【マンション売却の流れ】5つのステップと売却時の注意点を解説

「家を売りたい」と考えている方へ
  • 1社のみの査定で売り出すと売却価格で損をしてしまうかも
  • 売り出す前に複数の不動産会社に査定してもらうことが大切
  • イエウールなら、実績のある不動産会社に出会える

マンションの売却を考えている方のなかには、いざ売却したいと思っても「何をしていいのか分からない」「何に注意しておけば売却で失敗しないのか」など漠然とした不安がある方もいらっしゃるのではないでしょうか?

この記事では、マンション売却の流れや、売り出す前にやるべきこと、売却における注意点を網羅的にご紹介します。この記事をしっかり読んでから売却に挑めば、大きな失敗をすることなくスムーズに売却を進められますよ。

あなたの不動産、
売ったら いくら?

あなたの不動産、
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不動産売却を考えているなら、まずはおうちの価格を調べてみませんか? 一括査定サービス「イエウール」なら完全無料で、複数の不動産会社に査定してもらえます。

マンション売却の流れと期間

まずはマンション売却の流れとどのくらいの期間がかかるのかを知っておきましょう。

マンション売却の全体的な流れ

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大きく分けて「売り出し前」「売り出し中」「売り出し後」の3段階に分けられます。特に重要なのが売り出し前の不動産会社選びです。

不動産会社選びで失敗してしまうと売却が長引いたり、相場よりも安くなってしまうなど損するため、売り出し前は情報収集も含めてじっくり検討するようにしましょう。

マンション売却にかかる期間

売却完了までの期間は一般的に3か月~半年ほどと言われています。

それぞれの項目でかかる期間の目安は以下の通りです。

タイミング やること 所要期間
売り出す前 査定 1日~数週間
不動産会社選び
売却プラン決定 1週間
売り出し中 売却活動 売れるまで
内覧対応
売り出し後 売買契約 1か月前後
引き渡し・決済

築年数や立地といった物件の条件や、不動産会社が販売活動にどのくらい力を入れてくれているかによって期間は変わるため一概には言えませんが、おおよその売却スケジュールを立てる際の参考にしてみてください。

【STEP1】情報収集・事前準備をする

「マンションを売りたい!」と思い立っても、いきなり不動産会社を訪ねるのではなくまずはマンションの相場や必要書類を準備しましょう。

査定・売却に必要な書類を用意する

マンションを売却する際、売り主は不動産会社から物件や権利に関する情報の開示を求められます。

事前に用意しておくべき書類については、不動産会社に直接聞くのが確実ですが、最低限必要なものは以下の8種類になります。

No 項目 目的
1
登記済権利証 登記名義人の変更
2
間取り図と測量図 物件情報の確認
3
固定資産税納税通知書 負担する固定資産税の計算
4
実印、印鑑証明 書類への捺印と実印の証明
5
身分証明書 売主本人の確認
6
建築確認済証、検査済証 建築基準を満たしてるかの確認
7
地積測量図、境界確認書 土地の大きさ等の確認
8
マンションの利用規約 マンション内のルールを確認

不動産売却で必要な書類と取得方法について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
【全18種】不動産売却で必要な書類と取得方法【チェックリスト付き】

自分でも相場を調べておく

不動産会社の出す査定額が適切かどうかを確かめるためにも、事前に相場を調べておくことが大切です。自分で売却相場を調べる方法はいくつかありますが、ここでは簡単に調べられる2つの方法をご紹介します。

土地総合情報システム

土地総合情報システム」は、国土交通省が不動産取引を実際に行った人を対象にしたアンケート結果をデータベース化したサイトです。下記の手順で見ていくと、過去の取引相場のデータベースを見ることができます。

  1. 「不動産取引価格情報検索」をクリック
  2. 「取引時期」を選択
  3. 「種類」で「中古マンション」を選択
  4. 「地域」を選択し、「この条件で検索」をクリック

そうすると、指定した条件で取引されたデータが下記のように一覧になって出てきます。
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使い勝手がよくておすすめですが、アンケートをもとに作成されているため、実際の取引価格をそのまま反映させたわけではないということを覚えておきましょう。

レインズ・マーケット・インフォメーション

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引用:Reins Market Information
こちらのサイトでは、売り出し価格ではなく、実際に売れた価格(成約価格)の相場を調べることができるため、あなたのマンションが実際に売れる価格に近い金額を調べることができます。

サイトを開くと、細かい条件設定のもとで、成約価格を調べられます。沿線、最寄り駅、駅からの距離のみならず、間取り、成約時期、用途地域までさまざまです。不動産ポータプルサイトに載っているような販売価格ではなく、実際に売れる価格を知りたいという方におすすめです。

不動産の売却相場の調べ方について、詳しく知りたい方はこちらもお読みください。
不動産売却に必須!?REINS(レインズ)の仕組みと登録方法

【STEP2】一括査定をする

情報の整理や書類の準備ができたら、不動産会社の査定を受けましょう。

その際1社の査定しか受けていないと高値での売却が出来ません。

  1. 何で高値で売却できないの?

実は不動産会社によって、査定結果に差がつくことはよくあります。

もし1社だけしか査定を受けておらず、その査定価格が相場より低かった場合どうでしょう?
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上の例ですと、A社だけに査定依頼していたら2300万円以上で売れないでしょう。しかし4社に査定したおかげで2700万円で売れる可能性が出てきました。このように1社だけにしか査定依頼しないと自分は損した認識がないまま数百万円も損をします。複数社に査定依頼しておけば、より高く売ってくれる不動産会社に仲介を依頼できます。

しかし、複数の不動産会社に査定依頼するのは手間だと思っている方も多いでしょう。そんな方には一括査定サービスのイエウールがおすすめです。イエウールを使えば売却しようと思っているマンションの情報を入力するだけで適切な不動産会社を自動的にマッチングして、複数の不動産会社へ一度に査定依頼ができます。

しかし、一つ大きな注意が必要です。査定額とは「この金額で売れる」と約束する価格ではありません。あくまで参考価格なので、不動産会社から高い額を提示された際は「査定額の根拠」を必ず聞きましょう。不動産会社によっては、媒介契約ほしさに根拠なく高い額を提示する可能性もあります。

  1. ちゃんと根拠まで教えてくれるの?

心配はいりません。法律で、不動産会社は、建物を売り出すときの価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないと定められています(宅地建物取引業法 第34条の2第2項)。不動産会社にちゃんと説明してもらうことには全く遠慮しなくてよいです。しっかり査定額の根拠を知れば高い査定額の信憑性も確認できるでしょう。

一括査定サイトを使えば簡単に査定依頼できる

  1. なるほど!でも…複数の不動産会社に査定依頼って大変そうだなぁ
  2. そんな時は不動産一括査定サービスを使おう!
不動産一括査定サービスとは、インターネットから不動産会社に無料で査定依頼できるサービスです。入力はたったの1分で、プロの不動産会社から査定額を教えてもらえるので、自分で調べるよりも早く正確に査定額が分かります。

不動産一括査定サイトのなかでもおすすのサービスは提携会社数業界No.1の「イエウール」です。

査定依頼は完全無料。さらに、査定を依頼する不動産会社は最大6社まで自分で選ぶことができ、選んだ企業以外からの連絡は一切ありません。

優良な不動産業者が揃っていので、「信頼できる不動産会社に査定してほしい!」という方には、特におすすめの一括査定サイトです。

不動産一括査定について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
【不動産一括査定の流れ】サイトの選び方・注意点を知って活用しよう

【STEP3】不動産会社と媒介契約を結ぶ

はじめにお伝えした通り、売り出す前で重要なのは「不動産会社選び」です。

ここで失敗してしまうと、あとで「なかなかマンションが売れない…」「売却価格が安すぎる」ということになってしまいます。

不動産会社を選ぶときには、「売却力があるか」「営業マンが信頼できるか」の2つの観点で見極めると良いでしょう。

「売却力」とはつまり、自分のマンションをしっかり売ってくれる力量があるかどうかです。


  • 査定額に対して明確な根拠があるか
  • 専門性と売却実績は十分か
  • 「囲い込み」をしないか

などがポイントとなってきます。囲い込みとは、不動産会社が両手仲介を狙うために物件の販売活動に制限をかけることを言います。

担当者が信頼できるかどうかは以下の点を見るようにしてください。


  • 仲介経験が長いか
  • 親身に疑問点について答えてくれるか
  • 資格を保有しているか

人と人なので相性はありますが、「この人になら安心して任せられそう」と思える担当者を選ぶようにしましょう。

媒介契約について、詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

【STEP4】不動産会社と協力して売却活動を行う

不動産会社を選び、売出し価格を決めたら、いよいよマンションを売りに出します。

買い手を集めるためにチラシを作成したり、購入を検討している買主への内覧対応などがこのステップで主に行うことです。

内覧前に部屋のメンテナンスをする

買主にとっては内覧で感じた部屋の印象が購入判断を大きく左右します。

その前提で、誰でも汚れていたり、散らかっている部屋を見て購入したいとは思わないですよね。見た目のキレイさや、メンテナンスが行き届いた備品などの第一印象は、内覧時の印象に大きく影響を与えることでしょう。よって内覧者を迎える準備として部屋の掃除は必ずしましょう。

特に念入りに掃除すべき場所は玄関、リビング、水回り、バルコニーです。購入希望者にとっては、水回りに水垢があったり、キッチンが油で汚れていると、その物件の価値は一気に下がります。

一方で、マンションを売り出していると急に「明日内覧したい」という要望が来ることもあります。そんな場合も想定して、毎日少しずつ部屋をきれいにする習慣を付けておくとよいでしょう。
他にも部屋の明るさや臭いへの対策もするとよいです。以下2つの対策も参考にしてください。

  • 窓際に物をおかず、部屋を明るくする悪いにおいがしないよう、消臭剤を使う

適正価格からかけ離れた「売り出し価格」にしない

マンションの売り出し価格が適正よりも高いと売れ残り、それより安いとその分損をします。
特に売主からすると、少しでも高く売りたいので適切価格よりも高く価格設定し、売れ残ってしまう場合があります。

例えば、適正価格が2,300万円であるにも関わらず、住宅ローン残債が3,000万円あれば、売り出し価格を3,000万円で設定することがあります。この場合700万円も相場より高いので、よほど買主のニーズにマッチしている物件でない限りこの価格で売却できないでしょう。

  1. 不動産会社の査定額を参考に価格設定すればいいんでしょ?
  2. 参考にはするが、鵜呑みにしてはダメじゃよ!
不動産会社に相談すれば相場感を教えてくれますが、その情報を鵜呑みにせず自分でも相場を調べることが大切です。幸いにも現在は自分と同じエリアのマンションが実際に成約した価格を無料で確認できる不動産取引価格情報検索などのサービスがあります。

これらの情報をもとに自分のマンションはいくらで売れそうか、値下げするならいくらまで下げるかを事前に決めておくと想定より安く売ってしまったという失敗は防げるでしょう。
参考:【私の家はいくら?】ネットで家の査定をするメリットと4つの厳選サイト大公開!

【STEP5】引渡し・確定申告

マンションの売却契約を結んでからも、気は抜けません。無事に売買代金を決済し、マンションを引き渡して、確定申告まで終わらせると、いよいよ売却の完了です!

  1. 引渡して終わりじゃないの⁉
  2. 確定申告まで忘れずにね!
不動産の売却で利益がでた場合は、譲渡所得税が発生するので、確定申告を経て納税することになります。不動産売却で損失が出たときにも、翌年にその損失を繰り越せる特例を使える場合があり、確定申告をしないとその特例が使えません。

確定申告の手続きは、翌年の2月16日から3月15日までの間に行いましょう。

マンション売却時にかかる税金について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。

マンション売却の注意点

マンションの失敗で失敗しないための注意点をいくつかご紹介します。

ローン残高を確認しておく

ローンが残っているマンションを売却するには、ローンを完済が必要です。なぜなら住宅ローンはそのマンションを担保にして融資してもらっているので、ローン完済していないと、未だにマンションが担保になっており、抵当権を抹消できない状態だからです。

この失敗を防ぐためにも、査定前にローン残高を確認しましょう。借入金融機関のウェブサイトや窓口で残高確認できます。

もし自己資金も無く、売却額でローンを返済できない場合には、買い替えローンを利用できます。買い替えローンとは、ローンが残っている持ち家を売却した際に、売却金がローン残高よりも少なかった場合、不足分を新居のローンに上乗せして借りられるローンのことです。

もっと詳しく知りたい方は、こちらもお読みください
ローン残債がある場合のマンション売却のポイント

安易に売り出し価格を値下げしない

売却を焦るあまりすぐに値下げをしてしまい、損をしてしまうことがあります。特に、売り出して1~2か月経っても買主が見つからないと不動産会社から値下げの提案を受けるでしょう。不動産会社は売却につながらないと利益にならないので、売り出し価格を下げてでも売却したいと思っています。

しかしそんな時は安易に値下げせず、本当にやるべきことをすべて行ったかを確認することが先決です。案外、値下げ要望を断っても成約することはよくあります。下の表に値下げ前のチェック項目をまとめたので活用してください。

値下げ前のチェック項目

項目 チェック内容
広告活動 大手不動産会社のHPに物件情報が掲載されているか?
近隣の賃貸マンションへポスティングチラシを実施したか?
近隣の不動産仲介会社へ物件の告知をしたか?
物件広告は十分に魅力を伝えているか?
売却物件の状態 買い手の意欲が下がるような状態で内覧を受けていないか?
部屋のクリーニングは十分か?
営業マンとのコミュニケーション 現在の価格で売却に至らなかった原因を聞けているか?
周辺の事例を再調査し、最新の市場情報を教えてもらっているか?
競合している物件を調査し、比較情報を聞けているか?

売却に適したタイミングを逃さないようにする

家族が増えて手狭になった、転勤が決まったなど、マンションの売却を考える理由は様々です。それぞれの事情がある中でも、出来れば高く売りたいという思いはおそらくみなさん共通なのではないでしょうか。

ただし、売却タイミングを逃してしまうと高く売ることが難しくなります。

築年数はなるべく浅い方が売れやすい

中古マンションの価格は築年数によって大きく左右されます。築年数が浅ければ浅いほど「劣化していない」「価値が高い」という印象を持たれやすく、買い手もつきやすい傾向にあります。

たとえば、築5年未満といった築浅の物件であれば新築とさほど変わらない価格で取引されることもあります。買い手からみると、設備の劣化や内装のダメージもなく、新築と変わらない物件が少しでも安く買える築浅の中古物件は魅力的というわけです。

築10年を超えると設備などの修繕が必要になってきます。売りに出す際には多少の修繕費がかかることも多く、マンションそのものも修繕工事を検討する時期になるため、築10~15年は一つの節目となるタイミングといえるでしょう。

マンションの売り時について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
【マンションの売り時はいつ?】築年数が重要!損せず売る3つの観点

一年の中では特に時期は関係ない

では、一年の中で売れやすい時期はあるのでしょうか? 結論からお伝えすると、売るタイミングを数か月ずらしたところでメリットはほとんどありません。

一般的に4月や秋ごろは就職、転勤といったライフスタイルの変化によって売却件数が増えると言われています。ですが、その時期に売り出したからといって必ず物件が高く売れるとは限りませんし、査定の依頼や不動産会社の販売活動、場合によってはリフォームなど、様々なことに時間をとられます。

よって、差し引きして考えると、どの季節に売却しても得することはありません。

むしろ、売却時期が早ければ早いほど市場価値高いと言えます。先ほどお伝えしたように、マンションの資産価値は築20~25年でゼロになると言われているので、なるべく早い時期の売却を心がけるようにしましょう。

マンション価格の推移について、より詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

【リアルな声が聴きたい】マンション売却の体験談

不動産売却の口コミサイト「おうちの語り部」に寄せられた体験談を見ていきましょう!

住み替えをきっかけにマンションの売却に成功

Q1:マンション売却を検討したきっかけは何ですか?

長女の大学進学による独立、長男の県外高校への進学、会社の諸事情による転職の可能性など諸々の事情により県外への転居を決意し、マンションの売却という考えに至りました。

残債と諸費用を手出し無く出来るかどうかが一番の心配でしたが、何とか希望通りに収まりました。

土地は気に入っているが、部屋数が足りずいずれ引っ越さないといけないので、今の不動産状況を鑑みて今売ったほうがいいと判断しました。

Q2:仲介を依頼する不動産会社はどんな基準で決めましたか?

複数社の一括査定をお願いした中で、査定と担当の方の対応が一番良く感じたため、お願いしました。

また、丁寧な説明で値引き交渉等を含めた、売却までのプロセスがとてもイメージしやすかったです。

中々売却が決まらない中でもこまめに報告を頂いたり、清掃をして頂いたりと気持ちよく対応頂きました。最終的に買主様への住宅ローンの提案が契約に結びついた事が大きいです。

Q3:売却中に困ったことはありましたか?

もう少し早く売却出来ると思っていましたが、思った以上に時間がかかりました。

そのため、転居先のマンション家賃と住宅ローンの二重払いの期間が長くなり、家計を圧迫する事になりました。

  1. 一括査定を利用して複数の不動産会社を比較できたことが成功につながったのかもね!

マンション売却よくある質問

最後に、マンション売却に関してよくある質問についてお答えします。

マンション査定前にリフォームやクリーニングはやるべき?

査定前にリフォームをすべきではありません。

なぜなら、例えば300万円かけてリフォームしてから査定を受けたとしても300万円以上高く査定を受けれるか保証がないからです。

さらに近年はセルフリノベーションが流行っているので、事前にリフォームしてしまうことで買い手を見つけづらくなる可能性も出てきます。

ちなみにハウスクリーニングも基本的には不要です。もちろん基本的な掃除はやっておくべきですが、多少散らかっていたとしても査定額に影響はありません。

もっと詳しく知りたい方は、こちらもお読みください
マンション売却前のリフォームは不要!効果的に売却価格をあげるには?

マンションを売却するか賃貸に出すか迷っています

結論から言うと、賃貸よりも売却の方が儲かりやすいです
なぜなら、前述した通り今マンションは高額売却ができます。

一方で、賃貸は今後家賃収入が出にくくなると予想されています。

もっと詳しく知りたい方は、こちらもお読みください
分譲マンションを貸す初心者向けガイド。手順と節税のコツを伝授

仲介と買取の違いはなに?

不動産を売却する場合、「買取」と「仲介」の2つの方法があります。

「買取」とは、個人のお客さんに売るのではなく、不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。
金額に納得さえできれば、すぐに契約できるため早期に売却を完了することができます。
仲介の場合に負わなければならない「瑕疵担保責任」も、買取の場合は必要ありません。
また、買取の場合は広告などで告知する必要がないため、周囲の人に売ろうとしていることを知られずに売却できるというメリットもあります。
一方「仲介」は、不動産会社を介して買い手を見つけてもらい、売却する方法です。
売却できるまで期間が長くかかることがあったり、不動産会社に仲介手数料を支払わなければならなかったりしますが、買取よりも高い金額で売れることが多いです。

もっと詳しく知りたい方は、こちらもお読みください
不動産買取と仲介の違いは?高く売るために必要な知識

住み替えを検討する場合、売却と購入どちらを優先すべきですか?

基本的には売却を優先しましょう。

売却契約と購入契約を同じタイミングでできれば理想的ですが、現実にはなかなかうまくいきません。
その為、現住居のローンを払いつつ新居を購入予定ならば二重ローンとなってしまいます。こちらが問題ないとしても返済額の年収制限をオーバーしてしまった場合、審査が不可となり新居購入のための住宅ローンが組めないことがあるのです。

もっと詳しく知りたい方は、こちらもお読みください
分譲マンションからの住み替えを賢く成功させるコツについて

まとめ

初めてのマンション売却を成功させるためには、全体の流れを把握して適切な準備をしていくことがポイントとなります。必要に応じて専門家の協力を得ながら、ひとつひとつ進めていきましょう。

記事内でも何度もお伝えしましたが、少しでも高く売るためには不動産選びが大切。良い不動産会社と出会うためには、一括査定で不動産会社を絞り込むのがおすすめです。イエウールなら厳選された優良不動産企業の中から最大6社の一括査定ができます。完全無料で、手続きはおよそ60秒でできますので、ぜひ利用してみてください。

初心者でもわかる!記事のおさらい

不動産の査定や売却に関してよくある質問をピックアップしました。

マンションを売るときの流れは?

マンション売却には6つのステップがあります。

  1. 売却に関する情報を収集
  2. 査定
  3. 不動産会社と媒介契約
  4. 売却活動
  5. 決済/引き渡し
  6. 確定申告

重要なのは、売り出す前に良い不動産会社と契約ができるかどうかです。詳しくは【流れを知ろう!】マンション売却の流れで解説しています。

マンションが売れやすいタイミングってあるの?

売るタイミングを数か月ずらしたところで、売れやすさが変わることはほとんどありません。売却時期が早ければ早いほど市場価値が高いため、思い立ったらすぐに行動することがおすすめです。

詳しくはマンション売却のよくある質問をご覧ください。

マンションを売るときに注意することがあれば知りたい!

売り出し前に気を付けることは5つです。

  1. 不動産会社に集客を任せきりにしない
  2. 複数社から査定を受ける
  3. 時間の余裕を持つ
  4. 築年数が高いうちに売る
  5. 売主が不利になる情報も不動産会社に伝える

詳しくはマンション売却10個の注意点をご覧ください。

マンションを売るときに費用はかかる?

不動産会社に支払う「仲介手数料」や、「所得税」「住民税」「印紙税」などの税金がかかります。一般的には売却額の5~7%の費用がかかる覚えておきましょう。

詳しい費用の内訳は【費用と税金】仲介手数料・譲渡所得税の目安は?
で解説しています。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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