住み替えローンとは?使える銀行と流れを解説。シミュレーションしてみよう

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家を住み替える際、売却額だけでローンが完済できない時に利用を検討したい住み替えローン。どのようなローンなのか利用して良いローンなのかを解説します。

まずは住み替えローンの概要を知りたいという方は以下の動画をご確認ください。

査定で分かるのは、価格だけじゃない
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あなたの不動産、
売ったらいくら?

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「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、家を売る記事をご覧ください。

住み替えローンとは

住み替えローンとは、現在の自宅を売却してもローンが残ってしまうとき、次に購入する家の購入資金と現在の住宅ローンを完済するために必要な資金を、合わせて借り入れることができるローンのこと。購入する家の分だけ借りる住宅ローンと比べ、購入する家の値段以上の資金を借り入れるので、住み替えローンは住宅ローンよりも金利が高くなり、金融機関による審査も厳しくなります。

住み替えローンの仕組みについて

自宅の売却資金と自己資金だけでは残債を完済できないけれど、住み替えしたいというときに利用するローンです。金融機関によっては住み替えローンではなく、買い替えローンと言う場合もあります。

住み替えローンのメリット

住み替えローンにもメリット・デメリットがあります。それぞれを理解し、自身の住み替えにはどのように作用するのか考えてみましょう。
住み替えローンの最大のメリットは、自宅を売却してもローンが残ってしまうときに自己資金が足りなくても住み替えできることです。

転勤や子供の通学の都合などでどうしても住み替えをしたいという場合もあるでしょう。そんなとき、オーバーローンであっても自己資金が貯まるまでのタイミングを待たず、ライフステージに合わせた住み替えができることは大きなメリットです。

また、住宅ローンは購入して家に住むことが条件となるため、多くの場合1つしか借りることができません。現在の自宅のローンが多く残っていると、新たにローンを借りられても年収に対する返済額の割合が大きくなり、審査に通りづらくなったり、融資してくれる金額が少なくなってしまいます。

しかし、売却した家の残債分と住み替え先のローンをまとめて借りることができれば、二重にローンを借りなくてもよくなり、自己資金が少なくても住み替えすることができます。

住み替えローンのデメリット

住み替えローンのデメリットは住宅ローンよりも金利が高いことです。

金融機関や選択した金利タイプによって異なるので一概には言えませんが、住宅ローンは、金融機関所定の基準金利から大きな優遇があるのに対し、住み替えローンでは通常優遇がないため、借入金利が高くなります。低金利が続いているとはいえ、金利の優遇がないと変動金利でも2%台半ばからとなり、金融機関や審査結果によってはもっと高い金利となってしまいます。借入額も残債と家の購入費用を合わせた額と高額になるため、住宅ローンよりも返済負担は大きくなってしまうでしょう。

また、借入額や金利が多くなる分審査も厳しくなります。税込み年収に対する年間返済額の割合が高くなりやすいため、旧居の住宅ローンの残高の上限は1,000万円まで、などと制限されたり、新居の担保価値の審査も厳しくなります。住宅ローンに比べ年収基準も厳しく、今後安定した収入があるかどうかを判断するために、勤務先やローン返済履歴なども厳しくチェックされるでしょう。

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住み替えローンを使う流れ

住み替えローンを利用する際にはどのようなことをすれば良いのでしょうか。住み替えローンを利用する工程は大きく分けて2つ。審査前と審査・審査以降です。どのようなことをやるのか詳しく見ていきましょう。

住み替えローンを組む流れ

審査前

銀行に住み替えローンの審査を申請する前には事前準備を行いましょう。

まず調べておきたいのはローン残債です。ローンがいくら残っているのか調べ、家の売却額と差し引いて、ローン返済するためにいくら必要なのか調べておきましょう。

ローンがどれくらい残りそうなのか、分かったら不動産会社に相談し、銀行探しです。不動産会社に相談することによって、住み替えローンの融資日を調整をしやすくしたり、住み替えローンを取り扱っている銀行を紹介してくれる場合もあります。

金利や融資額などは各金融機関によって異なるので、自分でも金融機関を探しどこに融資を依頼するのか比較検討しましょう。

審査が通らない場合もあるので、いくつか金融機関の候補を持っておくことも重要です。

審査以降

住み替えローンを組みたい金融機関を見つけたら事前審査に申し込みましょう。

事前審査とは申請者に返済能力などがあるか、借り入れ金額に無理はないかなどを確認する審査。年収なども調査され、返済できるのかをチェックされます。

事前審査に受かり、購入する家も決まれば住み替えローンの本審査です。本審査は事前審査よりも詳しくチェックするする審査となり、金融期間ではなく信用保険会社が行います。必要な期間は1週間~2週間。事前審査の内容に加え、勤務形態や健康状態などもチェックされます。

事前審査に通っていれば本審査に通るというわけでもなく、返済が難しいとみなされると本審査が通らない場合もあります。

本審査に通れば融資が受けられます。借り入れ内容や条件を確認し契約。1週間程度で融資が可能になります。

住み替えローンならどこの銀行か

住み替えローンはメガバンクや大手の地方銀行でも取り扱いがあり、年収100万円以上から借り入れができる銀行も。詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
住宅ローンのメリット・デメリットを金利タイプ別に解説

金融機関によって、借入れできる金額の単位や年齢・年収の制限などは異なります。現在住宅ローンを借入れている金融機関に住み替えローンがあり利用できるのであれば問題ありませんが、金融機関によっては住み替えローンを扱っていないところも。

どのような金融機関が住み替えローンを取り扱っているのが、チェックしておくと良いでしょう。主な金融機関は以下になります。

金融機関名商品名特徴
三井住友銀行WEB申込専用住み替えローン自然災害により被災時に返済を一部免除されたり、がんや糖尿病など8大疾病と診断され条件を満たした場合に住宅ローン残高が0円になる保障などが用意。
みずほ銀行みずほ買い替えローンライフステージ応援プランがあり、産休や育休時の収入減少などにより変化する家計収支に応じて返済額を変更可能。オプションに加入する必要なし。
中央ろうきん借換・買替ローン団体信用生命保険も3つから選べるようになっており、借主に合った住み替えローンが組める。
りそな銀行りそな住みかえローンインターネットによる一部繰り上げ返済は無料。親子二世代型として取り扱いも可能。
横浜銀行住宅ローン(お住み替え)新たな住宅の購入資金+最大2000万円まで利用可能。前年度税込年収400万円以上、物件の所在地が原則神奈川県全域および東京都の一部であること。
千葉銀行住み替えコース既に千葉銀行の住宅ローンを利用している場合、そのローンを返済することなく、新たに利用することも可能。安定した収入があることが条件。
関西みらい銀行住みかえ住宅ローン担保評価額の300%以内、50万円以上1億円以内で借入れが可能。年金収入を除く前年の税込年収が100万円以上、住宅ローン借入れから3年以上経過しているのが条件。
池田泉州銀行住み替えローン50万円以上1億円以内が借りれ可能。税込年収450万円以上で借入れ時25歳~55歳であることが条件。
大垣共立銀行住み替え専用プラン同一勤務先を2年以上、または同一事業を3年以上営業が条件。倒産などで失業の場合、最長6ヶ月にわたり保険金が支払われる「ローン返済生活サポート保険」あり。
福岡銀行住み替えローン親子リレー、夫婦・同性パートナーのペア返済が可能。借入れ時に18歳~71歳未満であり、前年度税込み年収が250万円以上であること。最長40年借入れられる。

三菱UFJ銀行や楽天銀行、ゆうちょ銀行などでは住み替えローンの取扱を確認できませんでした。現在住宅ローンを組んでいるなどの理由ので、これらの金融機関で住み替えローンを組みたい場合は、一度取り扱いはあるのか?代わりになるローンはないのか、聞いてみた方が良いでしょう。

住み替えローンをシミュレーション

住み替えローンを使用するとなるといくら借りることになるのでしょうか。以下の設定でシミュレーションをしてみました。

現状

年齢40歳
年収600万円
使える自己資金350万円
ローン残高2700万円
住宅の売却予定額2300万円
購入予定の住宅価格3500万円
返済期間30年
金融機関の金利2%

シミュレーション結果

項目計算算出額
使える金額自己資金+売却予定額3050万円
売却費用売却予定額×4%92万円
購入費用購入予定額×5%175万円
合計支払い額ローン残高+諸費用+購入予定額6467万円
借入額合計支払い額-使える金額3417万円

シミュレーションの結果、必要な借入額は3417万円となりました。国土交通省が公開している令和2年度 住宅市場動向調査報告書を見ると、住宅ローンを借入れている人の年間平均返済額は世帯年収の18.6%

住宅ローンの平均年間返済額

シミュレーションの場合は年収600万円なので、1年間に年収に18.6%となると、111.6万円となり、これを30年かけて返済すると返済額は3348万円。借入れ額より上回る金額となるので、無理なく返済できそうです。

自身で計算するのが苦手…という方はシミュレーションツールを使ってみるのも手です。住み替えローンの金利は2~4%になることが多いと言われているので、金利を住み替えローン用に設定して、計算してみると良いでしょう。

  • 毎月の返済額
    万円
  • ボーナス1回の
    返済額
    万円
    ボーナスの計算方法
    ボーナス1回分を1万円単位(半角数字)でご入力ください。自動で年2回分で計算されます(毎月の希望返済額と合算したボーナス月の返済額ではありません)。
    ボーナスの計算方法
    ボーナス1回分を1万円単位(半角数字)でご入力ください。自動で年2回分で計算されます(毎月の希望返済額と合算したボーナス月の返済額ではありません)。
  • 頭金
    万円
  • 返済期間
  • 住宅ローン金利
    %
    金融機関の金利を見る
シミュレーション結果
購入可能額
(融資限度額+頭金)
0万円前後
  • 購入希望物件価格
    万円
  • ボーナス1回の
    返済額
    万円
    ボーナスの計算方法
    ボーナス1回分を1万円単位(半角数字)でご入力ください。自動で年2回分で計算されます(毎月の希望返済額と合算したボーナス月の返済額ではありません)。
    ボーナスの計算方法
    ボーナス1回分を1万円単位(半角数字)でご入力ください。自動で年2回分で計算されます(毎月の希望返済額と合算したボーナス月の返済額ではありません)。
  • 頭金
    万円
  • 返済期間
  • 住宅ローン金利
    %
    金融機関の金利を見る
シミュレーション結果
月々の支払額
(金利 0万円 + 元金 0万円)
0万円

住み替えローンを使う際の注意点

住み替えローンを利用するにあたって、知っておいた方が良いリスクもあります。住み替えをローンを知る上でメリットだけでなく、リスクや注意点などもしっかり把握をしておきましょう。

いくつかありますが、主なものは以下の4点になります。

住み替えローンの審査に通らない場合がある

住み替えローンの審査は厳しいです。そのため、そもそも住み替えローンの審査に通らない場合もあります。

通常住宅ローンは購入する家を担保に設定し、家の購入金額のみを借り入れます。つまり、担保価値と融資額に差がない状態です。

しかし、住み替えローンは家の購入金額にローン残債を支払うお金も合わせて借ります。すると、担保価値よりも大きな金額を融資することに。担保価値よりも高い融資ということは、万が一住宅ローンの返済が滞り担保となる家を売却したとしても、金融機関は貸したお金を回収できないということです。

よって、金融機関はローンの回収をより確実にするために審査基準を厳しくするのです。

住み替えローンの審査基準は金融機関によってさまざまですが、設定されている主な条件は以下になります。まずは、自分が条件に当てはまるのかチェックしておきましょう。

主な使える人の条件

新しく住居を購入する
ローン残債が残っている
借入金を返済している

家が売れない場合もある

住み替えローンの審査が通ったとしても、肝心の家が売れない場合もあります。

人気のエリアや築浅の物件、駅に近いマンションなどは売れやすいですが、売却したい家の条件によってはなかなか売れない場合もあります。家の売却額でローンの大半を返済し、残ってしまった残債分を借りる予定なので、売れないと住み替えローンの融資も難しいでしょう。

家が売れない場合、時間に余裕があれば一度販売を止めるというのも手でしょう。近くに同じような価格の中古物件が多く販売されている場合は日当たりなどの細かい条件や価格などで比較されてしまい、売れづらくなる場合があります。

特に同じマンション内で同じような間取りの物件が多く販売されている時には価格競争に落ちてしまいがちなので、周辺の販売状況も小まめにチェックした方が良いでしょう。

家が売れない際、売り出し価格を下げて販売するというのもよくある手法ですが、価格の値下げに関しては融資額に影響があるので、不動産会社や銀行と相談した上で行った方が良いでしょう。

購入と売却のタイミングが合わない

住み替えローンを利用する場合は、現在の自宅のローン完済日と新居の購入日を同日に行います。

住み替えローンで借りるお金は売却時にも必要ですし、抵当権は購入する家につけなくてはならないからです。

家の売買契約から引き渡しまでの期間は約1ヶ月が一般的ですが、買主に了承してもらえれば伸ばすことは可能です。購入の場合も同じ理由で引き渡しまでの期間を伸ばすことは可能ですが、極端に短くしたり伸ばすことは先方の都合もあるので、難しいでしょう。

住み替えローンを利用して家の売買を行う場合は、同時進行とまではいかなくとも、売却活動と新居探しを並行して進め、融資日を調整しやすいようにしましょう。

内覧対応をしたり、自らも別の物件に内覧に行ったりとタイトなスケジュールになるので、不動産会社と密に連絡を取り、進めていくのが良いでしょう。

住み替えローンの返済が苦しくなる可能性

住み替えローンの場合、住宅ローンよりも返済が苦しくなる可能性が高いでしょう。

新しく購入する家にもよりますが、住み替えローンは家の購入金額にローン残債分を借り入れるので、通常の住宅ローンよりも借り入れ額が上がります。

さらに、金融機関や選択した金利タイプによって異なるので一概には言えませんが、住宅ローンは、金融機関所定の基準金利から大きな優遇があるのに対し、住み替えローンでは通常優遇がないため、借入金利が高くなります。低金利が続いているとはいえ、金利の優遇がないと変動金利でも2%台半ばからとなり、金融機関や審査結果によってはもっと高い金利となってしまい、返済負担は大きいでしょう。

金融機関によっては、返済額を一時的に軽くしてくれる対処もありますが、返済額が減るわけではありません。住宅ローンの返済が苦しくなったら、家を任意売却するなどして、支払えなくなる前にローンの精算が必要になるでしょう。

まとめ

住み替えローンを使っての住み替えは一長一短。利用する人によっては高い金利で支払いが厳しくなってしまう場合もあります。

前述したように、家を売却する際に住宅ローンの残債を自己資金以外で支払う方法はいくつかあります。住み替えローンを使って問題ないのか、よく検討して利用を決めるとよいでしょう。

家のローンは最長35年にわたり支払い続けるものです。後悔のない選択になるように、慎重に資金計画を立てましょう。

初心者でもわかる!
記事のおさらい

住み替えローンとはどのようなものですか?
住み替えローンとは現在の住宅を売却してもローンが残ってしまうとき、次に購入する家の購入資金と現在の住宅ローンを完済するために必要な資金を合わせて借り入れることができるローンのことです。詳しくは、住み替えローンを使える人・使えない人をご覧ください。

住み替えローン以外にも残債額を返済することはできるの?
住み替えローン以外にも、①つなぎ融資を使う、②ダブルローンにする、③複数社査定を受ける、この3つの方法で住宅ローン問題を解決することができます。詳しくは、住み替えローンを使わず住宅ローン問題を解決する方法をご覧ください。

他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。

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