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【離婚時の財産分与】家を分与する方法は?住宅ローン残債がある場合も解説

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やむを得ず離婚して夫婦関係を終わらせなくてはいけなくなったとき、財産分与で最も大変なのは家の財産分与の方法でしょう。

一生に一度あるかどうかの大きな買い物なのに、銀行預金や現金・株などと違って簡単に額面だけをきれいに分けて計算できるものではありません。夫婦の共同名義だったり、ローン残高がかなり残っている場合の考え方や計算の仕方はかなり複雑になってきます。

家の財産分与をトラブルなく行うために、財産分与の方法や注意点についてわかりやすくお伝えします。

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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1. 離婚における家の財産分与とは



離婚する際には様々な手続きが必要になりますが、話し合いに時間がかかり、トラブルにもなりやすいのが家の財産分与問題です。はじめに、不動産を財産分与するときの基本的な考え方を知っておきましょう。


1.1 財産分与の基本的な考え

結婚してから夫婦2人で築き上げてきた財産はすべて離婚時の財産分与の対象になります。これは預金や現金・証券類だけではなく、自動車や年金・保険など、結婚後に世帯名義で利用してきたものがすべて当てはまります。

その中には結婚後に取得した建物や土地・家財道具・住宅設備ももちろん対象です。額面で計算できるものは二等分してしまえば財産分与できますが、家や自動車など簡単に分割できないものもあります。

額面で分割できないものに関しては、売却して現金化してから財産分与をするか、どちらかが譲り受けて評価額の半分を現金で支払うという方法をとります


1.2 不動産を財産分与するときのルール

不動産の財産分与では、売却して現金化してから財産分与することが一般的です。家のローンが残っているうちに離婚する場合には、財産分与をする前に家を売却して売却益でローンを完済してから、残金を二等分します。

どちらかが専業主婦(主夫)でも、家が夫か妻のどちらか一方の名義になっていたとしても、基本的に二等分しなくてはいけません。ただし収入の差が極端に大きく、どちらか一方からの支出に偏り過ぎている場合には、偏った金額での分与が認められることもあります。

家が財産分与の対象となるのは結婚後に取得した不動産だけです。次の場合は財産分与の対象にはならないので注意しましょう。



  • どちらかの親からの相続や贈与財産である場合
  • 結婚する前に購入した家
  • どちらかの親族が全額費用負担をして購入した家
  • どちらか一方だけの結婚前の貯蓄だけを使って購入した家

ただし、相続した土地の上に結婚後に夫婦の財産として家を新築した場合には、財産分与の対象となります。


2. 【方法1】家を売却して現金化する



それでは、具体的に家を財産分与するときの方法を解説していきます。まずは一般的である売却して現金化する方法についてです。


2.1 現金化して財産分与をするときの手順

家を売却してから財産分与をする際は以下のようなステップになります。


1. 夫婦で家の売却の同意を取り付ける

どちらかの意思で勝手に売却を進めてしまうとトラブルになるため、必ず夫婦で合意のもと売却するようにしましょう。もしも一方に連絡が取れない場合には弁護士を立てて話し合います。

話し合いで決着がつかない場合には、裁判所の判断を仰ぐこともあります。


2. 家具・住宅設備を処理する

家を売却する前に、金額が同等になるように家具や住宅設備を分配するか、売却して金額を二等分します。


3. 不動産会社に査定をしてもらい、業者を選定する

正しく家の評価金額を査定してもらい、専門的な書類を作成しなくてはいけないので、専門の不動産会社に依頼しましょう。

評価額の算出と書面の作成が終わったら、不動産会社と媒介契約を結んで物件を売り出します。買い手が見つかって入金が完了したら、ローンの精算に移ります。売却金額でローンの清算が終わった後、残った金額を2等分して正式に財産分与ができます。


2.2 オーバーローンになったらどうする?

まだローンが2500万円残っていて、売却益で精算しようと思っていたのに、査定額が2000万円で500万円の赤字になってしまった……。このように不動産の売却額よりもローンの方が高くなってしまう状況のことをオーバーローンと言います。

基本的にローンが残っている不動産は売ることができません。不動産会社による査定額がローン残債よりも低かった場合、仮に買い手が見つかったとしてもローンを払いきれないので財産分与できないことになってしまいます。

こうした場合、妻が子供が学校を卒業するまで住み続けて、夫が家を出て養育費の代わりにローンを支払い続けるという選択肢もあります。ただし万が一、夫が失職などしてローンの支払いが滞ってしまうと、妻と子は家を追い出されることになるというリスクがあることを覚えておきましょう。

またなんとかして売却額と残りのローンの差額を用意し、ローンを完済させて売却させてしまう方法もあります。500万円くらいの差額であれば貯金で賄える場合もあるでしょう。

差額を貯金から一括で支払ってしまえば売却することができるので、後々の無用なトラブルを回避することができます。できることなら、離婚時に不動産の精算は済ませておいた方がいいでしょう。


3. 【方法2】どちらかが家を譲り受けて住み続ける



妻が実家に戻れない事情があったり、夫が親と同居している二世帯住宅の場合など、夫婦のどちらかが家を譲り受けて住み続けるという選択肢もあります。子どもがまだ学校に通っている年齢の場合は、引越しや転校で環境を大きく変えなくて済むというメリットにもなるでしょう。

よくあるのは子どもと暮らしていくことになった妻が家に住み続け、夫が家を出て住宅ローンの残りを払い続けるというパターン。ただし売却して現金化する場合よりもややこしく、トラブルになりやすいのも特徴です。

考えられるケースごとに、それぞれの場合のリスクも踏まえて解説します


3.1 夫がローンを払い、妻が住み続ける場合

妻が家に住み続ける場合、家の名義を夫から妻に変更する必要があるため、登記移転手続きが必要になります。

ローンを完済していない場合であっても、抵当権がついている場合は銀行が名義変更を了承してくれる可能性が高いでしょう。しかし、抵当権がついていない場合は了承してくれないこともあります。

専門の知識が必要になるため、法律に強い弁護士や司法書士に相談することをおすすめします。
所有権移転登記について、詳しくはこちらの記事をご覧ください
不動産売買に必要な所有権移転登記とは?費用について徹底解説!


夫名義の住宅ローンが残っている家に妻が住み続けるリスク

夫名義の住宅ローンがある家を妻が譲り受ける場合、名義も残りの住宅ローンの支払いも夫になるため、一見妻にとっては良い方法にも思われます。しかし、この場合「離婚後も夫が住宅ローンを払い続ける」と離婚協議書に明記して約束したとしても、夫の都合で支払いが滞ってしまう可能性も考えられるため注意が必要です。

住宅ローンの支払いが滞った場合は、家が競売に出されてしまったり夫が自己破産してしまう恐れがあります。夫が支払い続けてくれるという保証はどこにもありません。

夫名義の住宅ローンが残っている家に妻が住み続けることには、リスクがあるということも前もって理解しておきましょう。


3.2 ローン名義を妻に変更し、妻が住み続ける

住宅ローンを支払う債務者も妻に変更する場合は、借入先の審査が必要になります。夫婦の合意だけではなく、借入先の金融機関の許可が必要となるのです。妻の収入や資産状況に問題がなければ、住宅ローンの債務者を妻に変更できるでしょう。また、夫婦で話し合い、夫に住宅ローンの支払いを一部負担してもらうことも可能です。

不動産が実質プラスの財産となるアンダーローンの場合、不動産の価格から住宅ローンの残高を差し引いた金額の約半分を、妻から夫に支払うことになる可能性があります。



3.3 ローン名義は夫のまま、夫が住み続ける

夫名義の家に夫が住み続けるという場合、妻が連帯保証人や連帯債務者になっていることが多いでしょう。その際、万が一夫が支払い不可能になると妻のところに一括請求がいくことになります

後々トラブルにならないためにも、財産分与の協議で妻が責任を負わないと決まったら、妻が銀行に連帯保証人の契約解除を申し出る必要があります。連帯保証人の契約を解除する方法として、住宅ローンの借り換えをしたり、別の方に連帯債務者・連帯保証人になってもらう方法があげられます。

連帯保証人の契約は忘れないように解除しておきましょう。


4. 財産分与する前に確認すべきこと

離婚することが決まり、財産分与について具体的な話し合いが進んできたら家の現状をしっかり理解した上で対処しなくてはいけません。正しく、損せずに財産分与を行うためには以下のことを確認するようにしましょう。


  1. 家・土地は誰の名義なのか
  2. 住宅ローンの契約内容(残額、名義人、保証人)
  3. 現在の不動産の価値

それぞれの項目について、詳しくご説明します。


4.1 家・土地は誰の名義なのか

どちらかが住み続ける場合は名義変更する必要があるため、まずはじめに家や土地の名義が誰の名義になっているかを確認しましょう。

結婚後に購入した家や土地を共同名義にしていないのであれば、多くの場合は家や土地の名義を夫にしていることでしょう。夫名義の家に妻と子供が住み続ける場合には、妻の名義に変更する必要があります。また夫や妻の親族の名義になっている場合には、財産分与の対象にはならないこともあるので気を付けましょう。

家や土地といった不動産が誰の名義になっているのかわからない場合には、法務局に行って登記事項証明書(600円)か登記事項要約書(450円)を取得すれば確認できます。登記事項証明書なら管轄が違う地域の法務局でも取得できるので、すでに遠方で別居していてもお近くの法務局で大丈夫です。

もしくはクレジットカード決済ができるのであれば、インターネットの登記情報提供サービスを利用することができます。こちらは1通335円です。

参照:登記情報提供サービス


4.2 住宅ローンの契約内容(残額、名義人、保証人)

不動産の名義が確認できたら次に確認するべきことはローンの残高と、ローンの名義人や保証人が誰になっているのかです。財産分与の具体的な金額を査定するためにも、ローンの残高を正確に把握しておくようにしましょう。

ローンの残高は住宅金融公庫などの借入先の金融機関に問い合わせをすることで確認できます。ローンが残っているのに売却せずにどちらかが住み続ける場合や、ローンの残高が家や土地の売却金額を上回ってしまう場合は、離婚後もローンの返済が続く場合もあります。

そのときには誰がローンを支払い続けるのか、保証人はどうするのか、といったことが後々トラブルになってくるので、離婚する時によく話し合って解決しておきましょう。


不動産の名義≠ローンの名義の場合も

ここで気を付けなくてはいけないポイントは、不動産の名義人がローンの名義人とは限らないということです。家や土地は夫婦の共同名義にしてあっても、実際のローンは夫の単独名義で借りていることもあります。

ローンを夫が7割で妻が3割のように負担割合を決めて借りている場合には、家の持ち分も7対3で夫の方が多くなります。この持ち分も財産分与では考慮されるポイントになります。


ローンの保証人も確認しておこう

またローンを借りる際には保証人が必要ですが、保証人には夫婦で連帯保証人になっている場合や、どちらかの親族にお願いしている場合もあります。離婚時に相手の保証人から抜けたり名義を変更しておかないと、万が一ローンを滞納してしまった場合には、後々お金の問題でつながり続けなくてはいけなくなります。

離婚時に残ったローンの保証人はどうするのか、しっかりと話し合って解決しておきましょう。保証人が誰なのかを確認する方法は、CIC・JBAなどの金融業界の信用情報機関に情報開示を求めればわかります。


4.3 現在の不動産の価値

財産分与について具体的に考えるためには、不動産の価値とローン残高を調べて、財産分与の対象となる金額を査定することが必要になってきます。家を売却したりローンの名義変更を行うのは先の話でも、家の価値をざっくりとでも把握しておけばローンの返済をどうするべきなのか考えられたり、財産分与の金額の目安を知ることができます。

家のおおよその売却価格を知る方法には、不動産鑑定士や司法書士に依頼する方法、不動産会社で査定してもらう方法、インターネットで不動産一括査定を行う方法があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。


不動産鑑定士や司法書士に依頼するメリットとデメリット

不動産鑑定士は不動産に関する専門知識を持っている専門家です。また司法書士は登記簿を法的に作成することができる専門家です。

どちらも高い専門性を持っているため不動産会社の移行などに左右されずに、不動産の状況を公平に判断して正確な査定金額を算出してくれるメリットがあります。

一方で手数料が数万円単位とかなり高くなることと、実際に売るのは不動産会社なので、査定額通りに売れるとは限らないデメリットがあります。


不動産会社に依頼するメリットとデメリット

不動産会社に査定を依頼することもできます。不動産会社に依頼すれば無料で査定してもらえるメリットがあります。しかも不動産を扱っているので、かなり高い専門性を持って査定してもらえます。

数社から査定をとれば、だいたい平均的な売却額が算出できます。ただし不動産会社はビジネスが基本なので、自社で契約を結んでもらうために営業される可能性があることを覚えておきましょう。

不動産会社に依頼する際は、複数の会社にまとめて依頼ができる不動産一括査定サイトがおすすめです。


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5. 家を財産分与をする際の注意点


最後に、離婚して家を財産分与するときに気を付けるべきポイントを解説します。


5.1 独身時代の貯金や親の援助は財産分与の対象外になる

住宅ローンの支払いをどちらかの独身時代の貯金や、頭金を親に支払ってもらっていた場合、その分は特有財産となります。夫婦の共同財産ではないので、財産分与の対象となりません。

例えば、4000万円で住宅を購入した場合に夫の実家から1000万円の援助があり、妻が独身時代の貯金から500万円を出して2500万円をローンにし、離婚時にはローン残高1000万円・3000万円で家を売却できた場合を考えてみましょう。

家の特有財産の割合は、夫が4分の1、妻が8分の1となります。売却時の価格で考えると特有財産は夫が750万円、妻が375万円、夫婦の共同財産は1875万円となります。

ローンは夫婦の共同財産から返済するので、共同財産の残高は1875万円となります。財産分与は1875万円を二等分した428万5000円になり、夫の取り分は合計1187万5000円、妻の取り分は合計で812万5000円となります。


5.2 贈与税が発生するケースがある

離婚時に財産分与をする理由は結婚生活を精算する目的の他に、離婚後の新しい生活を保障する意味合いもあります。そのため、基本的に離婚時の財産分与には贈与税はかかりません。

しかし、分与された財産の金額が夫婦で築いた共同財産であることを考慮しても、明らかに多すぎると判断された場合には贈与税の対象となることがあります。この場合の基準は明確にはなっていないため、心配な場合には税理士に相談するか、税務署へ問い合わせましょう。

また贈与税や相続税を逃れるための偽装離婚だと判断された場合には、贈与された財産の金額の多少にかかわらず、全部の贈与財産に対して贈与税がかかってしまうため注意しましょう。


5.3 譲渡所得税が発生するケースがある

家を売却した時の売値が購入した時の価格を上回っていた場合には、譲渡所得税が課税される可能性があることも覚えておきましょう。

例えば3000万円で購入した家が4000万円で売れた場合、差額の1000万円が譲渡所得税の課税対象となります。ただし自宅として住んでいた家であれば特別控除が受けられます。3000万円までは特別控除が受けられるので、3000万円以上値上がりしていなければ考えなくても大丈夫です。

譲渡所得税には長期譲渡取得の場合と、短期譲渡取得の場合があり、計算方法はそれぞれ次のようになります。


長期譲渡取得 譲渡した年の1月1日から所有期間が5年を超える場合

・所得税=課税長期譲渡所得金額×15%

・復興特別所得税=所得税×2.1%

・住民税=課税長期譲渡所得金額×5%

短期譲渡取得 譲渡した年の1月1日から所有期間が5年以下の場合

・所得税=課税長期譲渡所得金額×30%

・復興特別所得税=所得税×2.1%

・住民税=課税長期譲渡所得金額×9%


5.4 家を売却しない場合は公正証書を残すことでトラブルを防ぐ

子供が高校生以下の場合には、親の離婚を理由に転校させたくないなどの理由で、家を売却せずにどちらかがそのまま住み続けることもあります。この場合には、家を出ていく方に残る方が家の評価額の半額を支払う必要があります

離婚後に住宅ローンの支払いが続く場合、万が一支払いの遅延や未払いが起きてしまった場合の対処法も決めておかないと、過去のことを忘れた頃にお金のトラブルで関係を蒸し返さざるを得なくなることもあります。

これらのリスクを防ぐために、離婚時に細かく取り決めて公正証書にしておきましょう。公正証書にしておけば、万が一取り決めたローンの支払いが滞った場合でも強制執行での取り立てが可能になり、ローンが支払われずに家を追い出されるリスクを少なくすることができます。


6. まとめ

この記事を読んでいる人は、まだ具体的に離婚の話し合いがそれほど進んでいない人が多いでしょう。離婚について具体的な話し合いを少しでも有利に進めていきたいのであれば、財産分与の対象金額をある程度ざっくりとでも把握しておく必要があります。

子育てに忙しい人、これから仕事探しをしなくてはならない人、これからたくさんエネルギーを消耗する離婚に向けて動くためには不動産屋さんを回って査定を取っている時間はなかなか取れないものです。

まずはネットで簡単にできる一括査定で不動産の価値を見積りをしてみましょう。


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