離婚するときは住宅ローンを折半する必要がある?

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日本では、3組に1組が離婚に至るといわれています。離婚の原因は価値観の違いや性格の不一致などさまざまですが、いつどのようなタイミングで訪れるかわかりません。

離婚するときに住宅ローンが残っている場合、相手と折半しなければならないと考える人も多いのではないでしょうか。

離婚するときには、離婚届けの提出や住所変更といった手続きも多いですが、住宅ローンについてもきちんと対処しなければなりません。

この記事では、離婚するときに住宅ローンを折半する必要があるか否かを紹介します。住宅ローンが残った家の売却方法もあわせて紹介しているので、自分にとってベストな方法を検討しましょう。

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「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、家を売る記事をご覧ください。

住宅ローンは基本的に折半する必要はない

 

婚姻期間に夫婦で協力して築いた資産が十分にある場合は、住宅ローンの残りを一括返済して解決する方法があります。ただし、住宅ローンの残りが多い場合は、折半する必要があるのか不安になる人もいるでしょう。

離婚するときに住宅ローンが残っている場合、基本的には折半する必要はありません。

日本では離婚するときに家などを財産分与します。財産分与はプラスの資産だけでなくマイナスの資産も対象となるので、住宅ローンの残債も財産分与の対象となります。

ただし、どのように財産分与をするかは夫婦の話し合いによって決めることが可能なので、返済能力に差がある場合は必ずしも折半しないといけないわけではない、というわけです。

住宅ローンが残っている場合、一方がローンの契約人として返済を続け、もう一方が先にローン残債の半分に相当する金額を渡すことで財産分与するか、家以外の財産で平等になるように分けることになります。

契約者である夫が返済を続けて妻が家に住むといった選択に至った場合、返済する人と住む人が異なるため事前に金融機関に承諾を得る必要があることを覚えておきましょう。

 

 

家の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の家がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。

そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分の家に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。

まずは、自分の物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう!査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒で完了します。

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住宅ローンの折半を検討する前にすべきこと3つ

家は夫婦が築いた資産なので、住宅ローンの残りを二人で折半すれば金銭的にも精神的にもスッキリするといったメリットがあります。

しかし、離婚を機に住宅ローンの折半を検討する前には、いくつかの事項を確認しておくことが大切です。ここでは、住宅ローンの折半を検討する前にすべきことを3つ紹介していきます。

住宅ローンの名義を調べる

住宅ローンの折半を検討する前には、名義を調べておくことが大切です。

夫が名義人で妻が連帯保証人になっているケースが多いかと思いますが、このようなケースは離婚後も夫が住宅ローンの返済を続けるため、トラブルが最も少ないといわれています。

一方で、夫婦2人の共同名義や妻が連帯保証人になっている場合は、離婚後に家を巡ってトラブルになる可能性もあります。

住宅ローンの返済義務があるのは基本的に名義人ですが、失業や再婚などで返済が滞ることも考えられます。このような場合、連帯保証人に返済を求められることもあるので注意しなければなりません。

不動産の価値を調べる

住宅ローンが残っている状態で離婚する場合、残債の金額が多ければ折半が難しい可能性もあります。もし家の不動産としての価値が高いなら、売却して完済した方がよいでしょう。

家を売却するときには、まずは今の価値を調べることが大切です。不動産の価値は築年数が古いほど下がる傾向にありますが、常に変動しています。

今の不動産の価値を調べるときには、一括査定サイトを利用すると便利です。一括査定サイトとは、インターネット上で不動産情報を入力するだけで複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスです。

一括査定サイトのイエウールは全国各地に対応しており、大手から地域密着型まで1,600社以上の不動産会社と提携しています。

これまでの利用者数は1,000万人以上と多く、独自の審査基準を満たした不動産会社としか提携していないので安心して利用できます。

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残債を調べる

離婚で住宅ローンの折半を検討する前には、どのくらい残っているか調べておきましょう。なぜなら、住宅ローンの残りが多い場合は、折半することで家計を圧迫する可能性があるからです。

住宅ローンの残りは、ローン返済計画書や残高証明書を利用するとよいでしょう。ローン返済計画書とは、今後の返済予定が記載されている書類で、次のような項目が確認できます。

  • 毎月の返済額
  • 内訳
  • 残高 など

定期的に借入先の金融機関から契約者宛てに送付されますが、送付のタイミングや記載されている項目は金融機関によって異なります。

残高証明書とは、基準日に住宅ローンの残りがどのくらいあるかを証明する書類です。借入先の金融機関の窓口で発行できますが、手数料がかかります。

オーバーローンとアンダーローンの違い

離婚するときに住宅ローンが残っている場合、家を売却して完済するのも手段の1つです。家を売却して住宅ローンを完済する場合、状況に応じてオーバーローンとアンダーローンの2つに区分されます。

ここでは、オーバーローンとアンダーローンの違いについて紹介していきます。

オーバーローンは残債が不動産価格より多い

家を売却しても住宅ローンを完済できない状態のことを、オーバーローンといいます。たとえば、家を2,000万円で売却できても、住宅ローンが500万円残る場合、500万円分がマイナスとなってしまいます。

このような場合には、手持ちの貯金を切り崩したりローンを組み直したりして、マイナス分の資金を準備する必要があります。

オーバーローンによって貯金を切り崩す場合、離婚後の生活に影響が出る可能性があるので、無理のない範囲で工面するように注意しましょう。

アンダーローンは残債が不動産価格より少ない

アンダーローンとは、住宅ローンの残りが不動産価格よりも少ない状態のことです。たとえば、住宅ローンの残りが2,000万円でも、家を3,000万円で売却できれば1,000万円分がプラスになります。

アンダーローンの場合は、家の売却もスムーズに行えて今後の返済の心配もなくなるため、トラブルが少ないといわれています。

オーバーローンになるかアンダーローンになるかは、不動産の価値と住宅ローンの残りによって決まります。そのため、住宅ローンの返済中に離婚する場合は、速やかに住宅ローンの残りを確認するようにしましょう。

アンダーローンなら家の価値の半分を渡すことで財産分与をする

売却金額がローン残債よりも高くなるアンダーローンの場合の財産分与の方法についてご紹介します。

アンダーローンの家を売却する場合、売却金額からローンの完済に充てて残りの金額を夫婦で分けることができます。

この考え方は売却しない場合でも同様です。家の価値から住宅ローンの残りを差し引いた金額を、家の評価額として夫婦で分け合うことになります。

たとえば、2,000万円のアンダーローンになった場合、夫婦2人で1,000万円ずつを財産分与します。しかし、妻が家に住み続ける場合は、夫に1,000万円を支払わなければなりません。

離婚時には財産分与が関係してくるため、アンダーローンだったとしても住宅ローンの残りを夫婦で折半しているのと結果的には同じことになります。

オーバーローンの持ち家の取り扱い方

家を売却しても住宅ローンが完済できないオーバーローンになった場合、手持ちの貯金を返済に充てることで対応は可能です。

しかし、オーバーローンになっても、夫婦で折半せずに乗り越える方法がいくつかあります。ここでは、オーバーローンになった場合の持ち家の取り扱い方を3つ紹介していきます。

家の名義人がローンを支払いながら住む

オーバーローンの場合、完済しないと名義人を変更できないので基本的には家を売却できません。手持ちの貯金で住宅ローンを完済しないなら、家の名義人が返済しながら住み続けるのも選択肢の1つです。

もしも、妻が家に住むことになり名義人を夫から変更する場合、借入先の金融機関から承諾を得る必要があります。

しかし、原則として住宅ローン返済中は名義変更ができないことになっています。勝手に名義人を変更すると契約違反にあたり、一括返済を求められるといったトラブルに繋がりかねません。

そのため、オーバーローンになる場合は、家の名義人が住宅ローンを返済しながら住むのが最もスタンダードな方法です。

夫名義で妻が住む

多くの金融機関では、住宅ローンが完済するまでは名義変更を認めてくれません。どうしても妻側が家に住み続けたい理由があるのであれば、夫から名義を変更せずに妻が住み続けるのも選択肢の1つです。

名義人がきちんと住宅ローンの返済を続けるのであれば、たとえ家に住むのが妻でも問題はありません。ただし、その場合ローンの債務者と居住者が異なるため、事前に金融機関に承諾を得ておくようにしましょう

夫婦に子供がいる場合は、養育費の代わりに夫が住宅ローンの返済を続けるといったケースもあります。

住宅ローンが残る家の取り扱いで注意が必要なケース

離婚するときに住宅ローンが残っている場合、折半や家の売却など検討しなければならないことは山積みです。

住宅ローンが残ったまま離婚する場合、注意しなればならないことがいくつかあります。ここでは、住宅ローンが残る家の取り扱いで注意が必要なケースを2つ紹介していきます。

夫名義の家に妻が住む場合

夫婦に小さな子供がいる場合は、名義人の夫が住宅ローンの返済を続け、妻と子供が家に残るといったケースも多く見受けられます。

しかし、住宅ローンは名義人が住むことが条件の1つなので、借入先の金融機関によっては全額の一括返済を求められる可能性があります。こうしたことを避けるために、名義人以外が住み続ける場合は事前に金融機関と協議しておくようにしましょう。

また、離婚を機に夫が賃貸住宅に転居する場合、家賃と住宅ローンを負担しなければならないため、日々の生活に困窮して返済が滞るリスクもあるので注意しましょう。

妻側が気を付けることとしては、夫がローンの返済を滞ってしまうと知らない間に競売にかけられてしまう可能性もあります。そうなると妻と子どもは住居を失うことになってしまうため、離婚時に公正証書にまとめるなどして事前に対策しておくことをおすすめします。

妻が連帯保証人になっている場合

住宅ローンの契約では、夫が名義人で妻が連帯保証人になっているケースがほとんどです。妻が連帯保証人になっている場合、たとえ離婚したとしても責任を逃れることはできません

離婚後は夫が住宅ローンの返済を約束していても、再婚や経済的な理由でいつ返済が滞るかわからないのが現状です。このような場合、連帯保証人になっている妻に返済の請求がくる可能性があります。

そのため、住宅ローンが残った家の取り扱いで悩んでいる場合は、借入先の金融機関に妻の連帯保証人を外してもらえないか相談してみるとよいでしょう。

住宅ローンが残る家の売却方法3つ

離婚するときに住宅ローンが残っている場合は、売却して完済を目指すのも選択肢の1つです。住宅ローンを完済してしまえば、折半や今後の返済に頭を悩ませる必要がありません。

ここでは、住宅ローンが残る家の売却方法を3つ紹介していきます。

両親や親族に援助を依頼する

離婚するときに住宅ローンが残っていると、今後の返済といった金銭面について夫婦できちんと協議しなければなりません。

家を売却するためには住宅ローンを完済することが前提ですが、オーバーローンになる場合は両親や親族に援助を求めてみましょう。

離婚後も夫婦のどちらかが家に住み続けたい場合は、両親や親族に家を買い取ってもらい、家賃を支払っていくのも選択肢の1つです。

ただし、両親や親族に援助してもらう金額が1年間で110万円を超える場合は、贈与税が発生するので注意が必要です。

新たにローンを組んで売却する

離婚をきっかけに新居に住み替える場合、新たにローンを組んで売却することも検討してみましょう。このような場合、選択できるローンの種類はダブルローンと住み替えローンのいずれかです。

ダブルローンは現在の住宅ローンに加えて、新たに住宅ローンを組む方法です。借入先が2箇所になり返済額も増えるため、無理のない返済計画を立てることが大切です。

一方、住み替えローンは、住み替えを目的で新たに家を購入する際に、現在の住宅ローンの残りに新たな借入額とプラスできる方法です。ダブルローンと異なり、住み替えローンは借入先が1箇所になり毎月の返済金額も収入にあわせて選択できることがメリットです。

住み替えローンについて、詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

【住み替えローン】基本とシミュレーション!あなたに合ったローンとは

任意売却で売却する

離婚するときに住宅ローンが残った家の売却を検討したら、最終手段として任意売却という方法もあります。

任意売却とは、住宅ローンが残っている状態でも借入先の金融機関の合意を得て家を売却する方法です。

近所に知られずに家を売却できるといったメリットがある一方で、売却金額がローン残債よりも低かった場合は家を手放したあともローンだけが残る可能性があるので注意しましょう。

任意売却について、詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

【任意売却とは?】競売との違いやメリット・流れを解説!

ローンは折半する必要がないが、家をどうするかは考える必要がある

住宅ローンを返済中の家は、財産分与の対象外なので離婚しても基本的には折半する必要はありません。しかし、家を売却するときにアンダーローンになった場合はどちらがローンを返済するか、名義はどうするかなどを夫婦でしっかり話し合っておく必要があります。

また、住宅ローンを返済中に離婚すると、例えば夫の返済が滞って連帯保証人の妻に請求がくるケースもありえます。

そのため、離婚するときに住宅ローンが残っている場合は、夫婦間できちんと協議して適切な方法で対処するようにしましょう。

離婚の財産分与の家について気になる方は「離婚で家を財産分与するには?財産分与の種類や流れを解説」も参考になります。

もっと詳しく知りたい方は、以下の記事をご参考にしてみてください。

 

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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