戸建てを売るには何からはじめれば良い?スムーズに売却する流れとコツ

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こんにちは、イエウールコラム編集部です。

戸建てを売る時には何から始めればいいか分からないという人が多く、調べても難しくてよく分からない情報量が多くどれが本当に大切な情報なのかが分からないという人はたくさんいます。

そこで、この記事では戸建売却の大まかな流れと、必要な準備や売却時のメリットデメリットなどを全て徹底的に解説をします。


先読み!この記事の要点
  • 複数の業者に査定を依頼し比較しないと買いたたかれる可能性がある
  • 売却目的によって仲介か買取かが変わる

愛着のある戸建を信頼できる不動産会社に少しでも高く買い取ってもらうためには最低限の知識が必要です。全くの初心者でも必ず理解できるように解説をしているため、売却を検討している人は必ずご一読ください。戸建てを売りたいけれど、情報が多すぎてよくわからない。そもそも何から始めていいかわからない。そんな方に、スムーズに売却する流れを紹介します。戸建てを売るには多くのコツもあるので、おさえておきましょう。



また、「本気で戸建て売却を成功させたい!」という方は下記記事がオススメです。

1. 一般的な方法と流れを知ることからスタート




「終の棲家」という言葉がありますが、変化の激しい現代、なかなか50年、60年と同じ家に住み続けられるものではありません。
転勤や家庭の事情といった生活の変化により、手に入れたマイホームを手放すこともあるでしょう。

現在では、10~20年ほどで戸建を売りに出すことも珍しくはないようです。
しかし、たいていの人は不動産売買の経験は少ないもの。


不動産は金額も大きいですから、売却価格次第では、今後のファイナンシャルプランに大きく影響するでしょう。
満足のいく売買のために、物件引き渡しまでの流れを頭に入れておきたいものです。
あくまで目安ですが、まずは不動産売却の基本的な流れから確認しましょう。


主な流れは、

不動産査定
↓(1~2カ月)

媒介契約
↓(1~2カ月)

売却活動
↓(3~6カ月)

売買契約
↓(1~2カ月)

物件引渡し


となります。


なにかを売却する際は、買主があってこそ成り立ちます。
1か月で売りたいと思っても買主が現れなければ不可能です。

売却活動に入ってしまったら、あとは買主が現れるまで流れに乗るだけ。
しかし査定や不動産会社の選定を誤ると、この「流れ」に乗れない可能性もあります。
査定額を誤り、売却期間が長引き、希望の金額よりもずっと低く売却せざるを得ないことにもなりかねません。

そして、いつまでも物件が売れないのは、精神的にも大きな負担となります。
販売開始から成約に至るまでの期間が長くなればなるほど価格が下がるという調査結果や報告もあるほどです。
販売期間が長引いたり、逆に安すぎると、買主には「この物件はなにか問題があるのか」という不安も湧いてしまいます。

販売期間が長引いたことで、税金の優遇措置をもらえなくなってしまうこともあり得ます。

より適正な価格で売り出すことが、最も高額で、そして短期間で物件を売却できる秘訣なのです。

査定を始める前から媒介契約に至るまでの期間に
しっかりと情報収集と準備をするのが、後悔しない不動産売却のコツです。


2. 「仲介」と「買取」自分に合った売り方を選ぶ


戸建を売却するときに、不動産会社が「仲介」する場合と「買取」する場合があります。

どちらにもメリット・デメリットがありますので、違いをよく理解しておきましょう。

2.1. 仲介はより高値で売れる可能性がある


仲介の場合、不動産会社は、文字通り売り手と買い手を仲介します。
不動産会社が情報サイトに情報を掲載するなど物件の宣伝活動を行い、買主を探します。
売主は通常、買主が見つかったときに現金を受け取ります。

デメリットとしては、宣伝活動に関する確認や、内覧の手配などの手間がかかることです。
そして当然ですが、買主が見つかるまで現金は手に入りません。


また、不動産会社には仲介手数料(成約価格×3%+6万円+税)を支払う必要があります。
3000万円の物件を仲介してもらったら、103万6800円の手数料がかかる計算です。

それから仲介の場合は「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」を負う可能性があります。
瑕疵担保責任とは、購入した物件に水道管の故障や雨漏りなどの不具合がある場合、売主が修繕を保証しなければいけない決まりです。


しかし中古物件を売却する場合は、契約書に「建物の瑕疵(傷や不具合)は一切負いません」という項目があり、売主に責任を追及できない場合が多いものです。

中古物件は築年数が経過しているので、なにかしら不具合があってもおかしくないと予想されるためです。

けれども売主が故障や不具合を知っているのにもかかわらず、それを故意に隠して売却した場合は、責任を追わなければいけません。

これは売却時に気をつけたいところです。

2.2. 買取にもメリット、デメリットがある

一方、「買取」は、不動産会社が買主を探すのではなく、不動産会社が物件を購入する場合です。

もっとも大きなデメリットは、売却価格は仲介に比べて安くなることです。

場合によっては相場の70%程度になると言われています。例えば仲介なら3000万円で売れるような物件は、2100万くらいになるということです。

引き換えメリットは、なにより売却スピードが速いことが挙げられます。

買主を探す必要がないのですから、買取価格に合意できれば、数週間~1か月程度で売却できます。
宣伝活動が必要ないため、売却にかかる手間も少なくて済みます。
当然ですが、買主が不動産会社そのものなので、売却価格に仲介手数料がかかることはありません。

また、築年数が経っているなど問題を抱えている物件の場合、何年も買主が見つからないことがあります。
そういう場合でも、売買専門のノウハウがある不動産会社なら買い取ってもらえる可能性があります。

そして買取なら、買主が個人ではなく不動産会社(法人)のため、売主が瑕疵担保責任を負うことはありません。

それでは「仲介」と「買取」の違いをまとめてみます。

仲介のほうが売却価格は高いけれど、細々した手間や手数料がかかり、スケジュールが立てにくいことがデメリットです。

買取は、売却価格は低いけれど、買取価格=現金化で料金が明瞭、比較的短期間で売却でき、手間もかかりません。

一般的に、戸建の売却をする際は8割が仲介、2割が買取を選ぶと言われています。

やはり売主はなるべく高く売りたいという意識が強いためと言えそうです。

仲介にも買取にも双方にメリット・デメリットがあります。自分に合った売却方法を選ぶべきでしょう。

仲介をお勧めのかた

- なるべく高額で物件を売りたい - 入金の時期を急いでいない - 比較的新しい物件で、買い手がすぐにつきそう - 売却に関する手間を厭わない

買取がお勧めのかた

- 売却に費やす時間があまりない
- 次の予定があるため、期限以内に現金が欲しい
- 細々した作業が手間

また、仲介と買取の中間とも言える「買取保証」もあります。

仲介で売却手続きを始めて買主を探し、一定期間に売却できなかった場合に不動産会社が物件を買い取るサービスです。

高額で売れるならチャレンジしたいが、売却のリミットがあるかたなどにおすすめです。

3. 不動産会社選びで見える売却値段の相場と適正価格


売却の際に一番大切なのは、その準備期間というお話をしました。

どこの不動産会社にいくらでどう売るのか、後悔のない取引をするためには、売却活動に入る前にしっかり考えて情報収集をしておく必要があります。


このとき、最も大事なのが「不動産査定」です。

納得のいく金額で、なるべく早く売却するためには、この査定をしっかりとることが肝心です。


相場よりも設定金額が高いと売れません。

安すぎると逆に「なにか問題があるんじゃないか」と勘ぐられることにもなります。

まずは、不動産会社に査定してもらい、相場を学びましょう。

しかし、一概に「大手だから売却値段が高い、すぐ売れる」というものではありません。

地域に根ざした不動産会社もありますし。そもそも広告を打ってもらえなければ、買主は見つかりません。

熱心に宣伝活動をしてくれたり、こちらの事情をよく把握してくれる、信頼できて、相性のいい不動産会社や営業マンを選びましょう。


ここで妥協をすると「もっと高額で売れたんじゃないか」「急いで足元を見られた」と、あとで大きく後悔する可能性があります。



そこで活用したいのが、一括査定サービスです。

売りたい物件種別、所在地、土地・建物面積、間取り、築年数といった情報を入力し、査定して欲しい不動産会社を選択(できるだけ多くの会社を選択することをお勧めします)すると、数日後には各不動産会社がおおよその売却金額を教えてくれます。

中にはマンションだけ、査定してくれる不動産会社が数件だけといったサービスもありますから、利用するサービスの特徴も調べてから利用したいものです。

さて、実際に査定してもらうと、不動産会社によって多少金額が変わることがあります。

こうしていくつもの不動産会社から査定を受けることで、売却金額の相場や適正価格を知ることができます。

不動産売買は、地元の会社に売却をお願いするのが最も安心といわれていますが、自分で不動産会社を調べてひとつひとつ査定をお願いするのはかなりの手間ですね。



また、1件のみに査定をお願いすると、足元を見られたり、相場がわからず、損をすることもありそうです。

一般的に、地元の不動産会社は、地域に深く根ざしており、地主や居住者との関係も深い特徴があります。

普段から地元を足で歩いてコミュニケーションを取り、信頼を得ています。

こうした地道な営業をしている人は、地域の情報をたくさん持っていますし、買主になりそうな人を見つけてきてくれる可能性も高いです。



それに引き換え、大手の不動産会社は、知名度が圧倒的に高いというアドバンテージがあります。

全国に支社があるため、地域以外の場所から顧客を連れてくることも可能です。



双方のメリットを鑑み、自分の物件はどちらにより向いているか、自分はどういう人に売りたいかを考えるとよいかもしれません。

査定はこれから半年以上続く、戸建の売却に関わる重要な第一歩です。

より多くの情報を仕入れて、より自分に合った不動産会社を見つけましょう。

  • 戸建て売却をスムーズに行う為には「不動産査定」が重要
  • 不動産会社も大手や中小手によって特徴が異なるので、複数査定を比較すべき
  • 不動産一括査定サービスを使えば楽に複数の不動産会社からの査定額を受け取れる

4. 査定結果が出たら、不動産会社に行ってみよう


最初に設定した金額次第で、売却期間が短く済むか、長くかかるかの分かれ道になることがあります。
いくつもの会社で査定を取っても、最終的に金額を決めるのは売主自身です。

ここでは、査定をしてもらうときに気をつけたいコツを押さえておきましょう。

4.1. コツ① 査定額の根拠を聞く

一括査定をすると、不動産会社によって査定額が異なる場合があります。
むやみに高額を提示してきた会社を選ぶのではなく、きちんとその根拠を確認しましょう。
高額で販売を開始しても、売れ残って結局査定額を大幅に下回る金額で売却せざるを得なくなってしまうこともありえます。
駅やコンビニに近い、水回りの設備が新しいなどのプラス要素や、治安がよくない、騒音が激しいなどのマイナス要素をひとつずつチェックします。
不動産会社によって要素の判断が異なる場合がありますから、疑問点はチェックをしておき、必ず確認しましょう。

4.2. コツ② 頼りになる営業マンか

数多くある不動産会社の中から、物件引き渡しまでの期間やり取りをするのが担当営業マンです。 信頼できる人なのかを見極めて、より短期間で、より高額に物件を売りたいですね。
ひとつの大きな目安になるのが「宅地建物取引士(宅建士)」の資格を所有しているか。
これは国家資格で、合格率は15~17%と、取得が難しい資格です。

不動産売買の営業は資格がなくてもできますが、資格は膨大な知識を取得した結果です。 宅建士の試験は、民法、宅建業法、法令上の制限、その他税金や土地・建物の安全性や耐久性といった、不動産に関わるさまざまな知識が出題されます。
物件引き渡しが済むまでの間に、どんなトラブルや問題が起こるかはわかりません。 その都度、知識と経験を持っている資格を持った営業マンがいたら、頼りになりますね。

名刺をもらったら必ず、宅建士の肩書きがあるか確認しましょう。 名刺に書いていない場合は資格取得の有無を確認することをお勧めします。
あとは、わかりやすい言葉で説明をしてくれるか、きちんとこちらの話を聞いて返答してくれるかなどのコミュニケーション能力をチェックしておきたいですね。

4.3. コツ③ 類似物件の売買実績を聞く

査定価格の根拠になるのが、類似物件です。
駅からどのくらい離れているか、築年数や建物の広さなど、類似物件がいくらで売れたか、過去の販売実績を聞いてみましょう。
実際に同じような物件を売った経験が豊富な営業マンなら、より購買層について知識がありますし、売り文句がわかっているものです。

4.4. コツ④ 販促活動をどのようにやるのか聞く

不動産の営業マンは、売り物件を取ることに一番力を注ぎます。
商品さえ並んでいれば、あとは買主が見つけてくれるのを待つだけです。
でもそんな営業マンに何百万もの手数料を払いたくはないものです。
図面の描き方やどんなところに営業をかけるのかによって、売却には大きく関わります。
営業マンにはぜひ、「どうやって販促活動をしますか?」と聞いてみてください。
優秀な人なら、必ずプランがあるはずです。
その物件のメリットをきちんと押し出し伝えることができれば、売却価格を下げることなく、また買主も喜んで物件を買ってくれることでしょう。

5. 媒介契約と、その後どうすれば?


依頼する不動産会社を選んだら、媒介契約を結びます。
媒介契約には3つの種類があります。

専属専任媒介契約

- 1社の不動産会社としか契約できない - 自分で買主を探すことはできない - 有効期間は3カ月以内(更新可能) - 不動産会社は指定流通機構(レインズ※)へ契約締結日から5営業日以内に登録 - 業務処理状況を1週間に1回以上報告する

専任媒介契約

- 1社の不動産会社としか契約できない - 自分で買主を探すことも可能 - 有効期間は3か月以内(更新可能) - 不動産会社は指定流通機構(レインズ※)へ契約締結日から7営業日以内に登録 - 業務処理状況を2週間に1回以上報告する

一般媒介契約

-

複数の不動産会社と契約が可能 - 自分で買主を探すことも可能 - 当事者間で自由に決定できる - 指定流通機構(レインズ※)への登録は任意 - 業務処理状況の報告は任意
※ レインズ(REINS):不動産流通機構が運営しているコンピュータネットワークシステム

専属専任媒介契約と専任媒介契約は、自社のみに営業をまかされているため、宣伝活動を積極的に行ってくれる場合が多いです。

しかし、すべてを任せることになるので、契約時によく見極めをする必要があります。
一般媒介契約は複数社に依頼をするため、積極的な宣伝活動をしてもらえない可能性があります。
しかし広く告知できるため、より早く買主が見つかる場合もあります。
媒介契約を結んだら、よりスムーズな取引を行うために、やっておくべきことを挙げておきます。

5.1. コツ① ハウスクリーニングで見た目をキレイに!

玄関、寝室といった生活空間はもちろん、トイレなどの水回りが汚れていると、清潔感を大きく損なってしまいます。
またガラス、ベランダ、収納などの普段あまり意識しない場所が汚れていると「隠れた場所に問題があるかも」という不安を与えてしまうことに。

徹底的にクリーニングで磨き上げ、キレイにしておきましょう。
契約内容によっては不動産会社がクリーニングを担当してくれる場合もありますから、検討してみましょう。

5.2. コツ② 周辺の情報は「正直に」!

早く売りたいからといって、いい情報ばかりを伝えるのはNGです。
「駅までの坂道がきつい」
「昼間は学校のチャイムが聞こえる」
など、マイナス情報も正直に伝えておきましょう。
結果的にその方が、不動産会社や購入希望者からの信頼を得ます。

5.3. コツ③ 安易に値引きをしない

購入希望者は「ダメ元」で値引き交渉をしてくる場合があります。
そのとき、実際の交渉は不動産会社の担当営業マンが代行することになります。
そこが担当の腕の見せ所になりますから、売主に誠意を持って対応してくれる人を選びましょう。

5.4. コツ④ 部屋も人も明るく迎える

大家の印象がいいと、物件の印象もよくなります。
伝えるべきことは正直に伝え、明るく対応してください。
内見の前に窓を開けて空気を入れ換え、明るく爽やかな物件の印象を与えましょう。
空気がよどんでいたり、無愛想な態度では「どこかの情報に嘘があるかも」と不安を与えてしまうことに。

6. 売却額が手取り額ではない! 売るために必要な諸費用


物件の売り先が決まり、一安心……といきたいところですが、ここでひとつ注意が必要です。
売却額が手取額ではないということです。
まず不動産会社に仲介をお願いした場合は仲介手数料がかかります。
- 仲介手数料:「売却価格の3%+6万円+消費税」を不動産会社に支払う - 印紙税:売却金額に応じた印紙を契約書に貼る。郵便局等で購入可能 登記時 - 抵当権抹消登記:不動産1つにつき1000円を法務局に支払う - 住所変更登記:不動産1つにつき1000円を法務局に支払う

このほか、必要に応じて廃棄物の処分費や敷地の測量費、ハウスクリーニング費などがかかります。
買主と売買契約を結んだときに半額、物件を引き渡したときに残りの半額を支払う場合が多いです。
その他、下記4つの費用がかかりますので、詳細に説明していきます。 1.印紙税 2.登記費用 3.その他の費用 4.引っ越し費用

6.1. 印紙税

売却時には売買契約書に貼る印紙税がかかります。
印紙の金額は、売買価格によって変わります。

100万~500万円以下 1,000円
500万超~1,000万円以下 5,000円
1000万超~5,000万円以下 10,000円
5000万超~1億円以下 30,000円

※税額は32年3月31日までに作成される契約書まで軽減措置が取られている

売買契約書は売主・買主各1通ずつ、計2通作成されますが、各自1通分ずつ負担するのが通常です。

6.2. 登記費用

売主は、以下のような場合に登記費用が必要です。
- ローンが残っている場合(抵当権抹消登記) - 登記名義人と実際の権利者が異なる場合(持分が異なる場合を含む) - 相続、増築の登記などが終わっていない場合 - 住所の変更

登記をする場合、司法書士に支払う報酬10万円程度が必要です。
不動産の所有権を買主に移す「所有権移転登記」は通常、買主が負担します。

6.3. その他の費用

上記のほかに、物件の状態などによって費用がかかる場合があります。
- 廃棄物の処分費  10~50万円程度 - 敷地の測量費 50~80万円程度 - ハウスクリーニング費 5~15万円程度 - 建物の解体費 100~300万円程度 - 耐震基準適合証明書取得費 10~15万円程度 - 設備の修理、補修、交換費 - 建物検査(インスペクション)費 - 既存住宅売買瑕疵保険代 など

6.4. 引っ越し費用

つい忘れがちなのが、引っ越し費用です。 売却物件から新しく住む物件の間に、タイミングによっては仮住まいをする必要があります。 そうなると売却物件→仮住まい→新居と2回引っ越しが必要になります。 引っ越し代金は荷物の量と距離によって変わりますが、2回分の費用を見越しておくべきかもしれません。
この引っ越し代金を節約するために、すぐに使わないものを安価な倉庫サービスを利用したり、引っ越し業者の見積サービスを利用するとよさそうです。

7. 忘れてはいけない確定申告


戸建を売却した場合、翌年に確定申告をする必要があります。
確定申告は、毎年2月16日~3月15日の間に、前年分を各自申請します。
確定申告は、住んでいる場所が担当の税務署や、自宅のパソコンから書類が作れる[e-Tax]( http://www.e-tax.nta.go.jp/kojin.html )から行えます。

フリーランスや個人経営者には馴染みの深い確定申告ですが、必要な書類が多く慣れないとわかりづらいので、確定申告中に税務署で開催されている説明会などのサポートを利用するとよいでしょう。
不動産を売却した際に必要な書類は、確定申告書類のほか、以下のようなものがあります。

売却した不動産を取得したときの資料

売買契約書、固定資産税精算書、各種費用の領収書コピー、増改築時の請負契約書や領収書コピーなど

譲渡時の書類

売買契約書、売買代金受領書、固定資産税精算書、仲介手数料などの費用領収書の各コピー

譲渡所得の内訳書

売却後に税務署から売主に送られてくる内訳書に、譲渡した不動産の概要や売却金額、支払った費用などを記入する

売却した土地・建物の全部事項証明書

法務局(登記所)で入手。ただし「3000万円控除」「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」の申告では原本の提出は不要

戸籍の附票

売却前の住民票の住所と売却した不動産の所在地が異なる場合に必要

確定申告会場は、期限である3月15日が近づくほど、混雑します。
たいていの場所は午前中に税務署に行っても1日がかりになるほどです。
なるべく早いうちに提出を済ませましょう。
なお売却した際には、売却した金額から諸費用を引いたものに関して所得税と住民税がかかります。

具体的には、以下のように計算します。

  • 売却価額 ?(取得費+譲渡費用)? 特別控除額(一定の場合)= 課税譲渡所得金額 取得費=売った土地や建物を買い入れたときの金額(建物は減価償却費相当額を控除)や仲介手数料などの合計額 譲渡費用=仲介手数料、測量費など土地や建物を売るために直接要した費用 特別控除額=自分の住んでいる家屋と土地を売ったとき:最高3,000万円 課税譲渡所得金額に税率をかけて税金の額を計算します。
  • 売った土地や建物の所有期間が、売った年の1月1日現在で5年を超える場合は「長期譲渡所得」5年未満の場合は「短期譲渡所得」となります。

    区分 所得税 住民税
    長期譲渡所得 15% 5%
    短期譲渡所得 30% 9%

    また、売却した際に利益が出た場合、特別控除などの特例があります。
    - 最高3000万円までの特別控除または売却した物件の所有期間が10年を超えている場合の税率軽減 - 物件を売った年の前年から翌年までの間に、マイホームの買い換えをした場合
    売却したことで損失が生じた場合は、損益通算といって損失の金額をその年のその他の所得と差し引きして計算することができます。
    つまり給与所得から損益分を差し引いて税金を計算することができます。
    また住宅ローンが残っている場合は、条件付きではありますが損益通算と、翌年以降に繰越控除できる場合があります。

    8. まとめ

    いかがでしたか?戸建てを売るにはたしかにハードルはあるものの、一生にそうあるものではありません。
    売却には手数料や税金が多くかかるものなので、一括査定サービス「イエウール」を使ってみてはいかがでしょうか。
    より多くの不動産会社に相談することで、自宅の相場もわかり、不明点も解決してくれることでしょう。

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