住宅売却をした場合の確定申告と必要書類について知っておこう

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あなたが住宅の売却をして、利益や損益がでた場合には確定申告でどのような書類が必要になるでしょうか?必要な書類や流れを把握して、きちんと確定申告をすることで損益がでた場合には納める税金が少なくなることもあります。
また、この情報を得て一括査定サイトを利用することで、家の正しい売却額を知っておき、確定申告で税金を払う額をある程度予測することが可能です。
確定申告のやりかたや必要な書類をよく知っておき、損をしないよう上手に利用しましょう。

先読み!この記事の結論
  • 任意売却の際は次の年の2/16~3/15までに確定申告を行う
  • 確定申告の際には登記簿謄本の写しと契約書や領収書が必要

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住宅の売却には確定申告が必要

あなたが住居を売却すると必ず現金(収入)が手に入ります。
その分は譲渡所得とみなされ年内(1/1~12/31)の所得に加わり、必ず次の年に確定申告をしないといけません。確定申告期間は基本的に2/16~3/15までです。 損失を出した場合や住宅の買い替えなどでの売却の場合には、税金を支払う必要が無いケースや税額が控除になるケースがありますが、いずれにしても確定申告をする必要があります。
確定申告にはかなり専門的な資料や家の売買に関する書類など細かいものが必要になるので、不動産の売却を考えている人は、早目に準備しておきましょう。
もしも確定申告を忘れたときは、利益がでている場合だと追徴課税の対象になり、利益が出ていない場合には税金の控除が受けられず税金が戻ってきません
追徴課税はその税金の金額の数%~十数%で、悪質と判断された場合には最大40%もの金額を上乗せされて支払うことになるので、住居売却を行ったときには確定申告をしなかったり遅れたりすることがないようにしましょう。
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住宅売却の確定申告に必要な書類について

続いて住宅売却の確定申告に必要な書類の手に入れ方や、使いやすい書類についてみてみましょう。

用紙は税務署かインターネットで入手する

確定申告の用紙は最寄りの税務署で入手でき、おおよそ年明けには用意されています。
国税庁のサイトの確定申告書作成コーナーで、金額を入力することで簡単に作れ、それをコピーするかそのままe-taxとして申告することも可能です。
国税庁で作った確定申告書は郵送を利用することができ、3月15日までに郵便局へ行くことができるなら利用してみましょう。
また、その1年だけの確定申告なら用紙を使って申告する方法がベターですが、今後雑所得などが度々あり、これからも確定申告を利用するのなら、e-Taxを利用しておくと楽にできます。
またe-Taxを利用すると税金の還付が早くなるメリットがあり、申告期間(2/16~3/15)の間24時間受け付けてくれるので、忙しい人はこちらを利用すると便利です。

個人事業主用の確定申告書B様式

確定申告用の用紙には給与所得者が控除を受ける際に使う形式のA様式と、個人事業者向けのB様式があり、給与以外で収入がある場合にはB様式を使用するほうがベターです。
厳密にいうとどちらでも作れなくはないですが、B様式のほうが幅広い対象をカバーでき、書きやすいので住宅売却の際にはB様式の用紙をもらいましょう。

分離課税用の申告書と譲渡所得の内訳書

書類は他にも分離課税の申告書と譲渡所得の内訳書が必要になります。
分離課税の申告書は給与や事業収入などと売却で得た利益を別のものと考え、それぞれに税額を計算する方式です。
確定申告書のB様式を先に記入しているのなら、それにしたがって書くだけなので、楽に作成できます。
譲渡所得の内訳書は土地や住居変更、ただの不動産の売却によって変わりますが、基本はその不動産の所在地と土地の面積、売却金額を国税庁のホームページの記入例に基づいて書くだけです。
これは不動産の取り引きがあったと確認された(登記簿の変更があった)ときに税務署から書類が送られてくるので、それに記入して提出しましょう。
  • 用紙はインターネットなどで用意する
  • 確定申告書B様式を使用
  • 分離課税の申告書と譲渡所得の内訳書も記入

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確定申告に必要な添付資料について

確定申告に必要な添付資料についても知っておき、抜かりないようしっかりと準備しましょう。

法務局で取得する登記簿謄本

その土地や不動産の所在地を所管する法務局もしくは最寄りの法務局で、用意されている申請書か法務局のホームページよりダウンロードできる申請書に必要事項を入力して提出すると所得できます。
登記簿謄本とありますが、正確には登記簿謄本の写しです。
1通600円で発行することができ、その金額は法務局内にある印紙売り場にて印紙を600円分購入し、申請書に貼り付けます。
4つほど選択肢がありますが、履歴が全部観ることができる履歴事項全部証明書を選択しておきましょう。
法務局に立ち寄ることが難しい場合には郵送でも取り寄せが可能です。法務局ホームページから申請書をダウンロードし、必要事項を記入してネットバンキングで電子納付することができます。
受け取る際に郵送なら手数料が500円法務局に取りに行くようにすると手数料が480円で取り寄せることが可能です。

住宅を取得した時と売却した時の資料

住宅の価値を正確に報告するために、住宅を取得したときと売却したときの資料も添付しましょう。
必須事項ではありませんが、無い場合には税務署から提出を依頼されるので、先に用意しておくとスムーズです。
必要な資料は大きく分けて2つあり、全てコピーを用意するようにし、原本は大切にとっておきましょう。
まず1つが住宅を取得したときに交わした売買契約書とそのときの仲介手数料などの領収書登記費用その他のいろいろな費用の領収書です。
もう1つは住宅を売却したときの売買契約書仲介手数料などの領収書と、測量費や登記費用その他売却時に発生した費用の領収書です。
売買契約書には収入印紙が張り付けてあるかどうか確認しておきましょう。
もし収入印紙がない場合には罰金がかかることになりますので注意してください。
これに3-1で解説した登記簿謄本のコピー(法務局でもらうもの)をつけて添付資料は完成です。
  • 法務局で登記簿謄本のコピーをもらおう
  • 住宅を取得したときの資料を添付しよう
  • 住宅を売却したときの資料を添付しよう

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確定申告の流れ

ここで確定申告の流れを簡単に整理しておき、自分の状況に合わせて使い分けてみましょう。
確定申告は譲渡年の翌年2月16日から3月15日までの間で、多くは税務署か税務署から委託を受けた場所で行っており、作成に関してはWebサイトからいつでもできるので手間はありません。
大きく分けて方法は2通りに分けられ、自分でやるか税理士に依頼するかの2択を選ぶことになります。
自分で確定申告を行う場合には以下のような流れになります。
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自分で行う場合にはe-Taxが便利ですが、電子証明書の取得やICカードリーダーの購入などの準備が必要なので、1回限りの不動産売却であるのなら利用するメリットはありません
税理士に依頼する場合には、税務署で確定申告の無料相談をしている税理士がいるので、その人に頼むのが一番簡単です。
税理士に依頼した場合には費用はおおよそ10万円ぐらいかかりますが、必要な書類を用意するだけでいいので確定申告に時間を取られることはないでしょう。

確定申告で支払う税金について

確定申告で支払う税金の種類や利益、損益がでた場合にどうすればよいのかをみてみましょう。

必ず支払う税金は2つ

まず不動産を売却した場合には必ず印紙税登録免許税を支払うことが原則です。
印紙税の場合には契約金額ごとに異なり、2020年3月31日までは軽減税率が適用します。
契約金額は5億円以下は印紙税本則税率(基本の税率)10万円、軽減税率6万円のようになり金額が減るごとに変化。
登録免許税にも2021年3月31日まで軽減税率が導入されており、以下のように税金が軽くなっています。

契約金額 本則税率 軽減税率
印紙税 500万円~1千万円以下 10,000円 5,000円
印紙税 1千万円~5千万円以下 20,000円 10,000円
印紙税 5千万~1億円以下 60,000円 30,000円
印紙税 1億円~5億円以下 10万円 60,000円
印紙税 5億円~10億円以下 20万円 16万円
登録免許税 金額関係なく 固定資産税評価額×2 固定資産税評価額×1.5

利益が出た場合は住民税と譲渡所得税を支払う

住宅の売却によって利益を得た場合には譲渡所得として住民税譲渡所得税復興特別所得税も支払います。
これらの税率は住宅をどのくらいの期間所有していたかによって変わり、5年を目安に大きくその税率が変化します。
またここでの売却年数の計算は住宅を売却した年の1月1日からの計算になるので注意が必要です。
譲渡所得は譲渡価格から取得費と売却費用を引いた額(課税譲渡所得)さらに譲渡所得から特別控除を引いた額で収益が上がっていた場合に成立します。
  • 譲渡所得=譲渡価格-「取得費+売却費用」→課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除
5年以下の譲渡所得を短期譲渡所得といい、5年以上の譲渡所得を長期譲渡所得といいます。
さらに10年超所有していると軽減税率が受けられることになり、長く住居を所得していればいるほど税率は低く設定されていることになります。

短期譲渡所得 長期譲渡所得 長期譲渡所得
期間 5年未満 5年以上10年未満 10年超
居住用 39.63%(所得税30.63%住民税9%) 20.315%(所得税15.315%住民税5%) 課税譲渡所得6000万円以下の部分14.21%(所得税10.21%住民税4%)
課税譲渡所得6000万円以上の部分20.315%(所得税15.315%住民税5%)
非居住用 39.63%(所得税30.63%住民税9%) 20.315%(所得税15.315%住民税5%) 20.315%(所得税15.315%住民税5%)

具体的に譲渡所得が1000万円の場合にはこのような計算になります。

  • (短期譲渡所得の場合)1000×39.63%=396.3(万円)
  • (長期譲渡所得10年未満の場合)1000×20.315%=203.15(万円)
  • (長期譲渡所得居住用10年超の場合)1000×14.21%=142.1(万円)
特別控除ですが、これは以下の2つの条件があり、3000万の金額が税金の控除の対象です。
  • 住居用の不動産
  • 住居用でなくても実際に住まなくなった日から数えて3年以内のもの

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住宅を高く売るためのポイント 

住宅を高く売りたいと思ったらいくつかのポイントを押さえる必要があります。
まずあなたはできるだけサイトなどで不動産相場や近隣物件の販売状況をこまめに確認しておくことが大切です。
そしておおよその売却計画と売却目標金額を立てましょう。
調べるには無料一括サイトのイエウールが便利で、簡単に比較できます。
イエウールで確認したら、実際に不動産業者に査定してもらうようにしましょう。
売却するタイミングは波を捉えることが大事で、それを逃すと希望額での売約が難しくなります。
例えばマンションなら2月から3月にかけてが最も高く売れる時期で、築6年から15年の間が売りどきです。
戸建の場合には築15年までのものに人気が集まりやすく、それを逃すと売値はグンと下がります。
またこれらの条件は立地によって大きく異なるので、普段からイエウールなどでこまめなチェックをしてみましょう。
売りたい時期の3年前ぐらいから傾向をつかんでおくと売約の予定が立てやすくなります。
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住宅を売却する際は事前に必要書類の用意と税金について調べておこう

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確定申告でどのくらい税金がかかるかや控除を受けられるかを知っておくことはとても大事です。
まずは今住んでいる住宅の価格だけでもチェックしておき、必要な税金を覚えておきましょう。
不動産探しや一括無料査定イエウールは非常に便利なツールなので、ぜひとも十分に活用してみてください。
確定申告の中身を知っておき、それから綿密な計画を立てて、今あなたが住んでいる住宅を少しでもお得に売ってみましょう。

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