【土地を売る】売却するための方法や費用を解説!困った時の相談先も

「家を売りたい」と考えている方へ
  • 土地売却の流れは全7ステップ
  • 相場を知って売り出し価格を決めることが成功のカギ
  • 一括査定サイト「イエウール」を活用して信用できる不動産会社を見つけよう

土地を売る際には、どのような流れで手続きを行えばよいのでしょうか。ここでは、いざ土地を売るときになって慌てずに済むよう、大まかな土地売却の方法や手続き、注意ポイントについて解説します。

「土地の売却は大変そう」というイメージをお持ちの方は多くいらっしゃいますが、実際には意外と難しくありません。「案ずるより産むがやすし」というように、ちょっと目を通しておくだけで予備知識になります。

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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

土地を売るときの流れ

土地を仲介で売り出す場合の流れは以下の通りです。

家を売る手順

土地に限らず、戸建てやマンションも含めて不動産の基本的な売却の流れはこのようになっていますが、実際は不動産会社に査定を依頼する前に自分で情報収集することも非常に大切です。

もう少し具体的な土地売却のステップは以下の通りです。

1. 売却する土地の詳しい情報を知る
2. 売却する土地の適正価格を調査
3. 信頼できる不動産会社へ土地の売却を依頼
4. 不動産会社と媒介契約の締結
5. 不動産会社による売却活動
6. 土地の売買契約の締結・引き渡し

売却する土地の詳しい情報を知る

土地を売却する手続きに入る前に、売却する土地の性格、性質について調べておくことが大切です

例えば、土地は住居専用地域なのかそれとも商業地域に入るのか。あまりあり得ることではありませんが、念のために「市街化調整区域」でないことも確認しておきましょう。

「市街化調整区域」に指定されていた場合は、思い切った値下げを覚悟してください。また、お隣との境界線がはっきりしているのかも重要です。

また、もし境界線があいまいなままだった場合は、お隣さん同士で話し合って「境界確定」という手続きをする必要があります。

売却する土地の適正価格を調査

土地を売却すると決めたら、その土地の適正価格を調べておくようにしましょう。

適正価格は、正しい値段で土地を売りに出す際に欠かせない情報。調べるには「国土交通省地価公示」で大まかな土地の価格を調べる方法と「不動産取引価格情報検索」で実際に取引された土地の価格を調べる方法、「全国地価マップ」で調べる方法などがあります。

いずれの検索サイトも国土交通省や一般財団法人・資産評価システム研究センターが管理しているので、情報には信ぴょう性があります。また、同じエリア内で土地の売買を手がけている不動産会社へ土地価格の査定を依頼することも、適正価格を調査するうえでは重要です。

信頼できる不動産会社へ土地の売却を依頼

売却する土地の適正価格や情報を理解したうえで、信頼できる不動産会社へ依頼しましょう。

売主が土地の適正価格を理解していれば、不動産会社との価格設定の話し合いがスムーズです。話し合った結果、価格設定に納得したら不動産会社と媒介契約書を交わします。

そうは言っても、信頼できる不動産会社を見つけるのがなかなか難しかったりしますよね。そんなときには不動産一括査定を使うのがおすすめです。

インターネット上から複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できます。複数の査定結果や担当者を比較することで、「この会社なら安心して任せられそう」という会社を選ぶことが土地の売却で失敗しないためのコツです。

土地を売るときに必要な書類

不動産会社に売却を依頼する際にはいくつか必要な書類があります。

土地や土地の権利に関する情報、売主に関する情報が求められるため、以下の書類を準備しておくようにしましょう。

No 項目 目的
1
登記済権利証 登記名義人の変更
2
間取り図と測量図 物件情報の確認
3
固定資産税納税通知書 負担する固定資産税の計算
4
実印、印鑑証明 書類への捺印と実印の証明
5
身分証明書 売主本人の確認
6
地積測量図、境界確認書 土地の大きさ等の確認

不動産会社と媒介契約の締結

信頼できる不動産会社と媒介契約を締結しましょう。媒介契約には、専属専任媒介契約と専任媒介契約、一般媒介契約の3つがあります。

専属専任媒介契約と専任媒介契約は不動産会社を専任する契約書のため、他の不動産会社と契約できません。

それぞれの媒介契約の違いは以下の通りです。

専任媒介契約 専属専任媒介契約 一般媒介契約
複数業者との契約 × ×
他社への通知義務 × ×
※明示型の場合
自己発見取引 ×
契約の有効期間 3か月以内 3か月以内 指定なし
指定流通機構への登録 7日以内に登録 5日以内に登録 任意

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は1社のみと媒介契約を結ぶ契約です。他の不動産会社との併行契約はできません。

専属専任媒介契約を結んだ不動産会社は、以下のような内容が法律によって義務付けられています。

  • 媒介契約から5日以内にレインズ(指定流通機構)へ土地の情報を公開すること
  • 売主へ1週間に1回以上報告すること
  • 契約期間は3カ月以内とすること など

専任媒介契約

専任媒介契約は、専属専任媒介契約とほぼ同じ契約内容です。

異なる点として、自分で買主を探しても良いことになっています。自分で買主を探しても良いことになっています。

一般媒介契約

一般媒介契約は専属専任媒介契約や専任媒介契約と異なり、他の不動産会社と併行して契約が可能です。

また、自分で買主を探す営業行為も認められています。

不動産会社による売却活動

媒介契約を結んだら、不動産会社に土地の売却活動を開始してもらいましょう。

全国に約68,000社ある不動産会社のネットワーク「指定流通機構(レインズ)」に土地の売却情報を公開してもらうことで、あなたの土地が売りに出されていることが世の中に知られることとなります。

土地の売買契約の締結・引き渡し

土地の購入者が見つかって条件が合えば、土地の売買契約書を締結します。このとき買主から価格交渉がある可能性があるため、いくらまでなら値下げできるかあらかじめ決めておくと良いでしょう。

重要事項説明など専門的な手続きは、依頼している不動産会社が行います。

引き渡しが完了したら指定した銀行口座へ購入者から代金が振り込まれ、売却完了です。

土地を売却し、売却益が出た場合は翌年に確定申告をする必要があるため忘れないようにしましょう。

土地を売る時にかかる税金・費用

土地売却にかかる費用
土地に関わらず、不動産は購入だけでなく売却時にも費用や税金が発生します。主にかかる費用は以下の通りです。

種別 名称 金額 支払い時期
税金 譲渡所得税 売却益の15~30% 売却した翌年の3/15まで
税金 印紙税 売却価格によって異なる 売買契約時
税金 登録免許税 売却価格の1.5% 所有権移転登記を行うとき
費用 仲介手数料 “(売却額×3%)+6万円 売買契約時
費用 解体費用 100万円以上 解体工事後

土地の売却時にかかる費用を知れば、最終的に手元に残る売却額がおおよそ分かるようになるので、把握しておくと良いでしょう。

売却にかかる税金

売却時にかかる税金は大きく分けると3つ。譲渡所得税印紙税登録免許税です。

譲渡所得税

譲渡所得税は土地を売却して利益が出たら支払う税金。

土地を購入した時の額より売却した額が高くなった場合、土地を売却して利益を得たとして所得税と住民税の支払いが発生。これらをまとめて譲渡所得税と総称しています。

譲渡所得税は土地を所有している期間により、税率が異なります。境目となる期間は5年、5年以上と以下では税率が約倍異なるので、売却時期には注意しましょう。

短期譲渡所得(5年以下) 長期譲渡所得(5年超)
譲渡所得税 30.63% 15.315%
住民税 9% 5%
合計 39.63% 20.315%

印紙税

印紙税は契約書に発生する税金です。

買主と売買契約書を交わした際に、それぞれが所有する契約書(合計2部)に収入印紙を貼り付け、納税となります。

印紙税は契約書に記載されている金額によって額が異なります。

契約金額とそれに応じた印紙税の金額
契約書の記載金額 印紙税の金額
100万円以下 500円
500万円以下 1,000円
1,000万円以下 5,000円
5,000万円以下 10,000円
記載金額がない 200円

収入印紙は法務局・銀行・郵便局などさまざまなところで購入が可能ですが、コンビニなどで購入すると、1枚で支払える額が少なくなってしまい、大量に収入印紙を貼らなくてはいけなくなってしまいます。

契約金額が高額になる場合は法務局や銀行などに行き、少量の貼り付けで済むように高額の収入印紙を購入した方が良いでしょう。

登録免許税

登録免許税は土地の所有者を変更する時に支払う税金です。

売主から買主へと名義を変更する所有者移転登記を行う際に支払います。土地の売却では土地の価格に対して1.5%の税金が発生します。

買主との契約内容にもよりますが、売主から買主への移転登記の登録免許税は買主が支払ってくれることが多いです。売買契約を交わす前に不動産会社を通してなどして、どのように支払うのか決めておいた方が良いでしょう。

より詳しく土地を売却した際の税金について知りたい場合は、以下の記事をご確認ください。

売却にかかる費用

土地を売却する際には税金同様さまざまな費用が発生します。ここでは土地を売却する際に発生しやすい費用を解説します。

仲介手数料

仲介手数料とは不動産会社を通して土地を売却した際に発生する費用のこと。

不動産の一般的な売却方法である仲介で土地を売却した場合、不動産会社への報酬として支払います。

仲介手数料の上限は以下になります。

売却価格 手数料の上限(消費税抜き)
200万円以下の額 売却価格の5%
200万円〜400万円以下の額 売却価格の4%
400万円を超えた額 売却価格の3%

一覧表以下の金額であれば可能なので、不動産会社によって上限以下の金額での請求となる場合もありますが、ほとんどの不動産会社は上限で請求を行うでしょう。

仲介手数料は不動産の売買が決まったら発生する費用です。つまり、不動産会社に依頼をしても土地が売れなかったら仲介手数料は発生しないということになります。

解体費用

土地を更地にして売却するならかかる費用です。

解体費用は解体する建物の構造や面積、難易度によって変化するため決まった価格はありませんが、100万円以上かかるのが一般的。

土地を更地にするためには建物だけの解体だけでは済みません。庭やカーポートなどがある場合は、植木の撤去作業やカーポートの屋根や基礎の撤去なども必要です。

更地にして土地を売却する場合は、売る前なので解体工事費用を売却額ではなく自己資金で支払わなくてはいけません。

売却前にある程度まとまった金額が必要となることは覚悟しておきましょう。

解体費用の詳細については以下をご確認ください。

土地を売る方法

土地を売る方法はいくつかあり、土地の特徴や売主が何を重視したいかによって適切な方法は異なります。ここではいくつかの売却方法を解説します。

売却方法を決めたい時は不動産会社に相談して決めるのが最も適切です。

更地にして売る

土地の上にあるものをすべて撤去し、何もない状態にして売る方法です。建物はもちろん、木や大きな石なども撤去した状態にして販売を開始します。

更地のメリット・デメリット

更地にするメリットは売りやすくなることです。土地を探している売主にとって、更地の土地は好条件。自分で解体作業などをしなくて済むので購入後に追加の費用がかかりませんし、すぐ建設の作業に取り組むことができます。

しかし、解体費用がかかるというのがデメリット。解体する建物などによりますが、解体工事には100万以上の費用が発生します。また、支払いの多くは一括払いで、家を売却する前に支払わなくてはならず、まとまったお金が必要となります。

さらに、家が建っている場合土地の固定資産税は減税措置によって最大1/6になりますが、更地になった場合はこの減税措置が摘要されないので、固定資産税が最大で現在の6倍に。時間をかけてゆっくり土地を売っていると負担額が大きくなる場合もあるでしょう。

更地での売却がおすすめ場合

更地での売却がおすすめなのは土地を早く売りたい方です。

立地にもよりますが、更地は人気なので近隣の他の土地よりは売れやすくなるでしょう。また、土地の上に建っている建物が古く倒壊の恐れがある場合も更地は適しています。

倒壊してしまい、近隣の家屋を傷つけてしまうと損害賠償が発生してしまいますし、倒壊の恐れあるほど劣化している建物は買主への印象も良くありません。

古家付き土地として売る

古家付き土地とは古い建物が残っている土地として売る方法です。
土地の上に家が建ってる場合に利用できる方法で、古い家を売却しているのと同じような状態ですが、家の価値はゼロとし土地をメインで売り出す方法です。

古家付き土地のメリット・デメリット

古家付き土地は土地としても古い家としても販売できるのがメリットです。土地を探している買主もリフォーム目的で古い家を探している買主も買主候補とできるので、さまざまな買主に検討してもらいやすくなります。

また、解体が不要なので、解体費用がかかりませんし売却活動が長引いても固定資産税の負担が大きくなることがありません。

しかし、契約不適合責任に問われるリスクがあります。買主が解体工事をしたことで埋没物が見つかり、事前にその情報を伝えていなかった場合は契約不適合責任の対象に値します。契約不適合責任に該当してしまうと損害賠償や撤去作業費を支払わなくてはなりません。

古家付き土地での売却がおすすめの場合

古家付き土地がおすすめなのは家の状態が良い場合です。

倒壊の恐れがなければ売却活動が長引いても問題ありませんし、固定資産税も同じ価格です。さらに、状態が良ければ古い家としての人気も高まるので、売りやすくなるでしょう。

太く大きな梁がある家など、現在購入しようとすると高くなるような建材を使っている家も人気があるので、買主が見つかりやすいのでおすすめです。

土地を売る際の注意点

土地を売る際にはいくつか気をつけたい点があります。土地を売却してトラブルになったり、二度手間とならないように注意点もチェックしておきましょう。

更地にする際には整地を選ぶ

土地を更地にするのなら、建物を解体した後に整地工事を行います

整地工事とは土地を綺麗に平らにすることです。整地にはいくつか種類があり、整地後に土地をどのように使うのかによって整地方法が異なります。費用も異なるので、正しく判断して整地を選びましょう。

整地の種類と用途は以下になります。

整地方法 詳細
粗仕上げ 最も簡易的。解体業者がそのまま行ってくる粗仕上げ。すぐ次の建築ができる。
砕石舗装 粗仕上げよりも細かく綺麗にする。駐車場に最適。
真砂土舗装 真砂土を敷いて仕上げる。ガーデニングなどに最適。
防草仕上げ 雑草を抜き取り、防草シートをかぶせる。虫や猫を寄せ付けない。

住宅地として売却するのなら、粗仕上げや防草仕上げなどが良いでしょう。防草仕上げにすれば土地の管理も楽になるので、売却活動中も草刈りなどの作業が減ります。ただし、雑草が生えなくなるわけではないので、適度な管理は覚悟しておきましょう。

土地によって測量の必要がある

土地を昔から所有していたり、周りの建物が古い場合は測量が必要になる場合があります。

測量とは自分の所有している土地と接している隣の土地との境界をハッキリさせること。古い土地であればあるほど隣の土地との境界線が曖昧になっている場合があります。

境界線が曖昧だと、所有する土地の面積が実際には小さくなっており売却額が安くなってしまったり、買主が購入後に隣家とトラブルになる恐れがあります。

測量には60万円~80万円の費用がかかりますし、隣家の住人や役所の職員などの立ち会いが必要になるので、測量を行うか否かは不動産会社に相談してから決定すると良いでしょう。

まずは、測量がいつ行われたのか確認するためにも、測量図を取得しましょう。法務局に申請すれば、取得が可能です。

測量に関するより詳しい情報は以下の記事をご確認ください。

土地の名義は売主にする

土地の名義は売主に変更しましょう。

土地を含む不動産は名義人となっている所有者でなくては売却ができません。相続した場合も同様で、被相続人(無くなった方)の名前のままだと売却できないので、法務局で名義変更を行いましょう。

複数人で1つの土地を所有する共有名義の場合は名義人全員の同意が必要となります。誰かが代表して土地を売却する場合は委任状を集める必要があるので、不動産会社に査定を依頼する前に名義人に話を通しておいた方が良いでしょう。

共有名義の他の誰かが死亡した場合、共有名義の権利は他の名義人に移るのではなく、亡くなった名義人の相続人に移ります。結果、当初より共有名義の人数が増え全員の同意を取る難易度が上がってしまいます。

もし、これから相続するという場合は売却して現金化する場合でも、誰か1人の名義で相続しておいた方が良いでしょう。

土地の相続に関する費用や必要な書類は以下の記事をご確認ください。

土地を売るのに困った際の相談先

土地を売る際の相談先
土地を今売却して良いのか、土地の売却方法はどれが良いのか…。迷ったら、プロに相談すると良いでしょう。
ここでは、土地を売却する際の相談先と相談先を見極める方法を解説します。

迷ったら不動産会社に相談

土地を売却に迷ったら不動産会社に相談すると良いでしょう。

不動産会社に相談というと、「すぐ売却しないといけないのでは」「土地を不動産会社に安く買いたたかれてしまうのではないか」と不安に思われる方も多いですが、不動産会社は味方です。

先程も解説しましたが、不動産会社は売れて初めて利益を得ることができますし、高く売れば高く売るほど利益を得ることができます。

つまり、安く土地を買い叩く必要はありませんし、早く売却させるには不動産会社が通常の売却より努力しないといけいけません。

良い売却をすれば不動産会社も利益を得られるようになっているので、怖がらず相談してみるのが良いでしょう。

不動産会社は土地に限らず不動産売却のプロなので、適切な売却方法を判断してくれますし不動産市場にも詳しいので、現在の価格推移にも詳しいです。

相談する不動産会社を見極めるポイント

土地の売却を相談するなら不動産会社ですが、不動産会社にも良し悪しがあります。

良い不動産会社は売却のことだけに関わらず税金や制度のことなど周辺の情報にも詳しいですが、悪い不動産会社は適当に返答されたり、知識が足りず回答できないといったことがあります。

以下のポイントに注意して、相談する不動産会社を見極めましょう。

土地の売却が得意か
実は不動産会社には得意不得意があります。土地の売却が得意、投資用の物件が得意などさまざまです。得意なジャンルほど経験も知識も豊富なので、相談する際には土地の売却知識が豊富な不動産会社を選びましょう。不動産会社のWEBサイトなどに掲載されている売却実績を確認し、多く掲載されているものが得意ジャンルの可能性が高いです。

質問にすぐ回答が返ってくるか
相談する不動産会社を選ぶのであれば、知識があるのかが重要です。不動産会社と話す際に、気になることがあればどんどん質問をしていきましょう。質問に対してすぐ回答できるのであれば、知識が豊富な証拠です。逆に1日後に返答が来る、上司に確認しますといった回答が戻ってくる場合は注意が必要でしょう。

対応の速さ
不動産会社の担当者は何件も同時に担当しています。その中で対応が遅いということは後回しにされている恐れがあります。毎回の対応が丁寧なら、他の売主にも同様に丁寧に接していることから対応が遅いという可能性がありますが、メールなどの返信が何日も空くようであれば、後回しにされている可能性があり、相談にも丁寧に回答してもらえない恐れがあります。

不動産会社を選ぶなら査定がチャンス

相談する不動産会社を見つけるなら一度査定を依頼すると良いでしょう。

不動産会社と本格的な契約をする前に土地の売却を相談できるタイミングは査定時です。不動産会社と時間を取って話すことができますし、査定を依頼すれば土地の周辺環境や土地の上にある建物の状況も見てもらえるので、より具体的に相談ができるようになります。

相談する不動産会社は1社だけで判断するよりいくつかの不動産会社を比較した方が良し悪しを判断しやすいので、査定依頼を出す際には複数社に依頼を出しましょう。

複数社に査定をする時は一括査定査定サイトが便利です。一度の申し込みで複数社に査定依頼を出すことができますし、WEBでの申し込みなので遠方にある土地でも土地近くの不動産会社を探せます。

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まとめ

土地の売却を考えた際のファーストステップは、土地の相場や適正価格をしっかり調べて確認することです。その上で、売り出し価格を決めるようにしましょう。

土地の適正価格がわかっていれば、値下げ交渉にも応じられます。ここでご紹介した土地の価格を調べる方法を使い、土地の適正価格を割り出してください。

また、土地を売却する際は信用できる不動産仲介会社を選ぶことも重要です。
しかし、個人の場合は活動時間に限界があります。

そんなときは一括査定が便利です。一括査定でしたら、販売実績の高いたくさんの不動産会社に効率良く査定してもらえるでしょう。

初心者でもわかる!
記事のおさらい
土地を売りたいけど、何をすればいいのか分からない
まずは土地売却の流れを知りましょう。売ろうとしている土地の性質についても改めて把握し、売却するときのアピールポイントなどを整理することが大切です。

詳しくはおおまかな土地売却の流れをご覧ください。

査定って何?どうやってすればいいの?
査定とは、不動産会社によって売りたい土地の価値を算出してもらうことです。

初めての査定なら、インターネット上から複数の不動産会社にまとめて依頼ができる一括査定がおすすめ。完全無料で利用でき、複数の査定結果を比較することができます。

不動産会社との契約にはどんな種類がある?
土地を売るときは不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約の種類は3つです。

  1. 専属専任媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 一般媒介契約

詳しくは不動産会社と媒介契約の締結をご覧ください。

土地の相場を知りたい
土地の価格は「一物四価」といい、様々な指標で算出されます。代表的なものは「実勢価格」「公示地価」「固定資産税評価額」など。

より詳しく知りたい方は以下の記事もご確認ください。

関連記事:土地売却の流れと注意すべき土地・ポイントを知って売却を始めよう

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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