「2000万円で土地を売却することを検討しているけれど、どんな種類の税金があり、合計いくらかかるのか」と疑問に思っている方も多いのではないでしょうか。
土地売却に伴う税金は主に3つ、譲渡所得税・印紙税・登録免許税があります。
登録免許税はどんな土地を売却する場合も一定ですが、他の2つは売却金額等によって税額が大きく異なります。
今回は、2000万円で土地を売却した際に発生する税金の種類や各税金の計算方法をご紹介し、税金負担を減らすための具体的なアドバイスを提供します。また、それらを基に簡単に想定価格が算出できるシミュレーションも用意しているので、併せてご利用ください。
2000万の土地の売却にかかる税金は3種類
2000万円で売却した土地にかかる税金は、以下の3種類です。
- 譲渡所得税
- 印紙税
- 登録免許税
これらはいつ、何に対して、いくらかかる税金なのでしょうか。ひとつずつ詳しく見ていきましょう。
土地以外の不動産売却で納税の義務があるが、土地の売却では税金がかからないものもあります。詳しくはこちらの記事をご覧ください。
譲渡所得税は売却の利益に応じて税額が決まる
譲渡所得税とは、土地売却において購入価格を上回って利益がでた際に発生する譲渡所得（譲渡益）に対してかかる税金です。
譲渡所得は、土地の売却価格から不動産を購入した時にかかった代金(取得費)と、不動産を売却した時にかかった費用(譲渡費用)を差し引いたものです。なお、譲渡所得がない、もしくはマイナスとなった場合は納税の必要はありません。
譲渡所得税の計算式は以下の通りです。
- 譲渡所得税 = 譲渡所得× 対象税率
- 譲渡所得 = 2000万円(売却価格) – 取得費 – 譲渡費用
税率は、土地の所有期間が5年以内か5年を超えているかに応じて変わります。
譲渡した年の1月1日現在で5年以内の場合は短期譲渡所得として39.63%、5年を超えている場合は長期譲渡所得として20.315%の税率となります。
厳密には、譲渡所得税は所得税(令和19年までは復興特別所得税も上乗せ)と住民税を総称したものです。
どちらも売却翌年に確定申告を行い、所得税は原則2月16日～3月15日の間に、住民税は6月頃に一括(もしくは四分割)で納付するので併せて覚えておきましょう。
印紙税は売買契約の金額で税額が決まる
印紙税は、売買契約書の作成に際して発生します。
税額は売買契約の金額に応じて決まっており、土地を2000万円で売却した場合は2万円です。
登録免許税は土地1筆の税額が決まっている
登録免許税は、売主が住宅ローンなどを利用していた場合の抵当権を抹消するための登記にかかる税金です。
通常、土地の決済・引き渡し時に納めます。
税額は土地1筆につき1000円です。
2000万の土地の売却にかかる譲渡所得税はいくら？
ここまで2000万円で土地を売却した場合にかかる税金を見てきました。
種類や計算式を把握できたところで、ここからは実際にどのくらいの税金が発生するのか確認していきましょう。
今回は以下のシチュエーションで実際に税金がいくらかかるのか計算をしていきます。
- 売却代金：2,000万円
- 取得費：900万円
- 諸経費（印紙税・仲介手数料を除く）：120万円
- 所有期間：9年
- 抵当権抹消の必要あり
なお、先ほど説明したとおり印紙税は2万円です。
また、仲介手数料は「（売買価格 × 3% + 6万円） + 消費税」という計算式で求めることができ、今回は72.6万円です。
譲渡所得を計算する
まず、売却代金や取得費、譲渡費用（諸経費 + 印紙税 + 仲介手数料）から譲渡所得を計算します。先ほどご紹介した計算式に条件を当てはめると、以下のようになります。
譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)
= 売却価格 – (取得費 + 諸経費 + 印紙税 + 仲介手数料)
= 2000万円 – (900万円 + 120万円 + 2万円 + 72.6万円)
= 905.4万円
所有期間に応じた税率をかける
譲渡所得がわかったら、次は所有期間に応じて税率をかけて、譲渡所得税を算出します。
今回の条件では土地の所有期間が9年で、5年以上の長期譲渡所得なので税率は20.315%となります。
3000万円特別控除で非課税になることも
税率を掛ける前に、3000万円特別控除が適用できるかを確認しましょう。
3000万円特別控除とは、「居住していた土地を売った場合」または「相続した土地で、被相続人が居住していた土地」を売却した場合に「3000万円が譲渡所得から特別に控除される」特例です。
2000万円で土地を売却した場合、この控除を使うことで確実に譲渡所得税が非課税になります。
控除は2種類ありますが、それぞれ適用条件が異なるため、自分が該当する控除を使いましょう。
詳しくは国税庁のタックスアンサー「マイホームを売ったときの特例」「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」をご確認ください。
3000万円特別控除を適用する場合
譲渡所得税 = 譲渡所得 × 対象税率
= (譲渡所得 – 特別控除) × 長期譲渡所得税率
= ( 905.4万円 – 3000万円) × 20.315%
今回は3000万円特別控除を適用したことにより、譲渡所得がマイナスとなり、譲渡所得税は発生しませんでした。
3000万円特別控除を適用しなかった場合
ここで、3000万円特別控除を適用しなかった場合の税額も調べておきましょう。
譲渡所得税 =905.4万円× 20.315%
＝約184万円
3000万円特別控除を適用しなかった場合、約184万円も納税する必要があります。
他にもこのような節税方法があります。
税金シミュレーターで2000万円の土地の売却にかかる税額を計算してみよう！
それでは早速、あなたの2000万円の土地を売却をする際にかかる税額を算出してみましょう。
こちらの税金シミュレーターを使えば、必要な項目を入力するだけで素早く簡単に税額を把握することができます。
まずは「売却価格」に2000万円と入力します。
その後、土地の「所有期間」を選択し、購入時にかかった「取得費」と売却時にかかった「諸経費（印紙税と仲介手数料を除く）」を入力します。
「手取り金額を確認する」のボタンを押せば、あなたが不動産売却をする時にかかる税金の額と、手取り金額が自動で算出されます。
未記入（不明）の場合は5%で自動試算
未記入（不明）の場合は5%で自動試算
売却価格
0万円
仲介手数料
0万円
諸経費
0万円
印紙税
0万円
譲渡税
0万円
手取り金額
0万円
※このシミュレーション結果はあくまでも概算になります。
| 売却価格 | - | 0万円 |
| 仲介手数料 | - | 0万円 |
| 諸経費 | - | 0万円 |
| 印紙税 | - | 0万円 |
| 譲渡税 | - | 0万円 |
| 手取り金額 | 0万円 |
※このシミュレーション結果はあくまでも概算になります。
売却価格－(取得費＋仲介手数料＋諸経費＋印紙税)＝譲渡益(譲渡所得)
0－(0＋0＋0＋0)＝0万円
(譲渡益－特別控除) ×税率 (所得税＋住民税)＝譲渡税
(0-0) × 0% [0%＋0%]＝0万円
※上記所得税の税率には、復興特別所得税として所得税の2.1%相当が上乗せされています。
実際にいくら税金がかかるのか概算を確認できたでしょうか？なお、この税額には登録免許税は含まれていないことに注意しましょう。
その他、思い入れのある土地や、資産性のある土地なら手放さずに活用するという選択肢もあります。さまざまな土地活用方法を一括で比較検討したいとき「イエウール土地活用」を使えば、無料で最大10社の活用プランを受け取ることができます。