地震で住宅を失ったら住宅ローンはどうなる|保険を再検討しよう

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2011年の東日本大震災以降、地震に限らず大小種類のさまざまな災害に見舞われています。それによって災害時にどのように自分や自分の財産を守るか、適切に対処するかが重要視されるようになりました。特に地震は広い範囲で起こるものですから、一度起きてしまえば大きな被害を受ける可能性があります。
まだ住宅ローンが残っている住宅がもし地震被害にあったとしたら、ローンや新しい住宅、その支払いはどうなるのか、それに対する支援制度はあるのでしょうか。ある意味で「特別な災害」である地震が起きた場合の経済的な対処法について考えてみましょう。

先読み!この記事の結論
  • 地震により住宅が崩壊しても住宅ローンはそのまま残る
  • 被災者生活再建支援法による給付金や、任意加入の地震保険の保険金で補う

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「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、家を売る記事をご覧ください。

地震により住宅が倒壊しても住宅ローンはそのまま残る

少し考えれば当然だとわかりますが、地震を含む災害によってせっかく買った住宅が倒壊したとしても、依然として住宅ローンは残ります。それは住宅ローンが「住宅があることを保証するサービス」ではなく単純に「住宅を買った時の支払い」だからです。
それは住宅以外のものを買った時も基本的に同じです。買ったものをどうしようと自由ですし、どうしようもない地震によって全くなくなってしまったとしても、誰にもそれを回復させる義務はありません。しかし、当人にとっては人生の一大事です。
免除とはならなくてもさまざまな救済措置はありますが、新しい住宅をローンで手に入れれば倒壊した住居のローンと二重に返済しなくてはならず、経済的に大きな負担になってしまいます。残った土地を売却する方法もありますが、その方法については後述します。

被災者生活再建支援法による給付金で補う

「地震により住宅が倒壊しても住宅ローンはそのまま残る」のは、1995年の阪神・淡路大震災や2011年の東日本大震災で現実となりました。
中には「被災当日に引き渡された新築住宅が津波で流失した」「津波で家を失ったため賃貸住宅に入居したが残ったローンの上に賃料を支払うので生活が成り立たない」といった、まさに経済的破綻に直面する人も少なくありません。
災害時には被災者生活再建支援法による住宅再建などのための給付金が最高で300万円まで出ますが、大破した家の修復や解体後に新築しようとすると圧倒的に足りません。むしろ再建というより「生活の支援」と考えるべきかもしれません。
また給付金額も、世帯人数や住宅の被害の程度、選択する住宅の再建方法によって金額が異なり、より手厚い支援が必要であっても思うように認可されない場合もあるようです。

任意加入の地震保険の保険金で補う

そんな時に期待したいのが地震保険です。中には漠然と「地震の時に(全額)保証してくれるものに違いない」と思って加入している人がいるかもしれませんが、そんな人こそ詳しく知っておく必要があります。

住宅の火災保険とセットで加入している場合

地震保険は損害保険の一種で、地震・噴火・津波による災害で発生した損失を補償します。1966年に「地震保険に関する法律」の制定を受けて、国と民間の損害保険会社が共同で運営する制度として誕生しましたが、販売と保険金の支払い業務は保険会社が担当します。
また地震保険は単独で加入することができず、火災保険とセットで加入しなくてはなりません。そのため保証内容にも特別な決まりがあります。

支払われる保険金は火災保険の30%から50%

地震・噴火・津波による被害規模や被害件数は火災の場合より大きくなることが多いため、政府が再保険することになっており、それが保険金支払いを担保しています。
地震保険の保険金支払額は火災保険の30%から50%の範囲内で加入時に設定しますが、建物は5,000万円、家財は1,000万円が上限となっており、ローンの返済に充当することもできますが十分とは言えません。

火災保険加入中は1~5年ごとに任意で自動継続されている

地震保険は1年から5年ごとに自動継続される契約になっていますが、元になる火災保険は特約をつけない限り自動契約にはなりません。火災保険の更新をうっかり忘れてしまうと付随する地震保険も自動的に解約になり、当然被害を被っても保険金は支払われません。
こういったケースは実際に2016年に起きた熊本地震でも発生しています。地震保険に入っているからと安心してしまわず、その保険がきちんと更新されているかを確かめておきたいものです。

未加入なら自衛のために加入を検討しよう

もし地震保険にまだ未加入なら、すぐに自衛のためにも加入を検討しましょう。火災保険に加入していても地震が原因なら保証されないリスクがあるからです。

地震による火災の被害も地震保険の加入が必須

火災保険に加入していても、地震や火山の噴火、あるいは地震で発生する津波や火災で被害を被っても火災保険は適用されません。どんなに高額な火災保険でも地震保険に入っていなければ保険金は1円も受け取れません。
厳密にいうと、火災保険には地震火災費用特約といって、地震を原因とする火災で半焼または全焼した場合は火災保険金の5%が支払われるという特約は多くの損害保険会社の商品に組み込まれています。しかし5%と保険金額が低いため、消失した住宅の撤去費用程度にしかなりません。だからこそ地震保険への加入が必須なのです。
度重なる地震被害で地震保険への加入者は年々増えています。地震保険は両立や支払い基準などが法律に基づいて決められているためどの保険会社で契約しても補償内容は金額は変わりません。いま加入している火災保険があれば追加で加入(付帯)することができますから、万が一に備えて加入しておくことをおすすめします。

加入時は家財保険も考えた方が良い

自然災害の影響を受け、住宅ローンを返済できなくなった個人の債務者が、債権者との合意に基づき債務整理を行う際のルールをまとめたのが自然災害債務整理ガイドラインです。これを利用すると受け取れる保険金が自由財産の上限額である500万円に制限され、それ以上は金融機関に支払わなければなりません。
そこで地震保険に加入する時工夫して家屋500万円、家財250万円の保険金が支払われるようにしておけば、全額が手元に残ります。たとえ破産しても、法律によって生活必需品は取り上げないことになっているからこそできる工夫です。災害時にまつわるさまざまな制度をきちんと把握しておけば、このように万全の備えも可能です。

土地を売却する方法も

何を差し置いても住宅ローンを返却したい場合は土地を売却するという方法もあります。

住宅は損壊してしまうと最悪資産価値はゼロになってしまいますが、土地の価格がゼロになることはありません。住宅ローン完済の大きな力になってくれることでしょう。

地震後は土地の価格も大きく変動されることが予想されます。まずは、市場動向に詳しい不動産会社に査定をしてもらい、土地の価格が現在いくらになるのか確かめましょう。この時気をつけたいのは、査定を1社だけに依頼しないこと。

実は、不動産会社の査定には明確なルールなどがなく、会社によって査定額が異なります。つまり、1社の査定結果だけを見て売却してしまった場合、売却相場より安く売ってしまう場合があるということです。住宅ローンを完済するためにも、なるべく高く売りたいもの。

値付けの際に損をしないように、不動産会社の査定は複数社に依頼するようにしましょう。複数社の査定結果を見ることで、高く売れる不動産会社を見つけることができますし、売却相場も把握できます。

不動産会社の査定を行う際は一括査定サービスを利用すると良いでしょう。一度の申し込みで複数社に査定依頼できるので、忙しい時期に何件も不動産会社を回らずに済みます。

個人向けのガイドラインを利用しよう

地震やこれに伴う津波や噴火、あるいは台風及びこれによる高潮など突発的な自然災害による甚大な被害が後を絶ちません。
こんな時のために損害保険や共済に加入しているはずなのですが、損害保証を超えた被害を被ることで生活が再建できないケースが増えています。そんな個人を救済する目的で策定された民間の自主的ルールが「自然災害債務整理ガイドライン」(以下「ガイドライン」)です。

住宅ローン等の債務を抱えた被災者を支援するもの

このガイドラインは、まさに地震のような大災害による被害者個人を支援するために2015年12月に策定され、翌4月1日に運用が開始されました。対象となる債務は住宅ローンやリフォームローンだけでなく、自動車ローンやカードローン・消費者金融借入など幅広く、事業性のローンまでもが含まれます。

金融機関との合意でローンが減免になる制度

ガイドラインでは、住宅金融支援機構の住宅ローンを利用している個人に対しては、支払いの猶予や返済期間の延長、あるいは支払い猶予期間中の金利引き下げなどを行うとしています。
また自宅が完全に焼失しても残存期間については「住宅ローン減税」を継続することや、住宅再建希望者に対しては少しでも返済負担が軽減されるよう融資金利の引き下げや返済期間の延長が可能な公的融資(災害復興住宅融資)を住宅金融支援機構から利用できるようにするとしています。
しかしこれらはあくまでローンなどを軽減する「減免措置」であって、ローンの「免除」ではありません。変わらず返済する義務は残っていることに注意しましょう。

個人債務者私的整理に関するガイドラインの手順

災害当事者はただでさえ思わぬ事態に疲れ切っています。手続きに手間や時間がかかりすぎるようでは実質的にガイドラインが機能しなくなってしまいます。
そこでガイドラインに基づいて当事者の生活再建を促すための支援を行なっている「個人版私的整理ガイドライン運営委員会」は、そのウェブサイトで手続きの流れを漫画でわかりやすく説明しています。

運営委員会に相談

住宅ローン完済前の不動産が、地震や津波などによって倒壊した場合、私的整理ガイドライン運営委員会に相談しましょう。現在、運営委員会は東京、岩手、宮城、福島に本部を開設しており、個別相談会も随時行われています。近くに運営委員会がない場合は、電話での相談も承っていますので、コールセンターに連絡してみましょう。

ガイドラインの確認

運営委員会に相談し、ガイドラインの条件に応じているか確認してもらいましょう。
ガイドライの条件は以下のとおりです。

・名義人が法人ではなく個人や個人事業主である
・震災前まで、支払いの延滞がない
・震災の影響により支払いが困難になっている

ガイドラインの条件をクリアすると、手続きを支援してくれる専門家を紹介してもらいます。専門家は、運営委員会に事前に登録されている弁護士、公認会計士、税理士、不動産鑑定士などです。紹介された専門家と一緒に、申請書類等を作成していきます。

債務整理の申請

陳述書や申請書を専門家と一緒に作成し、運営委員会を通じて住宅ローンを借入れている金融機関に提出します。申請書を提出した後は、支払いを一時的に停止します。
この間に金融機関が督促を行うことも、新たにローンを組み替えることも禁止します。また、借入れ側である被災者が、該当物件の不動産を処分することもできません。

弁済計画案の提出

倒壊した後の自宅跡地を今後、どうしていくのか。預金があれば、どのくらい返済に充てられるのかなど、弁済計画案を専門家と作成していきましょう。
預貯金があれば、いくらか返済に当てる計画をたてるのですが、生活支援策のガイドラインなので、預貯金の500万円を目安にその部分には除いて計画を考えていきます。義損金なども預貯金とは別のものと考えるため加えません。そして、完成した弁済計画案を運営委員会を通じて金融機関に提出します。

弁済計画の成立

金融機関より弁済計画の同意書が送られてくると、成立です。弁済計画にそって金融機関から住宅ローンを支払いを免除できます。これで、再度マイホーム計画を立てるなど、未来への生活を守ることができます。

ガイドラインを使用するメリット

返済義務を免除してもらうことは信用情報に載ってしまうのではないかと思いがちですが、破産の手続きではないので信用情報に載ることはありません。今後クレジットカード作成するなど、安心してガイドラインを利用できます。
また、一緒に書類を作成してくれる専門家の方への報酬も不要です。専門家への報酬は国が援助してくれる支援策ですので、金銭的負担を感じることなく相談できます。
  • 被災者を救済する
  • 住宅ローンを減免
  • HPで手続きを確認

地震による住宅ローン被害に備えよう

最近は地震を含む大災害が各地で頻発しています。東北かと思えば九州で、北海道でと今やどこでどんな災害に見舞われるか予想できません。今までは大丈夫だったかもしれませんが、これからどうなるかは誰にもわかりません。
地震を防ぐことはできませんが、地震による生命の危険はもちろん、住宅ローン被害のような経済的リスクから身を守るためにできることがあります。地震保険への加入や、内容の工夫、公的ガイドラインによる支援などを十分に理解すればあなた地震のライフプランにあった備えが見えてくるはずです。
万が一被害を被ってしまったら、残った土地をできるだけ高額で売却して必要な資金にしたいものです。そのためにイエウールはカンタン60秒査定を用意しています。複数社から届く査定結果は、必要な資金づくりにきっと役立つでしょう。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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