【離婚時の財産分与】家は売却すべき?ローンが残っている場合の注意点とは

【離婚時の財産分与】家は売却すべき?ローンが残っている場合の注意点とは
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離婚により夫婦関係が終了する場合に夫婦の共同財産を分配する行為を財産分与といいます。

この場合に頭を悩ませることが多いのは家の財産分与だと言われています。

家は一生に一度あるかどうかの大きな買い物です。しかし、銀行預金や現金と違い価値算定が難しい場合がありますし、物理的に財産を分けることもできません。そのため、家が財産分与対象となった場合、夫婦間でトラブルとなるケースは少なくありません。

本記事は、このような無用なトラブルに巻き込まれないために、財産分与の基礎的な知識をお伝えしていきます。

査定で分かるのは、価格だけじゃない
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あなたの不動産、
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「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、家を売る記事をご覧ください。

離婚時の財産分与とは

まずは離婚時における財産分与の基本的な考え方を押さえておきましょう。

家や土地も財産分与する必要がある

冒頭で説明したとおり、結婚してから夫婦2人で築き上げてきた財産を分配することを財産分与と呼びます。財産分与は婚姻期間中に構築された財産があれば、夫・妻双方とも相手に請求することができます。

有責配偶者(離婚に至る原因を作った側)であっても相手に対して財産分与を求めることができます。

財産分与には、理論的には以下のように3つの種類があると考えられていますが、実務的に厳密に区別はされていませんし、区別する実益もあまりないことが多いです。

なお、普通財産分与と言うと一般的には「清算的財産分与」のことを指します。

清算的財産分与 夫婦が婚姻中に形成した財産を平等に分配する
扶養的財産分与 離婚によって一方配偶者が困窮する場合に他方配偶者が生活保障の趣旨で財産を分配する。
慰謝料的財産分与 離婚について責任ある配偶者が他方配偶者に慰謝料の趣旨で財産を分配する。

預金のように、額面で資産できるものは二等分して財産分与を行いますが、家や自動車など簡単に分割できないものもあります。額面で分割できない場合は、売却して現金化してから財産分与をするか、どちらかが譲り受けて評価額の半分を現金で支払うという方法をとります。

財産分与の対象となる財産とは

分与の対象となる財産は、原則として婚姻期間中に構築された夫及び妻の財産の全てです。

預金や現金・有価証券類だけではなく、自動車や不動産・年金・生命保険積立金など、あらゆる財産が含まれます(ただし、一方配偶者が生前贈与を受けたり、相続したような財産は、夫婦で構築した財産ではないため分与対象とはなりませんので注意しましょう)。

婚姻時に夫婦で生活していた家が持ち家であれば、もちろん財産分与の対象です。

その他にも、たとえば夫が妻に隠れて所有していたマンションや土地も対象となります。共有の財産から購入した不動産は基本的にすべて対象となるため、不動産の名義人は関係ないと覚えておきましょう。

 

家の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の家がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。

そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分の家に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。

まずは、自分の物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう!査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒で完了します。

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財産分与の方法

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財産分与の方法に特にルールはありません。基本的に①現物で分割する、②売却処分して代金を分割する、③分与する価値相当の金銭を交付する(相手の持ち分を買い取る)方法の3つを柔軟に用いることになります。

家のように物理的に割ることができない財産は、基本的に②や③の方法を取ることが多いです。(もっとも、不動産を共有状態とすることで①の方法を取ることもできます)

ここでは、②または③の方法を選択するとして、それぞれのメリットをあわせて解説します。

家を売却して現金化する(②の方法)

もっともシンプルなのは家を売却して、現金化してから二人で分ける方法です。

離婚後にいずれの当事者も家を使用する必要性が低いのであれば、家を売却して現金で分割する方法が最もトラブルは少ないと言われています。

現金は財産分与を公平なものとするために柔軟に分配できるので、この方法で財産を分ければ夫婦双方ともに納得感が得やすいといえます。

また、離婚後に新しい生活を始める際には何かとまとまったお金が必要になるので、その資金源を得られるというのもメリットでしょう。

相手配偶者の持分を買い取る(③の方法)

離婚の際に必ずしも家を処分できない、したくないという場合は当然あります(例えば不動産市場が悪い場合や居住を継続するべき理由がある場合等)。

このような場合は、家の利用を希望する配偶者が、これを希望しない配偶者に分与持ち分に相当する金額を支払うという方法を取ります。

しかし、不動産の価値が高い場合、相手に支払う金銭が高額となり用意できないという事態があり得ます。そのため、この方法は一方配偶者にそれなりに資金力が必要となりますので、注意しましょう。

家を財産分与するときの一般的手順

家を財産分与するときの一般的手順をご紹介します。大まかな流れは以下の3ステップです。

【ステップ1】不動産の所有名義を確認する

まず確認しておくべきことは不動産の権利関係がどうなっているのかです。

不動産を購入する際に一方配偶者のみの名義とすることは少なく、税金対策として夫婦の共有名義とされている場合も多くあります。まずは不動産の権利関係を明確にすることが、財産分与の第一歩です。

【ステップ2】不動産の価値を確定する

不動産の権利関係が明確となった後は不動産の価値を確定する必要があります。

不動産の価値は、不動産の市場価格-不動産ローンの残債務で算定されます。

不動産の時価額は不動産取引の業者に見積もりを依頼すれば無料で出してくれます。複数の見積もりを比較すれば、不動産の概ねの価格を把握することができるでしょう。

ローンについては借入先(ローン支払先)の金融機関に問い合わせれば、残高明細を出してくれます。

このようにして把握できた不動産の概ねの市場価格から、ローン残高を引くことで、不動産の価値がわかるのです。

代表サイト「イエウール」なら、一度の情報入力で最大6社の不動産会社に査定依頼をすることが出来ます。

不動産会社を比較して、自分にあった信頼出来る不動産会社を見つけましょう。査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒ほどで完了します。

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【ステップ3】分配方法を検討する

ステップ2で不動産に価値がある場合は、当該不動産は財産分与の対象となります。

他方、不動産の市場価格よりもローン残債が上回っている状態(例えば、不動産の市場価格が2000万円だけれども、ローン残高は2500万円であるという場合です。このような状態を「オーバーローン」と言います)だと、不動産は価値が0であり、財産分与の対象とはなりません。

もっともこの場合に一方配偶者が不動産の利用を継続したいのであれば、相手の不動産持ち分(もしあれば)を買い取る必要がありますので、注意しましょう。

家の財産分与でのローンの処理

財産分与に伴い、家の所有者とローンの債務者が一致している場合には特にローンの関係で留意することはありません。財産分与後に所有者となる夫/妻が、自分名義のローンの返済を続けていけばよいだけです。

他方、財産分与によってここに不一致が生じるような場合は処理が複雑となります。

というのも、住宅ローンは借入先との契約に基づいており、この契約当事者は財産分与の結果如何で当然に変更されるものではありません。

そのため、財産分与の結果、不動産の所有者(使用者)とローンの債務者に不一致が生じる場合、ローン債務者は自分が所有(使用)しない不動産のローンを支払い続けることになりますし、不動産の所有者(使用者)は元配偶者がローンの不払いをしないよう常に注視しなければならないという事態が生じかねません。

この場合、元配偶者がローンの支払いを怠れば、不動産に付着している担保権が実行され、せっかく手に入れた不動産を失うという事態になりかねませんので、これは深刻な問題と言えます。

したがって、このような場合は、借入先との間でローン名義を家の所有者(使用者)に一致させるよう、ローン名義を変更することについて協議する必要があります。このあたりの処理はケースバイケースとなりますので、借入先と事前に相談しながら話を進めるべきでしょう。

家を売却するときの選択肢

家を売却する場合、2つの方法があります。

できるだけ高く売りたいなら「仲介」

売却手段としてもっとも一般的なのが「仲介」です。不動産会社に売却活動を委託して買い手を見つけてもらう方法で、売却完了時には報酬として仲介手数料を不動産会社に支払います。

3つの売却方法のなかで、もっとも高く売れるのが仲介です。離婚時に住宅ローンが残っていて売却金額で返済したいと考えている方であれば、希望金額で売れるように仲介に出してみるのが良いでしょう。

当然ですが、買い手が見つからなければいつまで経っても売れません。平均で約6か月、物件の条件が悪いとそれ以上売却までに時間がかかってしまうことを覚えておいてください。

すぐに現金化したいなら「買取」

「半年も待てない、今すぐ現金化して清算してしまいたい」という方には「買取」がおすすめです。買取とは不動産買取業をおこなう不動産会社が物件を直接買い取る方法で、不動産会社と価格交渉が完了すれば早くて1週間ほどで現金化することができます。

一方で、仲介に比べると売却価格が6~7割ほどになるというデメリットも。ローンをほとんど返済しているなど、高く売ることよりも早く現金化することを優先したいのであれば買取を検討してみると良いでしょう。

買取について詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
【不動産買取とは】家を早く売るなら買取!仲介との違いを解説

オーバーローンの場合

オーバーローンの不動産は価値がなく、売れません。

この場合、ローンをコツコツ返済していくしかありませんが、それも難しい場合は借入先と相談しながら、不動産を処分していくことになります。

強制競売より任意売却の方が高値で売れますので、基本的には借入先と相談しながら売却先を探し、任意売却して売却代金をローン返済に充て、残った負債を返済していくことになるでしょう。

任意売却について、詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
任意売却しても大丈夫?メリット・デメリットやよくある4つの質問

離婚時の財産分与における注意点

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最後に、財産分与で損をしないために注意すべきことを3つご紹介します。

財産分与の請求ができる権利は2年間

財産分与を求める権利は離婚が成立した日から2年で消滅します。これを除斥期間といい、この期間を過ぎると相手に財産分与を求めることはできなくなります。

この2年間のうちに相手に財産分与を求める旨を明確に表明していれば、権利は消滅しませんので、分与対象となる財産がある場合、必ずこの期間内に相手に財産分与を求める意思表示をしておきましょう。

財産分与の時効について、詳しくはこちらの記事もご覧ください。

離婚時の財産分与に時効はあるの?請求期間や隠し財産の対処法

不動産の連帯保証人になっている場合は負債が消えない

住宅ローンの名義人が夫でも、妻が連帯保証人となっていることがあります。

この場合、離婚しても妻は夫の負債について保証債務を負い続けることになります。この場合に妻が保証人の責任を逃れるには、保証契約の相手当事者である金融機関と話し合うしかありません。ただ、一般的に離婚したからと言って保証債務を免除してくれることはほとんどありません。

そのため、この場合は離婚しても責任が継続することを覚悟しましょう。

離婚協議書を公正証書化する

離婚時に財産分与の取り決めをする場合、離婚協議書を作るのが一般的ですが、これを公正証書化しておくことで、相手の支払い義務をより担保できる場合があります。

離婚協議書は公正証書化してもしなくても法的な効力は同じです。そのため、必ず公正証書化しなければならないということはありません。しかし、公正証書化しておけば、単純な金銭債務は、相手が支払いを怠ったとき、裁判をしなくても相手の財産に強制執行することができる場合があります。このように直ちに強制執行されてしまうという心理的プレッシャーから、相手が支払いをきちっとすることも期待できるのです。

まとめ

この記事を読んでいる人は、これから具体的に財産分与について話し合いを進めていくという人が多いのではないでしょうか。離婚における財産分与は避けては通れない道です。

そのような人のために、本記事が参考になれば幸いです。

 

初心者でもわかる!
記事のおさらい
離婚時の「財産分与」とは?
結婚してから夫婦2人で築き上げてきた財産を分配することを財産分与と呼びます。
自動車や不動産・年金・保険など、結婚後に世帯名義で利用してきたものはすべて対象です。詳しくは離婚時の財産分与とはをご覧ください。
家を財産分与するための方法を知りたい
売却して現金化してから財産分与をするか、どちらかが譲り受けて評価額の半分を現金で支払うか、2つの方法があります。
詳しくは家を財産分与するための方法は2つをご覧ください。
家の名義変更は必要?
名義人以外が住み続ける場合と夫婦の共有名義である場合は名義変更をする必要があります。詳しくはこちらをご覧ください。
家の名義変更は必要?
財産分与を請求できる期間は離婚が成立した日から2年間です。
この期間を過ぎると財産分与の権利がなくなってしまいますが、相手側が応じてくれる場合は改めて財産分与をすることも可能です。詳しくは財産分与で損をしないための注意点をご覧ください。

【関連記事】:離婚時の家の財産分与ってどうやるの?名義変更の方法や注意点も解説!
他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。

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