マンション売却ではマンションの売却価格が全て手取り額になるわけではなく、売却価格から費用を差し引いた額が手取り額となります。
マンションを売却して住み替える際には手取り金額がいくらになるか把握しておくことが大切です。
この記事では手取り額のシミュレーションと手取り額を増やすコツを解説しました。手取り額がいくらになるかシミュレーションしてみましょう。
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「まずはマンション売却の基礎知識を知りたい」という方は、マンション売却の記事とマンションを売る記事をご覧ください。
マンション売却時の手取り額をシミュレーションする
さっそくマンションを売却した際の手取り額をシミュレーションしてみましょう。
おおよその「売却価格」とマンションの「所有期間」と「取得費（取得時にかかった費用：購入価格）」と「諸経費」を入力すると、手取り金額が分かります。また、手取り金額の他にも、仲介手数料や印紙税・譲渡所得税など売却にかかる費用がそれぞれいくらかかるか分かります。
未記入（不明）の場合は5%で自動試算
未記入（不明）の場合は5%で自動試算
売却価格
0万円
仲介手数料
0万円
諸経費
0万円
印紙税
0万円
譲渡税
0万円
手取り金額
0万円
※このシミュレーション結果はあくまでも概算になります。
| 売却価格 | - | 0万円 |
| 仲介手数料 | - | 0万円 |
| 諸経費 | - | 0万円 |
| 印紙税 | - | 0万円 |
| 譲渡税 | - | 0万円 |
| 手取り金額 | 0万円 |
※このシミュレーション結果はあくまでも概算になります。
売却価格－(取得費＋仲介手数料＋諸経費＋印紙税)＝譲渡益(譲渡所得)
0－(0＋0＋0＋0)＝0万円
(譲渡益－特別控除) ×税率 (所得税＋住民税)＝譲渡税
(0-0) × 0% [0%＋0%]＝0万円
※上記所得税の税率には、復興特別所得税として所得税の2.1%相当が上乗せされています。
マンション売却にかかる費用
マンションを売却した際の手取り額は、取得時にかかった費用と売却時にかかる費用を差し引いた額になります。
売却時にかかる費用にはどのようなものがあるか確認しましょう。
仲介手数料
仲介手数料とは不動産会社に売買の仲介を依頼して売主と買主の契約が成立した問いに支払う成功報酬のことです。
仲介手数料は宅地建物取引業法で上限額が定められており、売買価格によって仲介手数料は異なります。
| マンションの売買価格 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 売却価格税込が200万円以下の場合 | （売買価格×5%）＋消費税10% |
| 売買価格税込が201万円以上400万円以下の場合 | （売買価格×4%）＋2万円＋消費税10% |
| 売買価格税込が401万円以上の場合 | （売買価格×3%）＋6万円＋消費税10% |
平成30年1月1日の宅建業法一部改訂により、400万円以下の不動産売買の仲介手数料の上限が18万円となりました。
法律で定められてるのは上限額のみであり、下限については設定がされていません。仲介手数料の相場としては上限いっぱいの金額を適用している不動産会社が多くなっています。
印紙税
印紙税とは、不動産を売却する際に売主と買主との間で交わす不動産売買契約書に対し、その売買価格に応じた印紙を貼ることで納める税金のことです。
2014年4月1日から2022年3月31日までの間に作成された不動産売買契約書に貼り付ける印紙は軽減税率の適用を受けることができます。
軽減税率を受けた際の印紙税は以下のようになっています。
例えば、売買契約書に記載の売買価格が3,000万円であれば、貼り付ける印紙は1万円です。
登記費用
登記費用とは、ローンを完済した際に行う抵当権抹消と所有権移転登記の手続きに必要な費用のことです。
抵当権の抹消をしなければ不動産を売却することができないため、住宅ローン中の不動産を売却する際は必ずかかる費用です。
登記費用の目安としては、依頼する司法書士の方への手数料も含めて5,000円～4万円と考えておきましょう。
なお、もしも個人で抵当権の抹消や所有権移転登記を行う場合、登録免許税の1不動産あたり1,000円で済ませることも可能です。例えば、マンションの抵当権抹消の登録免許税は土地に1,000円、建物に1,000円の合計2,000円となります。
ただし登記申請書の作成や必要書類の確保などが煩雑で難しく、重要な手続きのため基本的には司法書士の方へ依頼することをおすすめします。
ローン一括返済費用
マンションを売却する際にローン残債がある場合は売却までの間に完済しておく必要があります。この際、金融機関に対して一括繰り上げ返済する必要があり、それには手数料がかかります。
なお、繰り上げ返済の手数料は窓口で行う場合、電話で行う場合、ネット経由で行う場合で異なることが多いです。例えば、三菱UFJ銀行の場合、窓口は32,400円、電話は21,600円、ネット経由は16,200円。三井住友銀行は窓口21,600円、電話10,800円、ネット経由5,400円となっています。金融機関によって手続きの方法や金額が異なるため事前に問い合わせをする必要があります。
費用の目安としては5,000円～2万円と考えておきましょう。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、マンション売却した際に発生した利益に対してかかる税金です。マンションを購入時の価格より高く売却することができた場合には確定申告にて所得税を納税する必要があります。
譲渡所得税とは所得税と住民税と復興特別所得税を総称したもので、それぞれの税率はマンションを所有していた期間により異なります。
マンションを売却した年の1月1日時点において、マンションの所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、所有期間が5年超の場合は「長期譲渡所得」として扱われます。
譲渡所得にかかる税金は以下の表の通りです。
| 短期譲渡所得 | 長期譲渡所得 | |
|---|---|---|
| 所得税 | 30% | 15% |
| 住民税 | 9% | 5% |
| 復興特別所得税 | 0.63% | 0.315% |
| 合計 | 39.63% | 20.315% |
譲渡所得に用いる所有期間の判断基準は、売却した日ではなく売却した年の1月1日時点となりますので間違えないように注意しましょう。
マンションの売却にかかる費用をご紹介しました。売却に直接関わる費用以外にも場合によっては引っ越し費用やリフォームやリノベーション費用が必要ですので忘れずに費用を計算するようにしましょう。
マンション売却にかかる費用について詳しく知りたい方は「マンション売却の手数料や費用はいくらかかる？安く抑える方法も解説」という記事もご覧ください。
マンション売却時の手取り額を増やすコツ
マンションの手取り額を増やしたい場合は、売却にかかる費用を節約することとマンションの売却価格を少しでも高くすることが重要です。
できるだけ早く売る
マンションの売却価格を高くしたい場合、売りたいと考えたらすぐ売ることをおすすめします。
マンションの価値は築年数が経過すればするほど低くなってしまうため、高く売ることが難しくなってしまうのです。
| 築年数 | ㎡単価（万円/㎡） | 価格（万円） | 専有面積（㎡） |
|---|---|---|---|
| ～築５年 | 88.24 | 5891 | 66.76 |
| 築６～10年 | 75.33 | 5075 | 67.37 |
| 築11～15年 | 62.85 | 4482 | 71.32 |
| 築16～20年 | 57.51 | 4179 | 72.67 |
| 築21～25年 | 46.93 | 3202 | 68.22 |
| 築26～30年 | 31.04 | 1883 | 60.66 |
| 築31年～ | 33.34 | 1904 | 57.12 |
表から分かるように、築5年以下のマンションが最も高く売却することができています。よって少しでも高く売却するためには、築年数が古くなりすぎるまでに売却するとよいでしょう。
マンションの売り時について詳しく知りたい方は「【2021最新】マンション売り時はいつ？経済・築年数など4つの観点で見極める」という記事もご覧ください。
取得費を漏れなく計算する
マンションの手取り額を増やすためには、マンションの取得と購入にかかった費用を漏れなく計算する必要があります。
特に取得費の計算は漏れがないように正確に行いましょう。
取得費とは譲渡するマンションを購入する際にかかった費用のことをいい、マンションの購入代金の他に、購入時に支払った仲介手数料や印紙税、登録免許税、不動産取得税、リフォーム費用なども取得費に含まれます。
昔に購入したマンションの場合、取得費が分からないということもあるかと思います。取得費が分からない場合は、マンションの売却価格の5%相当を取得費として計算することになり、実際の取得費より低く計算することになる場合が多いのです。
取得費はマンションを購入したときの売買契約書や領収書などで確認できます。少しでも手取り額を増やすために取得費が分かる書類を多く集めて計算できるように準備しておきましょう。
税金対策をする
マンションの売却価格によっては譲渡所得税の支払いが高額になることもあるでしょう。譲渡所得税の対策として、控除を使用することをおすすめします。
代表的な控除に、居住用財産3000万円特別控除の特例というものがあり、この特例を使用すればマイホームを売却した際に譲渡所得から3000万円まで控除することができます。
控除には利益が発生したとき以外にも、マンションを売却して損をしてしまったときに使える特例もあります。
それぞれの控除には使用できる適用条件があり、適用できるかどうかは不動産会社に相談してみましょう。
大規模修繕工事後に売却する
マンションの大規模修繕工事後はマンションが高く売れやすいです。
大規模修繕工事とは、マンションの経年による劣化などに合わせて実施する、計画的でまとまった修繕工事のことを言います。修繕積立費を使って行われます。
共有スペースや外壁を修復するため、内覧の印象が良くなり多少古いマンションでも高く売れやすくなるでしょう。
マンションによって異なりますが、多くのマンションは12年周期で大規模修繕工事を行います。もし少し待てば大規模修繕工事が行われるという場合は、工事が終わるまで売却を待った方がよいでしょう。いつ大規模修繕工事を行うか管理組合に確認して売却計画を立てることをおすすめします。
ホームインスペクションをする
ホームインスペクションとは住宅診断のことで、既存住宅に問題がないか、あるならどこにどのような問題があるのかを診断するために行います。
住宅診断士などのプロが「バルコニーは傾いていないか」「水回りで漏水はないか」など家に不備がないか調査を行います。
ホームインスペクションを行うことで買主に家に問題がないことを証明することができるため、値引き交渉の際に値引き額を抑えることができ、高く売ることができるでしょう。
ホームインスペクションの費用相場は5～7万円程度です。オプション次第では費用が高額になることがあるため、不動産会社と相談してどこまで詳しく診断してもらうか相談しましょう。
ホームインスペクションについて詳しく知りたい方は「インスペクションの費用相場はいくら？調査内容ごとに把握しよう」という記事もご覧ください。
マンション売却が得意な不動産会社に依頼する
不動産会社を探す際は、「売却業」を専門にしている不動産会社を探して媒介契約を結ぶようにしましょう。
売却専門の不動産会社のほうが売却実績が多く、ノウハウや専門知識があるためよりスムーズに売却業務を行えます。
さらに、マンションの売却を得意としていて売却実績があるかどうかも確認しましょう。同じ売却業を専門としている不動産会社でも「マンションの売却が得意」や「一戸建てを売るのが得意」というように得意な物件があります。
マンションの売却が得意な不動産会社であれば、売却ノウハウが蓄積されており高く売却するためのアドバイスをもらうことができるでしょう。
不動産会社の専門領域や得意な物件を確認するためには、不動産会社のホームページを確認するか、担当者に直接質問してみるとよいでしょう。
正確な手取り金額が知りたいなら不動産会社に相談しよう
ここまでマンションを売却した際の手取り額のシミュレーションと手取り額を増やすためのコツについて解説しました。
シミュレーションはあくまでおおよその手取り額しか算出することができません。詳しい手取り額を算出するためには、不動産会社に相談して算出してもらいましょう。
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他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。