法人の土地売却にかかる税金は?注意点を解説!

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土地の売却では、売り主が法人なのか個人なのかによって税法上の取り扱いが異なってきます。 税金の課税額も気になるところですが、法人の場合はその後の仕訳処理にも注意しなくてはなりません。
法人が持つ資産の売却は、企業の財務体質強化につながる重要事項です。
今回は法人が土地を売買したときにかかる税金と仕訳について詳しく解説していきます。

先読み!この記事の結論
  • 譲渡所得税は企業利益を基準に算出
  • 土地には消費税が課税されないが建物には課税される

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法人の土地売却にかかる税金の種類

個人と法人では、収益の扱いに大きな違いがあります。
法人が所有している土地を売却した場合は譲渡所得に分類され、そのほか売却に要した経費なども所得項目別に分類しなくてはなりません
事業にともなう経費については、事業所得の項目に分類されます。

個人の場合は所得項目によって税率がことなるため、それぞれの項目ごとに(主に10の所得項目がある)分離して税額を算定する必要があります。
分離課税と呼ばれるのはそのためです。

これ対して法人の場合は、分離課税が適用されません。
そのため、すべての収入を合算してそこから経費を差し引き、利益を割り出した額に税金が課せられます。
以下では、法人に課せられる税金の種類や特徴について解説していきます。

譲渡所得税は企業利益を基準に算出

個人の場合は分離課税のため、さまざまな利益を分離して課税されます。
しかし法人は、不動産売買で発生した利益と会社全体の利益とを合算した額に、税金が課金される仕組みになっています。
そのため、他事業との損益が合算できるので、他部署で利益が伸びているときや逆に損失が出ているときには、互いに相殺することが可能です。
なお、青色申告の場合は損を出した年から9年間、損金の繰り延べができます。

法人税率は資本金1億円以下の法人で課税所得が年800万円以下ならば15%、課税所得が800万円を超える部分については23.2%になります。

法人が譲渡所得税を低く抑えるポイントは、課税所得の分散です。
不動産の売却によって短期間で大きな収益がでた場合は、利益を役員の給与や退職金として分散させるという方法があります。
他の会社で給与をもらっていない役員は給与所得控除が適用されるため、課税対象所得を大幅に圧縮できるでしょう。
役員が家族の場合も、この方法を使うと節税対策になります。

また、収益物件を購入することで減価償却費を計上し、利益を減らすというのも一つの方法です。
法人の場合はすべての損益を合算することが可能。
新しい物件の購入によって、不動産売買で得た譲渡所得を減らす効果があります。
収益物件を購入するなら、できるだけ短い期間で減価償却できる物件が良いでしょう。

例えば、法定耐用年数が残りわずかの物件や法定耐用年数をオーバーした物件であれば、耐用年数が短くなるので年間の減価償却費も高く計上できます。
このように、他の事業所得と合算できるところが法人の最大のメリットです。
この仕組みを活用することで、上手な節税対策が可能となるでしょう。

個人の累進課税よりも法人税の方が節税になる?

ある程度の収益を超えると、個人事業主よりも法人の方が不動産売却にかかる税率が安くなります
法人の税率は最大でも23.2%と一定。
また、資本金1億円以下の法人で800万円以下の所得の場合、税率15%まで軽減されます。

しかし、個人の場合は超過累進課税が適用されるため、収益に比例して税率が高くなっていきます。
税率の上限は設定されていません。
利益が1,000万円以上になると、法人の方が個人よりも税率が安くなるといわれています。
個人で1,800万円以上の収益が出ると40%の所得税が課税され、4,000万円以上では45%の所得税です。

個人の税金に対して法人税は数々の優遇政策が適用されており、ここ数年は下がり続けています。
2015年に税制改革が行われ、これまでの法人税率25.5%から23.9%に引き下げられました。
また、2018年からは年間の収益800万円以下の法人は税率19(15)%、年間800万以上の法人税率は23.2%に引き下げられています。

普通法人税率について

一般的な法人の法人税率は以下の通りです。

資本金1億円以下の場合

平28.4.1以後開始事業年度 平30.4.1以後開始事業年度
課税所得:年800万円以下 15% 15%
課税所得:年800万円以上 23.4% 23.2%

資本金1億円以上の場合

平28.4.1以後開始事業年度 平30.4.1以後開始事業年度
23.4% 23.2%

平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの特別控除

平成20年のリーマンショックで、政府は急激に冷え込んだ不動産業界の活気を下支えするために「平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除」という制度を設けました。
この特例制度では、以下のような「特例のあらまし」(国税庁)を発表しています。
「平成21年、平成22年に取得した国内にある土地を、平成27年以降に譲渡した場合、または平成28年以降に譲渡した場合には、土地の譲渡所得の金額から1000万円を控除することができる」
ただしこの特例を使うためには、以下の条件を満たしていなくてはなりません。

  • (1)平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に土地等を取得すること。
  • (2)平成21年に取得した土地等は平成27年以降に譲渡すること、また、平成22年に取得した土地等は平成28年以降に譲渡すること。
  • (3)親子や夫婦など特別な間柄にある者から取得した土地等ではないこと。特別な間柄には、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
  • (4)相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済及び所有権移転外リース取引により取得した土地等ではないこと。
  • (5)譲渡した土地等について、収用等の場合の特別控除や事業用資産を買い換えた場合の課税の繰延べなど他の譲渡所得の特例を受けないこと。

(特例を受けるための要件・国税庁)

「平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除」という特例措置を受けるためには、この特例を受ける旨を記載した確定申告書を提出する必要があります。
確定申告書に、次の書類を添えるようにしてください。

  • (1)譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]
  • (2)土地等の登記事項証明書や土地等を取得したときの売買契約書の写しなどで、譲渡した土地等が平成21年又は平成22年に取得されたものであることを明らかにする書類
    (措法35の2、措令23の2、措規18の3)

なお、土地・建物の登記事項証明書は登記所の窓口や郵送だけでなく、インターネットによるオンラインでの請求も可能です。

オリンピックを控えて不動産需要が高まっている今は、土地を売却する絶好のチャンス。
この特例には上記で紹介した条件がありますので、まずは条件に当てはまるかどうか確認してみましょう。
当てはまる場合には税率の算定を行い、売却のタイミングをはかるようにしてください。

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法人の土地売却の注意点

土地には消費税が課税されないが建物には課税される

不動産を売却する際は土地に消費税はかかりませんが、建物には消費税が課せられます。
不動産物件の売買では価格交渉をスムーズに行うため、土地と建物の総額で取引されるケースがほとんどです。
そのため、土地と建物のそれぞれの価格については、契約書に明記されていないことがよくあります。
むしろ、土地と建物を分けて提示しているケースの方が少ないでしょう。

土地と建物の内訳がわからないのでは、消費税額が算定できません。
土地と建物の内訳を算定するために、よく使われるのが固定資産税評価額です。
ここで、計算事例を紹介しましょう。

例えば以下の不動産の固定資産税評価額が以下の場合。

  • 土地:2,000万円 67%
  • 建物:1,000万円 33%
  • 土地建物合計:3,000万円 100%

実際に売却した土地と建物の総額が5,000万円であれば、実際の建物価格は

5,000万円×33%=1,650万円
土地建物総額が5,000万円の物件の消費税は以下となります。
1,650万円×8%=132万円
固定資産税評価額以外にも建物本体の価格を求める方法はいくつかあり、売買する資産のケースによって算定方法が異なります。
固定資産税評価額以外には、「地価公示価格」や「固定資産税評価額」などをもとにして建物価格を算定する方法が挙げられるでしょう。

事業利益が赤字の場合

不動産を売却したからといって、必ずしも利益が得られるとは限りません。
中には経費が予想以上にかさんでしまって、赤字になるケースもあります。
法人の場合は損益計算書に固定資産売却損として計上し、会社全体の事業所得に入れて計算します。
法人の事業利益は通算して計算できるというメリットがあり、他の業績が赤字分を補うことも可能です。
会社全体が赤字だった場合は、営業外損失や特別損失として計上することで節税対策になります。

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法人が土地売却した場合の仕訳項目は?

不動産の売却時の仕訳については、簿価よりも高いか安いかで異なってきます。
この場合の簿価とは、法人がかかえる資産を適正な会計処理を行って、帳簿に記入した数値の純額を指すものです。
一般的な法人の持つ資産については当該勘定に取得原価で記入しており、取得原価から減価償却累計額を差し引いた額が簿価となります。

事業経営が順調にいっている法人は、自社が保有する不動産にさほど興味がないということが多いようです。
しかし、保有資産をタイミングよく売却することで、法人の財務体質強化につながるでしょう。
不動産売却のタイミングは民間市場の同行だけでなく、課税の優遇措置といった税制動向も見極めながら行う必要があります。

法人が持っている土地などの資産は、所有目的によって会計処理が変化します。
事業で使用するために不動産を売却する場合は、固定資産売却益として計上します。
また、土地の売却で大きな利益が出た場合には、特別利益として計上するのが一般的です。
逆に損害を出した場合は、営業外損失や特別損失として計上します。

土地の売却価格が簿価より高い場合の仕訳

例えば簿価300万円の土地が値上がりして、500万円で売却できたとしましょう。
このとき不動産仲介手数料は「500万円×3%+6万円」なので、21万円となります。
この場合の損益通算は以下の通りです。
借方
現金:500万円
支払手数料:21万円
貸方
土地:300万円
固定資産売却益:200万円

土地の売却価格が簿価より安い場合の仕訳

反対に土地の売却価格が簿価より安い場合、例えば簿価300万円の土地が200万円の値段でしか売れなければ、仲介手数料は「売却額×4%+2万円」(売上高200万円超400万円以下)の計算式にあてはめて以下のようになります。
200万×4%+2万=10万円

ここから、損益通算すると次の通りです。
借方
現金:200万円
支払手数料:10万円
固定資産税売却損:100万円
貸方
土地:300万円

土地と建物の仕訳を消費税額で算定

不動産は土地と建物の総額で売買されるケースがほとんどです。
そのため、消費税額をもとに建物の価格を割り出して仕訳する必要があります。
例えば売却益が3,000万円、消費税が120万円の場合は以下の通りです。
建物価格
(消費税額)120万円÷8×108=1,620万円(税込)
土地価格
3000万円-1,620万円=1,380万円

土地と建物の仕訳を固定資産評価額算定

売却代金に消費税の記載がない場合は、固定資産評価額を使って按分します。
例えば売却額が3000万円で土地の評価額が1000万円、建物の評価額が900万円の場合は、以下の通りです。
建物価格
3000万÷(1000万+900万)×900万=1421万円
土地価格
3000万―1421万=1579万円

なお、固定資産評価額は不動産の売買契約の際、仲介業者が取得する公課証明に記載されています。
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まとめ

法人が持つ不動産などの資産を売却した場合、税金の種類は個人とそれほど変わりません。
しかし、税率は大きく異なってきます。
また、その後の会計処置による仕訳も重要なポイントです。
政府が行う特別控除制度などを考えながら、土地を売却するタイミングをはかるようにしましょう。

法人が持つ土地の売却は運転資金の工面だけでなく、企業の財務体質強化にもつながる重要な取引です。
そのため、できるだけ高値での売却が必須です。
一括査定で高く売れる不動産会社を探し、高値で売却するようにしましょう。

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