マンション売却を検討している方が、初めて何から始めたら良いか分からないと困っている方必見です。
まずは「マンション売却の流れ」を把握することで、あなたが次にどんなことに取り組むべきかが見えてきます。
今回は初心者のかたでも分かりやすく「マンション売却の流れ」を解説していきます。
【STEP1】マンション売却の流れと期間を把握する
マンションを売却することが決まったら、まずはマンション売却の流れの全体像と売却にかかる期間を把握しましょう。
マンション売却にかかる期間は3か月～6か月と言われています。余裕をもって売却したい時期の6か月以上前から売却時準備に取り掛かるとよいでしょう。それぞれの項目でかかる期間を表にまとめました。
| 売却段階 | やること | 所要期間 |
|---|---|---|
| 売り出す前 | ① 売却の流れと時間を把握する | 1日～数週間 |
| ② 書類を準備 | ||
| ③ 査定を受ける | ||
| ④ 不動産会社を選ぶ | ||
| ⑤ 不動産会社と契約する | ||
| ⑥ 売り出し価格を決める | ||
| 売り出し中 | ⑦ 売却活動を開始する | 売却出来るまで（目安3ヶ月） |
| 売り出し後 | ⑧ 売買契約を結ぶ | 1か月前後 |
| ⑨引き渡し | ||
| ⑩ 確定申告をする | 1週間前後（売却の翌年） |
マンション売却を早く進める方法
マンション売却を早く進めるためには、まず適正な売り出し価格を設定することが重要です。
市場調査を行い、周辺の同様の物件の価格を調べます。
不動産会社の担当者から価格設定のアドバイスを受け、価格が高すぎたり安すぎたりしないようにします。詳しくは【STEP6】で紹介します。
また、自分自身でできる取り組みとしては、「必要書類の早いうちに準備しておく」があります。
売却手続きをスムーズに進めるためには、必要書類を早めに準備しておくことが重要です。
ほとんどの書類が法務局や市区町村役場で調達できますが、受付時間が基本的に平日になるため、スケジュールを調整して一度に複数の書類が準備できると、時間短縮になるでしょう。
登記簿謄本や固定資産税納税通知書などの書類を整え、不動産会社と事前に確認しておくことで、不備が発生しないようにします。これにより、取引がスムーズに進むことが期待できます。
詳しい書類の種類については、次の章をご覧ください。
【STEP2】必要書類を準備する
次に、マンション売却の取引で必要な書類を準備しましょう。
基本的に、マンション売却に必要な書類は以下の通りです。
| 項目 | 取得場所 | 必要なタイミング |
|---|---|---|
| 登記済権利証 | 市役所 | 媒介契約時・売買契約時・引き渡し時 |
| 間取り図 | 市役所 | 媒介契約時 |
| 身分証明書 | 種類による | 媒介契約時・売買契約時・引き渡し時 |
| マンションの利用規約 | 管理組合 | 媒介契約時 |
| 固定資産税納税通知書 固定資産税評価証明書 | 市役所 | 販売中・売買契約時・引き渡し時 |
| 銀行口座書類・通帳 | 金融機関 | 引き渡し時 |
上で紹介した書類は、一般的な売却取引時に必要な書類になります。
しかし、物件やエリア、個人によって必要な書類が異なることもあるため、不動産会社の担当者の方に、何の書類がいつまでに必要か確認するようにしましょう。
先述しましたが、前もって調べて、修築できるタイミング取得しておくと売却がスムーズに進みます。
購入時に受け取った書類も必要になる
マンションの管理規約やマンションの権利証など、購入時に受け取った書類もあります。
購入から時間が経過している場合、どこに置いたか分からなくなってしまっているパターンもあるので、売却を検討している場合は、早めに確認しておくようにしましょう。
また、固定資産税納税通知書などの書類は毎年市区町村から送付されるため、最新のものを保管しておきます。
紛失した場合は、市区町村の税務課で再発行を依頼できます。早めに確認しておくと良いでしょう。
より詳しい必要書類についての情報は、こちらのツールをご利用ください。
| タイミング | 重要度 | 書類 | 内容 | 取得方法 |
|---|
【STEP3】マンションの査定を受ける
マンションの売却準備を済んだら、「査定」を依頼しましょう。
マンションの査定方法には、「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。
机上査定では実際に不動産会社の方が家に訪問することなく査定を受けることができるため、不動産会社の訪問日程の調整をしたり、立会をするなど日中忙しく時間が取れない方でも簡単に査定価格を知ることができます。
そのため、机上査定は「簡易査定」とも呼ばれます。
一方、訪問査定は、実際に訪問し、不動産を見てから査定価格を算出するため、データだけでは分からない日当たりやシロアリ被害をはじめとした個別事情も含めてチェックします。
そのため、より相場価格に近い査定結果を知ることができます。
机上査定と訪問査定の違い
より詳しく、2つの査定方法の違いを見てみましょう。
| 机上査定 | 訪問査定 | |
|---|---|---|
| 査定価格の算出方法 | 不動産のデータ | 不動産のデータ＋現地調査 |
| 所要時間 | 短時間 (数分～数時間) | 数時間～半日 |
| 査定の正確さ | おおよその価格 | 売却相場に近い価格 |
| 利用目的 | 初期の価格参考 | 正式な売却価格の設定 |
| 結果が出るまでの期間 | 当日～3日 | 1週間程度 |
机上査定は不動産売却をすることが決まっておらずおおよその価値を知りたい人に向いている査定方法です。
一方で、訪問査定は時間を欠けて行う分、売却前の正確な市場価格を知りたい場合や、住宅ローンの申請前に不動産の価値を証明する必要がある場合など、詳細なデータを求めている方向けです。
もし売却するために査定を受けるのであれば訪問査定を選択したほうがよいでしょう。
初めての方は不動産一括査定で比較するのがおすすめ
不動産一括査定とは、複数の不動産会社に一度に査定を依頼することです。
そして、不動産一括査定では、机上査定が用いられます。
初めて売却を検討し、査定依頼を行い、市場比較のために査定結果を求めているのであれば、不動産一括査定で机上査定を受けることをおすすめします。不動産会社によって査定額が異なるため、マンション売却ではインターネットの不動産一括査定サイト経由で一括査定を依頼することが一般的です。
一括査定を依頼する際、以下の流れが一般的です。
- 不動産会社を調べる
- 不動産会社に査定依頼のお問い合わせをする
- 査定の日程を決める
- 査定結果が届く
しかし、不動産会社を調べるところから、査定の日時調整、査定対応まで手間も時間もかかってしまいます。
そんな査定をより楽にできるようになったのが、イエウールの提供する一括査定サービスです。
以下の項目に査定に必要なマンションの情報を入力しましょう。
築年数やマンションがある地域などの物件情報と氏名や連絡先などの個人情報が必要になります。
一括査定サイトを使えば、自動的にあなたのマンションにあう不動産会社が表示されます。売却仲介を依頼する会社を決める参考にするためにも、最低3社以上は選択するようにしましょう。
イエウールでは1度の登録で最大6社に査定依頼が出せます。
査定依頼は完全無料。自分で選んだ企業以外からの連絡は一切ありません。
優良な不動産業者が揃っているので、「信頼できる不動産会社に査定してほしい！」という方には、特におすすめの一括査定サイトです。
【STEP4】不動産会社を選ぶ
査定依頼をしたら査定結果を受け取るまでに不動産会社を絞っていきましょう。
絞る際は、査定額に対して明確な根拠があるか・専門性と売却実績は十分か、などがポイントになってきます。
また、査定時の対応などを基に、担当者が信頼できるかどうか見極めるようにしましょう。
見極める際は、仲介経験が長いか・親身に疑問点について答えてくれるか・「宅地建物取引士」の資格を保有しているか、などがポイントになってきます。
不動産会社を選ぶ際の注意点
不動産会社は担当者を見て決めましょう。
不動産会社選びは担当者選びといっても過言ではありません。実際に売却活動を行ってくれるのは不動産会社ではなく、担当者。担当者の力量でマンションの売却額やスピードも変わってきます。
良い担当者かどうか見極める簡単な方法は担当者を比較することです。大体査定に来た不動産会社の人がそのまま担当者になることが多いので、複数社の担当者を査定のタイミングで見極めましょう。
1人だけだと良し悪しの判断がしにくいですが、何人か見てその中で良い人を見つけるのは比較的簡単です。
担当者を比較する際のポイントは、対応の早さや知識量。査定依頼を出した後すぐに連絡が来る、何か質問をした際にすぐわかりやすい回答が返ってくるような担当者は優秀な担当者といえるでしょう。
【STEP5】不動産会社と媒介契約を結ぶ
一括査定を依頼した後は、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約とは、売却活動の方向性や条件・成約時の報酬額などを定めるために、売却活動を行う前に売主と不動産会社との間で結ぶ契約の事です。
媒介契約には3つの種類があり、それぞれ不動産会社が負う義務や売主の制限が変わってきます。
| 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数業者との契約 | × | × | ○ |
| 他社への通知義務 | × | × | ○ ※明示型の場合 |
| 自己発見取引 | ○ | × | ○ |
| 契約の有効期限 | 3か月以内 | 3か月以内 | 指定なし |
| 指定流通機構への登録 | 7日以内に登録 | 5日以内に登録 | 任意 |
| 業務状況の報告義務 | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 | 任意 |
媒介契約の違いはさまざまですが、大きな違いの1つが契約を結べる不動産会社の数です。一般媒介契約は複数社と契約できますが、専任媒介契約と専属専任媒介契約は1社のみになります。
専任媒介契約
専任媒介契約に向いている人はどのような方でしょうか。
- 効率よく売却を進めたいが、複数の業者に依頼するほどではない人。
- 一定の期間内に売却を終えたいが、一つの業者に完全に依存することに抵抗がない人。
- 定期的な報告や進捗のチェックを受けたい人。
反対に、専任媒介契約に向いていない人はどのような方か？
- 複数の不動産会社に広く物件を宣伝してもらいたい人。
- 一つの不動産会社に完全に依存することに不安を感じる人。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約に向いている人は、どのような方でしょうか。
- 売却に完全にコミットし、一社のみに全てを託したい人。
- 不動産会社からの密なコミュニケーションや手厚いサポートを期待する人。
- 売却活動の進捗を細かく管理されたい人。
次に、専属専任媒介契約に向いていない人はどんな方か見てみましょう。
- 売却の選択肢を広げて複数の会社に依頼したい人。
- 柔軟性を持って売却活動を進めたい人。
一般媒介契約
最後に一般媒介契約を結ぶのに向いている人は以下のような方です。
- 複数の不動産業者を通じて市場への露出を最大限に広げたい人。
- どの業者からも縛られずに、自由に売却活動を行いたい人。
- 自身でも積極的に買い手を探すことに興味がある人。
一方、一般媒介契約に向いていない人は、以下のような方です。
- 一貫したサポートや定期的な進捗報告を望む人。
- 売却活動において、一つの業者と深く連携して取り組みたい人。
自分の状態や売却に対する期待に合った契約方法を選択することが重要です。
売却成功者はどの媒介契約を結んでる？
では、売却活動を行った方はいずれを選択しているのでしょうか。イエウールの利用者1500人に売却時にどの契約方法を選んでいるのかアンケートを行ったところ、半数以上が1社の不動産会社のみと契約をしていました。
2019年11月15日～12月22日実施
契約期間は専任媒介・専属専任媒介で3ヶ月。特に不正がない限り結んだ契約は期限まで解除することができませんが、契約期間をすぎれば解約して、他の不動産会社と契約することは可能です。
1社のみとの契約は不動会社は力を入れやすく、売主は何社ともやり取りをしなくて良いので楽です。もし、契約内容に悩んだら、とりあえずは専任媒介か専属専任媒介を選んでおくのも手です。
【STEP6】マンションの売り出し価格を決める
不動産会社と媒介契約を結んだら、いよいよマンションの売却活動が開始されます。売却活動は不動産会社主導で行われますが、売主も対応する必要があります。
まずは、マンションの売り出し価格を決めます。
売り出し価格とは、はじめて不動産市場に売りに出される価格のことを言います。
広告掲載などにより購入希望者が目にする価格になります。
売り出し価格は、査定額や売主の希望額を基に不動産会社と相談の上、適正価格からかけ離れない程度に決めることが重要です。
マンションの売り出し価格を決めたタイミングで、チラシやインターネット広告などでマンションの販売活動が正式にはじまります。
適正価格は、過去の売却価格を参考にすることができます。売却価格の相場を見積もりたい方は以下のシミュレーターを参考にしてみてください。
適切な価格設定をするためには比較が大事
適切な価格設定をするためには、物件の価格を正確に見積もることが重要です。
そのためには、複数の不動産会社から査定を受けて比較することが大切です。まず、物件の価格は市場の状況や物件自体の条件によって大きく変動します。
一つの査定だけに頼ると、適切な価格設定が難しくなる可能性があります。異なる不動産会社からの査定を比較することで、市場の相場や物件の強み・弱みをより正確に把握することができます。
複数の査定を依頼するために複数の不動産会社を自分で検索し、探すのは、時間と労力を費やします。
その時におすすめなのが「不動産一括査定サービスの利用」です。不動産一括査定サービスでは、複数の不動産会社から一度に査定を受けることができ、手軽に価格を比較することができます。これにより、最も有利な条件での売却が実現しやすくなります。
不動産一括査定サービス「イエウール」は無料で最大6社へ査定依頼を出すことができます。
【STEP7】売却活動を開始する
広告などを見て興味を持った購入希望者が現れたら、売主は内覧を受け入れましょう。
内覧の事前準備として、部屋の清掃、部屋の臭い対策、不要な荷物の処分は重点的に行いましょう。
特に重要なのは部屋の掃除です。内覧者が気になる水回りやキッチン、収納スペースは念入りに清掃しておきます。
内覧で購入希望者の購買意欲が高まったら、条件交渉を行うことが一般的です。条件交渉では、価格値下げ交渉のほかにも引き渡す時期や引き渡す設備に関する条件も交渉材料になります。
内覧は基本的に所有者も同行する
内覧対応はマンションの売却活動において非常に重要なステップです。
実際に物件を見てもらうことで、買い手は物件の雰囲気や状態を確認でき、購入意欲が高まります。
内覧の際は、物件を清潔に保ち、整理整頓することで、買い手に良い印象を与えることができます。
また、物件の特徴や周辺環境についての説明を準備し、購入希望者から質問があった際は、質問に答えられるようにしておきましょう。
購入希望者の都合に合わせて柔軟に内覧日程を調整できるように、時間に余裕が持てるタイミングでの売却が好ましいです。
掃除は有料のサービスを利用せずに自分でできる範囲で
マンションを売却する際の掃除については、有料の専門清掃サービスを利用しなくても、自分でできる範囲で十分です。
基本的な清掃はきちんと行いましょう。具体的には、床、窓、キッチン、バスルームなどの部分はチェックされ散る可能性が非常に高いです。特に水回りは清潔感が重要です。
また、家具や物を整理整頓し、部屋を広く見せるようにします。
余計なものを片付け、シンプルにすることで、買い手にとって魅力的な空間を演出できます。
最後に、煙草やペットの臭いなど、買い手に不快感を与える可能性のある臭いを取り除くことも大切です。
契約内容によって進捗報告の頻度が異なる
不動産会社との契約内容によって、売却活動の進捗報告の頻度が異なります。
先述したように、一般的には、以下のような契約形態があります。
- 専任媒介契約:1社の不動産会社にのみ売却を依頼する契約形態で、定期的な進捗報告が義務付けられています。
通常、1週間から2週間ごとに報告があります。 - 一般媒介契約:複数の不動産会社に売却を依頼する契約形態で、進捗報告の義務はありません。
自分から定期的に状況を確認する必要があります。
契約内容によって報告の頻度が異なるため、進捗状況が気になる場合は、不動産会社に直接問い合わせることをおすすめします。
不明点や不安な点を解消するためにも、積極的にコミュニケーションを取ることが大切です。
【STEP8】買主と売買契約を結ぶ
条件交渉を経て正式に買主が決まったら、マンションの売買契約を結びます。
売主・買主・不動産会社の担当者が集まり、契約書の読み合わせや重要事項の説明を受けて、契約書に署名&捺印をすれば正式に売買契約は完了します。
売買契約を結ぶ際には、契約書の隅々まで目を通すようにしましょう。一度契約書に署名・捺印をしてしまうと、後から内容を変更することは難しく、違約金を支払う必要がある場合もあります。
契約後に思っていた内容と違ったということがないように、売買契約の締結は丁寧に行いましょう。
契約書の内容理解不足
マンション売却の初めてのユーザーが直面する一般的な問題の一つは、売買契約書の内容を理解しにくいことです。
契約書には法律用語や専門的な条項が多く含まれているため、内容を十分に理解しないまま署名してしまうと、後々トラブルになる可能性があります。
この問題を避けるためには、契約書の内容について不動産会社の担当者や法律の専門家、例えば弁護士に確認を取り、疑問点をすべてクリアにしておくことが重要です。
特に、契約解除条件や違約金については詳細に確認する必要があります。
手付金の取り扱い
手付金の金額やその取り扱いについても初めてのユーザーが混乱しやすい点です。
手付金は契約の保証として支払われるもので、その金額や支払い時期、返金条件についての理解が不十分だと、トラブルになることがあります。
手付金の金額、支払い時期、返金条件について事前に明確に確認し、契約書にも詳細に記載してもらうようにしましょう。
特に、手付金が返金されない場合の条件をしっかり理解しておくことが重要です。
【STEP9】決済してマンションを引き渡す
売買契約を結んだら、決済をしてマンションを引き渡します。
決済と引渡しは売買契約を結んでから約1ヶ月以内の同じ日に行われることが一般的です。決済では、売主・買主・不動産会社・金融機関の担当者が一同に介して行われることが一般的です。
決済の段階で住宅ローンが残っている場合は、融資先の金融機関との間で同時に住宅ローンの一括返済を行います。
また、同じタイミングで売却時に必要な「抵当権抹消登記」を行います。登記は司法書士に依頼して行うことが一般的です。
決済を終えたら、売却するマンションの内部や設備が契約内容と異ならないか確認したうえで、鍵や書類とあわせてマンションの引渡しを行います。
住宅ローンの融資実行は引渡日当日に
マンションの引き渡し当日には、買主が利用する住宅ローンの融資実行が必要になることがあります。
これは、買主がローンを利用して物件を購入する場合、引き渡しと同時に融資金が売主に支払われるためです。
まず、引き渡し当日に備えて、買主は事前に銀行と融資実行の手続きを調整しておく必要があります。銀行は、契約書や必要書類の確認を経て、融資金の準備を行います。
融資実行と同時に決済が行われるため、通常、銀行や不動産会社の事務所などで決済手続きが行われます。売主、買主、銀行の担当者、そして不動産会社の担当者が一堂に会することが多いです。
引き渡し当日、銀行は買主の口座から売主の口座に融資金を振り込みます。
この手続きが完了した後、物件の所有権が正式に買主に移転します。登記の手続きも同時に行われることが一般的です。
不動産会社に支払う仲介手数料も引渡日当日に
一般的に、不動産会社に支払う仲介手数料は、「売買契約成立時」または「決済・引渡し時」になることが一般的です。
ほとんどが、決済と引き渡しは通常同じ日に行われ、売買契約が完了する最終的なステップとなります。
媒介契約を結ぶ際に、仲介手数料の支払いタイミングや金額について契約書に明記されています。
契約内容をよく確認し、不明点は担当者に質問するようにしましょう。
【STEP10】確定申告を行う
決済&引渡しが終わると売却に一段落が付きますが、完全に終了したわけではありません。売却の翌年の2月16日～3月15日の1ヶ月間で確定申告を行う必要があります。
マンションを売却して利益がでた場合は、譲渡所得税が発生するので、確定申告を経て納税することになります。マンション売却で損失が出たときにも、翌年にその損失を繰り越せる特例を使える場合があり、確定申告をしないとその特例が使えません。
確定申告の手続はオンラインでも可能
確定申告では、まず必要書類を用意した上で、記入して手続きを行います。手続きはオンラインでも行う事ができます。
詳しくは、国税局ホームページのサイトをご覧ください。
確定申告に必要な手続きを終えたら、実際に納税または還付を受けて確定申告が完了します。
オンライン申告のメリットと、初めてのユーザーが迷いやすいポイント、そしてその対策について説明します。
まず、オンライン申告のメリットとして、以下が考えられます。
- インターネット環境があれば、自宅からでも手続きが可能なため、手軽さと利便性高い。
- 申告期間中は24時間いつでも手続きができるため、忙しい人にも便利です。
- オンライン申告システムには入力補助機能があり、ミスを減らすことができます。
- 書類を電子的に保存できるため、紙の書類管理が不要になります。
以上で、マンション売却は完了になります。初めてのマンション売却を成功させるためには、全体の流れを把握して適切な準備をしていくことがポイントとなります。ひとつひとつ進めていきましょう。
記事内でも何度もお伝えしましたが、マンション売却で失敗しないためには不動産会社選びが大切です。
良い不動産会社と出会うためには、一括査定で不動産会社を絞り込むのがおすすめです。イエウールなら厳選された優良不動産企業の中から最大6社の一括査定ができます。完全無料で、手続きはおよそ60秒でできますので、ぜひ利用してみてください。
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