「婚姻中に建てた家を、離婚する際にはどのような対処すればよいのか」という悩みは、離婚する夫婦にとって大きな問題です。
この記事では、離婚が決まった際にまず確認するべき項目と、パターン別住宅ローンの返済方法、処分する際の注意点を紹介します。
離婚時にローン残債がある場合最初に確認するべきポイント
離婚の際に多くの夫婦が直面する問題の1つが、「住宅ローン残債がある家の扱い」です。
まず、離婚が決まりこれから所有する家の対処を迷っている方が、最初に確認するべきポイントを紹介します。
家やマンションの住宅ローン関連について決める際に、確認するべきポイントは以下の3点です。
- 不動産の名義人を確認
- 住宅ローンの残債額を確認
- 契約内容でローンの債務者を確認
不動産の名義人を確認
不動産の売却を検討している場合、不動産の名義人が誰なのか確認しましょう。
家や土地の売却をすることができるのは、不動産の名義人のみとなります。夫婦で共有名義のもと、物件を購入しているケースもありますので、必ず確認するようにしましょう。
法務局で、登記簿謄本または登記簿事項証明書を取得することで、登録されている正確な名義人を確認することができます。
住宅ローンの残債額を確認
住宅ローンの借り入れは、ほとんどの人の場合20-30年かけて支払う契約になっている場合が多く、離婚時にまだローンが残っている場合が多くあります。
残債額を確認し、もし所有している不動産を売却した場合、いくらで売却すれば住宅ローンが完済できるか確認しましょう。
ローン残債額の確認方法は、金融機関のインターネットバイキングを利用する方法や、毎年金融機関から送られてくる「年次報告書」や「残高証明書」を確認する方法、金融機関に直接お問い合わせする方法があります。
不動産売却を売却し、ローン完済ができる状態を「アンダーローン」、残っているローン額が売却価格よりも多く、不動産売却だけではローンを完済できない状態を「オーバーローン」といいます。
この2つの状態によって、返済方法や返済時の注意点が異なるため売却を決める前には必ず、ローン残債を確認しましょう。
アンダーローンとオーバーローンについては3章で説明します。
契約内容でローンの債務者を確認
ローンの債務者が誰であるかを確認することは、返済義務がどのように分担されるか、また、万が一の際に誰が責任を負うのかを明確にするために重要です。
住宅ローンの支払い義務を負うのは、家の名義人や家の居住者ではなく、住宅ローンの返済義務を負っている「住宅ローンの名義人のみ」です。一般的に以下の3つのケースに分けられるため、ご自身がどのケースに当てはまるか確認し、今後不動産をどうするのか相談するようにしましょう。
- 夫婦の一方が債務者で、もう一方は支払い義務がないケース
- 夫婦の一方が債務者で、もう一方は連帯保証人となっているケース
- 夫と妻、両人が連帯債務者となっているケース
夫婦の一方が債務者で、もう一方は支払い義務がないケース
このケースでは、ローンの支払い義務は債務者のみが負っています。
もう一方の配偶者には返済義務がないため、離婚やその他の事情で不動産をどうするか決める際に、債務者が主導権を持つことが多いです。
しかし、話し合いにより債務者へ残債額を支払うように決めることが可能な場合もあります。
もし、不動産を売却する場合や名義変更を行う場合は、債務者の同意が必要です。
ローンの返済能力や今後の生活設計を考慮しながら、どのように不動産を処理するかを検討する必要があります。
夫婦の一方が債務者で、もう一方は連帯保証人となっているケース
基本的には、ローンの債務者がローンを支払う形なので、連帯保証人であるもう一方の配偶者が代わりに返済義務を負うのは、債務者が返済できなくなった場合のみです。
連帯保証人には重い責任が伴いますので、特に慎重な判断が必要です。
離婚時に連帯保証人から外れたい場合、自分と同等またはそれ以上の収入の方を保証人として差し替える方法や、物的担保を提供する方法で、金融機関が認めれば連帯保証人から抜けることが可能です。
契約後に住宅ローンの名義人や連帯保証人を変更するのは難しく、連帯保証人を解除したい場合には、ローンを借り換えて新たな住宅ローンを組む手順が必要です。
新たな住宅ローンで、夫の単独名義として連帯保証人に夫の親などを立てることにより、妻の支払い義務は解除されます。
夫と妻、両人が連帯債務者となっているケース
連帯債務者の場合、夫婦それぞれがローンの全額について返済義務を負っています。
そのため、どちらか一方が返済を怠っても、もう一方に全額の支払い義務が生じます。
注意点として、不動産を売却する場合やローンの借り換えを検討する際には両者の同意が必要です。
また、離婚する場合は、どちらが不動産を引き継ぐのか、あるいは売却してローンを完済するのかなど、今後の対応について具体的に話し合うことが不可欠です。
離婚時に住宅ローンの残債がある場合はどうする？
離婚時は、婚姻期間中に夫婦で築いた共有財産を分割する「財産分与」が行われ、原則として財産を2分の1ずつ平等に分けられます。
しかし、住宅ローンの残債は財産分与の対象外とされます。これはローンの残債のようなマイナスの資産は、夫婦が築いた財産とはみなされないことが理由です。
購入した「家」そのものは共有財産として財産分与の対象となりますが、返済が必要な「借金」の部分はローンの名義人のみが返済する義務があることを覚えておきましょう。
また、ローンの返済方法だけでなく、家自体をどう処分しようか悩む方も多くいらっしゃいます。
住宅ローンで購入した家には金融機関による「抵当権」が設定されており、ご自身で勝手に売却することは不可能です。
そのため、離婚に伴って不要となった家を処分するためには、売却するケースと夫婦の片方が住み続けるケースの主に2つが考えられます。
夫婦のどちらが住み続けるのかによっても返済時の注意点が変わってきます。
それぞれの方法について詳しく解説します。
方法① 売却してローン返済に充てる
家を売ることで売却代金を住宅ローン返済に充当する選択を選ぶ方が多くいらっしゃいます。
売却して現金化できるため、財産分与で折半する際にわかりやすく、後々トラブルになりづらいのが魅力です。
住宅ローンの残債額によって、売却した方がよいアンダーローンの場合と、売却すると懸念が残るオーバーローンの場合がありますので、その2つを紹介していきます。
あなたの一戸建て、
売ったらいくら？
あなたの一戸建て、
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アンダーローンの場合は売却するほうがおすすめ
先ほど先述した通り、売却の際に残債額と売却価格によって、アンダーローンとオーバーローンという状態に分かれます。
アンダーローンとは、残債額が不動産の売却価格より低い状態を指します。つまり、売却費用を返済に当てると、住宅ローンを完済することができる状態です。
この場合、家を売却すればローンを完済しても1,000万円が手元に残ります。 これがアンダーローンの状態です。
アンダーローンの場合は、金融機関の許可を得ることなく売却手続きを進めることが可能です。
売却して利益が残る場合は折半できる
離婚する際の家の売却価格が住宅ローンの残債を上回る場合には、売却することでローンを完済し、さらに利益が手元に残る可能性もあります。
その場合には、手元に残った現金を夫婦で折半し、財産分与の対象とすることも可能です。
たとえば、住宅ローンの残債が1,000万円、家の売却価格が1,500万円だった場合には、売却してローンを返済後に残る500万円を夫婦二人で250万円ずつ折半します。
また、時価1,500万円の家を売却せず、たとえば夫が住み続ける場合には、家を出る妻に対して250万円を支払うことで財産分与を行うこともできます。
オーバーローンの場合は自己資金額も確認して決めよう
オーバーローンとは、住宅ローンの残債額のほうが売却価格より高い状態を指します。つまり、売却しても資金が足りず、自己資金で足りない分を補う必要が出てきます。
この場合、家を売却してもローンを完済するには1,000万円不足します。 これがオーバーローンの状態です。
自己資金が十分にある状態なのか確認し、ローンの借り換えや債務整理を検討することもあります。
住宅ローンの残債があり、売却してもオーバーローン状態になりそうな場合、前述の通り、金融機関が債権を回収できないため、売却が不可能となるケースも出てきます。
その際には、債務整理の一種である「任意売却」も選択肢となるでしょう。
金融機関の許可をえると可能な「任意売却」
任意売却とは、オーバーローン状態の家を、金融機関の許可を得た上で売却する方法を指します。
売却代金で住宅ローンを完済できない場合にも家を売却できる選択肢ですが、一度住宅ローンの返済を滞納する必要があるため、ブラックリストに掲載されるデメリットがあります。
一方で、任意売却後の住宅ローン残債は、金融機関との相談の上で分割返済が可能なため、生活を再建しやすい点がメリットです。
また、任意売却の場合は市場価格の8割〜9割程度の価格で売れることが多く、住宅ローンの返済に充てられる現金がやや少なめとなる点に注意が必要です。
住宅ローンの滞納が続き「競売」にかけられてしまった場合には、市場価格の6割〜7割程度の価格で売却することとなるほか、残債の一括返済が求められるため自己破産の可能性が高まります。
方法② 夫婦の一方が住み続けながら返済する
離婚が決まった際、住宅ローンが残っている家をどうするかは、多くの夫婦にとって重要な課題です。特に、家族が長年暮らしてきた家には愛着があり、簡単に手放すことは難しいと感じる場合もあります。
そこで、「夫婦の一方がそのまま家に住み続け、ローンを払い続ける」という選択肢があります。
夫婦で購入した家にそのまま片方が住み続ける場合、名義人と誰が住み続けるのかによって、方法や注意点が異なります。
名義人の夫が住み続ける場合
夫が住宅ローンと家のの名義人である場合、ローン返済の義務は基本的に夫にあります。
この場合、名義人と実際に住んでいる方が同じであるため、問題なく住み続けることが可能です。
妻が住み続けるが夫がローンを支払い続ける場合
子供がいる場合などに、子供の生活環境を維持するために夫がローンの支払いを継続し、妻が住み続ける場合があります。
もし、妻がローンを支払う以降がある場合は、夫がローンを支払いつつ、住んでいる妻から賃貸料を受け取る形で合意することも可能です。
この場合、双方で明確な契約を結ぶことが重要です。
住宅ローンが共有名義の場合
住宅ローンが夫と妻の共有名義である場合、両者が連帯してローン返済の義務を負っています。
この場合、住み続ける方がどう対応するかを協議する必要があります。
一般的に多いケースが、離婚後、一方が家に住み続け、他方がローン支払いを放棄する場合、支払いを続ける方が、ローン完済後に不動産の所有権を全て取得する形にするケースです。
住宅ローン残債がある家を処分する際の注意点
離婚に伴って住宅ローン残債がある家を売却する際には、以下の3つの注意点を押さえておく必要があります。
- 住宅ローンは一括返済する必要がある
- 離婚しても連帯保証人は解除されない
- 共有名義人・連帯保証人の同意が必要
一つずつ詳しく解説します。
住宅ローンは一括返済する必要がある
住宅ローン残債がある家を売却する場合、オーバーローン・アンダーローンのいずれの場合でも、原則として残債は一括返済が求められます。
そのため、売却代金で残債を完済できない場合には、自己資金で不足分を支払うか、任意売却を経て残債の分割返済を選択する必要があります。
離婚しても連帯保証人は解除されない
離婚に伴って住宅ローンの連帯保証人から外れたい場合も、原則として連帯保証人を解除することはできません。
ただし、別の連帯保証人を立てたり、新しい住宅ローンに借り換えて連帯保証人を立て直したりすることで、片方の連帯保証人を解除することが可能です。
たとえば妻が家を離れて連帯保証人を外れたいと考えた場合には、夫にローンの借り換えや代わりの連帯保証人探しに応じてもらう必要があります。
なお、連帯保証人を外れたい場合には、住宅ローンを借りている金融機関との交渉が必要です。その際、金融機関側でも債務者の返済能力やローンの残高などから審査・判断を行います。
また、契約変更には契約者の夫婦両方の合意が必要なことや、確認のために離婚協議書の提示を求められるケースもあるため、手続きに時間がかかることから、金融機関への相談は早めに行うことをおすすめします。
共有名義人・連帯保証人の同意が必要
夫婦二人の共有名義で家を所有している場合や、任意売却を行う場合には、名義人・連帯保証人全員の同意が必要となります。
そのため夫婦の片方が家の売却に反対しているケースでは、売却手続きが進められない可能性も出てきます。
逆に夫婦どちらかの単独名義の場合、配偶者の許可を得ることなく家の売却を進めることが可能です。
たとえば、出ていった元配偶者に勝手に家を売られてしまうケースを防ぐためには、離婚の際に公正証書を作成して取り決めを交わしておくと良いでしょう。
離婚で住宅ローン残債がある家を売却する際は早めの査定を
あなたの一戸建て、
売ったらいくら？
あなたの一戸建て、
売ったらいくら？
離婚に伴って住宅ローン残債がある家を売却する場合、売却代金のうち住宅ローンの返済に充てる分は財産分与の対象外です。
ただし家を売却してローンを完済後、残った利益は夫婦で折半することが可能です。
また、住宅ローンが残る家の売却では、売却代金で残債を一括返済できるかどうかが重要となります。
一括返済が可能なアンダーローンの場合には通常の不動産売却が可能ですが、一括返済ができないオーバーローンの場合には自己資金を用意するか任意売却を選ぶ必要があります。
任意売却ではローン返済の滞納履歴が記録されるなどのデメリットもあるため、できれば別の選択肢を考慮しながら慎重に売却を進めましょう。
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