住み替えローンとは？特徴や利用の流れ、おすすめの金融機関を紹介！

この記事では住み替えローンについて、特徴や利用の流れ、おすすめの金融機関を解説します。

あなたの一戸建て、
売ったらいくら？

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物件種別

物件種別 分譲マンション一戸建て土地一棟アパート・一棟マンション区分マンション（収益）一棟ビル区分所有ビル（ビル一室）店舗・工場・倉庫農地その他

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都道府県

都道府県 北海道青森県岩手県宮城県秋田県山形県福島県茨城県栃木県群馬県埼玉県千葉県東京都神奈川県新潟県富山県石川県福井県山梨県長野県岐阜県静岡県愛知県三重県滋賀県京都府大阪府兵庫県奈良県和歌山県鳥取県島根県岡山県広島県山口県徳島県香川県愛媛県高知県福岡県佐賀県長崎県熊本県大分県宮崎県鹿児島県沖縄県

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「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。

住み替えローンとは

「住み替えローン」は、現在の住宅ローンが残っている状況でも、新しい住まいに住み替えるためのローンを組むことができる金融サービスです。

このローンは、既存の住宅ローンの残高に関わらず、新たな物件の購入に必要な資金を借り入れることが可能です。

せっかく購入した家でも、ライフスタイルの変化や家族構成の変動などにより、住み替えの必要性が生じる場合も少なくありません。

こうした場合、住み替えローンを活用するのも手です。

住み替えローンを利用すれば、今住んでいる家の住宅ローンを完済するために必要なお金と、新しい住まいの購入資金をまとめて借り入れることができます。

ただし、住み替えローンを利用すると月々の返済額が増加しやすいので、返済の負担が重くなってしまうケースもあります。

住み替えローンを利用することを検討している場合には、本当に返済できるのか、慎重に検討するとよいでしょう。

住み替えローンを利用するメリット

住み替えローンを利用するメリットは、住宅ローンを完済しなくても新居を購入して住み替えることができることです。

家を売るためには住宅ローンを必ず完済しなければいけないので、売却益や自己資金をあてても住宅ローンを完済することができない場合には家を売ることができません。

住宅ローンを完済できない場合でも、住み替えローンを利用すれば新居に住み替えることができるのは大きなメリットです。

一戸建てとマンションだと家の寿命は変わる。あなたのお家はどっち？

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住み替えローンを利用するデメリット

住み替えローンを利用するデメリットは返済の負担が重くなることです。

住み替えローンは通常の住宅ローンよりも金利が高い傾向にあるため、返済の負担が通常の住宅ローンよりも重くなりやすいです。

さらに、住み替えローンでは今の家と新居両方のローンを組むことになるため、ローン総額が大きくなり、返済の負担が重くなるケースも多いです。

また、住み替えローンは通常のローンよりも審査が厳しいこともデメリットです。

借入額が大きくなり、利息も大きくなることから、銀行はローンを確実に返済することができるかどうかを、通常の住宅ローン以上に厳しく審査しています。

住み替えローンを利用するのであれば、返済計画をしっかり立てて、慎重に利用を検討する必要があります。

住み替えローンを利用する流れ

住み替えローンを利用する流れを見てみましょう。

住み替えローンを利用する流れは次の5ステップです。

1. 不動産会社に住み替えの相談をする
2. 金融機関とプランを選ぶ
3. 購入する新居を探して決める
4. 事前審査を申し込む
5. 本審査と新居の購入をする

それぞれのステップについて詳しく見ていきましょう。

不動産会社に住み替えの相談をする

まずは不動産会社を見つけて住み替えの相談をします。

不動産会社には、住み替えローンを利用することをあらかじめ伝えておきましょう。

不動産会社選びで重要な点は3つあります。

1つは、自分が売ろうとしているエリアや物件種別の売却が得意な会社を選ぶことです。不動産会社にも、〇〇県が得意、マンションが得意、一戸建てが得意などそれぞれ特徴があります。不動産会社の実績をホームページなどで調べて、自分の物件種別が得意な会社を選びましょう。

2つ目は、売却日と購入日の調整が可能な会社を選ぶことです。住み替えローンを使う場合、家の売却日と購入日を同じ日にする必要があります。これは、自宅のローンを完済して抵当権を抹消する手続きと、新居に抵当権を設定する手続きを同時に行う必要があるからです。

3つ目は、住み替えローンを扱っている銀行の紹介ができる会社を選ぶことです。ローンを含めたサポートをしてくれるので、初めてでもスムーズに進めることができるでしょう。

不動産会社を選ぶのであれば、不動産一括査定を利用してあなたにあった一社を見つけましょう。

不動産一括査定のオススメは利用者数No.1のイエウールです。

金融機関とプランを選ぶ

次に、住み替えローンを申し込む金融機関とプランを選びます。

金融機関によって用意されているプランは様々です。借りられる金額や条件が異なるので、自分に合ったプランを選択しましょう。

先ほど解説したように銀行の紹介ができる不動産会社もあるので、不安であれば相談しながら決めると良いでしょう。

注意点は、原則として住宅ローンを借り入れている銀行で住み替えローンを組むことはできないということです。

これは、基本的に銀行側にメリットがないためです。

たとえば、金利が下がったときに住み替えローンに借り換えるということができてしまうと、銀行としては損をします。

住み替えローンを利用するのであれば、原則として住宅ローンを組んだ銀行とは別の銀行を選ぶ必要があります。

購入する新居を探して決める

金融機関とプランを決めたら、新居探しを始めます。

ここで、不動産会社に住み替えローンで借り入れられる予想金額を提示してもらうと良いでしょう。新居の金銭的な条件が決まるため探しやすくなります。

また、実際に家を購入するのは本審査のタイミングなのでで、理想の物件を見つけたとしてもその場で購入できるわけではありません。

購入先候補は複数の候補を出しておくと良いでしょう。

新居を決める際は、自身のライフスタイルや将来どのような生活を望むのか明確にしていると良いでしょう。

たとえば、ご家族と同居している方であれば、通勤や通学の利便性、近隣のショッピング施設や公共施設のアクセスなどを重視する方も多いのではないでしょうか。

また物件の資産価値を重視する方であれば、物件の将来価値や地域の発展性を考慮し、長期的な視点での投資価値を評価をするのも良いでしょう。

事前審査を申し込む

購入する新居が決まったら、ホームページなどから事前審査に申し込みましょう。

申し込みの際には、収入証明書や現在の住宅ローンの情報、新しい物件の詳細などが必要になることがあります。

大多数の金融機関では、住宅ローンの申し込みや事前審査に費用はかかりません。こ

れにより、借り入れ可能額や条件を事前に知ることができ、予算計画を立てやすくなります。

事前審査は、正式なローン申し込みに先立って行われるもので、個人の申請者に返済能力などがあるか、借り入れ金額に無理はないかなどを確認されます。

年収なども調査され、返済できるのかをチェックされます。

審査結果は、通常2~3日で判明します。また、事前審査には通常、有効期限が設定されています。この期限内に物件を見つけ、正式なローン申し込みを行う必要があります。

本審査と新居の購入をする

事前審査に受かり、購入する家も決まれば本審査と新居の購入を行います。

本審査は事前審査よりも詳しくチェックするする審査となり、金融期間ではなく信用保険会社が行います。必要な期間は１週間～２週間。事前審査の内容に加え、勤務形態や健康状態などもチェックされます。

事前審査に通っていれば本審査に通るというわけでもなく、返済が難しいとみなされると本審査が通らない場合もあります。

本審査に通れば融資が受けられます。借り入れ内容や条件を確認し契約。1週間程度で融資が可能になります。

住み替えローンの相談でおすすめの金融機関一覧

住み替えローンはメガバンクや大手の地方銀行でも取り扱いがあり、年収100万円以上から借り入れができる銀行も。

金融機関によって、借入れできる金額の単位や年齢・年収の制限などは異なります。現在住宅ローンを借入れている金融機関に住み替えローンがあり利用できるのであれば問題ありませんが、金融機関によっては住み替えローンを扱っていないところも。

どのような金融機関が住み替えローンを取り扱っているのが、チェックしておくと良いでしょう。主な金融機関は以下になります。

三菱UFJ銀行や楽天銀行、ゆうちょ銀行などでは住み替えローンの取扱を確認できませんでした。現在住宅ローンを組んでいるなどの理由ので、これらの金融機関で住み替えローンを組みたい場合は、一度取り扱いはあるのか？代わりになるローンはないのか、聞いてみた方が良いでしょう。

住み替えローンの返済シミュレーションで資金計画を確認しよう

ここでは、実際に住み替えローンを使用するとなるといくら借りることになるかを、以下の設定でシミュレーションをしてみました。

現状

シミュレーション結果

シミュレーションの結果、必要な借入額は3417万円となりました。国土交通省が公開している令和2年度 住宅市場動向調査報告書を見ると、住宅ローンを借入れている人の年間平均返済額は世帯年収の18.6%。

シミュレーションの場合は年収600万円なので、1年間に年収に18.6％となると、111.6万円となり、これを30年かけて返済すると返済額は3348万円。借入れ額より上回る金額となるので、無理なく返済できそうです。

自身で計算するのが苦手…という方は、以下のシミュレーションツールを使ってみるのも手です。住み替えローンの金利は2～4％になることが多いと言われているので、金利を住み替えローン用に設定して、計算してみると良いでしょう。