不動産売買時にかかる仲介手数料の仕組みや計算方法を詳しく解説します。手数料の上限や値引き交渉のコツを知り、無駄なコストを抑える方法を紹介します。
「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
- 仲介手数料についてざっくりと知りたい方はこちらの動画解説をご覧ください。
不動産売買の仲介手数料は不動産会社に対して支払う成功報酬
不動産売買には仲介手数料がかかります。
仲介手数料とは、不動産の売買契約成立時に不動産会社に売主・買主が支払う成功報酬です。
仲介手数料は多くの場合上限額に設定されるので、仲介手数料の相場＝上限額と考えておきましょう。
仲介手数料の上限は、売買価格 × 3％ + 6万円 + 消費税で計算できます。
「仲介手数料」には、不動産会社が買主を探して売却完了までをサポートするまでの一連の業務に対する報酬や、広告費用といった経費も含まれています。
不動産の売買では基本的に、売主と買主どちらも仲介手数料を支払うことが一般的です。
- 物件の査定
- 売却活動での広告費用
- 物件の案内
- 不動産の登記・権利情報調査
- 重要事項説明書の作成
- 売買契約書の作成
- 重要事項説明と契約締結引渡し時までの必要書類準備
- 支払い手続き
仲介手数料は法律で上限が決まっている
仲介手数料は宅地建物取引業法で上限額が決められています。そのため、不動産会社は原則として上限を超えて請求することはできません。上限額の計算式は以下の通りです。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売却価格の5%＋消費税 |
| 200万円を超えて400万円以下の部分 | 売却価格の4%＋消費税 |
| 400万円を超える部分 | 売却価格の3%＋消費税 |
売却価格が200万円以内、200万円～400万円以下、400万円～の3つの部分に分けて、仲介手数料の上限が決められています。
なお、法律で定められているのは上限額のみであり、下限については設定がされていません。仲介手数料の相場としては、上限いっぱいの金額を適用している不動産会社が多くなっています。
仲介手数料の計算方法
売却する不動産の売却価格が1,000万円として仲介手数料がいくらになるか計算してみましょう。
Step1｜200万円以下の部分の仲介手数料を計算する
まず初めに200万円以下の部分にかかる仲介手数料を計算しましょう。
200万円以下の仲介手数料は売買価格の5%で計算することができます。今回消費税は最後にまとめて計算します。
Step2｜200万円を超えて400万円以下の部分の仲介手数料を計算する
続いて、200万円を超えて400万円以下の部分の仲介手数料を計算しましょう。
200万円を超えて400万円以下の部分は売買価格の4%が上限となります。
Step3｜400万円を超える部分の仲介手数料を計算する
不動産の売買価格が400万円を超えている場合は、残りの金額分の仲介手数料も計算しましょう。
400万円を超える部分の仲介手数料は売買価格の3%です。
Step4｜それぞれの仲介手数料と消費税を足す
計算がすべて終わったら、最後にそれぞれの仲介手数料と消費税を足しましょう。
まずこれまでの計算で算出された仲介手数料を足します。
算出された36万円に消費税10%をかけます。
つまり、売買価格が1,000万円の場合、不動産会社は売主に39万6千円以上請求することはできないということです。
速算式を利用して計算する方法
価格帯ごとに手数料率が異なるため、売買価格が400万円以上の場合は計算がしづらくなってしまいます。そのため、400万円を超える場合には一般的に以下の速算式を用いて計算を行うことが多いです。
- 仲介手数料 = （売買価格 × 3% + 6万円） + 消費税
つまり、200万円×(5-3%)=4万円と200万円×(4-3%)=2万円の合計6万円をあらかじめ足しているのが上記の速算式です。
400万円以下の物件の仲介手数料の上限
2018年1月1日より不動産の売買価格が400万円以下の場合には売主から最大で18万円の仲介手数料を受け取ることができるように法律が改訂されました。
例えば、家を100万円で売却した際の仲介手数料は5.5万円でしたが、法改正後は売却価格100万円の物件に対しても18万円まで請求することができるようになったのです。
この18万円には、成功報酬となる仲介手数料と、現地調査に必要な費用が含まれています。調査費込みで18万円が最大のため仲介手数料18万円とは別に調査費等を請求されることはありません。
この特例は売主にのみ適用される法律です。買主には通常の計算方法である売買価格の5%＋消費税で求められる仲介手数料しか請求することはできません。
また、売主も必ず上限の18万円を支払わなければならないわけではありません。
18万円を請求できるのは媒介契約時に売主に対して説明し、合意がある場合のみです。媒介契約時に不動産会社からの説明を受けて、仲介手数料がいくらになるのか明確にして契約するようにしましょう。
仲介手数料を支払うタイミング
仲介手数料は売却価格によって高額になることがあります。売却活動をスムーズに進めるためにも、仲介手数料をいつまでに用意すればよいのか事前に把握しておきましょう。
売買契約が締結しなければ支払う必要はない
不動産売買を検討している方の中には「不動産会社に相談したら相談料を取られるのではないか」「査定を依頼すると料金がかかるのではないか」と思っている方もいるでしょう。
前述したように仲介手数料は売買契約締結に対する成功報酬のため、不動産会社への売買に関する相談や査定、物件の広告活動だけでは料金を取られることはありません。
現在契約している不動産会社との契約期間が終了し、違う不動産会社と媒介契約を結ぶことになったとしても、元々契約していた不動産会社に仲介手数料を支払う必要はないのです。
仲介手数料の支払いは2回に分ける
仲介手数料は、売買契約成立時に売買価格が決定し、手数料額が決まります。仲介手数料の支払いタイミングは、一般的には売買契約が成立した時点で50%、引き渡し完了時に残りの50％の2回に分けて支払うことになります。
なお、全額を一括で支払うことも可能ですが、売買契約成立後と引き渡し後の2回に分けることをおすすめします。
なぜなら、不動産売買に関わる不動産会社の役割は売買契約が成立したら終わりではなく、引き渡しまでの様々な事務手続きがあるためです。
仲介手数料は原則現金で支払う
仲介手数料の支払いは、原則現金です。不動産会社によっては銀行振り込みでの支払いも受け付けているところもありますが、振り込みの場合振込手数料がかかるため現金での支払いが多いようです。
現金を用意する際はATMの引き出し上限金額に注意しましょう。銀行によって1日の引き出し上限額は決まっており、仲介手数料の価格によっては1回の利用で全額引き出せないこともあります。
平日15時まで開いている銀行窓口であれば限度額なしに現金を引き出すことができますが、銀行窓口に行くことが難しい場合は、ATMの1日の引き出し上限額を確認し必要に応じて事前に引き出し限度額の変更手続きを行うか、数日に分けてATMを利用するなどして仲介手数料を用意しましょう。
もし仲介手数料を現金で用意できない場合は、親族に借りる、もしくは支払いのタイミングを引渡し時にしてもらうように不動産会社に相談しましょう。
賃貸の仲介手数料とは
不動産の賃貸における仲介手数料とは、不動産会社が貸主と借主の仲介をし、賃貸契約が成立した際に支払われる成功報酬のことを言います。
仲介手数料には、以下のような業務に対する報酬が含まれています。
- 借主の希望にあった物件探し
- 内覧
- 契約書の作成
- 重要事項説明
仲介手数料は成功報酬のため、不動産会社へ行き、部屋探しや内覧を行っただけでは仲介手数料の支払いは発生しません。
最大で家賃1か月分と法律で定められている
不動産会社が受け取ることができる仲介手数料の上限は、家賃の1か月分と法律によって定められています。そのため、賃貸の仲介手数料の相場は、上限の家賃1か月分である場合が多くなっています。
仲介手数料は消費税の課税対象となるため、賃貸を契約する際には、家賃1か月分+消費税10%の仲介手数料がかかると考えておきましょう。
| 家賃 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 5万円 | 5.5万円 |
| 8万円 | 8.8万円 |
| 15万円 | 16.5万円 |
家賃1か月分+消費税10%以上の仲介手数料を請求することは違法となるため、初期費用を支払う際に、仲介手数料が適切な価格になっているか、必ず確認しましょう。
なお、賃貸の仲介手数料には、上限は定められていますが、下限は定められていません。
貸主が仲介手数料を支払うケースは少ない
宅地建物取引業法によると、貸主と借主から貰える手数料の上限はそれぞれ0.5か月分と定められています。例外として、貸主と借主どちらかの承諾を得ている場合は、どちらか一方が1か月分の仲介手数料を支払うことになります。
よって、貸主が仲介手数料を0.5か月分支払っている場合は、借主の支払う仲介手数料は0.5か月分のみで問題ありません。しかし、仲介手数料を支払う貸主は少ないため、借主が仲介手数料を1か月分支払う場合が多いです。仲介手数料の値下げ交渉をすることもできますが、値下げ交渉はあまりおすすめできません。
仲介手数料の負担を減らしたい場合は、仲介手数料を無料・0.5か月分としている賃貸業者に依頼するとよいでしょう。
不動産賃貸の仲介手数料も消費税引き上げの対象
2019年10月の消費税率改定時に消費税率が8%から10%に上がりました。それに伴い不動産賃貸を仲介する際の手数料にかかる消費税も増加しました。
具体的には、仲介手数料自体に対する消費税が10%になったため、賃貸契約を結ぶ際の総コストが若干上昇したことを意味します。
たとえば、月額賃料が10万円の物件を借りる場合、仲介手数料（税抜）は10万円となります。消費税が8%の時は、仲介手数料に8,000円の消費税が加わり、合計で108,000円が仲介手数料として必要でした。しかし、消費税が10%に引き上げられた後は、仲介手数料に10,000円の消費税が加わり、合計で110,000円が必要になります。
賃貸契約時に必要な費用が、法改正により少しずつ変わる恐れもあるため、契約前に確認することをオススメします。
仲介手数料の値引き交渉はしてもいい？
不動産会社から営業されなかった場合でも、仲介手数料の値引きを交渉することができます。
仲介手数料は上限は決められていますが、下限に決まりはないため上限内であれば仲介手数料を自由に決めることができます。
以前は上限いっぱいの手数料を請求するのが通常でしたが、近年は売却案件を増やすために仲介手数料を減額したり無料にする不動産会社も増えてきました。
しかしできるだけ仲介手数料の値引き交渉は避けたほうがいいでしょう。
値引き交渉はしないほうが良い
仲介手数料の値引き交渉をしないほうが良い理由は、仲介手数料を値引きしてもらうことで売買活動に悪影響があるかもしれないからです。
仲介手数料は不動産会社の報酬のため、報酬の少ない案件は積極的に売買活動を行ってもらえない可能性があります。
このようなリスクをふまえて、仲介手数料を安く抑えることよりもなるべく高く売ろうとすることが重要です。
高く売ることで、あなたも不動産会社も多くの利益を得ることができます。また、高く売るためには、不動産会社の協力が不可欠です。そのため、何よりもまずは信頼ができる不動産会社を選び、高く売るための努力をすることが大切です。
物件によっては値引きが厳しいことも多い
日本では、賃貸仲介手数料の上限が法律で賃料の1ヶ月分と定められていますが、実際の取り扱いにおいては、不動産会社の方針や物件の状況によって、値引きが難しい場合も多いです。
不動産会社によっては、サービスの質を維持するために、仲介手数料の値引きを行わない方針を取っている場合があります。
特に、物件の情報提供、内見の手配、契約手続きなど、賃貸契約における綿密なサポートを提供する会社では、手数料の値引きに消極的な傾向があります。
また、人気の物件や条件の良い物件の場合、需要が高いため、仲介手数料の値引きに応じる必要がないと判断されることがあります。逆に、なかなか借り手が見つからない物件や、オーナーが急いで入居者を見つけたい場合は、仲介手数料の値引きや特典の提供が行われることもあります。
仲介手数料が半額・無料の不動産会社がおすすめ
どうしても仲介手数料を安く抑えたい方は仲介手数料の無料・割引サービスを行っている不動産会社に絞って不動産会社を探すことをおすすめします。
仲介手数料が「無料・半額」の不動産会社は上限まで請求している不動産会社と比べて、売却活動のサポートが薄かったり、よい物件を紹介してくれないのではないかと不安になる方もいるでしょう。
結論から申し上げますと、仲介手数料の値段が違うからといって、不動産会社が行う業務の内容が変わることはありません。無料・半額にしている不動産会社であっても安心して媒介契約を結ぶことができます。
しかし、不動産会社が提示した仲介手数料に対して値引き交渉を行い仲介手数料が安くなった場合は、既定の仲介手数料を支払った売主・買主を優先されてしまい、積極的に売買活動を行ってもらえないことがあります。
仲介手数料の支払いを抑えたい方は、不動産会社に値引き交渉をする前に、仲介手数料が無料・半額の不動産会社を探すとよいでしょう。
【アンケート】仲介手数料を値引きしてもらうことはできた？
仲介手数料の値引き交渉をしたいと思っていても、どのように不動産会社に切り出せばよいか分からない方もいるでしょう。
この章では、不動産売却の経験者に対して行ったアンケートをもとに、仲介手数料を値引きしてもらえた理由や条件について解説します。
他社で仲介手数料の割引の話があることを伝える
ではさっそく不動産会社に仲介手数料を値引きしてもらえた方の体験談を見てみましょう。
この方は他の不動産会社で「仲介手数料の割引をしますよ」という話を貰っているという話をした結果、仲介手数料の割引をしてもらえることができ、結果的に査定価格にも、不動産会社の対応にも、仲介手数料にも納得できる不動産会社と契約することができました。
複数の不動産会社を比較して選ぶ際に、不動産会社によって仲介手数料に差がある場合は、「仲介手数料の割引を提示された他社と迷っている」ということを伝えると、仲介手数料の割引をしてもらえることもあるでしょう。
購入時と同じ不動産会社に売却を依頼する
家の購入時に依頼していた不動産会社に依頼することで、仲介手数料を割引してもらえたという回答が複数見受けられました。
同じ不動産会社でなくても、購入時に依頼した不動産会社と同じグループの不動産会社に依頼することでも割引サービスが適用されたという方もいらっしゃいました。
一度お世話になったことのある不動産会社であれば、不動産売却に対しての不安や要望を伝えやすく、より納得のいく売却活動をすることができるでしょう。
どの不動産会社に依頼するか迷っている方は購入時に依頼した不動産会社と契約するという選択肢も考えてみましょう。
会社の福利厚生を使う
勤めている会社によっては特定の不動産会社にかかる仲介手数料を割引できるという福利厚生がある場合があります。
最初から仲介手数料が割引になることが決まっていれば、値引き交渉や他社との仲介手数料の比較をする手間なく、仲介手数料にかかる負担を減らすことができます。
勤めている会社に仲介手数料のサービスがあるかどうか確認して不動産会社を選ぶようにしましょう。
仲介手数料以外に必要な費用
不動産の売買には仲介手数料以外にも多くの費用がかかります。
どのような費用がどのくらい必要なのか、あらかじめ把握して不動産売買を行いましょう。
不動産売却にかかる費用一覧
まずは不動産売却をする際にかかる費用について解説します。売却にかかる費用には以下のようなものがあります。
| 項目 | 費用の目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | （売却額×3％）＋ 6万円 + 消費税 |
| 印紙税 | 200円〜48万円 ※売却金額により異なる |
| 抵当権抹消費用 | 司法書士へ依頼するとして5,000~2万円程 |
| ローンを一括返済するための費用 | 一括繰り上げ返済にかかる金融機関への手数料1~3万円 |
| 譲渡所得税 | 売却した年の1月1日での保有期間によって異なる 保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63% 保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315% |
| その他費用 | 解体費、測量費など。 |
このように不動産売却には仲介手数料のほかにも数多くの費用が必要です。
もし家を解体して売却することになったら解体費用が必要ですし、土地の境界が明確でない土地を売却する際は測量費が必要です。
状態の悪い家を売却する場合はリフォーム費用が必要なこともあるでしょう。必要な費用はリフォームする部分によって異なりますが、キッチン全体の交換で80万円前後、浴室をタイルからユニットバスに変更する場合は50万～150万円前後となっています。
リフォームには高額な費用がかかります。どの部分をどのようにリフォームすべきかは不動産会社と相談して決めるとよいでしょう。
不動産購入にかかる費用一覧
次に不動産購入にかかる費用について解説します。購入にかかる費用には以下のようなものがあります。
| 項目 | 費用の目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | （売却額×3％）＋ 6万円 + 消費税 |
| 印紙税 | 200円〜48万円 ※購入金額により異なる。 |
| 住宅ローン関連費用 | 融資事務手数料として3~5万円、もしくは融資額の1~2％前後 |
| 保険料 | 火災保険や地震保険などの費用※費用は保険会社による |
| 司法書士への依頼費 | 約10万円。依頼する司法書士によって異なる。 |
| 固定資産税・都市計画税 | 取得した日によって異なる。日割り計算して売主に支払う。 |
| その他 | 引越し費用やリフォーム費用 |
家の購入時に注意したいのは引っ越し費用です。引っ越し費用は荷物の量や距離、引っ越す時期によって変動します。
引っ越し費用を抑えて売却するには繁忙期を避ける、余分な荷物は引っ越し前に捨てておくといった対策をしましょう。
住み替えの場合は「買い先行」で住み替えを進めることで引っ越し費用を節約することができます。「買い先行」とは新しい家を先に購入してから今住んでいる家を売却する住み替えの手順のことを言います。
今住んでいる家を先に売ってから新しい家を購入する「売り先行」では、新しい家が見つかるまでの仮住いが必要になる可能性があり、引っ越しを2回することになる場合があります。
新居にそのまま引っ越すことができる「買い先行」では引っ越しを1回で済ませることができるため無駄な費用を支払わずに住み替えをすることができるのです。
住み替えを検討している方は不動産会社と相談し、売却と購入のタイミングが合うように進めましょう。
仲介手数料の早見表
仲介手数料の上限の計算方法を詳しく解説しましたが、計算をせずに簡単に仲介手数料がいくらになるか知りたいと思っている方もいるでしょう。
そこで、売却価格が100万円から1億円の仲介手数料の早見表を用意しました。最大いくらまで仲介手数料を支払う可能性があるのか確認しておきましょう。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限（税込み） | 計算式 |
|---|---|---|
| （100万円×5%）＋消費税10%＝55,000 | ||
| （200万円×4%＋2万円）＋消費税10%＝110,000 | ||
| （300万円×4%＋2万円）＋消費税10%＝154,000 | ||
| （400万円×4%＋2万円）＋消費税10%＝198,000 | ||
| （500万円×3％＋6万円）＋消費税10%＝231,000 | ||
| （1,000万円×3%＋6万円）＋消費税10%＝369,000 | ||
| 1,500万円 | 561,000円 | （1,500万円×3%＋6万円）＋消費税10%＝561,000 |
| （2,000万円×3%＋6万円）＋消費税10%＝726,000 | ||
| （3,000万円×3%＋6万円）＋消費税10%＝1,056,000 | ||
| （4,000万円×3%＋6万円）＋消費税10%＝1,386,000 | ||
| （5,000万円×3%＋6万円）＋消費税10%＝1,716,000 | ||
| （6,000万円×3%＋6万円）＋消費税10%＝2,046,000 | ||
| （7,000万円×3%＋6万円）＋消費税10%＝2,376,000 | ||
| （8,000万円×3%＋6万円）＋消費税10%＝2,706,000 | ||
| （9,000万円×3%＋6万円）＋消費税10%＝3,036,000 | ||
| （1億円×3%＋6万円）＋消費税10%＝3,366,000 |
仲介手数料は売却価格から算出されるため、当然ながら売却価格が予想できないと把握できません。
不動産の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の不動産がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。
そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分の不動産に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。
