住み替えローンとは?特徴や利用の流れ、おすすめの金融機関をご紹介!

住み替えローンとは?特徴や利用の流れ、おすすめの金融機関をご紹介!

この記事では住み替えローンについて、特徴や利用の流れ、おすすめの金融機関を解説します。

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家住み替えの方法は?3つの進め方や失敗・後悔の対策、費用、減税措置を徹底解説!

住み替えローンならローン中でも借り入れができる

住宅ローンを組む際、長期間にわたる返済計画を立てますが、ライフスタイルの変化や家族構成の変動などにより、住み替えの必要性が生じる方も多いのではないでしょうか。

そんな方におすすめしたいのが、住み替えローンという制度です。

「住み替えローン」は、現在の住宅ローンが残っている状況でも、新しい住まいへの移行を可能にする画期的な金融サービスです。

このローンは、既存の住宅ローンの残高に関わらず、新たな物件の購入に必要な資金を借り入れることが可能です。

ただし、このローンを利用する際には、月々の返済額が増加する可能性があるため、財務計画における注意が必要です。この記事では、住み替えローンの基本的な特徴、利用する際のメリット・デメリットについて、動画と文章でわかりやすく解説していきます。

  1. 住み替えローンについて詳しく知りたい方はこちらの動画解説も参考にしてください

住み替えローンを利用するメリット

「住み替えローン」の利用は、多くの方にとって大きなメリットをもたらします。特に、現在の住宅ローンが残っている状態での住み替えを検討している場合、このローンが提供する柔軟性と便利さは非常に魅力的です。

通常、住宅ローンの残債がある場合、新たな住宅を購入するための資金調達は困難とされています。しかし、住み替えローンを利用することで、現在の住宅の売却と新居の購入をスムーズに行うことが可能になります。このローンの最大の特徴は、新居の購入資金を提供しつつ、既存のローンを継続できる点にあります。これにより、住宅市場の変動や個人のライフスタイルの変化にも応じることができます。

この記事では、住み替えローンの具体的なメリット、それを利用する際のポイントを紹介し、住み替えを考える方々にとっての参考情報を提供します。

現在の住宅ローンを継続しながら新たな住宅の購入が可能

住み替えローンは、既存の住宅ローンの残債を新たなローンに組み込むことができます。これにより、現在の住宅を売却して新しい住宅を購入する際の資金計画が容易になります。

一般的には、家を住み替えるには現在の住宅ローンを完済する必要があります。現在の家を売却した代金で完済できればいいのですが、そうではない場合は自力で返済しない限り住み替えることができません。

しかし、住み替えローンならこの問題を解決することができます!

このローンでは、新しい住宅の購入に必要な追加資金を借りることができます。これにより、新しい住宅の購入価格が既存の住宅の売却価格を上回る場合でも、その差額をカバーすることが可能です。

住み替えローンは、返済計画を柔軟に設定できるため、借り手の現在の収入や将来の収入見込みに合わせて、返済計画を調整することが可能です。

ローンの残債に関係ないため財務的柔軟性がある

住み替えローンのメリットは、何といってもローンの返済状況に関係なく利用できるため、資金集めの時間を気にせずに次の新居購入が可能になる点です。

住み替えローンを使わない場合、ローンを自力で完済するまで待たなければ住み替えができません。急な転勤など何らかの事情で早く住み替えたいケースでは、完済を待つ時間的余裕がないことも多いでしょう。

住み替えローンなら、残債分を借り入れることで自己資金がなくても現在のローンを完済できます。

住み替えローンでは、例えば既存の住宅が2500万円で売れ、新居が3500万円の場合、1000万円の差額を住み替えローンで賄うことができます。これにより、予算に合わせて最適な住宅を選ぶことが可能となり、財務的な柔軟性が大幅に向上します。

好きなタイミングで住み替えられる

ローン残債に関係なく、ローンを組めることに加え、新旧の住宅の価格差や売却時のタイミングに関わらず、必要な資金を確保できるため、資金計画がより柔軟になることも大きなメリットではないでしょうか。

住み替えローンを使わない場合、ローンを自力で完済するまで待たなければ住み替えができません。そのため、急な転勤など何らかの事情で早く住み替えたいケースでは、完済を待つ時間的余裕がないことも多いでしょう。急いで売却することで、市場価値よりも低い価格での売却を余儀なくされることが多くなってしまう傾向があり、これは売り主にとって大きな損になります。

しかし、住宅ローンをは自身のタイミングでローンが組めるため、家をすぐに売れる状態にすることができ、急な住み替えにも問題なく対応することができます。

住宅売却のプレッシャー軽減

住宅ローン利用時は、既存の住宅を売却せずに新しい住宅を購入できるため、急いで住宅を売却するプレッシャーが軽減されます。短期間での売却を実現するためには迅速な決断が求められ、しばしば慎重な判断が犠牲になることがあります。

また、不動産市場は周期的に変動します。急いで売ることで、市場が上昇傾向にある時期を利用する機会を逸することがあり、結果的により高い売却価格を得るチャンスを失うことになります。

一方、住み替えローンを利用することで、住み替えのタイミングを、市場の状況に合わせて最適化することができるため、より良い売却条件や市場の有利な時期を待つことが可能になります。

既存のローンの制約に縛られずに、売却活動ができる点も一つのメリットです。

住み替えローンを利用するデメリット

「住み替えローン」は多くの便利さを提供する一方で、利用する際にはいくつかのデメリットも考慮する必要があります。

このローンの利用は、特に現在の住宅ローンが残っている状態での住み替えを検討している方々にとって、重要な選択肢の一つですが、その背景には複数の潜在的なリスクが存在します。最も顕著なのが、追加の金利負担です。住み替えローンは通常、標準的な住宅ローンに比べて高い金利が設定されており、これが長期にわたる総支払額の増加につながります。

さらに、複雑な返済構造と長期にわたる借入れは、財務計画の複雑化をもたらすこともあります。この記事では、住み替えローンの具体的なデメリットを詳しく解説し、それらに対処方法や考慮すべきポイントについて詳細に掘り下げていきます。

高い金利の負担が増える

住み替えローンは、金利の負担が増える場合があります。これは、銀行が住み替えローンにおける追加リスクを考慮しているためです。

住宅ローンの平均金利が年0.8%〜3%であるのに対し、住み替えローンは1%〜3%程度の金利が適用されることが多いです。そのため、例えば、3000万円のローンで1%の金利差があると、年間30万円の追加金利負担が発生します。

高い金利は、長期間にわたる返済で見ると、総支払額の増加につながります。

住み替えローンを利用するために注意するポイントとして、複数の金融機関の金利を比較し、最も条件の良いローンを選択することです。また、繰り上げ返済を活用して、支払い総額を減らすことも一つの方法です。

住み替えローンは金利が高い!使える銀行と審査内容。金利が高い理由とは

複雑な返済構造

住み替えローンは、既存の住宅ローンと新しい住宅ローンを組み合わせるということは、二つのローンを同時に管理する必要があり、返済構造が複雑になるため、返済期間や総返済額の把握が困難になる可能性があります。

住み替えローンを選ぶ際には、返済計画のシミュレーションをしっかりと行い、自身の収入や支出と照らし合わせて返済計画を立てる事が重要です。また必要であれば、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談し、返済計画の見直しを行うことで複雑化を解消できるでしょう。

また、住み替えローンを利用することで、長期的な負債負担の増大につながり、将来の財政計画に影響を与える可能性があります。返済期間をできるだけ短く設定し、収入が増えた場合には繰り上げ返済を行うことで、利息負担を減らすことができます。

返済額の増加

住み替えローンを利用すると、ローンの残債と新居の購入費を合わせて借り入れるので、必然的に返済額が増加する可能性があります。新しい住宅の購入により借入額が増えることで、月々の返済額も高くなるので、無理なく返済していけるかを考えておきましょう。

特に収入が変動する場合や将来の不確実性がある場合にリスクとなります。

例えば、月々の返済額が10万円から15万円に増加すると、月額5万円の増加が、年間で60万円の追加支出になります。

もし、収入増加の見込みがない場合は、購入する物件の価格範囲を見直すか、より金利の低いローンを選択する。また、返済期間を長く設定して月々の返済額を減らすことも検討できます。

金融機関や審査結果によってはもっと高い金利され月々の返済額も変わってきますので、注意しておきましょう。

住み替えローンを利用する流れ

実際に住み替えローンを利用する際にはどのようなことをすれば良いのでしょうか。

住み替えローンを利用する工程は大きく分けて5つあり、各ステップで慎重な計画と判断が求められます。この記事では、住み替えローンの利用に至るまでの流れに焦点を当て、各段階での重要なポイントと注意すべき事項を詳細に解説します。

最初のステップは、現在の住宅ローンの状況を正確に把握することから始まります。これにより、新たなローンの必要性とその可能性を理解する基盤が築かれます。次に、新しい住宅の選定、既存の住宅の売却計画、そして住み替えの最適なタイミングを決定します。さらに、様々な金融機関のローンオプションを比較し、自身の財政状況に最適な選択を行うことが必要です。ローンの申し込みから審査、承認、そして住宅の売買手続きに至るまで、各段階での戦略的なアプローチが重要となります。この記事を通じて、住み替えローンの利用に関わる全てのプロセスを網羅的に理解し、スムーズかつ効果的な住宅移転を実現するためのガイドラインを提供します。

住み替えローンの流れを5ステップで解説しています。

①不動産会社に住み替えの相談をする

初めに、不動産会社を見つけて住み替えの相談をします。

不動産会社には、住み替えローンを利用することをあらかじめ伝えておきましょう。

不動産会社選びで重要な点は3つあります。

1つは、自分が売ろうとしているエリアや物件種別の売却が得意な会社を選ぶことです。不動産会社にも、〇〇県が得意、マンションが得意、一戸建てが得意などそれぞれ特徴があります。不動産会社の実績をホームページなどで調べて、自分の物件種別が得意な会社を選びましょう。

2つ目は、売却日と購入日の調整が可能な会社を選ぶことです。住み替えローンを使う場合、家の売却日と購入日を同じ日にする必要があります。これは、自宅のローンを完済して抵当権を抹消する手続きと、新居に抵当権を設定する手続きを同時に行う必要があるからです。

3つ目は、住み替えローンを扱っている銀行の紹介ができる会社を選ぶことです。ローンを含めたサポートをしてくれるので、初めてでもスムーズに進めることができるでしょう。

②金融機関とプランを選ぶ

次に、住み替えローンを申し込む金融機関とプランを選びます。

金融機関によって用意されているプランは様々です。借りられる金額や条件が異なるので、自分に合ったプランを選択しましょう。

先ほど解説したように銀行の紹介ができる不動産会社もあるので、不安であれば相談しながら決めると良いでしょう。

<住宅ローンと同じ銀行で組むことは原則不可>

原則、住宅ローンを借り入れている銀行で住み替えローンを組むことはできません。

これは、基本的に銀行側にメリットがないためです。例えば、金利が下がったときに住み替えローンに借り換えるということができてしまうと、銀行としては損をします。

そのため、原則として住宅ローンを組んだ銀行とは別の銀行を選ぶ必要があります。

③購入する新居を探して決める

金融機関とプランを決めたら、新居探しを始めます。

ここで、不動産会社に住み替えローンで借り入れられる予想金額を提示してもらうと良いでしょう。新居の金銭的な条件が決まるため探しやすくなります。

また、実際に家を購入するのは本審査のタイミングなので、理想の物件を見つけたとしてもその場で購入できるわけではありません。複数の候補を出しておくと良いでしょう。

新居を決める際は、自身のライフスタイルや将来どのような生活を望むのか明確にしていると良いでしょう。例えば、家族連れの方ですと、通勤や通学の利便性、近隣のショッピング施設や公共施設のアクセスなどを重視したり、物件の将来価値や地域の発展の可能性を考慮し、長期的な視点での投資価値を評価をするのも良いでしょう。

④事前審査を申し込む

購入する新居が決まったら、ホームページなどから事前審査に申し込みましょう。申し込みの際には、収入証明書や現在の住宅ローンの情報、新しい物件の詳細などが必要になることがあります。

大多数の金融機関では、住宅ローンの申し込みや事前審査に費用はかかりません。これにより、借り入れ可能額や条件を事前に知ることができ、予算計画を立てやすくなります。

事前審査は、正式なローン申し込みに先立って行われるもので、個人の申請者に返済能力などがあるか、借り入れ金額に無理はないかなどを確認されます。年収なども調査され、返済できるのかをチェックされます。

審査結果は、通常2~3日で判明します。また、事前審査には通常、有効期限が設定されています。この期限内に物件を見つけ、正式なローン申し込みを行う必要があります。

⑤本審査と新居の購入をする

事前審査に受かり、購入する家も決まれば本審査と新居の購入を行います。

本審査は事前審査よりも詳しくチェックするする審査となり、金融期間ではなく信用保険会社が行います。必要な期間は1週間~2週間。事前審査の内容に加え、勤務形態や健康状態などもチェックされます。

事前審査に通っていれば本審査に通るというわけでもなく、返済が難しいとみなされると本審査が通らない場合もあります。

本審査に通れば融資が受けられます。借り入れ内容や条件を確認し契約。1週間程度で融資が可能になります。

住み替えローンは審査が厳しい!完済済みや返済中はどうする?借入条件を解説

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住み替えローンの相談でおすすめの金融機関一覧

住み替えローンはメガバンクや大手の地方銀行でも取り扱いがあり、年収100万円以上から借り入れができる銀行も。

金融機関によって、借入れできる金額の単位や年齢・年収の制限などは異なります。現在住宅ローンを借入れている金融機関に住み替えローンがあり利用できるのであれば問題ありませんが、金融機関によっては住み替えローンを扱っていないところも。

どのような金融機関が住み替えローンを取り扱っているのが、チェックしておくと良いでしょう。主な金融機関は以下になります。

金融機関名商品名特徴
三井住友銀行WEB申込専用住み替えローン自然災害により被災時に返済を一部免除されたり、がんや糖尿病など8大疾病と診断され条件を満たした場合に住宅ローン残高が0円になる保障などが用意。
みずほ銀行みずほ買い替えローンライフステージ応援プランがあり、産休や育休時の収入減少などにより変化する家計収支に応じて返済額を変更可能。オプションに加入する必要なし。
中央ろうきん借換・買替ローン団体信用生命保険も3つから選べるようになっており、借主に合った住み替えローンが組める。
りそな銀行りそな住みかえローンインターネットによる一部繰り上げ返済は無料。親子二世代型として取り扱いも可能。
横浜銀行住宅ローン(お住み替え)新たな住宅の購入資金+最大2000万円まで利用可能。前年度税込年収400万円以上、物件の所在地が原則神奈川県全域および東京都の一部であること。
千葉銀行住み替えコース既に千葉銀行の住宅ローンを利用している場合、そのローンを返済することなく、新たに利用することも可能。安定した収入があることが条件。
関西みらい銀行住みかえ住宅ローン担保評価額の300%以内、50万円以上1億円以内で借入れが可能。年金収入を除く前年の税込年収が100万円以上、住宅ローン借入れから3年以上経過しているのが条件。
池田泉州銀行住み替えローン50万円以上1億円以内が借りれ可能。税込年収450万円以上で借入れ時25歳~55歳であることが条件。
大垣共立銀行住み替え専用プラン同一勤務先を2年以上、または同一事業を3年以上営業が条件。倒産などで失業の場合、最長6ヶ月にわたり保険金が支払われる「ローン返済生活サポート保険」あり。
福岡銀行住み替えローン親子リレー、夫婦・同性パートナーのペア返済が可能。借入れ時に18歳~71歳未満であり、前年度税込み年収が250万円以上であること。最長40年借入れられる。

三菱UFJ銀行や楽天銀行、ゆうちょ銀行などでは住み替えローンの取扱を確認できませんでした。現在住宅ローンを組んでいるなどの理由ので、これらの金融機関で住み替えローンを組みたい場合は、一度取り扱いはあるのか?代わりになるローンはないのか、聞いてみた方が良いでしょう。

住み替えローンの返済シミュレーションで資金計画を確認しよう

ここでは、実際に住み替えローンを使用するとなるといくら借りることになるかを、以下の設定でシミュレーションをしてみました。

現状

年齢40歳
年収600万円
使える自己資金350万円
ローン残高2700万円
住宅の売却予定額2300万円
購入予定の住宅価格3500万円
返済期間30年
金融機関の金利2%

シミュレーション結果

項目計算算出額
使える金額自己資金+売却予定額3050万円
売却費用売却予定額×4%92万円
購入費用購入予定額×5%175万円
合計支払い額ローン残高+諸費用+購入予定額6467万円
借入額合計支払い額-使える金額3417万円

シミュレーションの結果、必要な借入額は3417万円となりました。国土交通省が公開している令和2年度 住宅市場動向調査報告書を見ると、住宅ローンを借入れている人の年間平均返済額は世帯年収の18.6%

住宅ローンの平均年間返済額

シミュレーションの場合は年収600万円なので、1年間に年収に18.6%となると、111.6万円となり、これを30年かけて返済すると返済額は3348万円。借入れ額より上回る金額となるので、無理なく返済できそうです。

自身で計算するのが苦手…という方は、以下のシミュレーションツールを使ってみるのも手です。住み替えローンの金利は2~4%になることが多いと言われているので、金利を住み替えローン用に設定して、計算してみると良いでしょう。

  • 毎月の返済額
    万円
  • ボーナス1回の
    返済額
    万円
    ボーナスの計算方法
    ボーナス1回分を1万円単位(半角数字)でご入力ください。自動で年2回分で計算されます(毎月の希望返済額と合算したボーナス月の返済額ではありません)。
    ボーナスの計算方法
    ボーナス1回分を1万円単位(半角数字)でご入力ください。自動で年2回分で計算されます(毎月の希望返済額と合算したボーナス月の返済額ではありません)。
  • 頭金
    万円
  • 返済期間
  • 住宅ローン金利
    %
    金融機関の金利を見る
シミュレーション結果
購入可能額
(融資限度額+頭金)
0万円前後
  • 購入希望物件価格
    万円
  • ボーナス1回の
    返済額
    万円
    ボーナスの計算方法
    ボーナス1回分を1万円単位(半角数字)でご入力ください。自動で年2回分で計算されます(毎月の希望返済額と合算したボーナス月の返済額ではありません)。
    ボーナスの計算方法
    ボーナス1回分を1万円単位(半角数字)でご入力ください。自動で年2回分で計算されます(毎月の希望返済額と合算したボーナス月の返済額ではありません)。
  • 頭金
    万円
  • 返済期間
  • 住宅ローン金利
    %
    金融機関の金利を見る
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月々の支払額
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