【不動産の仲介手数料とは】相場や法的上限について解説します

「家を売りたい」と考えている方へ
  • 仲介手数料とは、売却を依頼する不動産会社へ支払う「成功報酬」のこと
  • 仲介手数料値引きのコツは、契約をする前に交渉を始めること
  • 仲介手数料が無料または安い会社を探すなら、一括査定で効率よく査定依頼をしよう

不動産を売買する際にかかる仲介手数料は、売買に際してかかる費用の中でも最も大きいものです。そのため、賢く売買するためには仲介手数料についてしっかりと理解をしておくことが重要です。

この記事では、仲介手数料とは何か、どのくらい費用がかかるか、また、値引きをすることは可能かといった様々な疑問にお答えしていきたいと思います。

こんな悩みの人にピッタリ
  • 不動産売却にかかる仲介手数料について詳しく知りたい人
  • 仲介手数料を抑えるためのコツについて知りたい人

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「まずは不動産売却の費用について詳しく知りたい」という方は下記記事がオススメです。

不動産の仲介手数料とは

仲介手数料とは、不動産会社に売買の仲介を依頼して、無事制約したときに支払う成功報酬のことです。

その内訳には売却活動での経費が含まれており、広告費用や不動産の登記・権利情報調査、重要事項説明書や売買契約書の作成への対価でもあります。

仲介手数料は成功報酬であることから、売買が成立するまでは手数料を支払う必要がなく、売買が成立してから支払うことになります。

仲介手数料の相場はどのくらい?

仲介手数料は売却価格によって決まります。おおよその相場を以下の表をもとに確認してみましょう。

売却価格 消費税10%の場合
100万円
55,000円
200万円
110,000円
300万円
154,000円
400万円
198,000円
500万円
231,000円
600万円
264,000円
700万円
297,000円
800万円
330,000円
900万円
363,000円
1,000万円
396,000円
2,000万円
726,000円
3,000万円
1,056,000円
4,000万円
1,386,000円
5,000万円
1,716,000円
6,000万円
2,046,000円
7,000万円
2,376,000円
8,000万円
2,706,000円
9,000万円
3,036,000円
10,000万円
3,366,000円

家の売却について知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

仲介手数料には上限がある

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限額が決められており、不動産会社は原則として上限を超えて請求することはできません。

平成30年1月1日の宅建業法一部改訂により、400万円以下の不動産売買の仲介手数料の上限が18万円となりました。これは売主にのみ適用されますが、不動産会社側は事前に売主に説明して合意を得ておく必要があります。

なお、法律で定められているのは上限額のみであり、下限については設定がされていません。

売買価格 仲介手数料の上限
200万円以下の部分 売買価格の5%
200万円を超えて400万円以下の部分 売買価格の4%
400万円を超える部分 売買価格の3%

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料は、売買契約成立時に売買価格が決定し、手数料額が決まります。仲介手数料の支払いタイミングは、一般的には売買契約が成立した時点で50%、引き渡し完了時に残りの50%を支払うことになります。

なお、全額を一括で支払うことも可能ですが、不動産売買に関わる不動産会社の役割は売買契約が成立したら終わりではなく、引き渡しまでの様々な事務手続きがあるため、売買契約成立後と引き渡し後の2回に分けることをお勧めします。

仲介手数料を計算する方法

いくら上限があるとはいえ、仲介手数料の計算方法がわからないと不安です。

仲介手数料の速算式

仲介手数料は、一般的に以下の速算式を用いて計算を行うことが多いです。

【売買価格400万円以上の場合の速算式】

  • 仲介手数料 = (売買価格 × 3% + 6万円) + 消費税

物件の価格帯ごとに手数料率が異なり、売買価格が400万円以上の場合は計算がしづらくなってしまいます。

そのため、400万円を超える場合には200万円×(5-3%)=4万円と200万円×(4-3%)=2万円の合計6万円をあらかじめ足しているのが上記速算式です。

以下で詳しく解説をします。

物件価格によって計算式が変わる

仲介手数料には上限があると説明しましたが、多くの不動産取引では上限いっぱいで手数料を請求されます。そのため、上限額の計算式をそのまま仲介手数料の計算式と考えて良いでしょう。

売買価格 仲介手数料の上限
200万円以下の部分 売買価格の5% + 消費税
200万円を超えて400万円以下の部分 売買価格の4% + 消費税
400万円を超える部分 売買価格の3% + 消費税

実際に請求される際は、10%の消費税がかかってくるので、注意しましょう。

仲介手数料には消費税がかかる

不動産を売却する際の費用で、仲介手数料に対しては消費税がかかります。

消費税の課税対象は、「国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡」だからです。

参考:国税庁. ”No.6105 課税の対象

また、分かりづらい部分ですが、個人での売却の場合、土地はもちろん建物自体にも消費税はかからないということを覚えておきましょう。

不動産の売買にかかる費用を節約したい場合

ここまででお話ししたとおり、不動産の仲介手数料は基本的には節約できません。

しかし、仲介手数料以外で売買にかかる費用を安くすること、そもそも売却価格を高くすることはできます。

売買にかかる費用を安くする

不動産を売却した際に発生する税金を抑えるために、使える控除はいくつかあります。家を売却した理由や家の状況などによって使える控除が異なるので、どの控除が使えるか確認しましょう。

比較的多くの人が使える控除は、居住用財産の3000万円控除(居住用財産を売却し利益が出た際に、利益(譲渡所得)から最高3000万円まで控除できる特例)や譲渡損失の損益通算及び繰越控除(物件を売却して発生した譲渡損失をその年の給与や事業所得から控除できる特例)

できるだけ高い価格で売却する

できるだけ高い価格で売却することで、同じ費用がかかったとしても手残り額をより多く残すことができます。

不動産売却を失敗しないために、売却のサポートをしてくれる不動産会社の選定は非常に重要です。

査定額の根拠を不動産会社にしっかり質問し、なぜその価格なのかという裏側まで理解するようにしましょう。

仲介手数料は完全に「半額」や「無料」にはならない

不動産会社も売主の気持ちをよくわかっているので、「半額」や「無料」と謳って集客をします。

それでも収益があげられるのは、不動産会社は、買主・売主のどちらかから仲介手数料をもらっているからです。

仮にあなたの不動産売却で仲介手数料が無料になった場合、買主からの仲介手数料はしっかり請求しているのです。

仲介手数料の値引きはできる?

仲介手数料は、金額が大きいことから「できれば安く抑えたい」という気持ちもあるでしょう。

不動産会社から営業されなかった場合でも、仲介手数料の値引きを交渉することができます。

ベストなタイミングは、媒介契約を締結する前です。媒介契約を結ぶ前であれば、不動産会社はあなたと媒介契約を獲得したいと考えているため、交渉の余地があります。媒介契約を結んだ後になると、契約の取り決めを変更することになるため交渉が難しくなってしまいます。

仲介手数料が安くなることのデメリットとは

値引きすることによるメリットは、当たり前ですが売却にかかる経費を安く抑えられることです。特に、住み替えをする場合は、次の物件の購入費用に充てるため少しでも多く資金を手元に残しておきたいと考える人も多いかと思います。

しかし、最大のデメリットは、不動産会社が得られる報酬が減ることで、ちゃんとした仲介活動をしてもらえない可能性があります。

チラシの作成や不動産情報サイトへの掲載など、広告費がかかる売却活動は敬遠されやすく、買主が見つかりづらくなるかもしれません。

また、仲介活動に対する報酬を担保するために、物件の情報を囲い込み、自社で買主が見つかるまで仲介活動を長引かせるかもしれません。

このようなリスクをふまえて、なるべく高く売ろうとすることが重要です。高く売ることで、あなたも不動産会社も多くの利益を得ることができます。また、高く売るためには、不動産会社の協力が不可欠です。そのため、何よりもまずは信頼ができる不動産会社を選び、高く売るための努力をすることが大切です。

不動産会社を探すなら、一括査定サービスがオススメ

数ある不動産会社の中から、自分の売却したい物件に強い不動産会社はどうやって探したらよいでしょうか。不動産会社を一人で全て調べることはとても難しいですよね。

高値での売却が可能な不動産会社を探すなら、一括査定サービスを利用すると、ネット上で簡単に複数の不動産会社に査定依頼をすることができるので便利です。

一括査定サービスには多くのサービスがありますが、中でもおすすめは「イエウール」です。登録している不動産会社の数が多く、全国約1,500社の中から自分の物件に合った不動産会社を選ぶことができます。大手の不動産会社から中堅の不動産会社、地場の不動産会社まで幅広い企業が登録しています。

イエウールで一括査定依頼をして、高値で売却が可能な不動産会社を探しましょう。

初心者でもわかる!
記事のおさらい
不動産売買の仲介手数料とは?
仲介手数料とは、不動産売買の仲介を不動産会社へ依頼するためにかかる成功報酬金額のことです。詳しくはこちらで説明しています。
仲介手数料はいつ支払う?
一般的には売買契約が成立した時点で50%、引き渡し完了時に残りの50%を支払うことになります。詳しくはこちらを参考にしてください。
仲介手数料はどうやって計算する?
多くの場合、仲介手数料 = (売買価格 × 3% + 6万円) + 消費税 の計算式で求められます。詳しくはこちらをご覧ください。
逆瀬川 勇造
監修者:逆瀬川 勇造(さかせがわ ゆうぞう)
宅地建物取引士、2級ファイナンシャルプランニング技能士 (AFP)。 地方銀行にてリテール業務に従事した後、住宅会社にて新築住宅や土地造成、土地仕入れに携わる。 金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、 税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。
URL:P.D.P(FP 逆瀬川勇造)の金融・不動産情報ブログ

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