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親や祖父母から土地を相続した際にはどれくらいの価格なのかを知っておくことが大切です。価格を正しく把握しておくことで、どれくらいの価値があるのかがわかり、売却時に役に立ったり、相続税がいくらなのかが計算できたりします。
土地の価格を知るうえで覚えておきたいのは、価格にはさまざまな種類があるということです。土地の価格は1つではなく、シーンによってどの指標が用いられるかは異なります。相続した土地の正しい価格を知るためにも、価格の算出方法や種類ごとの違いなどについての理解を深めていきましょう。
相続した土地の価値を表す4つの価格
土地の価値を表す指標には、次の4つの価格があげられます。
- 法律に基づく地価公示価格
- 実際の取引額である実勢価格
- 贈与税や相続税を決める路線価
- 固定資産税の基準になる固定資産税評価額
同じ土地につけられる価格でも、それぞれで特徴が異なります。
法律に基づく地価公示価格
国土交通省が法律に基づいて設定している価格が、「地価公示価格」です。
これは「地価公示法」という法律によって定められたものであり、基準値は毎年1月1日に全国で決定します。この基準をもとにして、国土交通省で価格を判定し、公表したものが地価公示価格になります。
市場で売買される実勢価格
不動産の市場で取引される際に用いられるのが、実勢価格です。市場での売買の金額は、土地の性質はもちろん、売主と買主の双方が求める条件によっても変わります。
取引のタイミング次第で価値が変わるため、実勢価格は土地の価値を示す4つの指標の中でも変動性が高いといえます。
贈与税や相続税を決める路線価
不動産を贈与や相続する際には税金がかかり、この金額を算出する指標として路線価というものがあります。路線価は、主要な道路に面する土地の、1平方メートルあたりの価値を算出するものです。
これは国税庁によって定められたものであり、毎年7月初旬ごろに発表されます。路線価は地価公示価格の、8割程度となっています。
固定資産税の基準になる固定資産税評価額
所有している不動産には、毎年固定資産税がかかります。固定資産税は毎年1月1日時点での所有者に課税され、金額は固定資産の評価額によって決まります。固定資産税の税金を計算する際に用いられるものが、固定資産税評価額です。
固定資産税評価額は、市区町村によって決められているものであり、3年一度見直しが行われます。これは固定資産は経年劣化や老朽化によって価値が下がるからであり、その価値減少分も考慮するためです。
固定資産税評価額は、固定資産税だけではなく都市計画税や不動産取得税、さらには登記の際の登録免許税の計算など、さまざまなシーンで使われます。そのため、不動産を所有しているなら、固定資産税評価額がどれくらいなのかを、把握しておくことが大切です。
評価額は市区町村の役場や毎年送付される納税通知書で確認するほか、地価公示価格の7割程度として概算することも可能です。
相続した土地の価格を決める基準
土地の価格を決定する基準は、主に次の3つがあげられます。
- 立地や周辺環境の利便性
- 土地の形状のきれいさ
- 土地の上に建物があるか
土地の価格はこれら3点によって決まります。
立地や周辺環境の利便性
駅から近いなど好立地にあり、周辺環境が整っていたり、利便性の高い土地だったりするほど価格は高くなります。
立地のよさは重要なポイントであり、駅から近いだけではなく、バスや車などの交通アクセスがよいか、電車はターミナル駅まで出やすいかなども価格を決めるポイントとなります。
ほかにも治安がよく、閑静な住宅街かどうかも価格に関係します。一方で立地がよくても、周辺に暴力団の事務所があるなど、嫌悪される施設がある場合は、土地の価値が下がりやすいため、この点には注意が必要です。
また、地方部でアクセスが悪かったり、周りに生活施設がなにもないような土地だと、広くても安価となりやすい傾向にあります。
土地の形状のきれいさ
土地は広さはもちろん、形状のきれいさも土地の価格を決める重要なポイントです。正方形や長方形といった、整形地と呼ばれる形状をしていると、土地の価格は高くなりやすいです。反対に複雑な形をしていたり、飛び地などの変形地だったりすると、価格は下がりやすいです。
変形地の価格が下がるのは、活用しづらいことが理由といえます。使用用途が限られてしまい、住宅が建築しづらいためです。
土地の上に建物があるか
土地の価格は、その上に建物があるかでも変わってきます。建物がある場合は、土地と建物の両方の価値から、不動産の価格を算出すします。そのため、基本的には建物付きの土地のほうが、価格は高いです。
ただし、建物があるといっても、あまりにも老朽化が進んでいて、住むことができない場合は、価値が下がってしまうこともあります。場合によっては建物付きの土地よりも、更地にしたほうが土地の価格が上がることもあります。
相続した土地の相続税評価額を計算する方法
実際に相続した土地にどれくらいの価値があるかは、相続税を計算することでわかります。相続税は相続税評価額に税率をかけて計算するため、まずは評価額を把握しておかなければなりません。相続税評価額は、次の2つの方法で算出できます。
- 路線価方式で計算する
- 倍率方式で計算する
路線価方式で計算する
主要な道路に面している土地なら、路線価を使って相続税評価額を計算できます。相続税評価額は、次の式で算出できます。
- 路線価×固定資産税評価額＝相続税評価額
まずは国税庁の「路線価図」というページから、相続する土地の路線価がいくらであるかを調べましょう。ここで調べた路線価と固定資産税評価額をかけることで、相続税評価額がいくらになるかがわかります。
固定資産税評価額は市区町村の役場で調べるほか、毎年送付される納税通知書にも記載されています。
倍率方式で計算する
主要な道路に面していない土地の場合は路線価が設定されていないことがあります。路線価の設定がないエリアでは、固定資産税評価額に一定の倍率をかける倍率方式を用いて、相続税評価額を計算します。
倍率はエリアや土地の性質によって違うため、詳細は路線価図から確認しておきましょう。宅地なら、基本的には倍率は1.1に定められているため、概算で評価額を算出するなら、「固定資産税評価額×1.1」で簡単に相続税評価額を算出できます。
土地にかかる相続税を抑えるには
相続する資産の価値や量によっては、相続税が高くなることも少なくありません。そのため、少しでも土地にかかる相続税の負担を軽減させるには、次の方法を活用しましょう。
- 小規模宅地等の特例を利用する
- 生前に贈与してもらう
- 相続時精算課税制度を利用する
これらの方法を意識して相続をすることで、相続税の負担は軽減できます。
小規模宅地等の特例を利用する
特定の要件を満たすことで、相続する土地には「小規模宅地等の特例」が適用できます。相続する土地が事業用に使われていたものか、宅地など居住用に使われていたものかによって異なりますが、相続税評価額が最大80%減額される点は大きなメリットです。
特例が適用されるには、相続税の申告をするまで所有や居住を続けるなど、条件があるため注意しなければなりません。亡くなった人が住んでいた土地を相続する場合は、同居していた家族なら相続税の申告まで所有と居住の、両方の継続が必要です。
また、生計を同一にしていた親族の場合も、申告までに所有と居住の方法を継続しなければなりませんが、配偶者の場合はどちらも不要です。相続税評価額が80%減額されるのは、330平方メートルまでの部分となります。
生前に贈与してもらう
相続税と贈与税では、贈与税のほうが税率が高いため、基本的には相続のほうが税負担は軽くなることは多いです。しかし、相続する資産があまりにも多い場合は相続税が高額になることもあります。この場合は生前贈与を活用して贈与税を納めた方が、結果的に安くおさまる可能性があります。
また、居住用の財産を配偶者に贈与する場合は、配偶者控除が適用可能です。配偶者控除では最大2,000万円までの贈与が非課税となるため、相続時の関係性次第では、事前に贈与したほうが税負担は軽減できます。
相続時精算課税制度を利用する
贈与には「暦年贈与」と「相続時精算課税制度による贈与」の2つがあり、後者の制度を利用することでも、相続税が安くなる場合があります。
暦年贈与は年間110万円までの贈与を基礎控除によって非課税とするものであり、複数年に分散して、毎年110万円以内で贈与をすることで非課税となります。
対して相続時精算課税制度は、子どもや孫に対しての生前贈与を、2,500万円まで非課税とするものです。この制度でも複数年にわたる贈与が可能なほか、2,500万円までの贈与なら、1年でまとめて贈与しても税金はかかりません。
ただし、制度を利用すると暦年贈与には戻れないため、どちらを利用するかは事前に考えておく必要があります。また、制度を利用して贈与した分は、将来相続する際に相続税がかかります。
2,500万円まで贈与税を非課税にできる代わりに、その分の税金を相続時にまとめて精算することが大きな特徴です。
相続した土地は売却してしまった方が良い？
土地を活用せずに放置していると、管理や税金のコストがかかってしまい、損をすることも少なくありません。場合によっては売却した方がよいケースもあります。
相続した土地を売却するメリット
土地を使って駐車場経営をしたり、賃貸物件を建てたりすることは可能ですが、これらにはコストがかかります。そのため、収益化を考えない場合は、売却を検討することがおすすめです。
相続した土地を売却することで、まとまった現金資金を手にすることができます。また、土地は所有しているだけで固定資産税がかかり、地域によっては都市計画税も課税されます。
売却して手放すことで、現金が手に入るだけではなく、これらの税負担がなくなる点も大きなメリットといえるでしょう。
売却の際は一括査定サービスの利用がおすすめ
土地を売却する場合は、いくらで売れるのかを把握するために、不動産会社に査定を出します。ただし、不動産会社1社ずつに査定をするのは手間がかかるため、まずは一括査定サービスを利用するとよいでしょう。
一括査定サービスなら、不動産の情報を登録することで、一度に複数社から査定を受けられます。ネットのサービスであるため24時間無料で利用でき、効率的に不動産会社の絞り込みができる点は大きな魅力です。
一括査定サービスはイエウールがおすすめ
効率的に土地を売却するには、一括査定サービスのイエウールを利用することがおすすめです。イエウールは一度の物件情報の登録で、一度に最大6社から査定が受けられます。
提示された査定額を比較することで、売買の相場がわかるだけではなく、条件のよい不動産会社を見つけられることも魅力です。イエウールは全国1,600社以上と提携しているため、幅広い選択肢から不動産会社を探せる点もおすすめのポイントです。
目的に合わせて相続した土地の価格を利用しよう
土地を相続する場合は、相続税がいくらかかるのかを把握するためにも、どれくらいの価値があるのかを知っておくことが大切です。相続税は相続税評価額という価格によって決まり、これは固定資産税をもとに計算することで、ある程度の金額を算出できます。
土地の価格を知り、自分に合わせた活用方法を見つけることで、相続した土地がいくらで売却できるかを把握しておきましょう。