土地や家を相続・贈与する場合に覚えておきたい「借地権割合」の基本とは?土地の評価方法や権利の種類も解説!

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不動産を売却するにあたってトラブルになりがちな要素の一つが、「借地権」です。
自己所有の土地・建物やマンションを売却するのであれば関係ありませんが、借地権つきの建物を売却したり、相続・贈与によってそれらを取得したりする場合は注意しなければなりません

本記事では、借地権の概要と理解しておきたいポイント、借地権割合などについてくわしく解説していきます。
借地権つきの建物を売却したい方はもちろん、これから借地権を相続したり親・親族などから贈与を受けたりする可能性のある方も、この機会にぜひチェックしておきましょう。

先読み!この記事の結論
  • 借地権を理解しないと無用なトラブルになることもある
  • 売却時に借地権割合を使わないこともある

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トラブル要素の一つ、借地権を正しく理解しよう!

借地権とは?

文字のとおりに解釈すれば、借地権とは「土地を借りる権利」のこと。
厳密に言うと「建物の所有を目的とする、地上権または土地の賃借権」のことを指し、借地借家法2条1号では「借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または土地賃借権をいう」と規定されています。

「この土地に家を建てたい」と思っても、地主が土地を売ってくれるとは限りません。
それでもその土地を使いたいのであれば、地主と交渉して土地を「借りる」必要があります。
このように、他人の土地を借りて(住宅を建てるなどの用途に)使う権利が借地権です。
土地を借りる人を「借地人(借地権者)」と言いますが、借地人は地主に地代を払って土地を借り、その土地の上に自己所有の建物を建てます。

「借地借家法に基づく借地権」と「民法上の借地権」の違い

借地権は非常に複雑で、さまざまな分類ができます。
まずは大前提として、借地権には「借地借家法に基づく借地権」と「民法上の借地権」という2種類の考え方があることを覚えておきましょう。

借地借家法に基づく借地権は、上述した借地借家法2条1号で規定されているように「建物の所有を目的とする地上権または土地賃借権」を指します。
逆に言うと、建物の所有を目的としない借地権には借地借家法が適用されないため、その場合は「民法上の借地権(土地賃借権)」ということになります。
具体的には、駐車場・駐輪場や資材置き場、太陽光発電パネルの設置場所などとして土地を利用する権利は、民法上の借地権という解釈になります。

なお以下、本記事で解説していくのは「借地借家法に基づく借地権」です

借地権のメリット・デメリット

借地人の立場から見た場合、借地権にはどんなメリット・デメリットがあるのでしょうか?

第一に、借地人は土地を自己所有しないため、固定資産税・都市計画税の負担がありません。
もちろん、毎月地代(賃料にあたるもの)を支払う必要はありますが、土地の所有権を購入するよりも安く土地を利用できます。
一方で、建物を増改築したり売却したりする際に地主の承諾が必要になることなどは、デメリットになるでしょう。

簡潔にメリット・デメリットをまとめておきます。

借地権のメリット

  • 旧法借地権(後述)であれば借地人は法律によって厚く保護されるため、半永久的に建物に住み続けることができる
  • 借地権は所有権に比べて安いので、不動産購入費の総額をおさえられる
  • 借地権を取得しても土地の所有権は取得しないため、固定資産税・都市計画税の負担がない

借地権のデメリット

  • 毎月、地主に地代(賃料)を支払う必要がある
  • 借地権を更新する際には、更新料を支払う必要がある
  • 建物を増改築したり売却したりする際には、地主の承諾が必要になる
  • 建物を増改築したり売却したりする際は、地主に承諾料を支払う必要がある
  • 借地権は担保評価が低いため、金融機関からの融資が受けにくい
  • 借地権のある不動産は売却価格が安くなりがち

借地権の種類を正しく理解~旧法借地権と新法借地権の違い~

借地権は、旧法借地権新法借地権に分類されます。

旧法も新法も、土地を借りる借地人を保護するための法律ですが、旧法(借地法)は借地人の権利が強すぎる性格上、地主にとっては酷な側面がありました。

そのため新法(借地借家法)では、借地人を保護するという趣旨は引き継ぎながら、地主にも配慮した内容になっています。

現在の借地借家法が施行されたのは、平成4年8月1日です。

それ以降に契約を締結した借地権は「新法借地権」として借地借家法が適用されますが、平成4年7月31日までに契約を締結していた借地権は、旧法の適用を受ける「旧法借地権」ということになります。

借地権は存続期間が長いこともあり、現在でも旧法借地権と新法借地権が混在しています

なお、旧法借地権に基づく契約を更新しても、自動的に新法借地権に切り替わるわけではありません。

新法(借地借家法)の適用を受ける借地権にするには、旧法に基づく借地契約を解除したうえで、新たに新法に基づく借地契約を結ばなければなりません

借地人にかなり有利な「旧法借地権」

「旧法借地権」は、借地借家法が施行された平成4年8月1日以前に契約を締結していた、旧法が適用される借地権のことです。 上述のとおり、旧法借地権は借地人にかなり有利な権利になっています。

たとえば、契約期間を定めていても地主が正当事由をもって更新を拒絶しない限り、契約は自動更新されます。
借地人は「半永久的に土地を借りることができる」地主は「一度、土地を貸したらなかなか戻ってこない」というのが旧法借地権の実態でした。
なお借地人は契約満了時、地主に建物買取請求をすることで建物を買い取ってもらうことができます。

旧法借地権の存続期間は以下のとおりです。

初回契約時 更新時
堅固建物 期間の定めがない場合 60年 30年
期間の定めをする場合 30年以上 30年以上
非堅固建物 期間の定めがない場合 30年 20年
期間の定めをする場合 20年以上 20年以上

※堅固建物:石造・レンガ造・コンクリート造・ブロック造などの建物
※非堅固建物:木造などの建物

地主の立場も考慮された「新法借地権」

「新法借地権」は、借地借家法が施行された平成4年8月1日以降に契約が締結された借地権です
上述のとおり、新法借地権は「借地人の保護」という趣旨を基本にしながらも、地主の立場の安定が図られています。
新法借地権は大きく、「普通借地権」「定期借地権」とに分けられます。

普通借地権

普通借地権とは、新法借地権のなかでも定期借地権ではない借地権を指します。
普通借地権は後述する定期借地権と違い、契約を更新することを前提としています

旧法借地権との大きな違いは、借地権の存続期間。
借地借家法では、普通借地権の存続期間は一律で「30年」とされました。
また更新時の存続期間も、1回目の更新で20年、2回目以降の更新で10年とされました。
ただしいずれの場合も、地主と借地人の間で合意があればこれより長い期間に設定することができます。

新法における普通借地権の存続期間は以下のとおりです。

初回契約時 最初の更新時 2回目以降の更新時
期間の定めがない場合 30年 20年 10年
期間の定めをする場合 30年以上 20年以上 10年以上

旧法借地権では、契約満了の際に地主が契約更新を拒否するのは実質的に困難でした。
新法の普通借地権の場合も、地主は正当事由がなければ契約更新を拒否できませんが、この正当事由が認められやすくなったのがポイントです。

なお、契約満了時に借地人が地主に建物買取請求できるのは旧法借地権と同じです。

定期借地権

定期借地権とは、そもそも契約更新の概念がなく、契約満了と同時に土地を地主に返還する借地権のことです
地主の立場からすると、契約が満了すれば貸した土地が確実に返ってくる借地権と言い換えられます。

定期借地権は、以下の3種類に分けられます。
くわしく見ていきましょう。

  • 一般定期借地権
  • 建物譲渡特約付借地権
  • 事業用定期借地権
一般定期借地権
一般定期借地権は、存続期間を「50年以上」として設定される定期借地権です。
建物の用途は限定されないため、借地人は居住用でも事業用でも問題なく上物を建てられます。
ただし、一般定期借地権は借地人に建物買取請求権を認めていません。
つまり、借地契約が満了したら借地人は建物を取り壊し、土地を更地に戻したうえで地主に返還しなければならないということです。
建物譲渡特約付借地権
建物譲渡特約付借地権は、存続期間を「30年以上」として設定される定期借地権です。
「建物譲渡特約」というのは、地主が建物を買い取る旨の特約(特別な条件を有した約束)のこと。
つまり借地契約が満了したら、地主は借地上の建物を買い取らなければならないということです。
事業用定期借地権
事業用定期借地権は、「10年以上50年未満」の期間を定め、事業用建物を所有するために設定される定期借地権です。
借地人が建てる建物の用途は事業用に限定されます。
借地契約が満了したら、借地人は建物を取り壊し、土地を更地に戻したうえで地主に返還しなければなりません。

不動産の相続・贈与に関わる「借地権割合」の正体

借地権割合とは?

借地権割合をスムーズに理解するために、まず「借地権」と「底地権」の関係をご説明します。

Aさん(地主)がBさん(借地人)に土地を貸している場合。
土地を借りているBさんは、その土地に建てた家などを住むなり貸すなりして利用できます。
一方で、土地を貸しているAさんは、自由に土地を利用できなくなります。
このケースで、借地人Bさんの、土地を借りて利用する権利を「借地権」と言い、地主Aさんの、土地を貸している権利を「底地権」と言います。
底地権は「借地権によって制限を受ける所有権」という意味合いです。

そしてここに、「借地権 + 底地権 =所有権」という関係が成り立ちます
借地権だけ、あるいは底地権だけでは完全な所有権とは言えず、借地権と底地権の両方があってはじめて100%の所有権になるということです。

借地権 土地を借りて利用する権利
底地権 土地を貸している権利
所有権 借地権 + 底地権
借地権割合は土地の権利全体のうち借地権が占める割合を表すもので、借地権の価格を算出するために用いられます
「借地権 + 底地権 = 所有権」の関係があるため、借地権割合が60%であれば底地権割合(底地割合)は40%ということになります。
土地の価値が3,000万円だとすると、借地権の価値は「3,000万円 × 60% = 1,800万円」、底地権の価値は「3,000万円 × 40% = 1,200万円」ということになります。

借地権割合が必要になる場面

借地権割合は借地権の価格を算出するために用いられると言いましたが、具体的に必要になるのは不動産相続や不動産贈与の場面です。

借地権の相続・贈与

人が亡くなったら、遺産分割をしたり相続税を算出したりするために、その人が持っていた相続財産を評価する必要があります。
借地権も財産なので、当然、相続財産に含まれます。
そうなると「借地権にいくらの財産価値があるのか?」を評価しなければならず、その際に必要になるのが借地権割合です
贈与の場合も同様で、借地権の贈与がおこなわれる場合には、贈与税を算出するために借地権割合が使われます。

借地権割合の調べ方

ある地域・土地の借地権割合を調べる際は、国税庁の財産評価基準(路線価図・評価倍率表)を参照します。
路線価図を見ると、借地権割合がわかります

ちなみに、路線価には「相続税路線価(相続税評価額)」と、「固定資産税路線価(固定資産評価額)」がありますが、借地権割合を調べる際に参照するのは相続税路線価のほうです。
相続税路線価とは相続税・贈与税を計算する際に基礎となる価格のことで、毎年、国税庁から発表されます。

路線価についての詳細は、「路線価」の売却査定額への影響度とは?固定資産税路線価と相続税路線価の違いも解説の記事で解説しています。
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引用元:路線価図・評価倍率表(国税庁)
上の画像は、国税庁のWebサイトにある路線価図のサンプルです。
まずは、右上の欄を見てください。
アルファベットA~Gの記号に対して、Aは90%、Bは80%というように借地権割合が決まっているのがわかります。
一般的には、土地の価格が高いエリアでは借地権割合も高くなり、土地の価格が安いエリアでは借地権割合も低くなる傾向にあります。

記号 借地権割合
A 90%
B 80%
C 70%
D 60%
E 50%
F 40%
G 30%

借地権の価格の求め方

借地権の価格は、「路線価 × 借地権割合」で求められます
たとえば路線価が2,000万円で借地権割合が40%だとすると、借地権の価格は「2,000万円 × 40% = 800万円」となります。

逆に、底地の価格は、「路線価 × 底地権割合(底地割合)」で求められます。 同じ例で計算すると底地権割合は60%なので、底地の価格は「2,000万円 × 60% = 1,200万円」となります。
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引用元:路線価図・評価倍率表(国税庁)
路線価図のサンプル(上図)を見ながら、実際に借地権の価格を求めていきましょう。
画像中央付近の赤丸に「215D」という記載があります。
「215」が路線価を表しており、「D」が借地権割合を表しています。
路線価は1㎡あたりの価格を千円単位で表示しているため、「215」は、1㎡あたりの路線価が215,000円ということです。
また、右上の表を見ると、「D」は借地権割合60%を表していることがわかります。

たとえばここに100㎡の土地があったとすると、土地の価格は「215,000円 × 100㎡ = 21,500,000円」となります。
そうなると、借地権の価格は「21,500,000円 × 60% = 12,900,000円」というように求めることができます。
同様に、底地の価格は「21,500,000円 × 40% = 8,600,000円」となります。

借地権を売却するときに借地権割合は使わない!?

借地権割合は、相続税・贈与税課税のために設けられている指標です。

借地権の売却時は、借地権割合は利用されておらず、借地の具体的な状況や地主と借地人の関係など個別具体的な要素を考慮したうえで売却価格が決定されます
借地権割合を使って算出した借地権価格は、あくまでも「おおよその目安」として捉えてください。
これは、底地(底地権)価格でも同様です。

借地権を売却する4つのパターン

上述のとおり借地権は相続時・贈与時には財産評価されるものであり、財産であるがゆえ、もちろん売却することができます。
地主の承諾が必要になりますが、承諾があれば第三者に売却することも可能です。

借地権の売却では、以下の4パターンが考えられます。

第三者に売却する

借地権を第三者に売却するパターンです。
この際、売り主である借地人は地主から承諾をもらう必要があります
具体的には「借地権を譲渡する旨」「新しい借地権者が建物を建て替える旨」「建物に抵当権が設定される旨」「新しい借地権者との契約条件」などについての承諾が必要です。
地主から承諾をもらえたら、地主に「承諾料」を支払うのが一般的です。

地主に売却する(地主が買い戻す)

借地権を地主に売却するパターンです。
借地権を地主に売却すれば借地権も底地権も消滅し、地主は完全な所有権を取り戻すことになります。
そもそも、借地権を売却する際には地主の承認が必須。
その際、地主には優先的に借地権を買い戻す権利(介入権)が認められています。

借地権と底地権を合わせて第三者に売却する

借地人と地主が足並みを揃え、それぞれの権利を同時に第三者へ売却するパターンです。
借地人は借地権を、地主は底地権を売却することになります
上述のように「借地権 + 底地権 =所有権」という関係が成り立つため、購入する第三者はその土地について完全な所有権を手に入れることになります。

等価交換をしたうえで売却する

まず、借地人が有する借地権と地主が有する底地権の一部を等価交換し、土地を分割して借地人と地主がそれぞれの土地を分け合います。
たとえば、それまで一筆だった土地Aを「土地B」と「土地C」に分割し、土地Bを借地人が、土地Cを地主が手に入れるイメージです。

このとき、借地権も底地権も消滅するため、借地人は土地Bについて、地主は土地Cについて完全な所有権を手に入れます。
借地人は土地Bの所有権者ですから、誰の許可をもらうこともなく土地Bを売却できます。 これが、「等価交換をしたうえで売却する」パターンです。

借地権を売却するなら一括査定がおすすめ

借地権を売却するときは、不動産売却の一括査定サイトを利用するのがおすすめです。
一括査定の最大のメリットは、手軽に複数の不動産業者から「借地権の査定額」を算出してもらうことができ、それを比較できることです。
従来であれば、複数の不動産業者に査定依頼をする際は自分で業者を探し、1社1社アプローチしていく必要がありました。
これだと時間も手間もかかるため、売却に最適なタイミングを逃してしまうことも……。

一方で、インターネットを活用した一括査定サービスなら、不動産や借地権に関する情報を一度入力するだけで、複数の業者から査定額を取り寄せることができます。
手間をかけずに高く売りたいなら、一括査定を利用するのがよいでしょう。

まとめ

借地権を売却するにあたっては、借地権割合を確認しておおよその金額を知ること、そして、誰にどのように売却するのかを検討することが必要。
借地権の売却は通常の不動産売却に比べて複雑で、トラブルに発展するリスクも高いため、信頼できる不動産業者をパートナーに選んだうえで売却手続きを進めていくことが重要と言えるでしょう。

まとめポイント

  • 借地権とは、建物の所有を目的とする、地上権または土地の賃借権のことである。
  • 借地権には旧法借地権と新法借地権があり、現在でも両者が混在している。
  • 借地権割合とは、土地の権利全体のうち借地権が占める割合を表すもので、借地権の価格を算出するために用いられる。具体的には、相続税や贈与税を算出する場面で必要になる。
  • 借地権は、地主の承諾があれば第三者に売却することができる。
  • 借地権の売却時に借地権割合は利用されておらず、借地の具体的な状況や地主と借地人の関係など個別具体的な要素を考慮したうえで売却価格が決定される。
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