離婚後住宅ローンの返済途中の家に名義人である夫ではなく、「妻」が住み続けたい場合、どんな方法があるのでしょうか。
妻が住み続ける方法は主に4つありますがそれぞれメリットとデメリットがあり、状況に応じて適切な選択肢を検討する必要があります。
この記事では離婚時に住宅ローンが残っている家に妻が住み続ける方法をはじめに紹介し、そのあとに改めて妻が住み続けるメリットとデメリット、注意点を紹介します。
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離婚後住宅ローン返済中の家に妻が住む4つの方法
夫婦で購入した持ち家に住む夫婦が離婚する場合、原則「1/2に財産を分配」しなければなりません。
不動産も財産分与の対象ですが、物理的に半分にできない場合、どうやって対処するのでしょうか。
子どもの学校や友人関係、地域社会へのつながりを重視しているからこそ、できれば手放したくないと考える場合、誰が住み続けるのかの決めては、返済中の住宅ローンを、誰がどのように住宅ローンを支払っていくかになります。
どのパターンをとっても、それぞれにリスクが考えられるため、返済方法は慎重に選びましょう。
この章では、離婚後に住宅ローン返済中の夫名義の家に妻が住み続ける方法を4つ解説します。
夫が住宅ローンを返済する
住宅ローンが残っている家に妻が住み続ける方法の中で最もシンプルで、1番選択する人が多いのは「妻は住宅ローンを返済せず、夫が住宅ローンを返済し続ける」というものです。慰謝料の代わりに住宅ローンを返済することもあるため、夫がそのまま住宅ローンを返済することに同意している場合はそのまま返済してもよいでしょう。
しかし、住宅ローンの名義人でない妻が住み続けることは様々なリスクがあります。銀行が契約内容違反だと判断した場合は一括返済を求められる可能性がありますし、夫が住宅ローンの返済ができなくなった場合、家を競売にかけられ家から強制退去になる可能性もあります。
このようなリスクを回避するためにも、住宅ローンの名義人を妻に変更するという選択肢も視野に入れておきましょう。詳しくは次の項目で紹介します。
住宅ローンの名義を妻に変更する
非名義人が家に住み続けるリスクを避けるために、現在借りている住宅ローンを妻名義に変更するという方法もあります。
しかし、住宅ローンの名義人を変更することは簡単ではありません。
これには金融機関の承認が必要であり、住宅ローンの名義人を変更するためには、「毎月安定した収入があり住宅ローンの返済が可能である」ことが条件です。
名義変更が認められれば、妻がローンを引き継ぎ、家に住み続けることができます。
返済能力がある場合は住宅ローンの借り換えができることもありますが、100%名義変更ができる保証はありません。ご注意ください。
住宅ローンを他の銀行で借り換える
どうしても住宅ローンの名義人を妻に変更したい場合は、他の銀行で住宅ローンを借り換えることも方法の1つです。
もともと夫がローンの名義だった場合、妻が新しいローンを組んで現在の住宅ローンを一括返済し、その後新しいローンを返済していくというものです。
金利の低い住宅ローンに借り換えることで住宅ローンの返済にかかる負担を減らすことが可能です。
しかし、住宅ローンを借り換える場合にも、妻が住宅ローンの審査に通るほど収入があるかが条件になります。
そのほかにも、勤務年数や雇用形態も住宅ローンの審査に重要となります。
この方法には、審査の手間や手数料がかかりますが、妻の収入が一定数ある場合、名義変更よりも柔軟に対応できる可能性が高くなります。
夫に家賃として住宅ローンの費用を妻が毎月支払う
最後に、住宅ローンの名義変更はできなかったが、妻が住宅ローンの返済をしたい場合は、家賃として夫に住宅ローンを毎月支払うという方法もあります。
毎月の住宅ローン返済のための資金を用意しているのは妻であっても、銀行に住宅ローンを返済するのは夫のため、問題なく返済を続けていくことができます。
しかしこの方法では、離婚後も夫と連絡を取り合う必要があり、後々トラブルに発展する可能性もあるでしょう。
住宅ローン完済まで夫と連絡を取り合うことができる場合のみ利用できる返済方法と言えるでしょう。
そのため、夫婦間の合意と信頼が前提となります。
離婚後住宅ローンが残っている家に妻が住むメリット
離婚後妻が家に住み続けるメリットを紹介します。
メリットとデメリットを比較することで、自分に合っている方法が理解でき、離婚後も家に住み続けるかどうか判断しやすくなります。
住み慣れた住環境を維持できる
離婚後に同じ家に住み続けることで、慣れ親しんだ環境を保つことができ、生活の安定感が得られます。
特に子供たちにとって、引っ越しによる環境の変化はストレスが大きいため、同じ家に住むことで学校や友人との関係を維持でき、心理的な安定を図ることができます。
家庭内の変化に対するストレスを最小限に抑えることができ、離婚後の生活がスムーズに進むことが期待されます。
また、自分自身も新たに引っ越し先を探し、適応するストレスを避けることができるため、生活の質を保つのに役立ちます。
経済的な負担が最小限で済む
離婚後も家に住み続けることができる場合、新しく住み替えたり、それにかかる引っ越し費用を抑えることができます。
また、ローンの支払いが順調に進めば、家は最終的に自分の資産となり、将来的に売却する際や資産形成の一環として利用することができます。
ローンを続けることで、経済的に安定した資産を維持することが可能になるのです。
さらに将来的に自宅を売却せずに賃貸に出す選択肢がある場合、賃貸収入を得ることができます。
妻が住み続ける場合、自己負担を軽減でき、将来的に不動産価値が上昇した場合には、より有利な条件で売却できる可能性もあるため、賃貸収入の選択は長期的な利益を見越した戦略となります。
子どもの生活環境の安定
離婚は子どもにとっても大きなライフイベントであり、精神的な影響が少なくありません。
特に、住む場所が変わることで、学校の転校や友人関係の断絶といった不安定要素が加わり、子どもにとっては大きなストレスとなり得ます。
その点、住み慣れた家に住み続けることができれば、こうした変化を最小限に抑えることが可能です。学校や習い事、友達との関係を維持できるため、子どもの心理的負担を軽減し、安心して日常生活を送ることができます。
また、環境の変化が少ないことで、離婚に伴う親の心理的な動揺が子どもに伝わることも少なく、家族全体としての精神的な安定を保ちやすくなります。
特に、離婚後の生活での最優先事項が子どもの福祉である場合には、この選択は大きなメリットとなり得ます。
離婚後住宅ローンが残っている家に妻が住むデメリット
次に離婚後に妻が住み続ける上でのデメリットを紹介します。
前もってデメリットを把握し、事前に準備しておくようにしましょう。
ローン返済による経済的負担が大きい
住宅ローンが残っている家に住み続ける場合、離婚後の経済状況が大きく影響します。
夫が主たる収入源であった場合、妻の収入のみでローン返済を続けるのは困難となることがあります。
また、家の維持費や固定資産税、修繕費など、家を所有していることで発生するさまざまな費用も妻が一人で負担することになります。特に、離婚後に養育費や生活費など他の支出も増えることを考慮すると、これらの費用負担は大きなプレッシャーとなるでしょう。
万が一、収入が減少した場合や、病気などで働けなくなった場合には、住宅ローンの返済が滞る可能性もあり、最悪の場合には家を手放さざるを得なくなるリスクもあります。
これらのリスクを考えると、経済的な安定が確保できない状況で住み続けることは、精神的な不安定さを増幅させる要因となり得ます。
家を夫に売られてしまう可能性がある
名義が誰かによって変わってきますが、もし、夫名義の家に妻が住み続ける場合、法律上はその不動産を単独で売却する権利を持っています。
そのため、夫は妻の同意なしに家を売却することができます。
これにより、妻は住む場所を失うだけでなく、売却金からも取り分がなくなることがあります。
夫がローンを払えない場合は強制退去になる可能性がある
ローンが未払いになると、金融機関は通常、以下のステップを踏むことになります。
- 遅延通知
- 催告書の送付
- 不動産の差押え
- 強制執行
はじめは、未払の通知などが届くことになりますが、それでも遅延が続く場合、差押え後、金融機関は物件を売却してローンの残高を回収しようとします。この場合、元の住人が物件から退去しなければならないことがあります。
妻が物件に住んでいて夫がローンを払えなくなりそうな場合、早めに法的助言を求めることが重要です。
弁護士は、強制退去を避けるための具体的なアドバイスを提供できます。
また可能であれば、早めに新しい住まいを探す準備を始めることが推奨されます。
特に、ローンの未払いが深刻になる前に次の住まいを確保することが安心です。
離婚後夫名義の家に妻が住み続ける際の注意点
離婚後に、住宅ローンの被名義人である妻が家に住み続けるには、さまざまな方法があることが分かりました。
どの方法を選ぶ場合でもリスクがあるため、以下の2つの注意点に注意しておきましょう。
- 話し合いの内容を公正証書で残しておく
- 妻が連帯保証人になっている場合は代理を見つける
- 住み続ける場合の将来的に家をどうするか考える
- 将来的なリスクに備えて取り決めをする
その家に住み続ける場合、公正証書を作成し、明確な取り決めを行うことが重要です。
また、妻が連帯保証人となっている場合には、新たな連帯保証人を見つけることで、経済的なリスクを避けることができます。
つぎに、詳しく説明していきます。
話し合いの内容を公正証書で残しておく
離婚に夫名義の家に妻が住み続ける場合の注意すべきことは、話し合いの内容を、公正証書という必ず公的なかたちで記録しておくということです。
これは住宅ローンや名義関連の話に限った話ではありません。
公正証書を作成したうえで離婚することを「公正証書離婚」といい、協議離婚ではすでに当たり前になっています。
公正証書には住宅ローンの支払義務のほか、養育費、財産分与、子どもへの面会日および面会条件、親権などについて明記されています。
公正証書に記された条項は、法的に違反するものでない限りは遵守する義務が課され、不履行の場合は強制執行の対象になります。
離婚時に話し合ったことを、きちんと公正証書の形で記録しておくことで、養育費などの支払い条件などが法的にも明確になります。なおかつ守らなかった時の罰則が課されるため、仮に訴訟に発展した場合でも有力な武器になります。
住宅ローンが残った家に妻が住む場合の公正証書に必ず含める内容
公正証書を作成する際は、以下の項目を必ず入れるようにしましょう。
- 住宅ローンの返済責任者は誰か
- 住宅ローンの返済計画
- 家の居住権や名義変更に関する取り決め
- 家の維持費や修繕費にかかる費用の負担は誰が負うか
- 家を将来的に処分する際の利益分与
妻が連帯保証人になっている場合は代理を見つける
妻が連帯保証人や連帯債務者になっている場合、話し合いで夫が今後ローンを支払うことになったとしても、金融機関に対しての妻の支払い責任は継続されます。
金融機関に連絡を入れずそのままにしておくと、ローンの返済を担っていた夫が音信不通になった場合、離婚が成立した後であっても妻のもとに返済の催促がいくことになります。
連帯保証人・連帯債務者から外れるには、夫側の親族など新しい保証人を立てるか、連帯保証人なしで他の金融機関に借り換えるなどが考えられます。
代理の保証人を立てたとしても支払い能力があるかなどの審査があるため、連帯保証人・連帯債務者から外れるのは難しいということを覚えておきましょう。
住み続ける場合の将来的に家をどうするか考える
家に住み続けることを選択した場合、将来的に住み替えや売却を考える際に、その選択肢が狭まる可能性があります。
一般的に、子どもの成長や自身のライフステージに合わせて、家の住替えや売却を考える方が多くなります。しかし、所有している不動産がある場合、特に住宅ローンが残っている状態では、売却してもローンの残債を完済できないオーバーローンの状態になることも考えられ、その場合には家を手放すこと自体が難しくなります。
また、賃貸に出すことを考えたとしても、賃料がローン返済額を下回ると赤字になり、足りない分は自己資金で補わなければならないため経済的に負担が増えることになります。
さらに、離婚後の心理的な負担や、新しい生活を始める準備が整っていない状況では、これらの選択肢について冷静に判断することが難しくなるかもしれません。
その結果、経済的な損失を被ったり、長期間にわたって不安定な生活を強いられる可能性があります。こうしたリスクを事前にしっかりと理解し、将来を見据えた判断を行うことが重要です。
離婚時に住宅ローンが残っている場合の確認事項
離婚する際、夫婦で購入した持ち家と住宅ローンの扱いについては、慎重に検討しなければなりません。
住宅ローン返済中ならば、家を売る場合でも夫もしくは妻が住み続ける場合でも、まずは以下のポイントをはじめに確認しておきましょう。
- 住宅ローンの名義は誰か
- 住宅の評価とローンの残債はいくらあるか
- 財産分与や子どもの養育費の取り決めを確認
- 住宅ローン返済に関する取り決めを確認
住宅ローンの名義は誰か
家の名義人は誰になっているかの確認は最初にしましょう。住宅の名義人と住宅ローンの名義人は同じであることが一般的ですが、必ずしも一致しているとは限らないため必ず確認してください。
家を売却したり、家を担保にローンを組むことができるのは家の名義人だけです。
家の名義人を変更せずに放置していると、離婚後に家の名義人と音信不通になった場合、家を処分することができなくなってしまいます。
妻が住み続ける場合は妻に名義人を変更することが理想です。名義変更をする必要があるか確かめるためにも、家の名義人を調べておきましょう。
また、連帯保証人がいる場合、その人もローンの返済義務を負う可能性があるため、誰が連帯保証人になっているかを確認しましょう。
法務局が管理する登記簿に記載されているので、登記簿謄本・登記事項証明を取得し確認できます。住宅の評価とローンの残債はいくらあるか
次に、住宅の現在の市場価値と残っている住宅ローンの残高を確認します。
不動産業者や不動産鑑定士に依頼して、現在の市場価値を評価してもらいます。
財産分与をする際に2分1ずつ分けるのが原則です。そのため、現金化した場合に自分の家がどのくらいの価値になるのか抑えておくようにしましょう。
あなたの一戸建て、
売ったらいくら？
あなたの一戸建て、
売ったらいくら？
また、住宅ローン残債がいくら残っているか確認しましょう。
住宅ローン残債が残っているか否かで妻が家に住み続ける場合のその後の対応が大きく変わります。
住宅ローン残債がいくら残っているか確認するためには、住宅ローンを借り入れている銀行のウェブサイト・残高証明書・返済予定表を確認しましょう。
もし住宅ローンがあと少しで完済できそうな場合は、住宅ローンを一括返済してしまうという方法もあります。一括返済することで、離婚後の住宅ローンの支払いに関するトラブルを防ぐことができるため、自己資金に余裕がある場合は一括返済してしまいましょう。
財産分与や子どもの養育費の取り決めの確認
離婚時には、財産分与や子どもの養育費について明確に取り決めることが大切です。
特に、妻が住宅ローンの返済を引き受ける場合、夫からの養育費や生活費の支払いが滞った場合のリスクを考慮し、以下の点を取り決めておくことが推奨されます。
子どもがいる場合、養育費の支払い金額や支払い期間について、具体的な合意を取り交わし、公正証書にしておくとよいでしょう。これにより、万が一支払いが滞った場合でも、法的に強制執行が可能になります。
家の名義変更やローン返済に関連する部分について、夫が財産分与として一部負担することを取り決めることも有効です。
例えば、夫が名義人であるローンの一部返済を引き続き行う、もしくは妻が住み続けるための一時金を支払うなどの条件を設定します。
住宅ローン返済に関する取り決めの確認
住宅ローンが残っている状態で、妻が返済を引き受ける場合には、収入減少や病気など、何らかの理由でローン返済が難しくなることを考慮し、以下の取り決めを行うことが望ましいです。
例えば、失業や病気で収入が減少した場合に、一定期間ローン返済を猶予してもらえるよう、金融機関と相談しておくことは1つの手段です。
また、万が一に備え、ローンの支払いに困難が生じた場合の返済条件変更について、事前に金融機関と話し合い、オプションを確認しておくことも有効です。
さらに、万が一の死亡や病気によるローン返済困難に備え、団体信用生命保険（団信）や、収入保障保険など、生命保険や収入保障保険への加入を検討することも重要です。これにより、予測できない事態に対する経済的な備えができます。
離婚後住宅ローンを完済している家に妻が住む場合
次に、住宅ローンが残っていない家に妻が住む方法について解説します。
住宅ローンが完済してある場合は、離婚後に返済滞納のトラブルや住宅ローンの契約違反について心配する必要がありません。
そのため、安心して妻が住見続けることができるでしょう。
この章では、離婚後に住宅ローンが残っていない家に妻が住む方法について解説します。
財産分与で家を妻の財産とする
離婚した際には、必ず財産分与を行います。
財産分与とは、結婚期間中に夫婦2人で築き上げた共有の財産を分配することを言い、家も財産分与の対象となります。
財産分与は原則的に2分の1とされていますが、両者が納得していれば割合は自由に決めてよいことになっています。
つまり、夫と妻が納得している場合は、財産分与で家を妻の財産として取得することができるのです。
もし家を妻が所有することになった場合は名義変更を忘れずに行っておきましょう。家の名義人でなければ家を売ることや家を担保にローンを組むことができません。
離婚後に夫と連絡が取れず、家を処分できないというトラブルを回避するためにも、名義変更は必ず行っておきましょう。
家の所有権の代わりに夫へ代償金を支払う
家など物理的に分割できない財産は、残債分与の中でも代償分割という方法を使うことで平等に分けることができます。
代償分割とは、特定の財産を一方が取得し、その価値に相当する金銭を相手に支払うことで財産分与を行う方法です。
つまり、妻が家の価格の半分（代償金）を夫に支払い、妻が家の所有権を得るといった方法です。
例えば、1000万円の家を平等に財産分与したい場合は、妻が家の所有権を得る代わりに家の価値の半分である500万円を代償金として夫に支払います。
代償分割を行うことで平等に財産分与することができますが、この場合、妻が高い代償金を支払わなければならない場合があります。妻がまとまった現金を支払うことができるのかあらかじめ確認しておくとよいでしょう。
以上が離婚時に住宅ローンがある/ない家に妻が住み続ける方法や注意点です。
住宅ローンの非名義人である妻が住み続ける場合、様々なリスクが考えられます。まずは今後の住宅ローンの返済をどうするべきか住宅ローンを借り入れている銀行に相談してみることもおすすめです。
離婚後に住宅ローン関連のトラブルに巻き込まれたくない場合は、住宅ローンを一括返済して家を売却することもおすすめです。
家を売ることで妻が住み続けることはできませんが、住宅ローンは完済してしまうため、離婚後の返済について夫と連絡を取り合う必要もありませんし、夫が住宅ローンを滞納して家を競売にかけられるリスクもありません。
家を売却することで離婚後の生活を安心して送ることができるでしょう。
家を売却する際には、不動産一括査定を利用し、多くの不動産会社の中から比較して優良な不動産会社を見つけましょう。