一戸建ての売却を考え始めたら、不動産会社に連絡する前に売却の流れや事前の確認事項をきちんと把握しておきましょう。
「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
一戸建ての売却は次の流れで進みます。
この記事では、一戸建て売却の流れに沿って、やるべきことや必要な知識を解説していきます。
一戸建ては売れにくいからこそ知っておくべきこと
一戸建ては、一般にマンションや土地に比べて売れにくい傾向があります。
というのも、一戸建ては、マンションや土地に比べて需要が低い傾向があるからです。
さらに、需要が低いからこそ、売却にかかる期間が長期化しやすかったり、売却にかかる費用がかさんでしまうケースも少なくありません。
とはいえ、立地や状態といった物件の条件が買い手に好まれやすい一戸建てであれば、高く早く売ることも売れるケースも多いです。
まずは最低限知っておくべき基礎知識を確認していきます。
一戸建てはマンションや土地より売れにくい
一般に、一戸建てはマンションや土地よりも売れにくいです。
というのも、現状ではお子さんがいる世帯の数自体が減ってきているからです。
一人暮らしやご夫妻で暮らすには一戸建てだと家を持て余してしまうケースが多く、一戸建てよりもマンションが好まれやすい傾向にあります。
国土交通省が発表している不動産価格指数を確認してみると、マンションはその人気から売却相場が近年急上昇しているのに対し、一戸建ては人気が薄く、売却相場がほぼ横ばいとなっています。
また、一戸建ては土地に比べて用途が限られているため、土地よりも売れにくい傾向にあります。
一戸建ては立地が悪いとなおさら売れにくい
一般に、駅から近ければ近いほどマンションが多く、駅から遠ざかるほど一戸建てが多いです。
そのため、実は一戸建ては立地が悪い傾向にあります。
駅から遠ざかるほど通勤の利便性が下がり、お店や学校といった生活に必要な施設も遠くなるため、一般に立地が悪い家は売れにくいです。
一戸建てはそもそも売れにくいので、立地が悪い一戸建てとなるとなおさら売れにくくなってしまいます。
一戸建ては築20年以内に売ろう
一戸建ては、マンションに比べて耐用年数が短いです。
建物は、時間の経過とともに劣化して資産価値が低下していくと考えられていて、建物が資産価値を持つ期間を耐用年数と呼びます。
| 住宅の構造 | 耐用年数 |
|---|---|
| 木造 | 20年ほど |
| 鉄骨造 | 25年ほど |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造 | 50年ほど |
一戸建ては木造や鉄骨造の場合が多い一方、マンションは鉄骨鉄筋コンクリート造の場合がほとんどです。
木造や鉄骨造の住宅と鉄骨鉄筋コンクリート造の住宅では耐用年数が倍ほど違うため、一般に一戸建てはマンションよりも耐用年数が短いです。
耐用年数を超えてしまうと、買い手の住宅ローンの審査が厳しくなって、より売れにくくなってしまいます。
できるだけ耐用年数を超えてしまう前、つまり築20年以内に売却することで、より確実に一戸建てを売却することができます。
さらに、耐用年数を超える前に売り出すことで、建物自体にも価値がついて、より高く売ることができます。
売り出し時期は2月から3月を狙おう
一戸建てを売却するのであれば、2月から3月に向けて売り出すために、10月ごろから売却の準備を進めましょう。
これは、2月から3月は不動産の取引総数が最も多く、買い手がつきやすい時期だからです。
逆に、一戸建てを売り出すべきではない時期は1月と8月です。
1月と8月は1年の中でも不動産の取引総数が少ない時期なので、不動産が売れにくい時期です。
特に売れにくい一戸建てを売却するのであれば、1月や8月に売り出すのは避けましょう。
売れにくい一戸建てを売るのであれば、買い手がつきやすい2月から3月を狙って売り出すことをオススメします。
一戸建て売却の事前準備
一戸建て売却の成功のカギは事前準備にかかっているといっても過言ではありません。
一戸建てを売却するには、次の6つを事前に確認しておく必要があります。
すべての準備が終わらなかったとしても、この後のステップに進んでも問題ありません。
ある程度準備が整ったら不動産会社の査定を受けて、困ったことがあれば不動産会社に相談してサポートしてもらいながら準備を進めることをおすすめします。
なお、ケースごとに準備しておくべきポイントは次のとおりです。
住宅ローンの残高を確認する
売却したい一戸建てが住宅ローン返済中の場合は、最初に必ず住宅ローンの残額を確認しましょう。
一戸建てを売却する際は、原則として住宅ローンを完済しなければいけません。
住宅ローンの残債は、銀行から送付される残高証明書や、金融機関の窓口で確認することができます。
まずは住宅ローンの残高を確認して、あなたの一戸建てはそもそも売却できるのかどうかを確認しましょう。
建物と土地の名義人を確認する
基本的に、不動産を売却できるのは名義人だけです。
そのため、ご自身は一戸建ての建物と土地の名義人になっているのかどうかを確認しましょう。
不動産の名義人は、法務局で登記簿謄本を取得すれば確認することができます。
特に一戸建ては建物と土地の名義人が違うケースも少なくありません。
たとえば、親の土地にご自身が一戸建てを建てて、土地ごと一戸建てを売却する場合であれば、建物の名義人はご自身でも、土地の名義人が親に設定されている場合があります。
ご自身の一戸建てはご自身が売却できるのかどうか確認するためにも、建物と土地の名義人を確認しましょう。
土地の境界を確認する
一戸建て売却でのご近所トラブルを避けるためにも、土地の境界が確定しているかどうかを確認しましょう。
土地の境界が確定していないと、一戸建ての売却を進めていく中で、土地の境界に関して隣の土地の所有者とトラブルになる可能性があります。
土地の境界の確認方法としては、境界杭を目視で確認するか、法務局で登記簿謄本や地積測量図を取得して確認することになります。
もし土地の境界が確定していない場合は、売却に臨む前に確定測量図を作成する必要があります。
売却にかかる費用を調べる
一戸建て売却では売却価格の約5%ほどの費用がかかります。
たとえば、売却価格が3,000万円であれば150万円ほどの費用がかかるイメージです。
一戸建て売却にかかる費用・税金の種類と相場の目安は以下の通りです。
| 項目 | 費用の目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格 × 3.3％ ＋ 6.6万円 |
| 印紙税 | 売却価格が1000万円～5000万円の場合で1万円 |
| 抵当権抹消費用 | 登録免許税：不動産1つにつき1,000円 司法書士への報酬：2万円ほど |
| 住宅ローン一括返済手数料 | 2万円ほど |
譲渡所得税 | 保有期間5年以下：売却益×39.63% 保有期間5年超：売却益×20.315% |
仲介手数料
仲介手数料は、不動産会社への成功報酬であり、売買契約を結ぶ時に仲介手数料の総額の50%、決済・引き渡しの時に残りの50%を、いずれも現金で支払います。
仲介手数料の金額は、売買価格×3.3％＋6.6万円で計算することができます。
印紙税
印紙税は、不動産売買契約書を作成するためにかかる税金です。
印紙税の金額は売却金額に応じて決まり、2027年3月31日までは軽減税率が適用されています。
印紙税額は次の通りです。
| 売却価格 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 500万円を超え 1,000万円以下 | 1万円 | 5千円 |
| 1,000万円を超え 5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円を超え 1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超え 5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円を超え 10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
抵当権抹消費用
住宅ローンが残っている一戸建てを売却する場合、抵当権抹消費用として、登録免許税と司法書士への報酬がかかります。
登録免許税は不動産1つにつき1,000円かかるので、一戸建てを売却する場合には、土地と建物それぞれに1,000円ずつ、合計で2,000円かかります。
抵当権抹消手続きを司法書士に抵当権抹消手続きを依頼した場合は報酬として2万円ほどかかります。
住宅ローン一括返済手数料
住宅ローンを一括返済する場合には手数料がかかります。
手数料の金額は金融機関や返済方法によって異なりますが、2万円ほどかかる場合が多いようです。
譲渡所得税
譲渡所得税は、一戸建てを売却して利益が発生した場合に課税されます。
譲渡所得税は、売却益×税率で計算できます。
税率は、保有期間が5年以下の場合で39.63%、5年以上の場合で20.315%です。
査定までに必要な書類を確認する
一戸建ての売却を進める第一歩として査定を受ける際には、多くの書類が必要になります。
査定を受ける前に必要書類を確認して、必要な書類はできるだけ早めに集めておきましょう。
査定の際には、次の書類が必要になります。
| 書類 | 取得先 |
|---|---|
| 登記簿謄本 | 法務局 |
| 固定資産税納税通知書 | 毎年郵送される |
| 重要事項説明書 | 不動産会社 |
| 確定測量図 | 測量会社 |
| 公図 | 法務局 |
| 建築図面・工事記録書 | 建設会社 |
| 建物の請負契約書 | 施工会社 |
| 建築確認済証・検査済証 | 建設会社 |
売却相場を調べる
売却に臨む前には、一戸建ての売却相場を調べておきましょう。
一戸建てがどれくらいの価格で売れるのか、また不動産会社が提示してくれる価格は適切なのかを判断するためには、最新の売却相場を自分で確認しておく必要があります。
売却相場を調べる場合には次のいずれかを利用しましょう。
いずれのサイトでも、ご自身の物件に似たような条件を入力すれば、ご自身の一戸建てに似た家がいくらで売買された実績があるのかを知ることができます。
売却方法を決める
売却を始める前に、売却方法も決めておきましょう。
一戸建ての売却方法には、大きく分けて買取と仲介の2つがあります
仲介とは、不動産会社に買い手を探してもらって売却を進める方法です。
これに対し、買取とは、不動産会社に直接一戸建てを買ってもらう方法です。
買取は最短1週間と迅速に売却を進めることができますが、仲介で売却する場合の7割ほどと、割安で売却することになってしまいます。
一方、仲介の場合は買取よりも高く売却することができますが、売却には半年ほど時間がかかります。
売却をお急ぎの方は買取を、高く売りたい方は仲介を選ぶことをオススメします。
あなたの一戸建て、
売ったらいくら？
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一戸建て売却の査定・媒介契約
査定結果をもとに不動産会社を選ぶ際には、「査定価格の妥当性」「担当者の相性の良さ」「一戸建ての売却が得意な不動産会社かどうか」の3点に注意して選ぶとよいです。
査定依頼から媒介契約までのポイントを見ていきましょう。
媒介契約に必要な書類・費用
査定依頼の際に必要な書類は2.5節「必要な書類を確認する」で説明しました。
査定を受けた上で、媒介契約を結ぶ際には、査定依頼の際に必要な書類に加えて、次の書類が必要になります。
- 不動産売買契約書
- 登記識別情報
- 住宅ローン残高証明書
- 購入時の重要事項説明書
- 購入時の物件資料
- 固定資産評価証明書
- 住宅性能評価書
- 地盤調査報告書
- 耐震診断報告書
- 境界確認書
- 住民票
- 身分証明書（運転免許証など）
- 印鑑証明書
ほかにも、契約を結ぶ際には実印が必要になります。
なお、媒介契約の際には費用はかかりません。
不動産会社に訪問査定を依頼する
不動産会社による査定には、「匿名査定（AI査定）」「机上査定（簡易査定）は、」「訪問査定」の3種類があります。
いずれの査定方法も無料で利用することができます。
ただし、一戸建てを売却する際には訪問査定が必須になるため、すでに売却すると決めている方であれば訪問査定を選ぶとよいでしょう。
訪問査定
訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に現地を訪問して、建物の状態や周辺の状態など、詳細に調査して査定価格を出す査定方法です。
データからはわからない部分を専門家が調査してくれるので、結果が出るまでに1週間ほどかかりますが、3つの査定方法の中で最も精度が高いです。
建物の構造の状態や、敷地の形といった売却価格に影響するポイントを詳細に調査してもらえるので、より実際の売却価格に近い価格を知ることができます。
机上査定（簡易査定）
机上査定（簡易査定）は、訪問査定と同様に不動産会社の担当者が査定結果を出しますが、訪問査定と異なり、担当者が現地を訪問することはありません。
机上査定では、物件情報や市場での成約情報と、ご自身が提供した情報をもとに、担当者が査定価格を出します。
当日から3日後と、短期間で査定結果がわかりますが、精度は訪問査定に劣ります。
匿名査定（AI査定）
匿名査定（AI査定）は、面積や築年数、立地といった条件についてご自身が入力した情報と、ご自身の物件に似た物件の成約情報をもとに、AIが査定価格を出す査定方法です。
匿名査定を受けるときには電話番号などの個人情報の入力も必要なく、完全匿名ですぐに査定結果を知ることができます。
ただし、入力する情報がごく限られているため、3つの査定方法の中で最も精度が低いです。
お持ちの物件と近い物件の売却実績がある会社を紹介します。
似た物件の売却事例がある会社の方が、より良い条件で売却してくれる可能性が高まります。
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査定スタート不動産会社を選んで媒介契約を結ぶ
不動産会社の査定を受けた後は、査定結果や査定時の対応をもとに仲介を依頼する不動産会社を決めて、媒介契約を結びます。
媒介契約とは、不動産会会社にご自身が一戸建てを売却するための売却活動をサポートしてもらうための契約です。媒介契約には「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。
これらの契約を結ぶと、不動産会社のより手厚いサポートを受けることができるため、売れにくい一戸建てでもより確実に売却を進めることができます。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、1つの不動産会社だけと結べる契約だからこそ、もっとも強力に不動産会社の力を借りることができることのできる契約方法です。
専属専任媒介契約との最大の違いは、売主と買主の直接取引ができない点です。
一戸建てを売却する方で、ご自身で買主を見つける可能性がない場合には、専属専任媒介契約を結ぶとよいです。
専任媒介契約
専任媒介契約も、1つの不動産会社だけと結べる契約だからこそ、専属専任媒介契約と同様に不動産会社が尽力してくれます。
ただし、専属専任媒介契約と違って、ご自身で買主を見つけた場合には不動産会社を介さず取引することができる契約方法です。
ご自身で買主を見つけることのできる可能性がある場合には専任媒介契約を結ぶとよいでしょう。
一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社に依頼できる契約方法です。
ただし、専属専任媒介契約・専任媒介契約と違って、不動産会社は売主に状況を報告する義務がなく、レインズに登録する義務もないため、不動産会社によっては契約したのに放置されてしまうケースもあります。
売れにくい一戸建てを売却するにはあまりオススメできない契約方法です。
一戸建て売却活動
売却活動は基本的に不動産会社が進めてくれますが、購入希望者の内覧対応にはご自身が対応する必要があります。
売却活動のポイントは次の通りです。
書類・費用の準備は不要
売却活動の際に必要になる書類や費用は基本的にはありません。
ただし、費用については、売却活動を進めていく中でハウスクリーニングやリフォームを施した場合には、それらの費用が発生するケースもあります。
最低売却価格と売り出し価格を決めて売り出す
事前に調べた売却相場と、不動産会社の査定結果をもとに売り出し価格を決めます。
売出価格を決める際は、購入希望者の値下げ交渉を見越して、売り出し価格は売却相場よりも少し高めに設定しましょう。そのうえで、どこまで値下げ交渉に応じるのか、最低売却価格を決めておきましょう。
売却相場より高すぎる価格で売り出すと売れにくくなってしまうため、不動産会社に相談して相場に近い価格で売り出しましょう。
内覧に向けて掃除をする
不動産会社が売却活動を進めていって、購入希望者が見つかったら、ご自身でも内覧に対応することになります。
内覧の前には必ず家の掃除しましょう。
掃除することで、家の第一印象がよくなって買ってもらいやすくなります。
特に注意して掃除すべき箇所は水回りと庭です。
水回りには、具体的には台所やトイレ、風呂、洗面所があたります。
水回りと庭の印象は家の清潔感を大きく左右するため、丁寧に掃除しましょう。
内覧に立ち会う
一戸建ての売り出しが始まったら内覧に立ち会います。
お仕事をされている方であればすべての内覧に立ち会うのは難しいかもしれませんが、できるだけ都合をつけて内覧に立ち会うことで、より家を買ってもらいやすくなります。
内覧の時には、真摯に対応することと、住民目線でのアピールポイントを伝えることを心がけることで、より買ってもらいやすくなります。
内覧者はいくつかの購入候補の間で迷っているケースも多く、売主の人柄や、売主だからこそ知っている物件の良さが最後の一押しとなって買ってもらえるケースも少なくありません。
購入希望者と条件交渉を行う
購入希望者があなたの物件を気に入った場合は条件交渉を行います。
条件交渉では価格のみならず、引き渡し日をはじめとした売却条件を話し合います。
あなたの一戸建て、
売ったらいくら？
あなたの一戸建て、
売ったらいくら？
一戸建て売買契約を結ぶ
一戸建ての売却条件を交渉して無事に買主が決まったら、売買契約を結びます。
売買契約はのポイントは次の3つです。
売買契約に必要な書類
売買契約を結ぶまでには、次の書類を準備する必要があります。
- 付帯設備表および告知書
- 実印
付帯設備表の書式は不動産会社が準備してくれますが、記入はご自身で進めることになります。
どの家財を残しておいて、どの家財を持ち出すかを事前に決めておくとスムーズに記入を進めることができます。
売買契約に必要な費用
売買契約までには次の費用を準備しておく必要があります。
- 収入印紙
- 仲介手数料の半金
仲介手数料の半金だけでも50万円以上かかる場合もあるので、費用感を確認した上で確実にお金を用意しておきましょう。
売買契約でやるべきこと
売買契約当日は、次のように手続きを進めます。
- 重要事項説明書・売買契約書・物件状況等報告書・設備表の確認
- 売買契約締結（書類への署名・捺印）
- 手付金を受けとる
- 契約書・設備票の読み合わせ
- 仲介手数料の半金を不動産会社に支払う
売買契約は基本的には不動産会社が主導で進めてくれます。
ご自身が注意を払うべき点としては、重要事項説明書・売買契約書・物件状況等報告書の内容が本当に事前に交渉した通りの内容になっているかどうかです。
売買契約は一度締結すると簡単には解除できません。
売却価格や引き渡し日など、事前に交渉したものと少しでも違う部分があればその場で指摘しましょう。
決済・引渡し
売買契約の際に合意した日程で引渡しと決済を行います。
決済と引渡しをもって一戸建ての売却はいったん完了となります。
決済・引き渡しは次の流れで進めます。
決済・引渡しに必要な書類
決済・引渡しの際には次の書類が必要になります。
- 権利証または登記識別情報通知
- 印鑑証明書（発行後3ヶ月以内のもの）
- 住民票
- 固定資産評価証明書
- 買主様に引継ぐ書類（設備の取扱説明書・保証書、建築確認通知書、境界確認書、測量図等）
- 本人確認書類
- 司法書士への委任状（司法書士に依頼する場合のみ）
- 鍵一式
決済・引渡しに必要な書類
決済・引渡しまでには次の費用が必要になります。
- 抵当権抹消費用（登録免許税・司法書士報酬）
- 住宅ローン一括返済手数料
- 仲介手数料の半金
決済・引渡しでやるべきこと
準備ができたら、決済・引渡しを行います。
売買契約を結んだら、決済・引渡しまでにやるべきことは次の4つです。
- 金融機関に住宅ローン完済する旨を伝える
- 抵当権抹消登記を行う
- 引越しする
- 必要書類を準備する
また、決済・引渡し当日は次の流れで進めます。
- 物件状況等報告書や設備表の内容と物件の状態を照らし合わせて確認する
- 登記事項説明書の内容を確認する
- 残りの代金を決済する
- 関係書類や鍵を引き渡す
- 書類に署名・捺印する
- 仲介手数料の半金や抵当権抹消費用を精算する
これで一戸建ての売却自体は完了となります。
あなたの一戸建て、
売ったらいくら？
あなたの一戸建て、
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一戸建て売却の確定申告
一戸建て売却では買主から売却代金を受け取ることになりますが、その際に譲渡所得（利益）が発生した場合は、確定申告して譲渡所得税を納めましょう。
確定申告を行うのは、一戸建てを売却した翌年の2月16日～3月15日までの間です。
一戸建てを売却して利益が出た場合、確定申告の際に、次の控除や特例を利用すれば節税することができます。
確定申告のポイントは次の3つです。
確定申告で必要な書類
確定申告の際には次の書類が必要になります。
- 確定申告書（第一表・第三表/分離課税用）
- 譲渡所得の内訳書
- 戸籍の附票
- 売買契約書・建築請負契約書
- 購入時にかかった仲介手数料の領収証
- 購入時にかかった諸費用の領収証
- 売却時の売買契約書と領収証
- 仲介手数料の領収証
- 売却時にかかった費用の領収証
- 売却した土地・建物の全部事項証明書
- 源泉徴収票
確定申告にかかる費用
確定申告をした後は次の費用がかかります。
- 譲渡所得税
- （税理士に依頼した場合のみ）税理士への依頼費用
確定申告でやるべきこと
確定申告の際にやるべきことは、ご自身が使える控除を調べることです。
一戸建てを売却して利益が出た場合は、確定申告の際に次の特例を利用すれば節税することができます。
- 3,000万円特別控除
- 所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合の軽減税率特例
- 特定の居住用財産の買換え特例
また、一戸建てを売却して損失が出た場合は、確定申告の際に次の特例を利用すれば節税することができます。
- 居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
- 居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
特例・控除にはそれぞれ利用できる条件が定められているため、確定申告の前によく確認しておきましょう。
一戸建ての査定を依頼するのであれば、不動産一括査定の中でもイエウールのご利用をオススメします。
WEBで依頼できるので、自宅から24時間・無料で申し込みできます。
2,600社以上の中からあなたに合った不動産会社を紹介してもらえるので、不動産会社の中から査定を依頼する会社を選ぶ手間も省くことができます。
あなたの一戸建て、
売ったらいくら？
あなたの一戸建て、
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