【土地を売却】相続や古家付きの土地を売る際の注意点・かかる費用は?

「家を売りたい」と考えている方へ
  • 「土地を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を
  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
  • 業界No.1の「イエウール」なら、実績のある不動産会社に出会える

土地売却は専門的な知識がたくさん必要で難解なイメージをお持ちの方も多いかもしれませんが、ある程度の知識があれば問題ありません。売却の全体像をつかんで土地売却に挑戦しましょう。

土地を売る際には、どのような流れで手続きを行えばよいのでしょうか。この記事では、土地の種類別に売却の流れやかかる税金費用などについて解説します。

査定で分かるのは、価格だけじゃない
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あなたの不動産、
売ったら いくら?

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相続した土地を売却するなら

土地の売却を検討されている方の中には、相続した(または相続しそう)土地の売却を検討されている方も多いと思います。相続した土地を売却する場合、どのようなことをすると良いのでしょうか。

相続した土地を売却する際にやること

土地を相続したのなら、まずやるべきことは名義変更です。

相続した土地は名義変更をして、はじめて相続人のものになります。相続人同士で話し合いが終わっていても、名義変更が終わっていなければ被相続人(亡くなった方)のもの。万が一相続人の誰かが借金をし、財産の差し押さえとなった際には名義変更がされていなければ差し押さえの対象になってしまいます。

そして、なんといっても土地を売却できるのは土地の所有者のみ。本人の名義に変更しないと、土地を売却することが基本できないのです。

土地売却に必要な書類

土地の売却に必要な書類を集める前に、不動産の名義変更を行うための書類を集めなくてはなりません

土地の名義変更で最も大変だと言われているの書類集めと言われるほど。自分の書類なら問題ないのですが、被相続人の書類を集めるのは大変です。

  • 遺言書・遺産分割協議書
  • 登記原因証明情報(市町村役場か都税事務所で発行。郵送可)
  • 登記識別情報(登記済権利証、再発行不可)
  • 住所証明書(住民票の事、マイナンバー記載のないもの)
  • 印鑑証明書(発行日より3か月以内のもの)
  • 委任状(届け出本人が代理人に委任する際に必要)
  • 固定資産評価証明書(法務局で閲覧発行。この評価額を元に登録免許税額が決定する。必要事項だけを記載した「報告型式」の書類でも代用できる。)

被相続人の本籍地が分からなかったり、分かっても遠く離れた場所であることはよくあります。のんびり集めていると、書類の使用できる期限が切れてしまう場合もあるので注意しましょう。

相続した土地を売却する際の注意点

相続した土地を売却する際にはいくつか注意すべき点があります。特にまだ相続をして名義変更をしていないという方は注意してください。
注意点を守らないと、土地を売却する際に損をしたり手間がかかります。

相続した土地は早く売る

土地を相続したのならおおよそ3年以内に売るように注意しましょう。

土地を相続してから3年10ヶ月以内に売却すると、「取得費加算の特例」が適用されます。取得費加算の特例とは相続税額のうち一定金額を取得費として加算できるというもの。取得費が増えるということは、譲渡所得が減るので譲渡所得税の支払いを安くできます。

不動産を売却するのにかかる平均的な期間は3ヶ月~6ヶ月となるので、すぐ売却できるわけではありません。なるべく3年を迎える前に売却活動を行った方が安心でしょう。

土地は共有名義にしない

土地の売却を検討しているなら、土地を相続する際は共有名義にしないようにしましょう。

話し合いが面倒なので土地の名義をとりあえず共有名義にしておく方がいらっしゃいますが、土地の名義を共有名義にしてしまうと名義人全員の同意がなくては土地の売却ができません。

つまり、売却活動を行う際に1人ではなく複数人で行わなくてはならず、書類へのサインや同意書が必要になるのです。もし、土地を配する予定なら、誰か1人が名義人となり土地を売った後、売却額を分配する方が良いでしょう。

より詳しく土地の相続について詳しく知りたい場合は以下の記事を参考にしてください。

古い家のある土地を売却するなら

売却したい土地の上に古い家が建っている場合もあるでしょう。その場合の土地の売却方法は多少異なります。もし、空き家や古い家の建っている土地を売る場合は以下のことを把握しておくと良いでしょう。

土地の売却方法は2種類

古い家が建った土地の売却方法は主に2つ。古家付き土地解体して更地で売るかです。

古家付き土地

古家付き土地とは古い家が建ったままの土地のことを言います。中古住宅は家がメインであり、家を価値あるものとして販売していますが、古家付き土地がメインで土地に建物が残ってしまっている不動産として売るということです。

古い家を解体する必要がなく、中古住宅を探している買主もターゲットにできるのが特徴です。ただし、更地を求めている買主から見れば余計な物がついている土地となりますし、あまり欠損が激しい家だと印象が悪くなります。

解体して更地

解体して更地は古い家を解体して更地にした状態で土地を売却する方法です。更地を探している買主は多く、更地の方が土地は売れやすくなりますし、売却活動中に家が損壊する心配もありません。

ただし、更地にするには解体費用がかかりますし、更地は家が建っている土地より固定資産税の支払いが最大で6倍高くなります。売却活動が長引けば、固定資産税の負担は重くなるでしょう。

解体工事にかかる費用

解体工事にかかる費用は100万円~200万円程度かかることが多いです。

ただし、解体費用は一律同じではなく、家の広さや家に使われている建材など家が壊しやすいかで価格は変わってきます。

敷地内に重機が入れられたり、廃材を運び出しやすい土地なら解体費用は安くなりやすいですが、電線が解体する家の近くにある、敷地までの道が狭く人力じゃないと廃材を運べないといった場合は解体費用がね上がるでしょう。

解体費用の基本となる価格は構造別の坪単価×坪数で決められます。以下の表を参考にざっくりとした価格を出してみると良いでしょう。

木造 鉄骨造 鉄筋コンクリート造
1坪 2万~4万円 3万~4万円 4万~6万円
20坪 40万~80万円 60万~80万円 80万~120万円
40坪 80万~160万円 120万~160万円 160万~240万円
60坪 120万~240万円 180万~240万円 240万~360万円
100坪 200~400万円 300~400万円 400~600万円

より詳しく解体費用について知りたいという方は以下の記事を参考にしてください。

古家付き土地か更地か迷ったら

古家付き土地にも更地にもメリットデメリットがあります。もし、どちらで売却するのか迷ったら、一旦は古家付き土地で売却するのが無難でしょう。

売却活動は古家付き土地として行い、更地を希望する買主がいれば売買契約から引き渡しの間で解体を行う約束をすれば良いのです。

売買契約後の解体であれば、最大6倍にもなってしまう固定資産税の支払いを心配する必要はありませんし、一括払いが基本の解体費用も前金として受け取る売却額を使うことも可能です。

前段で解説した通り更地の方が売れやすいですが、古家付き土地で販売することにより費用の負担も減ります。

土地を売る流れ

土地を売る際の基本的な流れは以下になります。

家を売る手順

土地に限らず、戸建てやマンションも含めて不動産の基本的な売却の流れはこのようになっていますが、実際は不動産会社に査定を依頼する前に自分で情報収集することも非常に大切です。

もう少し具体的な土地売却のステップは以下の通りです。

1. 売却する土地の詳しい情報を知る
2. 売却する土地の適正価格を調査
3. 信頼できる不動産会社へ土地の売却を依頼
4. 不動産会社と媒介契約の締結
5. 不動産会社による売却活動
6. 土地の売買契約の締結・引き渡し

STEP①|売却する土地の現況を把握する

土地売却では、最初に売却する土地の現況について調べておくことが大切です。登記事項証明書、もしくは固定資産税納税通知書を確認しましょう。

  • 登記事項証明書
  • 固定資産税納税通知書

地番、家屋番号、評価額、面積、築年数の登記情報を把握するために必要です。登記事項証明書は権利関係もわかるので土地の現況がより正確にわかります。

また、土地の用途地域も確認しておきましょう。土地には「市街化区域」と「市街化調整区域」があります。市街化調整区域に指定されていた場合は、高く売れない可能性があります。

また、隣地との境界線がはっきりしているのかも重要です。もし境界線があいまいなままだった場合は、お隣さん同士で話し合って「境界確定」という手続きをする必要があります。

STEP②|売却する土地の適正価格を調査

土地を売却すると決めたら、その土地の適正価格を調べておくようにしましょう。

適正価格は、正しい値段で土地を売りに出す際に欠かせない情報。調べるには「国土交通省地価公示」で大まかな土地の価格を調べる方法と「不動産取引価格情報検索」で実際に取引された土地の価格を調べる方法、「全国地価マップ」で調べる方法などがあります。

いずれの検索サイトも国土交通省や一般財団法人・資産評価システム研究センターが管理しているので、情報には信ぴょう性があります。また、同じエリア内で土地の売買を手がけている不動産会社へ土地価格の査定を依頼することも、適正価格を調査するうえでは重要です。

STEP③|信頼できる不動産会社へ土地の売却を依頼

売却する土地の適正価格や情報を理解したうえで、信頼できる不動産会社へ依頼しましょう。

売主が土地の適正価格を理解していれば、不動産会社との価格設定の話し合いがスムーズです。話し合った結果、価格設定に納得したら不動産会社と媒介契約書を交わします。

そうは言っても、信頼できる不動産会社を見つけるのがなかなか難しかったりしますよね。そんなときには不動産一括査定を使うのがおすすめです。

インターネット上から複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できます。複数の査定結果や担当者を比較することで、「この会社なら安心して任せられそう」という会社を選ぶことが土地の売却で失敗しないためのコツです。

土地を売るときに必要な書類

不動産会社に売却を依頼する際にはいくつか必要な書類があります。

土地や土地の権利に関する情報、売主に関する情報が求められるため、以下の書類を準備しておくようにしましょう。

No 項目 目的
1
登記済権利証 登記名義人の変更
2
間取り図と測量図 物件情報の確認
3
固定資産税納税通知書 負担する固定資産税の計算
4
実印、印鑑証明 書類への捺印と実印の証明
5
身分証明書 売主本人の確認
6
地積測量図、境界確認書 土地の大きさ等の確認

STEP④|不動産会社と媒介契約の締結

信頼できる不動産会社と媒介契約を締結しましょう。媒介契約には、専属専任媒介契約と専任媒介契約、一般媒介契約の3つがあります。

専属専任媒介契約と専任媒介契約は不動産会社を専任する契約書のため、他の不動産会社と契約できません。

それぞれの媒介契約の違いは以下の通りです。

専任媒介契約 専属専任媒介契約 一般媒介契約
複数業者との契約 × ×
他社への通知義務 × ×
※明示型の場合
自己発見取引 ×
契約の有効期間 3か月以内 3か月以内 指定なし
指定流通機構への登録 7日以内に登録 5日以内に登録 任意

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は1社のみと媒介契約を結ぶ契約です。他の不動産会社との併行契約はできません。

専属専任媒介契約を結んだ不動産会社は、以下のような内容が法律によって義務付けられています。

  • 媒介契約から5日以内にレインズ(指定流通機構)へ土地の情報を公開すること
  • 売主へ1週間に1回以上報告すること
  • 契約期間は3カ月以内とすること など

専任媒介契約

専任媒介契約は、専属専任媒介契約とほぼ同じ契約内容です。

異なる点として、自分で買主を探しても良いことになっています。自分で買主を探しても良いことになっています。

一般媒介契約

一般媒介契約は専属専任媒介契約や専任媒介契約と異なり、他の不動産会社と併行して契約が可能です。

また、自分で買主を探す営業行為も認められています。

STEP⑤|不動産会社による売却活動

媒介契約を結んだら、不動産会社に土地の売却活動を開始してもらいましょう。

全国に約68,000社ある不動産会社のネットワーク「指定流通機構(レインズ)」に土地の売却情報を公開してもらうことで、あなたの土地が売りに出されていることが世の中に知られることとなります。

STEP⑥|土地の売買契約の締結・引き渡し

土地の購入者が見つかって条件が合えば、土地の売買契約書を締結します。このとき買主から価格交渉がある可能性があるため、いくらまでなら値下げできるかあらかじめ決めておくと良いでしょう。

重要事項説明など専門的な手続きは、依頼している不動産会社が行います。

引き渡しが完了したら指定した銀行口座へ購入者から代金が振り込まれ、売却完了です。

土地を売却し、売却益が出た場合は翌年に確定申告をする必要があるため忘れないようにしましょう。

土地売却でかかる税金・費用

土地売却にかかる費用
土地に関わらず、不動産は購入だけでなく売却時にも費用や税金が発生します。主にかかる費用は以下の通りです。

種別 名称 金額 支払い時期
税金 譲渡所得税 売却益の15~30% 売却した翌年の3/15まで
税金 印紙税 売却価格によって異なる 売買契約時
税金 登録免許税 売却価格の1.5% 所有権移転登記を行うとき
費用 仲介手数料 (売却額×3%)+6万円 売買契約時
費用 解体費用 100万円以上 解体工事後

土地の売却時にかかる費用を知れば、最終的に手元に残る売却額がおおよそ分かるようになるので、把握しておくと良いでしょう。

売却にかかる税金

売却時にかかる税金は大きく分けると3つ。譲渡所得税印紙税登録免許税です。

譲渡所得税

譲渡所得税は土地を売却して利益が出たら支払う税金。

土地を購入した時の額より売却した額が高くなった場合、土地を売却して利益を得たとして所得税と住民税の支払いが発生。これらをまとめて譲渡所得税と総称しています。

譲渡所得税は土地を所有している期間により、税率が異なります。境目となる期間は5年、5年以上と以下では税率が約倍異なるので、売却時期には注意しましょう。

短期譲渡所得(5年以下) 長期譲渡所得(5年超)
譲渡所得税 30.63% 15.315%
住民税 9% 5%
合計 39.63% 20.315%

印紙税

印紙税は契約書に発生する税金です。

買主と売買契約書を交わした際に、それぞれが所有する契約書(合計2部)に収入印紙を貼り付け、納税となります。

印紙税は契約書に記載されている金額によって額が異なります。

契約書の記載金額 印紙税の金額
100万円以下 500円
500万円以下 1,000円
1,000万円以下 5,000円
5,000万円以下 10,000円
記載金額がない 200円

収入印紙は法務局・銀行・郵便局などさまざまなところで購入が可能ですが、コンビニなどで購入すると、1枚で支払える額が少なくなってしまい、大量に収入印紙を貼らなくてはいけなくなってしまいます。

契約金額が高額になる場合は法務局や銀行などに行き、少量の貼り付けで済むように高額の収入印紙を購入した方が良いでしょう。

登録免許税

登録免許税は土地の所有者を変更する時に支払う税金です。

売主から買主へと名義を変更する所有者移転登記を行う際に支払います。土地の売却では土地の価格に対して1.5%の税金が発生します。

買主との契約内容にもよりますが、売主から買主への移転登記の登録免許税は買主が支払ってくれることが多いです。売買契約を交わす前に不動産会社を通してなどして、どのように支払うのか決めておいた方が良いでしょう。

より詳しく土地を売却した際の税金について知りたい場合は、以下の記事をご確認ください。

売却にかかる費用

土地を売却する際には税金同様さまざまな費用が発生します。ここでは土地を売却する際に発生しやすい費用を解説します。

仲介手数料

仲介手数料とは不動産会社を通して土地を売却した際に発生する費用のこと。

不動産の一般的な売却方法である仲介で土地を売却した場合、不動産会社への報酬として支払います。

仲介手数料の上限は以下になります。

売却価格 手数料の上限(消費税抜き)
200万円以下の額 売却価格の5%
200万円〜400万円以下の額 売却価格の4%
400万円を超えた額 売却価格の3%

一覧表以下の金額であれば可能なので、不動産会社によって上限以下の金額での請求となる場合もありますが、ほとんどの不動産会社は上限で請求を行うでしょう。

仲介手数料は不動産の売買が決まったら発生する費用です。つまり、不動産会社に依頼をしても土地が売れなかったら仲介手数料は発生しないということになります。

土地を高く売るための注意点

土地を高く売るためにはいくつか気をつけたい注意点があります。高く売る際には以下の点を気をつけて売却活動を行いましょう。

査定額は複数社を比較する

土地の査定を依頼する際は3社以上に依頼するようにしましょう。

不動産会社の査定は売却相場を知るために最も適した査定ですが、法律などで定められた明確なルールなどはなく、不動産会社によって査定結果が異なります。つまり、1社だけではその査定結果が高いのか安いのか判断できないということ。

複数社の不動産会社の査定結果を見比べて、土地の売却相場を調べましょう。3社以上に査定依頼をすれば、査定結果の最安値と最高値を判断しやすく、土地の売却活動を初めて行う方でも見極めやすいです。

不動産会社の査定を複数社に依頼する際には、一括査定サイトのイエウールを利用すると便利でしょう。一括査定サイトとは一度の申し込みで複数社に査定依頼を出せるサービスのこと。何度も同じような質問に回答せずとも、査定依頼を出せるので手間は省けます。

イエウールはいくつかある一括査定サイトの中でもカバーエリアNo.1。三大都市圏はもちろん、そのほかの地域もカバーしているのでせっかく査定依頼を出しても、査定できる不動産会社がいないといったことが少ないです。

自分が住む地域以外の査定依頼も出せるので、地元など遠方の土地を売却したい際にも便利です。

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土地は使い道に合わせて整地する

古い家を解体して更地で売却活動を行い場合、整地は適したものを選ぶようにしましょう。

整地とは家などを解体し、土地を何もない状態した後に土地を整える作業のこと。整地といっても簡単なものからコンクリートを使用するものまで幅広く、次の土地の用途によって適した整地方法が異なります

費用も異なるので、正しく判断して整地を選びましょう。

整地の種類と用途は以下になります。

整地方法 詳細
粗仕上げ 最も簡易的。解体業者がそのまま行ってくる粗仕上げ。すぐ次の建築ができる。
砕石舗装 粗仕上げよりも細かく綺麗にする。駐車場に最適。
真砂土舗装 真砂土を敷いて仕上げる。ガーデニングなどに最適。
防草仕上げ 雑草を抜き取り、防草シートをかぶせる。虫や猫を寄せ付けない。

住宅地として売却するのなら、粗仕上げや防草仕上げなどが良いでしょう。防草仕上げにすれば土地の管理も楽になるので、売却活動中も草刈りなどの作業が減ります。ただし、雑草が生えなくなるわけではないので、適度な管理は覚悟しておきましょう。

土地を綺麗にしておく

売却する土地は綺麗な状態を保つようにしましょう。

土地は定期的な管理が必要となり、放っておくと野良猫などのたまり場となりフンや害虫などの被害を受けやすくなりますし、管理がされていない土地だということが周りにバレてしまうと、不法投棄などをさせるリスクが高まります。

一度不法投棄されたゴミを放置してしまうと、ここならバレないと不法投棄の数は増えていきます。不法投棄の処分費用は持ち主の支払いとなります。

ゴミが多ければ数十万という費用が土地を売るまでにかかってしまい、手元に残る金額も少なくなってしまうでしょう。また土地の買主は内覧などが必要ない場合、不動産会社などを通さず個人で見に行くこともあります。その時にゴミがあると印象は悪く、売却までに時間がかかるようになるでしょう。

あまりにも売却に時間がかかると、値下げせざる得ないので高く売るのは難しくなります。

土地を売却するならまず査定から

土地の売却を考えた際のファーストステップは、土地の相場や適正価格をしっかり調べて確認することです。その上で、売り出し価格を決めるようにしましょう。

土地の適正価格がわかっていれば、値下げ交渉にも応じられます。ここでご紹介した土地の価格を調べる方法を使い、土地の適正価格を割り出してください。

また、土地を売却する際は信用できる不動産仲介会社を選ぶことも重要です。
しかし、個人の場合は活動時間に限界があります。

そんなときは一括査定が便利です。一括査定でしたら、販売実績の高いたくさんの不動産会社に効率良く査定してもらえるでしょう。

初心者でもわかる!
記事のおさらい
土地を売りたいけど、何をすればいいのか分からない
まずは土地売却の流れを知りましょう。売ろうとしている土地の性質についても改めて把握し、売却するときのアピールポイントなどを整理することが大切です。

詳しくはおおまかな土地売却の流れをご覧ください。

査定って何?どうやってすればいいの?
査定とは、不動産会社によって売りたい土地の価値を算出してもらうことです。

初めての査定なら、インターネット上から複数の不動産会社にまとめて依頼ができる一括査定がおすすめ。完全無料で利用でき、複数の査定結果を比較することができます。

不動産会社との契約にはどんな種類がある?
土地を売るときは不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約の種類は3つです。

  1. 専属専任媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 一般媒介契約

詳しくは不動産会社と媒介契約の締結をご覧ください。

土地の相場を知りたい
土地の価格は「一物四価」といい、様々な指標で算出されます。代表的なものは「実勢価格」「公示地価」「固定資産税評価額」など。

より詳しく知りたい方は以下の記事もご確認ください。

関連記事:土地売却の流れと注意すべき土地・ポイントを知って売却を始めよう

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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