中古マンションをスムーズな売却と買取|査定額の相場を知ろう

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大切に過ごしてきた自分の住まいを買取ってもらう時、皆さんは何が一番に気になりますか?色々あるとは思いますが、やはり買取額ではないでしょうか。その後の生活のためにも、できるだけ希望の価格で交渉成立させたいですよね。

そのためには、売却や買取の予備知識と事前準備が必要です。そうすることで、いざ不動産業者や購入希望者と話す段階になったときに、スムーズに交渉を進めることができます。大変なように思えますが、自分の知識も増えるので無駄になることはありません。

価格は随時変動するので、市場動向にも目を向けたり、季節によっては価格の上下もあるので、売却のタイミングも重要になってきます。また、どのような形で不動産を手放すことを自分たちが望んでいるのか、しっかりと気持ちの確認も大切な準備の一つです。中古マンションの買取について流れを知って、周囲の相場と比較しながら買取額を考えていきましょう。 

先読み!この記事の結論
  • 中古マンションの売却には買取と仲介売却の2通りがある
  • 買取ならば手早く現金化可能
  • 買取の場合査定額は相場の6,7割で提示されることが多い

「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1. 仲介売却と買取の違い

1.1. 中古マンションの仲介売却とは?

自分で決めた不動産業者に仲介をお願いして、売却してもらうことを言います。不動産業者は、住まいを探している人に対して、売り主に変わって宣伝や広告を出して売却活動をし、購入希望者と売り主であるあなたとの仲介を行います。

ある程度の手間や時間がかかったとしても、なるべく相場価格に近い値段、また買取よりも高い値段で売りたいなど、時間に余裕のある人は仲介売却に向いています。

契約の種類

仲介売却の契約には種類があります。どれを選ぶかは、物件の状態によって違うので検討が必要です。業務報告を受けた場合は、それを活用して今後の価格変更の参考にしましょう。

契約内容
一般媒介契約 売却依頼を一社に限定しなくてよい。複数の業者に依頼することができる。何社とも対応しなくてはいけないので売り主側もしっかりとした管理が必要。業者側に業務報告の義務がない。
専属専任媒介契約 売却依頼は一社に限定されている。自分たちのほうで購入希望者が現れても必ずその業者に依頼しなくてはならない。業者側に一週間に1回の定期的な業務報告義務がある。
専任媒介契約 売却依頼は一社に限定されているが、自分たちで購入希望者を探し当てたらその業者に依頼をしなくてもよい。業者側に二週間に1回の定期的な業務報告義務がある。

1.2. 中古マンションの買取とは?

先に、不動産業者に中古マンションを買取ってもらうことを指しています。買取前に修繕やクリーニングの必要がなく、現状のままで引き渡すことが可能。業者は、物件の状態や地域のニーズに合わせたリノベーションなどの手を加え、中古物件として新たに売り出します。

即決したい人や周りの人に知られずに売却したい人に向いています。また、築年数が30年以上の場合は、マンション自体の仕様が古いなど売却は難しい場合が多いので買取が適しています。築年数に関係なく、汚れがひどいなどの見た目がよくない場合も買取がよいでしょう。

相続などで住まいにする予定のない人も、そのままにしておくと相続税やマンション管理のために設定されている修繕積み立て金がかさんでしまうので、買取ってもらうとよいでしょう。

  • 不動産業者が売り主と購入者の間に入って売却するのが仲介売却
  • 不動産業者に直接買ってもらうのが買取
  • 仲介売却か買取か自分に合う方法を選ぶ

2. 中古マンション売却の流れ

2.1. 売却・買取に共通した準備

査定額相場の把握

売りたいマンションの周りの売買状況を把握しましょう。同じような間取りや条件の物件が、どれくらいの価格で売り出されているのかを知っておけば、査定額を提示されたときのよい判断材料になります。ポストに入っているようなマンション広告などは、その地域のものの場合が多いので参考にするのに最適です。売り出し価格は、査定額よりも高めに設定されていることを前提に考えましょう。

書類や実印の準備

情報提供は必ず必要になります。マンションを購入したときの書類や現在のマンションに関する書類など、言われてから用意するとなると時間がかかってしまいますよね。慌てないようするためにも、不動産に関する書類はあらかじめまとめて用意しておきましょう。

特に普段使う機会が少ない権利証や実印は、契約するに当たって必ず必要になるものなので、事前にしっかり確認してください。

多めにお金を用意しておく

仲介売却、買取ともにもちろんお金がかかります。入ってくるお金ばかりに気を取られていると大変です。仲介手数料や収入印紙代、司法書士代や引っ越し代など、いろいろな諸費用がかかってきます。急に準備できるものではないので、あらかじめ用意しておきましょう。また、予想外の出費も考えて、少し多めに確保しておいてください。

2.2. 仲介売却の場合

まずは、売却を考えている不動産の査定をしてもらいます。査定には、住所や物件情報などから行う簡易査定と、実際に売却を希望するマンションに訪れて行う訪問査定があります。

その後、査定価格を参考にしながら実際に売りに出す価格を決めていきましょう。価格決定後はついに売りに出されます。不動産業者が仲介に入り交渉が進み、必要であれは内覧会を実施して、実際の部屋の雰囲気を見てもらいましょう。

購入者が決定したら売買契約を行います。注意事項など確認しながら契約を結びましょう。ここで購入者から契約金を受けとることになります。

契約後一ヶ月前後には引き渡しを行うため、その日までに引っ越しを完了することが必要です。引き渡し日には、鍵など全てを渡し完了となります。

2.3. 買取の場合

売却と同じく、不動産業者に買取ってもらいたい不動産の査定をしてもらいます。業者からの買取価格の提示を受けますが、希望に近い価格でない場合は事情や要望を伝えるなどして交渉をしましょう。その後細かい条件を確認し、売買契約日を決めます。契約に関してわからないことがあれば、その場ですぐに確認することが必要です。

その後仲介売却と同様に引っ越しをして、引き渡しを行います。

  • 事前準備はしっかりと行う
  • 訪問査定でしっかり査定してもらう
  • 仲介売却では内覧が必要

3. 仲介売却と買取のメリットとデメリット比較

3.1. 不動産が売れるまでの期間

仲介売却の場合は、実際の購入者が決まるまでは契約が締結されないため、売り出しを始めてなかなか希望者が現れない場合などもあり期間が読めません。一般的には3ヶ月ほどで売却できることが多いですが、すぐに決まる場合もあれば、年単位でかかる場合もあるので注意が必要です。

その点買取の場合は不動産業者が直接買取ってくれるので、すぐに売買契約を結ぶことができます。現金化を急いでいる場合や、その後の資金繰りや引っ越しなどのスケジュールを早く組みたい人に向いています。

3.2. 売り出し中の対応

仲介売却の場合は、購入を検討中の人や物件探し中の人に向けて内覧会として自宅を開放する必要があります。実際に見てもらい、その物件の特徴や仕様を知ってもらうためにはかかせません。内覧時間を希望者の都合に合わせたり、対応したりと、時間と手間はかかりますが、多くの人に内覧してもらうことが、早期売却に繋がることになります。

一方買取りの場合は、不動産業者が見て確認すれば大丈夫。特別な要望がない限り内覧会などの公開は必要がありません。

3.3. 瑕疵担保責任の違い

瑕疵担保とは、引き渡し後に出た問題などに対して責任を持つことです。シロアリ被害や配管の不具合、漏水など、見えない欠陥についての責任があります。

買取の場合は不動産業者が所有者になるため、売り主の瑕疵担保責任は免除されますが、仲介売却では注意が必要です。多くは不動産契約書に瑕疵担保責任について記載されているので必ず目を通して確認しましょう。

3.4. 手数料の発生

買取の場合は不動産業者が直接買取るので手数料はかかりませんが、仲介売却は購入者と売り主の間に業者が入るため、仲介手数料が発生します。

仲介手数料は契約が成立すると発生するものなので、契約が成立しなければもちろん手数料はかかりません。また、下記の手数料表の額は上限額なので、必ずしもこの料金である必要はありません。

200万円以下の場合 売却価格×5%+消費税
200万円を越えて400万円までの場合  売却価格×4%+消費税
400万円を越える場合 売却価格×3%+6万円+消費税

3.5. 相場や実際の価格

仲介売却は相場価格での契約も可能ですが、買取の場合、不動産業者は実際の売り出し価格を相場近くにしたいため、買取価格は相場よりも低く提示します。

相場価格で買取ってしまうと、買取後のリノベーションやハウスクリーニングなどに料金が発生するため、業者自体の利益が出なくなってしまうのです。そのため一般的には、相場の60~70%の価格になることが多いと言われています。買取額が低くなってしまうので、仲介売却を選ぶ人が多いですが、売りに出す不動産に合わせて決めるのがよいでしょう。

  • 仲介売却は手数料がかかる
  • 買取は仲介売却より低い額になる
  • 仲介売却、買取ともにメリットデメリットがある

4. 複数社への査定依頼がポイント

4.1. 査定は一社だけで決めない

一社だけだと、その査定額が適正価格なのかどうか比較することができません。最低三社には査定をお願いして査定額を比べましょう。依頼する際は、どの業者にも同じ説明をして詳しく査定してもらうことが重要です。同じ条件で出た査定額だからこそ比較対象になります。何社かに査定依頼をし、平均を見ると相場がわかるので参考にしましょう。

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4.2. 高額査定や手数料無料だけで決めない

複数社への査定依頼で、一社だけ飛び抜けて価格が高い場合は注意しましょう。高い査定額に引かれるところはありますが、他の業者とあまりにも差がある場合には、どこかでマイナスポイントがある可能性もあります。複数社への査定依頼をすることで、こういった問題点に気付くこともできます。

4.3. 査定額以外にも注目ポイントが!

対応はどうなのか

これから自分の住まいを取り扱ってもらうわけですから、信頼できる業者にお願いしたいですよね。何社か見ていくうちに、それぞれの会社の雰囲気や対応など見えてくる部分があるはずです。

業者の売却状況に注目する

不動産業者を探すに当たって、その業者の実績や売却状況を見ましょう。自社の所有不動産が少ない業者は比較的高めに買取ってくれることがあります。

不動産業者にも種類がある

不動産業者には大手業者の他に地域密着型の不動産業者があります。それぞれに強みがあるので、自分たちの状況に合う不動産業者を探して相談しましょう。

大手不動産業者

・幅広い地域と繋がっていて多くの情報がある

・買取や売却の対応がサポート力が強い

地域密着型の不動産業者

・限定的な地域に対しての情報が充実

・地元ならではの営業ノウハウがある

  • 査定依頼は複数社にする
  • 業者の対応にも注目
  • 業者によって違った強みがある

5. 買取保証制度も一考の余地あり

5.1. 買取保証制度とは?

一定に期間内にマンションが売却ができなかったときに、不動産業者が買取ってくれるシステムのことを言います。業者に査定額を出してもらった後に売却と同じように購入希望者を探しますが、一定期間までに売れない場合は業者に買取ってもらいます。

ただし、業者によって条件が設定されている場合がほとんどで、どんなマンションでも必ず対象になるわけではありません。専任または専属専任契約をしているという適用条件がある場合が多いので頭に置いておきましょう。また、不動産業者が買取保証制度を実施していない業者もあるので確認が必要です。

5.2. 買取保証制度を利用した方がよい場合

最寄り駅まで距離があり売れる期待の薄いマンションや、築年数の古いマンションなどは、制度を利用して買取の確約を得るのもひとつの手です。また、決まったスケジュールがありどうしても期間内に売却できないと困る場合も買取制度でのメリットがあります。

  • 買取保証で確実に売る
  • 予定が立てやすい
  • 条件を確認する

6. 仲介売却か買取か自分に合った方法を見極めよう

6.1. 最大 6 社と比較できるイエウール

実際にマンションを売却するか買取にするかは、査定価格を見てから決めたいですよね。自分で何社も査定依頼をしたりするのは手間も時間もかかってしまいます。迷っている場合や査定額の相場が知りたいときは、イエウールの一度に最大6社との比較ができるシステムが便利。60秒ほどのオンライン上の入力で複数の業者の査定価格がわかり、一気に選びやすくなります。登録されている不動産業者は厳選された業者なのも特徴です。

仲介売却であっても買取であっても、自分たちの意思をはっきりと伝え、業者と協力しながら進めることが重要です。一括査定をすることで、より多くの不動産業者と接点を持つことができるので可能性が広がります。信頼できる不動産業者と出会い、大切な住まいを売却する一歩を踏み出しましょう。

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