【離婚時の財産分与】家は売却すべき?ローンが残っている場合の注意点とは

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やむを得ず離婚して夫婦関係を終わらせなくてはいけなくなったとき、財産分与で最も大変なのは家の財産分与の方法だと言われています。

一生に一度あるかどうかの大きな買い物なのに、銀行預金や現金・株などと違って簡単に額面だけをきれいに分けて計算できるものではありません。夫婦の共同名義だったり、ローン残高がかなり残っている場合の考え方や計算の仕方はかなり複雑になってきます。

家の財産分与をトラブルなく行うために、財産分与の方法や注意点についてわかりやすくお伝えします。

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離婚時の財産分与とは

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まずは離婚時における財産分与の基本的な考え方を押さえておきましょう。

家や土地も財産分与する必要がある

結婚してから夫婦2人で築き上げてきた財産を分配することを財産分与と呼びます。慰謝料とは異なり、共有資産があれば必ず行うもので、有責配偶者(離婚に至る原因を作った側)であってもその権利はあります。

預金や現金・証券類だけではなく、自動車や不動産・年金・保険など、結婚後に世帯名義で利用してきたものはすべて対象です。以下のように3つの種類があり、財産分与と言うと一般的には「清算的財産分与」のことを指します。

清算的財産分与 夫婦が婚姻中に形成した財産を平等に分配する
扶養的財産分与 離婚によって元配偶者が困窮する場合
慰謝料的財産分与 傷つけたことによる慰謝料が発生する場合

預金のように、額面で資産できるものは二等分して財産分与を行いますが、家や自動車など簡単に分割できないものもあります。額面で分割できない場合は、売却して現金化してから財産分与をするか、どちらかが譲り受けて評価額の半分を現金で支払うという方法をとります。

財産分与の対象となる家・ならない家

婚姻時に夫婦で生活していた家が持ち家であれば、もちろん財産分与の対象です。

その他にも、たとえば夫が妻に隠れて所有していたマンションや土地も対象となります。共有の財産から購入した不動産は基本的にすべて対象となるため、不動産の名義人は関係ないと覚えておきましょう。

家が財産分与の対象となるのは結婚後に取得した不動産だけです。次の場合は財産分与の対象にはならないので注意しましょう。

  • どちらかの親からの相続や贈与財産である場合
  • 結婚する前に購入した家
  • どちらかの親族が全額費用負担をして購入した家
  • どちらか一方だけの結婚前の貯蓄だけを使って購入した家
ただし、相続した土地の上に結婚後に夫婦の財産として家を新築した場合には、財産分与の対象となります。

家を財産分与するための方法は2つ

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家のように額面で半分にできない資産に関しては、売却して現金化してから財産分与をするか、どちらかが譲り受けて評価額の半分を現金で支払うという方法をとります。

家を財産分与する際の2つの方法について、それぞれのメリットとあわせて解説します。

家を売却して現金化する

もっともシンプルなのは家を売却して、現金化してから二人で分ける方法です。

家を共有名義のままにしておくと、いずれ売却する際に両方の同意が必要になってしまうため、離婚後にまた連絡をとる必要があります。住宅ローンを払うと言ったのに払わないなどの問題を避けるためにも、離婚の際に家は残さずに、売却して現金化してから分けた方がトラブルは少ないと言われています。

また、財産分与で得たまとまった現金を頭金にして、家を新たに購入することもできます。新しい生活を始める際には何かとまとまったお金が必要になるので、その資金源を得られるというのもメリットでしょう。

どちらかが住み続けて家の価値の半分を渡す

思い入れがある家であったり職場や通学の都合から売却せずに済み続けたいという場合は、一方が住み続け、もう一方に家の価値の半分に相当する額を渡すことで財産分与をするという方法もあります。

子どもが学校に通っている年齢の場合は、引越しや転校で環境を大きく変えなくて済むという点がメリットです。子どもにとって、親の離婚だけでなく転校も重なると精神的な負荷が大きくなってしまいます。

そうした子どもへの負荷を避けるために、今の家に住み続けたいと考える方も少なくはありません。

一般的には売却して住宅ローンの完済を目指す方が多いですが、家族にとって良い選択肢はどれかを検討してください。

家を財産分与するときの手順

家を財産分与するときの手順をご紹介します。大まかな流れは以下の3ステップです。

【ステップ1】ローン残債・名義人を確認する

まず確認しておくべきことhはローンの残高と、ローンの名義人が誰になっているのかです。財産分与の具体的な金額を査定するために、ローンの残高を正確に把握しておくようにしましょう。

ローンの残高は住宅金融公庫などの借入先の金融機関に問い合わせをすることで確認できます。

ここで気を付けてほしいポイントは、不動産の名義人がローンの名義人とは限らないということです。家や土地は夫婦の共同名義にしてあっても、実際のローンは夫の単独名義で借りていることもあります。ローンを夫が7割で妻が3割のように負担割合を決めて借りている場合には、家の持ち分も7対3で夫の方が多くなります。この持ち分も財産分与では考慮される点です。

【ステップ2】現在の不動産の価値を調べる

ローンがどれくらい残っているのか把握したあとは、財産分与の対象となる金額を査定することが必要になってきます。家を売却したりローンの名義変更を行うのは先の話でも、家の価値をざっくりとでも把握しておけばローンの返済をどうするべきなのか考えられたり、財産分与の金額の目安を知ることができます。

家のおおよその売却価格を知る方法には、不動産鑑定士や司法書士に依頼する、不動産会社で査定してもらう、インターネットで不動産一括査定を行うなどいくつか方法があります。それぞれにメリットとデメリットがありますが、最も簡単にできる無料の不動産一括査定サイトがおすすめです。

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【ステップ3】売却するかどうかを決める

ローン残高と現在の不動産の価値が分かれば、オーバーローンかアンダーローンかが分かります。現在の不動産の価値よりもローン残債が上回っていることをオーバーローン、不動産の価値の方が高ければアンダーローンです。

アンダーローンであれば、売却金額からローンを完済して余った金額を2人で分けることができます。どのような形で資産を持ちたいかなども踏まえて、売却するかどうかを決めましょう。

オーバーローンとは
  • まだローンが2500万円残っていて、売却益で精算しようと思っていたのに、査定額が2000万円で500万円の赤字になってしまった……。このように不動産の売却額よりもローンの方が高くなってしまう状況のことをオーバーローンと言います。

  • 基本的に、ローンが残っている不動産は売ることができません。不動産会社による査定額がローン残債よりも低かった場合、仮に買い手が見つかったとしてもローンを払いきれないので財産分与できないことになってしまいます。

家の名義変更は必要?

家を売却せずに持ち続けるなら、場合によっては名義変更をする必要があります。その際の注意点を見ていきましょう。

名義変更が必要になるケース

結婚しているときの家の名義は次のようなケースが多いかと思います。

  • 夫が名義人
  • 妻が名義人
  • 夫婦の共有名義

この中で、名義人以外が住み続ける場合夫婦の共有名義である場合は名義変更をする必要があります。

逆に夫名義の家に夫が住み続ける場合や、妻名義の家に妻が住み続けるといった場合は特に手続きは必要ありません。

住宅ローンが残っている場合は金融機関に連絡を

ただし、住宅ローンが残っている家にどちらかが住み続ける場合は注意が必要です。

住宅ローンはその家に住む人に対して融資をしているものなので、家の名義人と住宅ローンの名義人は原則同じになります。金融機関は住宅ローンを融資する際、家の名義人である人物の返済能力などを元にお金を貸しているので、たとえ元夫婦であっても簡単に住宅ローンの名義を変更することはできないのです。

たとえば、夫名義で住宅ローンを借りている家に妻が住み続けることになった場合。

妻が家に住み夫がそのまま住宅ローンを支払うのであれば、家の名義は夫から妻に変更するため登記移転手続きが必要になります。

夫名義の住宅ローンが残っている家に妻が住み続けるリスク

なぜ名義を妻に変更しておく必要があるかというと、「離婚後も夫が住宅ローンを払い続ける」と離婚協議書に明記して約束したとしても、夫の都合で支払いが滞ってしまう可能性も考えられるからです。

住宅ローンの支払いが滞った場合は、家が競売に出されてしまったり夫が自己破産してしまう恐れがあります。夫が支払い続けてくれるという保証はどこにもありません。

家の名義人が夫になったまま妻が住み続けるにはリスクがあると前もって理解しておきましょう。

もしも妻が住宅ローンを支払うことになり名義変更をしたいのであれば借入先の審査が必要になります。妻の収入や資産状況に問題がなければ、住宅ローンの債務者を妻に変更できるでしょう。また、夫婦で話し合い、夫に住宅ローンの支払いを一部負担してもらうことも可能です。

住宅ローンが残っている家の財産分与の方法について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。

財産分与で家を売却するときの選択肢3つ

離婚とともに家を売却する場合、3つの方法があります。

できるだけ高く売りたいなら「仲介」

売却手段としてもっとも一般的なのが「仲介」です。不動産会社に売却活動を委託して買い手を見つけてもらう方法で、売却完了時には報酬として仲介手数料を不動産会社に支払います。

3つの売却方法のなかで、もっとも高く売れるのが仲介です。住宅ローンが残っていて売却金額で返済したいと考えている方であれば、希望金額で売れるように仲介に出してみるのが良いでしょう。

当然ですが、買い手が見つからなければいつまで経っても売れません。平均で約6か月、物件の条件が悪いとそれ以上売却までに時間がかかってしまうことを覚えておいてください。

すぐに現金化したいなら「買取」

「半年も待てない、今すぐ現金化して清算してしまいたい」という方には「買取」がおすすめです。買取とは不動産買取業をおこなう不動産会社が物件を直接買い取る方法で、不動産会社と価格交渉が完了すれば早くて1週間ほどで現金化することができます。

一方で、仲介に比べると売却価格が6~7割ほどになるというデメリットも。ローンをほとんど返済しているなど、高く売ることよりも早く現金化することを優先したいのであれば買取を検討してみると良いでしょう。

買取について詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
【不動産買取とは】家を早く売るなら買取!仲介との違いを解説

どうしてもローン返済ができないときは「任意売却」

不動産会社に査定してもらった結果、住宅ローンの残債をはるかに下回る査定額になった場合はどうすればいいのでしょうか?

先ほどお伝えしたように、貯金で補える金額であれば支払ってしまった方がよいですが、どうしても返済できなさそうなときは任意売却という選択肢があります。

任意売却とは、金融機関の合意を得て家と土地を売却できる方法です。何らかの事情で住宅ローン(借入金)が返済できなくなった場合や、不動産売却後も住宅ローンが残ってしまうことが明らかな場合でも売却することができます。

ただし、金融機関にしてみれば無担保の状態で残債を返済してもらわなくてはならず、リスクを背負うことになるため、なかなか承認が下りない可能性もあると覚えておきましょう。

任意売却について、詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
任意売却しても大丈夫?メリット・デメリットやよくある4つの質問

財産分与で損をしないための注意点

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最後に、財産分与で損をしないために注意すべきことを3つご紹介します。

連帯保証人になっている場合は変更しておく

住宅ローンの名義人が夫でも、妻が連帯保証人から抜けていなかった場合、夫の返済が滞るとその分の支払いを妻が請求されることになります。

そもそも連帯保証とは、夫婦間での約束ではなく、債権者(銀行などローンの借入先)との契約です。元夫がローンを滞納してしまった場合、たとえ離婚していても妻が支払わなくてはなりません。

そうならないために、離婚前に別の連帯保証人(夫の親族や、新しい妻)を見つけ、銀行に変更してもらうように交渉しておくようにしましょう。

トラブル回避のために公正証書を用意する

これらのトラブルを防ぐために、離婚時に細かく取り決めて必ず公正証書を残すようにしておきましょう。

公正証書に記された条項は、法的に違反するものでない限りは遵守する義務が課され、不履行の場合は強制執行の対象になります。つまり、万が一取り決めたローンの支払いが滞った場合でも強制執行での取り立てが可能になり、ローンが支払われずに家を追い出されるリスクを少なくすることができます。

公正証書には住宅ローンの支払い義務のほか、養育費や子どもの面会日なども記載されます。

公証役場の公証人しか作成できないためお金や手間はかかってしまいますが、後々のトラブルを避けるためにも必ず作成してもらうようにしましょう。

財産分与の請求ができる権利は2年間

財産分与を請求できる期間は離婚が成立した日から2年間です。これを除斥期間といい、この期間を過ぎると財産分与の権利がなくなってしまうため一切請求はできません。

ただし、相手側が任意で応じてくれる場合には話し合いによって改めて財産分与をすることも可能です。

除斥期間は調停や裁判などによって期間を延長することもできますが、あまり引き延ばしすぎると相手と連絡が取れなくなってしまうケースも考えられるので、出来る限り早めに行動して結論を出すようにしましょう。

財産分与の時効について、詳しくはこちらの記事もご覧ください。

離婚時の財産分与に時効はあるの?請求期間や隠し財産の対処法

まとめ

この記事を読んでいる人は、これから具体的に財産分与について話し合いを進めていくという人が多いのではないでしょうか。離婚について具体的な話し合いを少しでも有利に進めていきたいのであれば、財産分与の対象金額をあざっくりとでも把握しておく必要があります。

子育てに忙しい人、これから仕事探しをしなくてはならない人、これからたくさんエネルギーを消耗する離婚に向けて動くためには不動産屋さんを回って査定を取っている時間はなかなか取れないものです。

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