住宅ローンがあるけど、離婚したい場合どのような方法があるのでしょうか。
住宅ローン返済中でも離婚することはできますが、残ったローンを誰がどのように返済していくのか、今後家の処分はどうするかなど話し合う必要があります。
この記事では住宅ローンが残っているが離婚したいと考えている方へ、対処法3つと注意点について解説します。
「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
住宅ローンがあるけど離婚したい場合どうする？
住宅ローン返済中であっても離婚することはできます。
離婚は、夫婦間で離婚をすることに合意している、もしくは合意していなくても裁判で法定離婚事由があると認められた場合に行うことができます。
つまり、離婚ができるかどうか判断する際には、離婚が認められる事情があるのかが重要で、住宅ローンの有無は関係ないのです。
しかし、法律上は問題なくても離婚時に多額の住宅ローンをどう処分すればよいか迷っている方もいるでしょう。次の章では、住宅ローンがあるけど離婚したいと考えている方へ主な対処法を紹介します。
住宅ローンがあるけど離婚したい場合の対処法は、主に以下の3つの方法があります。
方法① 家を売却して住宅ローンを完済する
離婚後に家や住宅ローンのことに関してのトラブルを避けるたい方は、離婚時に家を売却して住宅ローンを完済してしまうことがおすすめです。
もし売却価格がローン残高を上回れば、余剰資金が手に入りますが、逆に下回る場合は、差額を別途補填する必要があります。
また、売却後もローンが残る場合、その残債をどちらがどのように負担するかを協議する必要があります。
家を売却する前に確認するべき項目が以下の3点になります。
- 住宅ローンと家の名義の名義を確認する
- 住宅ローン残債額を確認する
- 家の売却額を確認する
住宅ローンと家の名義の名義を確認する
住宅ローンの支払い義務は、住宅ローンの名義人に帰属します。また家を売却することができるのも家の名義人のみであるため、まずは、誰が名義人として登録されているかを確認しましょう。このとき、家の名義人が夫もしくは妻の単独名義となっており、名義人が売却することに納得している場合は問題なく売却することができます。
しかし、家の名義人が夫と妻の共有名義になっており、どちらか一方が売却に反対している場合は売却ができなくなります。
これは、家を売却するためには家の名義人全員の同意が必要という決まりになっているためで、共有名義でも夫婦だけでなく複数の名義人がいる場合、誰か1人でも売却に反対している場合、さらに家を売却することが難しくなります。
家の売却をするためにも、家の名義人は誰になっているのか、名義人は売却に同意しているのかが重要となります。
住宅ローン残債額を確認する
売却した費用で住宅ローンを完済することができるのか確認するためにも、住宅ローン残債額がいくらあるか確認しましょう。住宅ローン残債額を確認するには、借り入れしている銀行のウェブサイトを見る、残高証明書を見る、返済予定表を見るの3つの方法があります。
1番簡単に調べることができるのは、銀行のウェブサイトを利用する方法です。銀行のウェブサイトでは24時間住宅ローンの残債確認ができるため調べたいときにすぐ調べることができます。
ただし全ての銀行がウェブサイトで残債確認ができるとは限らないため、自分の利用している銀行がウェブサイトに対応しているか調べておきましょう。
家の売却額を確認する
住宅ローンを家の売却額で返済できるかどうか確認するためにも、家の売却額も調べておきましょう。下記のシミュレーションツールを使って、自分の家がいくらで売却できそうか確認できます。
まず査定をしたい物件種別（マンション・一戸建て）を選択します。その後、マンションであればマンション名、専有面積、間取り、階数、方角、一戸建てであれば物件の所在地、延床面積、土地面積、築年数の項目を埋めてから「想定価格をみる」ボタンを押してみましょう。ボタンを押すと○○万円～○○万円と、幅のある売却想定価格が自動で算出されます。
しかし、査定価格は家の個別情報や最新の不動産市場によって決まるため、この査定シミュレーションで分かる売却想定価格はおおよそのものであり精度が低いといえます。
家がいくらで売れるのか正確に知るためには、不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。
査定を依頼する際は、ネットで24時間いつでも簡単に査定依頼が出せるイエウールのサービスが人気です。
通常、お問い合わせに時間がかかる不動産業者探しですが、このサービスでは一度の申し込みで最大6社に査定を依頼でき、完全無料でサービスを利用できるのでまずは家の価格を知ってから売却を検討したいという方も安心して利用できます。
あなたの一戸建て、
売ったらいくら？
あなたの一戸建て、
売ったらいくら？
調べた結果からオーバーローンかアンダーローンかを判断する
先述した通り、もし売却価格がローン残高を上回れば、資金があまり財産分与として分配する対象になりますが、逆に下回る場合は、差額を誰が支払うのか、どのように支払うのか決める必要があります。
売却額で住宅ローンが完済できる「アンダーローン」時の売却方法
住宅ローン残債と家の売却額を比較して、家の売却額で住宅ローンを完済できる状態のことをアンダーローンといいます。
アンダーローンの場合、家を売ることで住宅ローンを完済することができるため、問題なく「売却する」という選択を選ぶことができます。
住宅ローンを完済して売却益が余った場合は財産分与をして夫婦で分けることもできます。
そのため、離婚時に家を売る場合は、できるだけ住宅ローン残債額より高い価格で売却することが重要です。
売却額では住宅ローン返済に足りない「オーバーローン」時の売却方法
家の売却額よりの住宅ローン残債が多く、家の売却額だけでは住宅ローンが完済できない状態のことをオーバーローンといいます。
オーバーローンの場合、足りない分は自己資金から補わなくてはなりません。
自己資金を使って完済することができれば、問題なく家を売却することができますが、自己資金が足りない場合は、多くの方は夫か妻どちらかが、家に住みながら住宅ローンの返済をしていく形を取ります。
どうしても家を売却したいという場合は任意売却を利用する方法もあります。
しかし任意売却を利用するためには住宅ローンを滞納していなければならず、住宅ローンを滞納することでブラックリストに登録され、数年間はローン審査が通らない、クレジットカードが作れなくなってしまうなどデメリットが大きくなる可能性が高くなります。
任意売却を安易に利用せず、まずは不動産会社や金融機関に住宅ローンの返済方法を相談してみるとよいでしょう。
方法② 一方が不動産を引き取る
売却しても、残債が残る場合、夫婦の一方が不動産を引き取り住み続けるケースが多くあります。
また、気に入っている家なので引っ越したくない、子どもの教育環境を変えたくないといった理由がある方は離婚後も家に住み続けることが可能です。
その場合、財産分与の一環としてどちらが引き取るかを決定します。
また、その不動産に残るローンをどうするのか、引き取っていない方は代わりにどの財産を所有するのかなど考えなければなりません。
名義人が住宅ローンを返済し家に住み続ける場合
先述した通り離婚後に家を売らずに住み続ける場合、家と住宅ローンの名義人が誰であるか確認することが重要です。
名義人である方が家に住み続ける場合は、問題なく安心して生活することができます。
例えば、名義人を夫に登録している場合、名義人である夫が家に住むことによって住宅ローンの契約違反にもならず、夫が離婚後も安定して住宅ローンの返済を続けることができるため、トラブルになる可能性は低いでしょう。
被名義人が住み続け、名義人がローンを払う場合
例えば、被名義人の妻が家に住み続け、住宅ローンは名義人の夫が返済する場合はよく耳にします。
この場合、夫が住宅ローンを滞納すると妻が家を強制退去しなければならない事態になるため注意しましょう。
さらに住宅ローンを滞納した場合、家に設定されている抵当権が行使され、最悪の場合家が差し押さえられ競売にかけられてしまいます。
抵当権は住宅ローンを借り入れた家に設定されているため、住宅ローンを滞納した夫が住んでいないくても家を差し押さえられてしまうのです。
元夫が再婚し住宅ローンの支払いが滞るというトラブルは多いです。夫が住宅ローンを支払い続けているかこまめに確認しましょう。
被名義人が住み続け、家賃として名義人に支払う場合
例えば妻が住宅ローンを支払いたい場合、住宅ローンの名義変更はせずに夫に家賃として支払うという方法もあります。
原則住宅ローンの名義変更は不可であったり、ローンの借り換えをすることは難しいです。
そのため無理に名義変更はせずに、夫に住宅ローン返済分の家賃を支払うことで妻が住宅ローンを支払う形にすることができます。
しかし、妻が夫に家賃を支払う場合は、住宅ローン完済まで離婚後も連絡を取り続けなければなりません。
元夫婦で連絡を取り合うことに抵抗のある方にはおすすめできないでしょう。
原則住宅ローンの名義人を変更は不可
例えば、家に住んでいない夫に住宅ローン返済を任せることはリスクがあるため、家に住む妻の名義に変更したい方もいるでしょう。
しかし、現状は銀行から名義変更の許可を得ることは難しいです。
ほとんどの金融機関で、原則、住宅ローンの名義変更は認められていません。特に共有名義だったところから、単独名義への変更は非常に難しいと言えます。
夫と同じくらいの収入がある場合は、返済能力があると判断され名義変更を行える可能性はありますが、夫より年収が低い妻の場合は名義変更ができない可能性が高いです。
住宅ローンの名義変更を希望する場合、まずは銀行に名義変更の相談をしてみましょう。
方法③ 住宅ローンの借り換えを行う
離婚するとなったが、住宅ローンの一括完済が難しい場合、別の銀行で住宅ローンを借り換えるという方法もあります。
もし現在返済している住宅ローンより低金利の住宅ローンに借り換えることができれば、住宅ローン返済にかかる負担を減らせる可能性もあります。
そのため、住宅ローンを契約している方はローンの借り換えも検討してみましょう。
しかし、住宅ローンを借りる際には、住宅ローン審査に通らなければなりません。夫婦の年収・雇用形態・勤続年数などさまざまな指標があるため、住宅ローンを新しく借り換えることが厳しいこともあります。
離婚時に住宅ローンが完済していない場合の注意点
離婚後も家を売却せずに住宅ローンの返済を続けて住み続ける方法は、様々なトラブルが起こる可能性があり
特に住宅ローンの名義人である夫が家を出ていき、被名義人の妻が家に住み続けるというケースは、夫が住宅ローンを滞納したとしても妻側にトラブルが発生するという複雑な関係になってしまうため、非名義人が家に住むことは避けるべきだと言えます。
この章では離婚時に住宅ローンが完済していない場合の注意点を解説していきます。
住宅ローンを滞納して強制退去になる可能性あり
夫が住宅ローンを滞納した場合、妻が住んでいる家が差し押さえられて強制退去になるというトラブルがあります。
住宅ローンを借り入れる際に、家に抵当権が設定されます。抵当権とは、住宅ローンの契約者が住宅ローンを滞納した際に、銀行から行使される権利のことで、抵当権を行使することで銀行は住宅ローン契約者の所有する物件を差し押さえ、競売にかけることで貸付金を回収します。
この抵当権は住宅ローン契約者ではなく物件に設定されるため、たとえ住宅ローン契約者が家に住んでいないくても家が差し押さえにあってしまうのです。
元夫が再婚し、新しい家庭を持つようになると、元妻の住む家の住宅ローンを滞納するようになるというトラブルはよくあります。妻は突然家を失う可能性があることを忘れずに生活しましょう。
連帯保証人として支払い義務が発生する可能性あり
夫が住宅ローンを組む際に、妻を連帯保証人に設定していた場合、夫が住宅ローンを滞納すると連帯保証人の妻に支払い義務が回ってきます。
連帯保証人に返済義務が回ってきた際に住宅ローンを返済することができれば問題ありませんが、もし連帯保証人が住宅ローンを返済することができない場合、信用情報に事故情報が登録される、財産を差し押さえられてしまいます。
信用情報に事故情報が登録（ブラックリストに載る）されてしまうと、5年～10年の間新しいクレジットカードを作ることができない、携帯端末購入時の分割払いができなくなってしまい、今後の生活にも影響を及ぼします。
住宅ローンの一括返済を求められる可能性あり
住宅ローンの名義人でない妻が家に住むことによって、住宅ローンの契約違反とみなされ住宅ローンの一括返済を求められることがあります。
住宅ローンの使用用途は自己の居住に供する不動産の取得に必要な費用に限られると住宅ローンの契約規約に定められており、住宅ローンの名義人である夫が住んでいないことで契約違反とされることがあるのです。
離婚時に住宅ローン名義人が家を出る場合は必ず銀行に相談し、銀行の許可を得てから別居することが重要です。
家を勝手に売却される可能性あり
離婚後に妻が住んでいる家を夫が勝手に売却するというトラブルも発生します。
家を売却することができるのは、家に住んでいる人ではなく家の名義人だけです。家の名義人は住宅ローンの名義人と同じであることが一般的なため、夫が自由に家を売却することができます。
家を勝手に売却することを防ぐためには、公正証書にて家を勝手に売却しない契約を交わしておくなど事前に対策しておきましょう。
離婚時は法的拘束力のある「公正証書」を作成しよう
公正証書とは、公証人が法律に基づいて作成する文書で、合意内容に法的拘束力を持たせるものです。離婚に際しては、財産分与、養育費、慰謝料、住宅ローンの返済方法など、さまざまな取り決めを公正証書にすることができます。
公正証書に記載された養育費や慰謝料などの金銭支払いについては、相手が支払いを怠った場合、裁判を経ずに強制執行が可能です。
離婚に際しては、感情的な問題だけでなく、経済的・法的な問題も重要です。
公正証書を作成することで、合意内容を確実に履行させることができ、将来のトラブルを未然に防ぐことができます。
弁護士や公証人に相談しながら、しっかりと準備を進めることをお勧めします。