マンションの最上階は日当たりや眺望が良く、音の心配も少ない人気物件であるため資産価値が高く、売却価格も高額で取引されることが多いです。
とは言え、高額で購入したマンションを、できるだけ購入時との価格差なしに売却したいと考えるのは一般的です。
まずこの記事では、最上階のマンションを損せずに売却する方法を解説します。
その後に、価格が下落する場合の要因や、売却と賃貸どちらのほうがメリットが大きいのか比較していきます。
人気のマンションの最上階の売却方法を知り、後悔のない売却にしましょう。
最上階マンションを損せず売却する方法
高額で購入した最上階マンションの売却を検討しているのであれば、できるだけ購入時との価格差なしに売却したい方は多くいらっしゃいます。
まず、マンションの価格決定には法則があります。
- 階層が高くなればなるほど価格が上がるため、最上階は価格が一番高くなる
- 角部屋は採光、通風に優れていて、数も少ないため価格が高くなる
- 方角によっても価格は変わり、南向き、東・西向き、北向きの順に価格が下がる
- 階段やゴミ捨て場に近い部屋は価格が低いなどの特殊事例もある
この法則に則って、マンションの価格は総合的に決まります。
そのため、最上階のお部屋は、基本的に高額の取引になります。
元々高額で購入したマンションを売却する際にどういった点に注意すると、損をせずに売り切ることができるのでしょうか。
- 最上階マンション価格が上昇してるタイミングを狙う
- 最上階マンションの築年数が浅いうちに売る
- 専門家の手を借りて相性のいいターゲットに狙いを定める
- 最上階マンションを投資家に売却を希望する
- 最上階はエレベーターの始発であることを伝える
- 最上階のマンションでも災害時に問題がないことを伝える
最上階マンション価格が上昇してるタイミングを狙う
マンションの最上階は、そもそもの価格が高いため、供給より需要が上回ってしまい「値崩れ」を起こす可能性があります。
値崩れとは、マンションの供給が需要を上回る事によって、売却価格が急に下がることを指します。
そのため、まず大切なポイントが、「売却市場の需要と供給を見定めて、タイミングを逃さない」ことです。
国土交通省が公開する資料によると、2024年は、まだ緩やかに、価格が上昇傾向でありますので、売却するタイミングは良いといえます。
また、具体的に、不動産売買が活発化しやすい時期を狙うことも重要です。
不動産売買が活発に行われるのは、2・3月で、この時期に売却することで高く売れる可能性が高くなります。この時期は、新生活が始まる4月に合わせて住み替えを行う方が多くなるからです。また、法人の決算や不動産事業者の確定申告前に節税の意図で駆け込み購入する人も現れます。
不動産の売却活動を始めてから売買契約をするまでには3～6か月ほどかかると言われているため、遅くとも11月のタイミングでは動き出している必要があるでしょう。
最上階マンション築年数が浅い方が高く売れる
以下のように、マンションの売却相場は築年数が経つにつれて下落します。
| 築年数 | 売却相場の値下率 |
|---|---|
| 0～5年 | |
| 6～10年 | -15.8% |
| 11～15年 | -29.5% |
| 16～20年 | -31.6% |
| 21～25年 | -45.6% |
| 26～30年 | -60.0% |
| 31年～ | -58.1% |
マンションというのは基本的に築年数が浅いほど価値が高くなっていますが、これは最上階であっても同様です。
しかし、最上階マンションは人気なので一般的な数字よりは売却価格が下がらない可能性があります。
一方で、注意が必要なのは、マンション売却の場合、絶対額が大きければ大きいほど価格にも下落率は大きく反映されるため、できる限り築年数が浅いうちに売却すると損なく売ることができるでしょう。
売却価格を見積もりたい方は、こちらをお使いください。無料で、売却価格シミュレーターができます。
専門家の手を借りて相性のいいターゲットに狙いを定める
最上階マンションは人気で資産価値が高い分、他の階より高額になるケースが多いため購入できる人が限られています。
他の階と同じ価格なら住みたいけど現実的に手が出せない・・・と感じる方も多いのです。
そのため、効率的に高く売るためには高額であることをいとわず、むしろ節税対策になると考える富裕層や、その希少性を買って投資用の購入を検討したがる投資家など、初めから最上階を好むようなターゲットを狙うと良いでしょう。
というのも、富裕層は取引のある銀行や税理士へ節税や投資の相談をしますが、銀行も税理士も資金調達や節税スキームの支援はできても具体的な不動産情報を持っていません。
そのため銀行や税理士から不動産会社へは、富裕層の顧客へ渡す不動産情報の提供依頼が定期的に入ってくるのです。
また、マンションを建設した事業主系列の不動産販売会社には、最上階の部屋が出ればすぐに買いたいという方からの情報提供依頼もたくさん集まってきます。
気に入った部屋なら高額でも買いたいと考えている方がいるため、短期間で、さらに高額で売却できるチャンスがあるのです。
最上階マンションの投資家への売却を狙う
投資家は、基本的に賃貸収入を目的にすると言うより、買い取って、再度売る際の売却益を目的としています。
日本の不動産市場は、特に東京や大阪などの都市部で高い収益性を誇ります。
最上階マンションは特に中国人や、シンガポール人などアジアの投資家に人気があり、高い賃貸収入を見込めるため、投資対象として魅力的です。
また、現在円安の影響が出ていますが、日本の不動産市場は他の国と比較しても安定しているため、長期的な資産保全を求める投資家にとって魅力的です。
最上階マンションへの投資リスクは低いとされ、人気を集めています。
そのため、タイミングを読みながら、投資家が好むタイミングで、売りに出すのも有益な方法の1つです。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
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最上階はエレベーターの始発であることを伝える
マンションの高層階に住むとなると、エレベーターの待ち時間や、建物についてから、部屋に付くまでの時間がかかることが懸念点と答える方も多いかもしれません。
実際に、最上階は、エレベーターでの移動時間が最も長いです。
しかし、ここで、1つ実はあまり知られていないメリットとして「エレベーターの始発は最上階である」を紹介します。
最上階はエレベーターの始発にあたるため、途中階のように混雑して1度に乗り込めないという状態は防げます。
朝の通勤や通学時間をイメージしてください。
あの忙しい時間帯に、確実にエレベーターに乗れる最上階は、大きなメリットとなり得ます。
この点を売主に伝えることも、最上階マンションを売る方法として有効でしょう。
最上階のマンションは災害時でも問題がないことを伝える
最上階のマンションの売却を希望していても、災害時に避難が遅れてしまうのでは？と考えてしまったり、階段で降りなくてはいけないのかと考えていませんか？
内覧時や、売出しの際に、最上階マンションであっても、一般的なアパートやマンションと同じように、耐震基準を満たしていることを強調してアピールしましょう。
特に、建物が耐震等級の高い設計であることを示すことで、地震に対する安心感を与えます。
また、マンション内に備え付けられている非常用電源、耐火ドア、防災備蓄品、緊急避難経路などの防災設備を具体的に説明しましょう。
これにより、災害時にも安心して暮らせることをアピールできます。
最後に、定期的に実施されている避難訓練や避難経路の明示を通じて、住民が災害時にどのように避難すべきかを理解していることを伝えることで災害時でも問題ないことができるでしょう。
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最上階マンションは価値が下がる可能性もある
ここまででお伝えした通り、最上階マンションは売却において現状は有利な物件と言えます。
しかし、中古マンション市場の景気によって、最上階マンションの価値を大きく変わる可能性もあります。
中古マンション市場は今は好景気であるものの、今後景気を左右する出来事が起こる可能性が危ぶまれているという状況なので、そうなったときに最上階マンションの価格は下がってしまうかもしれません。
最上階マンションは人気とはいえ完璧ではなく、最上階がであるがゆえのデメリットが存在します。不景気になればそのデメリットが思わぬ落とし穴になるのです。
まずは現在の景気を見ていきましょう。
中古マンション市場の景気状況
中古マンション市場の景気状況を表す不動産価格指数をみると、ここ10数年にわたり上昇していることが分かります。
このように不動産価値が高まっている理由は、新型コロナウイルスに対応したリモートワークや在宅時間増加と、2013年に始まった金融緩和政策による住宅ローンの金利の低下です。これらの影響により、現在は不動産の価値が全体的に上昇傾向にあるのです。
このデータからも分かるように、不動産の中でも特にマンションの人気が伸びている現在は、最上階マンションの人気に追い風が向いている時期と言えるでしょう。
https://toshi-fudousan.or.jp/news2/tfk/4434.html
中古マンション市場の景気を左右しそうなトピック
このように、今は好景気と言える中古マンション市場ですが、今後は経過が悪化する可能性があると言われています。
今後の景気を左右しそうなトピックとしては、日銀の金融緩和政策と人口減少です。
金融緩和政策に関しては、日銀の黒田総裁が2023年4月に退任することが決まっているためその後の金融政策の方針に変化が起こることが危ぶまれています。
また、人口減少が起きている日本では空き家が増え、不動産市場の縮小が見込まれているのです。
不景気下では最上階のデメリットがさらに需要に悪影響する
中古マンション市場の景気が悪化した際、最上階マンションは価値が下がり大きく値崩れを起こす可能性があります。
この値崩れを起こす原因となるのが、最上階マンションに少なからず存在するデメリットです。
以下では最上階の居住におけるデメリットを5つご紹介します。
夏場は暑く冬場は寒い
夏場の最上階は、屋根が日差しを受けて温度が上がりやすいため部屋の中は高温です。
最上階は日当たりの良さがメリットですが、窓から射し込む陽光が部屋内の空気を暖め続けるので、シェードなどで光量を調節しなければならない弊害もあるのです。
また外壁のコンクリートは熱を保持する性質があり、夏の高温だけでなく冬の低温も室内の温度に影響を及ぼします。
つまり夏も冬もエアコンを連続運転する時期があり、冬なら結露やカビの発生を防ぐ換気が必要になるでしょう。
同じマンション内でも、部屋に挟まれた中住戸は外壁に面した端の住戸よりも空調コストが多くかかります。
そんな夏の日差しや高温には以下の対策が有効です。
- 単層の窓ガラスに耐熱遮熱フィルム（複層ガラスや網入りガラスは熱割れに注意）
- 朝顔やへちまなどのつる草のグリーンカーテン
- 遮光カーテンを締め切る
- 窓を開放して常時換気する
また、冬は断熱素材を窓や壁に設置して部屋の暖気が冷えない対策が有効です。
水圧が弱い場合がある
比較的新しい高層マンションはマンション内に複数の貯水槽を備えており、高層階の水圧低減を抑えて低層階の水圧が上がりすぎない仕様になっています。
しかし、マンション屋上の高架水槽から重力落下で各部屋に配水する場合には、最上階が最も水圧が弱い場合があります。
特に、水道が直圧や増圧タイプもしくは高架水槽タイプのマンションは最上階が低圧になる傾向が顕著になっています。
最上階マンションは賃貸より売却の方がメリットが大きい
最上階マンションは人気ですので、売却だけでなく賃貸でも需要は大きいものです。
しかし、資産価値を活かしてよりうまみの大きい選択肢を選びたいと思うなら、賃貸ではなく売却の方が圧倒的にメリットが大きいと言えます。
マンションを賃貸に出す場合と売却する場合の一般的なメリットデメリットを比較してみましょう。
| 売却 | 賃貸 | |
|---|---|---|
| メリット |
|
|
| デメリット |
|
|
ここからも分かるように、一度賃貸したマンションを後で売却しようとするデメリットはかなり大きくなります。
賃貸マンションは収益物件として扱われるため、譲渡益が出た際に居住用マンションで利用できるような特例や控除の適用外になるケースがほとんどです。
また、収益物件は購入希望者の多くが投資家になる場合があります。
投資家は以下に低コストで収益の大きい物件を手に入れられるかという考えで動いていますので、居住用マンションの状態あらゆる層から人気な物件として価格交渉するよりも安値での売却になる可能性が高まります。
高く売れやすい最上階マンションだからこそ、長い目で見て価値を下げる賃貸という選択は避けた方がよいでしょう。
最上階の価値を最大限に活かして売却を成功させよう
マンションの最上階はそのほかの部屋とは異なる環境や価値があり、売却価格や家賃価格は特殊な市場やパワーバランスで成り立っています。
よって、最上階であることのメリットをアピールし、損しない方法を選ぶことで高額で売却できるチャンスが高いのです。
中古マンション市場が下落した後ではせっかくの最上階マンションを安く売ることになってしまいますので、売却を検討しているのであればタイミングには十分に注意しましょう。
不動産会社のサポートがあれば効率よく購入希望者にアプローチすることができます。
特に投資家や富裕層が有力なターゲットになりますので、アプローチ先を広げるために、ぜひ価値を見いだしてくれる不動産会社へと相談しましょう。
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