こんにちは、イエウール編集部です。
住み替えを検討しており、マンション売却を考え始めたら、マンションがいくらで売れるか気になる方も少なくないと思います。
そんな時、気になるのがマンションが定期借地権であること。土地の所有権があるマンションと定期借地権のマンションでは購入価格が異なるように、売却価格も異なります。
マンションを売るために定期借地の種類やメリット・デメリットなどを理解しておきましょう。
借地権とは
そもそも借地権とはどのようなものなのか解説します。
借地権とは簡単に言うと土地を借りることができる権利のこと。借地権には地主の許可なく土地を売却したり転貸できる地上権と地主の許可なく土地の売買ができない賃借権があります。
よく言われる借地権とは賃借権を指すことが多く、多くの場合借りている地主に対して地代を支払います。
定期借地権の種類
ひとえに定期借地権といってもいろいろな種類の定期借地権があり、その種類によって契約内容などが異なります。自身の借地権がどのタイプに当てはまるのかチェックしてみましょう。
| 一般定期借地権 | 建物譲渡特約付借地権 | 事業用定期借地権 | 一時使用目的 | |
|---|---|---|---|---|
| 契約期間 | 50年以上 | 30年以上 | 10年以上50年未満 | 一時的に決められる |
| 契約の形式 | 公正証書 | 事実上の書面 | 公正証書 | 決められる |
| 利用目的 | 制限なし | 制限なし | 事業用 | 決められる |
| 借地契約の終了 | 契約期間の満了 | 30年経過時点で譲渡を特約 | 契約期間の満了 | 決められる |
| 借地契約終了時 | 更地で返還 | 地主が建物を買取 | 更地で返還 | 決められる |
一般定期借地権
一般定期借地権とは50年以上もの長期間で土地の使用ができる権利のこと。
土地の使用ができる借地権であり、期間の延長や契約更新がありません。
1992年8月1日に施行された3種類の定期借地権の1つ。建物の買取請求権がなく、契約の期間がすぎれば土地は更地の状態で戻ってくるので、地主はまた土地を次に貸しやすくなります。
また、借主にとってもメリットはあり、一般定期借地権は利用目的の制限がないので、事業でも居住用でも建てた建物の使用目的は自由です。
事業用定期借地権
事業用定期借地権とは事業用建物を所有する場合に設定できる借地権です。
契約期間は10年以上50年未満。10年以上30年未満の契約であれば、契約の更新はなし、建物再築による期間延長なし、建物の買取請求権もなしとなります。30年以上50年未満の契約の場合はこの3つ条件をつけるか否かは任意となります。
ちなみに、50年以上の契約を結びたい場合は一般定期借地権が適用されます。
建物譲渡特約付借地権
建物譲渡特約付借地権とは契約満了後に地主が建物を買取る借地権です。
借地権設定後、30年以上経過した際に地主が建物を時価で買取ります。30年以上経過して建物を買い取ってもらうと借地権は消滅しますが、建物に住んでいる借主や借家人はそのまま借家として継続して住むことが可能です。
地主からすると土地が更地で戻ってくるわけではありませんが、借家人はそのまま住み続けられるので、賃貸経営用の建物を建設し、一定期間経ったらオーナーが地主になるというような賃貸経営が可能です。
定期借地権マンションのメリット
定期借地権のマンションではどのようなメリットがあるのでしょうか。売却する際にアピールポイントとなるので、把握しておくと良いでしょう。
安く購入できる
通常の土地付きマンションと比べて安く購入できます。
土地の所有権があるマンションの場合、建物と合わせて土地の所有権も購入しますが、定期借地権マンションの場合は、借地権となるため土地分の価格が安くなり、マンションの購入金額が安くなるのです。
立地や専有面積の広さなどによって異なり一概には言えませんが、通常の土地付きマンションより2割～3割安くなると言われています。
土地に税金がかからない
定期借地権マンションであれば、土地に税金がかかりません。
マンションを含む不動産を購入した場合には、毎年固定資産税や都市計画税の支払いが発生します。これらの税金は建物と土地いずれにも発生しており、土地付きの物件の場合は建物と土地の税金を合わせて納税しています。
定期借地権マンションの場合、土地は所有しているわけではないので土地分の税金はかかりません。そのため、管理費・修繕積立金などマンションを所有している間かかり続ける諸費用を安く済ませることができます。
定期借地権マンションのデメリット
期限を気にせずに住み続けられる土地付きのマンションと異なり、期限がある定期借地権マンションはメリットだけではありません。デメリットもあるので、売却時には不利となる面も認識しておきましょう。
売却価格が安くなりやすい
定期借地権マンションは住める期限が決まっているため売却価格も安くなりやすいです。
築年数を重ねるとマンションの売却額が下がるのは土地付きマンションも一緒ですが、定期借地権マンションはそれに加えて住める時間も短くなっているということ。立地や状態にもよりますが、土地付きマンションの売却相場より8割程度の売却額になってしまう可能性が高いです。
住宅ローンが組みづらい
定期借地権マンションはローン審査が通らない場合もあります。
土地付きのマンションと比べて土地の利用について自由度が少ないことや住める期限が設けられていること、そして最終的には更地になってしまいます。そのため、ローンを組む際の担保としての価値は下がってしまいます。
住宅ローンの審査が通ったとしても、定期借地権マンションに住める期限に合わせて住宅ローンを借りれる期限が短くなる可能性も。
ローンを組めないというわけではありませんが、住宅ローンを希望の形で組むのは難しいでしょう。
定期借地権マンションを売るコツ
メリットと合わせてデメリットもある定期借地権マンション。良いことばかりではないマンションを売却するにはどのようなことをすれば良いのでしょうか。
ここでは定期借地権マンションを売却する際のコツを解説します。
売却に余裕を持つ
定期借地権マンションの売却には時間に余裕を持つようにしましょう。
制約条件がある分、土地付きマンションに比べて定期借地権マンションは売れづらいです。土地付きマンションより長く売却活動を行う可能性が高いですし、場合によっては地主への連絡も必要です。
他者に借地権を売却する許可やそれに伴う承諾料は発生する可能性もあります。地主にすぐ連絡が取れ返事がすぐ来る保証はありませんし、承諾料で揉める可能性も考えられます。
一般的に売却にかかる期間は3ヶ月～6ヶ月と言われてますが、転勤などの理由で売却したい期限が決まっている場合は一般的な期限よりも余裕を持って売却活動を始めた方が良いでしょう。
立地の良さをアピールする
定期借地権マンションは立地が良い可能性が高いです。買主に魅力的なポイントとして、アピールすると良いでしょう。
地主が土地を手放さず、借地権にしているということは土地の価値が高かったり、手放せない理由があります。地主が古くから所有していたり、神社仏閣が所有しているなど、なかなか売りに出されない土地や一般の世帯では手が出せないような土地であることもあるでしょう。
なぜ定期借地権であるかの理由を説明し、定期借地権マンションであるからこそこの土地に住めるというアピールをするのも手です。
買取を選ぶ
どうしても売却したいのであれば買取という方法もあります。
買取とは、不動産会社に仲介を依頼し個人の買主を探すのではなく、不動産会社に買ってもらう方法。買主を探す必要がないので、短期間で売却が可能ですし必ず売却が可能です。
ただし、買取後不動産会社は再販をして利益を得るので、売主からの買取価格は売却相場の7割～8割程度。
住宅ローンの残債や住み替え先の頭金として売却額を利用したいという人には、少し心もとない金額となってしまうこともあるでしょう。
売却額よりもどうしても手放したい、早く売りたいといった方におすすめです。
まとめ
期限を気にすることなく住めないなど、何かと制限のある定期借地権マンションですが、悪いことばかりではありません。
土地付きマンションより安く買えますし、最後には更地になるので古くて売れなくなったマンションを子供達に相続させなくて良いというメリットも。
土地付きマンションも住民の4/5以上の同意を得られないと建て替えられないなど、老朽化した時に揉める可能性も考えられます。
定期借地権マンションだからといって売れないということもないので、上記のようなメリットがあり購入を検討している人がいることも認識し、売却活動を始めてみてはいかがでしょうか。