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【投資用マンションの売却】押さえておくべきポイントを解説!



投資用マンションを売却する際、金額が大きいだけに失敗は避けたいですよね。

売却により得られる利益で今後の資産形成も変わるため、投資用マンションの売却で「失敗したくない!」と思うのは当たり前のことです。知識が少ないまま売却してしまい、後になって売り時や不動産会社選択の誤りに気づくことも多々あります。

この記事では、少しでも高く投資用マンションを売却するために、売却におけるポイントを解説していきます

先読み!この記事の結論
  • 投資用マンション売却成功のためには複数会社への査定依頼が重要!
  • 売却までの全体像や費用をしっかりと把握した上で売却を進めましょう!

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1. 売却までの全体像を把握しよう

ここからは、より具体的な内容についてご説明をしていきたいと思います。

まずは、投資用マンションを売却するまでにどのようなステップがあるか、全体的なフローを解説していきます。

1.1. 売り主の場合の売却完了までのプロセス

もしもあなたが投資用マンションを売却しようと思っても、すぐに売却手続きに入れるわけではなくさまざまなプロセスを踏むことになります。専門知識も必要となるので、信頼できる不動産会社に相談をするところから始めると良いでしょう。どの不動産会社にするか迷った場合には不動産一括査定を行うと、複数の不動産を比較することができます。

次に現地調査や価格査定を行い、正確な価格を把握しなければなりません。売り出し価格の決定後、不動産会社との間で媒介契約締結。不動産会社のサイトなどを見て興味を持った購入希望者が現れれば物件案内や購入条件についての折衝を行い、契約条件の合意ができれば売買契約手続きへと進みます。そして残金決済と物件の引き渡しというのが全体の流れです。

1.2. 売却までの日数

売主側で日数のコントロールできるのは、媒介契約まで。すぐに購入希望者が現れた場合でもすべてのプロセスが完了するまでには1ヶ月程度。一般的には最低3~6ヶ月程度を要します

また実際に買主が見つからないケースでは、さらに売却が長期化することがあります。

2. 投資用マンション売却の「具体的な流れ」を確認する

次に投資用マンションを売却する際のフローについて、もう少し詳しく解説していきます。

2.1. 希望条件を整理して売却の計画を立てる

自分自身の希望条件が曖昧だと冷静な判断をすることができず、言われるままに想定外の価格で交渉に応じてしまうことがあります。大切なのは不動産取引の流れを理解し、希望条件を明確にしておくこと。特に希望の売却完了日と希望金額は必ず決めておいてください。

しかし希望通りに売却が進まないことも多いものです。そのような想定外の場合には売却を中止するのか、値下げをするならどのくらいを最低ラインとするのか、仲介会社を変更するのかなども考えておく必要があります。

2.2. 売却相談の事前準備

不動産会社に売却相談をするにあたり、下記の表に記載ある書類の準備が必要です。多くは物件購入時に入手しているはずですが、手元にない場合には所得方法を参考に再発行可能か問い合わせてください。また登記済み権利証(登記識別情報通知)は再発行に手間がかかります。紛失しないように注意が必要です。

必要書類 所得方法
間取り図 マンションの管理会社、ハウスメーカーなど
建物の測量図※ 法務局
登記事項証明書 法務局(オンラインでの請求も可能)
物件概要書(パンフレット等) マンション購入時の仲介会社に要相談
建築確認通知書※ 役所の不動産を取り扱う部署(建築課など)
管理規則 マンションの管理会社
登記済み権利証(登記識別情報通知) 法務局(オンラインでの請求も可能)

※は戸建ての場合に必要。

2.3. 不動産会社を選んで売却活動をする

投資用マンションを売る場合には、居住用マンションと異なり投資や税金などの専門知識が必要です。また選択する不動産によって100万円以上の査定額の差が現れることがあるので、複数検討すると良いでしょう。

不動産会社を決める

適性な不動産査定額を知るためにも、不動産会社は一つではなく複数社検討してください。一つ一つの不動産をあたるよりは、不動産の一括査定サイトを利用すると便利です。

査定

ヒアリングや資料に基づき机上査定。次に現地調査をしてもらい、実査定金額を算出するというのが一般的な査定の流れです。

媒介契約

不動産会社を決め売却を依頼する場合には、媒介契約を結びます。媒介契約には下記の3種類があります。

  • 専属専任媒介契約:特定の不動産業者に依頼。不動産会社は1週間に1回以上依頼者に状況報告。
  • 専任媒介契約:特定の不動産業者に依頼。不動産会社は2週間に1回以上依頼者に状況報告。
  • 一般媒介契約:複数の不動産会社へ仲介依頼。

専属専任媒介契約は他の不動産業者に依頼できず、自分で購入希望者を探すこともできないなど契約によって条件がついているので注意が必要です。

査定後

不動産会社から指定された物件周辺報告書や付帯設備表に記入します。物件周辺報告書とは雨漏りや騒音など物件に関して売主が知っている情報をまとめる書類のこと。付帯設備表とは給排水や冷暖房、換気といった設備の状態を記載するものです。引っ越しする際においていくものがあれば、その状態についても記入してください。

2.4. 買主が見つかれば物件案内

投資用マンションの購入希望者が見つかれば、物件案内を行います。住みたいと思ってもらえるように、部屋の整理整頓はもちろんのこと室内をできるだけ明るくしておくなど、好物件であることをアピールできるように準備を整えます。しかし調度品を変えたり、壁紙を変えたりするなど必要以上のことを行う必要はありません。

また下記を参考に、物件の良いところを説明できるようにしておきましょう。

  • とても日当たりがよく、マンションの階層も高いので騒音もありません
  • 共用の廊下やゴミ捨て場なども、管理が行き届いていていつもきれいになっています
  • クローゼットなど収納もたくさんあり、導線も考えられたつくりです

2.5. 売買契約を締結し手付金を受領する

購入希望者との諸条件の交渉で合意にいった場合、売買契約を締結します。必要なものは、実印、認め印、公的機関発行の顔写真付き身分証明書、印鑑証明書、登記済み権利証、収入印紙、手付金

準備物 入手方法
実印
認め印
公的機関発行の顔写真付き身分証明書 (運転免許証またはパスポート)
印鑑証明書 市区町村役場
登記済み権利証 法務局(オンラインでの請求も可能)
収入印紙 郵便局など
手付金


収入印紙の金額は下記でご確認ください(軽減税率は2020年3月末まで有効)。

不動産売買契約 本則税率 軽減税率
100万1~500万円 2,000円 1,000円
500万1~1,000万円 10,000円 5,000円
1,000万1~5,000万 20,000円 10,000円
5,000万1~1億円 60,000円 30,000円
1億1~5億円 10万円 60,000円
5億1~10億円 20万円 16万円
10億1~50億円 40万円 32万円

参考:国税庁ホームページ

2.6. 決済と物件の引き渡しを行う

残代金を受領し、鍵や関係書類を渡します。諸費用の支払い後、売買契約は完了。すべて終了後所有権移転登記を行います。

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3. 手数料など売却にかかる費用を確認しよう

投資用マンションの売却には、仲介手数料、印紙税、抵当権抹消登記の費用、譲渡所得にかかる税金などがあります。それぞれ詳細について解説します。

3.1. 不動産会社へ支払う仲介手数料

仲介手数料とは不動産会社の仲介業務にかかる費用で、宅地建物取引業法で上限が設定されています。多くの不動産会社は上限額ぎりぎりまで仲介手数料を請求してくるので、不動産会社へ支払う仲介手数料の平均額はこの上限額を目安と考えても良いです。

仲介手数料上限額の計算式は

  • (売買価格(税抜)×3%+6万円※)×消費税1.08=仲介手数料上限額


で表されます。

※+6万円を用いた計算式は速算式。本来は下記の表のように200万円以下なら5%、200万円以上なら4%、その残りが3%です。

以下に売買価格ごとの仲介手数料上限額の例をまとめましたので、参考にしてください。下記の表は速算式ではなく本来の式で計算しています。

売買金額 仲介手数料(税込) 仲介手数料(税抜) 手数料 算定計算式
300万円 151,200円 140,000円 (200万円×5%)+(100万円×4%)+税
400万円 194,400円 180,000円 200万円×5%)+(200万円×4%)+税
500万円 226,800円 220,000円 (200万円×5%)+(200万円×4%)+(100万円×3%)+税
600万円 259,200円 250,000円 (200万円×5%)+(200万円×4%)+(200万円×3%)+税
700万円 291,600円 270,000円 (200万円×5%)+(200万円×4%)+(300万円×3%)+税
800万円 324,000円 300,000円 (200万円×5%)+(200万円×4%)+(400万円×3%)+税
900万円 356,400円 330,000円 (200万円×5%)+(200万円×4%)+(500万円×3%)+税
1,000万円 388,800円 360,000円 (200万円×5%)+(200万円×4%)+(600万円×3%)+税
1,500万円 550,800円 510,000円 (200万円×5%)+(200万円×4%)+(1,100万円×3%)+税
2,000万円 712,800円 660,000円 (200万円×5%)+(200万円×4%)+(1,600万円×3%)+税
2,500万円 874,800円 810,000円 (200万円×5%)+(200万円×4%)+(2,100万円×3%)+税
3,000万円 1,036,800円 960,000円 (200万円×5%)+(200万円×4%)+(2,600万円×3%)+税

3.2. 売買契約書にかかる印紙税

売買契約書に定められた金額の印紙を貼り、消印(印鑑などによる割印)して納税します。売買契約書は2通作成され、通常は売主、買主がそれぞれが1通分ずつを負担。印紙の金額は、契約書に記載されている売買価格によって決められており、売買金額が1,000万円~5,000万円以下の印紙税は1万円、5,000万円~1億円以下は3万円です。

3.3. ローンの残債がある場合は抵当権抹消登記の費用

売却予定の投資用マンションにローンの残債がある場合、抵当権抹消登記を行わなければなりません。その費用は売主が負担します。抵当権を抹消するには、登録免許税がかかります。しかしそれだけではなく司法書士への報酬費用が必要です。これらに関わる費用は、およそ2~3万円程度です。

また所有権を買主に移転する所有権移転登記の登記費用は、買主が負担することが一般的です。

3.4. 譲渡益が出た場合の譲渡所得にかかる税金

譲渡所得は、売却代金から物件取得費(物件を購入した金額から減価償却分を差し引いた金額)と譲渡費用を足した金額を差し引いたものです。譲渡所得は単純に売却金額から購入時の金額を差し引いたものではないので注意が必要です。式は下記の通り。

譲渡所得=売却代金-(物件取得費+譲渡費用)

また課税譲渡所得金額に税がかかります。その譲渡所得税率は下記の表を参考にしてください。

譲渡所得税額適用税率
譲渡所得区分 譲渡所得税率 住民税率 合計
長期譲渡所得 15% 5% 20%
短期譲渡所得 30% 9% 39%

参考:国税庁

更に詳しくマンション売却にかかる費用について知りたい場合、以下の記事をご覧ください。


4. 投資用マンション売却における不動産会社の選ぶポイント

投資用マンションの売却は居住用マンションの売却とは異なり、投資や法律、税金、そして金融などのさまざまな知識が不可欠。また利回りだけで簡単に売却が出来るものではなく、物件に合った最適な価格設定の提案をしてくれる不動産会社に相談する事が重要になります。

信頼できる不動産会社を選ぶためには、情報を集め複数の不動産会社に査定してもらわなければなりません。しかし個人で複数の不動産会社を判断するのは難しく、時間と労力がかかるものです。

不動産一括査定サービスというのは、売却予定の不動産情報や個人情報などを入力すると、その情報をもとに不動産会社が複数選択されて一度に複数社の査定依頼が行えるというもの。投資用マンションの売却に強いイエウールなどの一括査定サイトがあるので、利用してみると良いです。

5. 【最後に】不動産投資マンション売却で重要なこと

投資用マンションを売却するのなら、信頼がおける不動産会社を見つけることが成功への第一歩だといえます。複数社の無料一括査定ができるサイトを活用して、良きパートナーとなる不動産を探しましょう。最後に一括査定ができるイエウールについて解説します。

5.1. 売却の事なら厳選された不動産会社が対応のイエウールへ相談

無料一括査定ができるサイトは複数ありますが、マイホームの査定をするものではなく投資マンションの売却に強いサイトを選択する必要があります。

中でも区分の収益マンションでの査定もでき、国内大手の不動産会社だけではなく地域に密着した不動産会社とも連携しているのがイエウールです。それらの不動産会社の数は全国 1,600社以上。またクレームが多い会社はイエウールが契約を解除するために、厳選された良質の不動産会社のみとなっています。

インターネットで簡単に最大6社の比較が可能なので、大変便利。不動産情報や個人情報を入力するのも1分ほどで済んでしまいます。売却について迷っているようなら、一度イエウールへ相談してみてはいかがでしょうか。

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