- 築40年のマンションも適切な価格設定と手入れで売却可能
築年数が長くても立地やメンテナンス状況が良ければ、購入者は存在する。
プロの不動産業者に依頼することで、スムーズな売却が期待できる。
築40年のマンションでも売れる？
築40年のマンション売却には、適正な価格設定、良いメンテナンスと立地条件、そしてプロの不動産業者のサポートがキーとなります。築古マンションとは
築古マンションとは一般に築年数が長いマンションのことを指します。 特に、築30年を超えるものは、不動産業界で「築古」とされることが多いです。しかし、築年数が長いからといって必ずしも売却が難しいわけではありません。 購入者のニーズや立地条件によっては、十分に売却可能です。
成約率は新築よりも低いが築40年でも問題なく売れる
新築のマンションに比べて、築40年のマンションの成約率は一般的に低いとされています。 ただし、これはあくまで一般論であり、具体的な条件次第で問題なく売れるケースも多いです。 例えば、立地が良い、または内装がしっかりとメンテナンスされているような物件は、新築と比較しても十分に魅力的とされます。もう少し具体的に不動産専門家としての視点から言えば、新築マンションと築40年のマンションの成約率に差がある主な理由は以下のようにいくつかあります。
設備と機能
新築マンションは最新の設備と機能が備えられていることが多いです。それに対して、築40年のマンションは古い設備やレイアウトが多く、リノベーションが必要なケースが一般的です。
耐震性
日本において特に重要なのは耐震性です。新築のマンションは新しい建築基準に基づいて建設されているので、古いマンションよりも耐震性が高い場合が多いです。
デザインとスタイル
新築マンションは現代のライフスタイルに合わせたデザインとなっていますが、築40年のマンションは時代遅れのスタイルである可能性が高いです。最近ではリノベーションをしてデザインを自由に変える方も増えています。また、古風なデザインが好きという買主も一定数いらっしゃいます。価格や立地
一般的に新築マンションは高価ですが、それでも新しい設備、デザイン、そして耐震性を求める購入者には魅力的です。一方中古は、新築に比べると安値で取引きされます。エリアにこだわりたい方は、そのエリアの相場を把握しておくと良いでしょう。また、築年数が経過しているマンションは、当時は良い立地だった可能性がありますが、現在では状況が変わっている場合があります。駅近だったとしても、その駅が自身にとって利便性の良い電車の最寄り駅なのかはしっかり確認が必要です。
信頼
新築マンションは大手デベロッパーが手がけるケースが多く、購入後のアフターサービスも充実しています。一方で、中古の不動産の売却を考える方は、査定をする際に複数の会社を使い相場を把握した後、契約する会社を決めているケースもあります。 相手の対応や反応から、信頼しても良い会社（個人）なのかは決めるようにしましょう。資産価値
長期的に見て、新築マンションの方が資産価値が落ちにくいとされています。中古マンションの成約価格は築年数とともに下がる傾向があります。2025年に首都圏で成約した中古マンションの平均価格は、築0〜5年の8,666万円に対して、築36〜40年は2,761万円でした。
築40年のマンション売却価格は「横ばい」に
築40年のマンションの売却価格は、新築当時に比べて多くの場合で値下がりしますが、一定レベルに達すると横ばいになることが一般的です。 築40年のマンションの売却価格が「横ばい」になる傾向がある理由は、以下のような要素に起因しています。耐用年数と価値の低下
マンションは通常、建築後から数十年が経過すると価値が低下すると一般的に考えられています。築40年を超えた場面では、その価値の低下がある程度落ち着くことが多く、大きな価格変動が少ない傾向にあります。土地価格の影響
築年数が古いマンションでも、土地が価値を持っている場合があります。特に都市部では、土地価格が高いため、建物価値が低下しても土地価格によって売却価格が支えられます。
維持・修繕
築40年程度のマンションでは大規模修繕が何度か行われている場合が多く、それによって建物自体の価値がある程度維持されています。リノベーションと価値向上
古いマンションでも内装や設備がしっかりとリノベーションされている場合、新しいマンションと変わらない快適さを提供できることから、価格が横ばいになるケースもあります。需要と供給
価格は常に市場の需要と供給に影響を受けます。築41年以上のマンションは、売りに出される数も成約する数も築年数の区分でいちばん多くなっています。2025年の首都圏では、成約の23.5%を占めました。こうした一定の需要が、価格を横ばいに保つ一因と考えられます。
経済状況と金利
経済状況や金利の変動も不動産価格に影響を与える要素です。これらのマクロ経済的要因が安定している場合、価格も安定する傾向があります。
築40年のマンションにはいつまで住める？
築40年のマンションに住む場合、大規模な修繕が必要になる可能性が高いです。 しかし、それでも十分に住める期間は物件や管理状況によって大きく変わります。不動産会社に相談して、修繕計画や管理状況をしっかりと調べておくことが重要です。築40年の中古マンションが売れないと言われる理由
次に築40年の中古マンションが売れないと言われる理由を見ていきましょう。老朽化の影響で外観が悪く見える
築40年のマンションの一番のネックとされるのは、老朽化による外観の劣化です。 特に、外壁やバルコニーなどが傷んでいると、購入希望者は敬遠してしまいます。これに対する対策としては、売却前に外観をきれいにするか、その状態を明示し、価格を相応に設定することがあります。
住宅設備が古くなっている
老朽化によって、水回りやキッチン、エアコンなどの設備も古くなっている可能性が高いです。 このような状態は購入者にとって大きなデメリットとなり、売却が難しくなる場合があります。しかし、リフォームやリノベーションを行えば、これを解消することは十分可能です。
住宅ローンの審査が通らないことがある
築40年のマンションでは、住宅ローンの審査が厳しくなる場合があります。 特に、銀行は物件の価値を低く見積もる傾向があり、ローンの承認が得られないケースもあります。 これは購入者側にとって大きな障壁となるため、売却が難しい一因です。1980年代前半の物件は旧耐震基準の可能性がある
耐震基準は1981年6月1日に新しくなり、この日以降に建築確認を受けた建物は新耐震基準で建てられています。2026年時点で築40年のマンションは1986年ごろの完成のため、新耐震基準の物件が大半です。ただし、1980年代前半に完成したマンションは、建築確認を受けた日によっては旧耐震基準のこともあります。旧耐震基準の物件は買い手から敬遠されやすいため、建築確認の日付を確かめておきましょう。所有者が支払う修繕積立金が高い可能性がある
築年数が長くなると、大規模修繕が必要になる場合が多く、それに伴い修繕積立金が高くなる可能性があります。 購入者が月々の出費として考慮するべき負担が増えるため、売却が難しくなる場合があります。
築40年の中古マンションの売買相場は？
築年数毎のマンション売買相場の推移
築年数が経過するにつれてマンションの売買相場は一般的には下がります。 2025年の首都圏の成約価格を見ると、下がり方が大きいのは築30年前後までで、築31年以降は2,500万〜2,700万円台でおおむね横ばいです。値下がりの理由としては、建物の劣化や設備の古さが挙げられます。具体例として、2025年に首都圏で成約した中古マンションの平均価格は、築6〜10年の8,201万円に対して、築36〜40年は2,761万円と約3分の1でした。築年数が進むほど相場は下がる傾向にあります。
築40年の中古マンションの数や割合はエリアによって大きく異なる
首都圏では、築40年を超える中古マンションは少数派ではありません。2025年に首都圏で成約した中古マンションのうち築41年以上は23.5%、新しく売りに出された物件では29.8%を占め、築年数の区分でいちばん多くなっています。ただし、築40年の中古マンションの数や割合は、エリアによって大きく変わります。築40年超えでもエリアによっては中古マンション需要が高い
築年数が40年を超えると、設備の古さなどから敬遠する買い手もいます。しかし、これはエリアによって大きく変わる場合があります。例えば、渋谷や新宿などの繁華街に近い場合、立地の良さが相場を押し上げる要素となることが多いです。こうしたエリアでは、築年数が古くても需要は比較的高いのです。結論として、エリアが良ければ、築40年を超えても需要がある可能性が高いです。
築40年の中古マンションを購入する買い手側のメリット
新築と比較して購入価格を安くできる
築40年の中古マンションの一番のメリットは、やはり購入価格が新築に比べて安い点です。 これには明確な理由があります。新築マンションは設備が新しく、最新の耐震基準にも対応していることが多いため、価格が高くなります。一方で、築40年の中古マンションはそのような新しい設備や基準には必ずしも対応していないため、価格が安くなる傾向にあります。具体的には、「資産価値」の項で紹介したとおり、2025年の首都圏の成約価格は築0〜5年が8,666万円、築36〜40年が2,761万円で、約3分の1です。結論として、新築に比べて購入価格を大幅に安くできるのがメリットです。
立地の良いマンションが多い
築40年のマンションは、新築マンションが多く建設される前の時代に建てられたものが多く、そのため立地が非常に良い場合が多いです。都心部や駅近など、現在では高額な土地に建っているケースが多いのです。このような立地の良さは、生活する上で非常に大きなメリットとなります。結論として、立地の良いマンションが多いという点は大きなメリットと言えるでしょう。修繕の履歴や管理の状態を購入前に確認できる
築40年の中古マンションは、これまでの大規模修繕の履歴や管理組合の運営状況を、購入前に確かめられます。長期修繕計画や修繕積立金の残高、総会の議事録を見れば、建物がどのように維持されてきたかが分かります。新築マンションでは分からない実際の管理の質を判断材料にできる点は、買い手側にとってメリットです。築40年の中古マンションを売却する際のコツ
売却前にリフォームやリノベーションをしない
売却前にリフォームやリノベーションで物件を綺麗にしよう、と考えるかもしれません。しかし、その考えは必ずしも賢い選択ではありません。その理由は、買い手が自分の好みに合わせたいと考える場合が多く、無駄な出費となる可能性が高いからです。具体例として、キッチンを新しくしたとしても、買い手がそれを気に入らなければ、価格の上乗せは難しいです。結論として、売却前に高額なリフォームやリノベーションをするのは避けましょう。
ハウスクリーニングを依頼
売却前には、プロのハウスクリーニングを依頼することをおすすめします。これは費用対効果が高い対策であり、買い手が物件を見た際の印象を大きく左右します。特に、古い物件であればその重要性は高まります。例えば、ハウスクリーニングで清掃された室内は、見学者に「ここなら住める」と感じさせる可能性が高くなります。結論として、クリーニングは印象向上のために非常に有効な手段です。
耐震性は「旧耐震基準」か「新耐震基準」か確認
築40年のマンションでは、耐震基準に関する情報が買い手にとって非常に重要な判断基準となります。 築年数が古いと、新しい耐震基準に適合していない可能性があります。そのため、買い手が耐震性に重点を置く場合、旧耐震基準の物件は避けられる可能性が高いです。結論として、耐震性の情報はしっかりと説明することが重要です。ホームインスペクションを実施
ホームインスペクション、すなわち住宅診断を受けることは、古いマンションを売却する際に有効な手段となります。これにより、物件の状態を客観的に評価してもらい、買い手に対してその結果を開示することができます。これが信頼を築き、スムーズな売買につながる場合が多いです。結論として、ホームインスペクションは信頼性向上に貢献する有効な手段です。
以上が築40年の中古マンションを売却する際のコツとなります。マンションの売却は多くの要素が絡み合い、簡単なプロセスではありません。しかし、適切な対策と不動産会社の選定によって、成功への道は広がります。
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