マンション買取はおすすめ?仲介との違いや向いている物件の特徴とは

マンション買取はおすすめ?仲介との違いや向いている物件の特徴とは
「家を売りたい」と考えている方へ
  • 「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を
  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
  • 業界No.1の「イエウール」なら、実績のある不動産会社に出会える

この記事では、買取と仲介で悩んでいる人に向けてその違いを解説し、買取に向いているマンションの条件もご紹介します。

売りたい価格で売れる買主がわかる

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もくじ

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「まずはマンション売却の基礎知識を知りたい」という方は、マンション売却の記事マンションを売る記事をご覧ください。

マンション「買取」と「仲介」の違い

マンションを売却する際、大きく分けて売却方法は2つ「買取」「仲介」です。それぞれの違いやどちらを選択するのがおすすめかこちらでは解説します。

買取とは

不動産における「買取」とは、不動産の買取をおこなう不動産会社・買取業者が、あなたの物件を直接買い取る方法です。

買取業者は個人から物件を買い取ったあと、リフォームなどを行いその費用を上乗せして転売することを目的としています。仲介業務と買取業務の双方を行う業者だけでなく、買取を専門に行っている業者や、大手の不動産会社でも買取を行っている業者があります。

買取のメリット

仲介による売却の場合は、実際の購入者が決まるまでは契約が締結されないため、売り出しを始めてなかなか希望者が現れない場合もあり成約までの期間が読めません。すぐに決まる場合もあれば、年単位でかかる場合もあるので注意が必要です。
その点、買取の場合は不動産業者が直接買取ってくれるので、すぐに売買契約を結ぶことができます。現金化を急いでいる場合や、その後の資金繰りや引っ越しなどのスケジュールを早く組みたい人に向いています。

買取のデメリット

マンションの買取における最大のデメリットは仲介よりも売却価格が安くなるということ。

個人から物件を買い取った後、リフォームなどをしていざ売り出すというときに市場の売却相場くらいに設定したいため、買取価格は相場よりも低く提示します。衣料品のリサイクルやブランド品の買取と同じような原理ですね。
相場価格で買取ってしまうと、買取後のリフォームやリノベーションなどに費用がかさんでしまうため、業者自体の利益が出なくなってしまうのです。そのため一般的には、買取価格は相場の70~80%になることが多いと言われています。

仲介とは

仲介とは不動産会社に売却をサポートしてもらう方法です。

売主の代わりに買主を探したり、売却時の契約書類を作成したりと売却活動をサポートしてくれます。仲介業務を不動産会社に依頼することで買主を広く探すことができ、マンションを売却しやすくなります。

仲介のメリット

仲介でマンションを売却する場合高く売れる可能性が高いです。

売却価格が相場の70%~80%になる買取に対し、仲介は売却相場かそれ以上で売り出すのが一般的。さらに、売り出し価格を決めるのは売主なので、最初からマンションを安く売り出す必要がなく、買主との交渉によりますが、買取よりも高く売りやすいです。

価格を高く設定しすぎて売れずに結果安くなってしまうという恐れはありますが、買取のように売却額はすぐに決まらないので、高く売れる可能性は高いでしょう。

仲介のデメリット

仲介でマンションを売却する場合仲介手数料が発生します。

仲介手数料とは、仲介を利用してマンションが売れた場合に発生する料金のこと。仲介手数料はマンションの売れた額(売却額)×パーセンテージというのが一般的。仲介手数料のパーセンテージは法律で上限が定められており、多くの不動産会社はこの上限に設定しています。

売買代金が400万円超える場合には3%+6万円と消費税がかかります。仲介手数料の速算式は以下になります。

仲介手数料=(売却額×3%+6万円)+消費税

例えば、3000万円でマンションが売れた場合、仲介手数料は税込105万6千円。売却額から仲介手数料が引かれるので、その分手元に残るお金は少なくなります。

「買取」と「仲介」の違い

マンション買取と仲介の違い

マンションを売却するとき、仲介では不動産会社が売主に代わって買主を探しますが、買取では不動産会社が買主になります。

買取は不動産会社が直接マンションを買い取ってくれるため、現金化がとにかく早いのが特徴です。資金が早急に必要な人、売却に手間暇を割くことができない人に向いていると言えます。

仲介買取
買い手主に個人不動産会社・買取業者
売却の期間完了まで時間がかかる早期に売却手続きが完了する
売却の価格相場価格で売却しやすい相場価格よりも安くなりやすい
売却にかかる費用仲介手数料(3%+6万円)がかかる仲介手数料はかからない

仲介では、売主は買主を見つけるために不動産会社と媒介契約を結び、広告や内覧などの販売活動を不動産会社に依頼します。買取の場合は不動産会社が直接買い取るため、こうした販売活動が不要になります。

また買取では不動産会社が「買う」と決めて、価格の交渉が成立すればすぐに契約は完了するため、査定から最短1週間~1か月ほどの比較的短い期間で売却が可能です。

売却にかかる費用について詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。

買取と仲介で迷っている方は、まずは不動産会社に査定依頼をしてみましょう。

不動産会社に査定依頼をすることで、不動産売却のプロに実際に物件を見て買取と仲介どちらが適しているか判断してもらうことができます。

不動産会社に査定依頼をする際は、不動産一括査定サイト「イエウール」の利用がおすすめです。

イエウールは全国2,000社以上の不動産会社と提携しており、多くの不動産買取に対応している不動産会社に査定依頼をすることが可能です。

あなたの不動産、
売ったらいくら?

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買取に向いているマンション

マンションを売却する際に買取が向いている物件とはどのような物件なのでしょうか。ここでは、買取が向いているマンションと向いていないマンションの特徴を解説します。

【買取が向いている】内部の状態が悪くリフォームが必要なマンション

室内の状態が悪い物件の場合も買取が向いています。

壁や床など内装の状態が悪いと、内覧時にマイナスイメージがつきやすく、仲介での売却は不利になってしまいます。一方、買取であれば不動産会社がリフォームやリノベーションをすることが多いため、内装の状態が悪くても問題なく買い取ってもらえる傾向にあります。

また、自分でリフォームしてから仲介で売却するよりも、不動産会社に買い取ってもらったほうが、結果的に手元に残るお金が増えるケースもあります。内装の状態が悪い物件を売却するなら、成約につながりやすい買取を検討しましょう。

【買取が向いている】短期間(1か月以内)で売りたい場合

不動産自体には何も問題はないものの、とにかく早く手放す必要がある、すぐに手元に現金が必要という場合も買取が適しています。

戸建てに比べてマンションは買主が見つかりやすいと言われており、上記に当てはまる物件ではなく適正価格で売り出していれば3か月~半年で売却が可能でしょう。

ただし、急な転勤など何らかの理由で1~2か月以内に売却を完了させる必要があるといった場合は、新居の購入を考えてもそんなに待てないという方もいるかもしれません。このように、「いつまでに売却を完了させたいか」が明確である場合は、買取、もしくは買取保証での売却を選択すると良いでしょう。

転勤で家を売ることになったときの手段については、こちらの記事もご覧ください。
転勤者が時間のない中でもマンション売却を成功させるコツを解説!

【買取が向いている】離婚で必ずマンションを売却したい

離婚で必ずマンションを売却したいという場合も買取が向いているケースの1つ。

買取であれば買主が見つかるまで家を売却できないということがなく、買取業者が見つかればマンションを売り切ることができます。そのため、離婚などでお互い住まなくなったマンションを手放したい、財産分与をしなくてはならないという時は買取を選択するのも手です。

ただし、売却したいマンションにローンが残っている場合は買取で良いのか検討しましょう。買取でマンションを売却してしまうと、売却額は70%程度になってしまうのが一般的。

売却額が下がってしまったせいで、ローンが完済できないとなるとそもそもマンションは売却できませんし、自己資金で負担できるとしてもその場合はその分財産分与する資金が減ってしまうこともあるでしょう。

【買取が向いている】相続したマンションを手間なく売りたい

相続で手にしたマンションも買取が向いている場合があります。

相続でマンションを手にしているということは、ローンは既に完済し終えているか名義人である被相続人(亡くなった方)が亡くなったために団信保険(団体信用生命保険)が適用されて、住宅ローンが無くなっている可能性が考えられます。

そのような場合であればマンションを高く売らなくてならない必要もないので、手間をかけずに売りたいできるだけ自己費用をかけずに売却したいといったことを優先したいのであれば、買取を選択すると良いでしょう。

買取であれば、買主の内覧対応や売り出し価格を売主が決める必要がありませんし、買取業者によっては処分したい家具などを残した状態でマンションを引き渡しで良いということも。

家具の処分費用を出さずに済むので、自己資金の出費を抑えることができるでしょう。ただし、すべての買取業者が行ってくれるわけではないので、買取業者に買取額を提示してもらう際などに家具なども引き取ってもらえるか確認しておきましょう。

【買取が向いていない】高く売りたい人

マンションを売るときにできるだけ高く売りたいと考えている方は、基本的に買取には向いていません。

買取の売却価格は仲介の70~80%

です。どれだけ条件の良い物件であろうと、仲介と同じくらいの金額で売れることはあり得ないので、今すぐ現金が必要など特別な事情がない限り買取はおすすめしません。

駅近や新築など、条件が良い

中古マンションの場合、駅近や築浅の物件ならすぐに買主が見つかることも多いです。こうした条件であれば、仲介の方が高く売ることができておすすめです。

住み替えを検討している人

新居を購入する際には、ローンを組むとしても頭金や引っ越し費用など様々なお金が必要になります。買取の場合は売却価格が安くなるので、住宅ローンの残債を支払うと、新居の購入に充てられる金額がなくなってしまうことも考えられます。

たとえば、親の代から住んでおり、すでにローンが完済しているマンションから住み替えをするのであれば買取でも問題ないでしょう。むしろそういった古いマンションの場合は、仲介では買い手がつきにくいため、買取の方が向いているとも言えます。

【買取が向いていない】多額の住宅ローンが残っている人

多額の住宅ローンが残っているマンションも買取向きではありません。

1つ前の項目と同様に、買取では売却価格が安くなってしまうため、買取による売却代金では住宅ローンが完済できない可能性があります。住宅ローンが完済できないと住宅ローンの借入に伴い設定された抵当権を外すことができず、売却できないこともあり得ます。

ローン返済が滞り、今後も返済の目途が立ちそうにない、という方は買取ではなく仲介を検討してください。また、返済が一定期間滞り、返済が難しいと金融機関から判断された場合、任意売却による売却が検討されます。

任意売却
  • 任意売却とは、金融機関の合意を得て家と土地を売却できる方法です。
  • 何らかの事情で住宅ローン(借入金)が返済できなくなった場合や、不動産売却後も住宅ローンが残ってしまうことが明らかな場合でも売却することができます。

任意売却について、詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
任意売却しても大丈夫?メリット・デメリットやよくある4つの質問

仲介の方が向いている方は、ぜひ一度査定してみてもらってはいかがでしょうか?

マンション買取相場の調べ方

マンションの買取価格は買取業者や部屋の状況などにより変化するので、一概には言えませんがおおよその価格を自身で調べることは可能です。

課税明細書を見る

マンションの名義人であり、固定資産税を支払っている場合は固定資産税課税明細書が届いているはずです。

課税明細書が手元にある場合は、課税明細書を確認しましょう。課税明細書とは固定資産税や都市計画税が発生しているマンションの所在地や課税床面積などが記載されている書類のこと。

課税明細書を見れば、所有しているマンションの建物部分・土地部分の固定資産税評価額が分かります。

売却相場を調べる場合この固定資産税評価額を公示地価の価格となるように計算をしますが、なんと固定資産税評価額は公示地価の約7割になるように設定されています。

つまり、固定資産税評価額が買取価格の売却相場に近いということです。固定資産税課税装置明細書を見れば、すぐに買取価格が分かるでしょう。

簡易査定を利用する

両親のマンションなど固定資産税を支払っていない、課税明細書を紛失してしまったという場合は簡易査定シミュレーションを利用するのも手です。

簡易査定シミュレーションを利用する場合は、売却相場となるので以下のシミュレータを使って表示された想定売却価格に1.43をかけて、売却相場が約7割の価格となるように調整しましょう。

想定買取価格=想定売却価格✕1.43

算出した価格はおおよそのもとなるので、正確な買取価格を知りたい場合は買取業者に査定してもらうようにしましょう。

都道府県別の売却相場から調べる

おおよそになってしまいますが、都道府県別の中古マンション売却相場から買取相場を調べる手もあります。

レインズデータライブラリーの最新版(2022年1月現在)である2021年12月のデータによると、各都道府県の中古マンション売却相場は以下になります。

12月度㎡単価価格
北海道25.381925
青森県21.981333
岩手県22.11200
宮城県29.442015
秋田県24.732000
山形県
福島県21.941399
茨城県24.871849
栃木県23.551566
群馬県25.921598
埼玉県37.992555
千葉県33.582461
東京都85.725156
神奈川県50.853401
新潟県23.341530
富山県46.033560
石川県27.431948
福井県
山梨県22.631350
長野県28.452232
岐阜県27.62251
静岡県26.351892
愛知県29.842270
三重県24.211795
滋賀県31.732320
京都府44.462782
大阪府40.862772
兵庫県32.932301
奈良県22.831666
和歌山県13.11843
鳥取県
島根県
岡山県29.072278
広島県32.422388
山口県26.411755
徳島県
香川県12.88929
愛媛県24.721478
高知県24.71660
福岡県32.512080
佐賀県22.341743
長崎県24.721744
熊本県21.071567
大分県21.921692
宮崎県28.282235
鹿児島県33.122560
沖縄県44.713126

買取価格は売却相場の70%程度になるので、こちらの売却相場に1.43をかけて、価格が買取相場になるように計算します。

買取相場=中古マンション売却相場×1.43

㎡の価格が出ているので、買取を検討しているマンションの面積から計算すれば、より買取相場のイメージがつきやすくなるでしょう。

また、マンションを売るタイミングについての記事もご覧ください

マンション買取のメリット・デメリット

マンションの売却方法で買取を選ぶ場合、どのようなことが起きるのでしょうか。買取のメリットとデメリットを解説します。

【メリット1】売れるまでの期間が短い

仲介売却の場合は、実際の購入者が決まるまでは契約が締結されないため、売り出しを始めてなかなか希望者が現れない場合もあり期間が読めません。すぐに決まる場合もあれば、年単位でかかる場合もあるので注意が必要です。
その点、買取の場合は不動産業者が直接買取ってくれるので、すぐに売買契約を結ぶことができます。現金化を急いでいる場合や、その後の資金繰りや引っ越しなどのスケジュールを早く組みたい人に向いています。

【メリット2】契約不適合責任が無い

契約不適合責任とはざっくり言うと契約時に伝えていた内容に責任を取るということです。

売主が認識していなかったとしてもシロアリ被害や配管の不具合などが見つかった場合、そのような不具合はないとして契約をしているはずなので買主から損害賠償や補修費などを請求されてしまいます。

買取の場合は不動産業者が所有者になるため、売り主の契約不適合責任は免除されますが、仲介売却では注意が必要です。

【メリット3】内見の対応が必要ない

仲介の場合、購入を検討している人に向けて内見のために自宅を開放する必要があります。購入希望者の方に物件を知ってもらうためには必要不可欠ですが、時間を希望者の都合に合わせたり、対応したりと、時間と手間がかかります。
一方買取りの場合は、不動産業者が見て確認すれば大丈夫。特別な要望がない限りなど内見は必要がありません。

不動産売却でかかる仲介手数料について、詳しく知りたい方はこちらもご覧ください
【不動産の仲介手数料の早見表付き】手数料はいくらかかるかを解説

【デメリット1】売却金額が相場よりも安くなる

マンションの買取における最大のデメリットは仲介よりも売却価格が安くなるということ。

個人から物件を買い取った後、リフォームなどをしていざ売り出すというときに市場の売却相場くらいに設定したいため、買取価格は相場よりも低く提示します。衣料品のリサイクルやブランド品の買取と同じような原理ですね。
相場価格で買取ってしまうと、買取後のリノベーションやハウスクリーニングなどに料金が発生するため、業者自体の利益が出なくなってしまうのです。そのため一般的には、買取価格は相場の60~70%になることが多いと言われています。

【デメリット2】最終的にだれが住むのか分からない

また、買取業者に売ったあと最終的にどのような人の手元にわたるのか分からないというデメリットもあります。

仲介であれば内覧や契約時に買い手と直接会うので、自分たちのマンションにどういう人が住むのかなんとなく知ることができます。もし直接会ってみて、「この人には住んでほしくないな」と感じるようなことがあれば売却を断ることも可能です。

しかし、買取ではどんな業者がどんな人に売ろうと文句を言うことはできません。望ましくない人が引っ越してきたり、あるいは想定外の使い方をされたりする危険性も考えておきましょう。

マンションを買取する時の流れ

マンションを買取で売却する場合、具体的には何をすれば良いのでしょうか。ここでは、マンション買取の流れを解説します。

マンション買取の流れ

【ステップ1】買取業者を探す

まずは買取業者を探します

買取を行っている不動産会社・業者は賃貸を取り扱う不動産会社ほど多くはありません。駅前の不動産会社へ相談へ行くだけでなく、まずはwebなどで売却したいマンション周辺の買取業者を探します。

買取業者を選ぶ際には、1社だけを見て決めるのではなく複数社を比較して決めましょう。買取業者によって買取金額などが異なります。

【ステップ2】査定を受ける

見つけた買取業者にマンションを査定してもらいます。

査定は実際に物件の状態を見る訪問査定で行われます。マンションの部屋の中の状態はもちろん、共有スペースの状態や周辺にスーパーや病院はあるかなどの環境も加味して買取業者の担当者が査定を行います。

売主はマンションの査定に立ち会い、気になる部分などがあれば買取業者に聞いてみると良いでしょう。査定結果が出たら、複数社の査定結果とそのほか不動産会社の対応などを見て、マンションを買取りしてもらう買取業者を選びます。

【ステップ3】売買契約内容のすり合わせ

マンションを買い取ってもらう買取業者を決めたら売買契約のすり合わせを行います。

マンションを買い取ってもらう際には売買契約書を作成し、お互いにサインしてマンションの売買契約を行いますが、この売買契約書に記載される内容をあらかじめすり合わせておく必要があります。

売買契約書には、マンションをいくらで買取してもらうのか金額の他に引き渡しの日をいつにするのか、買取業者にマンションを引き渡す時にはどのような状態にするのかなどもすり合わせし記載します。

【ステップ4】引き渡し

マンションの売買契約を買取業者と締結したら、売買契約書にて定めた日までにマンションを引き渡します。

引き渡しの際には、売買契約書に記載していた通りの状態で買取業者に引き渡します。多くの場合、何もない状態で引き渡すので期日までに引っ越しを済ませ、マンションの鍵などを買取業者に渡し、引き渡しは完了になります。
引き渡し日の当日には、売却するマンションの名義変更を行わなくてはなりません。多くの場合、司法書士が代理でその日中に法務局へ申請に行き、名義変更の手続きを行ってくれます。

マンションを買取してもらう際の注意点

マンションの買取で失敗しないための注意点をご紹介します

買いたたかれないために事前に相場を調べておく

買取業者のなかには、売り主の足元を見て買取価格を安く提示してくる業者もいるかもしれません。

そうした不動産会社に騙されないように、事前に自分で相場を調べておくことが重要です。条件の近いマンションが大体どのくらいの価格で取引されているのか知っていれば、買取業者が提示する額が適切かどうかを判断することができます。

買取価格の相場を知りたい場合は、まず仲介での相場を調べてから60~70%の金額を算出してみるとよいでしょう。

もっと詳しく知りたい方は、こちらをご覧ください。
【マンション売却の相場は今いくら?】相場の動向と高く売るコツ

引き渡し時の条件を必ず確認する

こちらは買取価格が決まった後の注意点ですが、引き渡し時の条件は必ず確認するようにしましょう。
家材やエアコン、照明を設置したまま退去してしまうと、無駄に処分費用がかかる場合があります。せっかく買取金額に納得したのに金額が下がってしまっては元も子もありません。引き渡し時の条件は必ず確認するようにしましょう。

マンション買取業者の選び方

どの買取業者に依頼するか、というのも悩むポイントの1つでしょう。悪徳な業者にひっかからないためには、次の3つを意識して選ぶようにしてみてください。

1社だけの査定額で買取業者を決めない

早く売却したい気持ちは分かりますが、必ず複数の不動産会社から査定を受けて、買取価格を比較した上で売却先の不動産会社を決めるようにしましょう。一社だけだと、不当に低い額を提示されたとしても気づかない可能性があります。よほど信頼している不動産業者がある場合以外は、不動産一括査定サイトなどを使って2社以上に査定してもらいましょう。
その手間も惜しい人は、地元の不動産会社に依頼する方法もおすすめです。地元の不動産会社であれば今までの価格の変動や、今後の地域の開発状況にも詳しいので、適正な価格を算出してくれることがあります。
不動産一括査定について詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

買取勧誘のチラシはあてにしない

人気のエリアや駅近のマンションであれば、「あなたのマンション高く買い取ります」などと謳ったチラシが家に入っていた経験がある方もいるのではないでしょうか?ですが、こうしたチラシでは実際の買取価格よりも高めに設定しているケースが多いので注意しましょう

転売利益を主とする買取業者は、転売するための物件を仕入れておくために常に売ってくれる人を探しているため、あえて高い買取額を提示して、マンションの所有者を売る気にさせようとする手法です。

実際には仲介の方が高く売れることがほとんどなので、早く売りたいではないならチラシに惑わされないようにしてください。

買取保証のある不動産会社を選ぶ

業者による買取には、即時買取」と「買取保証」があります。

「即時買取」は、買取業者に即時に買い取ってもらう方法です。とにかくすぐに現金が必要な人にはこの方法が向いていますが、買い取る側は「いかに安く買うか」を考えているため、当然、買取額は低くなります。

同じ買取でも「買取保証」であれば、ある一定の期間を設定し、その間は仲介として売却活動を行うものの、期間内に売れなければそのまま買取業者が買い取るというものです。

査定した価格の7~8割程度で買い取ってくれることが多いので、即時買取より時間はかかりますが、損はしにくい方法です。ただし、すべての不動産会社が買取保証のプランを設定しているわけではないので、事前に確認しておくようにしましょう。

買取保証について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
買取保証とは何か。メリットや注意点を徹底解説!

「イエウール」の都道府県別の不動産会社一覧ページからも、各会社の特徴や実績を見ることができます。

ご相談が多い都道府県をピックアップ!

また、インターネット経由で不動産会社からの査定を受けることが出来ます!いつでもどこでも無料で依頼出来て、売却を考えている不動産に適した不動産会社を紹介してくれるので初めて使う方も安心して利用できます。

まずは、物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう。査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒ほどで完了します。

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実際にマンションを売却するとき、仲介にするか買取にするかは、査定価格を見てから決めたいですよね。自分で何社も査定依頼をしたりするのは手間も時間もかかってしまいます。迷っている場合や査定額の相場が知りたいときは、イエウールの一度に最大6社との比較ができるシステムが便利

60秒ほどのオンライン上の入力で複数の業者の査定価格がわかり、一気に選びやすくなります。登録されている不動産業者は厳選された業者なのも特徴です。

仲介による売却であっても買取であっても、自分たちの意思をはっきりと伝え、業者と協力しながら進めることが重要です。一括査定をすることで、より多くの不動産業者と接点を持つことができるので可能性が広がります。信頼できる不動産業者と出会い、大切な住まいを売却する一歩を踏み出しましょう。

初心者でもわかる!
記事のおさらい

「買取」と「仲介」の違いは何?
買取と仲介の違いは不動産会社が買う個人が買うかです。その違いによって、売却額や売れるまでの時間に大きな違いがあります。詳しくはマンション「買取」と「仲介」の違いをご確認ください。また、今マンションがいくらで売れるのか気になる方は不動産一括査定サイト「イエウール」をご利用ください。

どのようなマンションが買取に向いてますか?
買取に向いているマンションは状態が悪いマンションや早く売りたいマンションになります。その他の向いているマンションは買取に向いているマンションをご確認ください。また、買取に向いているマンションでも仲介で売却できる場合があります。一度不動産一括査定サイト「イエウール」でいくらで売れるのか調べてみてはいかがでしょうか

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