不動産売買時の仲介手数料はいくら?上限の計算方法や値引き方法を解説

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不動産を売却する際にかかる仲介手数料は、売買に際してかかる費用の中でも最も大きいものです。そのため、売却するためには仲介手数料とは何かを理解をしておくことが重要です。

この記事では仲介手数料とは何かについて解説します。この記事を読めば、なぜ仲介手数料を支払う理由、仲介手数料の上限額や相場、値引きをすることは可能か、といったことがわかるでしょう。

こんな悩みの人にピッタリ
  • 不動産売却にかかる仲介手数料とは何か
  • 不動産売却での費用を抑えるためのコツを知りたい

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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、不動産売却の記事をご覧ください。

不動産売買の仲介手数料とは

不動産の売買では、不動産会社に仲介を依頼します。仲介を不動産会社に依頼すると、手続きの費用として「仲介手数料」を請求されます。

  1. 仲介手数料って?なんのために払うの?
  2. 不動産売却で最初に気になるところじゃな。説明しよう

仲介手数料は不動産会社への成功報酬

仲介手数料とは、不動産会社に売買の仲介を依頼して売主と買主の契約が成立したときに支払う成功報酬のことです。

ご存じの方も多いかもしれませんが、不動産売却では仲介業者は売却を依頼されたら媒介契約を結んで売却活動をおこないます。そして、買主を探し出し売主との売買契約を結びます。買主を見つけた不動産会社に対する成功報酬であることから、売買が成立して初めて発生するものです。

のちほど詳しく解説しますが、仲介手数料には請求できる上限額が法律で定められており、不動産会社が法外な金額を請求することはできないので安心してください。

仲介手数料の相場と上限額を知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
中古マンション購入時の仲介手数料の相場や上限額は?仕組みや値引き交渉も解説!

仲介手数料は売主も買主も支払う

仲介手数料は不動産を売却する時だけでなく不動産を購入するときも支払う必要があります。

よって不動産の売買では売主と買主どちらも仲介手数料を支払います。

仲介手数料を支払う相手は売主と買主がそれぞれ媒介契約を締結した不動産会社です。

売却活動での経費が含まれる

仲介手数料には何が含まれており、何の対価とされているのでしょうか?

仲介手数料の内訳
  • 売却活動での広告費用
  • 物件の案内
  • 不動産の登記・権利情報調査
  • 重要事項説明書の作成
  • 売買契約書の作成
  • 重要事項説明と契約締結引渡し時までの必要書類準備
  • 支払い手続き

その他、場合によってはファイナンシャルプランニングや物件の耐震・耐久診断(インスペクション)などの費用が別料金として請求されることもあるかもしれません。

  1. これも仲介手数料に含まれるんだね

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仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料は、売買契約成立時に売買価格が決定し、手数料額が決まります。仲介手数料の支払いタイミングは、一般的には売買契約が成立した時点で50%、引き渡し完了時に残りの50%の2回に分けて支払うことになります。

なお、全額を一括で支払うことも可能ですが、売買契約成立後と引き渡し後の2回に分けることをお勧めします。

なぜなら、不動産売買に関わる不動産会社の役割は売買契約が成立したら終わりではなく、引き渡しまでの様々な事務手続きがあるためです。

仲介手数料の支払い方

仲介手数料の支払いは原則現金で支払います。不動産会社によっては銀行振り込みでの支払いも受け付けているところもありますが、振り込みの場合振込手数料がかかるため現金での支払いが多いようです。

仲介手数料は高額なことが多く、現金が用意できない方もいるかもしれません。その際は消費者金融は利用せずに親族から借りて支払いをすることをおすすめします。これから住宅ローンを組み住宅を購入する予定の方が消費者金融を利用すると与信情報に影響し住宅ローンを組めなくなることがあるからです。不動産を購入する予定がある人は注意しましょう。

また、現金を用意する際はATMの引き出し上限金額に注意しましょう。銀行によって1日の引き出し上限額は決まっており、仲介手数料の価格によっては1回の利用で全額引き出せないこともあります。

平日15時まで開いている銀行窓口であれば限度額なしに現金を引き出すことができますが、銀行窓口に行くことが難しい場合は、ATMの1日の引き出し上限額を確認し必要に応じて数日に分けてATMを利用するなどして仲介手数料を用意しましょう。

【早見表】仲介手数料の相場を計算する方法

不動産の売買を行う際には、特にそれが初めての場合、仲介業者から仲介手数料が高く取られすぎないかという不安があるでしょう。でも、安心してください。

仲介手数料は法律で上限が設けられている

不動産取引には専門知識が必要とされるため、宅地建物取引の資格を持つ仲介業者が売買契約の重要事項を取り決め売主と買い主に説明します。

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限額が決められています。そのため、不動産会社は原則として上限を超えて請求することはできません。上限額の計算式は以下の通りです。

売買価格 仲介手数料の上限
200万円以下の部分 売買価格の5%+消費税
200万円を超えて400万円以下の部分 売買価格の4%+消費税
400万円を超える部分 売買価格の3%+消費税

200万円以内、200万円~400万円以下、400万円~の3つの部分に分けて決められています。売却する不動産の売買価格が1,000万円として仲介手数料がいくらか考えてみましょう。

不動産の仲介手数料の仕組み

仲介手数料には10%の消費税もかかるので、36万円×10%で39万6千円です。つまり、売買価格が1,000万円の場合、不動産会社は売主に39万6千円以上請求することはできないということです。

上限額は自分で計算できる

価格帯ごとに手数料率が異なるため、売買価格が400万円以上の場合は計算がしづらくなってしまいます。そのため、400万円を超える場合には一般的に以下の速算式を用いて計算を行うことが多いです。

【売買価格400万円以上の場合の速算式】
  • 仲介手数料 = (売買価格 × 3% + 6万円) + 消費税

つまり、200万円×(5-3%)=4万円と200万円×(4-3%)=2万円の合計6万円をあらかじめ足しているのが上記速算式です。

ただし、平成30年1月1日の宅建業法一部改訂により、400万円以下の不動産売買の仲介手数料の上限が18万円となりました。これは売主にのみ適用されますが、不動産会社側は事前に売主に説明して合意を得ておく必要があります。

なお、法律で定められているのは上限額のみであり、下限については設定がされていません。仲介手数料の相場としては、上限いっぱいの金額を適用している不動産会社が多くなっています。

仲介手数料の計算例

では実際に仲介手数料を計算してみましょう。今回は不動産を5000万円で売買するときの仲介手数料を計算してみます。

法令上の計算式を使って計算する場合
  • (200万円×5%)+(200万円×4%)+(4600万円×3%)+消費税(10%)=10万円+8万円+138万円+消費税=171.6万円
速算式を使って計算する場合
  • 5000万円×3%+6万円+消費税(10%)=171.6万円

どちらも同じ金額になりました。

400万円以上の不動産を売買する際の仲介手数料を計算するときは速算式を使うことではやく正確に仲介手数料を求めることができます。

仲介手数料の相場早見表

仲介手数料

は売却価格によって決まります。おおよその相場を以下の表をもとに確認してみましょう。

売却価格 消費税10%の場合
100万円
55,000円
200万円
110,000円
300万円
154,000円
400万円
198,000円
500万円
231,000円
600万円
264,000円
700万円
297,000円
800万円
330,000円
900万円
363,000円
1,000万円
396,000円
2,000万円
726,000円
3,000万円
1,056,000円
4,000万円
1,386,000円
5,000万円
1,716,000円
6,000万円
2,046,000円
7,000万円
2,376,000円
8,000万円
2,706,000円
9,000万円
3,036,000円
10,000万円
3,366,000円

家の売却について知りたい方は、【家を売る】損せず高く売却するコツや流れの記事をご覧ください。

おおよその売却価格を事前に知りたい場合は?

仲介手数料は売買価格から算出されるため、当然ながら売買価格が決まっていないと計算することはできません。

不動産の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の不動産がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。

そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分の不動産に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。

まずは、自分の物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう!査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒で完了します。

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仲介手数料を安くする方法

仲介手数料が想像していたよりも高くできれば値下げしてほしいと考えている人もいるのではないでしょうか。

あまりおすすめできる方法ではありませんが、仲介手数料は不動産会社に交渉すると値引きしてもらえる場合もあります。

ここからは仲介手数料を安くする方法と仲介手数料を支払わずに売却できる方法について解説します。

交渉すれば値引きすることはできる

仲介手数料は、金額が大きいことから「できれば安く抑えたい」という気持ちもあるでしょう。

不動産会社から営業されなかった場合でも、仲介手数料の値引きを交渉することができます。

仲介手数料は上限は決められていますが、下限に決まりはないため上限内であれば仲介手数料を自由に決めることができます。

以前は上限いっぱいの手数料を請求するのが通常でしたが、近年は売却案件を増やすために仲介手数料を減額したり無料にする不動産会社も増えてきました。

値切り交渉をするタイミング

値引き交渉をするベストなタイミングは、媒介契約を締結する前です。媒介契約を結ぶ前であれば、不動産会社はあなたと媒介契約を獲得したいと考えているため、交渉の余地があります。媒介契約を結んだ後になると、契約の取り決めを変更することになるため交渉が難しくなってしまいます。

しかしできるだけ仲介手数料の値引き交渉は避けたほうがいいでしょう。仲介手数料を値下げしてもらうことで売買活動に悪影響があるかもしれないからです。

仲介手数料が安くなることのデメリット

値引きすることによるメリットは、当たり前ですが売却にかかる経費を安く抑えられることです。特に、住み替えをする場合は、次の物件の購入費用に充てるため少しでも多く資金を手元に残しておきたいと考える人も多いかと思います。

しかし、最大のデメリットは、不動産会社が得られる報酬が減ることで、ちゃんとした仲介活動をしてもらえない可能性があります。

チラシの作成や不動産情報サイトへの掲載など、広告費がかかる売却活動は敬遠されやすく、買主が見つかりづらくなるかもしれません。

また、仲介活動に対する報酬を担保するために、物件の情報を囲い込み、自社で買主が見つかるまで仲介活動を長引かせるかもしれません。

このようなリスクをふまえて、なるべく高く売ろうとすることが重要です。高く売ることで、あなたも不動産会社も多くの利益を得ることができます。また、高く売るためには、不動産会社の協力が不可欠です。そのため、何よりもまずは信頼ができる不動産会社を選び、高く売るための努力をすることが大切です。

仲介手数料を支払わずに不動産を売買する方法

どうしても高い仲介手数料を支払わずに売却したいと考えている方もいらっしゃるでしょう。

そんな方に仲介手数料を支払わずに売却する方法を2つお伝えします。

買取を利用する

仲介手数料を払わずに不動産を売却したいという方は買取という売却方法を利用するとよいでしょう。

買取では、不動産会社が直接不動産を買い取るため仲介をせずに不動産を売却することができます。

しかし不動産会社に買い取ってもらう方法では不動産会社に仲介者となってもらい不動産を売却する場合と比べて売却価格が低くなり、相場価格の約7割ほどの価格での売却となります。

仲介手数料を支払い相場価格で売却する場合と、買取で仲介手数料を支払わずに安く売却する場合のどちらを利用するとお得に売却できるのか計算して売却方法を選ぶとよいでしょう。

不動産買取について詳しく知りたい方は「【不動産買取を徹底解説】仲介との違いは?買取のメリットデメリットとは?」という記事もご覧ください。

個人間で売買をする

個人間で売買する

ことで仲介手数料を支払わずに売買することができます。必ず不動産会社を通して不動産売買をしなければならないというわけではなく、誰でも個人売買をすることは可能です。

しかし個人間での不動産売買はあまりおすすめできる方法とは言えないでしょう。特に不動産の売却を初めて行う人は不動産会社に仲介をしてもらい売買することをおすすめします。

個人間での不動産売買は手続きが複雑で手間がかかります。初めて不動産売却を行う人には難しく時間がかかるでしょう。

また名義変更の手続きや売買契約の手続きをプロに依頼すると依頼料が発生します。仲介手数料ほど高い費用ではありませんが、かかる時間と手間を考えると個人間で売買するよりも不動産会社に依頼して売買を行う方がおすすめです。

不動産の個人売買について詳しく知りたい方は「【不動産の個人売買】メリットとおすすめの人の特徴。実際にやる方法とは」という記事もご覧ください。

不動産会社から直接物件を購入する

仲介手数料は、不動産会社に仲介を依頼して売主と買主の契約が成立したときに売主が支払う成功報酬ですので、仲介を依頼せずに不動産を購入することができれば仲介手数料を支払う必要はありません。

例えば、マンションや一戸建てを建設した不動産会社から直接家を購入した場合は仲介手数料を支払わずに家を購入することができます。

新築の家を購入する予定のある方は不動産会社が販売している家の購入を検討してみてはいかがでしょうか。


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不動産売買には仲介手数料以外にも費用がかかる

不動産を売買する際には仲介手数料以外にも多くの費用がかかります。

不動産売買にかかる費用を把握して計画的に不動産売買を行いましょう。

印紙税

印紙税とは不動産売却時に売買契約書に収入印紙を貼るために必要になります。売却価格によって印紙税の金額は異なります。

不動産売却に必要な印紙税は以下の通りです。2022年3月31日までの間に作成される売買契約書については軽減措置が適用され、軽減後の税率欄の税額になります。

契約金額 本則税率 軽減後の税率
10万円超 50万円以下 400円 200円
50万円超 100万円以下 1千円 500円
100万円超 500万円以下 2千円 1千円
500万円超 1千万円以下 1万円 5千円
1千万円超 5千万円以下 2万円 1万円
5千万円超 1億円以下 6万円 3万円
1億円超 5億円以下 10万円 6万円
5億円超 10億円以下 20万円 16万円
10億円超 50億円以下 40万円 32万円
50億円超 60万円 48万円

たとえば、不動産を3,000万円で売却する場合は契約金額「1千万円超 5千万円以下」になるので、1万円の収入印紙を用意する必要があります。

ただし、売主は売買契約書の原本ではなく、コピーを控えにして印紙税を節約することも可能です。

不動産登記費用

不動産登記費用は抵当権抹消時などに必要になります。抵当権抹消のための費用とは、ローンを完済した際に抵当権を抹消するためにかかる費用のことを言います。

この抵当権の抹消をしなければ不動産を売却することができないため、住宅ローン中の不動産を売却する際は必ずかかる費用です。

抵当権抹消にかかる費用の目安としては、依頼する司法書士の方への手数料も含めて5千円~2万円と考えておきましょう。個人で抵当権の抹消を行う際は1不動産あたり1,000円で済ませることも可能です。しかし抵当権の抹消の手続きは難しく重要なため基本的には司法書士の方へ依頼することをおすすめします。

譲渡所得税

譲渡所得税とは不動産売却で発生した売却益に対して課せられる税金のことを言います。売却益に所得税率と住民税率をかけて税金を計算して納税額を算出します。

譲渡所得税は所有期間に応じて税率が変わる仕組みになっていて、不動産を売却した年の1月1日時点において売却する不動産の所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年超の場合は「長期譲渡所得」の税率が適応されます。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は以下の通りです。

短期譲渡所得(5年以下) 長期譲渡所得(5年超)
所得税 30.63% 15.315%
住民税 9% 5%
合計 39.63% 20.315%

※所得税率には復興特別所得税も含まれています。

引っ越し費用

今住んでいるマイホームを売却、もしくはマイホームを購入した場合は引っ越し費用がかかります。

引っ越し費用は運ぶ荷物の量や引っ越す距離によっても異なりますが、4~5人家族であれば15~20万円程度の費用が必要だと考えておきましょう。

なお、売却してから新居を購入しようと考えている場合は、新居を先に購入してから、後で不動産を売却するのでなければ、仮住まいへの引っ越し費用と、仮住まいから新居への引っ越し費用で2回引っ越し費用が発生する点に注意が必要です。

不動産売却にかかる費用について詳しく知りたい方は「不動産売却の費用っていくらかかる?不動産の種類別に解説!」という記事もご覧ください。


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不動産売却にかかる仲介手数料・費用のシミュレーション

不動産を売却する際には仲介手数料だけでなく多くの費用がかかることが分かりました。どのくらいの仲介手数料や費用がかかるのかシミュレーションしてみましょう。

おおよその「売却価格」と不動産の「所有期間」と「取得費(取得時にかかった費用:購入価格)」と「諸経費」を入力すると、手取り金額が分かります。また、手取り金額の他にも、仲介手数料や印紙税・譲渡所得税などがそれぞれいくらかかるか分かります。

条件を入力する
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未記入(不明)の場合は5%で自動試算

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シミュレーション結果
手取り金額0万円

売却価格

0万円

-

仲介手数料

0万円

+

諸経費

0万円

+

印紙税

0万円

-

譲渡税

0万円

=

手取り金額

0万円

※このシミュレーション結果はあくまでも概算になります。

売却価格 - 0万円
仲介手数料 - 0万円
諸経費 - 0万円
印紙税 - 0万円
譲渡税 - 0万円
手取り金額 0万円

※このシミュレーション結果はあくまでも概算になります。

その他 内訳

売却価格-(取得費+仲介手数料+諸経費+印紙税)=譲渡益(譲渡所得)

0-(0000)=0万円


(譲渡益-特別控除) ×税率 (所得税+住民税)=譲渡税

(0-0) × 0% [0%+0%]0万円

※上記所得税の税率には、復興特別所得税として所得税の2.1%相当が上乗せされています。

まとめ

数ある不動産会社の中から、自分の売却したい物件に強い不動産会社はどうやって探したらよいでしょうか。不動産会社を一人で全て調べることはとても難しいですよね。

高値での売却が可能な不動産会社を探すなら、一括査定サービスを利用すると、ネット上で簡単に複数の不動産会社に査定依頼をすることができるので便利です。

一括査定サービスには多くのサービスがありますが、中でもおすすめは「イエウール」です。登録している不動産会社の数が多く、全国約1,500社の中から自分の物件に合った不動産会社を選ぶことができます。大手の不動産会社から中堅の不動産会社、地場の不動産会社まで幅広い企業が登録しています。

イエウールで一括査定依頼をして、高値で売却が可能な不動産会社を探しましょう。

初心者でもわかる!
記事のおさらい
不動産売買の仲介手数料とは?
仲介手数料とは、不動産売買の仲介を不動産会社へ依頼するためにかかる成功報酬金額のことです。詳しくはこちらで説明しています。
仲介手数料にはいくらかかるか?
多くの場合、仲介手数料 = (売買価格 × 3% + 6万円) + 消費税 の計算式で求められます。詳しくはこちらをご覧ください。
仲介手数料はいつ支払うか?
一般的には売買契約が成立した時点で50%、引き渡し完了時に残りの50%を支払うことになります。詳しくはこちらを参考にしてください。

他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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