離婚する際に問題となるものの1つに住宅ローンがあります。
離婚時に住宅ローンが残っていても離婚することはできますが、離婚できたとしても誰がどのように返済していくのか、家の処分はどうするかなど話し合うことはたくさんあります。
そこでこの記事では離婚時の住宅ローンについて返済方法や注意点について解説します。
「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
住宅ローンがあっても離婚できる
結論から申し上げますと、住宅ローン返済中であっても離婚することはできます。
離婚は、夫婦間で離婚をすることに合意している、もしくは合意していなくても裁判で法定離婚事由があると認められた場合に行うことができます。
つまり、離婚ができるかどうか判断する際には、離婚が認められる事情があるのかが重要で、住宅ローンの有無は関係ないのです。
しかし、法律上は問題なくても離婚時に多額の住宅ローンをどう処分すればよいか迷っている方もいるでしょう。
離婚時に住宅ローンが残っている場合の対処法としては、離婚時に家を売却して住宅ローンを完済する、離婚後も住宅ローンの返済を続け夫もしくは妻が家に住み続けるという2つのパターンが考えられます。
離婚後に家や住宅ローンのことに関してのトラブルを避けるたい方は離婚時に家を売却して住宅ローンを完済してしまうことがおすすめです。しかし住宅ローン返済中の家は必ず売却できるわけではないため注意しましょう。
また、気に入っている家なので引っ越したくない、子どもの教育環境を変えたくないといった理由がある方は離婚後も家に住み続けることが可能です。この場合、住宅ローンの名義人が住む場合と非名義人が住む場合で起こるトラブルが違うため、事前にトラブルに合わないように対策しておくことが重要となります。
後ほど家を売却する場合、家に夫が住む場合、家に妻が住む場合の3つに分けて離婚時の住宅ローンの対処法について解説します。
離婚後も住宅ローンを返済することで起こるトラブル
離婚後も家を売却せずに住宅ローンの返済を続けて住み続ける方法は、様々なトラブルが起こる可能性があり、おすすめできません。
特に住宅ローンの名義人である夫が家を出ていき、非名義人の妻が家に住み続けるというケースは、夫が住宅ローンを滞納したとしても妻側にトラブルが発生するという複雑な関係になってしまうため、非名義人が家に住むことは避けるべきだと言えます。
この章では住宅ローンの名義人を夫、非名義人を妻、妻が家に住み続けると仮定し、離婚後も住宅ローンを返済する場合、どのようなトラブルが考えられるのか解説していきます。
住宅ローンを滞納して強制退去になる
夫が住宅ローンを滞納した場合、妻が住んでいる家が差し押さえにあい強制退去になるというトラブルがあります。
住宅ローンを借り入れる際に、家に抵当権が設定されます。抵当権とは、住宅ローンの契約者が住宅ローンを滞納した際に、銀行から行使される権利のことで、抵当権を行使することで銀行は住宅ローン契約者の所有する物件を差し押さえ、競売にかけることで貸付金を回収します。
この抵当権は住宅ローン契約者ではなく物件に設定されるため、たとえ住宅ローン契約者が家に住んでいないくても家が差し押さえにあってしまうのです。
元夫が再婚し、新しい家庭を持つようになると、元妻の住む家の住宅ローンを滞納するようになるというトラブルはよくあります。妻は突然家を失う可能性があることを忘れずに生活しましょう。
連帯保証人として支払い義務が発生する
夫が住宅ローンを組む際に、妻を連帯保証人に設定していた場合、夫が住宅ローンを滞納すると連帯保証人の妻に支払い義務が回ってきます。
連帯保証人に返済義務が回ってきた際に住宅ローンを返済することができれば問題ありませんが、もし連帯保証人が住宅ローンを返済することができない場合、信用情報に事故情報が登録される、財産を差し押さえられてしまいます。
信用情報に事故情報が登録(ブラックリストに載る)されてしまうと、5年~10年の間新しいクレジットカードを作ることができない、携帯端末購入時の分割払いができなくなってしまい、今後の生活にも影響を及ぼします。
住宅ローンの一括返済を求められる
住宅ローンの名義人でない妻が家に住むことによって、住宅ローンの契約違反とみなされ住宅ローンの一括返済を求められることがあります。
住宅ローンの使用用途は自己の居住に供する不動産の取得に必要な費用に限られると住宅ローンの契約規約に定められており、住宅ローンの名義人である夫が住んでいないことで契約違反とされることがあるのです。
離婚時に住宅ローン名義人が家を出る場合は必ず銀行に相談し、銀行の許可を得てから別居することが重要です。
家を勝手に売却される
離婚後に妻が住んでいる家を夫が勝手に売却するというトラブルも発生します。
家を売却することができるのは、家に住んでいる人ではなく家の名義人だけです。家の名義人は住宅ローンの名義人と同じであることが一般的なため、夫が自由に家を売却することができます。
家を勝手に売却することを防ぐためには、公正証書にて家を勝手に売却しない契約を交わしておくなど事前に対策しておきましょう。
離婚時に住宅ローン中の家を売却する場合
離婚後に家や住宅ローンについてのトラブルを避ける最適な方法は、離婚時に家を売却して住宅ローンを完済することです。
しかし、家を売却するためには住宅ローンを完済する必要があるため住宅ローン残債が多く残っている場合は、家を売ることができない場合も考えられます。
まずは現状を確認する
まずは家を売却することができるか確認するために、家の名義人・住宅ローン残債額・家の売却額を確認しましょう。
家の名義人
家を売却することができるのは家の名義人のみです。そのため家を売却する際には家の名義人の確認は欠かせません。
このとき、家の名義人が夫もしくは妻の単独名義となっており、名義人が売却することに納得している場合は問題なく売却することができます。
しかし、家の名義人が夫と妻の共有名義になっており、どちらか一方が売却に反対している場合は売却することができません。家を売却するためには家の名義人全員の同意が必要なため、共有名義のように複数の名義人がいる場合、誰か1人でも売却に反対していたら家を売却することはできません。
家の売却をするためにも、家の名義人は誰になっているのか、名義人は売却に同意しているのかが重要となります。
住宅ローン残債額
住宅ローンを完済して売却することができるのか確認するためにも、住宅ローン残債額がいくらあるか確認しましょう。
住宅ローン残債額を確認するためには、借り入れしている銀行のウェブサイト・残高証明書・返済予定表の3つを使う方法があります。
1番簡単に調べることができるのは、銀行のウェブサイトを利用する方法です。銀行のウェブサイトでは24時間住宅ローンの残債確認ができるため調べたいときにすぐ調べることができます。ただし全ての銀行がウェブサイトで残債確認ができるとは限らないため、自分の利用している銀行がウェブサイトに対応しているか調べておきましょう。
家の売却額
住宅ローンを家の売却額で返済できるかどうか確認するためにも、家の売却額を調べなければなりません。
下記のシミュレーションツールを使って、自分の家がいくらで売却できそうか確認しましょう。
まず査定をしたい物件種別(マンション・一戸建て)を選択します。その後、マンションであればマンション名、専有面積、間取り、階数、方角、一戸建てであれば物件の所在地、延床面積、土地面積、築年数の項目を埋めてから「想定価格をみる」ボタンを押してみましょう。ボタンを押すと○○万円~○○万円と、幅のある売却想定価格が自動で算出されます。
しかし、査定価格は家の個別情報や最新の不動産市場によって決まるため、この査定シミュレーションで分かる売却想定価格はおおよそのものであり精度が低いといえます。
家がいくらで売れるのか正確に知るためにも不動産会社に査定を依頼してみましょう。
査定を依頼する際は、ネットでいつでも簡単に査定依頼ができるイエウールの利用がおすすめ。一度の申し込みで複数社に査定を依頼でき、完全無料でサービスを利用できるのでまずは家の価格を知ってから売却を検討したいという方も安心して利用できます。
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アンダーローンの時の売却方法
住宅ローン残債と家の売却額を比較して、家の売却額で住宅ローンを完済できる状態のことをアンダーローンといいます。
アンダーローンの場合、家を売ることで住宅ローンを完済することができるため、問題なく売却することができます。
住宅ローンを完済して売却益が余った場合は財産分与をして夫婦で分けることもできます。離婚時に家を売る場合は住宅ローン残債額より高い価格で売却することが重要です。
オーバーローンの時の売却方法
家の売却額よりの住宅ローン残債が多く、家の売却額だけでは住宅ローンが完済できない状態のことをオーバーローンといいます。
オーバーローンの場合、自己資金を使って完済することができれば家を売却することができます。
自己資金を使っても住宅ローンを完済できない場合は家を売却することができず、夫か妻が家に住み続けなければなりません。
どうしても家を売却したいという場合は任意売却を利用する方法もあります。しかし任意売却を利用するためには住宅ローンを滞納していなければならず、住宅ローンを滞納することでブラックリストに登録され、数年間はローン審査が通らない、クレジットカードが作れなくなってしまいます。
任意売却を安易に利用せずまずは不動産会社に相談してみるとよいでしょう。
離婚後も住宅ローンを返済し名義人が家に住み続ける場合
離婚後も家を売らずに住み続ける場合に注意すべきことは、家の名義人が誰であるかです。住宅ローンの名義人である方が家に住む場合は、問題なく安心して生活することができます。
名義人である夫が家に住むことによって住宅ローンの契約違反にもならず、夫が離婚後も安定して住宅ローンの返済を続けることができればトラブルなく住み続けることができるでしょう。
離婚後も住宅ローンを返済し非名義人が家に住み続ける場合
話し合いの結果、住宅ローンの名義人でない方が家に住み続けるパターンも多くあります。
しかし住宅ローンの名義人でない妻が家に住み続けるパターンでは様々なトラブルが考えられ、できるだけ対策をしておくべきでしょう。
夫が住宅ローンを返済する
妻が家に住み続けるが住宅ローンは名義人の夫が返済する場合はよくあります。
この場合、夫が住宅ローンを滞納すると妻が家を強制退去しなければならない事態になるため注意しましょう。
住宅ローンを滞納した場合、家に設定されている抵当権が行使され、家の差し押さえにあい競売にかけられてしまいます。抵当権は住宅ローンを借り入れた家に設定されているため、住宅ローンを滞納した夫が住んでいないくても家を差し押さえられてしまうのです。
元夫が再婚し住宅ローンの支払いが滞るというトラブルは多いです。夫が住宅ローンを支払い続けているかこまめに確認しましょう。
住宅ローンの名義人を妻に変更する
家に住んでいない夫に住宅ローン返済を任せることはリスクがあるため、家に住む妻の名義に変更したい方もいるでしょう。
しかし銀行から名義変更の許可を得ることは難しいです。夫と同じくらいの収入がある場合は、返済能力があると判断され名義変更を行うことができますが、夫より年収が低い妻の場合は名義変更ができない可能性が高いです。
まずは銀行に名義変更の相談をしてみましょう。
住宅ローンを借り換える
妻が別の銀行で住宅ローンを借り換えるという方法もあります。もし現在夫が返済している住宅ローンより低い金利の住宅ローンに借り換えることができれば住宅ローン返済にかかる負担を減らすことができるため、高金利の住宅ローンを契約している方は借り換えも検討してみましょう。
しかし、住宅ローンを借りる際には、住宅ローン審査に通らなければなりません。妻の年収・雇用形態・勤続年数によっては住宅ローンを借りることが難しいでしょう。
家賃として夫に支払う
妻が住宅ローンを支払いたい場合、住宅ローンの名義変更はせずに夫に家賃として支払うという方法もあります。
上記のように住宅ローンの名義変更や借り換えは難しいです。そのため無理に名義変更はせずに、夫に住宅ローン返済分の家賃を支払うことで妻が住宅ローンを支払うことができます。
しかし、妻が夫に家賃を支払う場合は、住宅ローン完済まで離婚後も連絡を取らなければなりません。元夫婦で連絡を取り合うことに抵抗のある方にはおすすめできないでしょう。