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【離婚時の財産分与】家の分与で損をしないための秘訣とは?

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やむを得ず、離婚して夫婦関係を終わらせなくてはいけなくなった時、財産分与で最も頭が痛い問題は家の財産分与の方法でしょう。

一生に一度あるかどうかの最も大きな買い物なのに、銀行預金や現金・株などと違って簡単に額面だけをきれいに分けて計算できるものではありません。

また夫婦の共同名義だったり、ローン残高がかなり残っている場合の考え方や計算の仕方はかなり複雑になってきます。

離婚時の財産分与で最も金額が大きい家を、トラブルなくきれいに分けるための考え方や計算方法についてこの記事ではわかりやすくお伝えします。

先読み!この記事の結論
  • 財産分与の基本は2等分。住宅設備も含まれる
  • 条件などもあるので、まずは弁護士など専門家に相談することが大切

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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1. 離婚時に財産分与で家を分ける方法

1.1. 家を財産分与する上で知っておくべきこと

結婚をしてから、夫婦2人で築き上げてきた財産はすべて離婚時の財産分与の対象になります。これは預金や現金・証券類だけではなく、自動車や年金・保険など、結婚後に世帯名義で利用してきたものがすべて当てはまります。

そして、その中には結婚後に取得した建物や土地・家財道具・住宅設備も入ります。額面で計算できるものはきれいに二等分してしまえば財産分与できますが、家や自動車など簡単に分割できないものもあります。

家は離婚時には売却して現金化してから財産分与することが一般的です。家のローンが残っているうちに離婚する場合には、財産分与をする前に家を売却して売却益でローンを完済してから、残金を二等分します。

これはどちらかが専業主婦(主夫)でも、家が夫か妻のどちらか一方の名義になっていたとしても、基本的に二等分しなくてはいけません。ただし収入の差が極端に大きく、どちらか一方からの支出に偏り過ぎている場合には、偏った金額での分与が認められることもあります。

しかし基本的に50%ずつだということは覚えておきましょう。家が財産分与の対象となるのは結婚後に取得した不動産だけです。次の場合には財産分与の対象とはなりません。

  • どちらかの親からの相続や贈与財産である場合
  • 結婚する前に購入した家
  • どちらかの親族が全額費用負担をして購入した家
  • どちらか一方だけの結婚前の貯蓄だけを使って購入した家

ただし相続した土地の上に、結婚後に夫婦の財産として家を新築した場合には財産分与の対象となります。

1.2. 売却から入金までの流れ

家を売却してから入金されて、財産分与に至るまでの流れは次のようになります。

夫婦で家の売却の同意を取り付ける

もしも連絡が取れない場合には弁護士を立てて話し合います。話し合いで決着がつかない場合には、裁判所の判断を仰ぐこともあります。

家具・住宅設備を処理する

家を売却する前に、金額が同等になるように家具や住宅設備を分配するか、売却して金額を二等分します。

業者を選定する

正しい評価金額を査定してもらい、専門的な書類を作成しなくてはいけないので、専門の不動産会社に依頼しましょう。その後、売却・入金をしローンの精算に移ります。このような手順を踏んだら正式に財産分与を行うことができます。

  • 結婚後の所得財産
  • 基本的には2等分
  • 住宅設備も財産分与

2. まずは現在の家の状況を知っておく

2.1. 家・土地は誰の名義なのか

離婚についてやらなければならないことが決まり、財産分与について具体的な話し合いが進んできたら、家の現況についてしっかりと理解した上で対処しなくてはいけません。

特に大切なポイントは、家や土地の名義が誰の名義になっているかということです。もしも売却して現金化せずに、どちらかが住み続ける場合には、名義変更する必要があるからです。

結婚後に購入した家や土地を共同名義にしていないのであれば、多くの場合は家や土地の名義を夫にしていることでしょう。夫名義の家に妻と子供が住み続ける場合には、妻の名義に変更する必要があります。また夫や妻の親族の名義になっている場合には、財産分与の対象にはならないこともあるので気を付けましょう。

不動産の名義の確認方法

家や土地といった不動産が誰の名義になっているのかわからない場合には、法務局に行って登記事項証明書(600円)か登記事項要約書(450円)を取得すれば確認できます。登記事項証明書なら管轄が違う地域の法務局でも取得できるので、すでに遠方で別居していてもお近くの法務局で大丈夫です。

もしくはクレジットカード決済ができるのであれば、インターネットの登記情報提供サービスを利用することができます。こちらは1通335円です。

参照:登記情報提供サービス

2.2. 住宅ローンの残額や名義人や保証人が誰なのかを確認

不動産の名義が確認できたら次に確認するべきことはローンの残高と、ローンの名義人や保証人が誰になっているのか、ということです。財産分与の具体的な金額を査定するためにも、ローンの残高を正確に把握しておくことは大切なことです。

ローンの残高は住宅金融公庫などの借入先の金融機関に問い合わせをすることで確認できます。ローンが残っているのに、売却して精算せずにどちらかが住み続ける場合や、ローンの残高が家や土地の売却金額を上回ってしまい、離婚後もローンの返済が続く場合もあります。

そのときには誰がローンを支払い続けるのか、保証人はどうするのか、といったことが後々トラブルになってくるので、離婚する時によく話し合って解決しておきましょう。

不動産の名義≠ローンの名義の場合も

ここで気を付けなくてはいけないポイントは、不動産の名義人がローンの名義人とは限らないという場合があることです。家や土地は夫婦の共同名義にしてあっても、実際のローンは夫の単独名義で借りていることもあります。

ローンを夫が7割で妻が3割のように負担割合を決めて借りている場合には、家の持ち分も7対3で夫の方が多くなります。この持ち分も財産分与では考慮されるポイントになります。


ローンの保証人も確認しておこう

またローンを借りる際には保証人が必要ですが、保証人には夫婦で連帯保証人になっている場合や、どちらかの親族にお願いしている場合もあります。離婚時に相手の保証人から抜けたり名義を変更しておかないと、万が一ローンを滞納してしまった場合には、後々お金の問題でつながり続けなくてはいけなくなります。

離婚時に残ったローンの保証人はどうするのか、しっかりと話し合って解決しておきましょう。保証人が誰なのかを確認する方法は、CIC・JBAなどの金融業界の信用情報機関に情報開示を求めればわかります。

家の財産分与についての話し合いの流れ

話し合いの流れは、同居中なら本人同士で話し合いを進めます。別居した後なら、直接会って話し合うことも難しくなるので、弁護士などを立てて話し合います。

話し合いの協議で決裂したら家庭裁判所での調停に進みます。調停は離婚するかしないかだけではなく、財産分与についても申し立てることができるので、離婚が決まっても財産分与に納得できない場合には利用しましょう。調停でも決着がつけられない場合には、離婚裁判を提起して裁判所の判断を仰ぎます。

2.3. 現在の不動産の価値を調べる

離婚についての話し合いを進める中で、実際に財産分与について具体的に考えるためには、不動産の価値とローン残高を調べて、実際に財産分与の対象となる金額を査定することが必要になってきます。まだ家を売却したりローンの名義変更を行うのは先の話でも、家の価値をざっくりとでも理解しておけばローンの完済をどうするべきなのか考えられたり、財産分与の金額の目安を知ることができます。

本格的な調停や裁判になった場合には法的な価値はありませんが、家のおおよその売却価格を知る方法には、不動産鑑定士や司法書士に依頼する方法、不動産会社で査定してもらう方法、インターネットで不動産一括査定を行う方法があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。

不動産鑑定士や司法書士に依頼するメリットとデメリット

不動産鑑定士は不動産に関する専門知識を持っている専門家です。また司法書士は登記簿を法的に作成することができる専門家です。

どちらも高い専門性を持っているため不動産会社の移行などに左右されずに、不動産の状況を公平に判断して正確な査定金額を算出してくれるメリットがあります。

一方で手数料が数万円単位とかなり高くなることと、実際に売るのは不動産会社なので、査定額通りに売れるとは限らないデメリットがあります。

不動産会社に依頼するメリットとデメリット

不動産会社に査定を依頼することもできます。不動産会社に依頼すれば無料で査定してもらえるメリットがあります。しかも不動産を扱っているので、かなり高い専門性を持って査定してもらえます。

数社から査定をとれば、だいたい平均的な売却額が算出できます。ただし不動産会社はビジネスが基本なので、後から営業の攻勢が激しくなる可能性があるので覚悟しておきましょう。

不動産一括査定サイトで査定するメリットとデメリット

ここ最近では、不動産を一括査定できるインターネットのサイトが増えてきました。不動産一括査定サイトを利用すると、自分で不動産会社を探さなくても、近くにある不動産会社を簡単に見つけることができるメリットがあります。また1回登録をするだけで何社もの見積もりを取れ、手間が省けます。

その一方、ネット上だけで簡単に出せる査定では、実際の状況を見ないとわからない点が反映されないので、実際の価格と差が大きくなりやすいデメリットもあります。しかし、パソコンやスマホで簡単に査定ができる手軽さは他の方法にはないのでおすすめです。

  • 財産の名義を確認
  • 価値評価を調査
  • 専門家に相談

3. 家を売却して財産分与を行う

3.1. 家のローンを調べて訴訟の割合に応じて財産分与する

離婚や財産分与のもろもろの話し合いに決着が付いたら、いよいよ実際に家や土地を売却して財産分与します。離婚調停や裁判で財産分与の割合が決められた場合には、その割合に従います。今までにローンの支払い金額に夫と妻で大きな偏りがある場合には、その金額差を考慮して分与を行います。

住宅ローンをどのような形で返済してきているのかは、借入している金融機関に問い合わせればわかります。

住宅ローンの種類を確認しておく

家を財産分与するときには、住宅ローンの種類によって分与額が変わってきます。住宅ローンには、夫一人の名義の場合や夫名義で妻が連帯保証人になっている場合、夫と妻の共同名義(妻は連帯債務者)の場合、夫と妻がそれぞれ別にローンを組むペアローンがあります。

夫婦がローンを半分に折半して支払っていたら、財産分与も半分にしますが、夫だけが支払っていた場合には夫のみの財産とする場合もあります。基本は二等分ですが、実際のローンの返済状況によって財産分与の金額も変わってくるので注意しましょう。

独身時代の貯金や親からの援助金での頭金支払い等は財産分与の対象外

住宅ローンの支払いをどちらかの独身時代の貯金や、頭金を親に支払ってもらっていた場合には、その分は特有財産となります。夫婦の共同財産ではないので、財産分与の対象となりません。

例えば、4000万円で住宅を購入した場合に夫の実家から1000万円の援助があり、妻が独身時代の貯金から500万円を出して2500万円をローンにし、離婚時にはローン残高1000万円・3000万円で家を売却できた場合を考えてみましょう。

家の特有財産の割合は、夫が4分の1、妻が8分の1となります。売却時の価格で考えると特有財産は夫が750万円、妻が375万円、夫婦の共同財産は1875万円となります。

ローンは夫婦の共同財産から返済するので共同財産の残高は1875万円となります。財産分与は1875万円を二等分した428万5000円になり、夫の取り分は合計1187万5000円、妻の取り分は合計で812万5000円となります。

3.2. 売却額よりもローン額が高いオーバーローンになったらどうする

まだローンが2500万円残っていて、売却益で精算しようと思っていたのに、査定額が2000万円で500万円の赤字になってしまった。このように不動産の売却額よりもローンの方が高くなってしまう状況のことをオーバーローンと言います。

基本的にローンが残っている不動産は売ることができません。離婚時に不動産を財産分与して精算したくてもできないことになってしまいます。

こんな場合には、妻が子供が学校を卒業するまで住み続けて、夫が家を出て養育費の代わりにローンを支払い続ける場合もあります。ただし万が一、夫が失職などしてローンの支払いが滞ってしまうと、妻と子は家を追い出されることになります。

またなんとかして売却額と残りのローンの差額を用意し、ローンを完済させて売却させてしまう方法もあります。

現在の貯金から完済する

500万円くらいの差額であれば貯金で賄える場合もあります。その際には、差額を貯金で一括で支払ってしまえば売却することができるので、後々の無用なトラブルを回避することができます。できることなら、やはり離婚時には不動産の精算は済ませておいた方がいいでしょう。

  • ローン状況を正確に把握
  • 財産分与の対象金額を把握
  • オーバーローンでも家を売る方法がある

4. 離婚時、家に関わる財産分与をする際に気をつけるべきポイント

4.1. 贈与税が発生するケースがある

離婚時に財産分与をする理由というのは結婚生活を精算するという目的の他に、離婚後の新しい生活を保障する意味合いもあります。そのために基本的に離婚時の財産分与には贈与税はかかりません。

しかし分与された財産の金額が夫婦で築いた共同財産であることを考慮しても、明らかに多すぎると判断された場合には、贈与税の対象となることがあります。この場合の基準とは明確にはなっていませんので心配な場合には税理士に相談するか、税務署へ問い合わせましょう。

また贈与税や相続税を逃れるための偽装離婚だと判断された場合には、贈与された財産の金額の多少にかかわらず、全部の贈与財産に対して贈与税がかかってしまいます。

4.2. 譲渡所得税が発生するケースがある

家を売却した時の売値が購入した時の価格を上回っていた場合には、譲渡所得税が課税される可能性があることも覚えておきましょう。

例えば3000万円で購入した家が4000万円で売れた場合、差額の1000万円が譲渡所得税の課税対象となります。ただし自宅として住んでいた住宅であれば、特別控除が受けられます。3000万円までは特別控除が受けられるので、3000万円以上値上がりしていなければ考えなくても大丈夫です。

譲渡所得税には長期譲渡取得の場合と、短期譲渡取得の場合があり、計算方法はそれぞれ次のようになります。

長期譲渡取得 譲渡した年の1月1日から所有期間が5年を超える場合

・所得税=課税長期譲渡所得金額×15%

・復興特別所得税=所得税×2.1%

・住民税=課税長期譲渡所得金額×5%

短期譲渡取得 譲渡した年の1月1日から所有期間が5年以下の場合

・所得税=課税長期譲渡所得金額×30%

・復興特別所得税=所得税×2.1%

・住民税=課税長期譲渡所得金額×9%

4.3. 家を売却せず財産分与する場合は公正証書を残すことでトラブルを防ぐ

子供が高校生以下の場合には、親の離婚を理由に転校させたくないなどの理由で家を売却せずに、どちらかがそのまま住み続けることもあります。この場合には、家を出ていく方に残る方が家の評価額の半額を支払う必要があります

ローンの返済が終わっていない場合には、残りのローンの返済をどうするのかを離婚時に話し合って決めておきましょう。養育費の代わりに出ていく夫がローンを支払い続ける場合もあります。また、オーバーローンになってしまいどう手を尽くしても家が売れないという状況に陥ってしまった場合も、残りのローンの支払いをどうしていくのか決めなくてはいけません。

離婚後に住宅ローンの支払いが続く場合、万が一支払いの遅延や未払いが起きてしまった場合の対処法も決めておかないと、過去のことを忘れた頃にお金のトラブルで関係を蒸し返さざるを得なくなることもあります。

こういったことを離婚時には細かく取り決めて、公正証書にしておきましょう。公正証書にしておけば、万が一取り決めたローンの支払いが滞った場合でも強制執行での取り立てが可能になり、ローンが支払われずに家を追い出されるリスクを少なくすることができます。

  • 税金対策を考える必要もある
  • ローンの支払い方法は細かく決める
  • 取り決めは必ず公正証書にする

5. 不動産無料査定サイトで金額の目安を知っておく

この記事を読んでいる人は、まだ具体的に離婚の話し合いがそれほど進んでいない人が多いでしょう。離婚について具体的な話し合いを少しでも有利に進めていきたいのであれば、財産分与の対象金額をある程度ざっくりとでも把握しておく必要があります。

子育てに忙しい人、これから仕事探しをしなくてはならない人、これからたくさんエネルギーを消耗する離婚に向けて動くためには不動産屋さんを回って査定を取っている時間はなかなか取れないものです。

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