住み替えローンとは?仕組みと使える人の条件。使えない時の対処法も

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  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
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家族が増えて家が手狭になったり、転勤で引っ越しすることになったりなど、環境の変化によって今住んでいる家から新しい家に住み替える方は多くいらっしゃいます。

住み替えをしたいと思っても、今の家の住宅ローンが残っていると「この状態で新しい家に買い替えることはできるの?」と不安になりますよね。ローンが残った状態で新しい物件に住み替えるときの選択肢はいくつかありますが、そのうちの1つが「住み替えローン」です。

この記事では、住み替えローンとはどういうものなのか、認識しておくべきリスクや利用するときのコツなどを解説します。

査定で分かるのは、価格だけじゃない
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「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、家を売る記事をご覧ください。

住み替えローンを使える人・使えない人

今住んでいる家を売り、新しい家に買い換える際に便利な住み替えローンですが、誰でも使えるわけではありません。そもそも住み替えローンとは何か、使うにはどのような条件が必要なのか見ていきましょう。

そもそも住み替えローンとは

住み替えローンとは、現在の自宅を売却してもローンが残ってしまうとき、次に購入する家の購入資金と現在の住宅ローンを完済するために必要な資金を、合わせて借り入れることができるローンのこと。購入する家の分だけ借りる住宅ローンと比べ、購入する家の値段以上の資金を借り入れるので、住み替えローンは住宅ローンよりも金利が高くなり、金融機関による審査も厳しくなります。

自宅の売却資金と自己資金だけでは残債を完済できないけれど、住み替えしたいというときに利用するローンです。金融機関によっては住み替えローンではなく、買い替えローンと言う場合もあります。

ちなみに、売却価格よりもローン残債の方が多い分を「担保割れ」(オーバーローン)という言い方をします。
住み替えローンの仕組みについて
たとえば、次のようなケースの場合。

・(A)現在の住宅ローン残債 2500万円

・(B)自宅の売却価格 2000万円

・(C)新しく購入する物件の価格 3000万円

住み替えローンでは(A)ー(B)の担保割れ分500万円が上乗せされるため、

3000万円の自宅を購入するために3500万円のローンを借りることになります。

実際には(C)物件の購入額のほか、売買で発生する諸費用もあわせて借り入れることが多いのですが、上の式では省略しています。

住み替えローンを使える人とは

住み替えローンは誰でも使えるわけではありません。金融機関に希望を出しても、住み替えローンの利用を拒否されてしまう場合があります。主な条件は以下の通りです。

主な使える人の条件
新しく住居を購入する
ローン残債が残っている
借入金を返済している

【条件1】新しく住居を購入する

住み替えローンは新しく住居を購入しなくては使えません。

住み替えローンの担保となるのは、新しく購入する家です。よって、現在住んでいる戸建てやマンションを売却後に賃貸や実家で暮らす場合は利用できません。

また、新たに購入する物件が賃貸目的の場合でも住み替えローンは利用できません。新居を購入し、自身が住むことが基本的な条件となります。

【条件2】売却してもローンが残る

住み替えローンを使うのは、自宅を売却してもローンが残る場合です。

前段でも解説しましたが、売却した物件のローン残債を新しい家のローンに上乗せするのが住み替えローンです。よって、売却時にローンを完済できた場合は住み替えローンを利用することができませんし、利用する必要がありません。

ローンを完済し新居も購入する場合は、通常と同じく住宅ローンを借りることになります。

【条件3】延滞の履歴がない

住み替えローンに限りませんが、新たなローンを利用する場合、過去にローンを延滞することなく、金融機関との約束通りに返済している必要があります。

住み替えローンを申請すると過去の借入金や返済の状況をチェックされます。住宅ローンはもちろんのこと車などローンで購入したものやクレジットカードの利用状況も対象です。利用状況だけでなく返済はちゃんと行われているかなど、返済状況も厳しくチェックされます。

返済が滞っている状態というのは、クレジットカードの引き落としができない状態も含まれます。口座をいくつも分けていて、入金していなかったせいで引き落としができなかったということがないよう注意しましょう。

住み替えを検討する際にやりたいこと

住み替えを検討する際、新居探しと一緒に行いたいのが不動産の査定です。

今住んでいる家の査定を先に行うことで家の価格が分かり、住宅ローンの残債は完済できそうか、新居の頭金はいくら出せそうかなど資金計画を立てやすくなります。

家を売却する際の作業は後回しにしまいがちですが、住み替え後のローン返済を無理のないようにするためにも、査定だけは検討段階の時点で行うのが賢明でしょう。

売却相場に最も近い価格が分かるのは不動産会社の査定ですが、ここで注意したいのが査定は1社で済ませないこと。

実は不動産会社の査定に明確なルールは無く、不動産会社によって査定結果は異なります。つまり、1社の査定結果を見ただけでは査定額が高いのか安いのかももちろん、売却相場も分からないということ。査定を行う際は3社以上に査定依頼を出すと良いでしょう。

査定依頼を出す際には一括査定サービスのイエウールが便利。一度の申込みで複数社に査定依頼を出すことができるので、何度も同じ項目を入力せずに済みます。

完全に無料で使えるので、「まずは家の価格を知ってから検討をしたい」といった場合でも、利用しやすいです。

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住み替えローンのメリット・デメリット

住み替えローンのメリットデメリット
住み替えローンにもメリット・デメリットがあります。それぞれを理解し、自身の住み替えにはどのように作用するのか考えてみましょう。

住み替えローンのメリット

住み替えローンの最大のメリットは、自宅を売却してもローンが残ってしまうときに自己資金が足りなくても住み替えできることです。

転勤や子供の通学の都合などでどうしても住み替えをしたいという場合もあるでしょう。そんなとき、オーバーローンであっても自己資金が貯まるまでのタイミングを待たず、ライフステージに合わせた住み替えができることは大きなメリットです。

また、住宅ローンは購入して家に住むことが条件となるため、多くの場合1つしか借りることができません。現在の自宅のローンが多く残っていると、新たにローンを借りられても年収に対する返済額の割合が大きくなり、審査に通りづらくなったり、融資してくれる金額が少なくなってしまいます。

しかし、売却した家の残債分と住み替え先のローンをまとめて借りることができれば、二重にローンを借りなくてもよくなり、自己資金が少なくても住み替えすることができます。

住み替えローンのデメリット

住み替えローンのデメリットは住宅ローンよりも金利が高いことです。

金融機関や選択した金利タイプによって異なるので一概には言えませんが、住宅ローンは、金融機関所定の基準金利から大きな優遇があるのに対し、住み替えローンでは通常優遇がないため、借入金利が高くなります。低金利が続いているとはいえ、金利の優遇がないと変動金利でも2%台半ばからとなり、金融機関や審査結果によってはもっと高い金利となってしまいます。借入額も残債と家の購入費用を合わせた額と高額になるため、住宅ローンよりも返済負担は大きくなってしまうでしょう。

また、借入額や金利が多くなる分審査も厳しくなります。税込み年収に対する年間返済額の割合が高くなりやすいため、旧居の住宅ローンの残高の上限は1,000万円まで、などと制限されたり、新居の担保価値の審査も厳しくなります。住宅ローンに比べ年収基準も厳しく、今後安定した収入があるかどうかを判断するために、勤務先やローン返済履歴なども厳しくチェックされるでしょう。


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住み替えローンを使う際の流れ

住み替えを行う際は家の売却と購入のいずれも行うことになります。
それぞれの流れは以下の図の通りになります。

不動産を売却する流れ 家を売却する流れ

不動産を購入する流れ 家を購入する流れ

一見やることが多すぎて混乱してしまいそうですが、必ずしも同時進行ではなく、どちらかを先行して行い売却や購入の目途がついたところで、もう一方をスタートさせるといったスケジュールを組むのが一般的です。

先に家を買うことを買い先行、先に持ち家を売却することを売り先行と言います。それぞれにメリット・デメリットがあり、どちらを先行で行うべきなのかは住み替え理由や優先したい事項によって異なります。

自宅の売却資金を購入資金に充てる場合、買い先行だと希望の家が見つかったとき、手元に資金を準備することができません。売り先行だと売却するときに新しい家が決まっていなければ、賃貸など仮住まいをする費用や、引っ越しが2回となるなどの手間がかかってしまいます。

また、現在の自宅が担保割れしていると、売却しても残債を手持ちの預貯金で返済しなくてはならず、新しい家を購入する資金や諸費用に充てることができません。担保割れの金額を預貯金で返済できなければ、売却自体できなくなってしまいます。

こうした悩みを解消する方法の一つが「住み替えローン」を利用することです。

買い先行・売り先行の各特徴に関しては以下の記事を参考にしてください。

また、いずれも自分だけで作業を行うのは初期のみとなり、本格的な契約や売却活動などは不動産会社がサポートしてくれるので、問題ありません。

住み替えローンを使うなら同時進行

住み替えローンを利用す場合は、現在の自宅のローン完済日と新居の購入日を同日に行います。

そのため、同時進行とまではいかなくとも、売却と購入を並行して進め、融資日を調整する必要があります。

購入はある程度自身でスケジュールがコントロールできますが、売却は買主が見つかるか否かで売却期間が変わります。

売却は買主の意向にもよりますが時間がかかる可能性が高いので、売買の時期を合わせるためには売り先行で行う方が調整しやすいかもしれません。


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住み替えローンを使わず住宅ローン問題を解決する方法

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家を売却した際に出てしまう住宅ローンの残債を返済する方法は住み替えローンだけではありません。住み替えローン以外の方法を使えないか検討してみましょう。

つなぎ融資を使う

つなぎ融資とは、購入と売却のタイミングがずれる場合そのつなぎの期間だけに借り入れられる融資です。まずつなぎ融資を受けて新居を購入し、前の家が売れたらその売却金で融資額を一括返済するという流れになります。融資の期間は6か月~1年以内が基本です。

注意点としては、住宅ローンよりも金利が高く、住み替えローン同様手数料や保証料などの諸費用がかかります。また期日までに買い手が現れない場合、買取保証を利用する前提でつなぎ融資を提供している不動産会社もあります。その場合、不動産会社が査定価格の80%程度で買い取ることになります。

このように買取金額が安くなるというデメリットもあるので、利用する場合は慎重に検討しましょう。

ダブルローンにする

買い先行で進めたい場合は、新居のローンを並行して借りるダブルローン(二重ローン)という選択肢もあります。

ただし、ダブルローンは返済額がローン2本分になるため家計を圧迫しやすく、銀行側からの審査も厳しくなります。住宅ローンを借りる場合、年収に対する年間の返済額の割合(返済負担率)が35%以内など年収や金融機関により上限が決まっています。ダブルローンの場合はローン2本分の返済額を合わせて返済負担率を見られるため、返済が滞らない十分な預貯金があるかなど、より審査が厳しくなります。

複数社の査定を受ける

住み替えのために家の売却を検討している際、不動産会社に査定を依頼し家やマンションの価値を調べるのが一般的ですが、査定依頼を1社にしか出していない場合が多々あります。

実は不動産会社の査定に明確なルールはなく、不動産会社によって査定結果が異なります。つまり、1社の査定を受けただけでは家の価値を低く見積もられている可能性もあるということです。

また、1社だけでは査定された家の価格が高いのか安いのかも分からず、適正価格も分かりません。家を売却する際は査定価格と希望売却額をもって決めるので、査定価格が分からず高く価格を設定してしまうと、なかなか売れず最後には値下げをする羽目になり損をしてしまうこともあるでしょう。

逆に低い価格で売り出してしまうと、すぐに売れても「もっと高く売れたのではないか?」と後悔することになるかもしれません。

複数の不動産会社で査定を行うことで、相場観もわかりますし、売り出し方に納得できる会社を選ぶこともできます。

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住み替えローンを使う際の注意点

住み替えローンを使う時の注意点
さまざまな検討を重ね、住み替えローンを使いたいと思われた方もいらっしゃると思います。ここでは、住み替えローンを使う際の注意点を解説します。

住み替えローンの借りすぎには注意

住み替えローンは金利が高いため、借りすぎには注意しましょう。

以前住宅ローンを組んだ際より年収が上がっているからといって、借り入れ額を上げてしまったり、以前同様の額を借りるのは危険です。

住み替えローンの金利は住宅ローンの数倍になる場合もあります。たとえば、3,000万円の住宅ローンを年利1%、35年返済で借りると毎月の返済額は約8.5万円ですが、年利3%の住み替えローンで借りると毎月11.5万円の返済が必要です。

また、30歳で初めてローンを借り、40歳で35年返済の住み替えローンを利用した場合、定年が60歳なら退職までの返済期間は、初めてのローンより実質10年短い20年になってしまいます。以前より返済額が高額になったローンを、定年退職後も返し続けることができるのかよく考えて、返せる額から逆算した借入額にとどめることが大切です。

住み替えローンを借りる際は初めの住宅ローンを借りる時よりも少額を借りるぐらいの気持ちでいた方が良いでしょう。

住宅ローン控除が使えないかチェックする

住宅ローン控除が使えないか購入時にはチェックしましょう。

住宅ローン控除とは所得税の一部が10年間に渡り控除(令和元年10月1日~令和2年12月31日の間に入居した場合はプラス3年控除年が延長)される制度のこと。現在住んでいる住宅を購入する際にローン控除を使っていても、条件を満たせば2回目に購入した家の住宅ローンにも適用されます。

ただし、売却した家に利益が出て3,000万円控除(※1)や長期譲渡所得の税金の軽減の特例(※2)等を受けた場合などは、新しい家を購入した年とその前の2年・その後の3年間の計6年間(※3)はローン控除を受けることができません。

1 マイホームを売ったときの特例:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

2 マイホームを売ったときの軽減税率の特例:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

3 令和2331日以前に譲渡した場合、居住した年とその前後2年ずつの計5年間

そのほかにも複数の要件を満たす必要がありますので、ローン控除を使えるかどうか心配な場合は、購入前に税務署や税理士に相談しましょう。

過去2年の間に住宅ローン控除を使った、他の控除を使っているという場合は適用されません。

自身が家を以前購入した際に利用したか、購入する家は住宅ローン控除対象の家なのかなどを調べましょう。自身で分からない場合は不動産会社に相談するのも手です。

買換え特約を利用できないか相談する

住み替えローンを使う際、難しいのは売却と購入のタイミングを合わせることです。

調整がなかなか上手くいかないときは、買い替え特約が使えないか新居の売主側に相談しましょう。買い替え特約とは現在の自宅の売却資金を新居の購入資金に充てることが前提の状態で、現在の自宅が期限までに売却できなかった場合新居の売買契約を手付金や違約金を払うことなく解除できるというもの。

買い替え特約を取り付けていれば物件を仮押さえしておくことができるので、自身の家の売却が決まった際には日程の調整がしやすくなります。

ただし、買い替え特約は買主側にはメリットが多く、売主側にはメリットが少ない方法です。人気の物件や個人の場合応じてくれないことも多々あります。

売主が個人より不動産会社であると、買い替え特約を比較的受け付けてくれる場合があるようです。気に入った物件の売主が不動産会社だった場合は交渉してみましょう。

交渉をする際、自身が仲介を依頼している不動産会社などがあれば、不動産会社同士で話を進めてもらった方がスムーズです。


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メガバンクの住み替えローンを比較

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住み替えローンを利用する場合、気になるのは借り入れられる金額や期間、条件などが気になる方もいらっしゃるのではないでしょうか。そこで、ここでは大手銀行が各社のwebサイトに掲載している住み替えローンの内容を比較してみましょう。

年収 借り入れ上限額 融資利率 その他
三井住友銀行 500万円以上 100万円以上
1億円以内
変動金利型

固定金利特約型

超長期固定金利型

保証会社事務手数料
55,000円
みずほ銀行 明記なし 50万円以上
1億円以内
変動金利方式

固定金利選択方式

全期間固定金利方式

保証会社事務手数料33,000円
三菱UFJ銀行
りそな銀行 100万円以上 新規住宅の担保評価額
+最大1,000万円
変動金利型

固定金利選択型

保証会社事務手数料
33,000円

※2020年5月末に調査した内容となります

大手銀行の共通点

各社を見比べてみたところ、細かい条件などに違いはありますが、おおよそ大手銀行3社では以下のような共通点を見つけられました。大手銀行3社で同じということは他の銀行でも似たような条件をクリアしなくてはならないと考えておくと良いでしょう。

  • 満20歳以上満70歳までの方で、完済時満80歳までの方が対象
  • 返済期間は1年以上35年以内
  • 銀行が指定する団体信用生命保険に加入できる方が対象
  • 保証会社の利用するので、原則保証人は不要
  • 融資する物件を担保とする

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より良い住み替えを

住み替えローンを使っての住み替えは一長一短。利用する人によっては高い金利で支払いが厳しくなってしまう場合もあります。

前述したように、家を売却する際に住宅ローンの残債を自己資金以外で支払う方法はいくつかあります。住み替えローンを使って問題ないのか、よく検討して利用を決めるとよいでしょう。

家のローンは最長35年にわたり支払い続けるものです。後悔のない選択になるように、慎重に資金計画を立てましょう。

有田 美津子
監修者:有田 美津子(ありた みつこ)
ファイナンシャル・プランナーCFP® 1級FP技能士 相続診断士 住宅ローンアドバイザー
大学卒業後、地方銀行にて融資業務担当。出産後、住宅販売会社、損保会社、都市銀行の住宅ローン窓口を経て独立。 現在は高齢になっても安心して暮らし続けられる住まい計画、資金計画の相談に力を入れている。
初心者でもわかる!
記事のおさらい

住み替えローンとはどのようなものですか?
住み替えローンとは現在の住宅を売却してもローンが残ってしまうとき、次に購入する家の購入資金と現在の住宅ローンを完済するために必要な資金を合わせて借り入れることができるローンのことです。詳しくは、住み替えローンを使える人・使えない人をご覧ください。

住み替えローン以外にも残債額を返済することはできるの?
住み替えローン以外にも、①つなぎ融資を使う、②ダブルローンにする、③複数社査定を受ける、この3つの方法で住宅ローン問題を解決することができます。詳しくは、住み替えローンを使わず住宅ローン問題を解決する方法をご覧ください。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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