「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
不動産売買の仲介手数料とは何ですか？
不動産売買には仲介手数料がかかります。
仲介手数料とは、不動産の売買契約成立時に不動産会社に売主・買主が支払う成功報酬です。仲介手数料は多くの場合上限額に設定されるので、仲介手数料の相場＝上限額と考えておきましょう。
仲介手数料の上限は、売買価格 × 3％ + 6万円 + 消費税で計算できます。「仲介手数料」には、不動産会社が買主を探して売却完了までをサポートするまでの一連の業務に対する報酬や、広告費用といった経費も含まれています。
不動産の売買では基本的に、売主と買主どちらも仲介手数料を支払うことが一般的です。
- 物件の査定
- 売却活動での広告費用
- 物件の案内
- 不動産の登記・権利情報調査
- 重要事項説明書の作成
- 売買契約書の作成
- 重要事項説明と契約締結引渡し時までの必要書類準備
- 支払い手続き
仲介手数料は法律で上限が決まっているのですか？
仲介手数料は宅地建物取引業法で上限額が決められています。そのため、不動産会社は原則として上限を超えて請求することはできません。上限額の計算式は以下の通りです。
| 売買価格 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売買価格の5%＋消費税 |
| 200万円を超えて400万円以下の部分 | 売買価格の4%＋消費税 |
| 400万円を超える部分 | 売買価格の3%＋消費税 |
売買価格が200万円以内、200万円～400万円以下、400万円～の3つの部分に分けて、仲介手数料の上限が決められています。
なお、法律で定められているのは上限額のみであり、下限については設定がされていません。仲介手数料の相場としては、上限いっぱいの金額を適用している不動産会社が多くなっています。
仲介手数料はどのように計算するのですか？
売却する不動産の売買価格が1,000万円として仲介手数料がいくらになるか計算してみましょう。
Step1｜200万円以下の部分の仲介手数料を計算する
まず初めに200万円以下の部分にかかる仲介手数料を計算しましょう。
200万円以下の仲介手数料は売買価格の5%で計算することができます。今回消費税は最後にまとめて計算します。Step2｜200万円を超えて400万円以下の部分の仲介手数料を計算する
続いて、200万円を超えて400万円以下の部分の仲介手数料を計算しましょう。
200万円を超えて400万円以下の部分は売買価格の4%が上限となります。Step3｜400万円を超える部分の仲介手数料を計算する
不動産の売買価格が400万円を超えている場合は、残りの金額分の仲介手数料も計算しましょう。
400万円を超える部分の仲介手数料は売買価格の3%です。Step4｜それぞれの仲介手数料と消費税を足す
計算がすべて終わったら、最後にそれぞれの仲介手数料と消費税を足しましょう。
まずこれまでの計算で算出された仲介手数料を足します。
算出された36万円に消費税10%をかけます。
つまり、売買価格が1,000万円の場合、不動産会社は売主に39万6千円以上請求することはできないということです。
速算式を利用して計算する方法
価格帯ごとに手数料率が異なるため、売買価格が400万円以上の場合は計算がしづらくなってしまいます。そのため、400万円を超える場合には一般的に以下の速算式を用いて計算を行うことが多いです。
- 仲介手数料 = （売買価格 × 3% + 6万円） + 消費税
つまり、200万円×(5-3%)=4万円と200万円×(4-3%)=2万円の合計6万円をあらかじめ足しているのが上記の速算式です。
低廉な空家等の仲介手数料には特例がありますか？
この特例には、成功報酬となる仲介手数料と、現地調査に必要な費用が含まれています。調査費込みで上限額が定められているため、これとは別に調査費等を請求されることはありません。
この特例は売主にのみ適用されるものです。買主には通常の計算方法である売買価格の5%＋消費税で求められる仲介手数料しか請求することはできません。
また、売主も必ず上限額を支払わなければならないわけではありません。
この特例を適用するには、媒介契約時に売主に対して説明し、合意がある場合のみです。媒介契約時に不動産会社からの説明を受け、仲介手数料がいくらになるのか明確にして契約するようにしましょう。仲介手数料はどのように支払うのですか？
仲介手数料は売買価格によって高額になることがあります。売却活動をスムーズに進めるためにも、仲介手数料をいつまでに用意すればよいのか事前に把握しておきましょう。
売買契約が成立しない場合、仲介手数料は発生しますか？
不動産売買を検討している方の中には「不動産会社に相談したら相談料を取られるのではないか」「査定を依頼すると料金がかかるのではないか」と思っている方もいるでしょう。
前述したように仲介手数料は売買契約締結に対する成功報酬のため、不動産会社への売買に関する相談や査定、物件の広告活動だけでは料金を取られることはありません。
現在契約している不動産会社との契約期間が終了し、違う不動産会社と媒介契約を結ぶことになったとしても、元々契約していた不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありません。
仲介手数料はいつ支払うのですか？
仲介手数料は、売買契約成立時に売買価格が決定し、手数料額が決まります。仲介手数料の支払いタイミングは、一般的に売買契約が成立した時点で50%、引き渡し完了時に残りの50％の2回に分けて支払うことになります。
なお、全額を一括で支払うことも可能ですが、売買契約成立後と引き渡し後の2回に分けることをおすすめします。
なぜなら、不動産会社の役割は売買契約の成立で終わりではないからです。引き渡しまでには様々な事務手続きがあります。
仲介手数料は現金で支払う必要がありますか？
仲介手数料の支払いは、原則現金です。不動産会社によっては銀行振り込みでの支払いも受け付けているところもありますが、振り込みの場合振込手数料がかかるため現金での支払いが多いようです。
平日15時まで開いている銀行窓口であれば限度額なしに現金を引き出すことができます。銀行窓口に行くことが難しい場合は、ATMの1日の引き出し上限額を確認し、必要に応じて事前に引き出し限度額の変更手続きを行うか、数日に分けてATMを利用するなどして仲介手数料を用意しましょう。
もし仲介手数料を現金で用意できない場合は、親族に借りる、もしくは支払いのタイミングを引渡し時にしてもらうように不動産会社に相談しましょう。
賃貸の仲介手数料とは？
不動産の賃貸における仲介手数料とは、不動産会社が貸主と借主の仲介をし、賃貸契約が成立した際に支払われる成功報酬のことを言います。仲介手数料には、以下のような業務に対する報酬が含まれています。
- 借主の希望にあった物件探し
- 内覧
- 契約書の作成
- 重要事項説明
仲介手数料は成功報酬のため、不動産会社へ行き、部屋探しや内覧を行っただけでは仲介手数料の支払いは発生しません。
賃貸の仲介手数料の上限はいくらですか？
不動産会社が受け取ることができる仲介手数料の上限は、家賃の1か月分と法律によって定められています。そのため、賃貸の仲介手数料の相場は、上限の家賃1か月分である場合が多くなっています。仲介手数料は消費税の課税対象となるため、賃貸を契約する際には、家賃1か月分+消費税10%の仲介手数料がかかると考えておきましょう。
| 家賃 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 5万円 | 5.5万円 |
| 8万円 | 8.8万円 |
| 15万円 | 16.5万円 |
家賃1か月分+消費税10%以上の仲介手数料を請求することは違法となるため、初期費用を支払う際に、仲介手数料が適切な価格になっているか、必ず確認しましょう。
なお、賃貸の仲介手数料には、上限は定められていますが、下限は定められていません。
賃貸の仲介手数料は誰が支払うのですか？
宅地建物取引業法によると、貸主と借主から貰える手数料の上限はそれぞれ0.5か月分と定められています。例外として、貸主と借主どちらかの承諾を得ている場合は、どちらか一方が1か月分の仲介手数料を支払うことになります。
よって、貸主が仲介手数料を0.5か月分支払っている場合は、借主の支払う仲介手数料は0.5か月分のみで問題ありません。
しかし、仲介手数料を支払う貸主は少ないため、借主が仲介手数料を1か月分支払う場合が多いです。仲介手数料の値下げ交渉をすることもできますが、値下げ交渉はあまりおすすめできません。
仲介手数料の負担を減らしたい場合は、仲介手数料を無料・0.5か月分としている賃貸業者に依頼するとよいでしょう。
賃貸の仲介手数料も消費税増税の対象ですか？
具体的には、仲介手数料が10万円（税抜）の場合、消費税1万円が加わり、合計で11万円が必要になります。
たとえば以前は消費税率が8%だったため、同じ10万円の仲介手数料に対して8,000円が加算され、合計10万8,000円でしたが、現在は10%のため11万円となります。
このように、法改正によって必要な費用が変わることもあるため、契約前に費用の内訳を確認しておくことをおすすめします。
仲介手数料の値引き交渉はしてもいい？
不動産会社から営業されなかった場合でも、仲介手数料の値引きを交渉することができます。
仲介手数料は上限は決められていますが、下限に決まりはないため上限内であれば仲介手数料を自由に決めることができます。
しかし、できるだけ仲介手数料の値引き交渉は避けたほうがいいでしょう。
仲介手数料の値引き交渉をしないほうが良い理由は、仲介手数料を値引きしてもらうことで売買活動に悪影響があるかもしれないからです。
仲介手数料は不動産会社の報酬のため、報酬の少ない案件は積極的に売買活動を行ってもらえない可能性があります。
このようなリスクをふまえて、仲介手数料を安く抑えることよりもなるべく高く売ろうとすることが重要です。
どうしても仲介手数料を安く抑えたい方は仲介手数料の無料・割引サービスを行っている不動産会社に絞って不動産会社を探すことをおすすめします。
仲介手数料の早見表
最後に、不動産の売買の際の仲介手数料について、売買価格が100万円から1億円の場合の早見表を用意しました。
ご自身の場合の仲介手数料の上限額を確認しておきましょう。
| 売買価格 | 仲介手数料の上限（税込み） | 計算式 |
|---|---|---|
| （100万円×5%）＋消費税10%＝55,000 | ||
| （200万円×4%＋2万円）＋消費税10%＝110,000 | ||
| （300万円×4%＋2万円）＋消費税10%＝154,000 | ||
| （400万円×4%＋2万円）＋消費税10%＝198,000 | ||
| （500万円×3％＋6万円）＋消費税10%＝231,000 | ||
| （1,000万円×3%＋6万円）＋消費税10%＝396,000 | ||
| 1,500万円 | 561,000円 | （1,500万円×3%＋6万円）＋消費税10%＝561,000 |
| （2,000万円×3%＋6万円）＋消費税10%＝726,000 | ||
| （3,000万円×3%＋6万円）＋消費税10%＝1,056,000 | ||
| （4,000万円×3%＋6万円）＋消費税10%＝1,386,000 | ||
| （5,000万円×3%＋6万円）＋消費税10%＝1,716,000 | ||
| （6,000万円×3%＋6万円）＋消費税10%＝2,046,000 | ||
| （7,000万円×3%＋6万円）＋消費税10%＝2,376,000 | ||
| （8,000万円×3%＋6万円）＋消費税10%＝2,706,000 | ||
| （9,000万円×3%＋6万円）＋消費税10%＝3,036,000 | ||
| （1億円×3%＋6万円）＋消費税10%＝3,366,000 |
仲介手数料は売買価格から算出されるため、当然ながら売買価格が予想できないと把握できません。
不動産の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の不動産がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。
そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。
ご利用は完全無料となっているため、不動産会社選びに少しでも不安がある方は是非ご利用ください。
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