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マンション買取の流れと相場の調べ方4選



マンションを売却する際、「仲介」だけでなく「買取」という選択肢を持っておくことで、落とし所が増えて早期売却を実現することができます。

また、買取の場合、相場情報が一般に出回っていないため、「いくらでマンションを買い取ってもらえるか?」を調べることが難しくなります。そのため、この記事ではマンションを買い取ってもらう場合の価格相場の調べ方や買取の場合のメリット・デメリットについてご紹介をしていきます。


先読み!この記事の結論
  • 買取の査定価格は相場の7割が目安!
  • 損をしないためにも必ず一括査定見積もりをしましょう!


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1. マンション買取と仲介売却との違い

1.1. 早期に現金化したい場合は買い取りがオススメ

不動産業者に中古マンションを買い取ってもらうことを「買取」と言います。一方で、不動産業者に仲介をお願いして、売却してもらうことを「仲介売却」と言います。どちらもマンションを売る手法であり、それぞれにおいてメリット・デメリットはありますが、基本的には早期に現金化したい場合は「買い取り」、時間がかかっても相場より高く売りたい場合は「仲介売却」と覚えておきましょう。

メリット デメリット
買取 売却期間が短く、資金計画を立てやすい。 売却価格が安くなりやすい。
仲介売却 相場に近い金額で売却できる。 売却までに時間がかかる。

買取の場合、どうしても価格が安く抑えられてしまいます。そのため、早期に資金が必要な場合を除いては買取と仲介売却を合わせて一括見積もりを行うことをオススメします。不動産会社によって強み・弱みが異なり、また、相見積もりをとることにより更に高く売ることができるようになります。

どうやって一括見積もりを行っていいかわからないという方は、 イエウールを利用してみましょう。

また、更に詳しくメリット・デメリットを知りたい方は、4章をご覧ください。

1.2. 買取相場は売却相場の7割が目安

一般的に、買取の相場は仲介売却の相場よりも低い価格になりやすいと言われています。それは、不動産会社が購入後リフォームやリノベーションを行うことを前提としているからです。

価格は物件や買い取ってもらう不動産会社によっても異なりますが、買い取り価格はおよそ売却相場の7割前後とおぼえておきましょう。

買取と仲介売却の違いについての説明は以上になりますが、更に詳しく知りたいという方は以下の記事を参考にしてください。

2. 中古マンション売却の流れ

2.1. 売却・買取に共通した準備

査定額相場の把握

売りたいマンションの周りの売買状況を把握しましょう。同じような間取りや条件の物件が、どれくらいの価格で売り出されているのかを知っておけば、査定額を提示されたときのよい判断材料になります。ポストに入っているようなマンション広告などは、その地域のものの場合が多いので参考にするのに最適です。売り出し価格は、査定額よりも高めに設定されていることを前提に考えましょう。

書類や実印の準備

情報提供は必ず必要になります。マンションを購入したときの書類や現在のマンションに関する書類など、言われてから用意するとなると時間がかかってしまいますよね。慌てないようするためにも、不動産に関する書類はあらかじめまとめて用意しておきましょう。

特に普段使う機会が少ない権利証や実印は、契約するに当たって必ず必要になるものなので、事前にしっかり確認してください。

多めにお金を用意しておく

仲介売却、買取ともにもちろんお金がかかります。入ってくるお金ばかりに気を取られていると大変です。仲介手数料や収入印紙代、司法書士代や引っ越し代など、いろいろな諸費用がかかってきます。急に準備できるものではないので、あらかじめ用意しておきましょう。また、予想外の出費も考えて、少し多めに確保しておいてください。

2.2. 仲介売却の場合

まずは、売却を考えている不動産の査定をしてもらいます。査定には、住所や物件情報などから行う簡易査定と、実際に売却を希望するマンションに訪れて行う訪問査定があります。

その後、査定価格を参考にしながら実際に売りに出す価格を決めていきましょう。価格決定後はついに売りに出されます。不動産業者が仲介に入り交渉が進み、必要であれは内覧会を実施して、実際の部屋の雰囲気を見てもらいましょう。

購入者が決定したら売買契約を行います。注意事項など確認しながら契約を結びましょう。ここで購入者から契約金を受けとることになります。

契約後一ヶ月前後には引き渡しを行うため、その日までに引っ越しを完了することが必要です。引き渡し日には、鍵など全てを渡し完了となります。

2.3. 買取の場合

売却と同じく、不動産業者に買取ってもらいたい不動産の査定をしてもらいます。業者からの買取価格の提示を受けますが、希望に近い価格でない場合は事情や要望を伝えるなどして交渉をしましょう。その後細かい条件を確認し、売買契約日を決めます。契約に関してわからないことがあれば、その場ですぐに確認することが必要です。

その後仲介売却と同様に引っ越しをして、引き渡しを行います。

  • 事前準備はしっかりと行う
  • 訪問査定でしっかり査定してもらう
  • 仲介売却では内覧が必要

3. 買取相場の調べ方4選

ここまで、マンションの仲介売却と買取の違いや共通点について見てきましたが、どちらの場合にとっても重要な相場の調べ方についてここからは見ていきたいと思います。

3.1. その①:データが揃っているのは土地総合情報システム

引用:土地総合情報システム

土地総合情報システムは、国土交通省が不動産取引を実際に行った人を対象にしたアンケート結果をデータベース化したサイトです。下記の手順で見ていくと過去の取引相場のデータベースを見ることができます。

  1. 「不動産取引価格情報検索」をクリック
  2. 「取引時期」を選択
  3. 「種類」で「中古マンション」を選択
  4. 「地域」を選択し
  5. 「この条件で検索」をクリック

そうすると、指定した条件で取引されたデータが下記のように一覧になって出てきます。

こちらのデータベースは使い勝手がよく、「土地」「建物」「中古マンション」「農地」など幅広い物件種別に対応しているためオススメです。

注意として、こちらはアンケートをもとに作成されているため、実際の取引価格をそのまま反映させたわけではないということを覚えておきましょう。

3.2. その②:天気で相場情報が確認できる!価格天気図

引用:東京カンテイ 価格天気図

こちらは、東京カンテイが毎月30日前後に公開している価格を天気のように表したレポートです。

直感的にわかりやすく、毎月見ていると価格の推移を捉えることができるのでオススメです。

3.3. その③:成約価格がわかる!レインズ

引用:Reins Market Information

こちらのサイトでは、売り出し価格ではなく、実際に売れた価格(成約価格)の相場を調べることができるため、あなたのマンションが実際に売れる価格に近い金額を調べることができます。

不動産の売却を任された個人や会社は、不動産を売るときに『レインズ』という業者間流通サイトに掲載することが義務づけられています。そして売買が成立すると、成約価格の報告・登録もしなければなりません。その報告義務に基づいて生成されたデータベースが上記の『Reins Market Information』です。

サイトを開くと、細かい条件設定のもとで、成約価格を調べられます。沿線、最寄り駅、駅からの距離のみならず、間取り、成約時期、用途地域までさまざまです。

少々、使い慣れていないとわかりづらい点もありますが、不動産情報サイトに載っているような販売価格ではなく実際に売れる価格を知りたいという方にオススメです。

3.4. その④:簡単に近隣の相場価格が知りたい場合はイエウールで事例を確認!

最後に、イエウールでもマンション売却の事例、価格相場、市場価格の推移についてご紹介しています。 以下は、主要エリアについて抜粋したデータになります。

エリア 平均売却額 平均築年数 取引件数
東京 3469万円 18年 10437件
大阪 2055万円 21年 3981件
愛知 1809万円 21年 1328件
埼玉 1969万円 23年 1717件
千葉 1660万円 24年 1660件
神奈川 2464万円 22年 4557件
福岡 1576万円 21年 1698件

イエウール公式サイト2017年第4四半期〜2018年第3四半期のデータより

お持ちのマンションの価格相場を簡単に把握したいという方は、こちらのページをまずはご確認いただくことをオススメします。また、この表に載っていないエリアの相場については、こちらをクリックしていただき、ページの真ん中にある日本地図から確認していただくことができます。

なお、マンションの売却価格は様々な要素から成り立っているため、単純に近隣のマンション相場がそのまま当てはまるわけではありません。そのため、本格的に売却を検討する段階になったら、必ず不動産会社に相談をして相場を確かめるようにしましょう。

この章のまとめ
  • 買取価格の相場は売却相場の7割前後
  • 目的に合った価格相場の調べ方を選択しよう
  • 実際に売れる価格を知りたい場合は不動産会社に相談しよう

4. 仲介売却と買取のメリットとデメリット比較

4.1. 不動産が売れるまでの期間

仲介売却の場合は、実際の購入者が決まるまでは契約が締結されないため、売り出しを始めてなかなか希望者が現れない場合などもあり期間が読めません。一般的には3ヶ月ほどで売却できることが多いですが、すぐに決まる場合もあれば、年単位でかかる場合もあるので注意が必要です。

その点買取の場合は不動産業者が直接買取ってくれるので、すぐに売買契約を結ぶことができます。現金化を急いでいる場合や、その後の資金繰りや引っ越しなどのスケジュールを早く組みたい人に向いています。

4.2. 売り出し中の対応

仲介売却の場合は、購入を検討中の人や物件探し中の人に向けて内覧会として自宅を開放する必要があります。実際に見てもらい、その物件の特徴や仕様を知ってもらうためにはかかせません。内覧時間を希望者の都合に合わせたり、対応したりと、時間と手間はかかりますが、多くの人に内覧してもらうことが、早期売却に繋がることになります。

一方買取りの場合は、不動産業者が見て確認すれば大丈夫。特別な要望がない限り内覧会などの公開は必要がありません。

4.3. 瑕疵担保責任の違い

瑕疵担保とは、引き渡し後に出た問題などに対して責任を持つことです。シロアリ被害や配管の不具合、漏水など、見えない欠陥についての責任があります。

買取の場合は不動産業者が所有者になるため、売り主の瑕疵担保責任は免除されますが、仲介売却では注意が必要です。多くは不動産契約書に瑕疵担保責任について記載されているので必ず目を通して確認しましょう。

4.4. 手数料の発生

買取の場合は不動産業者が直接買取るので手数料はかかりませんが、仲介売却は購入者と売り主の間に業者が入るため、仲介手数料が発生します。

仲介手数料は契約が成立すると発生するものなので、契約が成立しなければもちろん手数料はかかりません。また、下記の手数料表の額は上限額なので、必ずしもこの料金である必要はありません。

200万円以下の場合 売却価格×5%+消費税
200万円を越えて400万円までの場合  売却価格×4%+消費税
400万円を越える場合 売却価格×3%+6万円+消費税

4.5. 相場や実際の価格

仲介売却は相場価格での契約も可能ですが、買取の場合、不動産業者は実際の売り出し価格を相場近くにしたいため、買取価格は相場よりも低く提示します。

相場価格で買取ってしまうと、買取後のリノベーションやハウスクリーニングなどに料金が発生するため、業者自体の利益が出なくなってしまうのです。そのため一般的には、相場の60~70%の価格になることが多いと言われています。買取額が低くなってしまうので、仲介売却を選ぶ人が多いですが、売りに出す不動産に合わせて決めるのがよいでしょう。

  • 仲介売却は手数料がかかる
  • 買取は仲介売却より低い額になる
  • 仲介売却、買取ともにメリットデメリットがある

5. 複数社への査定依頼がポイント

5.1. 査定は一社だけで決めない

一社だけだと、その査定額が適正価格なのかどうか比較することができません。最低三社には査定をお願いして査定額を比べましょう。依頼する際は、どの業者にも同じ説明をして詳しく査定してもらうことが重要です。同じ条件で出た査定額だからこそ比較対象になります。何社かに査定依頼をし、平均を見ると相場がわかるので参考にしましょう。

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5.2. 高額査定や手数料無料だけで決めない

複数社への査定依頼で、一社だけ飛び抜けて価格が高い場合は注意しましょう。高い査定額に引かれるところはありますが、他の業者とあまりにも差がある場合には、どこかでマイナスポイントがある可能性もあります。複数社への査定依頼をすることで、こういった問題点に気付くこともできます。

5.3. 査定額以外にも注目ポイントが!

対応はどうなのか

これから自分の住まいを取り扱ってもらうわけですから、信頼できる業者にお願いしたいですよね。何社か見ていくうちに、それぞれの会社の雰囲気や対応など見えてくる部分があるはずです。

業者の売却状況に注目する

不動産業者を探すに当たって、その業者の実績や売却状況を見ましょう。自社の所有不動産が少ない業者は比較的高めに買取ってくれることがあります。

不動産業者にも種類がある

不動産業者には大手業者の他に地域密着型の不動産業者があります。それぞれに強みがあるので、自分たちの状況に合う不動産業者を探して相談しましょう。

大手不動産業者

・幅広い地域と繋がっていて多くの情報がある

・買取や売却の対応がサポート力が強い

地域密着型の不動産業者

・限定的な地域に対しての情報が充実

・地元ならではの営業ノウハウがある

  • 査定依頼は複数社にする
  • 業者の対応にも注目
  • 業者によって違った強みがある

6. 買取保証制度も一考の余地あり

6.1. 買取保証制度とは?

一定に期間内にマンションが売却ができなかったときに、不動産業者が買取ってくれるシステムのことを言います。業者に査定額を出してもらった後に売却と同じように購入希望者を探しますが、一定期間までに売れない場合は業者に買取ってもらいます。

ただし、業者によって条件が設定されている場合がほとんどで、どんなマンションでも必ず対象になるわけではありません。専任または専属専任契約をしているという適用条件がある場合が多いので頭に置いておきましょう。また、不動産業者が買取保証制度を実施していない業者もあるので確認が必要です。

6.2. 買取保証制度を利用した方がよい場合

最寄り駅まで距離があり売れる期待の薄いマンションや、築年数の古いマンションなどは、制度を利用して買取の確約を得るのもひとつの手です。また、決まったスケジュールがありどうしても期間内に売却できないと困る場合も買取制度でのメリットがあります。

  • 買取保証で確実に売る
  • 予定が立てやすい
  • 条件を確認する

7. 仲介売却か買取か自分に合った方法を見極めよう

7.1. 最大 6 社と比較できるイエウール

実際にマンションを売却するか買取にするかは、査定価格を見てから決めたいですよね。自分で何社も査定依頼をしたりするのは手間も時間もかかってしまいます。迷っている場合や査定額の相場が知りたいときは、イエウールの一度に最大6社との比較ができるシステムが便利。60秒ほどのオンライン上の入力で複数の業者の査定価格がわかり、一気に選びやすくなります。登録されている不動産業者は厳選された業者なのも特徴です。

仲介売却であっても買取であっても、自分たちの意思をはっきりと伝え、業者と協力しながら進めることが重要です。一括査定をすることで、より多くの不動産業者と接点を持つことができるので可能性が広がります。信頼できる不動産業者と出会い、大切な住まいを売却する一歩を踏み出しましょう。

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