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【マンション売却「6つ」の秘訣】費用を抑え、高額売却するためのコツは?

【更新日】

こんにちは。イエウールコラム編集部です。

マンション売却では「売ったらいくら儲かるの?」「売却には費用がいくらかかるの?」と不安になる方多いのではないでしょうか?

特に老後の資金作りとして売却を検討している人は、売却したことで手元にお金がいくら増えるのか気になるポイントでしょう。

😥こんな悩みの人にピッタリ😥
  • マンション売却でいくら利益を出せるのか知りたい方
  • マンション売却にかかる費用について知りたい方
  • いつまでにマンション売却するのがお得か知りたい方

この記事では、マンション売却を検討している方がよく気にされるポイントである

  • 高く売却するコツ
  • 売却にかかる費用を抑えるコツ
  • マンション売却の流れ

について詳しく解説していきます。


先読み!この記事の要点
  • マンションを高額売却するなら2020年までがよい
  • マンションを売却する際は不動産会社がサポートする
  • 不動産を高く売ってくれる不動産会社は、不動産一括査定で見つける

「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1. 【いつ売却すべき?】中古マンション市場の動向

マンション売却を検討している人は皆さん「高く売りたい!」という希望を持っています。

そこでまずは、中古マンション売却市場の動向を確認し、高くマンション売却できる時期がいつなのかを見ていきましょう。

  1. どうせ売るなら高く売りたいよ!

マンションの価格水準は、2010年以降は右肩上がりで、築年数に関わらずマンションの資産価値が高まっています。
しかし、実はその動きにも徐々に陰りが出始めています。下記のグラフをご覧ください。

一般財団法人 日本不動産研究所 2018/9/27プレスリリースより

マンションの価格水準は、2010年以降は右肩上がりでしたが、2020年の東京オリンピック前後がピークと予測されています。

こちらは日本不動産研究所による新築マンションの価格予測ですが、東京23区内の新築マンションでさえ、2019年以降はマンション価格の下落が予測されています。

このような事実から分かる通り、まさに今マンションを売却すれば、長期的に見ても一番高値で売れる可能性が高いということになります。

いつかはマンションを売ろう・・・と考えている方は、「まだ先でいいや」と先伸ばしにするのは危険です。
そんな方は今しかないマンションの売り時を逃してしまうかもしれませんので、迷っているなら今売却をした方がお得です。

  1. 2020年頃までなら高く売れやすいってことだね!

まだ売却する気がない方でも少なくとも、今が一番マンションが高く売れやすい時期なので 今のうちに自身のマンションの売却価格だけでも調べておくとよいでしょう。

  1. たしかに自分のマンションが、いくらの価値があるのかは気になるなぁ!
  2. 今だと特に高額の価値がつく可能性が高いので、調べて損はないじゃろう!

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2. 【高く売りたい!】高額でマンションを売却する方法

まずはマンション売却の流れを簡単に説明します。

2.1. マンション売却の流れは3ステップ

マンション売却の際やる事は、不動産会社選び、契約手続などいろいろありますが
シンプルにまとめると以下の3つのステップに分かれます。

  1. ステップが3つだけなら、簡単そうだね!
  2. 本当はもっとやることがあるんじゃが、まずはこの3つのステップを覚えておくとよいじゃろう!詳しく3章で説明しよう。

さらに、マンション売却を検討した際は不動産会社があなたのマンションを買いたい!という購入希望者を探し、売却完了までサポートします。

基本的には売却完了まで不動産会社があなたをサポートするので一人で悩む必要はありません。そのことをまず頭に入れておいてください。

  1. 一人で悩む必要はないんだ!これなら僕でもマンション売却できそう!

2.2 高額でマンション売却をするコツ

マンション売却を検討する方なら、「高く、マンションを売却したい!」と思うでしょう。
そんな方に向けて、絶対に抑えておきたいたった1つのコツをご紹介します。

  1. たった1つのコツ⁉知りたい!!

それはそれは複数の不動産会社に査定依頼することです。


順を追って説明していきましょう。

まずマンションを売却しようと思ったら、不動産会社にマンションの売却価格を査定してもらうのですが、そこで出してもらった査定額が実際の売却価格に大きく影響します。

つまり、査定の時点で安く査定を受けると数百万円も損をすることになります。
逆に高い査定を受けることができれば、相場以上の価格で売却することができるのです。

  1. つまり、高く売る為には良い査定を受けないといけないんだね!

そして、良い査定を受けるために一番大切なことが 査定を受けるために複数の不動産会社に査定依頼をする事なのです。

なぜなら不動産会社によって「強み」や「得意とするエリア」が異なるので査定結果に差が出ます

つまり各社の査定結果を比較することで、より高い査定額の提案を選ぶことができるので高く売却しやすくなります。

  1. 高い買い物をする時に他の商品と比較するように、不動産会社も比較して選ぶべきなんだね!
  2. 査定価格は数百万円の差が出るので、絶対に比較検討すべきだよ
  3. でも複数の不動産会社に査定依頼するってめんどくさそう・・・

2.3 一括査定サービスは絶対に使うべき

そんな時にオススメしたいのが不動産一括査定サービスです。

不動産一括査定サービスとは、インターネットから不動産会社に無料で査定依頼できるサービスです。

一括査定サービスを使えば、スキマ時間にたった1回マンションの情報を入力するだけで、複数の不動産会社に査定を依頼できます。

加えて、紹介される不動産会社は一括査定サービスが選び抜いた一流の会社ですので、自分で探してくるよりも信頼できる会社を選べます。

まさに不動産一括査定サービスは、「無料」「高品質」「カンタン」の三拍子そろったサービスなので、使わないと損です。

不動産一括査定サービスを選ぶなら、業界最大手のイエウール

一括査定サービスは実はいくつかの会社が運営しており、多くの人が使っているサービスなのですが、なかでもおすすめなのが、業界最大手のイエウールイエウールです。

イエウールは、提携している不動産会社が1700社と業界No1です。販売ネットワークに優れる大手不動産会社と、地域密着の小規模な不動産会社の両方に査定依頼を出すことができます。

  1. すごい!1,700社も登録してるんだ!


イエウールでは、不動産会社に直接足を運んで面談し厳重な審査を行っており、クレームが多い会社は提携解除されます。紹介する不動産会社は一流の会社ばかりです。

「すぐにマンションの査定結果を知りたい!」という方は利用者数が1,000万人超の不動産一括査定サービスの イエウールイエウール を使って査定結果を調べてみましょう。

  1. よし!無料だし、すぐにマンションの査定をしてもらおう!

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3. 【売却の流れは?】マンション売却の流れを徹底解説

この章ではマンション売却の流れを丁寧に説明していきます。
前章でマンション売却の流れは3ステップと説明しましたが、よりステップを細かくするとこのようになります。


それでは一つずつ見ていきましょう。

1-1)事前準備

事前準備ではまず売却の理由を改めて確認し、優先すべきことを決めます。希望する価格やタイミングはあると思いますが、希望通りに売却が進まないこともあります。想定した期間内に希望した金額で売れない場合は、価格とタイミングのどちらを優先するのか、いくらくらいまでなら価格交渉に応じるかなどを、大まかでよいので考えておきましょう。

まずはネットで情報収集

マンションの売却価格を把握するための参考情報はインターネットで見ることができます。

成約価格の相場を調べる際のオススメのサイトは、公益財団法人東日本流通機構の特設サイト Reins Market Informationです。

Reins Market Informationを使えば、自身のマンションと同じエリアでのマンション売買成約単価を確認することができます。

売却額の相場を調べておくと、適切な売却額を設定するのに役立つので事前に調べておきましょう。

具体的な活用方法を知りたい方はこちらの記事を参考にしてみてください。

ローンの残高確認

所有物件をローンで支払っている場合は、ローンの残債についても確認しておく必要があります。また、近隣の同じような物件の売り出し状況を見てみると相場がわかるので、調べておくべきです。ローンの残債額や相場を考慮しながら、希望する売却金額を出してみましょう。

1-2)不動産会社に査定依頼

準備ができたら不動産会社に依頼し、売却予定物件の査定をしてもらいます。査定は一社ではなく複数の業者に依頼するのが基本です。

前述した通り、査定依頼が1社だけだと数百万円単位で損をしてしまうだけでなくマンションが売れ残ってしまうリスクも高まります。

  1. 査定は複数の不動産会社に出すのは必須だね!

一括査定サービスイエウールを利用すれば、簡単に複数の不動産会社に接触することができるので便利です。ちなみに会社によっては、内見をしなくても、物件情報をメールでやりとりするだけで、簡単査定を行ってくれる場合もあります。


ただ、査定額というのはあくまで目安であり、「その金額で売れる」と約束されるものではないことを頭に入れておきましょう。

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1.3)価格と期限の最低ラインを決めよう

「いつまでに」「いくらで売れればいいのか」という目標を決めます。

マンションの売却価格や売却時期は、希望通りにならないこともあります。そして、もしマンションがなかなか売れなかったら、焦って値段を下げ過ぎたり、売るチャンスを逃してしまい、後悔してしまいます。

最悪の事態を想定しておけば、最悪の事態にはなりません。「最低限いつまでに/いくらで売れれば良いか」を決めておくことが、満足いく売却の秘訣なのです。

値引きや心理を踏まえて価格を設定しよう

売り出し価格は値下げ交渉があることを見込み、最初少し高めの設定をしておくことをおすすめします。

人は、桁数や価格帯が変わると、感じる値下げ幅も大きくなります。この心理を考えて上手に値段を設定しましょう。
例えばこのような価格設定をしてもよいでしょう。

  • 990万円まで値下げすることを見越して、あえて1,100万円で売り出す
  • 2,990万円まで値下げすることを見越して、あえて3,200万円で売り出す

査定額をもとに、住宅ローンの返済や買い替えができるか考えよう

「まだ住宅ローンが残っているから……」という人でも、ローン完済の目途が立っているならマンションの売却は可能です。

ローンの返済にはマンションを売ったときの代金が使えるので、準備の段階で売却可能価格を見積もっておくようにしましょう。その上で住宅ローンの完済に届かない場合には、別途費用を工面する必要があります。

なぜ住宅ローンが残るとマンションを売却できないのかと言うと、ローン借り入れの際にマンションにつけられた抵当権が残ってしまうからです。

抵当権とは、ローンを組んだ人が完済できなかった時に金融機関が土地や建物を担保とする権利を言います。つまり売り手がローンを残したままマンションを売却してしまい、なおかつローンを完済できないとなると、買い手はせっかく手に入れた家を担保として失ってしまう可能性があるのです。

売り手は抵当権を解消する目途が立たない限りはマンションの売却に進めませんので、しっかり住宅ローンを完済する目途を立てておきましょう。

売却に最適なタイミングは、売れやすさよりも税金で決めよう!

売却物件はどの時期に市場に出すのがベストなのでしょうか?売却で損をしないための時期を解説します。

季節と売れ具合の関係は無視してよい

つまり、売るタイミングを数か月ずらしたところで、メリットはほとんどありません。

物件の間取りや立地によってターゲットは変わります。お金に余裕があるなら、ターゲットに応じて売却タイミングを変えるのも良さげです。たとえば転勤者なら人事異動の多い春や秋、子供の進学のあるファミリーなら春など、ターゲットに合わせて告知時期を検討した方が多少売れやすくはなるでしょう。

しかし、一般的に売却の多い春や秋に、必ず物件が高く売れるとは限りませんし、マンションの売却までには査定の依頼や不動産会社の販売活動、場合によってはリフォームなど、様々なことに時間をとられます。よって、差し引きして考えると、どの季節に売却しても目だって得することはありません。

むしろ、税制上の特例の条件や価値減少を考えよう

家の売却には課税がつきものですが、売却時期に気を付けるだけで大幅な控除が期待できます。

購入したときよりも高い価格で売却できたときにかかる「譲渡所得税」の控除として、マイホーム特例があります。売却益に対して3000万円の控除が認められる制度で、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却することで適用されます。

両親から譲り受けたマンションを売却したい人は、譲渡所得を減らすために相続税の特例を利用するといいでしょう。相続開始から3年10ヶ月までに売却した場合に、相続税の一部をマンションの取得費用として加算し、譲渡所得を減らせる特例です。

また、物件の市場価値を考えることで売却価格のアップにもつながります。一般的に物件の資産価値は築20~25年でゼロになると言われているので、なるべく早い時期の売却を心がけるようにしましょう。

1.4)サポートしてもらう不動産会社を選ぼう

いくつかの不動産会社に査定してもらったら、その中から売却を委託する業者を決めます。業者選びは売却の成否を決めると言っても過言ではないので、慎重に検討することが大切です。


選ぶ際は、担当者が誠実であるか、類似物件の売却実績などを確認し、そのエリアの中古マンション販売に強い業者を選ぶことがポイントになります。


また合わせて、以下の点についても確認し、比較検討してみましょう。

ポイント1:「買取」と「仲介」の違い

不動産を売却する場合、「買取」と「仲介」の2つの方法があります。
「買取」とは、個人のお客さんに売るのではなく、不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。

金額に納得さえできれば、すぐに契約できるため早期に売却を完了することができます。
仲介の場合に負わなければならない「瑕疵担保責任」も、買取の場合は必要ありません。

用語の解説: 瑕疵担保責任
  • 物件に欠陥や何かしら問題があり、取引の過程で通常の注意をはらっても気づかれないまま取引が成立した場合に、売主が負う責任のこと

また、買取の場合は広告などで告知する必要がないため、周囲の人に売ろうとしていることを知られずに売却できるというメリットもあります。

一方「仲介」は、不動産会社を介して買い手を見つけてもらい、売却する方法です。
売却できるまで期間が長くかかることがあったり、不動産会社に仲介手数料を支払わなければならなかったりしますが、買取よりも高い金額で売れることが多いです。

ポイント2:仲介における3種類の契約形態

仲介でマンションを売却する場合は、不動産会社に委託するのが一般的ですが、不動産会社との契約の仕方にも3つの種類があります。 それぞれにメリット・デメリットがありますので、特徴を押さえたうえで、どの形で契約するのが良いのか、よく考えて決めましょう。

不動産売却に関する契約の種類は3種類あります。

・一般媒介…売主が複数の業者に重複して依頼することが可能。幅広く情報が公開できるが、それぞれの業者の中で優先順位を下げられるリスクもあるので注意しましょう。

・専任媒介…一社に絞ってしか契約できないが、売主自らが取引相手を探すことは可能。告知の幅は狭まるが、業者の積極的な販売活動が期待しやすい。

・専属専任媒介…一社に絞ってしか契約できず、自ら取引相手を探すこともできない。積極的に活動してくれることが期待できる一方、他社に取られる心配がないので後回しにされることもあります。

売却を任せる
不動産会社数
不動産会社の義務 契約期間 おすすめ度
売却活動の報告 レインズへの登録
一般媒介契約 複数会社 なし なし
(登録は可能)
無期限
(通常3か月)
★★★
専属専任媒介契約 1社のみ 1週間に1回以上 媒介契約締結日
から5日以内
3か月
専任媒介契約 2週間に1回以上 媒介契約締結日から
7日以内

この3つの契約で迷ったときは「一般媒介契約」をお勧めします。 複数の不動産会社に仲介を依頼できるので、不動産会社間での競争が高まります。他の媒介契約に比べると制限が少なく、契約の有効期限も特に設けられていません。また、自分で見つけてきた相手方と不動産会社を通すことなく契約が結べます。

不動産会社と契約する際は、身分証や印鑑の他に、登記識別情報やローンの残高証明などの書類が必要になりますので、準備しておきましょう。

ポイント3:仲介手数料について

仲介手数料は、売買契約が成立して初めて発生するものです。金額については、法律で上限が決められていますので、不当に高額な料金を請求されていないか注意しましょう。支払いの条件についても、契約時にきちんと協議しておきましょう。


☆成功のポイント

  • 売却の条件で譲れないポイントをはっきりさせておきましょう!
  • 売却予定マンションと類似の物件の価格を調べ、相場感をつかんでおきましょう!
  • 一括査定を利用して、手間をかけずに良い不動産会社と出会いましょう!

2-1)買い手を集める

販売開始前に行うべき準備

マンションを販売するためには、住所や最寄駅、間取りなどの物件の基本情報をはじめ、周辺環境などの付加価値を記載した資料を作成したり、不動産サイトなどに内観の写真を掲載したりする必要があります。少しでも魅力的にアピールするために、準備を行いましょう。

物件のクリーニング

内観写真をより美しく撮影するため、まずは部屋の掃除やクリーニングを行いましょう。特にエントランスや水回りは重要なポイントです。
空き家にしてから販売できる場合は、内覧時の印象も考えて、部屋全体の掃除をハウスクリーニング業者に依頼することもおすすめです。

写真撮影・資料の作成

部屋がきれいな状態になったら、写真を撮影して、販売のための資料を作成します。撮影や文面の作成は業者が行ってくれることが多いですが、任せきりにするのではなく、写真や文面を自分たちでもチェックして、購入希望者にとって魅力的かどうかを確認しましょう。

広告活動

広告活動の中には様々な手法があります。

  • 紙媒体・・・新聞チラシ、ダイレクトメール、郵便受けへのポスティング
  • インターネット・・・ホームページへの掲載、ポータルサイトへの掲載、特設サイト
  • 現地・・・オープンルーム、看板、のぼり

より多くの手法を使った方が買主を見つけやすいのは確かですが1社ですべてを網羅するのは時間的にも金銭的にも難しいです。

だからこそ前述した通り、複数の不動産会社と一般媒介契約をし並行して広告活動を行いましょう。

内覧時の対応

内覧は販売活動において最も重要な場です。チャンスを逃してしまわないためにも、できる限りお客さんの希望する日時で対応するようにしましょう。

内覧当日の対応は、基本的に不動産会社にお任せます。居住しながら販売に出している場合でも、内覧の人が来られるときは、席を外しておくほうがよいでしょう。また、質問への対応は迅速に行いましょう。

下の表で内覧時のコツをご紹介します。

内覧のコツと目的
目的 コツ
内覧してもらう 相手の予定に合わせる
突然の変更があっても対応する
いい部屋と思ってもらう 全部の部屋の照明をつけておく
窓際に物をおかず、部屋を明るくする
掃除してホコリや汚れをなくす
悪いにおいがしないよう、消臭剤を使う
(芳香剤が弱いもの。コンビニのものでOK)
不信感を持たせない 営業トークは不動産会社に任せる
質問攻めにしない
急かさない
買い手の不安を解消する 買い手が気になる点は答えられるように整理しておく
(周辺環境や家自体への質問)

売り出しから1ヶ月経っても内覧希望者がいない場合は、価格設定に問題がある可能性が高いです。市場や相場の様子も見ながら見直しを図ってみましょう。

2-2)価格交渉

案外、値下げ要望を断っても成約することはよくあります。足元を狙ってくる買主はやはりいるので、安易に値下げ要望にのらないことが大切です。 また、自分の物件のアピールポイントを整理しておくと、値下げ要望がきても悩まず断ることができるので、おすすめです。

周辺の利便施設・駅へのアクセスなど、住んでいれば物件のまわりのことは分かっていると思います。 あえてそれを「強み」と捉えなおして、「スーパーまでは〇分で行ける」などと整理しておいて下さい。

ちなみに、「今の価格では買主を見つけることができない」と不動産会社に提案されて場合も安易に値下げをするべきではありません。

本当にやるべきことをすべて行ったかを確認しましょう。下の表に値下げ前のチェック項目をまとめたので活用してください。

値下げ前のチェック項目
項目 チェック内容 済チェック
広告活動 大手不動産会社のHPに物件情報が掲載されているか?
近隣の賃貸マンションへポスティングチラシを実施したか?
近隣の不動産仲介会社へ物件の告知をしたか?
物件広告は十分に魅力を伝えているか?
売却物件の状態 買い手の意欲が下がるような状態で内覧を受けていないか?
部屋のクリーニングは十分か?
営業マンとのコミュニケーション 現在の価格で売却に至らなかった原因を聞けているか?
周辺の事例を再調査し、最新の市場情報を教えてもらっているか?
競合している物件を調査し、比較情報を聞けているか?

☆成功のポイント

  • 売出価格は、自分の希望を不動産会社に伝えたうえで、よく相談して決めましょう!
  • 買い手に魅力的に見えるよう、室内を整理したり、晴れの日に写真を撮ったりして、魅せ方を工夫しましょう!

3-1)引き渡しまで気を抜かない

まずマンションの引き渡しまでやることを簡単に表にまとめました。

決済・引き渡しでやること
目的 やること
購入申込書手続き 購入申込書を買主に書いてもらう
売買代金を受け取る 手付金を除いた売買代金を口座に入金してもらう
ローン残債を返却する 住宅ローンが残っていたら、銀行に返済する
登記を変更する
  • 抵当権の抹消手続き
  • 所有権移転登記

「購入申込書」を確認しよう

「買いたい」という人が現れたら、まず「購入申込書」を受け取ります。
購入申込書は契約書ではなく、あくまで意思表示をする書類なので、キャンセルされることもあるということを念頭に置いておきましょう。


条件の折り合いがつき、相手の意思も変わらなければ売買契約書を結びます。買い手がローンを組む場合は、売買契約後ローンの審査に入ります。無事に通れば売却可能ですので、金融機関での手続きに必要な日数を見ながら、決済と引き渡しのスケジュールを立てましょう。

「購入申込書」の確認ポイント

購入申込書を受け取ったときは、主に以下の3点を確認しましょう。ちなみに、購入申込書を複数受け取った場合、選択権は売主にあります。

購入希望金額

購入希望金額が売出価格のままの金額、もしくは事前に交渉ができていた金額なら問題ありませんが、そうではない値引きした金額が書かれていた場合は、その条件をのむかを検討しなくてはなりません。条件が合わない場合、断ることもできますが、販売期間が延びることは覚悟しましょう。

手付金の金額

手付金の金額は、販売価格の5%程度受け取るのが基本です。あまり低い金額にしてしまうと、契約後にキャンセルされるリスクが高くなるので注意しましょう。


売買契約締結の希望時期

契約希望時期は、申込者が本当にこの物件を買いたいと思っているかを見極めるポイントのひとつと言えます。ここが2~3週間後とやや先の日付になっている場合、購入意思が薄かったり、今は本気でもその間に薄れてしまったりする危険性がありますので注意が必要です。

「売買契約書」の確認事項

不動産の売買契約書には、宅地建物取引業法によって、記載するべき事項が決められています。以下が主なポイントになりますので、確認しておきましょう。

テーマ 記載すべき事項
売買の相手 1) 契約の当事者の特定
売る不動産 2) 売買の目的物の表示
3) 売買の対象面積と売買代金の決定方法
4) 境界の明示
5) 設備備品等
売却代金・手付金 6) 代金の支払い方法
7) 手付金手付解除
権利・手続き関係 8) 所有権の移転引き渡し登記
9) 抵当権などの抹消
10) 公租公課などの精算
11) 危険負担
12) 契約違反による解除
13) 反社会的勢力排除条項
14) ローン特約
15) 瑕疵担保責任

「決済・引き渡し」の当日の流れ

契約が済み、金融機関との段取りがすべてついたら、決済となります。
決済時には、所有権移転登記が必要になりますので、事前に司法書士に依頼して、書類を作成してもらいましょう。

所有権移転登記の準備ができたら、買主から今回の売買で受け取る代金を計算して、受領します。販売価格から手付金を引いた金額だけでなく、固定資産税、マンションの管理費・修繕積立金などの精算が必要になりますので注意しましょう。

3-2)「確定申告」の注意点

無事に売却が済んだら業者に仲介手数料を支払い、販売のための活動は終了となります。ただし、不動産を売却した場合、翌年の確定申告をして税金の精算をしなくてはならないので覚えておきましょう。

売却によって益が出た場合は必ず申告して譲渡所得税を納めなければなりません。
また損失がある場合も、確定申告することでメリットが得られるケースがあるので、申告したほうがよいでしょう。

確定申告について詳しく知りたい方はこちらん記事を読んでみましょう。

確定申告をする際には、不動産を売却したときだけでなく、購入したときの売買契約書が必要になります。
また、仲介手数料や印紙税などの領収書もそろえて提出しますので、なくさないように保管しておきましょう。

振込で代金を受け取った場合は、すぐに着金確認を行い、確認が取れたら引き渡しとなります。部屋の鍵をすべてそろえて、相手にお渡ししましょう。


☆成功のポイント

  • 契約条件はしっかりと確認しましょう!
  • 手続きには準備が必要で、慣れないこともたくさんあります。やるべきことをリスト化して手際よく進めましょう!
  • 譲渡所得税などの節税の基本はおさえておきましょう
  • あと少しで売却は終わり!もうひと頑張りして、確定申告まで手際よく終わらせましょう

4. 【失敗したくない!】マンション売却を失敗しないための3つのコツ

ここまででマンション売却の流れを説明してきました。次はマンション売却で失敗しないために知っておきたい3つのポイントご紹介します。

ポイント1:訪問査定で正確に査定額を把握

不動産価格の査定方法には訪問査定机上査定の2種類があります。

訪問査定では、不動産会社の担当者が直接あなたの物件に訪問し査定を行います。
訪問査定をしてもらうとデータだけでは分からない物件のオススメポイントをプロの視点で見つけることができるので、正確に査定結果を知ることができます。

机上査定では、住所や間取りなど査定依頼の際に入力する最低限の情報から査定をします。基本的にはメールのみでやり取りができるというメリットがある反面、訪問査定に比べると、情報が限られている分実際の査定結果がずれてしまうこともあります。

ちなみに、もし訪問査定をしてもらい納得の査定結果がでなければ、その会社と契約しなくても大丈夫なので、迷ったら正確に査定をしてもらえる訪問査定をオススメします。

ポイント2:優良な不動産会社と担当者を見分ける

不動産売却を失敗しないために、売却のサポートをしてくれる不動産会社の選定は非常に重要です。
優良な不動産会社を見つける事ができれば、売却の成功確率がグッと高まります。
そこで次に優良不動産会社の見分け方について解説していきます。

優良な不動産会社を見分ける

優良な不動産会社を見分ける際、次のような点を確認すると良いです。

  • 物件の近隣事例を豊富に提供して、査定価格の根拠を示してくれるか?
  • 自社のHPを持っているか?そこに掲載されている売却物件数は十分か?
  • 最も高い価格で買う人だ、という根拠を提示せず「この物件を買いたいお客さんがいます」というセリフを繰り返しいっていないか?
  • 根拠なく、1社だけ査定額が明らかに高くないか?

スキルのある担当者を見分ける

会社選びと同様に、担当者選びも売却結果に大きな影響を与えます。

担当者選びのポイントはしっかりコミュニケーションが取れて、自分と相性が合う人であることはもちろん、不動産売買のスキルや提案のレベルが高い事が重要です。

担当者を見極めるためには直接以下のような質問をぶつけてみると、担当者の力量がはかれるでしょう。

  • 購入されるターゲットは、どのような人ですか?
  • 広告活動は、どの程度行いますか?
  • どういったときに単価を下げますか?

ポイント3:価格を下げるならタイミングが重要

もし前述したような取り組みをすべて行ってもマンションが売れない場合、値下げをせざる負えません。値下げするタイミングで売却結果が大きく変わってくるのです。

値下げの基本は、買い手が多い時期に値下げすることです。

例えば1月、2月は一年で最も買い手が多い時期なので値下げを検討しているならこの月に値下げをすべきです。 一方で12月は客足が落ち込むので、その月に値下げをしても効果は薄く、価格の新鮮味を薄れてしまいます。

このように値下げのタイミングの違いで効果も変わってくるので、不動産会社と相談しながら値下げのタイミングを慎重に決めましょう。

5.【費用はいくら?】仲介手数料や税金

マンションの売却の費用と税金は一見難しそうですが、まずはこちらを理解すれば大丈夫です。本当に大切な部分だけご説明します。
マンション売却で支払うお金は大きく「税金以外の費用」「税金」に分けられます。
そのうち、必ず払うことになる費用は2つ、税金も2つです。まずはこの4つを覚えてください。

  1. いろいろある!なんか難しそう!
  2. かんたんです。まずは2つの費用と、2つの税金だけ知りましょう!
費目 何の費用か 必須 金額の目安
税金以外の費用 1)仲介手数料 不動産会社への報酬 売却額の3%
+6万円
2)司法書士への
報酬
登記を司法書士に依頼した報酬+調査費+登録免許税 3万円前後
3)リフォームなどの費用 マンションをクリーニングした場合の費用 数万円~
家具などの撤去費用 10万円~
リフォーム費用など 10万円~
税金 4)印紙税 売買契約書に貼る印紙代 3万円前後
5)登録免許税 抵当権抹消にかかる税金 2)に含まれる 数千円
6)譲渡所得税
・住民税
譲渡所得にかかる税金 譲渡所得の14~20%(※)

では、まずは費用から見ていきましょう。税金以外に支払うお金についてご説明します。

5.1. マンション売却の「費用」を知ろう

1) 仲介手数料

不動産会社に、売買契約が成立した報酬として支払う手数料の上限は法律で決められています。

売買価格 仲介手数料の上限
200万円以上300万円未満 5%+消費税
300万円以上400万円未満 4%+2万円+消費税
400万円以上 3%+6万円+消費税

例えば、3,000万円で物件が売れた場合は、3,000万×3% + 60,000円 = 96万円(+消費税)となります。

仲介手数料を支払うタイミングは売買契約が成立したあとですが、一般的には、売買契約が成立したときに50%、引き渡しが完了したときに残りの50%を支払うのが一般的です。

但し、金額については覚えておいたほうが良い点があります。それは通常の仲介業務で発生する電話や広告費用も、手数料に含まれるという点です。また、逆に言えば、あなたから依頼すれば、通常では行わないような広告活動を不動産会社にお願いしても良いことも、覚えておきましょう。

  1. 仲介料は法律で上限が定められているんだね!
  2. だから不動産会社から上限を超える費用を請求されても基本的には断ってもいいんじゃよ!
  3. それだと余計な費用を抑えられるね!!

2) 司法書士への依頼費用

司法書士への依頼費用は3万円前後が多いですが、報酬は事務所によって変わります。登記を変更するための費用です。登記というのは、法務局に登録されている「この不動産は〇〇さんが持っています」「ローンが設定されています」という権利のことです。

マンションを売却すると、不動産の所有者が変わるわけですから権利を書き換えます。具体的には所有権の移転登記、住宅ローンの抵当権抹消、住所変更登記などと、古い登記簿の調査もあります。司法書士の方は、登記を変更するための調査や、変更手続きを代行してくれます。

登記の変更は自分でやることも可能ですが、とても大変です。何度か法務局に行ったり、書類の取り寄せが必要になりますので、ここは司法書士の方にお任せするのが良いでしょう。

3) リフォーム・クリーニング費用

築年数が古めのマンションを売るときに気になるのが、「リフォームって必要なの?」「クリーニングはどうなの?」ということでしょう。結論から言えば、「リフォームはやらなくて良いけれど、クリーニングや不用品の処分はしたほうが良い」と言えます。

まずリフォームですが、もしリフォームをしても、買い手の好みじゃない雰囲気になることもありますし、リフォーム価格分売却額を上げられないかもしれません。買い手の方が、好みにリフォームすることを求めているかもしれません。

したがって、リフォームには当たりはずれが大きいので、まずはリフォームはやらない前提のほうが良いでしょう。

  1. そうか、まずはリフォームは考えなくてもいいんだ!
  2. それより家を整理整頓したり、クリーニングしたほうがよいぞ!


一方、ハウスクリーニングや粗大ごみの処分は、積極的に検討すべきでしょう。マンションを売りに出したら必ず内覧があるでしょうし、写真をとることもあるでしょう。そのときに家が汚れている・散らかっているのはマイナスです。金額的にはリフォームよりは安く済むので、気になる汚れ・粗大ごみがあったらご検討されると良いでしょう。

5.2. マンション売却にかかる「税金」

では、次にマンション売却で売主の場合に払う税金について解説します。

4) 印紙税

  1. 印紙税を払わないとどうなるの?
  2. 罰金として、税金が3倍になります・・・

不動産の売買契約書の作成には、国が税金をかけています。「売買を成立させるために契約書作るけど、それは国が法律を整備しているおかげなので、税金を払ってね」というわけです。税金の金額は、1~3万円とみておけば良いでしょう。

なお、印紙税は、支払い方法が少し変わっています。法律で決められた金額の印紙(切手とそっくりです)を買って、印紙を契約書に貼って割印を押し、再利用できなくするというものです。また、もし印紙税を払っていないことが分かったら、印紙税が3倍になるなどのペナルティがあるので注意して下さい。

5) 登録免許税

登録免許税は、登記の書き換えのときに国に支払う手数料です。司法書士に登記を依頼する場合は、報酬の中に税金が含まれているので、自分で役所に払いに行く必要はありません。

  1. 司法書士に登記を依頼するなら、覚えなくて大丈夫です!

なお、マンションが売却されるとき、このような登記の変更が行われます。売買契約書で決めておくことが多いのですが、混乱することもあるので、念のためご説明しておきますね。

費目 内容 誰が負担する?
所有権移転登記 マンションの所有者の登録を変更 買主
住所変更登記 引越し後に登記する場合、権利の登記変更の前に、そもそもの住所を変更登録する 売主
抵当権抹消登記 売主のローンが完済されたら、マンションに設定された抵当権も抹消する 売主

6) 譲渡所得税と住民税

マンション売却で買ったときの値段より高く売れた場合、所得税と住民税を払うことになります。
譲渡所得税・住民税はなかなか複雑て、理解するにはコツがいります。それは「税金対象となる金額」と「税率」に分けて理解する、ということです。

ではまず、税金の対象となる金額の計算方法を見ていきましょう。

:譲渡所得税・住民税の計算方法
  • 税金の対象となる金額(課税譲渡所得額)
    = 譲渡価額 -(取得費+譲渡費用)- 特別控除額
  • 税金額
    = 課税譲渡所得額 × 税率

かんたんな考え方は、売ったお金から、買ったときのお金をひいた「もうけ」から、特別控除を差し引いた金額が税金の対象となります。
また、税率は、保有期間が長いと安く(短いと高く)なります。

項目 あらまし
譲渡価額 土地や建物を売った収入の金額です。
売却代金のほか、固定資産税などの精算金も含まれます。
取得費 土地建物の購入に払った金額です。
購入手数料も含みますが、逆に建物の減価償却費は差し引かれます
譲渡費用 仲介手数料・測量費・立ち退き料など、土地建物を売るために直接支払った費用です。
特別控除額 自分の住んでいる家・土地の売却なら3,000万円が控除されるなど、節税が可能です
税率 所得税率、復興特別所得税率、住民税率の合計です。
保有期間が5年超、10年超となると税率が低くなります。

なお、もし売却で損すると税額はゼロになりますが、それでも譲渡所得税・住民税の確定申告はしたほうが良いと覚えておいてください。

  1. 売却で損しても、確定申告はしたほうがお得なんだって!


売却で損しても、損失を翌年以降のに繰り越して、控除を受けられる制度がありますが、もし確定申告を怠った場合、この特別控除を受けることができなくなるります。

細かい話ではありますが、無事に売れた後も気を抜かず、各所から送られてくる郵送物はきちんと保管し目を通すようにしてください。


  • まず覚える費用は「仲介手数料」「司法書士への報酬」
  • 「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得税・住民税」がかかります

6. 【こんな場合はどうなる?】ケース別マンション売却の方法

この章ではよくあるケース別の売却参考情報をお伝えします。

6.1. 相続したマンションを売却する場合

相続した後に管理にも手間がかかるため、放置という選択肢もありますが、非常にもったいない話です。 相続税は納税の期限が10か月以内と決められているため、マンション売却を急いで決断しなければならない人もいることでしょう。

もっと詳しく知りたい方は、こちらもお読みください
相続税の仕組みと流れとともに解説

6.2. 離婚をきっかけにマンションを売却する場合

離婚によって別居する場合、財産分与をどうするかという問題でトラブルがつきものです。

よって売却する手前でどちらがマンションを所有するかを円滑に決める事が重要です。

もっと詳しく知りたい方は、こちらもお読みください
離婚で持ち家を財産分与する方法とは。手続きや売却のポイント

6.3. ローンが払えない場合

売却したいがローンが払えるか心配という方もいらっしゃると思います。そんな時は任意売却という方法を知っておくと良いでしょう。

もっと詳しく知りたい方は、こちらもお読みください
任意売却とは最終手段|仕組みを理解して残債を少なくする

6.4. 売却するマンションが古い場合

マンションを売却したいけど、古いから売れるのか心配という方は多いのではないでしょうか?

しかし年数が経っているからほとんど価値がないと考えるのはまだ早いです。築40年以上のマンションでも高く売却することも可能なのです。

もっと詳しく知りたい方は、こちらもお読みください
中古マンション築40年は売れるのか?売る時に気をつけること

7. まとめ

初めてのマンション売却を成功させるためには、全体の流れを把握して適切な準備をしていくことがポイントとなります。必要に応じて専門家の協力を得ながら、ひとつひとつ進めていきましょう。
売却を効率よく、少しでも高く売るためには、不動産選びが大切。良い不動産会社と出会うためには、一括査定で不動産会社を絞り込むのがおすすめ。イエウールなら厳選された優良不動産企業の中から最大6社の一括査定ができます。しかも無料で手続きはおよそ60秒でできますので、ぜひ利用してみてください。


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