中古住宅を売る際の注意点！|査定で見られるポイントや売却の流れとは

こんにちは、イエウール編集部です。新しい家に引っ越すときに売却したい中古住宅。少しでも高く売りたいと考える人が多いと思います。では、実際に査定をする際、業者はどういった視点でその物件を査定しているのでしょうか？今回は、そんな売却の際に業者が注目するポイントや売却する際の注意点を解説します。

1. 高値査定に影響するポイント　不動産会社は何を見ているのか？

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1.1. 中古住宅の基準とは？

中古住宅と新築住宅の定義は明確にわかれています。

中古住宅	新築住宅
建築後2年が経過している	建築後2年以内
人が住んだことがある	まだ誰も住んだことがない

建築後２年以内でも、1日でも誰かが入居すると中古住宅となります。また、建築後２年が経過し、入居がなくても中古住宅となります。

1.2. 売却時の中古住宅と新築住宅の違い

新築も中古も一長一短です。これからの生活スタイルや家族の人生プランの変化や、予算によって、新築、中古の相性が変わってきます。「安いから」、「新しいから」といった表面的な情報で判断するのではなく、ロングスパンで考えた時にどちらにメリットがあるのかを考える必要があるでしょう。

中古住宅のニーズ、売却時のメリット・デメリット

メリット	デメリット
購入価格が新築と比べると安い	住宅ローン審査が厳しい
現物確認できる	設備が古い
物件価格の値下がり率が低い	欠陥・不備・老朽化がある
すぐ入居できる	リフォームをすると意外に高くなる可能性がある
住みたいエリアに住める可能性が高まる

新築住宅のニーズ、売却時のメリット・デメリット

メリット	デメリット
最新の設備のため、維持費が中古と比べて安い	購入価格が中古と比べると高い
新品である	エリアが限られる
中古と比べると住宅ローンを受けやすい	新しいエリアだと入居イメージがわきにくい
税制優遇を受けやすい	すぐ入居できない
	売却価格が大幅に下落しやすい

1.3. 中古住宅売却査定に影響する情報

ここでは、中古住宅を売却するにあたり、査定結果に影響を与える要素について解説していきます。

築年数

築年数は客観的に判断できる数値であることと、どの耐震基準をクリアしているかどうかもわかるため、査定に大きく影響します。 また、中古住宅で住宅ローン減税が受けられるのは原則築20年以内と決められているので「築20年」で資産価値が変わります。 築年数は、ローンや購入価格に影響を及ぼしますが、築20年、築30年でも生活するにあたっては問題ない物件も多くあります。ただ、買い手は築年数を一つの基準として、物件を探しますので築年数が浅い方が有利になります。

耐震基準

1981年に改正された建築基準では、住宅の耐震基準が、旧耐震、新耐震の２つにわけられ、さらに2000年には木造住宅に対して基準の変更がありました。

旧耐震基準の建物（略称：旧耐震）	1981年5月31日以前の建物
新耐震基準の建物（略称：新耐震）	1981年6月1日以降の建物
2000年基準の建物	2000年6月1日以降の建物

耐震基準は、建築確認証や検査済証に記載されている、建築確認申請日から判断することができます。なお、旧耐震の物件はすでに35年を経過しているので、物件自体の資産価値はゼロで、土地のみに価格がつけられる傾向にあります。

近年では地震が頻発しており、耐震性の重要性が再認識されています。また、物件が古いほど、地震による被災のリスクは上がります。築年数の古い物件は、ただ「古いから」というだけでなく、耐震の面で懸念されているのです。 最近の地震では、2000年基準の建物でも倒壊した事例もあり、耐震基準をクリアしているからといっても絶対安心だとは言えませんが、耐震基準の確認をするために築年数は重要な指標となっています。

間取り

一般的な間取りとは、3LDK（LDK、個室３部屋） と4LDK（LDK、和室、個室３部屋）です。こだわってデザインして建築した物件でも、ユニークすぎて生活しにくい場合や、段差が多い、階段が高い、デッドスペースがある、使いにくいサイズの部屋など、シニアや子どものことを考えたユニバーサルデザインの観点での使いやすさ、実際に生活しやすいかどうかという点も査定に考慮されます。 また、トイレや風呂が２つずつある二世帯住宅もニーズとしては低い傾向です。

立地

日当たりや風通しの良さは、戸建て、マンションに共通してみられるポイントです。南向きの方角だったり、周辺に影を作る高い建築物がないかどうかもみられます。 日当たりの良さ、風通しの良さは、単に気持ちいいからという理由ではなく、湿気やカビを防いだり、室内の空気環境を向上させるという機能性の観点でも重要です。

劣化具合

業者は建物の劣化具合、ひび割れ、水回りの傷みや悪臭、シロアリや雨漏りの状況など細かくチェックします。 カビや湿気の発生、壁や天井にシミができていれば雨漏りの可能性があるので、修繕しておきましょう。 使用状況が悪く、傷みが広範囲に確認される物件は築年数が浅くても、買主側の印象はいいものではないので価格に影響があります。

設備

設備では天井の高さ、水回り、収納スペース、生活動線のスムーズさがチェックポイントとしてあげられます。また、庭、エアコンや太陽光パネルなどの設備も評価対象になります。駐車場がある場合に重要になるのが道路幅です。家の前の道路幅が狭く大通り沿いであれば、車庫入れなど駐車の難易度が上がりデメリットになる一方、車の通りが少なく、道路幅が十分にあると、車を持つ人にとってはメリットになります。

周辺環境

コンビニ、スーパーマーケット、病院、学校、銀行、郵便局、交番、役所、最寄駅は生活する上で重要な施設です。特に、ファミリー層は、通勤・通学のための交通の便、スーパーマーケットや病院の近さ、周辺環境と生活が密接に関係しているため、周囲にどんな施設があるか、どれくらいの距離があるかを重要視します。小さな子どもがいる家庭では公園や幼稚園が近い方が好まれますし、若いカップルだと、飲食店や商業施設が近いことにメリットを感じるでしょう。また、最寄り駅が徒歩20分より、徒歩5分の物件の方が査定ポイントとしては高くなります。

近隣住民

クレーマーや過去にトラブルを起こしたことがあるなど、近隣住民トラブルが発生しているなど問題がある場合はやはり物件としての魅力は下がり、査定のマイナスポイントになります。風俗街、繁華街が近かったり、治安が悪かったりするエリアも同様に評価は低くなります。

事故物件

敷地内での事件事故は査定においてマイナス要因です。事故物件の告知は、宅地建物取引業法により義務付けられており、これらを隠して売却を行うと、告知義務違反になります。

大手メーカーの建築

大手ハウスメーカーの物件だと、建物自体の信頼性が高い傾向にあります。一方、無名や規模の小さいメーカーの建物だと、その会社の財務状況を調べて信頼性を確認することが必要です。

リフォーム

リフォームとは、トイレやユニットバス、キッチンの交換、壁紙やフローリングの張り替え、間取りの変更など、家を新しく綺麗な状態にすることです。 リフォーム済みの物件は、中古にも関わらず機能性が高く、綺麗な状態が評価されています。新築や築浅物件に劣らない内装であれば、物件価値は高く査定される傾向です。 リフォームしてから売却するということも可能ですが、リフォーム費用が高額になったり、買主のニーズに合わないリスクがあります。その場合、リフォームせずに売りに出した方が、出費が少なくてすむ場合もあります。物件の劣化具合によって、リフォームをするかどうか判断が必要です。

1.4. 物件の将来性

近隣環境の変化

周囲に大型ショッピングモール、教育施設や病院の建設が予定されていたり、駅周辺が再開発の予定があったりすると、人の流れが増えてそのエリアが活性化します。エリアの価値やニーズが高まるため、多少古い物件でも、大幅な査定額のマイナスを避けられる可能性が高いです。 大企業が移転し、駅周辺の人の出入りや飲食店など生活に必要な施設が増え、エリアとしての価値があがり、結果、物件の価値が数年前に比べて上昇または維持しているケースもあります。過去、現在では、評価対象にならなかったものが、周辺環境の変化により、新しい魅力として評価されることもあるのです。 一方、過疎エリアや施設の閉鎖など衰退しているエリアであれば、価値が下がりやすい傾向です。

リフォーム、リノベーションの可能性

古い物件は、現代生活スタイルに合わないため、住みづらいというイメージを持たれがちです。一方で近年では、購入後のリフォームやリノベーションなどの需要は高まっており、多少古くてもリフォームやリノベーションが可能な物件を業者が購入し、フルリフォーム、イノベーションして再販売するケースも増えています。

次回の売却の可能性

築年数が増えるほど資産価値は確実に下がりますが、リフォームされている、エリア環境が大幅に改善される、次回の買い手がみつかりやすい条件を備えているかどうかが考慮されます。

2. 中古住宅売却の流れと期間

2.1. 住宅売却の流れ

通常の住宅売却の流れは下記の順番で沿って進んで行きます。

住宅は、売り出してから売却完了まで約6ヶ月かかると言われています。そのため、予め余裕を持って売却活動を行うことが肝心です。

①査定依頼【必要期間：1週間】

不動産会社に住宅がいくらで売れそうか試算してもらいます。試算で出される金額は「3~6か月で売るならいくらで売れるか」という金額です。複数の会社に査定をお願いすればだいたいの相場も分かるでしょう。

②会社選び・媒介契約【必要期間:1週間】

査定してもらった会社の中から住宅売却を任せる会社を選び媒介契約を結びます。ちなみに媒介契約の種類は以下の通りです。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
複数業者との契約	○	×	×
自己発見取引	○	○	×
契約の有効期間	指定なし	3ヵ月以内	3ヵ月以内
業務状況の報告義務	任意	2週間に1回以上	1週間に1回以上

媒介契約について詳しく知りたい方は↓の記事もご覧ください。

「専任媒介契約」と「一般媒介契約」どちらの媒介契約を選ぶべき？

③売り出し【必要期間：1ヶ月∼】

買い手を集めるためにチラシを作成したり、買主への内覧対応をしていきます。売却手続きが大詰めになると、売買契約にあたり価格や引渡し時期などの条件交渉まで行います。

④決済・引渡し【必要期間：1ヶ月∼】

売買契約を締結したらいよいよ決済の住宅の引渡しです。住宅を引き渡すには登記手続きや必要書類が必要になるので事前にしっかり準備しておきましょう。

⑤確定申告【必要期間：1ヶ月∼】

不動産の売却で利益がでた場合は譲渡所得税が発生するので、確定申告を経て納税することになります。不動産売却で損失が出たときにも、翌年にその損失を繰り越せる特例を使える場合があり、確定申告をしないとその特例が使えません。確定申告の手続きは、翌年の2月16日から3月15日までの間に行いましょう。

2.2. まずは一括査定をしてみよう

中古住宅を売却する第一歩は、「物件の売却相場を知る」ことです。相場を知らずに不動産会社の言われるままに契約を進めるよりも、まずは相場についての情報収拾することが大切です。 査定は１社だけではなく、複数の会社に査定することで、相場を把握し、より高く売れる、信頼できる不動産会社と出合うことができます。不動産会社もそれぞれ強みが違うので、一括査定は、物件と相性のいい不動産会社を探し出す便利なツールになります。 査定額がそのまま販売価格になるわけではありません。査定価格は不動産業者が算出した「市場に出した時に売れる価格」、売出価格は、不動産会社、売主の希望を含めた「販売価格」、そして、「成約価格」は売主と買主が合意して契約が結ばれた、実際に売れた価格になります。 売主が早く売り切りたい場合は、売出価格を下げることがあるので、成約価格と売出価格に差が生まれることはありますが、とはいえ、販売価格、成約価格が査定価格と大きくかけはなれることは滅多にありません。そのため、査定価格は目安になります。

2.3. 簡易査定と訪問査定の違い

簡易査定とは　メリットとデメリット

簡易査定とは、オンライン上で、築年数、最寄駅、間取り等の情報を入力して、物件の相場を知る方法です。家にいながら、だいたいの相場を調べることができます。机上査定とも言われます。 メリットは、自分で情報を入力するだけなので、気軽に算出ができる点です。デメリットとしては、入力する情報量が乏しいため、おおまかな相場しかわからないことです。物件の有利な点、不利な点が加算されず、築年数、エリア、間取り等の情報の平均的な価格が算出されるので、適正、妥当な価格とはかけはなれている場合があります。

訪問査定とは　メリットとデメリット

訪問査定とは、実際に不動産会社が物件を訪問し、ヒアリング、書類確認をした上で相場を算出する方法です。プロの目で判断するので、正確な相場を知ることができます。売主が実際に住んで感じたセールスポイントを伝えたり、有利な点、不利な点を考慮するため、簡易査定よりも正確な価格が算出されます。物件は、似た状況はありますが、全く同じものはないため、正確な査定額を知るためには、物件の状況を細かく確認・調査する必要があります。

デメリットは、訪問した不動産会社が営業をかけてくるため、その対応を煩わしく感じる人もいるかもしれません。不要な場合は、はっきりと断りの連絡をしましょう。

簡易査定も訪問査定も、不動産会社と出合う最初の入り口です。複数に査定を出すことで、より正確な相場がわかる上、高く評価してくれる不動産会社を見つけることができます。また、多くの不動産会社との交流を通じて、知識も増えて、悪質業社を見抜く判断力も培われます。

3. 中古住宅を売る際の注意点

2章では、住宅売却の流れをご紹介しました。続いて、住宅を売る際に注意しなければならない4つのポイントをご紹介をしていきます。

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• ①瑕疵担保責任に注意
• ②売るのにも費用がかかる
• ③査定前にリフォームしない方が良い
• ④ローンが残っていると売れない

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①瑕疵担保責任に注意

住宅売却後のトラブルでもっとも多い原因は瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）です。 瑕疵担保責任とは、不動産を売却したあと、瑕疵（欠陥）が見つかった場合に売り主が負う責任のこと。 例えば、住宅に隠れたキズや騒音が発見された場合に売主が賠償金を支払わなければいけません。

このようトラブルを避けるためにも、雨漏りやシロアリ被害、設備の故障などの瑕疵を認識しているなら、不動産業者を通して買い主に告知するようにしましょう。

瑕疵担保責任についてより詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください

不動産売却のトラブルを避けるための予備知識～よくある事例・対策ともしもの場合の相談先

②売るのにも費用がかかる

一般的には住宅売却では売却額の5~7%の費用がかかると言われています。売却後に「こんなに費用がかかるの⁈」とならないためにも事前にどのような費用がいくらくらいかかるかを知っておきましょう。

項目	費用の目安
仲介手数料	（売却額×3％）＋ 6万円 + 消費税
印紙税	1,000円〜6万円 ※売却金額により異なる。
抵当権抹消費用	司法書士へ依頼するとして5,000~2万円程
ローンを一括返済するための費用	一括繰り上げ返済にかかる金融機関への手数料1~3万円
譲渡所得税・住民税・復興特別所得税	売却した年の1月1日での保有期間によって異なる 保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63% 保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315%
その他費用	※費用項目より異なる。

住宅売却にかかる費用について詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください

【不動産売却にかかる費用一覧】手数料や税金、費用を抑えるコツを紹介！

③査定前にリフォームしない方が良い

住宅の売却を考えたとき物件や設備が古いと「リフォームした方が高く売れるのかな？」と悩む方が多くいますが 不動産会社に相談する前にリフォームしてはいけません。

なぜならリフォームすると数百万円の費用が発生するのですが、その費用以上に高く売れない可能性があるからです。
また、中古住宅を購入後にリフォームをしたい顧客層にアプローチできなくなるというデメリットもあります。

そこで設備が古い住宅を売りたい人はまず不動産会社に相談してリフォームをすべきか判断していきましょう。

リフォームについてより詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください

マンション売却前のリフォームは不要！効果的に売却価格をあげるには？

④ローンが完済されていないと住宅は売れない

住宅ローンを借りる際、ローンが返済できないときに金融機関が住宅を担保にできる「抵当権」という権利が付けられます。 抵当権を抹消しておかないと、金融機関に抵当権を行使する権利が残るので、金融機関があなたの不動産の所有権を持つ形になります。

抵当権を外すには基本的にローンを完済しなければいけません。計画的に返済を行うためにも入金融機関のウェブサイトや窓口で残高確認して返済計画を立てておきましょう。

住宅の売却費用を使ってもローンの返済が難しい場合は任意売却という方法もあるので詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

抵当権の行使を回避。ローンが残っていても不動産を売却する4つの方法

4. 安心できる不動産会社の見わけ方

4.1. 資格について

宅地建物取引士の資格

物件を売買するにあたり、宅地建物取引士の資格が必要です。宅地建物取引士の資格を持たなくても営業活動は可能ですが、後々、契約書の作成、重要事項の調査・説明は宅地建物取引士の独占業務となり、資格保有者でなければできません。 物件の売買は、頻繁に担当者が変わるものではなく、最初から最後まで安心して任せられる宅地建物取引士が窓口になります。 不動産会社の担当者に会うときは、名刺に宅地建物取引士の資格が明記されているかを確認しましょう。

行政処分履歴

名のある大手の不動産会社ならば、わざわざ調べる必要もありませんが、中小企業や個人経営の場合、不安を感じたら行政処分履歴を確認してみましょう。

国土交通省ネガティブ情報等検索システム

口コミ

「会社名　＋　口コミ」、「会社名　＋　評判」、「会社名　＋　レビュー」「電話番号」で検索してみて、ネガティブなレビューが多い会社はトラブルに巻き込まれる可能性があるので注意しましょう。強引な営業やしつこい電話をしていれば、評価の悪い口コミが掲載されています。

4.2. 要注意営業マンのコミュニケーション

査定額が高すぎる、安さを強調する

物件は金額だけで判断するものではありません。他社と比べて、査定額が極端に高かったり、金額の安さを強調するばかりで、物件の価値について本質的な議論ができないようであれば、良い不動産会社とは言えません。

いいことしか言わない

デメリットやネガティブな側面は伝えず、メリットしか強調しない不動産会社は優良とは言えません。都合の悪いことは隠している可能性があります。 顧客の要望に沿ったメリット・デメリットを明確に伝え、判断材料になる情報を正確に伝えているかどうかが肝心です。

焦せらせる、強引な営業

物件ではなくあらゆる商材営業で共通して言えることですが、一方的な説明や、期限をつけて早く決断させようとする不動産会社は、顧客視点でないばかりか、自社の都合を押し付けている可能性があり、最後まで売買契約がスムーズにできるかどうか疑わしい点があります。顧客が満足のいく決断ができるようにしっかりとサポートしてくれる不動産会社か見わけましょう。

4.3. 大手か地域密着型か

大手不動産会社のメリット・デメリット

メリット	デメリット
販売力があり、実績多数	地域、地元のネットワーク力に乏しい
信頼感、安心感がある	細かな対応には不向き
全国販売ネットワーク

地域密着型不動産のメリット・デメリット

メリット	デメリット
地域内に独自のルートを持っている	エリアが限られている
融通がきく、細かな要望に対応してくれる	取り扱い不動産が限定される
長年の経験とデータで正確な査定

売却の目的により、大手不動産会社と地域の不動産会社のどちらを選択した方がいいのかは変わってきます。全国に向けて売り出したい物件であれば、全国ネットワークで、広告力もある大手不動産会社が強いですが、地方での売却を検討しているのであれば、地域の情報ネットワークが強い地域密着型の不動産会社の得意分野になります。

4.4. 不動産会社選びの決め手

査定額が高いほどいいのか？

他の業者よりも極端に高い査定金額を提示し、売出価格（販売価格）を下げる業者もいます。つまり、契約を取り付けるために、高い査定額でつりだし、実際は査定額を大幅に下回る金額で売り出すのです。 査定額が高いにこしたことはありませんが、あまりにも、他者の査定額と差がある査定金額には注意が必要です。 また、売主が早く売りたいという要望があれば、安めに設定してできるだけ早く物件がさばけるように工夫する事例もあります。高めに設定するほど、売れるまでに時間がかかります。

担当者との相性は重要

不動産売却は個人が一人で完結させることはできません。不動産会社との二人三脚で、物件を売却するためにやりとりを続けます。そのため、最初から最後まで安心してコミュニケーションがとれる担当者であることが重要です。物件のデータだけではなく、周辺環境、法律、ローンなど不動産売却に関わるあらゆる情報に強く、気軽に質問・相談ができる担当者を探しましょう。

5.【査定の前に】売却相場を自分で調べる方法

「査定の前に自分でも売却額を調べたい」という方は、インターネットで価格相場を調べられます。

ただ、自分で売却額を調べる際注意が必要です。
便利なサービスは多くありますが、各サイトのデータベースが全国のマンション価格情報を網羅しているとは限らないため、鵜呑みにはできません。あくまでも相場の目安を把握できる便利ツールという認識でいましょう。
下記に、不動産取引価格が載っている主要なサイトをまとめましたのでご確認ください。

今回はその中でもおすすめな「不動産情報サイトのイエウールイエウール」をご紹介します。

4.1.イエウールでエリア別の売却事例を見れる

イエウールイエウールでは、エリアごとにマンション売却の事例、価格相場、市場価格の推移をご紹介しています。

エリア別マンション売却相場表

エリア	平均売却額	平均築年数	取引件数
東京	3469万円	18年	10437件
大阪	2055万円	21年	3981件
愛知	1809万円	21年	1328件
埼玉	1969万円	23年	1717件
千葉	1660万円	24年	1660件
神奈川	2464万円	22年	4557件
福岡	1576万円	21年	1698件

イエウール公式サイト2017年第4四半期〜2018年第3四半期のデータより

お持ちの不動産の価格相場を簡単に把握したいという方は、こちらのページをご確認いただくことをオススメします。

また、この表に載っていないエリアの相場を知りたい場合は、↓のリンクいずれかをクリックし、ページの真ん中にある日本地図から各エリアの相場情報を知ることができます。

• マンション売却の相場を知りたいならこちら
• 戸建て売却の相場を知りたいならこちら
• 土地売却の相場を知りたいならこちら

6. 自分に合った不動産会社を見つけるなら一括査定

簡単一括査定で簡易査定、訪問査定ができる

一括査定を利用しない場合、ゼロから不動産会社を調べ、アポイントをとり、毎回同じ説明をしなければいけません。一括査定では、必要な情報を入力して一括で不動産会社に情報を送るので、手間が省けます。不動産会社から査定結果をもらい、その中から不動産会社を選ぶことが可能です。

安心・信頼できる不動産会社のみに出会える

一括査定サービスに登録している不動産会社は厳正な審査を通過した優良企業のみです。自分で調べて見つけた業者が悪徳不動産会社だったいうリスクを防ぐことができます。さらに、大手から地域密着型の不動産会社まで幅広く出会えます。会社によって得意、不得意の分野・エリアがありますので、検索結果に偏りがない一括査定を利用して、物件にあった会社を探すことができるのです。

↑こちらから査定を依頼できます！↑