「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
マイホーム売却時の税金・費用のシミュレーション
マイホームの売却では税金以外にも手数料や費用がかかります。どのくらいの手数料や費用がかかるのかシミュレーションしてみましょう。
必要項目を選択して「かかる費用・税金を見る」を押すと、ご自身の場合にかかる金額や項目の内訳が一覧で表示されます。
不動産の種類
住宅ローン 
抵当権の抹消 
保有期間 
測量を行うか 
解体してから売るか 
坪数 
ごみ処分するか 
ハウスクリーニングするか 
物件の入手経路 
建築年月 
住んでいた時期 売却金額（相場） | 費用・税金名 | 金額 | 内容 |
|---|
| 控除名 | 内容 |
|---|
マイホームを売るときに税金を抑える5つの特例
マイホームを売却する際に税金を抑えるために使える特例は主に5つあり、それぞれ「3,000万円の控除」、「買換えに使える特例」、「譲渡損失の特例」、「10年超所有軽減税率の特例」、そして「軽減税率の特例における例外」です。
日本税法では、家の売却時にはいくつかの税制上の特例を利用することで、税金を大幅に節約することが可能です。
さらにはこれらの特例におけるさまざまな例外事項が含まれます。これらの特例を適切に理解し活用することで、売却時の税金を大幅に削減し、その節約分を他の資産形成や生活資金に回すことが可能となります。各特例の詳細を理解し、自身の状況に最も適した方法を選択することで、不動産売却時の税金対策を効果的に行うことができます。
居住用財産を譲渡した場合【3000万円の特別控除】
3000万円の控除とは、マイホーム（自宅）を売却する際、特定の条件を満たすと受けられる大きな税制上の優遇措置です。この特別控除は、譲渡所得から最大3000万円を差し引くことができ、結果として支払うべき譲渡所得税を大幅に軽減できる可能性があります。
- 対象となる住宅：
売却される物件が居住用の不動産であること。これには一戸建てやマンションなどが含まれます。 - 居住期間：
売却する不動産に、過去10年以内に合計で5年以上住んでいた必要があります。 - 面積基準：
特定の面積基準を満たしている必要があります。一般的には、住宅部分の床面積が50平方メートル以上であることが求められます。 - 控除の適用：
この控除は、譲渡所得が発生した場合に限り適用されます。譲渡所得は、売却価格から取得費や売却費用を差し引いた金額です。 - 控除額の計算：
譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。この控除後の金額に対して、譲渡所得税（所得税及び住民税）が計算されます。
この特例は、特に長期間にわたって住宅を所有し、居住してきた個人が利用できるもので、多くの場合、税金負担を大幅に軽減する効果があります。
買い替えの場合に使える【居住用財産の買換え特例】
マイホームの買換えの際に使える特例は、「居住用財産の買換え特例」として知られています。この特例は、自宅を売却して新しい住宅を購入する際に、譲渡所得税の負担を軽減するために設けられています。
居住用財産の買換え特例の概要：
- 特例の内容：
- 買換え特例を利用することで、売却した物件の譲渡所得から生じる税金の支払いを繰り延べることができます。
- 購入した新しい住宅に譲渡所得を充てることで、その金額分の所得税が免除または減額されます。
- 適用条件：
- 売却する住宅に、売却の前2年以内に連続して住んでいたこと。
- 売却から3年以内に新しい住宅を取得し、移転登記を完了していること。
- 新しい住宅が居住用であること（一定の基準を満たす必要がある）。
- 適用範囲：
- この特例は、一戸建てやマンションなどの居住用不動産に適用されます。
- 所有していた不動産を売却し、新しい住宅を購入する場合に限ります。
- 税金の計算：
- 買換えにより得られた譲渡所得に対して、新しい住宅の取得価額までの税金が繰り延べられます。
- 繰り延べられた税金は、新しい住宅を売却する際に、その譲渡所得と合わせて計算されます。
【注意点】
- この特例を利用する際は、売却した物件と購入する新しい住宅の関係について正確に理解し、適用条件を満たしているかどうかを確認する必要があります。
- 特例の適用には、一定の手続きが必要です。これには、所定の申告書類の提出などが含まれます。
この特例は、マイホームの売却と新規購入をスムーズに行いたい方にとって非常に有益な制度ですが、適用条件や手続きが複雑なため、不動産の専門家や税理士に相談することが推奨されます。
不動産の売却で損が出た場合に使う【譲渡損失の特例】
譲渡損失の特例とは、自宅（マイホーム）などの不動産を売却した際に損失が発生した場合、その損失を他の所得から差し引くことができる税制上の特例です。この特例は、不動産の売却により損失が生じた場合に税負担を軽減することを目的としています。
- 特例の内容：
- 不動産を売却して発生した損失を、その年の他の所得（給与所得、事業所得など）から控除できる制度です。
- この控除により、総所得が減少し、結果として所得税や住民税の負担が軽減される可能性があります。
- 適用条件：
- この特例は、居住用不動産の売却に限らず、土地や建物などの不動産売却に適用されます。
- 損失が発生した年の所得から差し引くことができます。
- 計算方法：
- 譲渡損失は、不動産の売却価格から取得費や売却にかかった費用を差し引いた金額で計算されます。
- 計算された損失額は、同年の他の所得から控除されます。
- 申告必要性：
- この特例を利用するためには、確定申告が必要です。
- 損失の控除を行うためには、所定の書類を税務署に提出し、詳細な計算を行う必要があります。
【注意点】
- 譲渡損失の特例は、損失が発生した年に限り適用されるため、翌年以降に持ち越すことはできません。
- 特例の適用には、正確な売却価格や取得費等の計算が必要です。
この特例は、不動産市場の変動によって損失を被った場合に、その影響を軽減するための制度です。その年に差し引きしきれなかった譲渡損は売却した年の翌年以降3年間にわたって繰り越して控除できるため、売却した年を含めて最高4年間所得控除ができることとなります。
10年以上所有した不動産売却に使える【10年超所有軽減税率の特例】
10年超所有軽減税率の特例とは、不動産を10年以上所有してから売却した場合に適用される、譲渡所得税の税率軽減措置です。この特例は、長期にわたって不動産を所有し、その後売却する個人に対して、税負担を軽減するために設けられています。
- 特例の内容：
- 不動産を10年以上所有している場合、その不動産を売却した際の譲渡所得税の税率が軽減されます。
- 譲渡所得税は通常、所得税と住民税の合計で計算されますが、この特例が適用されると税率が低くなります。
- 税率の適用：
譲渡所得が 譲渡所得が6,000万円超 6,000万円以下 6,000万円以下の部分 6,000万円超の部分 所得税 10.21% 10.21% 15.32% 住民税 4% 4% 5% 合計 14.21% 14.21% 20.32% ※2013年から2037年までは、復興特別所得税として基準所得税額の2.1％が加算されます。
この表の通り、軽減税率は14.21%となり、6.105％分の税金が軽減されることになります。軽減税率の特例の適用要件
この特例の主な適用要件、は以下の通りです。 - 計算方法：
- 譲渡所得は、売却価格から取得費（購入価格や改修費）と売却費用（仲介手数料など）を差し引いた金額で計算されます。
- この譲渡所得に対して、上記の税率が適用されます。
- 申告必要性：
- 譲渡所得税の申告と支払いは、確定申告を通じて行う必要があります。
- 不動産の所有期間を証明するための資料などが必要になります。
注意点
- 10年超の所有期間には、居住用不動産だけでなく、投資用不動産など、あらゆる種類の不動産が含まれます。
- この特例は、特に長期にわたって不動産を保有し、資産として管理してきた個人に有利な制度です。
- 所有期間の計算や税率の適用には複雑な要素が含まれるため、専門家のアドバイスを受けることが望ましいです。
この特例を利用することで、長期にわたる不動産保有に対する税負担が軽減されるため、不動産の売却を計画している場合には重要な考慮点となります。専門家と相談しながら、適切な税金計算を行うことが重要です。
軽減税率の特例における例外
思わぬ転勤や単身赴任で、旧に他人へ家を貸してしまった方もいるかおしれません。
その場合、税率や特例などの対象にはなるのでしょうか？軽減税率の適用要件などを見てきましたが、ここでは特殊なケースについて説明します。
マイホームを転勤などで他人に貸していた場合
転勤になったためマイホームを他人に賃貸している場合は、どうなるのでしょうか。
軽減税率の特例は、原則、自分が住んでいるマイホームであることが適用条件です。そのため、マイホームの貸出しは、居住用財産の特例（3000万円控除や買換え特例など）の適用に影響を与える可能性があります。
対処法として、貸出期間と自己居住期間を明確に記録し、自己居住に関する要件を満たしているかどうかを確認します。そして、特例の適用条件に不確実性がある場合は、税理士などの専門家に相談することが重要です。
もし、もともと自分が居住用として使用していれば、そのマイホームに住まなくなった日から3年経過した年の12月31日までの間に売却した場合に、軽減税率の特例の適用を受けることが可能であるので、その点も含めて自分のケースに合うか確認してください。
単身赴任で所有者が住んでいない場合
例えば、夫名義のマイホームに夫が単身赴任で住んでいない場合でも特例や減税処置を受けることはできるのでしょうか。もし、夫が単身赴任で、マイホームに住んでいない状況でも、妻や子供がそのマイホームに住んでいれば単身赴任後に夫もマイホームに住むと考えられ、通常のマイホームとして認められます。
そのため、3000万円控除や買換え特例などの居住用財産に関する特例を受けることが可能です。
特例が受けられないという事態を防ぐために、もし単身赴任になってしまう可能性がある場合は、このような特殊な状況での特例適用について、早めのうちに専門家に相談することをお勧めします。また、身赴任の期間、目的、および住宅の空き状態についての記録をとっておくようにしましょう。
土地と建物の所有者が異なる場合
土地と建物の所有者が異なる場合は、原則、軽減税率の特例の適用を受けることができません。
ただし、土地と建物を同時一体で売却し、かつ土地と建物の所有者が同居しており、生計を共にしている親族の場合は、軽減税率の特例の適用を受けることが可能です。
土地と建物の所有者が異なる場合、特に譲渡所得の計算において複雑な状況が生じる可能性があるので、専門の方に依頼すると良いでしょう。
自分たちのみでできる対処法としては、土地と建物の所有権に関連する書類を整理し、それぞれの譲渡所得について別々に計算するということと、不動産登記簿謄本などを用いて、土地と建物の所有関係を明確にし、税金計算の基礎とします。
軽減税率の特例の必要書類
軽減税率の特例を適用する際に必要となる書類は、主に以下のものです。これらの書類は、所有期間や取得費、譲渡所得の計算、そして特例適用の要件を証明するために必要となります。下記の必要書類を揃えたうえで確定申告することが必要です。
- 譲渡所得の内訳書
- 売却したマイホーム（土地・建物すべて）の登記簿謄本（登記事項証明書）
- 戸籍の附票（住民票の住所とマイホームの所在地が異なる場合）
- 売却に関する書類（契約書や領収書）
- 確定申告書
特例の適用条件や必要書類はケースによって異なることがあるため、不動産売却や税金計算に関する専門家のアドバイスを受けることが推奨されます。正確な申告と特例適用のためには、これらの書類を適切に準備し、管理することが重要です。
マイホーム（自宅）売却時にかかる税金
ちなみに、マイホーム（自宅）を売却する際の基礎情報はしっかり抑えていますか？
売買に伴い、「税金」に関する知識が必要です。主な税金には、「譲渡所得税」と「住民税」があります。
土地や建物などの不動産を売却することを法律上「譲渡」といいます。
そして、不動産の取得時の価格と売却時の価格の差から得られる利益を「譲渡益」といいます。
例えば、2,000万円で取得した不動産を3,000万円で売却すれば、1,000万円の譲渡益が生まれます。一般のエンドユーザーがマイホームを売却することは、商売や事業で行っている訳ではありませんが、譲渡益が出れば確定申告をして税金を納めなければならないルールとなっています。
マイホームを売却して譲渡益という儲けが出た場合に、その儲けに対して所得税と住民税が課税されます。
譲渡所得＝売却金額[譲渡収入金額]ー(取得費+売却費用)
*取得費とは、建物にかかる減価償却費
*売却費用とは、仲介手数料等
<譲渡所得の計算例>
自宅用マンションを3,500万円で売却し、取得費が3,000万円、譲渡費用が100万円の場合
譲渡価格3,500万円－（取得費3,000万円＋譲渡費用100万円）＝譲渡所得400万円
誤解されやすい「取得費」
取得費に関して注意しなければならないポイントがあります。年数を経過するにつれて、建物の価値が目減りしていくことを減価償却といいます。
そのため、建物の減価償却費を取得費から差し引くルールになっています。
土地は年数が経過しても価値が目減りすることはないため、減価償却はありません。
建物の減価償却分は、下記の式で計算します。
| 構造 | 非事業用（マイホームなど） | 事業用（賃貸マンションなど） | ||
| 耐用年数 | 償却率 | 耐用年数 | 償却率 | |
| 木造 | 33年 | 0.031 | 22年 | 0.046 |
| 軽量鉄骨 | 40年 | 0.025 | 27年 | 0.038 |
| 重量鉄骨 | 51年 | 0.02 | 34年 | 0.03 |
| 鉄筋コンクリート | 70年 | 0.015 | 47年 | 0.022 |
3,200万円で購入した鉄筋コンクリート造の自宅用新築マンション（土地価格：1,200万円・建物価格2,000万円）を10年後に売却する場合
減価償却費＝2,000万円×0.9×0.015×10年＝270万円
つまり、取得費を計算する時は、減価償却費270万円を差し引いた3,200万円－270万円＝2,930万円としなければなりません。
所有期間によって減税処置がある
自宅の所有期間が5年を超えると、所得税の計算において長期譲渡所得として扱われ、税率が低くなります。長期譲渡所得の税率は15%（所得税10%、住民税5%）ですが、短期譲渡所得の場合（所有期間が5年以下）、税率は合計30%（所得税20%、住民税10%）となります。このため、長期間所有している不動産を売却する方が、税金の負担が軽くなる傾向があります。
売却したマイホームの所有期間が、譲渡した年の1月1日時点で5年を超えると、所得税の計算において「長期譲渡所得」として扱われ、税率が低くなります。長期譲渡所得の税率は約15%（所得税10%、住民税5%）ですが、所有期間が5年以下の短期譲渡所得の場合は「短期譲渡所得」となり、それぞれの税率は合計30%（所得税20%、住民税10%）となります。
このため、長期所得している不動産を売却する方が税金の負担が軽くなる傾向があります。
具体的な数字で伝えると、各税金は下記の表の通り定められています。
| 所得税 | 住民税 | 合計 | |
| 長期譲渡所得 | 15.32% | 5% | 20.32% |
| 短期譲渡所得 | 30.63% | 9% | 39.63% |
また、所得税については確定申告とともに納税手続きをしますが、住民税は確定申告後の5月以降に納税通知書が送られてきます。
家の売却価格によって、想定する税額が変わってきます。
家売却を少しでも検討しているのであれば、不動産一括査定を依頼し、「自分の家がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。
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