【不動産売却の仲介手数料とは】相場や上限の計算方法を解説します

「家を売りたい」と考えている方へ
  • 仲介手数料とは、売却を依頼する不動産会社へ支払う「成功報酬」のこと
  • 仲介手数料値引きのコツは、契約をする前に交渉を始めること
  • 仲介手数料が無料または安い会社を探すなら、一括査定で効率よく査定依頼をしよう

不動産を売却する際にかかる仲介手数料は、売買に際してかかる費用の中でも最も大きいものです。そのため、売却するためには仲介手数料とは何かを理解をしておくことが重要です。

この記事では仲介手数料とは何かについて解説します。この記事を読めば、なぜ仲介手数料を支払う理由、仲介手数料の上限額や相場、値引きをすることは可能か、といったことがわかるでしょう。

こんな悩みの人にピッタリ
  • 不動産売却にかかる仲介手数料とは何か
  • 不動産売却での費用を抑えるためのコツを知りたい

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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、不動産売却の記事をご覧ください。

不動産売買の仲介手数料とは

不動産の売買では、不動産会社に仲介を依頼します。仲介を不動産会社に依頼すると、手続きの費用として「仲介手数料」を請求されます。

  1. 仲介手数料って?なんのために払うの?
  2. 不動産売却で最初に気になるところじゃな。説明しよう

不動産会社の「仲介」に対する対価

仲介手数料とは、不動産会社に売買の仲介を依頼して売主と買主の契約が成立したときに売主が支払う成功報酬のことです。

ご存じの方も多いかもしれませんが、不動産売却では仲介業者は売却を依頼されたら媒介契約を結んで売却活動をおこないます。そして、買主を探し出し売主との売買契約を結びます。買主を見つけた不動産会社に対する成功報酬であることから、売買が成立して初めて発生するものです。

のちほど詳しく解説しますが、仲介手数料には請求できる上限額が法律で定められており、不動産会社が法外な金額を請求することはできないので安心してください。

売却活動での経費が含まれる

仲介手数料には何が含まれており、何の対価とされているのでしょうか?

仲介手数料の内訳
  • 売却活動での広告費用
  • 物件の案内
  • 不動産の登記・権利情報調査
  • 重要事項説明書の作成
  • 売買契約書の作成
  • 重要事項説明と契約締結引渡し時までの必要書類準備
  • 支払い手続き

その他、場合によってはファイナンシャルプランニングや物件の耐震・耐久診断(インスペクション)などの費用が別料金として請求されることもあるかもしれません。

  1. これも仲介手数料に含まれるんだね

不動産売却では、仲介手数料以外にもかかる費用があります。費用や手数料についてもっと詳しく知りたい方は以下の記事を参考にしてください。

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料は、売買契約成立時に売買価格が決定し、手数料額が決まります。仲介手数料の支払いタイミングは、一般的には売買契約が成立した時点で50%、引き渡し完了時に残りの50%を支払うことになります。

なお、全額を一括で支払うことも可能ですが、売買契約成立後と引き渡し後の2回に分けることをお勧めします。

なぜなら、不動産売買に関わる不動産会社の役割は売買契約が成立したら終わりではなく、引き渡しまでの様々な事務手続きがあるためです。

仲介手数料には法律で定められた上限がある

不動産の売買を行う際には、特にそれが初めての場合、仲介業者から仲介手数料が高く取られすぎないかという不安があるでしょう。でも、安心してください。

仲介手数料は法律で上限が設けられている

不動産取引には専門知識が必要とされるため、宅地建物取引の資格を持つ仲介業者が売買契約の重要事項を取り決め売主と買い主に説明します。

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限額が決められています。そのため、不動産会社は原則として上限を超えて請求することはできません。上限額の計算式は以下の通りです。

売買価格 仲介手数料の上限
200万円以下の部分 売買価格の5%
200万円を超えて400万円以下の部分 売買価格の4%
400万円を超える部分 売買価格の3%

200万円以内、200万円~400万円以下、400万円~の3つの部分に分けて決められています。売却する不動産の売買価格が1,000万円として仲介手数料がいくらか考えてみましょう。

不動産の仲介手数料の仕組み

仲介手数料には10%の消費税もかかるので、36万円×10%で39万6千円です。つまり、売買価格が1,000万円の場合、不動産会社は売主に39万6千円以上請求することはできないということです。

上限額は自分で計算できる

価格帯ごとに手数料率が異なるため、売買価格が400万円以上の場合は計算がしづらくなってしまいます。そのため、400万円を超える場合には一般的に以下の速算式を用いて計算を行うことが多いです。

【売買価格400万円以上の場合の速算式】

  • 仲介手数料 = (売買価格 × 3% + 6万円) + 消費税

つまり、200万円×(5-3%)=4万円と200万円×(4-3%)=2万円の合計6万円をあらかじめ足しているのが上記速算式です。

ただし、平成30年1月1日の宅建業法一部改訂により、400万円以下の不動産売買の仲介手数料の上限が18万円となりました。これは売主にのみ適用されますが、不動産会社側は事前に売主に説明して合意を得ておく必要があります。

なお、法律で定められているのは上限額のみであり、下限については設定がされていません。

手数料には消費税がかかる

不動産を売却する際の費用で、仲介手数料に対しては消費税がかかります。消費税の課税対象は、「国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡」だからです。

参考:国税庁. ”No.6105 課税の対象

また、分かりづらい部分ですが、個人での売却の場合、土地はもちろん建物自体にも消費税はかからないということを覚えておきましょう。

仲介手数料の相場はいくら?

仲介手数料は売却価格によって決まります。おおよその相場を以下の表をもとに確認してみましょう。

仲介手数料の相場早見表

売却価格 消費税10%の場合
100万円
55,000円
200万円
110,000円
300万円
154,000円
400万円
198,000円
500万円
231,000円
600万円
264,000円
700万円
297,000円
800万円
330,000円
900万円
363,000円
1,000万円
396,000円
2,000万円
726,000円
3,000万円
1,056,000円
4,000万円
1,386,000円
5,000万円
1,716,000円
6,000万円
2,046,000円
7,000万円
2,376,000円
8,000万円
2,706,000円
9,000万円
3,036,000円
10,000万円
3,366,000円

家の売却について知りたい方は、【家を売る】損せず高く売却するコツや流れの記事をご覧ください。

おおよその売却価格を事前に知りたい場合は?

仲介手数料は売買価格から算出されるため、当然ながら売買価格が決まっていないと計算することはできません。

不動産を売却しようと考えており、事前にどのくらいの仲介手数料がかかるのかを把握しておきたい場合は一括査定を使って査定額を調べると良いでしょう。

不動産一括査定とは、インターネット上から複数の不動産会社に査定依頼ができるサービスです。売り出す前に自分の家がどのくらいの価格で売れるのかを調べておくのはもちろん重要ですが、不動産売買で失敗しないためには1社だけでなく複数の査定結果を比較しておくことです。

比較検討することでより正確な売却相場が分かります。その査定額から仲介手数料まで含めた総額を計算しておけると、計画的に不動産売買を進めることできるでしょう。一括査定なら、完全無料で、業界No.1の提携会社数をもつイエウールがおすすめです。

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仲介手数料はこんな場合も支払うべき?

不動産売買は人によってその事情が違うもの。「この場合は、支払わなくてもいいのではないか?」というケースもあるでしょう。
基本的には、不動産取引の背景や取引の方法によって仲介手数料は変わりませんが、具体的な事例を用いて説明します。

自分で見つけた場合

・不動産売買の相手が知り合いである
・不動産会社を挟まずに自力でレインズで良い物件を見つけた

不動産を自分で見つけた場合も、仲介手数料は支払う必要があります。

仲介手数料は、不動産取引を進め成約まで導いた成果に対する報酬として支払われます。

なので、自分で購入物件や購入希望者を見つけた場合、不動産会社に仲介手数料を支払わなくてもいいのではないかと思うかもしれません。

確かに個人間売買も不可能ではありませんが、重要事項説明書の作成など専門的な知識が必要とされる場面が多くあるため、不動産会社に一部作業を依頼することが多いでしょう。

そして、専門的な作業をおこなうこと自体に仲介手数料が発生するのです。不動産会社が購入物件を見つける、購入者を探してくるといった仕事をしなかったとしても、仲介の業務そのものに仲介手数料を支払う必要があります。

  1. その物件を誰がどこで見つけても仲介手数料は必要なんだね

途中でキャンセルになった場合

・入居直前で契約解除になった場合
・購入してから物件に瑕疵が見つかった場合

売買契約を交わした後に契約解除になった場合でも、仲介手数料は支払う必要があります。

不動産会社は不動産がある地域の法令や権利を確認し、物件状況を見て査定を行い、チラシの作成や不動産情報サイトへの掲載など販売活動を行うことで希望者を募り、売買契約締結のための契約書を作成するといった一連の業務活動を行います。

また、購入の場合は買主の希望を基に、不動産会社が率先して不動産探しを行い、売主側との交渉窓口となり、売買契約を結ぶまでの業務を担います。これらの成約までに必要な業務への対価としても仲介手数料は必要になるのです。

そのため、売買契約締結後に契約がキャンセルになった場合でも、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

しかし、売主から違約金をもらったり、仲介手数料を値引きしてもらうことで支出を抑えることができるかもしれません。それぞれの不動産取引によって事情は変わってくるので、ざっくばらんに不動産会社に相談してみることをお勧めします。

売主と仲介業者が同じ場合

・不動産会社に買取をしてもらう
・売主が不動産会社で、買主との間に他の不動産会社が入らない

売主と仲介業者が同じ場合は、仲介手数料を支払う必要はありません。

繰り返しになりますが、仲介手数料は、不動産取引を進め成約まで導いた成果に対する報酬として支払われます。

不動産会社が直接物件を買い取る場合は、仲介手数料はかかりません。あくまでも売買契約を「仲介」することにかかる手数料です。

買取の場合は、不動産会社が物件を買い取り、それを買取専門業者に売ることになるので、売り主と仲介業者が同じ不動産会社、ということになります。

買取について詳しく知りたい方は、こちらもお読みください

廃屋に近い物件の場合

・人里離れた廃屋である
・調査するまでもなく物件の価値はゼロと判断できる

廃屋に近い物件だったとしても、仲介手数料を支払う必要はあります。

ただし、値引きしてもらえる可能性は少しだけ高くなるかもしれません。地域によっては、物件価格が低すぎるので上限まで満額の仲介手数料を請求されないこともあります。

請求された仲介手数料が上限内だとしてもあまりに高すぎると感じた場合、不動産会社に交渉してみましょう。仲介手数料を値引きしたい際の交渉については、別章を参考にしてください。


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仲介手数料は完全に「半額」や「無料」にはならない

不動産会社も売主の気持ちをよくわかっているので、「半額」や「無料」と謳って集客をします。

それでも収益があげられるのは、不動産会社は、買主・売主のどちらかから仲介手数料をもらっているからです。

仮にあなたの不動産売却で仲介手数料が無料になった場合、買主からの仲介手数料はしっかり請求しているのです。

仲介手数料の値引きはできる?

仲介手数料は、金額が大きいことから「できれば安く抑えたい」という気持ちもあるでしょう。

不動産会社から営業されなかった場合でも、仲介手数料の値引きを交渉することができます。

ベストなタイミングは、媒介契約を締結する前です。媒介契約を結ぶ前であれば、不動産会社はあなたと媒介契約を獲得したいと考えているため、交渉の余地があります。媒介契約を結んだ後になると、契約の取り決めを変更することになるため交渉が難しくなってしまいます。

仲介手数料が安くなることのデメリットとは

値引きすることによるメリットは、当たり前ですが売却にかかる経費を安く抑えられることです。特に、住み替えをする場合は、次の物件の購入費用に充てるため少しでも多く資金を手元に残しておきたいと考える人も多いかと思います。

しかし、最大のデメリットは、不動産会社が得られる報酬が減ることで、ちゃんとした仲介活動をしてもらえない可能性があります。

チラシの作成や不動産情報サイトへの掲載など、広告費がかかる売却活動は敬遠されやすく、買主が見つかりづらくなるかもしれません。

また、仲介活動に対する報酬を担保するために、物件の情報を囲い込み、自社で買主が見つかるまで仲介活動を長引かせるかもしれません。

このようなリスクをふまえて、なるべく高く売ろうとすることが重要です。高く売ることで、あなたも不動産会社も多くの利益を得ることができます。また、高く売るためには、不動産会社の協力が不可欠です。そのため、何よりもまずは信頼ができる不動産会社を選び、高く売るための努力をすることが大切です。


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不動産の売買にかかる費用を節約したい場合

ここまででお話ししたとおり、不動産の仲介手数料は基本的には節約できません。

しかし、仲介手数料以外で売買にかかる費用を安くすること、そもそも売却価格を高くすることはできます。

売買にかかる費用を安くする

不動産を売却した際に発生する税金を抑えるために、使える控除はいくつかあります。家を売却した理由や家の状況などによって使える控除が異なるので、どの控除が使えるか確認しましょう。

比較的多くの人が使える控除は、居住用財産の3000万円控除(居住用財産を売却し利益が出た際に、利益(譲渡所得)から最高3000万円まで控除できる特例)や譲渡損失の損益通算及び繰越控除(物件を売却して発生した譲渡損失をその年の給与や事業所得から控除できる特例)

できるだけ高い価格で売却する

できるだけ高い価格で売却することで、同じ費用がかかったとしても手残り額をより多く残すことができます。

不動産売却を失敗しないために、売却のサポートをしてくれる不動産会社の選定は非常に重要です。

査定額の根拠を不動産会社にしっかり質問し、なぜその価格なのかという裏側まで理解するようにしましょう。


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不動産会社を探すなら、一括査定サービスがオススメ

数ある不動産会社の中から、自分の売却したい物件に強い不動産会社はどうやって探したらよいでしょうか。不動産会社を一人で全て調べることはとても難しいですよね。

高値での売却が可能な不動産会社を探すなら、一括査定サービスを利用すると、ネット上で簡単に複数の不動産会社に査定依頼をすることができるので便利です。

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記事のおさらい
不動産売買の仲介手数料とは?
仲介手数料とは、不動産売買の仲介を不動産会社へ依頼するためにかかる成功報酬金額のことです。詳しくはこちらで説明しています。
仲介手数料にはいくらかかるか?
多くの場合、仲介手数料 = (売買価格 × 3% + 6万円) + 消費税 の計算式で求められます。詳しくはこちらをご覧ください。
仲介手数料はいつ支払うか?
一般的には売買契約が成立した時点で50%、引き渡し完了時に残りの50%を支払うことになります。詳しくはこちらを参考にしてください。
逆瀬川 勇造
監修者:逆瀬川 勇造(さかせがわ ゆうぞう)
宅地建物取引士、2級ファイナンシャルプランニング技能士 (AFP)。 地方銀行にてリテール業務に従事した後、住宅会社にて新築住宅や土地造成、土地仕入れに携わる。 金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、 税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。

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