土地を売却するにはどうすれば良いのでしょうか。ここでは売却の基礎知識からワケあり土地の売却方法まで詳しく解説します。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
あなたの不動産、
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【図解】土地を売却する流れ
土地を売却する際の手順を見ていきましょう。こちらの手順は基本的な流れとなり、大きくは7つのステップに分けることができます。
工程が多くて大変そうに見えますが、一度にすべてを行わなくてはいけないわけではなく、1つ1つをこなしていけば大丈夫です。
土地を売却する際にまずは手順から全体像をつかんでいきましょう。
【ステップ1】査定をする
まずは周辺相場から土地の売却できそうな価格を知るために査定を行います。
査定は売却のスピードや売却価格に影響が出るので、依頼先などに注意して行いましょう。
まず行いたいのは、査定を依頼する不動産会社を探すことです。
土地の価格は一物五価といって、税金の計算や売買など目的によって土地に付けられる価格が異なります。土地の売却価格を知る場合には売ったらいくらになるかという観点で土地の価格を調べてくれるが不動産会社の査定です。
不動産会社の査定を受ける際には一括査定サイトのイエウールを利用して不動産会社を探すと良いでしょう。イエウールはwebで査定依頼を受け付けているため、24時間いつでも申し込みが可能です。不動産会社の営業時間などに合わせて電話する必要がないので、査定依頼が簡単です。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
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不動産会社に査定依頼を出したら査定を受けます。
不動産会社に査定してもらう場合には、土地を直接訪れ、土地の状態や周辺環境などをチェックして査定してくれる訪問査定を依頼します。訪問査定にかかる時間は土地の大きさにもよりますが、更地であれば30分程度。建物の建っている土地や広い土地の場合は、1時間以上かかる場合もあります。
土地の査定の難易度にもよりますが、訪問査定を受けてから通常約1週間ほどで査定書が届くはずです。
査定結果が出てきたら、その査定額や査定時の不動産会社の担当者の対応などに納得できれば、その不動産会社に売却の依頼をします。
もし、査定依頼を複数の不動産会社に依頼した場合は、その中から自分が気に入った不動産会社に依頼することになります。査定を依頼する不動産会社が1社だと査定額の内容や対応を比較することができないので、複数の不動産会社に査定依頼することをお勧めします。
【ステップ2】売出し価格を決める
不動産会社が決まったら、土地をいくらで売り出すのか価格を決めます。土地を不動産会社の仲介で売却する場合、当然ながら、土地をいくらで売るのかという土地の販売価格を決めるのは売主です。
※場合によってはステップ3と前後する場合があります。
土地をいくらで売り出すのが良いのか、参考となるのは査定書です。査定の結果を見て、どれくらいの価格設定が良いのか判断しましょう。
複数の不動産会社に査定を依頼した場合は、査定書は見比べましょう。複数の不動産会社の査定結果を見比べることによって、正確ではありませんが、土地の売却できそうな価格の幅が分かります。価格の幅がわかれば、実際の売り出し条件を考慮して、概ねその範囲内で売り出し価格を決めると良いでしょう。販売価格の設定が安すぎてあとで後悔したり、高すぎて土地がなかなか売れなかったりということを防ぐことができます。
査定書を見て参考となる価格が分かったら、自分の希望としての売り出し価格を決定します。
売却額は自身の売却希望額と査定書から掴むことのできたおおよその価格の幅の中で決めると良いでしょう。最終的には、自分一人で売り出し価格を決めるのではなく、依頼した不動産会社の担当者と相談しながら決めるのが一般的です。
現在の不動産相場を考えると、特に首都圏や地方主要都市圏であれば、売り出し価格を決める際のコツは、査定額から判断した売り出し価格よりも少し高めに設定しておくことです。販売活動の結果を受けて土地の売却活動中に値下げをしたり、買主から価格交渉を受ける可能性が高いため、少し高めに設定しておくことで、実際に査定を受けた後で決めた希望額に近い金額で売却できる可能性が高くなるでしょう。
【ステップ3】媒介契約の種類を決め、契約する
土地の価格が決まったら、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約とは不動産会社に仲介を依頼する際に結ぶ契約のこと。媒介契約を結ぶと本格的に売却活動が始まります。
実際に売却活動に入るためには、不動産会社に仲介（媒介）を依頼しなければなりません。そこで、一般的には査定を依頼した不動産会社の中から、媒介（仲介）契約を結びたい不動産会社を選びます。
依頼する不動産会社は、きちんと対応してもらえそうな自分と相性が良い不動産会社を選ぶようにしましょう。選ぶ際には、査定時の対応やその前後のやり取りの中で判断していくようにします。査定時には媒介を依頼するときのことも見据えて、不動産会社やその担当者の言動もチェックしておきましょう。
不動産会社は売主の代わりに買主を探し交渉を行ってくれる重要なパートナーです。媒介契約を結んだ不動産会社の担当者が優秀であれば、売却をスムーズに進めやすいですし、分からないことや不安なことも安心して相談することができます。
媒介契約とは不動産会社に仲介を依頼する際に結ぶ契約のこと。一般的には媒介契約を結んだ後、正式に売却活動が始まります。
不動産の媒介契約は３種類。「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」となり、それぞれの特徴は以下の通りです。
| 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数業者との契約 | × | × | 〇 明示型：他社へ依頼したことを通知する 非明示型：他社へ依頼したことを通知しない |
| 自己発見取引 | ○ | × | 〇 |
| 契約の有効期間 | 3か月以内 | 3か月以内 | 指定なし |
| 指定流通機構への登録 | 契約締結から7日以内に登録 | 契約締結から5日以内に登録 | 任意 |
| 業務状況の報告義務 | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 | 任意 |
媒介契約の種類によってそれぞれ特徴があります。複数の不動産会社に依頼したいなら、一般媒介を選ぶようにします。一方、複数の不動産会社に依頼すると対応が面倒になるので、1社に絞りたいなら、専任媒介か、専属専任媒介を選ぶとよいでしょう。
通常、専任媒介か専属専任媒介を選ぶ人が多いようです。いずれも１社とのみ契約する方法なので、連絡のやり取りが楽ですし不動産会社も自社とのみ契約を結んでいる売主の方が売却活動に力を入れやすいくなるというメリットがあります。
【ステップ4】売却活動を行う
不動産会社との媒介契約が済んだら、いよいよ売却活動が始まります。
売却活動が始まったら、売主がすることは現地見学の対応です。
売却活動が始まったら現地見学の準備を行いましょう。
不動産会社が土地情報の告知を始めたら、購入希望者から現地見学の希望が来ます。土地の場合、マンションや戸建てのように建物がないので、準備としてするべきことはほとんどありませんが、敷地内にゴミが散乱している場合や雑草が生えている場合は現地見学前に処分しておいた方が良いでしょう。また、土地の現地見学に立ち会うのであれば、自分の土地に関する状況や近隣との取り決めなども確認しておくと良いでしょう。
土地のある場所は、過去に災害があったかどうか、周辺には何があるのか、近隣との申し合わせ事項はないかなどは購入希望者も聞いてくる場合があるので自分の知っている範囲でまとめておきましょう。
土地の場合は特にやることはありませんが、立ち会うのであれば現地見学の対応を行いましょう。
先程土地の状況について確認しておくべきと書きましたが、通常は、仲介する不動産会社の担当者が対応してくれるので、売主は基本的に購入希望者からの質問に対して、売主しか知らない情報を提供するという役割になります。
購入希望者がその土地に良い印象を持つことが重要なので、対応中は悪い印象を与えないようやや控えめに対応すると良いでしょう。
【ステップ5】売買契約を行う
土地を買いたいと申し出る買主が現れたら、不動産会社を経由して書面で正式な購入申し込みがあります。この申し出の際に、価格交渉など売買に関わる交渉が入ることがあります。
交渉を経て、売主買主双方が取引の条件に納得したら、売買契約を締結します。
売買契約を結ぶ前に重要なのが買主との話し合いです。
双方が合意する売買契約内容とするために、買主と話し合いどのような条件で土地を売買するのか決めていきます。通常は、仲介する不動産会社（担当者）を経由して話を進めていきます。
話し合う内容は売買価格やいつ土地を引き渡すかなどはもちろん、土地に古い建物が建っている場合はその撤去の条件なども話し合います。
不動産会社を経由して買主との話し合いが終了したら売買契約を結びます。
売買契約は、売主・買主仲介する不動産会社が不動産会社の事務所などに集まり契約を交わします。売買契約書は売主買主それぞれが保管できるように1部ずつ作成するのが一般的です。なお、契約書の本書それぞれに印紙税として売買価格に応じた額の収入印紙を貼ります。
一般的に、売買契約時に買主から売主へ手付金として支払われます。この手付金は、売買することの明確な意思表示と契約を解約するあるいは違約があった場合の担保という意味合いがあります。
また、売買契約時に仲介する不動産会社へ仲介手数料の一部（手数料全体の半分が多い）を支払うこともあります。
【ステップ6】土地を引き渡す
売買契約を結んだ後、売主は引渡しの準備をします。通常、土地の売買では土地の正確な測量と隣接する土地との境界を明確にする筆界確認をした「確定測量図」が必要になります。契約までに確定測量が済んでいなかった場合は、引き渡しまでに行います。
これらの準備が整えば、いよいよ買主に土地を引き渡します。
基本的には売買契約で取り決めた日付が来たら土地を買主に引き渡します。
ただし、売主買主双方の準備が整えば、契約で決めた引き渡し日よりも前に引き渡しを行うこともあります。
土地の引き渡し当日には、売買代金の授受や固定資産税など金銭の清算を行います。この金銭の授受や清算することを決済といいます。
具体的には、買主が売主に土地代金の手付金以外の残り代金を売主へ支払い、固定資産税なども引き渡し日を基準に日割りで清算金を支払います。
代金などを受け取った後、売主は買主に必要な書類を渡します。
決済と書類等の引き渡しが完了したら、通常はその日のうちに土地の名義を買主名義へ変更（所有権移転登記）を行います。多くの場合は買主側の不動産会社が手配した司法書士が双方の代理で名義変更を行います。法務局が名義変更を窓口で受け付ける時間が決まっているので、一般的に不動産の引き渡しは午前中～午後早めの間に行われることが多くなります。
【ステップ7】確定申告
土地を売却したら、特に売却によって売却益が発生した場合は、忘れずに確定申告を行うようにします。
確定申告を行うのは土地を売却した翌年の原則として2月16日～3月15日までの間。特に、土地を売却して利益が出た場合は期間に確定申告が必要です。もし、売却益が発生しているにもかかわらず、期間内に確定申告しなかった場合、追徴課税されることもありますので、注意が必要です。
また、土地など不動産の売却にあたっては、要件を満たせば特別控除など税務上の優遇措置もあるので、適用条件などを確認して申告しましょう。必要に応じて税理士などへの相談も検討するといいでしょう。
確定申告は税務署を訪れるかインターネットであれば、e-Taxでも納付できます。その年の早い時期に土地を売却すると、うっかり翌年の確定申告を忘れてしまいがちなので、忘れないようにしましょう。
土地売却にかかる費用はいくら？
土地の売却時には、税金や費用が発生します。売却にかかる主な費用は以下の通りです。
| 種別 | 名称 | 金額 | 支払い時期 |
|---|---|---|---|
| 税金 | 印紙税 | 売却価格によって異なる | 売買契約時 |
| 税金 | 譲渡所得税 | 売却益が発生した場合、所有期間に応じて、20.315％または39.63％ | 売却した翌年の3/15まで |
| 費用 | 仲介手数料 | （売却額×3％）＋6万円 ※売却金額が400万円超の場合 | 売買契約時または決済時 |
| 費用 | 登録免許税 | 土地に抵当権が設定されている場合 1.5万円～2万円程度 ※司法書士に依頼した場合 | ローンなど金銭を返済した時 |
| 費用 | 確定測量 | 土地面積や土地の状況による 例）敷地100坪で建物がある場合、50万円～ | 測量、境界確定後 |
| 費用 | 解体費用 | 建物があり、解体が必要な場合、建物の規模による。 例）木造建物40坪程度の場合、300万円程度 | 解体工事後 |
土地の売却時にかかる費用を知っておけば、最終的に手元に残るお金がおおよそ分かるようになるので、把握しておくと良いでしょう。
必ずかかる費用とその金額
土地の売却には、必ずかかる費用と場合によってかかる費用があります。
ここでは、土地を売ると必ずかかる費用を解説します。
仲介手数料：売却価格の3%＋60,000円
不動産会社を通して土地を売却すると、仲介手数料が発生します。
不動産の一般的な売却方法である仲介で土地を売却した場合、不動産会社への成功報酬として支払います。
仲介手数料の上限は以下になります。
| 売買価格 | 手数料の上限（消費税抜き） |
|---|---|
| 200万円以下 | 売買価格の5% |
| 200万円〜400万円以下 | 売買価格の4% |
| 400万円を超える | 売買価格の3% |
一覧表の手数料はあくまで上限で、例えば、売買価格の3％以下の金額であれば問題ありません。不動産会社によって上限の料率以下の金額での仲介手数料でも仲介する場合もありますが、ほとんどの不動産会社では上限の料率で請求されます。
仲介手数料は不動産の売買が決まったら発生する費用です。不動産会社に依頼をしても土地が売れなかった場合、仲介手数料は発生しません。
印紙税：500円～6万円
法律文書（契約書）を取り交わす際には、印紙税が発生します。
買主と売買契約書を交わした際に、それぞれが保有する契約書に収入印紙を添付することで、納税となります。
印紙税は契約書に記載されている金額によって額が異なります。下記の表は令和4年3月31日までの軽減措置を受けたものです。
| 契約書の記載金額（抜粋） | 印紙税の金額 |
|---|---|
| 50万円超100万円以下 | 500円 |
| 100万円超500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 10,000円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 30,000円 |
| 1億円超5億円以下 | 60,000円 |
| 記載金額がない | 200円 |
収入印紙は法務局・郵便局などさまざまなところで購入が可能ですが、コンビニなどでは200円、400円といった少額の印紙しか販売していないため、不動産の売買契約書など金額が大きな印紙が必要な場合は、郵便局で購入するのが一般的です。
場合によってかかる費用とその金額
続いて、土地を売ると場合によってかかる費用を解説します。
具体的にどんな場合にいくらかかるのかをそれぞれ詳しく解説します。
譲渡所得税：売却益の20.315～39.63%
土地を売却して利益が出た場合、譲渡所得税が発生します。
土地を購入した時にかかった売買価格と費用の合計より、売却した金から諸経費を引いた額が高くなった場合、売却益を得たものとなり、譲渡所得税に支払いが必要になります。譲渡所得税は、所得税と住民税を合わせたものの総称です。
譲渡所得税は土地を所有している期間により、税率が異なります。境目となる所有期間は5年です。このときの5年というのは売却した年の1月1日現在で5年超か否かによって判断されます。
5年超なら長期譲渡所得となり、5年以下では短期譲渡所得となります。長期と短期では税率がおおよそ倍も異なるので、所有期間が5年前後の場合は、売却時期には注意しましょう。
| 短期譲渡所得（5年以下） | 長期譲渡所得（5年超） | |
|---|---|---|
| 所得税 | 30％ | 15％ |
| 住民税 | 9％ | 5％ |
| 復興特別所得税 | 0.63％ | 0.313％ |
| 合計 | 39.63％ | 20.315％ |
抵当権抹消費用：1.5万円～2万円
売却する土地に抵当権が設定されている場合は、引き渡しまでにその抵当権を抹消しなければなりません。通常の不動産の売買契約では買主が土地を利用する際に権利の行使を阻害する権利はすべて無くして引き渡すことになっているからです。
住宅ローン以外でも事業の運営資金を借りた際、担保として土地に抵当権が設定されていることもあります。
土地の登記簿上に抵当権がある場合は、抹消するための登記費用が必要になります。抵当抹消の費用は、司法書士に依頼した場合、およそ1.5万円～2万円が相場です。
なお、抵当権を抹消するためには債権者（金融機関など）へ借りたお金を全額返し、抹消手続きに必要な書類を受け取らなければなりません。
測量費用：35万円～70万円
土地の境界が確定していない場合は、測量費用がかかります。
土地の売買にあたっては、隣地の土地の境界を明確にすることが重要で、売買の条件ともなります。一般的には、「確定測量」といって測量士や土地家屋調査士へ土地の測量をお願いします。
確定測量では、土地の境界を明確にし、土地の面積を正確に測るだけでなく、土地の隣地すべての所有者に立ち会ってもらい、土地の境界がその位置で正しいか互いに確認し、土地の境界を明確にします。土地の境界確認後、隣地の所有者に署名・捺印（実印）をしてもらいます。
特に商業地や住宅地では、この確定測量を行わないと取引できないことがほとんどなので、土地を売却する場合には確定測量の費用はかかるものと思っておいた方がいいでしょう。
確定測量の費用は、土地の面積や敷地の状態（建物有無など）、依頼する測量士や土地家屋調査士によって異なりますが、大体35万～70万円くらいを想定しておきましょう。
古家の解体費用：40万円～600万円
土地に古い家が建っており、それを解体して土地を売る場合は解体費用がかかります。
解体工事にかかる費用は、土地の状態や接道の関係、近隣の状況、解体する建物の構造や規模などで大きくこことなります。基本的にその建物が解体しやすいか、で金額が変わってきます。
例えば、前面に4m以上の道路があり、平坦な土地に建つ木造2階建て程度の一戸建てを解体する場合は、200万円～300万円程度かかることが多いようです。
具体的には、敷地内に重機が入り、廃材を運び出しやすい土地で、さらに古い木造の建物なら解体費用は安くなる傾向があります。一方、土地の立地が悪く、電線が解体する建物の近くにある、敷地までの道が狭く人力じゃないと廃材を運べないといった場合や鉄筋コンクリート造など頑丈な造りの建物は解体費用が高くなります。
解体費用の基本となる価格は構造別の坪単価×坪数で決められますが、以下の表はひとつの参考例です。
| 木造 | 鉄骨造 | 鉄筋コンクリート造 | |
|---|---|---|---|
| 1坪当たり | 2万～4万円 | 3万～4万円 | 4万～6万円 |
| 20坪 | 40万～80万円 | 60万～80万円 | 80万～120万円 |
| 40坪 | 80万～160万円 | 120万～160万円 | 160万～240万円 |
| 60坪 | 120万～240万円 | 180万～240万円 | 240万～360万円 |
| 100坪 | 200～400万円 | 300～400万円 | 400～600万円 |
なお、通常は上記の解体費用とあわせて廃材の処分費や諸経費がかかるので、目安の金額は解体費用＋αで見積もっておく必要があります。
税金を控除できる特例は？
土地売却にかかる費用のうち、売却益にかかる譲渡所得税に関しては特定の条件を満たしていれば控除を受けることができます。
知らないことで損をしないためにも、必ず把握しておきましょう。なお、控除を受ける際は売却の翌年に確定申告を行う必要があります。
住んでいた家の土地を売却した場合の控除
自分で住んでいた家がある・あった土地を売る場合、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を受けることができる可能性があります。
これは、土地を売却して発生した譲渡所得税に対して、最高で3,000万円まで控除できる制度です。つまり、譲渡所得税が3,000万円以下の場合は、適用すれば譲渡所得税を支払う必要がありません。
具体的には、自分の家が建っている土地を家付きの土地として売る、家を解体して売る場合などが当てはまります。
詳しい適用条件の説明はここでは省きますので、国税庁│No.3302 マイホームを売ったときの特例をご確認下さい。
相続した家の土地を売却した場合の控除
相続した家がある・あった土地を売る場合、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」を受けられる可能性があります。
上記の特例と同じく、適用すれば譲渡所得税を最高で3,000万円まで控除できます。
具体的には、相続した家が建っている土地を家付きの土地として売る、家を解体して売る場合などが当てはまります。
詳しい適用条件の説明はここでは省きますので、国税庁│No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例をご確認下さい。
土地売却にかかる諸費用や税金について、さらに詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。
土地売却のパターンと注意点
土地の売却について分かったところで、どのような状態で売却すべきか迷う方もいらっしゃるのではないでしょうか。
ここでは、売却時の希望に合わせてどのような状態で売却するとよいか解説します。
家が建っている土地を売却
古家付き土地として売却
土地を売却する際に、費用をかけたくないのであれば古家付き土地として売却すると良いでしょう。
すでに前半でも解説しましたが、土地に建物が建っている状態の「古家付き土地」として売却すれば、今ある建物を解体する必要がないので、解体費用をかけずに売却することができます。
古家付き土地として売却活動を行っていれば、売却活動が長引いてしまっても固定資産税の支払い負担は現状と変わりません。
固定資産税は、その年の1月1日現在の土地の所有者に対して、その土地の状態に合わせて課税されます。そのため、1月1日時点でその土地に住宅として使用している建物が建っていれば居住用建付地（住宅用建物が建っている土地）として判断され、土地の固定資産税は最大1/6まで軽減されますが、1月1日時点で更地となっている場合には、その年から減税措置を受けられなくなります。
ただし、建物があるため、その建物も気に入って購入する人が見つかるか、解体費用を自分（買主）の負担で解体して利用する人が見つからないと売却できないため、やや買主を見つけるのに苦労する可能性もあります。
更地として売却
土地を早く売却したいのであれば更地として売却するのが良いでしょう。
中古住宅や中古アパートなどではなく、すぐに自分の希望する建物を建てることのできる土地を探している買主は多くいます。中でも土地購入後すぐに自宅を建てたい人は、住宅地の更地を求め、商業ビルやアパートなどの収益不動産を建てたい人は商業地に更地を探しています。
従って、今すぐ建設を始められる更地は需要が高く、人気もあり、早く売却できる傾向があります。
また、古家がある場合と比べ、解体費用はかかりますが、更地にすることで、その古い家の倒壊や放火などの犯罪に巻き込まれるリスクが無くなります。
なお、早く売りたいといった理由の他に、古い家の倒壊の恐れや管理することに不安がある場合は更地としておくことで、近隣住民とトラブルも発生しにくく、売却後のトラブルのリスクも少なくなるでしょう。
更地にする前にその建物を解体しても問題のない土地か確認しましょう。
現在、売却したい土地に古い建物などが建っている場合、その土地の条件が悪く、建築基準法上、建物を新たに建てることができない再建築不可の土地である場合があります。
再建築不可の土地とは、建築基準法に定められた建築することができる条件を満たしていない土地のこと。
現在建っている建物を解体して更地にしてしまうと新しい建物を建てることができません。
そのため、再建築不可の土地では、既存の建物がある場合はその建物をリフォーム（ただし、増築はできない）して利用するか、更地にして建物を建てずに利用するかしかありません。従って、非常に売れにくく、売れたとしてもかなり安い価格での売却となってしまいます。
土地を更地にする前に土地が所在する地域の役所などに行って、再建築不可かとなる土地か否かを確認しましょう。
相続した土地を売却
土地を相続した場合は、土地の名義を忘れずに相続人名義に変更しましょう。
土地や建物といった不動産は所有者が意思表示し、行動しなければ売却ができません。特に相続した土地の場合は、土地の所有者が被相続人（無くなった方）の名義のままだと、売却することができないので、正式な相続手続き（遺産分割協議書の作成など）を経たのち、法務局で相続による所有権移転登記（相続登記）を行い、名義変更しましょう。
共有名義の土地を売却
複数で土地を所有する共有名義の場合は、売却する際に共有名義人全員の同意が必要となります。共有者の誰かを共有者の代表として決め、その人に土地を売却することを任せる場合は、他の共有者全員の委任状を集める必要があります。
いずれにしても共有者のある土地の売却では、不動産会社に査定を依頼するなど行動を起こす前に共有者全員の同意を得ておいた方が良いでしょう。
共有名義の土地で共有者のうち誰かが死亡した場合、相続により、相続人が複数であると、その人数だけ共有者が増えることになります。
このように共有名義の人数が増えてしまうと、より共有者全員の同意を得る難易度が上がってしまうことにもなりかねません。
こうしたことがないように、相続が発生する前に法定相続人と話し合い、その土地を生前贈与する、あるいは遺言書を作成するといった形で準備しておくといいでしょう。
土地の相続に関する費用や必要な書類は以下の記事をご確認ください。
農地を売却
登記簿上、地目が農地となっていたり、自治体に農地として登録されている土地が農地となりますが、農地を売却する場合は、農地の種類によっては農業委員会から売却の許可をもらう必要があります。
農地は、細かく区分されており、売買に際して原則として農地委員会の許可が必要なものから届け出だけで大丈夫なものがあります。さらに、農地を宅地として利用するなど農地から使用方法を変える（転用する）場合も同様に許可が必要な農地と届け出だけで大丈夫な農地があります。
国内の食料自給率の維持・向上のためには、農地が基盤となることから、国の政策として勝手に農地を売却することを許していません。少なくとも届け出は必要になります。農地を売却する際は、まず農業委員会に農地の種類を確認し、売却や転用することができるかも合わせて確認します。そのうえで、売却や転用ができる農地であれば、許可または届け出を申請しましょう。
なお、許可の必要な農地については、申請したからといって必ず許可がおりるというものではありませんので、注意が必要です。
特に、転用できない農地は誰でも購入できるわけではなく、農家または農業生産法人でないと買うことができません。従って、転用できない農地を売却する場合は、その土地周辺の農家に売買をもちかけることが多いようです。ただし、このような土地の場合、タダでも引き取ってもらえないこともあります。
山林を売却する
山林は不動産会社だけでなく、山林売買サイトも併用することも検討してみましょう。
山林の購入を検討している人は少なく、不動産会社に仲介を依頼しても買主がすぐ現れるとは限りません。そこで、不動産会社だけでなく、山林売買サイトを利用してもいいかもしれません。
通常の不動産の販売に比べると山林売買サイトを訪れる人はとても少ないですが、専門性の高いインターネットサイトは、そこを訪れる人が山林の購入を検討している可能性が高くなります。
ただし、山林は固定資産税などは安いものの、維持費がかかるため、売買が成立しないケースも多く、タダでも引き取り手がいないこともありますから、近隣で別荘や居住用の宅地開発が行われているような立地が恵まれた山林以外は、あまり売買できると期待しない方がいいでしょう。
田舎の土地（遠方の土地）を売却
田舎の土地の売却を検討しているのなら、信頼できる不動産会社を探すようにしましょう。
現在住んでいる場所から離れた土地を売却したい場合、売主が何度も現地に赴き売却活動を行うのは難しくなります。費用や時間削減のためにも、多くの業務を不動産会社に任せることになるでしょう。
売却の際に必要な手続きなども代理で行ってもらう場合もあるので、任せられると思う不動産会社を探しましょう。とはいえ、不動産会社の良し悪しを見極めるのは土地の売却経験がないと難しいもの。
売却経験が少ないという方は、不動産会社を比較して選ぶようにしましょう。1社の良し悪しを判断するのは難しいですが、見比べて数社の中から最も良さそうな不動産会社を選ぶのは比較的簡単です。
田舎の土地の売却について詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。
賃貸中の土地を売却
売却したい土地を現在誰かに貸している場合、そのまま借地した状態の土地（いわゆる底地として）売却するか、あるいは、借地人に立ち退いてもらってから売却するかになります。
土地を貸している場合、その賃貸借契約（借地契約）の種類によって注意点が異なります。
借地契約の種類が定期借地契約の場合は、期限が到来すれば、土地を更地にして返してもらえますが、普通借地契約の場合は、土地を借りている人（借地人）の承諾がなければ借地契約を解約できず、土地所有者の一方的な理由で解約することはできません。
借地人が立ち退きを承諾しない普通借地や定期借地の場合でも借地契約の残存期間が長い場合は、そのままの土地の状態（底地）で売却するしかありません。このような状態の土地は、借地料はありますが、購入しても土地を自由に利用できないため、売却時の価格は一般的な土地と比べて相場よりかなり安いものになります。
普通借地契約の場合で、借地人が立ち退きに応じるとしても、交渉期間が長引くことや通常は立ち退き料が発生するので、相応の時間と費用がかかってしまいます。
賃貸中の土地を売却したい場合は、借地している状態の土地（底地）の扱いもできる不動産会社に相談することがポイントになります。こうした土地を扱える不動産会社であれば、立ち退きのことなども相談に乗ってくれるので、状況を詳しく説明してどのようにして売るのが得策かも相談してみるといいでしょう。
土地を高く売るためのコツ
土地をできるだけ高く売るためにはいくつか気をつけたい注意点があります。高く売る際には以下の点を気をつけて売却活動を行いましょう。
自分で土地の売却相場価格を調べる
自身でも土地の価格をざっくりと調べることは可能です。
ただし、実際に取引された価格については、公表されていないため、相場価格に近い価格を調べることは、難しいというのが現実です。売却したい土地と立地や面積など条件の似た土地が売り出されていれば、その価格を一つの目安とすることはできます。
また、国や行政が公表している地価情報を調べることで、価格の傾向（上昇している、他地域と比べて価格が高いなど）は掴むことはできます。
自分で調べる際は、国土交通省が土地取引の指標や固定資産税評価の基準などとなるように公開している公示地価もひとつの参考となります。しかし、公示地価は土地価格の参考とはなりますが、実際の取引価格とはことなるため、その土地のある地域と他の地域の差や過去の過去の公示地価と比べて傾向を知ることはできます。
また、公示地価とは異なる土地価格として路線価というものもあります。路線価は、固定資産税路線価と相続税路線価の2種類があり、固定資産税路線価は、土地の固定資産税や登録免許税など税金を計算する際に利用され、相続税路線価は相続税を求める際に利用されます。
それぞれの路線価は国税庁が公開している路線価図・評価倍率表で確認ができます。国土交通省の該当するホームページで、査定したい土地の住所を入力し、土地が面している道路に記載されている価格を確認しましょう。土地の接する道路のごとに千円単位で書かれている数字がその道路に接する土地の1㎡あたりの土地の路線価になります。
査定額は複数社を比較する
土地の査定を依頼する際は、複数の不動産会社、できれば3社以上に依頼するようにしましょう。
不動産会社の査定は売却できそうな価格を知るために最も適したものですが、査定の仕方に定められた明確なルールなどはなく、不動産会社によって査定結果が異なります。つまり、1社だけではその査定結果が、相場と比べて適切なのか、つまり高いのか安いのか判断できないということになります。
できれば複数の不動産会社の査定結果を比べて、土地の売却できる価格を把握するようにしましょう。例えば、3社以上に査定を依頼すれば、複数の査定結果を比較して適正な土地の価格をある程度把握することができます。
不動産会社の査定を複数社に依頼する際には、一括査定サイトのイエウールを利用すると便利でしょう。一括査定サイトとは一度の申し込みで複数社に査定依頼を出せるサービスのこと。何度も同じような質問に回答せずとも、査定依頼を出せるので手間は省けます。
イエウールはいくつかある一括査定サイトの中でもカバーエリアNo.1。三大都市圏はもちろん、そのほかの地域もカバーしているのでせっかく査定依頼を出しても、査定できる不動産会社がいないといったことが少ないです。
自分が住む地域以外の査定依頼も出せるので、地元など遠方の土地を売却したい際にも便利です。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
あなたの不動産、
売ったらいくら？
土地を綺麗にしておく
売却する土地は綺麗な状態を保つようにしましょう。
すでに建物の建っていない土地では、定期的な管理が必要となり、放っておくと雑草が生え、害虫などの被害を受けやすくなりますし、管理がされていない土地だと不法投棄などをさせるリスクが高まります。
さらに、一度不法投棄されたゴミを放置してしまうと、さらに不法投棄されてしまう危険性があります。一般的に、不法投棄されたゴミの処分費用は土地の所有者の負担となります。
土地を売却する際も、雑草が生えている、ゴミが投棄されているといった状態なら、見栄えも悪く、当然、買主がなかなか見つからないことになってしまいます。
少しでも土地を高く売りたいなら、こうした土地の管理もしっかりしておかなければなりませんので、意識しておきましょう。
契約不適合責任にならないように注意する
土地を売却する際にも契約不適合責任にならないよう、売買契約を結ぶ際は注意しましょう。
契約不適合責任とは、売買した土地が契約時に契約書に記載された内容と異なった場合、買主に対して売主が負う損害賠償などの責任のことです。
例えば、売買した土地の地中にゴミや不要な浄化設備などの埋設物などが埋まっており、売主がその事実を知らなかったとしても、契約不適合責任を問われる恐れがあります。契約不適合責任を問われることになると、本来引渡しする状態になるよう補修や改善すること（追完請求）を求められ、あるいは、その不適合部分に相当する分の金銭的な値下げを求められること（代金減額請求）になります。そうした責任を果たせない場合は、契約の解除、損害賠償請求まで求められることになります。
そういった事態になると、売却資金が手元に残らないだけでなく、返ってマイナスになってしまうこともありますので、注意が必要です。
古い家が建っている土地の場合は、過去自分の知らない時代に使用していた古い井戸、浄化槽などが埋まっていることがあるので注意しましょう。
土地を測量しておく
土地を売却する場合には、原則、土地の正確な範囲（隣地との境界線）、面積を正確に把握するために測量が必要です。土地の売買に限らず、土地も一緒に売買する一戸建てやアパートなどの売買のときも同じです。特に、土地を昔から所有していたり、測量図などはあるものの古いは最新の測量が必要になります。
測量の役割とは、自分の所有している土地と接している隣の土地との境界をハッキリさせることとその土地の面積を正しく求めることの２つです。古くから所有している土地であればあるほど隣の土地との境界線が曖昧になっている傾向があります。
土地の境界線が曖昧だと、買主が購入後に隣家とトラブルになる恐れがあります。
また、売買時には登記簿上の土地の面積で契約することもできますが、登記簿上の土地の面積と実際の面積が大きく異なる場合、実際の面積の方が小さければ買主が、逆に実際の面積が大きければ売主が、それぞれ実質的な損を被ることになります。
なお、測量費は、土地の面積や形状、建物の有無などによって大きく変わってきます。例えば、100坪程度の平坦な土地に一戸建ての建物が建っているような場合、おおよそ60万円～80万円の費用がかかります。
さらに、先にご紹介したように測量時に確定測量を行うのが、一般的です。
土地売却で困ったらどうする？
土地を今売却して良いのか、土地をどのように売却すれば良いのか…。迷ったら、プロに相談すると良いでしょう。
迷ったら不動産会社に相談
当然ですが、土地の売却に迷ったら、不動産のプロである不動産会社に相談すると良いでしょう。
不動産会社に相談するというと、「すぐ売却しないといけなくなるのでは」「何かうまく言われて売却することになってしまうのではないか」と不安に思われる方も多いかもしれませんが、ほとんどの不動産会社では親身に相談に乗ってもらえます。
不動産会社は、まず売却や購入といった正式な依頼を受けなければ、仕事が始まりません。従って、信頼してもらうためにもきちんと相談に乗ってくれるのです。
ただ、残念なことにあまり不動産のことを知らないことをいいことに自社の都合の良いように売却や購入を勧める不動産会社があることも事実です。
土地を早く売却したいなら、よく売主のことや売却する土地のことを理解して、親身に行動してくれる不動産会社に出会うことが大切です。
そのためには、実際にメールや電話、訪問などで問い合わせ、そのやり取りの中でどういった対応なのかを見極めることが重要です。
不動産会社は土地に限らず不動産売却のプロなので、適切な売却の仕方をアドバイスしてくれますし、当然ながら不動産の市場にも明るく現在の不動産相場に照らした価格を教えてもうらうこともできます。
信頼できる相談先とする不動産会社を見極めるポイント
土地の売却を依頼したいと思っても、先にご紹介したように不動産会社にも良し悪しがあります。
良い不動産会社の条件は、不動産に詳しくない人にもわかりやすく、丁寧に対応してくれるというのが、第一です。
不動産の売却や購入といったことだけでなく、売却後の税金のことや相続や贈与に関することなど不動産に関係することにも詳しく、可能な範囲でアドバイスしてもらえます。
一方、あまり良くない不動産会社は、土地の売却に関するやり取りでも適当に返答され、連絡もきちんと取れないといった対応であったり、不動産に関する知識や経験が足りずにきちんとした回答できない担当者が付くといったことがあります。
以下のポイントに注意して、相談する不動産会社を選びましょう。
質問に対して的確な答えがすぐに回答が返ってくるか
不動産会社を選ぶ際、そのジャンルの知識が豊富にあるのかが実際の活動では重要です。不動産会社の担当者と話す際に、気になることがあればどんどん質問をしていきましょう。質問に対してすぐに回答できるのであれば、ある程度その分野の知識が豊富な証拠です。その際、すぐに返事があっても専門用語ばかりで担当者の言っていることが理解できない、不確実なことを確かだと言っているといった回答が戻ってくる場合は注意が必要でしょう。
対応の速さ
不動産会社の担当者は何件も同時に担当していることがよくあります。その中で対応が遅いということは後回しにされている恐れがあります。毎回の対応が丁寧なら、他の売主にも同様に丁寧に接していることから、対応が遅いという可能性があります。しかし、メールや電話などの返信が何日も空くようであれば、さすがに後回しにされている可能性があり、その後の対応も丁寧に対応してもらえない恐れがあります。
不動産会社を選ぶなら査定時がチャンス
売却を依頼する不動産会社を見つけるなら、売りたい不動産の査定を依頼すると良いでしょう。
不動産会社へ正式に仲介を依頼する前に土地の売却について具体的に相談できる良いタイミングは不動産の査定時になります。不動産会社の担当者とそれなりに時間を取って話すことができますし、査定を依頼すれば売りたい土地の周辺環境や土地にある建物の状況など現在の状況を見てもらったうえで相談できるので、より具体的な相談が可能です。
売却を依頼する不動産会社は1社だけで判断するよりいくつかの不動産会社を比較した方が良し悪しを判断しやすいので、依頼先を見極める機会となる査定依頼を出す際には複数社に依頼を出しましょう。
複数社に査定をする時は一括査定査定サイトが便利です。一度の申し込みで複数社に査定依頼を出すことができますし、WEBでの申し込みなので遠方にある土地でも土地近くの不動産会社を探せます。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
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思い入れのある土地や、資産性のある土地なら手放さずに活用するという選択肢もあります。さまざまな土地活用方法を一括で比較検討したいとき「イエウール土地活用」を使えば、無料で最大10社の活用プランを受け取ることができます。
土地を売却するならまず査定から
土地の売却を考えた際のファーストステップは、土地の相場や適正価格をしっかり調べて確認することです。その上で、売却したい価格の目安を持つようにしましょう。
土地の相場価格やその土地の適正価格がある程度わかっていれば、売却する際の売り出し価格が相場から逸脱することもなく、早めに売却することも可能になります。
そのためにもやはり不動産のプロである不動産会社に査定を依頼することが第一歩です。
また、土地を売却する際は、信用できる不動産会社を選ぶことも重要です。
土地の適正価格を知るための査定を依頼することは、不動産会社を選ぶための機会にもなります。特に査定を依頼する場合には、複数の不動産会社に依頼することで、適正価格をより高い精度で知ることができ、信頼できる不動産会社を選ぶきっかけが増えることにもなります。
そこで一括査定が便利です。一括査定でしたら、販売実績の高いたくさんの不動産会社に効率良く査定してもらえるでしょう。
土地査定についてより詳しく知りたい方は以下の記事もご確認ください。
また、土地の権利書について詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。