「マンションを売却したいけれどそのまま済み続けたい」と考えている方もいるでしょう。
そんな方にはリースバック制度の利用がおすすめです。
リースバック制度を利用することで売却したマンションにそのまま住み続けることができますが、そのリースバックとはどのような制度なのでしょうか。
この記事では、リースバックのメリットやデメリット、利用した場合のトラブルなど詳しく解説しました。
マンション売却後も住み続けるなら「リースバック」がおすすめ
マンションを売却しなければならない事情があるけれど、できれば引っ越したくないという方もいるでしょう。
そんな方には「リースバック」がおすすめです。
マンション売却後もマンションに住み続ける住み続けることができるリースバックとはどのような制度なのでしょうか。
リースバックとは
リースバックとは、マンションを不動産会社に買取してもらい、売却したマンションに賃貸借契約を結んで住み続ける方法のことを言います。
一般的に、マンションを売却した後は、マンションを引き渡すために引っ越しをしなければなりません。しかしリースバックを利用することで、マンションを売却してもそのまま同じ場所に住み続けることができるのです。
リースバックを利用する流れ
リースバックを利用すると、以下のように売却が進みます。
- リースバックに対応している不動産会社を探す
- マンションの査定を依頼する
- 不動産会社と売買契約・賃貸借契約を締結する
- マンション売却後、リースバックの利用がスタート
まずはリースバックに対応している不動産会社を探しましょう。リースバックはどの不動産会社も対応しているわけではないため、必ず不動産会社のホームページにアクセスし、提供サービスにリースバックが含まれているか確認しましょう。
また、不動産会社によってマンションの買取価格や家賃の金額は異なります。多くの不動産会社を比較して自分にあった提案をしてくれる不動産会社を探しましょう。
不動産会社を選ぶ際には、不動産一括査定サイト「イエウール」の利用がおすすめです。
一度の申し込みで複数の不動産会社に査定依頼ができるため、マンションの売却価格や担当者の対応、売却戦略などを手間をかけずに比較することができます。
入力フォームはチャット形式となっており、初めて不動産会社に査定依頼をする方でも簡単にご利用いただけます。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
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リースバックが利用できる条件
リースバックには不動産会社が定める条件を満たしていなければ利用することができません。
例えば、人気のないエリアにある・違法建築物といった賃貸借契約終了後に売却が見込めないマンションはリースバックの審査に通らないことがあります。
また、マンション自体に問題がなくても、マンションの名義人の全員の同意がない、家賃の支払い能力がない、家賃保証会社の審査が通らないといった場合にも、リースバックを利用することはできません。
マンション売却でリースバックを選択するメリット
リースバックには売却後も住み続けることができるという点以外にも多くのメリットがあります。
この章ではリースバックのメリットを4つ解説します。
マンション売却後も住み続けることが可能
リースバックを利用することで、マンションを売却した後もそのまま住み続けることができるという点は、リースバックの最大のメリットであると言えるでしょう。
「マンションを売却しなければならないが子どもを転校させたくない」といった場合でも、リースバックを利用することで一定期間は同じマンションに住み続けることができます。
売却後に引っ越しをしなくてよい
売却したマンションに住み続けることができるため、売却後に引っ越しをする必要がありません。
引っ越しをする場合は、荷造りに時間がかかったり、新居探しをする必要がかかったり、引っ越し費用の支払いがあったりと、お金も時間もかかります。
しかしリースバックを利用することで、売却前と同じ環境で生活することができるのです。
修繕積立金や管理費がかからない
リースバックでマンションを売却することによって、これまで毎月支払っていた修繕積立金や管理費の支払いが不要となります。
建物の修繕に使われる修繕積立金と共有部分の維持管理に利用される管理費はマンションの所有者が支払う必要があります。
しかし、リースバックでは、マンションを売却するためマンションの所有者ではなくなるため、修繕積立金や管理費の支払いが必要なくなるのです。また、固定資産税や都市計画税の支払いも不要となります。
マンションを所有していた場合は、住宅ローンのほかに修繕積立金や管理費を支払っていた方も、リースバックをすることで家賃だけの支払いに抑えることができます。
短期間で売却できる
リースバックでは、不動産会社にマンションを買取してもらうため、一般的な売却方法である仲介と比べて短期間で売却することができます。
仲介では売却完了までに約4か月程度かかりますが、買取であれば7日～1か月程度で売却完了となります。
今すぐまとまった現金が必要だけど住んでいるマンションから引っ越したくないという方におすすめです。
マンション売却でリースバックを選択するデメリット
リースバックには多くのメリットがある反面、デメリットも多く存在します。
リースバックを検討している方はメリットとデメリットを比較したうえで利用するか決定しましょう。この章では、リースバックのデメリットについて4つ解説します。
マンションの所有権を失う
リースバックではマンションを売却するため、マンションの所有者ではなくなってしまいます。
そのため、マンションの劣化に伴ってリフォームやリノベーションを行いたくても、マンションの所有者である不動産会社の許可を取らなくてはならなくなります。
リースバックが開始されることで、これまで通り自分の好きなようにマンションを利用することができなくなる点はデメリットと言えるでしょう。
買戻し時に価格が上昇している場合がある
リースバックでは、資金に余裕が出た場合に、マンションを買い戻すことができます。
しかし売却時と同じ価格で購入することは難しく、買取金額の110%～120%の金額での買戻しになることが多いようです。リースバックした不動産会社の利益分が上乗せされるため売却価格より買戻し金額が高くなってしまうのです。
また、マンションの価格は2013年からずっと値上がりしており、今後もマンションの価値が上がり続けた場合は売却価格と同程度の価格での買戻しは難しいと言えるでしょう。
売却価格が相場より低くなる
リースバックでは相場の約7割程度での売却価格となるため、一般的な売却と比べると売却価格が低くなってしまいます。
リースバックを利用する際には、不動産会社に買い取ってもらうため、不動産会社の利益や人件費が引かれた価格での買取となってしまうのです。
そのため、マンションの売却価格で住宅ローン残債を返済する予定の方は、不動産会社の提示する価格で返済することができるのか事前に確認しておきましょう。
ずっと同じマンションに住めるとは限らない
リースバックではマンション売却後も引っ越さず同じ部屋に住み続けることができますが、賃貸借契約を更新してずっと住み続けることができる保証はありません。
賃貸契約期間が終了した場合は、契約更新をすることなく立ち退きを要求されたり、契約更新時に条件が変更になる場合もあります。よって安定して同じマンションに住み続けたいと考えていても、リースバックではそれができる保証はありません。
リースバックで起こるトラブル事例
ここまでリースバックについて詳しく解説しました。リースバックは売却したマンションにそのまま住み続けるという特殊な制度のため、トラブルが起こる可能性もあります。
マンション売却後も問題なく住み続けるためにも、リースバックで起こるトラブルについて事前に把握しておきましょう。
リースバックの利用ができない
リースバックを利用したくても出来なかったというトラブルはよくあります。
リースバックが利用できない原因として住宅ローン残債が挙げられます。マンションを売却する際には、住宅ローンを完済し、マンションに設定されている抵当権を抹消する必要があります。マンションの売却価格が住宅ローン残債より高い場合は問題なく返済できますが、マンションの売却価格より住宅ローン残債が高い場合は、住宅ローンを完済することができず、リースバックを利用することができません。
もし売却価格より住宅ローン残債が高いオーバーローンのマンションでリースバックを利用したい場合は、自己資金を使って返済するか、任意売却とリースバックを組み合わせて売却することになるでしょう。
家賃の値上がり
周辺の物件と比べて家賃が高く設定されることや、契約更新時に家賃が値上げされるというトラブルも考えられます。
リーズバックを利用した際の家賃は、周辺の家賃相場を参考に設定されるのではなく、マンションの買取価格に対する利回りを考えて設定されています。そのため、周辺の物件より高い家賃を支払わなければならない事態も起こりうるのです。
マンションを売却して他の賃貸を借りたほうが住宅にかかる費用が安くなる場合もあるため、リースバックだけでなく様々な売却方法を比較して選びましょう。
賃貸契約の更新を拒否された
リースバックのデメリットでもご紹介したように、賃貸借契約で定めた期間が終了した際に、不動産会社が契約更新をする保証はありません。
賃貸借契約の中でも契約期間が終了すると借家契約が終了してしまう定期借家契約を結ぶ場合があり、この期間が終了してしまうとマンションから引っ越さなくてはなりません。
リースバックを利用する際には、マンションを買い戻すか、一定期間過ぎたら引っ越さなくてはならないことをあらかじめ想定しておきましょう。
買戻しができない
マンションの買戻しをする資金を調達することができたとしても、マンションの所有者である不動産会社が買戻しを拒否して、マンションの買戻しができないというトラブルも考えられます。
また、不動産会社が拒否していなくても、契約書に「売買契約から何年以内に買い戻すこと」といった記載がある場合は、その期限を過ぎていても買い戻すことはできなくなります。
もしマンションの買戻しを考えている方は、契約書に記載されている買戻しの条件をよく読み、条件に不安な部分がある場合は、不動産会社と相談しておきましょう。
以上がマンション売却後も住み続けることができるリースバックという制度についての解説です。
リースバックはマンション売却後も引っ越しが不要で、引っ越しにかかる時間や費用を削減することができますが、いつまでもマンションに住み続けることができる保証はないこと、周辺物件より高い家賃を支払うことになる可能性があるなど、デメリットもたくさんあります。
マンションを売却して新居で生活する場合とリースバックを利用して住み続ける場合の両方をシミュレーションして利用するか検討するようにしましょう。
リースバックを利用するか迷っている場合は、不動産売却のプロである不動産会社に相談してみるとよいでしょう。
不動産一括査定サイトのイエウールであれば、優良不動産会社の中から自分に合った不動産会社を査定結果や対応を比較しながら選ぶことができます。
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