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【更新日】

【2020年版】不動産を売却したい人必見!成功する6つのコツ

先読み!この記事の要点
  • 不動産売却を成功させるには6つのコツがある
  • 複数の不動産会社に査定依頼をすることからはじめよう
  • すまいステップなら、実績のある不動産会社に出会える


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不動産を売却する理由は、人によって様々かと思いますが、誰もが「不動産売却で失敗したくない!」という想いを持っていらっしゃるのではと思います。

この記事では、初めて不動産を売る全ての方に向けて、不動産売却を成功させるためのコツについてご紹介していきたいと思います。

不動産売却の要点を余すこと無くお伝えするため、少々長めの文章となっていまので、全体像を把握したいという方は1章から読み進めていただき、ポイントを絞って読みたいという方は目次から読みたい章へと進んでいただければと思います。

こんな悩みの人にピッタリ
  • 初めての不動産売却で失敗したくないという人
  • 不動産売却にかかる税金や費用について知りたい人
  • 相場の調べ方や査定方法について知りたい人


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1. 不動産売却の流れと期間について知ろう

まずは、不動産売却の流れを把握しましょう。全体像を把握することで売却の成功に1歩近づきます。


  1. 全部で5つのステップがあるんだね!
  2. そうじゃな。それぞれのステップでどのくらいの期間がかかるかも大事じゃよ。

不動産は、売り出してから売却完了まで約6ヶ月かかると言われています。そのため、予め余裕を持って売却活動を行うことが肝心です。

以下にて、ステップ毎の目安期間を記載しておきます。

やること 目安期間
STEP1 査定依頼 約1~2ヶ月
STEP2 相場を調べる
STEP3 会社選び・媒介契約
STEP4 売り出し 約1~3ヶ月
STEP5 売却交渉・契約・引き渡し 約1ヶ月

売却に充てる期間に余裕が無い場合、買い手を見つけられたとしても、売主の交渉力が弱くなるため、希望より低い価格での売却になってしまう可能性があるので注意が必要です。

次の章からは、成功のポイントについてご紹介をしていきたいと思います。




2. 【成功のコツ1】複数の不動産会社へ査定依頼しよう

不動産の売却では、複数の不動産会社に査定依頼を出すということが非常に重要です。

不動産会社から受け取る査定価格は会社によって大きく異なります。場合によっては、1,000万円も価格差が生じるケースさえあります。

では、なぜ不動産会社によって価格に差が生じるのでしょうか。


イメージ図


2.1. 不動産の価格査定方法は複数あるから

査定価格の算出方法は、3種類あるということをご存知でしょうか。

「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3種類です。不動産会社の査定価格に差が生じる理由は、会社によって査定方法が異なるためなんです。

また、査定方法が同じ場合でも価格に差が生じる場合があります。例えば、一般的に用いられる事が多い、周辺の近しい事例を元に価格を評価する「取引事例比較法」の場合、不動産会社によって比較対象とする物件が異なるために価格差が生じることがあります。


2.2. 「高預かり」に注意!

また、不動産会社によっては実際に売れる価格よりもかなり高く査定価格を提示する場合があります。これが「高預かり」です。相場よりも高い査定価格を提示することで売主と媒介契約を結ぶことを目的としています。この場合、査定価格が高くても、実際にはその価格で売れないという問題が発生します。

そのため、会社選びの際には必ず複数の会社に査定依頼をして、査定価格だけではなく、価格の根拠や担当者の知識・対応をしっかりと見極めて選ぶことが大切です。

見極めのためのコツについては、この後の章でご紹介します。


2.3.一括査定サイトを使えば簡単に査定依頼できる

不動産一括査定サービスとは、インターネットから不動産会社に無料で査定依頼できるサービスです。一括査定サービスを使えば、スキマ時間にたった1回不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社に査定を依頼できます。入力はたったの1分で、プロの不動産会社から査定額を教えてもらえるので、自分で調べるよりも早く正確に査定額が分かります。


不動産一括査定サイトのなかでオススメしたいのが「すまいステップ」です。

不動産一括査定サイトの「すまいステップ」は厳選審査のもと優良企業のみと提携しているため、初心者でも安心して査定依頼ができます。

査定依頼はウェブ上でカンタン60秒で行え、一度に最大4社まで自宅の査定結果を比較できます。


優良な不動産業者が揃っていので、「信頼できる不動産会社に査定してほしい!」という方には、特におすすめの一括査定サイトです。


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この章のまとめ
  • 査定依頼は必ず複数の会社に出すこと。
  • 不動産会社によって査定方法が異なるため、査定価格が異なる。
  • 会社選びは査定価格だけではなく、担当者の対応を見て決める。






3. 【成功のコツ2】信頼できる不動産会社と契約を結ぼう

不動産を売却する場合には、通常不動産会社に仲介を依頼することになります。また、仲介を依頼する会社とは、媒介契約という契約を結ぶ必要があります。

不動産売却において、不動産会社選びは最も重要です。改めて、不動産会社選びで失敗した場合と成功した場合について整理してみましょう。

不動産会社選びに・・・
× 失敗した場合 〇 成功した場合
売出し価格 安すぎて損したり、高すぎて売れない 狙った価格で売れる
買い手との交渉 買い手との交渉で歯が立たない・決裂する 買い手も自分も満足できる条件で合意できる
売却にまつわる相談 何も相談にのってくれない 色々と相談にのってくれる

このように、不動産会社選びに成功すれば、良い価格や条件で売却を成立させることができ、また、住まいに対する良きパートナーを得ることができます。では、どのようにすれば、不動産会社選びを成功させることができるのでしょうか。


3.1. 信頼できる不動産会社を見極めるためのコツ

まずは、信頼できる不動産会社をどのように見極めればよいかについて見ていきたいと思います。ここでは、3つのポイントについてご紹介したいと思います。


3.1.1. 地域に詳しく、査定結果をわかりやすく説明できる会社を選ぶ

実際の相場よりも高い査定価格を提示し、媒介契約の獲得だけを目的とする不動産会社を見極めるためには、査定価格の根拠について質問することが重要です。地域に詳しく実績のある会社であれば、なぜその価格なのかということが過去の実績や周辺の地理的な情報などを踏まえてしっかりと説明してくれるはずです。

一方で、納得のいく回答を得られない場合には、契約をしても査定価格通りで売れる見込みが薄いため、契約しないことをオススメします。


3.1.2. レスポンスが早く、約束したことを守ってくれる会社を選ぶ

不動産売却において最も重要なことは、売主と不動産会社の間で信頼関係です。また、信頼関係の絶対条件としてはレスポンスが早く、約束を守ってくれることだと私たちは考えています。

すまいステップには、多くの優良な不動産会社が加盟をしてくださっていますが、売買実績を多く出している会社ほど、スピード対応と約束の徹底を意識されています。査定依頼をした際、全ての会社に同じ依頼や質問をしてみて、最も早く適切な回答をしてくれた不動産会社と契約を選ぶと良いでしょう。


3.1.3. あなたの不動産にマッチした強みを持つ会社を選ぶ

不動産会社の多くは、ホームページや各種ポータルサイトで会社の概要やサービスの特徴について公開しています。不動産会社は、全国に約10万社ありますが、各社のサービス内容や強みは実に様々です。あなたの物件やあなたが大事にする条件を守ってくださるような不動産会社を見つけることが重要です。

イエウールには全国1,700社の不動産会社が加盟をしてくださっておりますが、会社毎に紹介ページを作成しております。こちらをクリックいただき、ページの真ん中にある日本地図から全国の加盟会社をご確認いただくことができますので、是非参考にしてみてください。


参考:株式会社東宝ハウス品川


ご相談が多い都道府県をピックアップ!

3.2. 媒介契約の選び方

契約する不動産会社を決めたら、どの媒介契約を結ぶかを決める必要があります。媒介契約には、以下の3種類があります。

媒介契約種別 複数社との契約 契約期間 レインズへの登録 売却活動の報告 おすすめ度
一般媒介契約 なし 任意 無期限
(通常3ヶ月)
★★★
専属専任媒介契約 1週間に1回以上 媒介契約締結日
から5日以内
3ヶ月
専任媒介契約 2週間に1回以上 媒介契約締結日から
7日以内
3ヶ月 ★★

オススメとしては、一般媒介で複数社と契約し、実際の販売活動を見てから必要に応じて1社に絞ることです。ただし、この1社に是非お願いしたいと思うような会社がある場合には、専任媒介を結ぶと良いでしょう。専任媒介を締結すると、不動産会社によっては様々なサービスを受けることができるようになります。

優秀な担当者がいる会社を見極め、適切な媒介契約を選択することを心がけましょう。


参考:「専任媒介契約」と「一般媒介契約」どちらの媒介契約を選ぶべき?


この章のまとめ
  • 不動産会社選びは売却活動において最も重要。
  • 会社毎の特徴を把握して契約する会社を選ぼう。
  • 一般媒介で複数社と契約することがオススメ。



4. 【成功のコツ3】自分自身でも相場を調べよう

不動産会社から査定額を受け取った後、適正な価格であるかどうかを自分でも相場を調べて確認しておくようにしましょう。

インターネット上には、不動産の相場価格を調べることができるサイトが多数存在します。そこで今回は、主要なサイトを一覧化してみました。以下の表をご覧ください。

サイト名 物件種別 特徴
マンション 戸建て 土地 長所 短所
不動産取引価格情報検索 国土交通省が運営しており、データが揃っている アンケート調査のため、実際の取引データではない
レインズ・マーケット・
インフォメーション
× 実際の取引価格がわかる データが一部ないことが多い
東京カンテイ 価格天気図 × × 相場動向を天気で表しており、直感的にわかりやすい 都道府県または主要都市の情報しか得られない
国土交通省地価公示・都道府県地価調査 × × 国や各都道府県が毎年更新している基準となる土地の価格がわかる 土地のみの価格であり、年に一度の更新のため最新情報がわからない
路線価図・評価倍率表 × × 道路につけられた価格であり、粒度が細かい 土地のみの価格であり、相続税の評価のために使われるため、実際の価格とは少々異なる
不動産ポータルサイト 競合物件や売り出し価格がわかる 売出し価格しかわからない

※スマートフォンの場合、横にスクロールできます。

  1. 本当にいろいろなサイトがあるんだね!
  2. そうじゃな。特に重要なサイトだけかいつまんで説明しておこうか。

上記の表の中でも、特に重要な3つのサイトについてご紹介したいと思います。


4.1. 国土交通省「不動産取引価格情報検索」の特徴

国土交通省が運営するサイトです。どの物件種別にも対応しており、時期・地域を絞り込むことができるなど、比較的使い勝手がよいサイトになります。

短所を挙げるとすると、アンケート調査に基づいた取引価格情報のため、正確性はアンケート回答者に委ねられており、必ずしも正しい価格情報が入っているとは限らないという点にあります


不動産取引価格情報検索

4.2. 「レインズ・マーケット・インフォメーション」の特徴

こちらは、通称「レインズ」と呼ばれるです。マンション・戸建ての成約価格が検索できます。成約価格とは、実際に取引が成立した価格になります。正確な価格が知りたいという場合には、レインズを利用してみると良いでしょう。

運営者は国土交通大臣指定の公益法人不動産流通機構であり、宅地建物取引業者が取り扱う不動産情報と宅地建物取引業者間の情報交換を集約して情報を提供しています。



Reins Market Information

4.3.「不動産ポータルサイト」の特徴

不動産ポータルサイトとは、SUUMOやHOME'Sなどを指します。他のサイトと比べて、親しみやすいため使い勝手が良いという特徴がありますが、掲載されている価格は売り出し価格であるという問題点があります。

売り出し価格とは、取引が成立した価格ではなく、販売中の価格を指します。通常、取引が成立して成約価格が決まる前に、買い手から交渉が入り、売り出し価格よりも低い価格で着地することが一般的です。そのため、不動産ポータルサイトの価格を鵜呑みにしないように注意しましょう。


この章のまとめ
  • 相場価格を自分でも調べてみよう。
  • サイトによって「成約価格」がわかる場合もあれば「売り出し価格」しかわからない場合があるので注意が必要。



5. 【成功のコツ4】売り出す前に希望価格と時期を決めておこう

不動産会社との契約が終わったら、物件の販売活動に入ります。その際、注意が必要なのが売り出し価格の設定についてです。

実際の売却価格は、売り出し価格よりも下がることが一般的であり、そのため、いきなり相場価格で販売をするのではなく、最終的に希望価格に着地できるよう、価格を設定する必要があります。

しかし、不動産がいくらで売れるかは、長年そのエリアで不動産を扱っているプロの不動産担当者でも、確実に当てることは難しく、そのため、初めて不動産を売却する場合には希望価格を厳密に決め過ぎるのではなく、ある程度幅を持たせておくと良いでしょう。

ここでは、売り出し価格を決めるために重要な2つの観点についてご紹介をしておきたいと思います。


5.1. 希望最低価格を決めておこう

売り出し価格を考える際、「このくらい高く売れたら嬉しいな」という希望的観測のみで考えがちだと思います。しかし、重要なことは、最低価格を決めておくことです。

必要なだけ手元資金が残るよう、最低限の価格を設定しておき、それよりも高く売ることを心がけましょう。もちろん、高く売れることに越したことはありませんが、損をしない最低ラインを見極めておくことが重要です。


5.2. 売却希望時期を決めておこう

一般的に、不動産会社から受ける査定額は3ヶ月程で売れると思われる価格です。

ただし、売却の理由によっては、3ヶ月に限らず希望する価格で売れるまで売却活動を続けたいという場合もあるかと思います。または、もっと早く売却する必要があるという方もいらっしゃるかと思います。

そのため、単に希望する価格だけを追い求めるのではなく、期限を決めて販売することが重要です。


5.3. 一人で考えすぎず、プロに相談することが大事

実際にいくらで売れるかは、最初にお伝えした通りプロでも正確に予測することは難しく、そのため、いくらで売り出すかを決めることもまた容易ではありません。

損をしないため、自分自身で売り出し価格を考えておくことは重要ですが、こだわりすぎず、早めにプロに相談した方が良い結果となるでしょう。

参考:不動産の売り出し価格の決め方は?地価の種類や査定方法から計算式まで




6. 【成功のコツ5】早く売却したい場合は「買取」を選ぼう

もし、価格よりもとにかく早く不動産を売却したいという場合には、買取という手段があります。2つの違いを理解し、条件に合う方を選択しましょう。


6.1. スピード重視の「買取」

買取とは、不動産会社が物件を直接買い取ってくれる方法で、最大のメリットは現金化までのスピードが早いことにあります。

また、仲介手数料がかからず、瑕疵担保責任という住宅に欠陥が見つかった場合の修復の義務も不動産会社に移るため、余計な費用がかかる心配もありません。

ただし、売却価格が相場よりも低くなりやすいという点に注意が必要です。なお、買取には即時で買い取ってくれる「即時買取」と、一定期間を設けてそれでも売れなければ買い取る「買取保証」の2種類があります。売却活動期間がある買取保証のほうが買取価格が高くなりますが、売買成立の場合は仲介手数料が発生するので注意してください。


6.2. 価格重視の「仲介」

仲介とは、不動産会社に買主を見つけてもらうための仲介を依頼する方法で、最大のメリットは高い価格で売れることです。

一般的には、不動産売却の場合、仲介が多いです。ただし、買主を探すため買取よりも売却までの期間はかかる上、買主が見つかるという保証もありません。そのため、資金的に早期決着を見たい場合には、買取が良いでしょう。

この章のまとめ
  • 早期現金化をしたい場合には、買取という手がある。
  • 買取の場合、仲介よりも売却価格が安くなりやすいことに注意。



7. 【成功のコツ6】税金や手数料などの費用を把握しておく

無事に購入者が決まり、いよいよ売買契約の締結や引き渡しという段階になっても、まだ安心してはいけません。各種費用や税金の支払いが待っています。

売買が完了した後に費用を把握するのではなく、事前にどのような費用がいくらくらいかかるかを知っておくことが重要です。不動産の売却には、「仲介手数料」や「譲渡所得税」などの費用がかかります。総じて、一般的には売却額の5~7%の費用がかかると言われています。

かかる費用の一覧を以下にて表にしましたので、ご覧ください。

項目 費用の目安
仲介手数料 (売却額×3%)+ 6万円 + 消費税
印紙税 1,000円〜6万円 ※売却金額により異なる。
抵当権抹消費用 司法書士へ依頼するとして5,000~2万円程
ローンを一括返済するための費用 一括繰り上げ返済にかかる金融機関への手数料1~3万円
譲渡所得税・住民税・復興特別所得税 売却した年の1月1日での保有期間によって異なる
保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63%
保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315%
その他費用 ※費用項目より異なる。

不動産の売却には様々な費用がかかりますが、主要な費用についてのみ以下でご紹介したいと思います。


7.1. 不動産売却にかかる税金について

不動産を売却した際には、所得税や住民税、印紙税といった税金がかかります。特に、不動産売却により得た利益については、確定申告が必要になるので注意が必要です。

譲渡所得税と住民税は、物件を所有していた期間により短期譲渡所得長期譲渡所得に分けられ、長期譲渡所得の方が税率が安くなります。具体的には、以下の通りです。

項目 所有期間 所得税 住民税 復興特別所得税 合計
短期譲渡所得 5年以下
の場合
30% 9% 0.63% 39.63%
長期譲渡所得 5年超
の場合
15% 5% 0.315% 20.315%

なお、不動産の譲渡所得に用いる所有期間は、売却した年の1月1日時点を判断基準とすることが特徴であり、その点に注意して計算しなければなりません。例えば、平成25年4月1日に購入した不動産を平成30年4月1日に売却した場合、平成30年1月1日時点の所有期間は4年なので短期譲渡所得となります。短期と長期では、税額が倍程変わりますので、注意して売却時期を見定めるようにしましょう。

また、譲渡所得税と復興特別所得税は売却した年の翌年2月16日から3月15日中に合わせて確定申告し、同期間中に納税する必要があります。一方、住民税はその申告に基づき、さらに翌年度に課税されます。

譲渡所得税の確定申告時に、住民税の納税方法について選ぶことができますが、特別徴収を選ぶと翌年より毎月の給料から源泉徴収され、普通徴収を選ぶと翌年6月頃に住民税の納付書が4期間に分かれて送付されてきます。


7.2. 仲介手数料について

仲介手数料とは、不動産売却の仲介を不動産会社に依頼する場合に掛かる費用のことで、「宅地建物取引業法」によって定められています。計算式は以下の通りです。

不動産の売買価格 手数料の上限
売買価格税込400万円以下の場合 18万円以内
売買価格税込が401万円以上の場合 3%+6万円 + 消費税

※売主にのみ適用される。不動産会社側は事前に売主に説明して合意を得ておく必要あり。


また、目安として代表的な売却価格に対する手数料も示しておきます。

売却価格 仲介手数料(税抜) 消費税10%
仲介手数料(税)
1,000万円の場合 36万円 39万6,000円
3,000万円の場合 96万円 105万6,000円
5,000万円の場合 156万円 171万6,000円
1億円の場合 306万円 336万6,000円

消費税については、2019年10月から増税となりましたので、計算の際には注意が必要です。


この章のまとめ
  • 売買契約締結後には、手数料や税金などの費用が発生する。
  • 特に金額が大きい費用は、所得税と仲介手数料の2つ。



7. 初めての不動産売却で注意すべきこととは?

ここまで、不動産売却の流れや成功のためのコツについてご紹介をしてきました。この章では、初めての不動産売却で注意すべきことについてご紹介をしていきたいと思います。


【注意点1】不動産会社に任せきりにしない

不動産会社選びが最も重要なポイントであるとこれまで何度もお伝えをしてきましたが、だからといって、全てを不動産会社に任せきりにしてはいけません

販売の際に不動産会社に作成してもらうマイソクと呼ばれるチラシや、SUMMOなどのポータルサイトに掲載している情報を変えるだけでも効果はありますので、なかなか買い手が見つからない場合には見直してをしてみると良いでしょう。

不動産会社に丸投げするのではなく、パートナーとしてあなた自身も一緒に売却活動に参加していくことが大切です。


マイソクのイメージ


【注意点2】売主が不利になる情報も正しく伝える

不動産会社に査定をしてらう際や買い手の方に内覧をしていただく際には、正しく物件の情報を伝える責任があります。

「瑕疵担保責任」という言葉を聞いたことはあるでしょうか。「瑕疵担保責任」とは、住宅を売却する際、物件の破損や不具合などがあった場合、買主が売主に対して補償を請求したり契約を解除することができるというものです。例えばですが、雨漏りや白アリ被害・排水管設備の不具合などがこの瑕疵担保責任に含まれます。

トラブルを避けるためにも、売却前に物件の隅から隅までチェックを行い、判明した全てのマイナス点を買主に伝え、納得した上で契約を結ぶ事が好ましいでしょう。


この章のまとめ
  • 不動産会社に任せきらずに自身も売却活動に参加しよう。
  • 売主には瑕疵担保責任があるため、不利になる情報も正しく伝えよう。



9. まとめ

いかがでしたでしょうか。多くの場合、不動産売却は初めてという方が多いかと思います。そうした方々にとって、この記事が少しでもお役に立てれば幸いです。

最後になりますが、実際に売却を考えている方に向けて、不動産一括査定サイト【イエウール】のご紹介をしたいと思います。


9.1. 不動産一括査定とは

不動産一括査定とは、完全無料で利用ができ、全国の優良な大手・地場企業と複数出会うことができるサービスのことです。複数の不動産会社と出会うことで、査定価格を比較することができたり、信頼して売却を任せられる不動産会社と出会うことができます。

また、中でもすまいステップでは、査定依頼ができる不動産会社に対し、厳選に厳選を重ねて加盟いただいております。現在、売却を考えている方は是非下のバナーからサービスをご利用ください。



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初心者でもわかる!記事のおさらい

不動産の査定や売却に関してよくある質問をピックアップしました。

不動産を売却したい!何から始めればいいの?

まずは不動産会社に査定依頼をしましょう。家を売却するときの全体的な流れは不動産売却の流れと期間について知ろうで解説しています。

査定をお願いするときは、複数の会社にまとめて依頼ができる「不動産一括査定」がおすすめです。


不動産を売るときに費用はかかる?

不動産会社に支払う「仲介手数料」や、「所得税」「住民税」「印紙税」などの税金がかかります。一般的には売却額の5~7%の費用がかかると覚えておきましょう。

詳しい費用の内訳は【成功のコツ6】税金や手数料などの費用を把握しておくで解説しているので、そちらをご覧ください。


とにかく早く物件を売りたい!

不動産会社に直接物件を買い取ってもらう「買取」という方法があります。売却価格は相場よりも低くなりやすいですが、早く現金化したい人にはおすすめです。

「買取」について、詳しくは【成功のコツ5】早く売却したい場合は「買取」を選ぼうで解説しています。


初めての不動産売却で注意すべきことは?

注意すべきポイントは以下の2つです。

  1. 不動産会社に任せきりにしない
  2. 売主が不利になる情報も正しく伝える

物件の破損や不具合が後から見つかった場合、買主から保障を請求される可能性もあります。不動産会社を信頼し、一緒に売却活動に参加することが大切です。詳しくは初めての不動産売却で注意すべきこととは?をご覧ください。

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