投資用マンションを所有している方であれば、「最適なタイミングで売却して売却益を最大化したい」と考えている方は多いです。
しかし、できるだけ高く売れるベストタイミングで売却しようとすると、「市場動向」「税制」「物件の状態」「ご自身のライフプラン」といった、多くの要因が絡み合うため、売却のベストタイミングを見極めるのは容易ではありません。
この記事では、投資用マンションの売却を検討している、あるいは将来的に売却する可能性のある方々に向けて、投資用マンションが実際に売却されている理由や、最適な売却タイミングを見極めるポイント、そして売却の具体的な流れとコツまで、詳しく解説していきます。
投資用マンションを売却する理由は？
投資用マンションの売却を検討する理由は、オーナー様ごとにさまざまです。
売却理由として多いのは、「出費がかさんでしまった」「資産のバランスを変更したい」「資金を作りたい」「ライフプランが変わった」といった理由です。たとえば、「ローンの返済負担が大きい」「入居者が見つからず空室期間が長引いた」「修繕費がかさんだ」といった理由で、出費が想定以上にかさんでしまった場合、赤字や負債を解消するために投資用マンションを売却する方は少なくありません。
また、不動産市場の変動リスクを加味すると、マンションのみに集中投資するのはリスクが高いため、保有資産の種類を分散させるために、マンションを売却して株式や債券などの他の金融商品に投資する、いわゆる資産の組み換えを理由に売却する方も多いです。
さらに、そもそも購入当初から「一定期間投資した後、目標とする利益が得られたタイミングや、市場が好調な時期にマンションを売却して利益を増やすこと」を見据えて購入している方も少なくないため、「出口戦略」のために売却するケースも多いです。
加えて、転勤、退職、介護、相続など、オーナー様自身のライフステージの変化があってマンション経営を継続することが難しくなった場合や、自然災害や病気等で収入が絶たれてしまった場合には、資金作りを目的に売却を選択することになることもあります。
このように投資用マンションを売却する理由は人によってさまざまですが、共通しているのは「必ずしも当初想定していた理由で売却しているとは限らない」ということです。
投資用マンション売却のタイミングを判断する際は、将来的に想定外の理由で売却することになる可能性も視野に入れながら判断を進めることが大切です。
投資用マンションを売却するタイミング
投資用マンションの売却において最も大切なのは売却のタイミングです。
最適なタイミングで売却することで売却益を増やすことができます。ここでは、投資用マンションの売却に適したタイミングを見極める5つのポイントを解説します。
これらの観点を踏まえながら、ご自身の状況や市場状況に照らし合わせて、ベストな売却時期を判断しましょう。
投資用マンションを売却する際には、市場全体の動向（金利や売却相場）だけでなく、物件の状況（大規模修繕、保有期間、減価償却など）も考慮することで、より売却益を増やすことが期待できます。金利が低いとき
売却タイミングを見極める上で、金利動向は重要な判断材料の一つです。なぜなら、金利、特に住宅ローン金利が低い時期は、不動産購入者の資金調達コストが下がり、購買意欲が高まる傾向にあるためです。
これにより、市場全体の需要が喚起され、結果として投資用マンションも売却しやすくなる可能性が高まります。
たとえば、4,000万円のローンを35年で組む場合、金利が1.5%なら月々の返済額は約12万円ですが、金利が2.5%に上昇すると約14万円となり、総返済額では800万円以上の差が生じます。
このように、わずかな金利差でも購入者の負担は大きく変わるため、低金利は購入の後押しとなるのです。
2025年4月現在では、長らく続いた超低金利政策から、徐々に金利が引き上げられていますが、依然として歴史的な低水準にはあります。しかし、将来的にはさらに金利上昇してしまう可能性もあるため、市場の動向を注視しつつ、低金利の恩恵を受けられるうちに売却を検討することも有効な戦略と言えるでしょう。
売却相場が上昇しているとき
投資用マンションの売却において、売却相場の動向を把握することは極めて重要です。当然ながら、売却相場が上昇している局面では、より高い価格での売却が期待できるため、有利なタイミングと言えます。不動産価格は、経済情勢、金融政策、需給バランス、地域開発など様々な要因によって変動します。
国土交通省が公表している不動産価格指数を見てみましょう。
マンションの価格は2013年頃から上昇傾向が続いており、特に首都圏ではその傾向が顕著です。
2010年の価格を100とした場合、全国のマンション価格指数は2024年12月時点でほぼ2倍の水準に達しています。
※出典：不動産価格指数（住宅）（令和6年12月分・季節調整値）｜国土交通省
ただし、上昇傾向は今後も続くとは限りませんし、相場のピークを見極めることは困難です。ご自身の物件エリアの最新の取引事例や価格動向を確認し、今後の市場予測も踏まえながら、納得できる価格水準での売却を目指すことがポイントです。
大規模修繕の検討が始まる前
マンションの維持管理計画において重要な大規模修繕工事のタイミングも、売却時期を検討する上でのポイントとなります。大規模修繕は、建物の資産価値を維持・向上させるために不可欠ですが、修繕積立金の一時的な増額や一時金の徴収といった多額の費用が発生する可能性があります。
この費用負担を避けたい場合、大規模修繕の計画が具体的に定められ、費用負担が決まる前に売却することも選択肢の一つです。
たとえば、長期修繕計画で数年後に大規模修繕が予定されており、そのための積立金増額や一時金徴収が理事会で検討され始めた段階などが考えられます。このタイミングで売却すれば、将来的な費用負担を回避できます。
ただし、修繕が適切に行われることは物件価値の維持につながるため、修繕計画があること自体は必ずしもマイナス要因ではありません。重要なのは、修繕の内容、時期、費用負担の見込みを事前に把握しておいて、状況に合わせて売却を判断することと、修繕に関する情報を買主に対して正確に提供することです。
場合によっては、修繕直後の物件はむしろ価値が向上していると評価されることもあります。
売却戦略として、修繕前に売るか、修繕後に売るかは、費用負担、売却価格への影響、売却活動のしやすさなどを総合的に比較検討する必要があります。
保有期間が5年を超えた後
投資用マンションの売却タイミングを考える上で、税金、特に譲渡所得税への影響は無視できません。不動産を売却して得た利益（譲渡所得）には、所得税と住民税が課税されますが、その税率は物件の保有期間によって大きく異なります。具体的には、売却した年の1月1日時点で保有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、税率が変わります。
たとえば、2025年4月現在の税率は以下の通りです（復興特別所得税を含む）。
- 短期譲渡所得（保有期間5年以下）：所得税 30.63% + 住民税 9% = 合計 39.63%
- 長期譲渡所得（保有期間5年超）：所得税 15.315% + 住民税 5% = 合計 20.315%
※参考：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)｜国税庁
※参考：No.3208 長期譲渡所得の税額の計算｜国税庁
※参考：No.3211 短期譲渡所得の税額の計算｜国税庁
売却益が大きいほど、この差額は無視できない金額になります。
したがって、特別な理由がない限りは、保有期間が5年を超えてから売却する方が、手残りを多くできる可能性が高まります。
注意点として、保有期間の計算は購入日から売却日までではなく、「売却した年の1月1日時点」で判定されるため、実際の保有期間が5年ぴったりでも短期譲渡になるケースがあります。正確な期間を確認することが重要です。
減価償却が終了する前
投資用マンションを売却する場合、減価償却期間が終了する前の売却も検討すべきタイミングの一つです。減価償却とは、建物などの固定資産の取得費用を、その耐用年数にわたって分割して経費計上する会計処理のことです。
投資用マンション経営においては、家賃収入から減価償却費を含む必要経費を差し引いて不動産所得を計算します。
減価償却費は、実際にお金が出ていくわけではありませんが、帳簿上の経費として計上できるため、所得を圧縮し、結果的に所得税や住民税の負担を軽減する節税効果があります。
たとえば、鉄筋コンクリート造（RC）のマンションの場合、法定耐用年数は47年です。
この期間中は、毎年減価償却費を経費として計上できます。
しかし、この耐用年数が経過し、減価償却期間が終了すると、減価償却費を計上できなくなります。
その結果、他の条件が変わらなくても帳簿上の不動産所得が増加し、税負担が増えることになります。これはキャッシュフローの悪化にも繋がります。
減価償却期間が終了すると、税負担が増加し、投資利回り（表面上および実質）が悪化するため、投資家からの物件評価が下がり、売却しにくくなる可能性があります。そのため、建物の構造に応じた法定耐用年数を確認し、減価償却による節税メリットがなくなる前に売却を検討することも、出口戦略として有効な考え方です。
投資用マンション売却の流れ
投資用マンションの売却を成功させるためには、計画的にプロセスを進めることが重要です。
売却を進めるにあたっては、買い手を見つけるための売却活動だけでなく、不動産会社選びや契約手続きなど、いくつかのステップが必要になります。
ここでは、投資用マンション売却の基本的な流れを5つのステップに分けて解説します。
査定依頼から売買契約、そして最終的な決済・引渡しまで、各ステップごとに、やるべきことや注意点を理解して、スムーズかつ有利に売却を進めましょう。
特に、信頼できる不動産会社選びや、適切な売出し価格の設定は、売却の成否を左右する重要なポイントです。
各ステップの内容を把握し、余裕を持ったスケジュールで準備を進めることが、満足のいく売却結果につながります。
| 売却段階 | やること | 所要期間 |
|---|---|---|
| 準備段階 | 不動産会社の査定 | 1週間程度 |
| 媒介契約 | ||
| 売却活動 | 広告・販売活動、内覧対応、交渉 | 3ヶ月以上 |
| 契約・決済 | 売買契約締結 | 契約から1ヶ月前後 |
| 決済・引渡し |
不動産会社の査定
売却活動の第一歩は、所有する投資用マンションの適正な市場価値を知ることから始まります。そのためには、不動産会社に査定を依頼する必要があります。
査定には、ご自身の物件の情報や周辺の類似物件の取引事例や市場動向などから簡易的に価格を算出する「机上査定（簡易査定）」と、不動産会社が実際に現地を訪問して実際に物件の状態を確認し、より詳細な価格を算出する「訪問査定」があります。
投資用マンションの場合、収益性（利回り）も価格に大きく影響するため、賃貸状況なども含めて評価されます。
たとえば、複数の不動産会社に査定を依頼することで、査定価格のばらつきや、各社の評価ポイントの違いを知ることができます。ある会社は立地を高く評価し、別の会社は建物の管理状態や賃貸実績を重視するかもしれません。
重要なのは、1社だけでなく、必ず複数の不動産会社（できれば3社以上）に査定を依頼し、提示された査定価格とその根拠を比較検討することです。これにより、適正な売却相場を掴み、信頼できるパートナーとなる不動産会社を選ぶための判断材料を得ることができます。
投資用マンションの査定を複数社に依頼するのであれば、不動産一括査定サービスの「イエウール」のご利用がおすすめです。
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あなたの不動産、
売ったらいくら？
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媒介契約
査定結果や担当者の対応などを比較検討し、売却を依頼する不動産会社が決まったら、その会社と媒介契約を結びます。媒介契約は、不動産会社に売却活動を正式に依頼するための契約であり、主に3つの種類があります。それぞれの特徴を理解し、ご自身の状況や希望に合った契約形態を選ぶことが重要です。
- 専属専任媒介契約：特定の不動産業者に依頼。不動産会社は1週間に1回以上依頼者に状況報告。
- 専任媒介契約：特定の不動産業者に依頼。不動産会社は2週間に1回以上依頼者に状況報告。
- 一般媒介契約：複数の不動産会社へ仲介依頼。
契約期間は通常3ヶ月で、更新も可能です。契約内容（特に仲介手数料や売却活動の内容）をしっかり確認し、納得した上で契約しましょう。
売却活動
媒介契約を締結し、売出し価格が決定したら、いよいよ本格的な売却活動が始まります。不動産会社は、自社の顧客リストへの紹介、不動産ポータルサイトへの掲載、指定流通機構（レインズ）への登録、チラシ配布など、様々な方法で物件情報を公開し、購入希望者を探します。
投資用マンションの場合、一般の居住用物件を探している層だけでなく、他の投資家へのアプローチも重要になります。
購入希望者が見つかると、物件の内覧が行われます。
賃貸中の場合は、入居者の協力が必要不可欠です。事前に不動産会社を通じて入居者へ連絡し、内覧の日程調整を行います。
空室の場合は、室内をきれいに清掃・整理整頓し、物件の魅力を最大限に伝えられるように準備しておきましょう。
特に水回りや収納スペースなどは、購入希望者が気にするポイントなので、念入りに清掃しておきましょう。
売却活動中は、不動産会社からの活動報告を定期的に受け、売却活動の進捗状況（問い合わせ件数、内覧数など）を確認しながら、必要に応じて価格や販売戦略の見直しを検討します。購入希望者からの価格交渉や条件交渉が入る場合もありますので、不動産会社と相談しながら冷静に対応しましょう。
売買契約
購入希望者との間で価格や引渡し条件などが合意に至ると、売買契約を締結します。売買契約は、売主と買主が契約内容を確認し、署名捺印する重要な手続きです。
通常、不動産会社の事務所などで、宅地建物取引士が重要事項説明書の内容を説明した後に行われます。
重要事項説明書には、物件の権利関係、法令上の制限、インフラ整備状況、契約解除に関する事項などが詳細に記載されています。
契約時には、買主から売主へ手付金（通常、売買価格の5%～10%程度）が支払われます。
また、売買契約書には売買代金に応じた収入印紙を貼付・消印して印紙税を納付する必要があります。
印紙税額は売買価格によって異なり、軽減措置が適用される場合があります（2025年4月現在）。
たとえば、売買価格が1,000万円超5,000万円以下の場合、軽減後の印紙税額は1万円です。
売買契約時に必要な主なもの（売主側）
- 本人確認書類（運転免許証、パスポートなど）
- 実印
- 印鑑証明書（発行後3ヶ月以内のもの）
- 登記済権利証または登記識別情報通知
- 固定資産税納税通知書
- 管理規約、長期修繕計画書など（マンションの場合）
- 収入印紙（契約書貼付用）
- 仲介手数料の半金（契約による）
※事前に不動産会社に必要なものを確認してください。
契約後は、原則として一方的な解除はできず、解除する場合は手付金の放棄（買主）や倍返し（売主）、あるいは違約金の支払いが必要になる場合があります。
決済・引渡し
売買契約で定められた日時に、売買代金の残金決済と物件の引渡しを行います。決済は、通常、買主が利用する金融機関などで行われます。買主から売主へ残代金が支払われると同時に、売主は買主へ物件の鍵を引き渡します。
また、所有権移転登記などの手続きもこの日に行われるのが一般的です。これらの登記手続きは、司法書士に依頼して行います。
売主側で準備する主なものは、登記済権利証（または登記識別情報通知）、実印、印鑑証明書、本人確認書類、物件の鍵などです。
また、このタイミングで固定資産税・都市計画税の清算（引渡し日を基準に日割り計算）、管理費・修繕積立金の清算、仲介手数料の残金の支払いなども行われます。
投資用マンションでローン残債がある場合は、決済時に受け取った売買代金でローンを完済し、抵当権抹消登記の手続きも同時に行う必要があります。
抵当権抹消登記にかかる費用（登録免許税、司法書士報酬）は売主負担となります。
決済・引渡しが無事に完了すれば、投資用マンションの売却手続きは完了となります。ただし、売却によって利益が出た場合は、翌年に確定申告を行い、譲渡所得税を納付する必要があります。
投資用マンションの売却成功のコツ
投資用マンションの売却を成功させるためには、単に流れに沿って手続きを進めるだけでなく、いくつかの重要なコツを押さえておくことが不可欠です。
これらのコツを実践することで、より有利な条件で、かつスムーズに売却を進められる可能性が高まります。ここでは、特に高値で売却するために重要な3つのコツについて解説します。
複数の不動産会社の査定を受ける
投資用マンション売却成功の最も重要なコツは、複数の不動産会社に査定を依頼することです。なぜなら、不動産の査定価格は、会社の得意分野、販売戦略、抱えている顧客層などによって変動するため、1社だけの査定ではその価格が適正かどうか判断できないからです。実際に、同じ物件でも不動産会社によって査定価格に数百万円単位の差が出ることも珍しくありません。
たとえば、A社は地域密着型で地元の投資家ネットワークに強く、B社は全国展開しており富裕層や海外投資家へのアプローチが得意、C社はデータ分析に基づいた緻密な価格設定を強みとしている、といった違いがあるとしましょう。
このような場合、会社の強みの違いが査定結果の違いとして表れるケースも少なくありません。
そのため、それぞれの会社の査定結果を踏まえながら、複数の査定結果と、その価格算出の根拠を比較することで、より客観的な相場感を把握し、最も信頼でき、かつ高く売却してくれそうな不動産会社を見極めることができます。
最低でも3社以上、できれば5～6社の査定を受けることをお勧めします。不動産一括査定サイト「イエウール」を利用すれば、最短60秒で複数の会社へまとめて査定依頼が可能です。
査定価格の高さだけでなく、担当者の知識や経験、提案内容、対応の丁寧さなども含めて総合的に判断しましょう。
投資用物件が得意な不動産会社を利用する
投資用マンションの売却は、一般的な居住用マンションの売却とは異なる専門知識やノウハウが求められます。そのため、売却を依頼する不動産会社を選ぶ際には、単に知名度や規模だけでなく、「投資用物件の取り扱いに長けているか」という視点が非常に重要になります。
投資用物件の価値は、立地や広さ、築年数といった要素に加え、収益性（賃料収入、利回り）、稼働率、将来性などが大きく影響します。これらの要素を適切に評価し、投資家目線で物件の魅力をアピールできる会社を選ぶ必要があります。
たとえば、投資用物件専門の部署や担当者がいる会社、投資家向けのセミナーや情報発信を積極的に行っている会社、賃貸管理業務も行っている会社などは、投資用物件に関する知見が深いと考えられます。
また、独自の投資家ネットワークを持っている会社であれば、一般市場に出る前の水面下での売却（早期・高値売却の可能性）も期待できます。
査定を依頼する際や面談時に、過去の投資用物件の取引実績や、どのような販売戦略（ターゲット層、アピールポイントなど）を考えているかなどを確認して、その会社の専門性を見極めましょう。居住用物件メインの会社よりも、投資用物件の特性を理解した会社に依頼する方が、より良い条件での売却につながる可能性が高いです。
外国人投資家への売却も視野に入れる
近年、日本の不動産市場において、外国人投資家の存在感が増しています。特に、円安の進行や相対的な価格の割安感から、海外からの投資マネーが流入しやすい状況にあります（2025年4月時点）。この動向を踏まえ、投資用マンションの売却戦略として、国内の投資家だけでなく、外国人投資家への売却も視野に入れることは、高値売却の可能性を広げる有効な手段となりえます。外国人投資家は、国内投資家とは異なる視点（たとえば、自国との比較での利回りや将来性）で物件を評価することがあり、場合によっては国内相場よりも高い価格で購入に至るケースもあります。
たとえば、アジア圏（特に中華圏や東南アジア）の富裕層や投資ファンドなどが、日本の安定した不動産市場や高い賃貸需要に注目しています。彼らにアピールするためには、英語や中国語での情報提供、海外の不動産ポータルサイトへの掲載、海外投資家とのコネクションを持つ不動産会社の活用などが考えられます。
ただし、外国人との取引には、言語や文化、法制度の違いなど、特有の留意点も存在します。したがって、外国人投資家への売却実績が豊富で、国際的な取引に精通した不動産会社を選ぶことが重要です。査定依頼時に、海外への販売チャネルを持っているか、外国人対応が可能かなどを確認してみると良いでしょう。投資用マンションの一括査定ならイエウール
投資用マンションの売却を成功させる上で、信頼できる不動産会社を見つけることは極めて重要です。しかし、数多くの不動産会社の中から、投資用物件に強い会社を個別に探し出すのは、時間も手間もかかります。そこで活用したいのが、不動産一括査定サイトです。
不動産一括査定サイトとは、物件情報や連絡先などを一度入力するだけで、複数の提携不動産会社にまとめて査定を依頼できるサービスです。
一括査定の「イエウール」は、全国2,600社以上の不動産会社と提携しており、大手はもちろん、地域に根差した専門性の高い中小不動産会社も含まれています。
投資用マンション（区分収益マンションなど）の査定にも対応しており、最短60秒の簡単な情報入力で最大6社からの査定を受けることができます。
イエウールでは、利用者からのクレームが多い不動産会社との契約を解除するなど、提携会社の質にもこだわっているため、安心して利用できます。
複数の査定結果を比較検討することで、客観的な相場を知り、最適な売却パートナーを見つける第一歩となります。投資用マンションの売却を検討し始めたら、まずはイエウールでご自身の物件がいくらで売れそうかを確認してみてはいかがでしょうか。
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