ローンが残っている家を売るのに税金はかかる?マイホーム売却・買い替え前の優先チェック事項

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マイホームを売却する時に、できれば高く売却したいと考える方が多いのではないでしょうか。
高く売却して利益を得たい、高く売却してマイホームの買い替え資金にしたい、高く売却して借金を返したい・・・など理由はさまざまですが、忘れてはらないのが税金です。
マイホームを高く売却して儲かれば、その儲けに対して税金がかかるのです。
そこで今回は、下記の流れでマイホーム売却時の税金についてご説明します。

  • マイホーム売却の儲けである譲渡所得について知りたい
  • 譲渡所得の計算方法が知りたい
  • マイホームを売却して儲かった時の節税方法が知りたい
  • 相続したマイホームの節税方法が知りたい
  • 住宅ローンが残っているマイホームの売却方法を知りたい

ぜひこの記事を参考にして、マイホーム売却に関する利益や税金について理解を深めてください。

先読み!この記事の結論
  • 不動産を売却した場合に譲渡益が出れば確定申告をすることで税金を軽減できる可能性がある
  • 譲渡損の場合でも確定申告をすることで税金を軽減できる

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マイホーム売却に税金がかかるのはなぜ?

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マイホームを売却した場合に税金が課税されることがありますが、それはなぜでしょうか。
まずは、その仕組みについて説明します。

マイホーム売却は法律上「譲渡」にあたる

土地や建物などの不動産を売却することを法律上「譲渡」といいます。
そして、不動産の取得時の価格と売却時の価格の差から得られる利益を「譲渡益」といいます。
例えば、2,000万円で取得した不動産を3,000万円で売却すれば、1,000万円の譲渡益が生まれます。
一般のエンドユーザーがマイホームを売却することは、商売や事業で行っている訳ではありませんが、譲渡益が出れば確定申告をして税金を納めなければならないルールとなっています。

「譲渡益(儲け)」に課税されるもの

マイホームを売却して譲渡益という儲けが出た場合に、その儲けに対して所得税と住民税が課税されます。
売却したマイホームの所有期間が、譲渡した年の1月1日時点で5年超の場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、それぞれの税率が下記の表の通り定められています。

所得税 住民税 合計
長期譲渡所得 15.32% 5% 20.32%
短期譲渡所得 30.63% 9% 39.63%

また、所得税については確定申告とともに納税手続きをしますが、住民税は確定申告後の5月以降に納税通知書が送られてきます。

不動産売却にかかる税金について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。

【不動産売却にかかる税金はいくら?】計算方法と節税に使える5つの特例

不動産売却時の「譲渡所得」の計算方法

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次に「譲渡所得」の計算方法について説明します。

不動産売却時の「譲渡所得」の計算式

個人の人がマイホームを売却して出た利益を「譲渡所得」(譲渡益のことです)といいます。
以下が譲渡所得の計算式です。
譲渡所得=譲渡価格-(取得費+譲渡費用)

譲渡所得の計算例

例)
自宅用マンションを3,500万円で売却し、取得費が3,000万円、譲渡費用が100万円の場合
譲渡価格3,500万円-(取得費3,000万円+譲渡費用100万円)=譲渡所得400万円

誤解されやすい「取得費」

取得費に関して注意しなければならないポイントがあります。
年数を経過するにつれて、建物の価値が目減りしていくことを減価償却といいます。

そのため、建物の減価償却費を取得費から差し引くルールになっています。
土地は年数が経過しても価値が目減りすることはないため、減価償却はありません。

建物の減価償却分は、下記の式で計算します。

減価償却費=建物の取得価格×0.9×償却率×経過年数

<主な建物の耐用年数と償却率>

構造 非事業用(マイホームなど) 事業用(賃貸マンションなど)
耐用年数 償却率 耐用年数 償却率
木造 33年 0.031 22年 0.046
軽量鉄骨 40年 0.025 27年 0.038
重量鉄骨 51年 0.02 34年 0.03
鉄筋コンクリート 70年 0.015 47年 0.022
例)
3,200万円で購入した鉄筋コンクリート造の自宅用新築マンション(土地価格:1,200万円・建物価格2,000万円)を10年後に売却する場合
減価償却費=2,000万円×0.9×0.015×10年=270万円
つまり、取得費を計算する時は、減価償却費270万円を差し引いた3,200万円-270万円=2,930万円としなければなりません。

譲渡費用の金額と内訳

譲渡費用とは、譲渡するために直接かかった費用のことをいいます。
具体的には、売却時に不動産業者に支払った仲介手数料や売主として負担した印紙税などがあります。
例)
自宅用マンションを3,500万円で売却した場合
仲介手数料=(3,500万円×3%+6万円)+消費税8%=119.88万円

売買契約書に貼付した印紙税=1万円
譲渡費用=119.88万円+1万円=120.88万円

マイホーム売却の場合は税金負担が軽減できる?

動産投資や事業などの利益目的で不動産を売却する場合と、マイホームを売却する場合は目的や意味合いが違います。
そのため、マイホームを売却した場合には、一定の要件を満たせばいろいろな特別控除の特例を受けて税金の負担を軽くすることができます。
次章では、その特別控除について説明します。
≪まとめ≫
減価償却費=建物の取得価格×0.9×償却率×経過年数
譲渡費用とは譲渡するために直接かかった費用

マイホーム売却の際の5つの特例

ここでは、マイホームを売却した場合に、適用の可能性のある主な5つの特別控除の特例について、ケースごとに説明していきます。

マイホーム売却で譲渡益が出た場合の特例

まずは、マイホーム売却で譲渡益が出た場合に適用できる特別控除の特例です

【マイホーム売却の特例①】3,000万円特別控除

マイホームを売却した場合は、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を利用して、所有期間に関係なく譲渡所得から3,000万円を控除することができます。
そのため、譲渡益が3,000万円までの場合、税金はかかりません
ただし、この特例の適用を受けるためには一定の要件がありますので注意が必要です。

【マイホーム売却の特例②】10年超所有軽減税率の特例

譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が10年以上のマイホームを売却した場合、一定の要件を満たせば10年超所有軽減税率の特例の適用が受けられます。
譲渡所得6,000万円以下の部分については、税率が長期譲渡所得の場合より軽減されます。
また、前記の3,000万円の特別控除と併せて適用ができるため、譲渡益が出た場合に有利な特例です。

特定居住用財産の買換えの特例

【マイホーム売却の特例③】特定居住用財産の買換えの特例

マイホームを売却して新たに買い換えた場合、売却したマイホームについて譲渡益が発生した時に、一定の要件を満たせば譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができる、という特例です。
つまり、譲渡益に対して買い換えの時には課税されず、将来その買い換えたマイホームを売却する時の譲渡益に、繰り延べた譲渡益が加算されて課税されるということになります。
なお、この特例は平成31年12月31日までの時限措置となっています。

マイホーム売却で譲渡損が出た場合の特例

【マイホーム売却の特例④】居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

マイホームを売却して新たに買い換えることが前提条件です。
この時、マイホームを売却して譲渡損が出た場合、一定の要件を満たせば売却した年の給与所得や事業所得などの他の所得から差し引くことができるという特例です。
その年に差し引きしきれなかった譲渡損は売却した年の翌年以降3年間にわたって繰り越して控除できるため、売却した年を含めて最高4年間所得控除ができることとなります。

また、住宅ローン控除との併用も認められています。
ただし、売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年超のマイホームを2019年12月31日までに売却し、新しいマイホームに買い換える必要があります。
その他、売却したマイホーム、買い換えたマイホームにも一定の要件がありますので、注意が必要です。

【マイホーム売却の特例⑤】特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

売却した年の1月1日時点で5年を超えて所有するマイホームを売却して、売却の売買契約日の前日において、償還期間が10年以上の住宅ローンがあることが前提条件となります。
マイホームを売却して譲渡損が出た場合、一定の要件を満たせばマイホームを売却して出た譲渡損をその年の給与所得や他の所得から差し引くことができ、差し引きしきれなかった譲渡損は、翌年以降3年間にわたって繰り越して控除することができます。
ただし、控除の対象となる譲渡損は、売却した前日の住宅ローン残高から譲渡価格を差し引いた額が限度額となります。
その他、一定の要件がありますので、注意が必要です。

マイホーム売却の特例は相続財産の場合も適用されるのか?

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亡くなった親の自宅(マイホーム)を相続するケースもありますが、そのような場合に適用できる特例はないのでしょうか。
ここでは、相続財産の特例について説明します。

空き家対策の一環として相続財産も適用内に

空き家の増加が社会問題として深刻化している中、平成28年度の税制改正で「空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例」が新たに設けられました。
この特例は、相続した空き家を売却しやすくすることを目的としています。
親から相続した空き家は、子のマイホームではなく親のマイホームだったため、原則的には子が売却しても「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」は適用できませんが、一定の要件を満たした場合にこの特例を適用することで、子が3,000万円の特別控除ができることになります。

相続財産である場合の主な適用要件

この特例を受けるための主な適用要件は以下の通りです。

  • 相続開始直前まで、被相続人(親)のマイホーム用の建物であったこと
  • 相続開始直前まで、被相続人が1人で住んでいたこと
  • 昭和56年5月31日以前に建築された建物であること(区分所有建物を除く)
  • 相続開始の日から事業や賃貸または居住などの使用をしていないこと
  • 相続開始の日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
  • 譲渡価格が1億円以下であること
  • 平成28年4月1日から平成31年12月31日までに売却すること
  • 建物を解体せずに売却する場合は、新耐震基準を満たすように改修すること
  • 確定申告を行うこと

※このほかにも要件がありますので、国税庁のホームページなどで確認してください。
注意点としては、この特例は主に建物が主体となる点です。

土地と建物の相続人が異なる場合、建物を相続した相続人にのみこの特例が適用されます。

そのため、遺産分割の際には注意が必要です。
この特例は適用要件が多く複雑ですが、適用を受けられれば大幅な節税が期待できますので、ぜひ利用しましょう。
≪まとめ≫
マイホームを売却した際には5つの特例がある

軽減税率の特例

ここでは、前段で少し説明した10年超所有軽減税率の特例について、もう少し詳しく解説します。

軽減税率の特例とは

10年超住んでいたマイホームを譲渡した場合、一定の要件を満たせば長期譲渡所得に対する税率が軽減される特例のことをいいます。
軽減税率は下記の表の通りとなります。

<長期譲渡所得の軽減税率>

譲渡所得が 譲渡所得が6,000万円超
6,000万円以下 6,000万円以下の部分 6,000万円超の部分
所得税 10.21% 10.21% 15.32%
住民税 4% 4% 5%
合計 14.21% 14.21% 20.32%

※2013年から2037年までは、復興特別所得税として基準所得税額の2.1%が加算されます。
この表の通り、軽減税率は14.21%となり、6.105%分の税金が軽減されることになります。

軽減税率の特例の適用要件

この特例の主な適用要件、は以下の通りです。

  • 国内にある自分が住んでいるマイホームを売却すること
  • 売却したマイホームに住んでいない場合は、住まなくなってから3年経過した年の12月31日までに売却すること
  • 売却した年の1月1日時点で、マイホーム(土地と建物)の所有期間がいずれも10年を超えていること
  • 売却した年の前年または前々年にこの特例を受けていないこと
  • 売却した土地建物について、以下の特例を受けていないこと
  • 売主と買主の関係が親子や夫婦など特別な関係でないこと
  • 確定申告をすること

※このほかにも要件があります、国税庁のホームページなどで確認してください。
この特例は、3,000万円の特別控除の特例と併用することができ、長期譲渡所得の税率よりもかなり軽減できますので、特別控除を適用しても譲渡益が出る場合は大変有効的です。

軽減税率の特例における例外

軽減税率の適用要件などを見てきましたが、ここでは特殊なケースについて説明します。

マイホームを転勤などで他人に貸していた場合

転勤になったためマイホームを他人に賃貸している場合は、どうなるのでしょうか。
軽減税率の特例は、原則、自分が住んでいるマイホームであることが適用条件です。

しかし、もともと自分が居住用として使用していれば、そのマイホームに住まなくなった日から3年経過した年の12月31日までの間に売却した場合に、軽減税率の特例の適用を受けることが可能です。

単身赴任で所有者が住んでいない場合

夫名義のマイホームに夫が単身赴任で住んでいない場合、妻や子供がそのマイホームに住んでいれば単身赴任後に夫もマイホームに住むと考えられ、通常のマイホームとして認められます
そのため、軽減税率の特例の適用を受けることが可能です。

土地と建物の所有者が異なる場合

土地と建物の所有者が異なる場合は、原則、軽減税率の特例の適用を受けることができません。
ただし、土地と建物を同時一体で売却し、かつ土地と建物の所有者が同居しており、生計を共にしている親族の場合は、軽減税率の特例の適用を受けることが可能です。

軽減税率の特例の必要書類

軽減税率の特例の適用を受けるためには、下記の必要書類を揃えたうえで確定申告することが必要です。

  • 譲渡所得の内訳書
  • 売却したマイホーム(土地・建物すべて)の登記簿謄本(登記事項証明書)
  • 戸籍の附票(住民票の住所とマイホームの所在地が異なる場合)

≪まとめ≫
10年以上住んでいたマイホームを譲渡した場合、一定の要件を満たせば税率を軽減出来る

住宅ローンが残った状態でマイホームを売却する方法

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住宅ローンが残った状態でマイホームを売却する場合に、注意するべきポイントなどについて説明します。

不動産の抵当権を抹消(ローンの完済)

住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合、金融機関などの債権者はそのマイホームを担保として抵当権を設定します。
抵当権とは、マイホームの所有者が住宅ローンを払えなくなった場合に、債権者が競売にかけて強制的に現金化し、債権を回収する権利のことをいいます。
売主は、抵当権が設定されている場合は、抵当権を抹消して引渡す義務があります。

通常の売買では、売主は売却代金から住宅ローンの残債を一括返済し、抵当権を抹消してもらいます。

マイホーム売却後に住宅ローンを支払うことも可能

売却代金で住宅ローンを一括返済できずに、残債務が残ってしまう場合、債権者との交渉によっては、マイホームの売却後に残債務を無理のない範囲で返済していくという取り決めをすることで、抵当権の抹消に応じてもらえる可能性があります。
ただし、特殊な交渉となりますので、任意売却専門の不動産業者などに依頼した方がよいでしょう。

買い替えローンの利用

「買い替えローン」とは、現在住んでいるマイホームをン売却しても住宅ローンが残ってしまう場合に、その住宅ローンの残債と新しいマイホームの購入資金をまとめて融資してくれるローンです。
例えば、住宅ローンの残りが2,500万円あるマイホームを2,200万円で売却した場合、住宅ローンの残債務300万円を加算して、新しく買い替えるマイホームの購入資金を融資してもらうこととなります。
自己資金がなくてもマイホームを買い替えることができる便利なサービスですが、売却と購入のタイミングを合わせなければならないなど、スケジュール調整が難しいというデメリットもあります。

戸建て新築なら「つなぎ融資」の選択肢も

建物を新築する時は、着工時に支払う着工金(総工費の30%)、上棟時に支払う中間金(総工費の30%)、竣工時に支払う残金(総工費の40%)と、建築の進捗状況に応じて代金を支払うことが一般的です。
住宅ローンの場合は、引渡し時に一括で全額融資されるので、こうした分割で支払う代金には対応できません。

そのため、これらの代金を自己資金で支払えない場合に「つなぎ融資」を利用することがあります。
「つなぎ融資」とは、着工金や中間金などを一時的に立て替えてくれるローンのことです。

そこで借りたお金はあくまで「つなぎ」ですので、マイホームが完成して住宅ローンが実行されたら清算することとなります。

「買い替え特約」で、売却できなかった際のリスクを軽減

新しく買い替えるマイホームの売買契約において、買主の希望により「買い替え特約」を規定することがあります。
「買い替え特約」とは、現在住んでいるマイホームを売却して新しくマイホームを買い替える場合に、ある一定の期限までにマイホームの売却ができない時は、新しく購入するマイホームの売買契約を白紙解約とする、という内容の取り決めです。
白紙解約ですので、手付金を支払っている場合は手付金も返還され、売主に対して何のペナルティも発生しません。
買い替え特約は、売主にとって特にメリットがないため、場合によっては拒絶されるケースもあります。

しかし、買い替え特約を認めてもらえれば、マイホームが売却できていない段階でも気に入った新しいマイホームを押さえることができるため、売主に交渉してみることをおすすめします。
≪まとめ≫
抵当権が設定されている場合は、抵当権を抹消して引渡す義務があります
買い替えローンとは住宅ローンの残債と新しいマイホームの購入資金をまとめて融資するもの

マイホーム買い替えで重要なのは「売却のスピード感」

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マイホームを買い替える時は、現在住んでいるマイホームを売却できることを前提に購入計画を立てる方が多いでしょう。
その場合は、売却を先行した方が良い結果が得られる確率が高くなります。
ここでは、マイホームの買い替えの注意点などについて説明します。

マイホーム売却に多い失敗談は「売却」

マイホームの買い替えで多い失敗談は、「マイホームの売却が間に合わずに、買い替え物件を契約解除した」とか「買い替え物件を制約させるために焦ってしまい、マイホームを安く売りしすぎた」など、新しいマイホーム探しや契約に比重を置きすぎてしまい、マイホームの売却活動が疎かになったケースです。
スピーディーな売却が買い替えの成功のカギを握るといえるでしょう。

新たなマイホーム探しは不動産会社に相談を

新しいマイホーム探しは住宅売買のプロである不動産業者に相談することが一番です。
買い替えの動機や背景を明確にして、自己資金や現在住んでいるマイホームの住宅ローンの残債などを確認しながら、買い替えであること前提に全体のプランやスケジュール観、購入物件を決めていきます。
その際は、買い替え特約を付けられるかどうかも併せて、事前に相談しておくことが大切です。

マイホーム売却は一括査定で速やかに!

買い替えの場合は、購入と売却のタイミングをぴったり合わせることができれば理想的ですが、なかなかできることではありません。
多くの場合は、売却するマイホームに住宅ローンが残っており、自宅が売れなければ買い替えができない、というケースですので、やはり売却を先行して進める必要があり、速やかに売却を確定させることが大切ではないでしょうか。
買い替え特約などを付けることである程度リスクヘッジできますが、前述の通り拒絶される可能性も十分にあります。
やはり、不動産一括査定サイトなどを利用して、マイホームの売却実績が豊富で実力のある不動産業者を探すことが成功への近道といえます。
≪まとめ≫
マイホームに失敗で多い理由は売却活動が疎かになったケー
住宅売買のプロである不動産業者に相談することが一番

まとめ

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マイホームを売却する際に発生する譲渡所得の計算方法や、各項目の注意点、適用できる特別控除の特例、軽減税率、買い替えの場合の注意点などについて解説してきました。
不動産を売却した場合に、譲渡益がでれば確定申告のうえ納税の義務が生じます。

しかし、譲渡損の場合でも、確定申告をすることで税金の軽減を受けられるかもしれません。
いずれにしても、確定申告が必要となりますので、面倒でも対応した方が賢明です。
マイホームなどを売却する時は高く売却できればうれしいですし、買い替えの時は資金的にも助かりますが、譲渡所得や買い替えの場合の特例など、あらかじめ頭に置いて計画を進めましょう。
マイホームを高く売却するためには、売却実績が豊富な実力のある不動産業者をパートナーとすることが重要であるといえます。

そのような経験も実力も備えた不動産業者と巡り合うためには、1社のみに相談するのではなく、複数の不動産業者に相談することが大切です。
複数の不動産業者に相談するのであれば、不動産一括査定サイトを利用することがおすすめです。
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