失敗しない不動産売却|不動産は一括査定で相場の価格を調べよう

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不動産を売却するということは、よほどの資産家でもない限り、一生に一度くらい、多くて二度くらいです。高額な資産であるために、簡単に売却できるものではありません。なるべく高く売りたいですし、買い手に後でクレームを入れられるようなトラブルには巻き込まれないようにしないといけません。

不動産のような物件の場合は、個人間で直接取引されることはめったにありません。間に仲介業者が入るのが普通ですが、仲介手数料もいくらかかるのか心配です。


先読み!この記事の結論
  • 失敗しないためにまずは相場を調べてみよう
  • 極端に高い査定や低い査定は要注意!理由を確認しよう

「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1. まずは不動産を売却する流れを確認しておく

不動産の売買は、高額な物件だけに普通のショッピングと違って簡単にお金を払って物を受け取る、という訳にはいきません。慎重に、手順を踏んで不動産の引渡しまで進んでいきます。

1.1. 1-一般的な不動産売却の手順

売却計画

不動産を売却するとなったら、その場所の相場を調べます。最寄駅、最寄駅からの距離、築年数、間取りで、近場で似たような売出物件を探し、その価格を参考にします。インターネットの物件情報サイトで探すことが出来ます。

物件の価格査定

次に、不動産の価格の査定を不動産業者に依頼します。この時は、1社だけに査定を依頼するのではなく、複数の不動産業者に査定を依頼することです。査定額の違いもありますし、その不動産業者が信頼出来るかどうか、判断材料の一つになります。

不動産会社と媒介契約

自分で、不動産の売買契約を行うのは非常に複雑で、トラブルがあった時は大変ですので、不動産の仲介業者に依頼するのが一般的です。

その仲介業者と媒介契約(売主の場合は、不動産の売却を不動産仲介業者に依頼する契約のこと)を結びます。この時に、査定を複数の会社に依頼しておけば、その中から不動産業者を選べるので、自分が信頼できると思える不動産業者に出会える確率が高くなります。

不動産売出・交渉

媒介契約を締結したら、不動産に値段を付けます。この時は、査定価格に従わなくとも良いのですが、全く無視するのも考え物です。

以前に複数の業者から貰った査定価格や、周辺の相場、不動産市場の動向(価格が上昇しているか、下降しているか)を不動産業者と相談しながら決めます。

後は自分の条件もあります。引越しが決まっているので早く売りたい場合は安めに、自分の家をすでに持っていて、親の相続遺産である不動産を売却するのならば最初は強気な価格設定で、と価格を決めることができます。

物件情報の開示

価格以外に関しても、物件の情報はなるべく細かに購入希望者には知らせるべきです。悪い条件であるほど、後々のトラブルの原因にならないように情報開示しましょう。

売主の瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん、ただし2020年4月1日改正民法施行により契約不適合責任に変わります。どちらにしても、不利な情報を黙っていると損害賠償責任等が生じます。)を問われないように、買主が全て調べられるように協力します。

売買契約締結・引渡し

売買価格、条件等で売主と購入希望者が合意したら、売買契約を結びます。この時に、買主から不動産価格の1割~2割程度の金銭を手付金として受け取ります。

売買契約後に不動産の引渡しとなりますが、この時に住宅ローンの残金があって抵当権が付いている場合は、抵当権の抹消手続きを行いますので、ローンの残金を一度に支払います。

その後、権利書または、登記識別情報等の登記申請用書類を確認した後、代金の支払いが行われて、不動産の所有権移転登記を行います。買主が住宅ローンを借りた場合は、買主が抵当権を付けます。

  • 不動産の相場を調べよう
  • 極端に高い査定には注意
  • 売り急ぎは知られない

1.2. 1-売却までにどのくらいの期間が必要か

一般的には売買契約までに3カ月、引き渡すまでに6カ月が目安

不動産会社との媒介契約は、3カ月で切れるため、それまでに仲介業者は物件を売ろうとします。3カ月を過ぎて売れなかった場合、媒介契約を切られてしまい、他社に乗り換えられてしまう可能性があるからです。

普通は、専属専任媒介契約や専任媒介契約(媒介契約を結べる仲介業者が1社のみ)のほうが、不動産業者も積極的に広告を打つなどして売ってくれようとしますが、一般媒介契約ですと複数の不動産業者と媒介契約を結べるため、広く目に留まりやすいというメリットもあります。

ただし、見出しの期間は、一般的な事例で、売り出し価格が高すぎたり、近くに似たようなライバル物件があった場合には、3カ月では売れない場合もあります。また、たまたま同じ地域で、同じような条件の物件を探していた買主が現れた場合、あっという間に契約まで結べてしまう可能性も無くはありません。

1.3. 想定より売却に時間がかかるケース

目安の3カ月を過ぎても不動産が売れない場合、大抵のケースは売出価格が高すぎることによります。不動産には相場というものがあり、最寄駅や駅徒歩何分か、広さ、築年数で、ある程度決まってしまいます。それを無視して、高過ぎる値段を付けても売れる訳がありません。

ある人は高値で10カ月も強気で売り出して、結局、内覧などの対応が大変になって相場に値下げして、やっと売れたなど、結局は査定価格に近い、相場付近の価格で落ち着くことが多いのです。

購入希望者の内覧の対応も、長期間になると大変です。売り出し価格を決める時は、不動産業者と相談したり、インターネットによる無料査定を利用して相場をつかむことが大切です。

2. 不動産売却におけるリスクやトラブルを回避するポイント

不動産の売却は、金額が大きいため、リスクやトラブルは極力避けなければいけません。不動産会社の言う事を鵜呑みにしてもいけませんし、知識のない状態で自分だけで判断しても失敗するだけです。

2.1. 2-最も重要なのは不動産会社選び

売却期間中ずっと関わる不動産会社は信頼出来る相手に決める

大手の不動産業者を選ぶか、小さな町の不動産屋を選ぶかの決め手は、不動産業者の担当者を信頼できるかどうかです。

大手であっても合わない人はいますし、小さい業者でも情報が多く馬が合うこともあります。そもそも、不動産の売却の話があるとレインズ(不動産流通機構)という情報システムに載せるのが通常なので、インターネットさえあれば規模の大小はあまり関係ありません。

自分の担当となる人と話をして感じが良かったり、電話やメールで対応が良かったりする、自分が信頼できると思う人のいる不動産業者を選択しましょう。

一括査定サイトで可能性を見つける

1社だけに査定を依頼して、そのまま媒介契約を結ぶのは、自ら選択の幅を縮めるようなものです。1社だけではその会社がどのような会社か分かりません。運が悪いと悪い会社に当たってしまう可能性もあります。「イエウール」では最大6社まで査定を依頼することが出来るので、後で複数の不動産業者に訪問査定を依頼しやすくなります。

媒介契約を3種類から選ぶ

不動産業者が決まったら、媒介契約を締結します。媒介契約とは、簡単に説明すると、売主の不動産を売却する相手を探して、決まったら仲介手数料を不動産業者に支払うという契約です。

媒介契約には3種類あって、拘束力が強い順に「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」があります。

専属専任媒介契約は、1社のみとしか契約出来ず、例え買主を売主自らが見つけてきても直接取引はできない、売主への業務報告義務が1週間に1度以上、レインズ(不動産流通機構)への登録が5営業日以内である、ということです。契約期間は最大3カ月です。

専任媒介契約は、1社としか契約できないのは専属専任と同じですが、売主が見つけてきた買主と売買契約が出来る(自己発見取引)、売主への業務報告義務が2週間に1回以上、レインズへの登録は7営業日以内、と若干違いがあります。契約期間は最大3カ月です。

専属専任と専任は、1社のみとの契約で、仲介手数料を他社にとられる心配が無いので、まずこの契約を勧めてくるかと思います。不動産業者も3カ月以内に売却先を決められなければ、他の会社に変更されてしまう恐れがあるので、力を入れて買主を探してくれるケースが多いです。

一般媒介取引は、複数の会社と契約でき、自己発見取引も出来ます。売主への業務報告義務は無く、レインズの登録義務は無い(売主が希望すればして登録できる)ので、契約期間の定めはありませんが、標準契約約款では3カ月です。複数の業者が競ってくれるかもしれないこと、人気物件なら購入希望者のほうからやってくる、ということもあるので、一般媒介が一概に悪いとは言えません。しかし、広告を打っても他社に取られてしまうかも、という思いは担当者にもあるでしょうから、販売にはあまり積極的ではない可能性があります。

2.2. 2-不動産売却にかかる諸費用を知っておく

不動産会社への仲介手数料

仲介手数料は、売買契約成立時に半分、不動産の引渡し時に残りを支払うのが通常です。仲介手数料の計算は、不動産売買価格が400万円以上の時で、最大価格は

仲介手数料=(売買価格×3%+6万円)+消費税

となります。例えば売買価格が3,000万円で消費税8%の場合

3,000万円×3.24%+64,800円=103万6,800円

が最大価格となります。これは上限ですので、仲介手数料を下げることはあります。

買主との不動産売買契約書に必要な印紙税

売買契約書の額面が10,000円を超えると印紙税の納付義務が発生しますので、印紙を貼って、割印しなければなりません。さらに、売買契約書は通常売主用と買主用の2通作成するので、単純に費用は2倍になります。

 売買価格  印紙代
 1万円を超え50万円以下              200円
 50万円を超え100万円以下              500円
 100万円を超え500万円以下             1,000円 
 500万円を超え1,000万円以下             5,000円
 1,000万円を超え5,000万円以下             10,000円
 5,000万円を超え1億円以下            30,000円
 1億円を超え5億円以下            60,000円
 5億円を超え10億円以下            160,000円
 10億円を超え50億円以下            320,000円
 50億円を超えるもの            480,000円

2020年3月31日までの軽減税率

参考:国税庁

抵当権の抹消にかかる費用(登記費用)

抵当権抹消登記の登録免許税は不動産ひとつにつき1,000円ですので、土地1筆と建物1個に、それぞれ同じ内容の抵当権を設定していたときの、抵当権抹消登記の登録免許税は、2,000円になります。

住宅ローンを完済しても、自動的に抵当権の記載は消えません。ローン会社から、抹消登記手続きに必要な書類が送られてきて、後は自分で登記するか、司法書士に頼むかして抹消登記手続きを行わないと抵当権の記載は消えてくれません。

司法書士に頼む場合はおおよそ5,000円から15,000円くらいです。売買の時は、抵当権の付いたままの物件は売れませんから、売買の登記を担当する司法書士が同日付で抹消します。

買主が住宅ローンを借りるとしても、前の抵当権が付いたままではローンの決済は下りませんから、売主の抵当権は絶対に抹消しなければいけません。

必要に応じてしてかかる費用

その他に、必要に応じてかかる費用として、以下の費用がかかる事があります。クリーニングやリフォーム等は、家を綺麗にして、売家の価値を高める効果があります。

  • 不要物の廃棄処分費(世帯人数によっても異なるが、10万~50万円が相場)
  • 敷地の測量費用(隣接地が民間地の場合、30万~50万円。官有地の場合、60万~150万円程)
  • 建物解体費用(東京都の場合、坪単価で、木造は3万~4万円、鉄骨造4万~5万円、RC造5万~ 6万円が相場。地方はそれより1万円程度安い)
  • ハウスクリーニング費用(トイレやキッチン、浴室など。1カ所につき5,000~2万円程度)
  • リフォーム費用(トイレのリフォームで20万~30万円程、浴室で100万~200万円程)
  • 引越し費用(8万~30万円程度、繁忙期の3月頃や荷物の量、相見積による競争などでかなり違 う)
  • 相続登記費用

売却による所有権移転登記の前提として、登記簿に売主が所有者として記載されていることが必要です。

相続によって土地建物を所有することになった場合は、登記簿上は亡くなった被相続人の名義になっています。これを売主名義に書き換えなければ物件の引渡しができません。そのため、相続による所有権移転登記が必要です。

通常は遺産分割協議を行って不動産の相続人を1人にして、相続登記をしてから、その人を売主として不動産の売買をします。

相続登記に必要な手続きは、複雑なので司法書士に依頼するのが確実です。

費用としては、相続登記の登録免許税が固定資産税評価証明書の評価額の1,000分の4。

例えば評価額2,126万3,258円の土地を相続した場合は、2,126万3,000円(1,000円未満の端数は切捨て)÷1,000×4=85,052円となり、85,000円が登録免許税(100円未満の端数は切捨て)となります。

それに司法書士への報酬が8万円~15万円位です。

2.3. 2-売却金額でローンを完済出来ない場合

もしオーバーローン状態になってしまったら

オーバーローンとは、不動産の売却利益より、住宅ローンの残債の方が多く残ってしまっている状態のことです。このままでは、不動産を売りに出しても、住宅ローンを返済できず、抵当権が外せないので、買う人は誰もいません。

ですので、不動産をどうしても売りたい場合は、不動産の売却利益に自分の貯金を足して残債を返却しなければなりません。それで返済できればまだましな方です。

新居分と一緒に返済する住み替えローン

売却した住宅と、新居のローンを合算して返済していくのが住み替えローンです。残債を新しい住宅ローンと一緒にしてしまうのですから、当然、返済額も高くなりますし、金融機関の審査も厳しくなります。これで、売りに出した住宅の抵当権は抹消してくれます。

しかし、新居の月々の返済が更に高額になってしまうのは避けられません。借金を借金で返しているようなものですので、これを利用するには周到なシミュレーションが必要かと考えます。

任意売却をする

どうしても住宅ローンが払えなくなった時は、債権者である金融機関は強制競売に訴えて不動産を売却して競売代金から残債に充当することが出来ます。

しかし、競売手続きは一般に時間や費用もかかり、また売却価格もかなり低くなってしまうことがあります。それを避けるため、債権者、債務者(住宅の所有者)、保証人で話し合い、任意で自宅を売却して、売却価格をなるべく高く維持し、残債にあてて、少しでも債権の回収を多くしようとする手段が任意売却です。

この話し合いによって、ローンの残債が消えることはありませんが(売却価格が残債より多ければ、ローンは消えます)、債権者と債務者の話し合いで、毎月の生活に無理のない範囲での支払いに落ち着きます。

ただし、債務者(売主)が非協力的で、売却に長時間かかってしまうと、金融機関は強制競売の手続きに入りますので、そうならないように、売却には積極的に協力すべきです。

参考:一般社団法人 全国住宅ローン救済・任意売却支援協会

2.4. 2-住宅の隠れ欠陥は後々のトラブルの元

瑕疵担保責任は無過失責任(法定責任)ですので、売主が知らなかったとしても免責はされません。

瑕疵とは、それによって契約の目的を達成できない、ということ。住宅の重要な部分が駄目になっていて、住居として住めないという状態がこれです。雨漏りや、シロアリ被害などがこれに当たります。

民法では、買主が瑕疵を知った時から1年以内に請求できると定められています。ですが、この条件だと売主には、突然、損害賠償が起きてしまうことが考えられます。それを防ぐために、通常は契約で、瑕疵担保責任を引渡した時から2~3カ月以内か、瑕疵担保責任を問わないという事にするケースが多いです。

しかし、買主が不安です。そのため、「既存住宅個人間売買瑕疵保険」という保険に加入する事によって、お互いに安心して取引をすることが出来ます。

後は事前に瑕疵がある事を仲介業者に伝えておくことです。瑕疵がある事を知っていて教えなかったら、契約があっても瑕疵担保責任を問われます。

今は一定部分の瑕疵があった場合、仲介業者が無償で補修してくれるサービスがある場合も。業者にそのようなサービスがあるか聞いてみるのも良いでしょう。

2020年4月1日より瑕疵担保責任は改正民法施行により契約不適合責任に変わります。債務不履行の一種なので、売主の過失責任になります。善意無過失ならば、責任は問われません。ただし立証責任、つまり売主に過失が無いことを証明する責任は売主側にあります。

  • 不動産業者は複数から選ぼう
  • 不動産売却に伴う諸費用を知ろう
  • 不動産に欠陥が有ったら知らせよう

3. 不動産売却によくある失敗

不動産という高価なものは、一般の人が日常的に売り買いするものではありません。業界独特の習慣があり、不動産取引は、普通の人が首を突っ込んだら簡単にだまされます。不動産屋の言う事を全て鵜呑みにするのは危険なことです。

3.1. 3-金額を高く見積もりすぎる

売り出し価格が相場よりはるかに高ければ、買う人はいません。親の遺産の家で、すぐに売る必要がないから、と強気に高値をつけてしまうと、いつまでも売れないという事態にもなりかねません。すぐに売る必要がない場合でも、高値をつけるのではなく、適正価格を設定することでスムーズに取引が進むでしょう。

相場を知るためには、「イエウール」のような一括査定サイトで査定してみて適正な価格を知る事が重要です。

3.2. 3-高い査定額を出す不動産会社には注意

一括査定サイトで査定してもらって、一番高い査定を出した会社に依頼したい気持ちは分かりますが、それが根拠のある数字かどうかは分かりません。

仲介手数料欲しさに一番高い値段で釣っておいて、後で売れないからと値を下げる悪質な会社も少なくありません。他の会社より2割も3割も高い査定を出す会社は一度は疑ってみましょう

実際に、購入したときの価格より500万円も高い査定額を出されて、嬉しくなって専任媒介契約を結んだはいいが、結局売れずに3カ月で700万円も値下げさせられたという話もあります。

両手仲介にも注意が必要です。売主と買主双方の仲介を同じ業者がすることで、仲介手数料が倍になるため、他の会社からの問い合わせを断ったり、高い値段で片方だけから仲介手数料を取るより、安い価格で双方から仲介手数料を取る方が儲けになるため無理に値下げさせたりします。

アメリカなど海外では利益相反取引として禁止されていますが、日本では大手仲介業者の取引の半分が両手仲介だそうです。

3.3. 3-査定や内見の際の印象が悪い

家も見た目は大事です。新築同然とはいかなくとも、さっぱりと、小綺麗な家のほうが好印象です。ゴミなどは綺麗に片づけ、タバコやペットの臭い対策もしておくと良いでしょう。あまりに汚れていたり臭いが残っていると高い査定も付けづらく、内覧しても成約に結びつかない可能性が高くなってしまします。

特に水回りは気にする人が多いので、出来るだけきれいに、プロのクリーニングや一部をリフォームするなど、出来ることはすべてやると良いでしょう。

家だけではなく、売主としてもマナーをもって接客し、内覧の人の質問には上手く答えられるように準備しておきましょう。

3.4. 3-売り急ぎすぎは失敗のもと

売り急ぎの原因でよくあるのが相続税対策です。相続開始後10カ月以内という納税の期限がありますから、現金で相続税を払えないとなると不動産を売るしかなく、そこを見透かされると安く買い叩かれるという事になります。

出来るだけ、物件を売り急いでいることは知られないように、子供が増えたから住み替えたい等、無難な理由を考えておいたほうが失敗しないで済みます。

相場を知っておくことで、安値で売られるのを防ぐことが出来ます。「イエウール」のような一括査定サイトで調べてみる事が大切です。

  • 一括査定サイト「イエウール」を利用しよう
  • 信頼できる不動産業者と媒介契約を結ぼう
  • 3カ月たっても売れなければ価格を見直そう

4. 査定前に覚えておきたい不動産売買の種類と特徴

不動産を売却するにあたって、買主が誰になるかによっても不動産売買の種類が違ってきます。

4.1. 4-買主を不動産会社に探してもらう仲介

一般的な個人同士の売買です。価格は、相場で売れる可能性が高いですが、購入希望者が現れない可能性もあります。その場合は、価格を下げるか、希望者が出てくるまで待つか、または3カ月を過ぎているなら仲介業者を変えるという手もあります。仲介手数料もかかります。瑕疵担保責任も発生します。

4.2. 4-不動産会社に買ってもらう買取

不動産会社が購入する場合もあります。不動産会社はこの後、リフォームして売り出します。業者なので、すぐに売買は成立します。

ただし、価格は一般的なの個人間取引より低くなります。仲介手数料はかかりません。瑕疵担保責任も発生しません。

また、他人に知られずに売却できるので、離婚して近所の人に知られないように売りたい場合などや、訳あり物件に適している取引です。

最近は、買取でも一括査定してくれる「イエウール」のようなサイトがあるので、不動産業者同士で競争入札のような形で少しでも高く買取をしてくれる業者を探すことが出来ます。

4.3. 4-両方の性質を備えた買取保証

買取保証とは、一定期間仲介で買主を探し、期間が過ぎても売れなかった場合は不動産業者が買い取るという売買形式です。

これならば個人の買主が現れれば高く売れますし、もし購入希望者がいなくても不動産会社が買い取ってくれるという、仲介と買取を合わせたようなものです。

新居に引越しの期日が決まっているとか、転勤が決まっているなど、スケジュールがすでに決まっている人向けです。

全ての不動産業者が買取保証を行っているかというと、そうではありません。仲介による売買より代金は下がるとはいえ、不動産を購入する業者にはそれなりの資金が必要で、なおかつリフォームなどの費用もかかるからです。

  • 仲介による売却は高く売れるが売れ残る可能性がある
  • 買取による売却は売値は安いが早く、秘密裏に売却可能
  • 物件を売る期限が決まっているならば買取保証を考えよう

 

5. 相棒とも言うべき担当者と出会い、スムーズな不動産売却を

信頼できる担当者と出会うには、ある程度数多くの不動産業者と会って、話をしてみないと分かりません。そのためにまずはイエウールで一括査定をして、訪問査定をする業者を選ぶと良いでしょう。

5.1. 5-イエウールで全国1600以上の不動産会社を比較してじっくり検討

イエウールなら、大手の不動産業者から、地元密着の町の優良な不動産屋さんまで、数多くの業者に査定を依頼することが出来ます。

イエウールはクレームの多い業者とは契約を解除するため、登録されている不動産業者は、優良な会社であると言えます。

だいたいの相場が分かったら、数社に訪問査定に来てもらいます。大手業者と、地元の業者の複数の会社に依頼して、改めて査定をしてもらいます。

そのときに担当者と面談できるので、疑問に思うことはしっかり相談しておきましょう。真面目に、その地域の実情を踏まえて答えてくれるようなら優秀な担当者ですので、この人なら大丈夫と見込んだら、媒介契約を検討して良いでしょう。

あなたもイエウールを足掛かりにして、信頼できる不動産業者をじっくりと選んでください。

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