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【マンション売却完全ガイド】売却の流れから注意点まで知っておきたい情報まとめ

こんにちは。イエウールコラム編集部です。

マンション売却を考えている方は、いざ売却したいと思っても「何をしていいのか分からない」「何に注意しておけば売却で失敗しないのか」 という漠然とした不安があると思います。


そこでこの記事では、マンション売却の流れや、売却における注意点を網羅的にご紹介します。


先読み!この記事の要点
  • マンションを売却する際は不動産会社がサポートする
  • 不動産を高く売ってくれる不動産会社は、不動産一括査定で見つける

1. 【流れを知ろう!】マンション売却の流れ

まず、初めての方でも分かりやすいように、マンション売却の流れをざっくり説明していきます。



Step1:マンションを売り出す前は「不動産会社選び」

売り出す前のステップです。多そうに見えますが、一番重要なことは売却を仲介してくれる不動産会社を選びです。

1. 売却に関する情報を収集 マンションの相場や必要書類を準備します。
2. 査定 不動産会社に、マンションの相場感を試算してもらいます。
「3~6か月で売るならいくらで売れるか」という試算が一般的です。
3. 不動産会社と
媒介契約
どの会社にマンションの売却を任せるかを決めていただきます。

売り出す前で重要なのは「不動産会社選び」です。ここで失敗してしまうと、あとで「なかなかマンションが売れない…」「売却価格が安すぎる」ということになってしまいます。実績があり信頼できる不動産会社を選ぶためにも不動産一括査定サービスを利用して査定依頼するとよいでしょう。
また、査定の前に自分でマンションの相場を調査しておくと査定結果の信憑性を判断できるのでおススメです。(相場の調べ方を知りたい方はこちら


次に、売り出し中のステップについて説明します。


Step2:不動産会社と協力して、買い手集めと内覧対応

不動産会社を選び、売出し価格を決めたら、いよいよマンションを売りに出します。買い手を集めるためにチラシを作成したり、購入を検討している買主への内覧対応をしていきます。売却手続きが大詰めになると、売買契約にあたり価格や引渡し時期などの条件交渉まで行います。

  1. 不動産会社が売却のサポートはやってくれるんだね!
  2. だからこそ良い不動産会社を選びのが重要なんじゃ!
5. 売却活動 不動産会社にマンションの買い手を見つけてもらいます。
内覧対応や売買契約は売主のあなたでも対応することになります。条件が整えば売買契約を締結しましょう。

Step3:最後に、決済し、マンションを引渡す

マンションの売却契約を結んでからも、気は抜けません。無事に売買代金を決済し、マンションを引き渡して、確定申告まで終わらせると、いよいよ売却の完了です!

  1. 引渡して終わりじゃないの⁉
  2. 確定申告まで忘れずにね!

不動産の売却で利益がでた場合は、譲渡所得税が発生するので、確定申告を経て納税することになります。不動産売却で損失が出たときにも、翌年にその損失を繰り越せる特例を使える場合があり、確定申告をしないとその特例が使えません。
確定申告の手続きは、翌年の2月16日から3月15日までの間に行いましょう。

5. 決済/引渡し 買い手にマンションの代金を払ってもらったり、登記を変更し、いよいよ買主にマンションを引き渡します。
6. 確定申告 売却の翌年の2月16日から3月15日の間で、確定申告をします。

以上が、ざっくりとしたマンション売却の流れになります。




2. マンション売却10個の注意点

では、次にマンション売却の注意点を「売却前」「売却中」「売却後」に分けて説明していきます。


2.1売却前の注意点5つ

まずは売却前の注意点と対策を5つ紹介します。


注意点①:不動産会社に集客を任せきりにしない

不動産会社に買主の集客を任せきりにすると、あなたのマンションが売れ残ることは往々にしてあります。不動産会社は売れやすい物件の集客を優先的に行うので、もしあなたの物件に問い合わせがなければ、徐々にあなたの物件の集客に力を入れなくなります。


それを防ぐためには、不動産会社に集客を丸投げするのではなく、あくまでパートナーという認識であなた自身も売却活動に参加すべきです。定期的に不動産会社と連絡を取り今後の売り出し計画を立てましょう。
例えばマイソクと呼ばれるチラシやSUMMOなどの大手ポータルサイトに載っている情報を変えるだけでも効果はあります。

マイソクのイメージ

もし1か月経っても買い手からの問い合わせがない場合、集客方法に何かしら改善点がないか疑いを持ち不動産会社に相談しましょう。


注意点②:複数社から査定を受ける

マンションを売却するならまず不動産会社の査定を受けることになります。その際1社の査定しか受けていないと高値での売却が出来ません。

  1. 何で高値で売却できないの?

実は不動産会社によって、査定結果に差がつくことはよくあります。もし1社だけしか査定を受けておらず、その査定価格が相場より低かった場合どうでしょう?

上の例ですと、A社だけに査定依頼していたら2300万円以上で売れるないでしょう。しかし4社に査定したおかげで2700万円で売れる可能性が出てきました。このように1社だけにしか査定依頼しないと自分は損した認識がないまま数百万円も損をします。複数社に査定依頼しておけば、より高く売ってくれる不動産会社に仲介を依頼できます。


しかし、複数の不動産会社に査定依頼するのは手間だと思っている方も多いでしょう。そんな方には一括査定サービスのイエウールイエウールがオススメです。イエウールを使えば売却しようと思っているマンションの情報を入力するだけで適切な不動産会社を自動的にマッチングして、複数の不動産会社へ一度に査定依頼ができます。


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しかし、一つ大きな注意が必要です。査定額とは「この金額で売れる」と約束する価格ではありません。あくまで参考価格なので、不動産会社から高い額を提示された際は「査定額の根拠」を必ず聞きましょう。不動産会社によっては、媒介契約ほしさに根拠なく高い額を提示する可能性もあります。

  1. ちゃんと根拠まで教えてくれるの?

心配はいりません。法律で、不動産会社は、建物を売り出すときの価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないと定められています(宅地建物取引業法 第34条の2第2項)。不動産会社にちゃんと説明してもらうことには全く遠慮しなくてよいです。しっかり査定額の根拠を知れば高い査定額の信憑性も確認できるでしょう。


注意点③:時間の余裕を持つ

マンションは売り出してから売却完了まで6カ月程の期間がかかると言われています。しかし、実態としては広告を出して即売却できる人もいれば、成約までに1年以上かかってしまう人もいます。

相当の好条件でな限り、売却するには6カ月以上はかかると思っておきましょう。

タイミング やること 所要期間
売り出す前 査定 1日~数週間
不動産会社選び
売却プラン決定 1週間
売り出し中 売却活動 1~3ヶ月(売れるまで)
内覧対応
売り出し後 売買契約 1か月前後
引き渡し・決済

もし売却に充てる期間に余裕がないと、購入希望者を見つけることは難しく、たとえ見つかったとしても売主の交渉力が弱くなるので希望より低い価格で売ることになるでしょう。


例えば、3000万円で売却できるマンションで「2500万円だとすぐ購入します」という買主が現れた場合はどうでしょう?売却期間に余裕があれば価格交渉や提案を断り、新しい買主が現れるのを待つこともできます。しかし売却期間に余裕がないなら泣く泣くこの条件を受け入れることになります。


この失敗を避けるために、売却したい時期の6か月以上前から売却準備を始めるべきです。「売り急いでない」「売る予定はまだ先」と考えている方でも、なかなか売れずにあっという間に期限が来て困ってしまうので注意しましょう。


注意点④:相場が高い時期に売り出す

どんなに綺麗に保っているマンションでも築年数が経つと高くは売れません。

  1. 築年数が古いと相場はどれだけ下がるの?

まずは、築年数が経過することによる相場価格の推移について見てみましょう。下のグラフをご覧ください。

中古マンションの築年帯別平均㎡単価
REINS TOPIC より

価格の減少は最初が最も大きく、築10~20年頃までは緩やかに価格が減少していきき、その後下がり幅が大きくなります。一方、築30年以降の物件については価格がやや上振れをする傾向にあります。これは、価格が安い物件を購入してリフォームしたいというニーズを持った方々がいるためです。


しかし、基本的には10年以内のマンションが最も人気です。その理由の一つとして、築12年を超えると買い手が35年ローンを組めなくなるということも関係しています。マンションを高く売るためには、市場の相場だけを見るのではなく、築年数も考慮して売り時を考えることが必要です。


注意点⑤:売主が不利になる情報も不動産会社に伝える

不動産会社に査定してらう際、正確にマンションの状況を報告しないとトラブルにつながります。
例えば雨漏り、騒音など「実際に住んでみないと分からないこと」、事故歴など「他人から耳に入ったら忌避されること」は価格設定に非常に影響します。これらの情報を意図的に隠しておくと売主が「瑕疵担保責任」として裁判にも繋がりかねません。

用語の解説: 瑕疵担保責任
  • 物件に欠陥や何かしら問題があり、取引の過程で通常の注意をはらっても気づかれないまま取引が成立した場合に、売主が負う責任のこと

売却後に瑕疵が発覚すると、賠償金の支払いを求められる場合もあるので、査定時には不動産会社に正直にマンションの状況を伝えましょう。


2.2売却中の注意点4つ

続いて、売り出し中の注意点を紹介します。


注意点⑥:内覧前に部屋のメンテナンスをする

買主にとっては内覧で感じた部屋の印象が購入判断を大きく左右します。 その前提で、誰でも汚れていたり、散らかっている部屋を見て購入したいとは思わないですよね。見た目のキレイさや、メンテナンスが行き届いた備品などの第一印象は、内覧時の印象に大きく影響を与えることでしょう。よって内覧者を迎える準備として部屋の掃除は必ずしましょう。

特に念入りに掃除すべき場所は玄関、リビング、水回り、バルコニーです。

購入希望者にとっては、水回りに水垢があったり、キッチンが油で汚れていると、その物件の価値は一気に下がります。
一方で、マンションを売り出していると急に「明日内覧したい」という要望が来ることもあります。そんな場合も想定して、毎日少しずつ部屋をきれいにする習慣を付けておくとよいでしょう。

他にも部屋の明るさや臭いへの対策もするとよいです。以下2つの対策も参考にしてください。


  • 窓際に物をおかず、部屋を明るくする
  • 悪いにおいがしないよう、消臭剤を使う


注意点⑦:内覧対応で不信感を持たれない

内覧者が訪問した際の対応も非常に重要です。特に内覧者の不安を解消し、マンションやあなた自身に不信感を持たれないように振る舞いましょう。
例えば、内覧の案内は不動産会社任せだからと自分はテレビを見たいたり、他のことをしている売主がいますが、感じが悪く映り、物件そのものにも悪い印象を与えかねません。
購入者が知りたい周辺の環境や買い物の便などを積極的に説明するぐらいの方が、好印象を持たれていい成果につながるでしょう。


下の表にコツをまとめたので参考にしてください。

内覧のコツと目的
目的 コツ
不信感を持たせない 営業トークは不動産会社に任せる
質問攻めにしない
急かさない
買い手の不安を解消する 買い手が気になる点は答えられるように整理しておく
(周辺環境や家自体への質問)

注意点⑧:適正価格からかけ離れた「売り出し価格」にしない

マンションの売り出し価格が適正よりも高いと売れ残り、それより安いとその分損をします。 特に売主からすると、少しでも高く売りたいので適切価格よりも高く価格設定し、売れ残ってしまう場合があります。


例えば、適正価格が2,300万円であるにも関わらず、住宅ローン残債が3,000万円あれば、売り出し価格を3,000万円で設定することがあります。この場合700万円も相場より高いので、よほど買主のニーズにマッチしている物件でない限りこの価格で売却できないでしょう。

  1. 不動産会社の査定額を参考に価格設定すればいいんでしょ?
  2. 参考にはするが、鵜呑みにしてはダメじゃよ!

不動産会社に相談すれば相場感を教えてくれますが、その情報を鵜呑みにせず自分でも相場を調べることが大切です。幸いにも現在は自分と同じエリアのマンションが実際に成約した価格を無料で確認できる不動産取引価格情報検索などのサービスがあります。


これらの情報をもとに自分のマンションはいくらで売れそうか、値下げするならいくらまで下げるかを事前に決めておくと想定より安く売ってしまったという失敗は防げるでしょう。

参考:【私の家はいくら?】ネットで家の査定をするメリットと4つの厳選サイト大公開!


注意点➈:安易に売り出し価格を値下げしない

売却を焦るあまりすぐに値下げをしてしまい、損をしてしまうことがあります。特に、売り出して1~2か月経っても買主が見つからないと不動産会社から値下げの提案を受けるでしょう。不動産会社は売却につながらないと利益にならないので、売り出し価格を下げてでも売却したいと思っています。


しかしそんな時は安易に値下げせず、本当にやるべきことをすべて行ったかを確認することが先決です。案外、値下げ要望を断っても成約することはよくあります。下の表に値下げ前のチェック項目をまとめたので活用してください。

値下げ前のチェック項目
項目 チェック内容
広告活動 大手不動産会社のHPに物件情報が掲載されているか?
近隣の賃貸マンションへポスティングチラシを実施したか?
近隣の不動産仲介会社へ物件の告知をしたか?
物件広告は十分に魅力を伝えているか?
売却物件の状態 買い手の意欲が下がるような状態で内覧を受けていないか?
部屋のクリーニングは十分か?
営業マンとのコミュニケーション 現在の価格で売却に至らなかった原因を聞けているか?
周辺の事例を再調査し、最新の市場情報を教えてもらっているか?
競合している物件を調査し、比較情報を聞けているか?

2.3売却後の注意点

最後に、売却後の注意点を紹介します。

注意点⑩:節税対策をする

物件を売却すると譲渡所得税など税金の支払いが義務付けられています。しかしその費用を抑える制度があることをご存知ですか?この対策を知らないと無駄な費用を払わなければなりません。今回は2つの節税対策を紹介するので、参考にしましょう。


売却益が出た場合の節税対策

住んでいたマンションが買った価格よりも高く売れて売却益が出た場合には譲渡所得税などが掛かりますが、自宅であれば「3,000万円特別控除」を利用することが可能です。「3,000万円特別控除」とは、売却益(譲渡所得)から課税対象を3,000円万円まで控除できる制度のことです。また「3,000万円特別控除」を受ける場合は確定申告が必要です。


もっと詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

参考:【不動産売却】3000万円控除ってどういう制度?手続き方法は?


売却損が出た場合の節税対策

逆に住んでいたマンションが買った価格よりも安く売れて売却損が出た場合にも、所得税や住民税を抑えることができます。具体的には「損益通算」とよばれる措置によって取引が生じた年度のその他の利益などを合算し、譲渡損失を相殺することができます。

単年度の損益通算では譲渡損失がカバーしきれなかった場合は最長4年間(売買のあった年度を含む)の利益を合算することができ、この特例制度によってほとんどのケースで譲渡損失を相殺することができます。「損益通算」を受ける場合にも確定申告が必要です。


もっと詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

参考:不動産の売却損を軽減する方法について仕組みから解説


3. 【費用と税金】仲介手数料・譲渡所得税の目安は?

仲介手数料や譲渡所得税、印紙税や登録免許税など、マンション売却時に必要な費用は、一般的に家売却額の5~7%と言われています。売却費用の内訳は以下の通りです。

項目 費用の目安
仲介手数料 (売却額×3%)+ 6万円 + 消費税
印紙税 1,000円〜6万円 ※売却金額により異なる。
抵当権抹消費用 司法書士へ依頼するとして5,000~2万円程
ローンを一括返済するための費用 一括繰り上げ返済にかかる金融機関への手数料1~3万円
譲渡所得税・住民税・復興特別所得税 売却した年の1月1日での保有期間によって異なる
保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63%
保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315%
その他費用 ※費用項目より異なる。

マンションの売却には様々な費用がかかりますが、今回は特に重要な費用についてを中心にご紹介しております。更に詳しく知りたいという方は、このまま読み進めていただければと思います。

また、もし自分で全て把握するよりもプロである不動産会社の方に査定も含めお願いしたいという方は、下記のリンクをクリックしていただければと思います。


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仲介手数料とは

仲介手数料とは、不動産売却の仲介を不動産会社に依頼する場合に掛かる費用のことで、「宅地建物取引業法」によって定められています。計算式は以下の通りです。

  • (売却額×3%)+ 6万円 + 消費税

また、目安として代表的な売却価格に対する手数料も示しておきます。

売却価格 仲介手数料(税抜) 消費税8%
仲介手数料(税)
消費税10%
仲介手数料(税)
1,000万円の場合 36万円 38万8,800円 39万6,000円
3,000万円の場合 96万円 103万6,800円 105万6,000円
5,000万円の場合 156万円 168万4,800円 171万6,000円
1億円の場合 306万円 330万4,800円 336万6,000円

消費税については、2019年10月から増税となりますので、計算の際には注意が必要です。



印紙税とは

印紙税とは、不動産を売却する際に売主と買主との間で交わす不動産売買契約書に対し、その売買価格に応じた印紙を貼るために納める税金のことです。

平成26年4月1日から平成32年3月31日までの間に作成された不動産売買契約書に貼り付ける印紙は軽減税率の適用を受けることができます。

軽減税率を受けた際の印紙税は以下のようになっています。


記載された契約金額 税額
10万円を超え 50万円以下 200円
50万円を超え 100万円以下 500円
100万円を超え 500万円以下 1千円
500万円を超え 1,000万円以下 5千円
1,000万円を超え 5,000万円以下 1万円
5,000万円を超え 1億円以下 3万円

例えば、売買契約書に記載の売買価格が3,000万円であれば、貼り付ける印紙は1万円です。

印紙を貼る必要があるのに貼っていなかった場合、3倍の額の過怠税が課され、また印紙を貼った後は所定の方法で消印する必要がありますが、消印されていない場合は印紙の額と同額の税金を納める必要があります。



もっと詳しく費用について知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

参考:【不動産売却にかかる費用一覧】手数料や税金など10の費用を解説!

参考:不動産購入にかかってくる諸費用はいくらか。費用の種類を把握


4. 【リアルな声が聴きたい】マンション売却経験者からのアドバイス

子供が生まれるのをきっかけにマンションの買い替えに成功(30歳女性)

エリア 東京都台東区 物件種別 分譲マンション
間取り 2LDK/56平米(16.9畳) 築年数 3年

Q1:マンション売却を検討したきっかけは何ですか?

結婚を機に2年前に6000万円で購入。その後子供が生まれ、当初は子供は一人でいいと思っていたが何人かほしいと思いなおしました。
土地は気に入っているが、部屋数が足りずいずれ引っ越さないといけないので、今の不動産状況を鑑みて今売ったほうがいいと判断しました。

Q2:売却するときに工夫したことは何ですか?

不動産一括査定サービスを使ったことです。
できるだけ信頼できる不動産会社に相談したいと思ったので一括査定をして不動産会社を選びました。
結果的に購入した時よりも高い査定額も出て良かったです。

Q3:仲介を依頼する不動産会社はどんな基準で決めましたか?

「担当者が信頼できる」と「タワーマンションの売却実績がある」という軸で選びました。
でも最後は担当者を信頼できるかが一番重要だと思います。
同じマンションの別室を売ってる担当者をつけてくれる不動産会社はとても信頼できました。

Q4:売却中に困ったことはありましたか?

すぐに内覧の予約が入らず不安になりました。
不動産会社さんに相談すると「一般の人がすぐ買えるような値段ではない(1億近い)のですぐ売れない」とのこと。
早く不動産を手放したいなら販売価格は相場より下げたほうがいいなと思いました。

Q5:これからマンション売却する方にアドバイスはありますか?

不動産会社選びで失敗しないでほしいですね。私は相性が合う不動産会社(担当者)に出会えたので希望していた額で売却することができました。
友人の話を聞く限り、専門知識が乏しい担当者にあたるとスムーズに売却できないみたいです。

なので私は不動産一括査定サービスを使って、複数の不動産会社を比較することをおすすめします!

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5. マンション売却よくある質問

この章ではマンション売却に関してよくある質問について回答していきます。


5.1. マンションが売れやすいタイミングはありますか?

売るタイミングを数か月ずらしたところで、メリットはほとんどありません。

なぜなら、一般的に売却の多い春や秋に、必ず物件が高く売れるとは限りませんし、マンションの売却までには査定の依頼や不動産会社の販売活動、場合によってはリフォームなど、様々なことに時間をとられます。よって、差し引きして考えると、どの季節に売却しても目だって得することはありません。

むしろ、売却時期が早ければ早いほど市場価値高いと言えます。一般的に物件の資産価値は築20~25年でゼロになると言われているので、なるべく早い時期の売却を心がけるようにしましょう。

もっと詳しく知りたい方は、こちらもお読みください
2019年までの推移は? 今後の価格はどうなるか?

5.2. マンション査定前にリフォームやクリーニングはやるべき?

査定前にリフォームをすべきではありません。
なぜなら、例えば300万円かけてリフォームしてから査定を受けたとしても300万円以上高く査定を受けれるか保証がないからです。
さらに近年はセルフリノベーションが流行っているので、事前にリフォームしてしまうことで買い手を見つけづらくなる可能性も出てきます。

ちなみにハウスクリーニングも基本的には不要です。もちろん基本的な掃除はやっておくべきですが、多少散らかっていたとしても査定額に影響はありません。

もっと詳しく知りたい方は、こちらもお読みください
マンション売却前のリフォームは不要!効果的に売却価格をあげるには?

5.3. マンションを売却するか賃貸に出すか迷っています

結論から言うと、賃貸よりも売却の方が儲かりやすいです

なぜなら、前述した通り今マンションは高額売却ができます。
一方で、賃貸は今後家賃収入が出にくくなると予想されています。

もっと詳しく知りたい方は、こちらもお読みください
分譲マンションを貸す初心者向けガイド。手順と節税のコツを伝授

5.4. 仲介と買取の違いはなに?

不動産を売却する場合、「買取」と「仲介」の2つの方法があります。
「買取」とは、個人のお客さんに売るのではなく、不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。

金額に納得さえできれば、すぐに契約できるため早期に売却を完了することができます。
仲介の場合に負わなければならない「瑕疵担保責任」も、買取の場合は必要ありません。

また、買取の場合は広告などで告知する必要がないため、周囲の人に売ろうとしていることを知られずに売却できるというメリットもあります。

一方「仲介」は、不動産会社を介して買い手を見つけてもらい、売却する方法です。
売却できるまで期間が長くかかることがあったり、不動産会社に仲介手数料を支払わなければならなかったりしますが、買取よりも高い金額で売れることが多いです。

もっと詳しく知りたい方は、こちらもお読みください
不動産買取と仲介の違いは?高く売るために必要な知識

5.5. マンション売却時に必要な書類はなんですか?

必要な書類は主に「売却を依頼する際に必要な書類」、「売主に関する書類」、「不動産に関する書類」の3種類です。

もっと詳しく知りたい方は、こちらもお読みください
チェックリストで確認。不動産売却に必要書類は揃っているか調べよう

5.6. 住み替えを検討する場合、売却と購入どちらを優先すべきですか?

基本的には売却を優先しましょう。
売却契約と購入契約を同じタイミングでできれば理想的ですが、現実にはなかなかうまくいきません。

その為、現住居のローンを払いつつ新居を購入予定ならば二重ローンとなってしまいます。こちらが問題ないとしても返済額の年収制限をオーバーしてしまった場合、審査が不可となり新居購入のための住宅ローンが組めないことがあるのです。

もっと詳しく知りたい方は、こちらもお読みください
分譲マンションからの住み替えを賢く成功させるコツについて

5.7. ローンが残っているマンションを売却できますか?

自己資金も無く、売却額でローンを返済できない場合には、買い替えローンを利用します。買い替えローンとは、ローンが残っている持ち家を売却した際に、売却金がローン残高よりも少なかった場合、不足分を新居のローンに上乗せして借りられるローンのことです。

もっと詳しく知りたい方は、こちらもお読みください
ローン残債がある場合のマンション売却のポイント

6.まとめ

初めてのマンション売却を成功させるためには、全体の流れを把握して適切な準備をしていくことがポイントとなります。必要に応じて専門家の協力を得ながら、ひとつひとつ進めていきましょう。
売却を効率よく、少しでも高く売るためには、不動産選びが大切。良い不動産会社と出会うためには、一括査定で不動産会社を絞り込むのがおすすめです。イエウールなら厳選された優良不動産企業の中から最大6社の一括査定ができます。しかも無料で手続きはおよそ60秒でできますので、ぜひ利用してみてください。

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