「仲介手数料」って何?不動産の手数料について基礎から応用まで解説

「家を売りたい」と考えている方へ
  • 仲介手数料とは、売却を依頼する不動産会社へ支払う「成功報酬」のこと
  • 仲介手数料値引きのコツは、契約をする前に交渉を始めること
  • 仲介手数料が無料または安い会社を探すなら、一括査定で効率よく査定依頼をしよう

不動産を売買する際にかかる仲介手数料は、売買に際してかかる費用の中でも最も大きいものです。そのため、賢く売買するためには仲介手数料についてしっかりと理解をしておくことが重要です。

この記事では、仲介手数料とは何か、どのくらい費用がかかるか、また、値引きをすることは可能かといった様々な疑問にお答えしていきたいと思います。また、記事の最後には仲介手数料の早見表をつけていますので、是非ご覧ください。

こんな悩みの人にピッタリ
  • 不動産売却にかかる仲介手数料について詳しく知りたい人
  • 仲介手数料を抑えるためのコツについて知りたい人

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不動産売却を考えているなら、まずはおうちの価格を調べてみませんか? 一括査定サービス「イエウール」なら完全無料で、複数の不動産会社に査定してもらえます。

「まずは不動産売却の費用について詳しく知りたい」という方は下記記事がオススメです。

仲介手数料とは?

仲介手数料とは、不動産取引を仲介した不動産会社に対して支払う手数料のことを指します。

ここでは、仲介手数料とはどのようなものか、以下4つの観点から分かりやすく解説していきます。

  1. 仲介手数料はなぜかかるのか
  2. 仲介手数料は何にかかるのか
  3. 仲介手数料はいつかかるのか
  4. 仲介手数料は誰が誰に支払うのか

仲介手数料はなぜかかるのか

仲介手数料は、不動産取引を進め成約まで導いた成果に対する報酬として支払われます。

基本的に、不動産売買をするときはまず不動産会社との間で媒介契約を結びます。媒介契約を結んではじめて、不動産会社は売却ないしは購入のための活動を開始します。

そして、不動産会社は不動産がある地域の法令や権利を確認し、物件状況を見て査定を行い、チラシの作成や不動産情報サイトへの掲載など販売活動を行うことで希望者を募り、売買契約締結のための契約書を作成するといった一連の業務活動を行います。

また、購入の場合は買主の希望を基に、不動産会社が率先して不動産探しを行い、売主側との交渉窓口となり、売買契約を結ぶまでの業務を担います。これらの成約までに必要な業務への対価としても仲介手数料は必要になるのです。

そのため、媒介契約を結んで仲介を依頼したものの、売買契約締結まで至らなかった場合は、不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありません。

仲介手数料は何にかかるのか

仲介手数料は、主に「不動産売買」「不動産賃貸取引」といった不動産の仲介取引にかかります。

また、仲介手数料は、土地でもマンションでも一戸建てでも駐車場でも、どのような不動産を仲介取引する場合でもかかります。新築の物件を買っても中古の物件を買っても仲介取引をするならば、基本的に仲介手数料はかかります。

一方、不動産の個人売買のように仲介を挟まず売主と買主の間で不動産取引を行う場合は仲介手数料はかかりません。

同じく、不動産会社が直接物件を買い取る場合は、仲介手数料はかかりません。あくまでも売買契約を「仲介」することにかかる手数料です。

仲介手数料はいつかかるのか

仲介手数料は、売買契約が成立した後に発生する費用です。

仲介手数料の支払いタイミングは、売買契約が成立した時点で50%、引き渡し完了時に残りの50%を支払うことになります。毎月かかるようなものでもありません。

なお、全額を一括で支払うことも可能ですが、不動産売買に関わる不動産会社の役割は売買契約が成立したら終わりではなく、引き渡しまでの様々な事務手続きがあるため、売買契約成立後と引き渡し後の2回に分けることが一般的です。

仲介手数料は誰が誰に支払うのか

不動産売買では、仲介手数料は原則売主・買主それぞれが、それぞれが仲介を依頼した不動産会社に対して支払います。

直接売主・買主に支払ったり、相手方の不動産会社に支払う必要はありません。また、不動産売買に関わったその他の専門家などに対しても仲介手数料を支払う必要はないのです。

また、仲介手数料は成功報酬であるため、一般媒介契約を結んで複数の不動産会社に仲介を依頼していたとしても、成約に至った(=買主を見つけてきた)不動産会社一社に対してのみ支払えばよいのです。

仲介手数料にはいくらかかるか?

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限額が決められており、不動産会社は原則として上限を超えて請求することはできません。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料の計算式は以下の通りです。

売買価格 仲介手数料の上限
200万円以下の部分 売買価格の5% + 消費税
200万円を超えて400万円以下の部分 売買価格の4% + 消費税
400万円を超える部分 売買価格の3% + 消費税

価格帯ごとに手数料率が異なるため、売買価格が400万円以上の場合は計算がしづらくなってしまいます。そのため、400万円を超える場合には一般的に以下の速算式を用いて計算を行うことが多いです。

【売買価格400万円以上の場合の速算式】

  • 仲介手数料 = (売買価格 × 3% + 6万円) + 消費税

つまり、200万円×(5-3%)=4万円と200万円×(4-3%)=2万円の合計6万円をあらかじめ足しているのが上記速算式です。

ただし、平成30年1月1日の宅建業法一部改訂により、400万円以下の不動産売買の仲介手数料の上限が18万円となりました。これは売主にのみ適用されますが、不動産会社側は事前に売主に説明して合意を得ておく必要があります。

なお、法律で定められているのは上限額のみであり、下限については設定がされていません。

※本記事の下部に売買価格毎の早見表を記載しております。

おおよその売却価格を事前に知りたい場合は?

仲介手数料は売買価格から算出されるため、当然ながら売買価格が決まっていないと計算することはできません。

不動産を売却しようと考えており、事前にどのくらいの仲介手数料がかかるのかを把握しておきたい場合は一括査定を使って査定額を調べると良いでしょう。

不動産一括査定とは、インターネット上から複数の不動産会社に査定依頼ができるサービスです。売り出す前に自分の家がどのくらいの価格で売れるのかを調べておくのはもちろん重要ですが、不動産売買で失敗しないためには1社だけでなく複数の査定結果を比較しておくことです。

比較検討することでより正確な売却相場が分かります。その査定額から仲介手数料まで含めた総額を計算しておけると、計画的に不動産売買を進めることできるでしょう。一括査定なら、完全無料で、業界No.1の提携会社数をもつイエウールがおすすめです。

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仲介手数料の値引きは可能か?

仲介手数料は、金額が大きいことから「できれば安く抑えたい」という気持ちもあるかと思います。そこで、仲介手数料を値引く場合のメリットとデメリット、また、値引きを行う際のコツについて紹介しておきたいと思います。

仲介手数料を値引くことのメリットとデメリット

値引きすることによるメリットは、当たり前ですが売却にかかる経費を安く抑えられることです。特に、住み替えをする場合は、次の物件の購入費用に充てるため少しでも多く資金を手元に残しておきたいと考える人も多いかと思います。

それでは、反対に仲介手数料を値引くことのデメリットとは何でしょうか。最大のデメリットは、不動産会社が得られる報酬が減ることで、仲介活動に力を入れてもらえない可能性があるということです。中でも、チラシの作成や不動産情報サイトへの掲載など、広告費がかかる売却活動は敬遠されやすく、中々相手が見つからないというリスクがあります。

基本的な考え方として、なるべく高く売るということが重要です。高く売ることで、あなたも不動産会社も多くの利益を得ることができます。また、高く売るためには、不動産会社の協力が不可欠です。そのため、何よりもまずは信頼ができる不動産会社を選び、高く売るための努力をすることが大切です。

仲介手数料を値引く際のコツ

そうは言っても、値引きのコツを是非知りたいという方向けに、コツを1つ伝授させていただければと思います。最大のコツは、ベストなタイミングで値引き交渉をすることです。

ベストなタイミングとは、媒介契約を締結する前です。媒介契約を結ぶ前であれば、不動産会社はあなたと媒介契約を獲得したいと考えているため、交渉の余地があります。媒介契約を結んだ後になると、契約の取り決めを変更することになるため交渉が難しくなってしまいます。

媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」は1社としか、媒介契約を結べない契約形態になっています。不動産会社からしてみると、一般媒介契約の場合、売却活動に力を入れても、他社が売買契約を成立させてしまう可能性があります。そのため、不動産会社は、「専属専任媒介契約」あるいは「専任媒介契約」を結びたいと考えます。

したがって、「専任媒介契約にするので、仲介手数料を値引きしてもらえませんか?」と交渉することで、値引きが成功する可能性があります。

不動産の仲介手数料に関するよくある疑問・質問

ここまで、仲介手数料に関する基礎知識や値引き交渉のコツについて紹介をしてきました。こちらでは、仲介手数料に関する様々な疑問や質問にお答えしていきたいと思います。

2018年1月からの法改正とは何ですか?

2018年1月1日より、物件価格が400万円以下の不動産の場合、売り主側の仲介手数料が最大18万円まで可能となりました(これまでは物件価格400万円丁度の場合のみ上限18万円)。

背景としては、空き家が問題視される中で空き家の流通性を高めるためとされています。物件価格が400万円以下の不動産を売却しようとしている場合には、先程の計算式通りではないということを覚えておきましょう。

仲介手数料に対する消費税の影響は?

不動産を売買する際の消費税は「仲介手数料」に対してのみかかります。勘違いとしてよくありますが、個人での売却の場合、土地はもちろん建物自体にも消費税はかからないということを覚えておきましょう。

売却価格 仲介手数料(税抜) 消費税10%
仲介手数料(税)
1,000万円の場合 36万円 39万6,000円
3,000万円の場合 96万円 105万6,000円
5,000万円の場合 156万円 171万6,000円
1億円の場合 306万円 336万6,000円

売却価格が大きい場合には手数料自体も大きいですし、かかる消費税も大きくなるので事前にしっかりと計算をしておくことが大切ですね。

また、個人からの中古物件の購入に際しては手数料に対してのみ消費税がかかりますが、新築物件を業者から購入する場合には建物にも消費税がかかります。なお、土地は業者から購入しても非課税です。

仲介手数料の値引きがしやすい条件とは何か?

2章で値引き交渉のコツについて紹介をしましたが、ここでは、どのような条件であれば値引き交渉がしやすいかについていくつかご紹介をしておきたいと思います。

人気の高いエリアで希少性のある物件の場合

売りやすく、かつ、高値で売れる物件の場合、多少仲介手数料を下げても不動産会社にとって利益が確保しやすく、手数料値引きの余地があります。

また、事前に複数の不動産会社に査定を依頼しておくと、「値下げしない場合は他の会社に依頼しますよ」と伝えられるため交渉を優位に進められます。

「両手仲介」で扱っている物件の場合

「両手仲介」という言葉をご存知でしょうか。通常、売主と買主はそれぞれに仲介を依頼する不動産会社を見つけて相手先を見つけますが、売主と買主が同じ不動産会社と契約しているケースがあります。その場合、不動産会社は1つの物件で売主と買主の双方から手数料を得ることができます。その場合、不動産会社にとっての利益が大きくなることから、比較的交渉がしやすくなります。

仲介手数料が無料、または、安いことを強みとしている会社を探す

会社によって、「仲介手数料無料!」や「仲介手数料が安い!」というアピールをしているケースがあります。こうした不動産会社は、大手の場合もありますし、地場企業の場合もあります。安いこと自体は良いことですが、しっかりと仲介活動をしてくれることが大前提です。もし、手数料を抑えたい場合には、こうした企業様を見つけて契約すると良いですが、「なぜ手数料が安いのか?」はしっかりと聞いて理解するように心がけましょう。

また、仲介手数が安い企業を探したい場合には、次の章でご紹介する一括査定サービスを利用することをお勧めします。全国の優良な不動産会社と出会えますよ。

不動産会社を探すなら、一括査定サービスがオススメ

数ある不動産会社の中から、自分の売却したい物件に強い不動産会社はどうやって探したらよいでしょうか。不動産会社を一人で全て調べることはとても難しいですよね。

高値での売却が可能な不動産会社を探すなら、一括査定サービスを利用すると、ネット上で簡単に複数の不動産会社に査定依頼をすることができるので便利です。

一括査定サービスには多くのサービスがありますが、中でもおすすめは「イエウール」です。登録している不動産会社の数が多く、全国約1,500社の中から自分の物件に合った不動産会社を選ぶことができます。大手の不動産会社から中堅の不動産会社、地場の不動産会社まで幅広い企業が登録しています。

イエウールで一括査定依頼をして、高値で売却が可能な不動産会社を探しましょう。

【付録】不動産売買の仲介手数料早見表

最後に、仲介手数料の早見表を載せておきます。是非参考としてみてください。

売却価格 消費税10%の場合
1,000,000円
55,000円
2,000,000円
110,000円
3,000,000円
154,000円
4,000,000円
198,000円
5,000,000円
231,000円
6,000,000円
264,000円
7,000,000円
297,000円
8,000,000円
330,000円
9,000,000円
363,000円
10,000,000円
396,000円
20,000,000円
726,000円
30,000,000円
1,056,000円
40,000,000円
1,386,000円
50,000,000円
1,716,000円
60,000,000円
2,046,000円
70,000,000円
2,376,000円
80,000,000円
2,706,000円
90,000,000円
3,036,000円
100,000,000円
3,366,000円

家の売却について知りたい方は、【家を売る】損せず高く売却するコツや流れの記事をご覧ください。

初心者でもわかる!
記事のおさらい

仲介手数料って何?
仲介手数料とは、不動産取引を仲介した不動産会社に対して成功報酬として支払う手数料のことです。詳しくは、仲介手数料とは?をご覧ください。

仲介手数料はいくらかかるの?
不動産売買における仲介手数料は「(売買価格 × 3% + 6万円) + 消費税」で計算されます。詳しくは、仲介手数料にはいくらかかるか?をご覧ください。

仲介手数料は安くなるの?
仲介手数料を値引きすることは出来ます。ただ、値引きすることによるデメリットもあるので、詳しくは仲介手数料の値引きは可能か?をご覧ください。

仲介手数料に関して注意しておくことはあるの?
仲介手数料に関する法改正や消費税の影響について注意しておきましょう。詳しくは、不動産の仲介手数料に関するよくある疑問・質問をご覧ください。
逆瀬川 勇造
監修者:逆瀬川 勇造(さかせがわ ゆうぞう)
宅地建物取引士、2級ファイナンシャルプランニング技能士 (AFP)。 地方銀行にてリテール業務に従事した後、住宅会社にて新築住宅や土地造成、土地仕入れに携わる。 金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、 税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。
URL:P.D.P(FP 逆瀬川勇造)の金融・不動産情報ブログ

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