はじめてのマンション売却、何から手をつければ良いか迷っていませんか？
売却には査定や契約、引き渡しなど多くのステップがあり、期間は3～6か月が目安です。全体像を知り、計画的に進めることが成功のポイントになります。
この記事では、はじめてマンションを売却する方に向けて、「マンション売却の流れ」について、準備から確定申告までステップごとに説明します。
STEP1:マンション売却の流れと期間をつかむ
マンション売却の第一歩として、マンション売却の流れと売却期間を把握しましょう。
マンション売却にかかる期間は3か月～6か月と言われています。ただし、買い手がなかなか見つからない場合は売却に1年以上かかってしまうケースがあります。
「この日までに売却したい」という期日に余裕をもって、はやめに売却を進めることがポイントです。ステップごとのかかる期間は次のとおりです。
| 売却段階 | やること | 所要期間 |
|---|---|---|
| 売り出す前 | ① 売却の流れと時間を把握する | 1日～数週間 |
| ② 書類を準備 | ||
| ③ 査定を受ける | ||
| ④ 不動産会社を選ぶ | ||
| ⑤ 不動産会社と契約する | ||
| ⑥ 売り出し価格を決める | ||
| 売り出し中 | ⑦ 売却活動を開始する | 売却出来るまで（目安3ヶ月） |
| 売り出し後 | ⑧ 売買契約を結ぶ | 1か月前後 |
| ⑨引き渡し | ||
| ⑩ 確定申告をする | 1週間前後（売却の翌年） |
STEP2:マンション売却に必要な書類を準備する
次に、マンション売却で必要になる書類を準備しましょう。
マンションを売却する際に必要な書類は主に次です。| 項目 | 取得場所 | 必要なタイミング |
|---|---|---|
| 登記済権利証 | 市役所 | 媒介契約時・売買契約時・引き渡し時 |
| 間取り図 | 市役所 | 媒介契約時 |
| 身分証明書 | 種類による | 媒介契約時・売買契約時・引き渡し時 |
| マンションの利用規約 | 管理組合 | 媒介契約時 |
| 固定資産税納税通知書 固定資産税評価証明書 | 市役所 | 販売中・売買契約時・引き渡し時 |
| 銀行口座書類・通帳 | 金融機関 | 引き渡し時 |
ご自身が売却する際にはどのような必要な書類が必要になるのか、詳しく知りたい方はこちらのシミュレーターをご利用ください。
物件種別などを入力すれば、ご自身が必要な書類を一覧で調べることができます。| タイミング | 重要度 | 書類 | 内容 | 取得方法 |
|---|
STEP3:マンションの査定を依頼する
マンションの売却準備を済んだら、「査定」を依頼しましょう。
マンションの査定方法には、「AI査定」「机上査定」「訪問査定」の3種類があります。
匿名査定・AI査定
匿名査定（AI査定）は、ご自身が入力したマンションの情報と、類似のマンションの成約事例のデータをもとに、AIに査定価格を算出してもらう方法です。匿名査定は個人情報不要で利用でき、完全匿名かつ最短10秒で査定結果がわかります
ただし、不動産会社の担当者が査定する机上査定や訪問査定よりも精度は低いため、正確な査定結果を知って近いうちに売却を進めていきたい方にはオススメできません。
匿名査定が向いている方は以下の通りです。
- 査定結果をもとに、マンションの売却をこれから検討していきたい方
- すぐに査定価格だけを知りたい方
こちらのシミュレーターにマンション名を入力すれば匿名査定を利用することができます。
机上査定・簡易査定
机上査定（簡易査定）は、不動産会社の担当者に、現地への訪問なしで査定価格を出してもらう方法です。机上査定では、ご自身が不動産会社に提供する物件の情報と、過去の成約情報データをもとに、査定価格が算出されます。
最短即日～3日と、比較的早く査定結果がわかる点が魅力ですが、訪問査定に比べると査定結果の正確さに欠ける点には注意が必要です。机上査定の利用がオススメな方は以下の通りです。
- 早めに査定結果を知りたい方
- 不動産会社の査定結果をふまえて売却するかどうかを決めたい方
訪問査定
入力した情報だけではわからない部分も専門家が現地を訪れて調査してくれるので、結果が出るまでに1週間ほどかかります。
訪問査定は最も精度が高い査定方法です。
というのも、部屋の状態や、共有部分の管理状態など、査定価格に影響する箇所をしっかり調査してもらえるので、「この価格なら売れる」可能性の高い価格を出してもらうことができます。
マンションを売却するには訪問査定を必ず受けなければいけないため、売却の予定がある場合は必ず訪問査定を受けましょう。訪問査定の利用がオススメな方は以下の通りです。
- これからマンション売却を始めたい方
- 精度の高い査定結果を出してもらって、売却の検討を進めたい方
- 不動産会社に相談に乗ってもらいたい方
不動産会社が出してくれる査定結果は「弊社ならこの価格で売却できる可能性が高い」という価格なので、不動産会社によって結果には幅があります。
不動産一括査定サービスのイエウールを利用して複数の不動産会社に査定を依頼し、一般的にはどれくらいの価格で売却できそうなのか、相場を掴みましょう。
あなたの不動産、査定価格はいくら？
査定価格はいくら？
STEP4:不動産会社と媒介契約を結ぶ
一括査定を依頼した後は、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約には3つの種類があり、それぞれ不動産会社が負う義務や売主の制限が変わってきます。
| 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数の不動産会社と契約できる | × | × | ○ |
| 購入希望者を自分で見つけたら直接売買できる | ○ | × | ○ |
| 契約の有効期限がある | 〇（3か月以内） | 〇（3か月以内） | 定めなし |
| レインズへの登録義務がある | 〇（7日以内） | 〇（5日以内） | × |
| 業務状況の報告義務がある | 〇（2週間に1回以上） | 〇（1週間に1回以上） | × |
媒介契約の違いはさまざまですが、大きな違いの1つが契約を結べる不動産会社の数です。
一般媒介契約は複数の不動産会社と契約できますが、専任媒介契約と専属専任媒介契約を結べるのは1社のみになります。専任媒介契約
専任媒介契約の大きな特徴は、次の2つです。- 複数の不動産会社と契約できない
- 購入希望者を自分で見つけたら直接売買できる
以下は、専任媒介契約が向いている人・向いていない人をまとめた表です。
| 項目 | 専任媒介契約が向いている人 | 専任媒介契約がオススメできない人 |
| 依頼先の数 | 複数の業者に依頼する手間を省き、効率よく売却を進めたい人 | 複数の不動産会社に広く物件を宣伝してもらいたい人 |
| 業者との関係 | 一つの業者に任せることに抵抗がなく、二人三脚で進めたい人 | 一つの業者に完全に依存することに不安や抵抗を感じる人 |
| 報告・進捗 | 定期的な報告や進捗のチェックをしっかり受けたい人 | – |
| 売却期限 | 一定の期間内に売却を完了させたい人 | – |
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約の大きな特徴は、次の2つです。- 複数の不動産会社と契約できない
- 購入希望者を自分で見つけた場合でも直接売買はできない
以下は、専属専任媒介契約が向いている人・向いていない人をまとめた表です。
| 項目 | 専属専任媒介契約が向いている人 | 専属専任媒介契約がオススメできない人 |
| 売却へのスタンス | 売却に完全にコミットし、一社のみに全てを託したい人 | 売却の選択肢を広げて複数の会社に依頼したい人 |
| サポート・連絡 | 不動産会社からの密なコミュニケーションや手厚いサポートを期待する人 | 柔軟性を持って売却活動を進めたい人 |
| 進捗管理 | 売却活動の進捗を細かく管理されたい人 | – |
一般媒介契約
一般媒介契約の大きな特徴は、次の2つです。- 複数の不動産会社と契約できる
- 購入希望者を自分で見つけたら直接売買できる
以下は、一般媒介契約が向いている人・向いていない人をまとめた表です。
| 項目 | 一般媒介契約が向いている人 | 一般媒介契約がオススメできない人 |
| 市場への露出 | 複数の不動産業者を通じて市場への露出を最大限に広げたい人 | 一つの業者と深く連携して取り組みたい人 |
| 活動の自由度 | どの業者からも縛られずに、自由に売却活動を行いたい人 | 一貫したサポートや定期的な進捗報告を望む人 |
| 売却活動への積極性 | 自身でも積極的に買い手を探すことに興味がある人 | – |
STEP5:マンションの売却活動を始める
不動産会社と契約を結んだら、マンションの売却活動が始まります。
広告などを見て興味を持った購入希望者が現れたら、売主は内覧を受け入れましょう。
内覧の事前準備として、部屋の清掃、部屋の臭い対策、不要な荷物の処分は重点的に行いましょう。特に重要なのは部屋の掃除です。内覧者が気になる水回りやキッチン、収納スペースは念入りに清掃しておきます。
内覧で購入希望者の購買意欲が高まったら、条件交渉を行うことが一般的です。条件交渉では、価格値下げ交渉のほかにも引き渡す時期や引き渡す設備に関する条件も交渉材料になります。
STEP6:マンションの売買契約を結ぶ
条件交渉を経て正式に買主が決まったら、マンションの売買契約を結びます。
売主・買主・不動産会社の担当者が集まり、契約書の読み合わせや重要事項の説明を受けて、契約書に署名&捺印をすれば正式に売買契約は完了します。
売買契約を結ぶ際には、契約書の隅々まで目を通すようにしましょう。一度契約書に署名・捺印をしてしまうと、後から内容を変更することは難しく、違約金を支払う必要がある場合もあります。
契約後のトラブルを避けるためにも、売買契約を結ぶ前に丁寧に条件を確認しましょう。
とくに、契約解除条件や違約金、手付金の金額やその取り扱いについてはしっかり確認しておきましょう。
STEP7:マンションの決済・引渡しをする
売買契約を結んだら、決済をしてマンションを引き渡します。
決済と引渡しは売買契約を結んでから約1ヶ月以内の同じ日に行われることが一般的です。決済は、売主・買主・不動産会社・金融機関の担当者が一同に介して行います。
決済の段階で住宅ローンが残っている場合は、融資先の金融機関との間で同時に住宅ローンの一括返済を行います。
また、同じタイミングで売却時に必要な「抵当権抹消登記」を行います。登記は司法書士に依頼して行うことが一般的です。
決済を終えたら、売却するマンションの内部や設備が契約内容と異ならないか確認したうえで、鍵や書類とあわせてマンションの引渡しを行います。
マンションの決済・引渡しが完了したら、いったんは売却完了となります。
STEP8:確定申告を行う
マンションを売却して利益がでた場合は、譲渡所得税が発生するので、確定申告を経て納税することになります。利益が出た場合、場合によっては節税のために特例を利用できることもあるので、特例を確認しておくことがポイントです。
マンション売却で損失が出たときにも、節税の特例を使える場合があるため、必要に応じて確定申告するとよいでしょう。