マンションの住み替えを考えている場合、マンションを売却して実際に入金される日の把握が重要になってきます。
結論から言うと、マンション売却時の入金のタイミングは、マンション売買契約時の手付金と引き渡し時の残代金の2回です。
この記事では、売却後の入金のタイミングからお金に関する注意点、入金額でスムーズに住み替える方法を紹介します。
マンション売却時の入金のタイミングは2回
マンション売却時の入金のタイミングは、全体通して2回あります。
マンション売買契約時の手付金と引き渡し時の残代金の2回です。
全体の流れとしては、ざっくりと以下のように進んでいきます。
- 事前の準備
- 不動産会社に査定依頼を出す「無料」
- 売却を依頼する不動産会社と契約を結ぶ
- 売却価格を決定
- 売買契約時に「手付金」を支払う
- 引き渡し時に「残額」を支払う
- 確定申告をする
その中でもお金が絡む売却のステップをピックアップし、詳細を説明していきます。
不動産会社に査定依頼を出すのは「無料」
マンションの売却や購入をお考えですか？
不動産会社を決めたり、不動産の売却価格を決める際に、基準が必要になり、基準や相場を知るために、まずは不動産一括査定の利用おすすめします。
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売買契約時の手付金は5〜20%程度が相場
信頼できる不動産会社が決まったら仲介契約を結び、不動産会社がマンションの売り出しや買い主の集客を行います。
マンション購入希望者は売り出し中のマンションに内覧に来る場合が多いです。売主が売却活動中もマンションに住んでいる場合は、不動産会社や購入希望者と内覧日のスケジュール調整を行い、内覧の協力をする必要があります。
居住中のマンションを売却したいとお考えの場合はこちらの記事でより詳しい情報を提供しています。
売却活動により買い主が見つかったら、買い主からの購入申し込みを受け、売買契約の成立です。売買契約の段階では、買主から売主に手付金が支払われるお金の流れが発生します。
手付金はマンション売却価格の5〜20%程度が相場です。手付金を事前に受け取る理由は、売買契約が成立した証明や途中で契約がキャンセルになった場合の保険です。買主から売主への手付金の入金が完了後、不動産会社にも仲介手数料の半分を支払います。引き渡し時は残額を支払う
買い主の金融機関での審査が通り無事にマンションの売却契約が完了後、手付金を引いた売却金額の残額を買い主が売り主に支払います。現金で支払う、または銀行振り込みを行うのが基本です。
そして、入金確認後にマンションの受け渡しを行い、不動産会社に仲介手数料の残額を支払い、マンション売却の流れは終了です。
マンション売却後のお金の流れは、マンション売却益が出た場合、翌年に確定申告をして必要な税金を支払いましょう。税金の支払いでマンション売却のお金のやり取りはすべて完了です。
お金の取引が行われるのは、以上の2回になります。
取引の際にかかる費用や税金は不動産の種類や状況によって異なります。そこで、かかる費用・税金を簡単にチェックしましょう！
必要項目を選択して「かかる費用・税金を見る」を押すと、ご自身の場合にかかる金額や項目の内訳が一覧で表示されます。
不動産の種類
住宅ローン 
抵当権の抹消 
保有期間 
測量を行うか 
解体してから売るか 
坪数 
ごみ処分するか 
ハウスクリーニングするか 
物件の入手経路 
建築年月 
住んでいた時期 売却金額（相場） | 項目 | 金額 | 内容 |
|---|
| 控除名 | 内容 |
|---|
マンションを売却する際のお金に関する注意点
マンションを売却する際のお金の流れに関する注意点はいくつかあります。
お金に関する問題は後々大きなトラブルにも発展しやすいので要注意です。
最もトラブルが起こりやすいのは、手付金の取り扱い方です。
そのほかにも注意点があるので、マンション売却時のお金に関する注意点はしっかり把握しましょう。
引渡完了までの手付金の取り扱い方は要注意
大前提、手付金は買主から売主に支払われた時点で売主のものになります。
しかし、自分の資産になったからといって、早速新居の購入費用に充てる行為はやめた方がよいでしょう。なぜなら、マンションの売却を完全に終了するまでは、手付金の返金が発生する場合もあるからです。
手付金の返金が発生する場合とは、マンション売却契約の手続き途中でのキャンセルなどです。完全なる買主側都合の場合は手付金の返金義務は発生しませんが、売主側都合やマンションに欠陥が判明して契約キャンセルになった場合には手付金の返金が発生します。既に手付金を使用していると、契約解除などで手付金の返金が発生した場合などに対応できません。
また、マンションの欠陥や不具合が判明した際、契約解除にまではならなくても修理費用などが発生した場合には売主側で費用を負担しなければなりません。手付金を使用していなければ、手付金で修理費用なども賄えます。そのため、契約キャンセルの可能性がある旨も考えて、手付金はマンション売却が完全に終了するまでは使わないようにしましょう。
手付金以外の残額が入金されるまでに数か月かかるケースがある
マンション売却価格の手付金を差し引いた残代金は、売買契約後にすぐには入金されないので注意しましょう。
残額の支払いは、引き渡しのタイミング。
購入希望者がわに金融機関の審査が入るのに1週間から10日間ほどかかる場合があります。
また、資料に不備があったりする場合さらに時間を要することになるため、売買契約後から2ヶ月〜3ヶ月程度かかる可能性が高いです。
マンション売却代金の全額入金までには時間を要する旨を認識して、資金調達や新居購入などのスケジュールは余裕を持たせましょう。
不動産仲介料も入金と同じタイミングで2回に分けて支払う
不動産仲介料は、買主から売主への2回の入金タイミングと同時なので、1回の支払いでは完了しません。売買契約時に不動産仲介料を1回の支払いで完了させるのも違法ではありませんが、国土交通省の行政指導により2回に分けて支払うのが一般的です。
国土交通省が不動産仲介料を2回に分けて支払うように指導している理由は、売買契約時に1回で全額支払いを完了させるとトラブルにつながる可能性が高いからです。
具体的には、売買契約時には所有権移転登記やマンションの引き渡しなどの契約履行が行われておらず、不動産の取引が完了してないので契約キャンセルが起きる可能性もあります。その際に一度お金のやり取りを行っていると法的な問題が複雑になるので、不動産仲介料の支払いは2度に分けて1回で支払わない仕組みをとっています。
不動産売却益の発生時には税金の支払い有無を確認
マンションの売却で不動産売却益が発生した場合には、税金の支払いが発生します。マンションを売却した翌年に確定申告を行い、税金の手続きをする必要があるので忘れないようにしましょう。
不動産売却益とは、マンション売却額からマンションを購入した当時の費用や減価償却費などを差し引いた利益です。マンション売却益が出ずに税金の支払いがなくても、確定申告は必要になります。マンション売却をした際には、翌年に確定申告が発生すると覚えておきましょう。
マンションの売買契約をキャンセルした場合の手付金の有無
先ほど「引渡完了までの手付金の取り扱い方は要注意」マンションの売買契約な理由は、途中で不動産の取引がキャンセルになるケースがあるからと説明しました。
マンションの売買契約をキャンセルした場合の手付金の返金有無は、パターンにより異なります。
主に3パターンあり、買主側の個人的な都合でのキャンセルの場合や住宅ローンなどの特約条件でのキャンセル、マンションに欠陥があった場合のキャンセルです。
それぞれのパターンで手付金の返金有無が異なりますので、パターン別に解説します。
買主の個人的な都合でのキャンセルは手付金の返金不要
買主の個人的な都合での売買契約のキャンセルは、手付金の返金が不要です。買主は支払った手付金の権利を放棄して、契約解除を行えます。
ただし、キャンセル内容によっては、売主側が買主側に損害賠償の請求が可能です。反対に売主側が売買契約のキャンセルを行う場合には、買主側に手付金の2倍を払い、契約解除をするのが一般的です。
しかし、手付金の返金で契約解除ができるのは、契約履行が進む前までです。マンションを引き渡して売却代金を払い終えたあとや買主の要望でマンションの修理やリフォームをしたあとなどの契約履行が進んでからは、基本的に契約キャンセルはできません。したがって、契約する前にしっかりと本当に売却してよいか改めて考えるようにしましょう。
特約条件のキャンセルは手付金を返金する
特約条件での売買契約キャンセルの場合には、手付金の返金義務が発生します。特約条件とは、売買契約時に特定の条件が発生した場合には、手付金などの支払いや損害賠償なしに契約キャンセルできる文言を含んだ特定の約束を結んだ契約です。
具体的には、住宅ローン特約や買い替え特約などの特約条件があります。
住宅ローン特約とは、買主がマンションを購入するためにローンを組んでマンションを購入しようと検討していた際に、ローン審査に落ちてマンションを購入できなくなった場合の特約です。ローン審査に落ちて契約キャンセルになっても手付金は売主から買主に全額返金され、違約金なども発生しません。
もう一方の買い替え特約は、現在所有して住んでいるマンションが売れた場合にのみ売買契約した新しいマンションを購入する特約です。つまり、現在住んでいるマンションが指定した条件で売れなかった場合には、売買契約したマンションのキャンセルを手付金や違約金なしでできる特約契約になります。
物件に欠陥があった場合は手付金を返金する
売買契約後にマンションに欠陥が判明して契約キャンセルになった場合は、売主は買主に手付金の返金が必要です。また、契約解除に至らない場合でも修理費用などが発生した場合には売主側で費用を負担しなければなりません。
なお、売買契約後のマンションの欠陥による契約解除は、民法で買主が欠陥を見つけてから1年以内と決まっています。マンションの欠陥は売主側の責任になるので、契約をキャンセルしても買主側に違約金の支払い義務はありません。
マンションを売却して住み替えるには
現在のマンションを売った入金額で新しいマンションを購入し、そこに移り住む際のスムーズな売却の流れを紹介します。
マンションを売る前にローン完済可能か判断する
住んでいるマンションを売却し、その売却代金を買い替え資金に充てるためにはローン完済が必要です。
住んでいるマンションの売却価格がローン残債よりも多くなればローンを返済できますが、売却価格がローン残債よりも少ないと足りない分は自己資金から補わなければなりません。
そのため、資金に余裕がない方は、マンションの売却をためらう要因になってしまいます。
売却額でローン残債を完済できないと判断した場合は「住み替えローン」の利用を検討しましょう。
住み替えローンとは
住み替えローンとは、今住んでいるマンションのローン残債をマンションを売却する収益と自己資金で完済できない場合に、それでも新しい住居に住み替えしたい時に使うローンです。住み替えローンのメリットは、今住んでいるマンションのローン残債と新しい住居のローンのどちらも同時に組める点です。
自己資金が無くても新しい住居をローンで購入できます。
一方、住み替えローンのデメリットは住宅ローンよりも金利が高く、審査が厳しい点です。
本当に住み替えローンをしてまで新居を購入する必要があるのか慎重に判断しましょう。
売り先行の方がスムーズにお金の流れをつくれる
マンションの住み替えは、先に今住んでいるマンションを売却してローン完済してから、次のローンを組むのがスムーズな流れです。
主な理由は、売却額が決まっているので、資金計画を立てやすいからです。
ただし、住み替えローンを使うなら売りと買いのタイミングを合わせる必要があるので、売り先行でも注意しましょう。