- 投資用マンションを売却するときのポイントは「信頼できる不動産会社」
- まずは、複数の不動産会社に査定依頼をすることからはじめよう
- 業界No.1の「イエウール」なら、実績のある不動産会社に出会える
投資マンションの売却を検討してはいるものの「本当に今売却してしまって後悔しないか不安…」という方は非常に多いです。
そのため、今回の記事では投資マンションを売却するべきかで悩んでいる方々に向けて、今投資マンションを売却するべきなのかなどについて様々な観点から分かりやすく解説していきます！
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【2023年】今は投資用マンションを高く早く売却しやすいタイミング
投資用マンションの売却を検討している方にとって「今マンションを売却して損してしまわないか…」という点は大きな不安となっているのではないでしょうか。
結論から言えば、2023年現在は投資用マンションを高く早く売却できる可能性が高いタイミングであると言えます。
この章では、今が投資用マンション売却に適したタイミングである理由について紹介していきます。
理由①｜マンション売却相場が上昇中で高く売却しやすい
1つ目の理由として、現在マンション売却相場が上昇中であり、ご自身の投資用マンションも高く売却しやすいことが挙げられます。
以下は、2010年の価格を100としたときのマンション価格の推移を表したデータをグラフに示したものになります。
2008年以降のマンション価格の推移を見てみると、マンション価格は概ね上昇傾向で現在まで推移していることが分かります。
また、2023年7月31日のデータによると2023年4月は2010年の192.0%となっており、現在も大幅な上昇傾向を辿っていることが分かります。
マンションの価格が上昇しているということは、ご自身のマンションが高く売却できる可能性も大きくなってきているということです。
そのため、投資用マンションを高く売却しやすいという観点で、2023年は投資マンションを売却するのに適したタイミングだと言うことができるでしょう。
理由②｜住宅ローンの金利が低く買い手が見つかりやすい
2023年が投資用マンションを高く早く売却しやすいタイミングである2つ目の理由は、現在も住宅ローンの低金利状態が続いていて買い手が見つかりやすいため、結果的に投資用マンションを高く・早く売却できる可能性が高いと言えるからです。
以下は過去40年弱の住宅ローン金利の推移を示したデータになります。
日本では、平成11年に日本銀行によって行われたゼロ金利政策や、安倍内閣による金融緩和政策の影響などにより低金利状態が続いています。
一般的に住宅ローン金利が低いときは、マンションなどの不動産の売却に適した時期であると言われています。
理由は、不動産を購入する人が住宅ローンを借り入れやすくお得に不動産を購入できることから不動産への需要が高まるためです。
たとえば、4,000万円の住宅ローンを金利2％の35年ローンで組んだ場合、月々の返済額は約13万3,000円です。総返済額は約5,565万円になります。
しかし、金利が2.5％になると、月の返済額は約15万4,000円となり、総返済額は約6,465万円にまで上がります。わずか1.0%の差でも、毎月の負担額は約2万円増え、総返済額は約990万も変わるのです。
そのため、現在はマンションを初めとする不動産への需要が高まっているタイミングであり、高値での売却を狙いやすい時期であることを意味します。
投資マンションを売却するケースにおいても、売却で損しないために少しでも高く売却したいと考えてる方にとっては絶好のチャンスとも言える状況が続いているのです。
今投資用マンションを売却するべきかを判断するためのチェックリスト
さて、2023年の現在は投資用マンションの売却に適したタイミングであることが分かりました。
ここからは実際に、ご自身が今投資用マンションを売却するべきかについてチェックリストを用いて解説していきます。
このチェックリストに当てはまれば今投資用マンションを売却するべきだと言えます。
【高く売る】築20年になる前
まず1つ目に、築20年を超える前に売却すればより高く売れる確率が高まります。
投資マンションは築年数の経過や賃貸物件としての活用によって物件が劣化してしまい、価格が徐々に下がってしまいます。
実際に中古マンションの売却相場を見てみると、築年数の経過によってマンションの価格が大幅に下がっており、特に築20年を超えたあたりで大幅に低下していることがデータからも読み取れます。
- 築年数別の詳細な平均売却価格のデータ
| 価格（万円） | 面積（㎡） | ㎡単価（万円） | |
|---|---|---|---|
| 築０～５年 | 6239 | 55.40 | 112.61 |
| 築６～10年 | 5462 | 57.60 | 94.83 |
| 築11～15年 | 4686 | 59.06 | 79.35 |
| 築16～20年 | 5067 | 65.85 | 76.95 |
| 築21～25年 | 3979 | 65.03 | 61.18 |
| 築26～30年 | 2419 | 53.75 | 45.00 |
| 築31年～ | 2358 | 50.02 | 47.15 |
こちらは投資マンションではなく、通常の築年数ごとのマンション売却相場のデータとなっているため、賃貸物件として運用していて物件の劣化や損傷が激しいケースでは、より大幅な価格低下となってしまうリスクも大きくなります。
そのため、今後投資マンションの売却価格が低下していくリスクを不安に感じているのであれば、築20年になるまえに売却したほうがいいでしょう。
【高く売る】市場が活発な3月や9月
2つ目に、市場が活発な3月や9月のタイミングであれば、投資用マンションを短期間で早く売却できる可能性が高いです。
以下は季節ごとに不動産の取引件数がどのように変化するのかを示したデータを基に作成したグラフになります。
グラフを見て頂ければ分かる通り、不動産市場は3月と9月が最も活発な時期だと言えます。
1月や8月などは年末年始や夏休みシーズンであり、手間や時間のかかる不動産の取引をしたくないという方が多いことが考えられます。
入学や新生活前の3月のタイミングや、夏休みシーズンも過ぎて暑さも和らいできた9月あたりでは、多くの方が不動産売買を行っているため、結果的に不動産取引件数が増加し、市場が活発化しているのです。
市場が活発な時期に不動産を売り出すことで、買い手からの人気が集まりやすく好条件で売却できる可能性があるため、不動産市場が活発な時期は投資用マンション売却を成功させるために適したタイミングだと言えるでしょう。
【費用を抑える】物件の保有期間が5年を超える
3つ目に、物件の保有期間が5年を超える場合、投資用マンションの売却にかかる所得税・住民税を大幅に抑えられます。
投資用マンションには様々な費用が必要となり、マンションの売却活動を仲介してくれた不動産会社に成功報酬として支払う仲介手数料や売却契約書にかかる印紙税などが含まれます。
その中でも、投資用マンションを長期保有となる保有期間が5年を超えるタイミングで売却することによって、投資用マンション売却にかかる譲渡所得税を抑えることができるのです。
【譲渡所得の計算】
- 課税譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
この譲渡所得は、短期譲渡所得と長期譲渡所得があり、税率が異なります。
下記をご確認ください。
- 短期譲渡所得／売却した年の1月1日現在で「所有期間5年以下」の場合
所得税：36.3%
住民税9%
計：45.3% - 長期譲渡所得／売却した年の1月1日現在で「所有期間5年超」の場合
所得税：15.315%
住民税：5%
計：20.315%
高く売れれば売れるほど、この差額は大きくなるため、売却の時期は慎重に見極めたいところです。
また、注意していただきたいのは、「売却した年の1月1日現在」で計算されることです。実質、5年所有していても計算する時期は、1月1日現在になるためこの点には注意が必要です。
参考：国税庁
【費用を抑える】減価償却が終了してしまう前
最後に、減価償却が終了してしまう前に投資用マンションを売却することも、将来的な費用を抑えられるためおすすめです。
減価償却とは、不動産の年数経過に応じて減少した価値を算出することで不動産（土地以外）の価値を減少させていくという会計上の手続きのことです。減価償却が必要な理由は、建物は使用していくにつれて次第に古くなっていき、価値が少しずつ減少していくと考えられているからです。こで建物や機械、車といった資産の価値は年数とともに減少していくものとし、毎年減少した価値を金額に換算し、事業のための経費として計上することが企業会計法で定められているのです。
簡単に説明すると、建物が古くなった分だけ適切に価値を減少させることで、課税対象となる投資用マンションの利益を会計上減らすことができ、結果的に節税効果が生まれます。
この減価償却はマンションの法定耐用年数の期間内に限定されていて、所有しているマンションが法定耐用年数を超えてしまうと減価償却費を計上することができなくなるため、負担する税金の額が大きくなってしまうのです。
投資用マンションを含めて、多くのマンションは鉄筋コンクリート造もしくは鉄骨鉄筋コンクリート造であり、これらのマンションの法定耐用年数は47年となっています。
また、このように減価償却費を計上できなくなると、キャッシュフローが悪化して投資家からの需要も大きく低下してしまい売れづらくなってしまうため、この減価償却が終了してしまう前のタイミングで投資用マンションを売却することをおすすめします。
投資マンションを売却しても後悔しない人の特徴に当てはまった方は、是非一度不動産会社にご自身の物件の査定を依頼してみましょう。
不動産会社への査定依頼は不動産一括査定サイトのご利用が便利です。
必要情報を入力するだけで簡単に複数の不動産会社に査定を依頼できます。興味のある方は是非以下から査定を依頼してみましょう。
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【基礎知識】投資用マンション売却を成功させるための手順・費用・注意点
さて、ここまでで投資用マンションを今売却するべきであることが理解できたのではないでしょうか。
最後にこの章では、投資用マンションの売却を成功させるための基礎知識として、正しい手順や費用、注意点などを紹介していきます。
実際の投資用マンションの売却での正しい流れなどをイメージして、安心して売却するための準備を進めていきましょう。
投資用マンション売却を成功させるための正しい手順
投資用マンションの売却を進めていく際の正しい手順は以下のようになります。
| 売却段階 | やること | 所要期間 |
|---|---|---|
| 売り出す前 | 希望条件を整理して売却の計画を立てる | 1日～数週間 |
| 必要書類を準備 | ||
| 査定を受ける | ||
| 不動産会社を選ぶ | ||
| 不動産会社と契約する | ||
| 売り出し価格を決める | ||
| 売り出し中 | 売却活動を開始する | 売却出来るまで（目安3ヶ月） |
| 売り出し後 | 売買契約を結ぶ | 1か月前後 |
| 引き渡し | ||
| 確定申告をする | 1週間前後（売却の翌年） |
STEP1｜希望条件を整理して売却の計画を立てる
自分自身の希望条件が曖昧だと冷静な判断をすることができず、言われるままに想定外の価格で交渉に応じてしまうことがあります。大切なのは不動産取引の流れを理解し、希望条件を明確にしておくこと。特に希望の売却完了日と希望金額は必ず決めておいてください。
しかし希望通りに売却が進まないことも多いものです。そのような想定外の場合には売却を中止するのか、値下げをするならどのくらいを最低ラインとするのか、仲介会社を変更するのかなども考えておく必要があります。
STEP2｜書類を準備する
不動産会社に売却相談をするにあたり、下記の表に記載ある書類の準備が必要です。多くは物件購入時に入手しているはずですが、手元にない場合には所得方法を参考に再発行可能か問い合わせてください。また登記済み権利証（登記識別情報通知）は再発行に手間がかかります。紛失しないように注意が必要です。
| 必要書類 | 所得方法 |
|---|---|
| 間取り図 | マンションの管理会社、ハウスメーカーなど |
| 建物の測量図※ | 法務局 |
| 登記事項証明書 | 法務局（オンラインでの請求も可能） |
| 物件概要書（パンフレット等） | マンション購入時の仲介会社に要相談 |
| 建築確認通知書※ | 役所の不動産を取り扱う部署（建築課など） |
| 管理規則 | マンションの管理会社 |
| 登記済み権利証（登記識別情報通知） | 法務局（オンラインでの請求も可能） |
※は一戸建て住宅の場合に必要。
STEP3｜不動産会社に査定を依頼する
必要書類を準備することができたら、不動産会社にマンションの査定を依頼しましょう。
ここでのポイントは、必ず複数の不動産会社に投資用マンションの査定を依頼して、査定価格を比較してみることです。
不動産会社によって、数百万円単位で査定価格が異なることもあるため、最低でも3社にマンションの査定を依頼するようにしましょう。
STEP4｜不動産会社を選んで媒介契約を結ぶ
不動産会社を決め売却を依頼する場合には、媒介契約を結びます。媒介契約には下記の3種類があります。
- 専属専任媒介契約：特定の不動産業者に依頼。不動産会社は1週間に1回以上依頼者に状況報告。
- 専任媒介契約：特定の不動産業者に依頼。不動産会社は2週間に1回以上依頼者に状況報告。
- 一般媒介契約：複数の不動産会社へ仲介依頼。
STEP5｜売却活動を行う
投資用マンションの購入希望者が見つかれば、物件案内を行います。住みたいと思ってもらえるように、部屋の整理整頓はもちろんのこと室内をできるだけ明るくしておくなど、好物件であることをアピールできるように準備を整えます。しかし調度品を変えたり、壁紙を変えたりするなど必要以上のことを行う必要はありません。
また下記を参考に、物件の良いところを説明できるようにしておきましょう。
- とても日当たりがよく、マンションの階層も高いので騒音もありません
- 共用の廊下やゴミ捨て場なども、管理が行き届いていていつもきれいになっています
- クローゼットなど収納もたくさんあり、導線も考えられたつくりです
STEP6｜売買契約を締結し手付金を受領する
購入希望者との諸条件の交渉で合意にいった場合、売買契約を締結します。必要なものは、実印、認め印、公的機関発行の顔写真付き身分証明書、印鑑証明書、登記済み権利証、収入印紙、手付金。
| 準備物 | 入手方法 |
|---|---|
| 実印 | – |
| 認め印 | – |
| 公的機関発行の顔写真付き身分証明書 | （運転免許証またはパスポート） |
| 印鑑証明書 | 市区町村役場 |
| 登記済み権利証 | 法務局（オンラインでの請求も可能） |
| 収入印紙 | 郵便局など |
| 手付金 | – |
収入印紙の金額は下記でご確認ください（軽減税率は2020年3月末まで有効）。
| 不動産売買契約 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 100万1～500万円 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万1～1,000万円 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万1～5,000万 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万1～1億円 | 60,000円 | 30,000円 |
| 1億1～5億円 | 10万円 | 60,000円 |
| 5億1～10億円 | 20万円 | 16万円 |
| 10億1～50億円 | 40万円 | 32万円 |
参考：国税庁ホームページ
STEP7｜決済と物件の引き渡しを行う
残代金を受領し、鍵や関係書類を渡します。諸費用の支払い後、売買契約は完了。すべて終了後所有権移転登記を行います。
投資用マンション売却にかかる費用・税金
投資用マンションの売却の正しい流れが理解できました。
ここからは、投資用マンションの売却に必要な、仲介手数料、印紙税、抵当権抹消登記の費用、譲渡所得にかかる税金などについて紹介していきます。
不動産会社へ支払う仲介手数料
仲介手数料とは不動産会社の仲介業務にかかる費用で、宅地建物取引業法で上限が設定されています。多くの不動産会社は上限額ぎりぎりまで仲介手数料を請求してくるので、不動産会社へ支払う仲介手数料の平均額はこの上限額を目安と考えても良いです。
仲介手数料上限額の計算式は
- （売買価格（税抜）×3％+6万円※）×消費税1.08＝仲介手数料上限額
で表されます。
※＋6万円を用いた計算式は速算式。本来は下記の表のように200万円以下なら5％、200万円以上なら4％、その残りが3％です。
ただし、平成30年1月1日の宅建業法一部改訂により、400万円以下の不動産売買の仲介手数料の上限が18万円となりました。
以下に売買価格ごとの仲介手数料上限額の例をまとめましたので、参考にしてください。下記の表は速算式ではなく本来の式で計算しています。
| 売買金額 | 仲介手数料（税込） | 仲介手数料（税抜） | 手数料 算定計算式 |
|---|---|---|---|
| 300万円 | 151,200円 | 140,000円 | （200万円×5％）＋（100万円×4％）＋税 |
| 400万円 | 194,400円 | 180,000円 | 200万円×5％）＋（200万円×4％）＋税 |
| 500万円 | 226,800円 | 220,000円 | （200万円×5％）＋（200万円×4％）＋（100万円×3％）＋税 |
| 600万円 | 259,200円 | 250,000円 | （200万円×5％）＋（200万円×4％）＋（200万円×3％）＋税 |
| 700万円 | 291,600円 | 270,000円 | （200万円×5％）＋（200万円×4％）＋（300万円×3％）＋税 |
| 800万円 | 324,000円 | 300,000円 | （200万円×5％）＋（200万円×4％）＋（400万円×3％）＋税 |
| 900万円 | 356,400円 | 330,000円 | （200万円×5％）＋（200万円×4％）＋（500万円×3％）＋税 |
| 1,000万円 | 388,800円 | 360,000円 | （200万円×5％）＋（200万円×4％）＋（600万円×3％）＋税 |
| 1,500万円 | 550,800円 | 510,000円 | （200万円×5％）＋（200万円×4％）＋（1,100万円×3％）＋税 |
| 2,000万円 | 712,800円 | 660,000円 | （200万円×5％）＋（200万円×4％）＋（1,600万円×3％）＋税 |
| 2,500万円 | 874,800円 | 810,000円 | （200万円×5％）＋（200万円×4％）＋（2,100万円×3％）＋税 |
| 3,000万円 | 1,036,800円 | 960,000円 | （200万円×5％）＋（200万円×4％）＋（2,600万円×3％）＋税 |
売買契約書にかかる印紙税
売買契約書に定められた金額の印紙を貼り、消印（印鑑などによる割印）して納税するのが印紙税です。売買契約書は2通作成され、通常は売主、買主がそれぞれが1通分ずつを負担。印紙の金額は、契約書に記載されている売買価格によって決められており、売買金額が1,000万円～5,000万円以下の印紙税は1万円、5,000万円～1億円以下は3万円です。
ローンの残債がある場合は抵当権抹消登記の費用
売却予定の投資用マンションにローンの残債がある場合、抵当権抹消登記を行わなければなりません。その費用は売主が負担します。抵当権を抹消するには、登録免許税がかかります。しかしそれだけではなく司法書士への報酬費用が必要です。これらに関わる費用は、およそ2～3万円程度です。
また所有権を買主に移転する所有権移転登記の登記費用は、買主が負担することが一般的です。
譲渡益が出た場合の譲渡所得にかかる税金
売却によって譲渡益が出た場合、所得税・住民税がかかります。
【譲渡所得の計算】
- 売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除＝課税譲渡所得
この譲渡所得は、短期譲渡所得と長期譲渡所得があり、税率が異なります。詳細は3.2.「投資用マンションの売却で費用を抑えられるタイミング」をご覧ください。
投資用マンションの売却で失敗しないための注意点
最後に投資用マンションの売却で損しないための注意点をきちんと理解しておきましょう。
投資マンション売却で損しないための主な注意点は以下の3つになります。
投資用マンションの売却で失敗しないための注意点
- 売却するまでの準備期間を設ける！
- 信頼できる不動産会社なのかを見極める！
- 1社だけに見積もりを依頼しない！
では、それぞれについて見ていきましょう。
売却するまでの準備期間を設ける
売却が完了するまでに、一般的には3ヶ月から6ヶ月程かかります。また、これはあくまでも不動産会社と媒介契約を結んだ後の期間のため、自分自身で相場を調べたり査定を受けたり、書類を揃えるといった準備期間は含めていません。折角、相場が高い内に売ろうと考えても、売却時期が相場のピークに間に合わなければ意味がありません。徹底的に準備をして早期売却を目指しましょう。
「具体的な流れ」については、3. 投資用マンション売却の「具体的な流れ」を確認するに記載しておりますので、ご確認ください。
信頼できる不動産会社なのかを見極める
投資用マンションの売却は居住用マンションの売却とは異なり、投資や法律、税金、そして金融などのさまざまな知識が不可欠。また利回りだけで簡単に売却が出来るものではなく、物件に合った最適な価格設定の提案をしてくれる不動産会社に相談する事が重要になります。
信頼できる不動産会社を選ぶためには、情報を集め複数の不動産会社に査定してもらわなければなりません。しかし個人で複数の不動産会社を判断するのは難しく、時間と労力がかかるものです。
不動産一括査定サービスというのは、売却予定の不動産情報や個人情報などを入力すると、その情報をもとに不動産会社が複数選択されて一度に複数社の査定依頼が行えるというもの。投資用マンションの売却に強い業界No.1のイエウールなどの一括査定サイトがあるので、利用してみると良いでしょう。1社だけに査定を依頼しない
高額査定を受けたい場合、複数の不動産会社に査定依頼をすることは必須です。なぜならば、不動産会社によって強みが異なり、査定結果に差が出るためです。マンション売却に成功する人は、必ず複数の不動産会社に査定依頼してどの値段まで高く売れるかをしっかり見極めています。
また、複数社から査定を受ける場合には、一括査定サービスをご利用いただくことをオススメします。一括査定サイトでは、全国展開する大手から地場に根付いた優良企業まで幅広い企業が加盟しており、自分で探してくるよりも信頼できる会社を多数見つけることができます。あなたも、まずは一括査定サービスであるイエウールを利用してみてはいかがでしょうか。
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【最後に】投資用マンション売却で重要なこと
投資用マンションを売却するのなら、信頼がおける不動産会社を見つけることが成功への第一歩だといえます。複数社の無料一括査定ができるサイトを活用して、良きパートナーとなる不動産を探しましょう。最後に一括査定ができるイエウールについて解説します。
売却の事なら厳選された不動産会社が対応のイエウールへ相談
無料一括査定ができるサイトは複数ありますが、マイホームの査定をするものではなく投資マンションの売却に強いサイトを選択する必要があります。
中でも区分の収益マンションでの査定もでき、国内大手の不動産会社だけではなく地域に密着した不動産会社とも連携しているのがイエウール不動産会社の数は全国 1,600社以上。またクレームが多い会社はイエウールが契約を解除するために、厳選された良質の不動産会社のみとなっています。
インターネットで簡単に最大6社の比較が可能なので、大変便利。不動産情報や個人情報を入力するのも1分ほどで済んでしまいます。売却について迷っているようなら、一度イエウールへ相談してみてはいかがでしょうか。