「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
住宅ローンは基本的に折半する必要はない
婚姻期間に夫婦で協力して築いた資産が十分にある場合は、住宅ローンの残りを一括返済して解決する方法があります。ただし、住宅ローンの残りが多い場合は、折半する必要があるのか不安になる人もいるでしょう。
離婚するときに住宅ローンが残っている場合、基本的には折半する必要はありません。日本では離婚するときに家などを財産分与します。財産分与はプラスの資産だけでなくマイナスの資産も対象となるので、住宅ローンの残債も財産分与の対象となります。
ただし、どのように財産分与をするかは夫婦の話し合いによって決めることが可能なので、返済能力に差がある場合は必ずしも折半しないといけないわけではない、というわけです。
住宅ローンが残っている場合、一方がローンの契約人として返済を続け、もう一方が先にローン残債の半分に相当する金額を渡すことで財産分与するか、家以外の財産で平等になるように分けることになります。
契約者である夫が返済を続けて妻が家に住むといった選択に至った場合、返済する人と住む人が異なるため事前に金融機関に承諾を得る必要があることを覚えておきましょう。
家の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の家がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。
そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分の家に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。
まずは、自分の物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう！査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒で完了します。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
あなたの不動産、
売ったらいくら？
離婚時に住宅ローンの折半を検討する前にすべきこと3つ
家は夫婦が築いた資産なので、住宅ローンの残りを二人で折半すれば金銭的にも精神的にもスッキリするといったメリットがあります。
しかし、離婚を機に住宅ローンの折半を検討する前には、いくつかの事項を確認しておくことが大切です。ここでは、住宅ローンの折半を検討する前にすべきことを3つ紹介していきます。
住宅ローンの名義を調べる
住宅ローンの折半を検討する前には、名義を調べておくことが大切です。
夫が名義人で妻が連帯保証人になっているケースが多いかと思いますが、このようなケースは離婚後も夫が住宅ローンの返済を続けるため、トラブルが最も少ないといわれています。
一方で、夫婦2人の共同名義や妻が連帯保証人になっている場合は、離婚後に家を巡ってトラブルになる可能性もあります。
住宅ローンの返済義務があるのは基本的に名義人ですが、失業や再婚などで返済が滞ることも考えられます。このような場合、連帯保証人に返済を求められることもあるので注意しなければなりません。
不動産の価値を調べる
住宅ローンが残っている状態で離婚する場合、残債の金額が多ければ折半が難しい可能性もあります。もし家の不動産としての価値が高いなら、売却して完済した方がよいでしょう。
家を売却するときには、まずは今の価値を調べることが大切です。不動産の価値は築年数が古いほど下がる傾向にありますが、常に変動しています。
今の不動産の価値を調べるときには、一括査定サイトを利用すると便利です。一括査定サイトとは、インターネット上で不動産情報を入力するだけで複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスです。
一括査定サイトのイエウールは全国各地に対応しており、大手から地域密着型まで1,600社以上の不動産会社と提携しています。
これまでの利用者数は1,000万人以上と多く、独自の審査基準を満たした不動産会社としか提携していないので安心して利用できます。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
あなたの不動産、
売ったらいくら？
残債を調べる
離婚で住宅ローンの折半を検討する前には、どのくらい残っているか調べておきましょう。なぜなら、住宅ローンの残りが多い場合は、折半することで家計を圧迫する可能性があるからです。
住宅ローンの残りは、ローン返済計画書や残高証明書を利用するとよいでしょう。ローン返済計画書とは、今後の返済予定が記載されている書類で、次のような項目が確認できます。
- 毎月の返済額
- 内訳
- 残高 など
定期的に借入先の金融機関から契約者宛てに送付されますが、送付のタイミングや記載されている項目は金融機関によって異なります。
残高証明書とは、基準日に住宅ローンの残りがどのくらいあるかを証明する書類です。借入先の金融機関の窓口で発行できますが、手数料がかかります。
住宅ローンを完済するときのオーバーローンとアンダーローンとは
離婚するときに住宅ローンが残っている場合、家を売却して完済するのも手段の1つです。家を売却して住宅ローンを完済する場合、状況に応じてオーバーローンとアンダーローンの2つに区分されます。
ここでは、オーバーローンとアンダーローンの違いについて紹介していきます。
オーバーローンは残債が不動産価格より多い
家を売却しても住宅ローンを完済できない状態のことを、オーバーローンといいます。たとえば、家を2,000万円で売却できても、住宅ローンが500万円残る場合、500万円分がマイナスとなってしまいます。
このような場合には、手持ちの貯金を切り崩したりローンを組み直したりして、マイナス分の資金を準備する必要があります。
オーバーローンによって貯金を切り崩す場合、離婚後の生活に影響が出る可能性があるので、無理のない範囲で工面するように注意しましょう。
アンダーローンは残債が不動産価格より少ない
アンダーローンとは、住宅ローンの残りが不動産価格よりも少ない状態のことです。たとえば、住宅ローンの残りが2,000万円でも、家を3,000万円で売却できれば1,000万円分がプラスになります。
アンダーローンの場合は、家の売却もスムーズに行えて今後の返済の心配もなくなるため、トラブルが少ないといわれています。
オーバーローンになるかアンダーローンになるかは、不動産の価値と住宅ローンの残りによって決まります。そのため、住宅ローンの返済中に離婚する場合は、速やかに住宅ローンの残りを確認するようにしましょう。
離婚時にアンダーローンなら家の価値の半分を渡すことで財産分与をする
売却金額がローン残債よりも高くなるアンダーローンの場合の財産分与の方法についてご紹介します。
アンダーローンの家を売却する場合、売却金額からローンの完済に充てて残りの金額を夫婦で分けることができます。
この考え方は売却しない場合でも同様です。家の価値から住宅ローンの残りを差し引いた金額を、家の評価額として夫婦で分け合うことになります。
たとえば、2,000万円のアンダーローンになった場合、夫婦2人で1,000万円ずつを財産分与します。しかし、妻が家に住み続ける場合は、夫に1,000万円を支払わなければなりません。
離婚時には財産分与が関係してくるため、アンダーローンだったとしても住宅ローンの残りを夫婦で折半しているのと結果的には同じことになります。
新たにローンを組んで売却する
離婚をきっかけに新居に住み替える場合、新たにローンを組んで売却することも検討してみましょう。このような場合、選択できるローンの種類はダブルローンと住み替えローンのいずれかです。
ダブルローンは現在の住宅ローンに加えて、新たに住宅ローンを組む方法です。借入先が2箇所になり返済額も増えるため、無理のない返済計画を立てることが大切です。
一方、住み替えローンは、住み替えを目的で新たに家を購入する際に、現在の住宅ローンの残りに新たな借入額とプラスできる方法です。ダブルローンと異なり、住み替えローンは借入先が1箇所になり毎月の返済金額も収入にあわせて選択できることがメリットです。
離婚に伴う家の売却体験談①
| 不動産種別 | 分譲マンション |
| イニシャル | N.M |
| 年代 | 50代 |
| 性別 | 女性 |
| 世帯人数 | 2人 |
| ローン残債 | 500万円未満 |
- 分譲マンションを購入した時の価格：4180万円
- 分譲マンションを査定に出した時の価格：4200万円
- 分譲マンションを売り出した時の価格：4280万円
- 分譲マンションが実際に売却出来た価格：3800万円
- 離婚で財産分与のための売却で、主人が納得出来る金額で売却に至るかどうかが不安でした。売り手市場というニュースなどでかなりの高値で売れる期待を持っていたと思います。
- 最初はチラシで決めた会社で、査定額は高額でしたが、販売活動に不満があり、主人との相性も悪く、契約を継続しませんでした。再度ネットの一括査定で三社自宅に来てもらい、査定を受けました。
- 具体的に近隣の同じ位の築年数の成約例が添付されていたこと、手数料が半額であったことが決め手でした。別会社で売却の理由として「離婚のため」と買い手に言う必要があると言われ、「個人情報を言う必要が？住み替えではだめか？」と聞いたが、近所から聞くのは良くないとのこと。絶対頼まないと思った。
- 同じマンションのこれまでの売却実績から希望より低めの査定額をつける会社もあったが、決めた不動産会社は「良い物件ですし、売り手市場の昨今、まずは希望額でいい。プロの室内写真など出来るだけの販売活動でやってみる価値はある。」と言ってくれた。
離婚に伴う家の売却体験談②
| 不動産種別 | 一戸建て |
| イニシャル | K.T |
| 年代 | 50代 |
| 性別 | 女性 |
| 世帯人数 | 2人 |
| ローン残債 | なし |
| 土地面積 | 200㎡超 |
- 一戸建てを購入した時の価格：3980万円
- 一戸建てを査定に出した時の価格：4280万円
- 一戸建てを売り出した時の価格：3980万円
- 一戸建てが実際に売却出来た価格：3980万円
- 離婚での財産分与の為の売却でしたから。とにかく高く売れる方法を企画提案して下さる方が欲しかったので、ちゃんとした戦略をもっているかの説明が出来ている方に頼みたかった。
- Twitterやネット情報を色々調べて、最終的に直接来ていただいて、デザインした経緯を説明したり。建築材料を説明したり。こだわりの詰まった家を直接みていただきました。
- 社長さんの熱意ある言葉が最初から印象的でした。戦略やその後の流れも図で説明してくれたりして。納得できました。他の会社の営業さんはありきたりの言葉が多かったので。
- 売り出し価格は最初は物凄く高く設定してもらいました。300万以上高くても反応があり。少しずつ下げていきました。最終的には500万下げても売れる戦略を聞いて安心しました。
離婚に伴う家の売却体験談③
| 不動産種別 | 一戸建て |
| イニシャル | T.K |
| 年代 | 20代 |
| 性別 | 男性 |
| 世帯人数 | 2人 |
| ローン残債 | ~3000万円 |
- 一戸建てを購入した時の価格：3000万円
- 一戸建てを査定に出した時の価格：2700万円
- 一戸建てを売り出した時の価格：3600万円
- 一戸建てが実際に売却出来た価格：3000万円
- 離婚がきっかけで売却することになったのですが住宅ローンが残るか心配でした。事前に調査したおかげでプラスアルファで売却に成功しました。初めは不安ばかりでしたが…
- インターネットの不動産検索へ連絡しました。複数社が実際に自宅に来て査定してくださり競売でき高額での売却につながりました。ぜひネットの一括査定をご利用ください。
- 最初のお問い合わせからレスポんすが大変早買ったことが不動産選びの決める1番の決め手となりました。また、仲介手数料の割引サービスがあったことで手元に残る金額が増えたことにも満足しています。ありがとうございます
- もともと媒介契約を結んだ会社が出してくれた査定価格のまま売ろうとしていました。直前で似たような一軒家があり価格を競走させるために値下げした価格からスタートしました。
任意売却で売却する
離婚するときに住宅ローンが残った家の売却を検討したら、最終手段として任意売却という方法もあります。
任意売却とは、住宅ローンが残っている状態でも借入先の金融機関の合意を得て家を売却する方法です。
近所に知られずに家を売却できるといったメリットがある一方で、売却金額がローン残債よりも低かった場合は家を手放したあともローンだけが残る可能性があるので注意しましょう。
ローンは折半する必要がないが、家をどうするかは考える必要がある
住宅ローンを返済中の家は、財産分与の対象外なので離婚しても基本的には折半する必要はありません。しかし、家を売却するときにアンダーローンになった場合はどちらがローンを返済するか、名義はどうするかなどを夫婦でしっかり話し合っておく必要があります。
また、住宅ローンを返済中に離婚すると、例えば夫の返済が滞って連帯保証人の妻に請求がくるケースもありえます。
そのため、離婚するときに住宅ローンが残っている場合は、夫婦間できちんと協議して適切な方法で対処するようにしましょう。