この記事では、住み替えをするときに支払う税金と節税のテクニックについて解説します。早めに対策することで、特例や控除を利用できるケースもあるため、しっかりと確認しておきましょう。
「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
住み替えのときにかかる税金とは？
住み替えを検討している場合、売却や購入にかかる費用以外に税金についてもしっかり理解しておく必要があります。税金を計算に入れずに住み替え費用を計算してしまうと、購入資金が足らなくなったり自己資金から費用を捻出しなくてはならなくなったりする可能性があるためです。
とはいえ、自分だけで税金について理解するのは難しいと感じる人も多いのではないでしょうか。
まず、抑えていただきたいのは、住み替えにあたり、今住んでいる家を売却する際にかかる税金には、必ず支払わなければならない税金と状況に応じて支払いの必要性が出てくる税金があります。
その違いについてもよく理解することが大切です。この点を理解しておくことで、住み替え前の収支計画をより綿密に立てることが可能となります。収支計画が曖昧な状態で住み替えを進めてしまうと、資金繰りがうまくいかなくなるケースもあるため気をつけたいポイントです。
家を売却するときに必ず支払う税金
家を売却する場合に必ず支払わなくてはならない税金は印紙税と登録免許税です。この2つの税金はどのような場合でも支払いを免除されることはありません。
印紙税
印紙税は、不動産の売却に関わらず契約書や証書などを作成する際に課税される税金です。不動産売却に関しては、不動産売買契約書を作成する際に貼り付ける必要があります。印紙税は、課税対象となる書類に収入印紙を貼り、消印を押すことで納税が完了します。
不動産売買に関する印紙税の金額は、契約書に記載されている金額によって異なります。
印紙税の金額は次のとおりです。（※平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成されるものに関しては軽減措置となります）
| 記載金額 | 印紙税（軽減税率適用後） |
|---|---|
| 50万円以下 | 400円 |
| 100万円以下 | 1,000円 |
| 500万円以下 | 2,000円 |
| 1,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円以下 | 2万円 |
| 1億円以下 | 6万円 |
| 5億円以下 | 10万円 |
| 記載金額がない | 200円 |
軽減措置の内容について、詳しくは国税庁の「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」をご覧ください。
登録免許税
登録免許税は、不動産や会社、航空機などの登記や登録に対して課税される税金です。価格や重量に対して一定の税率をかける場合と定額のものがあります。不動産の場合は、価格に対して一定の税率をかけて算出します。
不動産売却で登録免許税を支払うタイミングは、所有者移転登記や抵当権抹消を行うときです。所有者移転登記は買主が、抵当権抹消登記は売主が税金を支払うのが一般的です。基本的には現金納付ですが、3万円以下のケースに限って収入印紙で納付することが可能です。
登録免許税の計算方法については次のとおりです。
抵当権抹消登記は、不動産1つに対して1,000円です。
そのため、土地も同時に売却すると考えると、家に1,000円、土地に1,000円で、合計2,000円費用がかかることになります。
家を売却したときの状況に応じて支払う税金
家を売却する場合、状況に応じて支払う税金について解説します。消費税と譲渡所得税です。この2つの税金は状況によって支払いの義務が生じます。
消費税
消費税は不動産の状況や、売主が個人なのか事業者なのかにより支払いの必要性の有無が変わります。
不動産売却で消費税が非課税になるケースは次の3つです。
- 土地の売却
- 事業者ではない個人が売却する場合
- 不動産譲渡所得税、登録免許税、印紙税
土地の売却に消費税は課税されません。
不動産の売却益に対して支払う譲渡所得税、不動産登記を行う際に支払う登録免許税、売買契約書に貼り付ける印紙税も、これ自体が税金であるため消費税が課税されることはありません。
建物は消費されると考えられているため課税対象となりますが、消費税は事業者に課税されるため個人が建物を売却した場合は非課税です。
ただし、個人売却でも例外はあります。個人が家賃収入を目的に所有していた投資用の不動産を売却する場合には事業に該当するため消費税の課税対象になります。
譲渡所得税
譲渡所得税は、家を売却したときに利益が出た場合に支払う税金です。
譲渡所得勢の計算方法は次のとおりです。
課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得 −特別控除
税額 ＝ 課税譲渡所得 × 税率（所得税・住民税・復興特別所得税）
譲渡所得は、売却額によって変動します。自分が所有している家の売却額がある程度わかれば譲渡所得税の概算を算出することも可能です。家の売却価格は不動産会社に査定してもらうことでおおよその金額がわかります。
無料一括査定サイトを利用すれば、一度で複数社に査定を依頼することが可能です。イエウールでは独自の基準を設けることで優良な企業とのみ提携しています。全国の不動産会社と提携しているためどのエリアにいても簡単に査定を依頼することが可能です。
家の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の家がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。
そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分の家に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。
まずは、自分の物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう！査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒で完了します。
あなたの一戸建て、
売ったらいくら？
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住み替えにかかる税金や住宅ローンのシミュレーション
住み替え時には税金や住み替え先の購入資金など多くの費用が必要です。あらかじめシミュレーションしてどのくらいの費用が必要なのか把握しておくことができます。
シミュレーションは、過去の似たようなケースから割り出された、想定の価格になりますので、実際に詳しく査定を受けたい場合は、イエウールなどの一括査定サイトをご利用ください。
住み替えにかかる税金・手数料のシミュレーション
家の売却には多くの費用がかかることが分かりました。実際に売却するとどのくらいの費用が必要なのかシミュレーションしてみましょう。
おおよその「売却価格」と家の「所有期間」と「取得費（取得時にかかった費用：購入価格）」と「諸経費」を入力すると、手取り金額が分かります。また、手取り金額の他にも、仲介手数料や印紙税・譲渡所得税などがそれぞれいくらかかるか分かります。
未記入（不明）の場合は5%で自動試算
未記入（不明）の場合は5%で自動試算
売却価格
0万円
仲介手数料
0万円
諸経費
0万円
印紙税
0万円
譲渡税
0万円
手取り金額
0万円
※このシミュレーション結果はあくまでも概算になります。
| 売却価格 | - | 0万円 |
| 仲介手数料 | - | 0万円 |
| 諸経費 | - | 0万円 |
| 印紙税 | - | 0万円 |
| 譲渡税 | - | 0万円 |
| 手取り金額 | 0万円 |
※このシミュレーション結果はあくまでも概算になります。
売却価格－(取得費＋仲介手数料＋諸経費＋印紙税)＝譲渡益(譲渡所得)
0－(0＋0＋0＋0)＝0万円
(譲渡益－特別控除) ×税率 (所得税＋住民税)＝譲渡税
(0-0) × 0% [0%＋0%]＝0万円
※上記所得税の税率には、復興特別所得税として所得税の2.1%相当が上乗せされています。
住み替える際の住宅ローンのシミュレーション
住み替えで重要な問題となるのが住み替え先の家を購入する資金です。住宅ローンを組んで購入する方が多いと思いますが、どのように住宅ローンを返済することになるのかシミュレーションしてみましょう。
住み替え先の物件を住宅ローンを組んで購入する際の、「物件の購入可能額」や「住宅ローンの月々支払額」を確認することが出来ます。
ボーナス1回の返済額・頭金・返済期間・住宅ローン金利を選択することに加え、購入可能額を調べるときは毎月の返済額・月々の支払額を調べるときは購入希望物件価格を入力しましょう。
直接入力だけでなく、バーをスライドする事で各項目の数値を上下することが出来ます。また、借り入れを検討している住宅ローンの金利タイプ・金融機関を選択することで、住宅ローンの最新金利が出力されます。
- 毎月の返済額万円
- ボーナス1回の
返済額万円ボーナスの計算方法ボーナス1回分を1万円単位(半角数字)でご入力ください。自動で年2回分で計算されます(毎月の希望返済額と合算したボーナス月の返済額ではありません)。ボーナスの計算方法ボーナス1回分を1万円単位(半角数字)でご入力ください。自動で年2回分で計算されます(毎月の希望返済額と合算したボーナス月の返済額ではありません)。 - 頭金万円
- 返済期間年
- 住宅ローン金利%金融機関の金利を見る
（融資限度額＋頭金）
- 購入希望物件価格万円
- ボーナス1回の
返済額万円ボーナスの計算方法ボーナス1回分を1万円単位(半角数字)でご入力ください。自動で年2回分で計算されます(毎月の希望返済額と合算したボーナス月の返済額ではありません)。ボーナスの計算方法ボーナス1回分を1万円単位(半角数字)でご入力ください。自動で年2回分で計算されます(毎月の希望返済額と合算したボーナス月の返済額ではありません)。 - 頭金万円
- 返済期間年
- 住宅ローン金利%金融機関の金利を見る
(金利 0万円 + 元金 0万円)
住み替えにかかる税金を減らすためのテクニック
住み替えの場合は、家の売却と購入を同時に行うケースが多いため多額の費用が必要となります。少しでも税金を節約できれば支払う総額を抑えることができるでしょう。住み替えにかかる税金を減らすためのテクニックについて解説します。
特例や控除を活用する
住み替えを行う場合、いくつかの特例や控除を活用することが可能です。ここでは2つの控除と2つの特例について解説します。節税のためにも内容をよく理解しておきましょう。
3,000万円特別控除
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例は、家を売却したときの価格が3,000万円まで非課税になる制度です。
例えば、売却益6,000万円のケースでは、3,000万円が非課税になり残りの3,000万円に対して課税されます。
軽減税率の特例
売却で利用できる特例のもうひとつが、マイホームを売ったときの軽減税率の特例です。こちらは売却した家の所有期間が10年を超える場合に利用できる制度です。
所得税と住民税をあわせた税率は20.315％が通常ですが、この特例を利用した場合には税率が14.21％まで下がります。3,000万円の特別控除と併用可能です。
買い替えの特例
さらに、住み替えの場合に利用できる特例として買い替えの特例があります。この特例を利用すると売却益に対する課税を繰り延べすることが可能となります。繰り延べは、課税のタイミングを先送りできるということです。
つまり、新しく購入する家を将来売却した際に課税されるということで、非課税になるわけではありません。
住宅ローン控除
住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して家を購入した場合、10年間は住宅ローンの年末残高の最大1％が所得税から差し引かれて還付される制度です。
住み替えで住宅ローン控除を利用するには、次の条件があります。
- 新築または取得してから6カ月以内に入居して、控除を受ける各年の12月31日まで継続して居住していること
- 控除を受ける年の合計所得が3,000万円以下であること
- 新築または取得した住宅の床面積が50平方メートル以上で、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己居住用であること
- 住宅ローンの返済期間が10年以上であること
- 居住した年と、その前後2年ずつ5年間に居住用財産を譲渡した場合の行基譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと
こうした条件に当てはまる場合には、住宅ローン控除の対象となります。
家は購入後5年経ってから売却する
家を購入してから5年が経過すると譲渡所得税の税率がおよそ半分になります。そのため、売却を検討しているなら、5年を待ってからのほうがよいでしょう。具体的な税率については次のとおりです。
| 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | |
| 長期譲渡所得 | 15％ | 5％ | 2.1％ |
| 短期譲渡所得 | 30％ | 9％ | 2.1％ |
譲渡所得の計算方法は次のとおりです。
譲渡所得金額＝譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除
確定申告では経費をできるだけ計上する
住み替えで課税される税金を節約する方法のひとつに、確定申告の経費計上があります。売却時の費用を確定申告で経費として計上することで、税金の負担を減らすことが可能になります。
確定申告で経費に計上できる費用は次のとおりです。
- 不動産の減価償却費を控除した分
- 不動産会社に支払う仲介手数料
- 売買契約書に添付する印紙税
- 登録免許税や登録手数料
- 不動産取得税
- 引越し関連費用
- 立ち退き料
- 解体費用
これらの費用は高額になることも多いため、忘れずに経費計上するようにしましょう。
家を売却して損失が出た時の対処法
家の売却をして利益が出ることが多いですが、稀に売却して損失が出てしまう場合もあります。そういった場合にも使える制度はあるのでしょうか。
確定申告をきちんと申請することで利用できる、損益通算と繰越控除について紹介していきます。
損益通算して節税対策
損益通算とは、不動産を売却して損失が発生した場合に、特定の所得、例えば給与所得や他の不動産からの所得と通算できることを指します。これにより、納税者は全体の課税所得を減少させ、結果として支払うべき税金の額を減らすことができます。以下に、損益通算の基本的な概念とその適用について説明します。
- 所得と損失の種類:
損益通算は、特定の種類の所得と損失に適用されます。例えば、不動産投資からの損失を、他の不動産投資からの所得や給与所得などと通算することができる場合があります。 - 通算の範囲:
通算できる損失の範囲は、各国の税法によって異なります。一般的には、同じ年度内の所得と損失を通算することが多いですが、前年度や翌年度の損失を繰り越して通算できる場合もあります。
繰越控除を利用する
繰越控除とは、特定の年度で使用されなかった税控除や損失を後の年度に「繰り越して」使用することを指します。この制度は、特にビジネスや投資における損失が発生した場合に有用で、税負担を時間をかけて軽減することができます。
- 繰越の対象:
繰越控除の対象となるのは、通常、ビジネス損失、資本損失、または特定の税控除です。これらは、発生した年度内で完全に使用されなかった場合、後の年度に繰り越すことができます。 - 繰越の期間:
繰越控除できるのは、譲渡した年の翌年から、3年間です。そのため、譲渡したとしを含めて考えると4年まで、税金の費用を控除してもらうことが可能です。 - 利用の順序:
繰越控除を使用する際には、通常、古い損失から順に使用することが求められます（先入れ先出し原則）。
繰越になるだけで、実際に税金を払わないといけなくなることには変わりありませんので、注意が必要です。また、売却した結果、赤字が出た場合、確定申告の義務はありませんが、損益通算や繰越控除を利用したい場合は、確定申告が必要です。
家を購入したときに必ず支払う税金
新しく家を購入した場合も、必ず支払う税金と状況に応じて支払う税金があります。これは家を売却するときと同様です。ただし、税金の種類が異なる点もあるため、購入した場合の税金についてもしっかりと理解しておくことが大切です。
家を購入した場合に必ず支払わなくてはならない税金があります。印紙税と登録免許税、不動産取得税です。この3つの税金はどんな場合でも支払いを免除されることはありません。
印紙税
家を売却するときと同様、家の購入時にも印紙税がかかります。
不動産売買に関する印紙税の金額は、契約書に記載されている金額によって異なります。家を買ったときは、また新たな契約書を作るため再度印紙税を支払うことになります。 印紙税の金額については、上の項目でまとめた表を参考にしてください。
登録免許税
登録免許税は、不動産価格に対して一定の税率をかけることで算出される税金です。
不動産の購入で登録免許税を支払うタイミングは、不動産売買契約書を作成するときです。
新たに家を購入した際には、新しい不動産売買契約書を作成するため新しく登録免許税を支払う必要があります。基本的には現金納付ですが、3万円以下のケースに限って収入印紙で納付することが可能です。
登録免許税の計算方法については以下のとおりです。
所有権移転登記の場合＝固定資産税評価額×1.5％
抵当権抹消登記は、抵当権設定金額 × 税率0.4％で算出します。
不動産所得税
不動産取得税は、不動産を取得、新築、増築した際に課税される税金です。不動産取得税は、家を購入してから半年から1年半の間に都道府県から納税通知書が届くため、金融機関で支払います。税額の計算方法は以下のとおりです。
固定資産税評価額×4％
ただし、2020年3月31日までは特例により土地および住宅が3％、住宅以外の家屋が4％と標準税率が軽減されます。
家を購入したときの状況に応じて支払う税金
家を購入する場合は、贈与税と家の売却時と同様に状況によって消費税がかかります。
消費税
家を購入した場合で、消費税が非課税になるのは個人間での売買です。個人が所有している住宅やマンションを不動産会社の仲介なしで購入した場合には消費税が非課税となります。不動産会社は消費税の課税事業者であるため、不動産会社から購入した場合には消費税が課税されます。
このように家を購入する場合、売主が誰なのかによって消費税が課税されるかどうかが変わります。
さらに仲介手数料、金融機関への手数料、司法書士への報酬、引越し費用は課税対象となります。
贈与税
贈与税は個人から財産を贈与されたときに財産をもらった側の人に課税される税金です。家の購入で贈与税が課税されるケースとしては、住宅購入の資金の贈与を受けたときです。
贈与税の計算方法は以下のとおりです。
贈与税＝（贈与財産の課税価額−110万円）×税率−速算控除額
住み替えにはさまざま税金が課税される
家を住み替える場合には、現在の家を売却し新しい家を購入することになります。そのため、売却と購入の両方のタイミングでさまざまな税金が課税されることになります。住み替えには税金以外にも大きな費用が必要となるため、節約できるところはしっかり節約したいところです。
この記事では、税金を節約するための特例や控除についても解説してきました。自分が所有している不動産、購入しようとしている不動産にこれらの制度が当てはまらないかどうかを事前にしっかり確認することが大切です。
ただし、特例や控除の中には併用できないものもあるため、どの制度を利用すれば最も税金を節約できるかを考える必要もあります。自分だけで判断することが難しい場合には、不動産会社に相談してみるのもひとつの手です。そのためにも信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。
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しっかりとした事前調査を行うことで、損することなく住み替えを進めることができるでしょう。