家の売却にかかる税金の計算方法は?相続した家に使える特例も解説

戸建てなどの家を売却する際には、さまざまな税金がかかります。また、「確定申告」などの手続きも必要です。

税金と聞くと難しい印象があるため敬遠されがちかと思いますが、この記事では、家を売却する際にどんな税金がいつ発生するのか、また、少しでも税金にかかる費用を抑える方法があるかについてご紹介していきたいと思います。

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「まずは家売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

譲渡所得税の計算方法

家を売却して利益が出ると譲渡所得税(所得税と住民税)を支払う必要があります。譲渡所得税は分離課税となるため、給与所得とは別で確定申告をして支払います。

まずは「譲渡所得」を計算しよう

家を売却して得られた利益のことを「譲渡所得」と言います。「利益が出た場合」と簡単に言っても、単純に売却価格から購入価格を差し引けば良いかでいうと、そうではありません。譲渡所得は、以下の計算方法で算出します。
  • 売却益(譲渡所得)
    = 物件の売却価格(譲渡価格)
    – [物件の購入価格 + 購入時の諸費用](取得費用)
    – 売却時の諸費用(譲渡費用)
売却価格から購入時の価格を差し引くだけでなく、諸費用についても差し引くことができます。ちなみに、「諸費用を差し引く」と何が良いのかというと、税金は売却益が出た分だけ多くかかるため、売却益を抑えることで節税対策になるからです。

なお、「諸費用」には、下記の項目を含めることができます。

  • 購入時の諸費用:仲介手数料や測量費
  • 売却時の諸費用:仲介手数料、印紙税、立退料、解体費用、etc…

減価償却費の算出方法

また、購入価格を算出するためには、建物の減価償却費を求める必要があります。減価償却費とは、購入時の価格に対し、経年劣化によって下落する分の価格を表した費用です。なお、土地に関しては経年劣化することがないという概念から、減価償却をする必要はありません。減価償却費の求め方については、下記の通りです
  • 減価償却費 = 物件の購入価格 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
なお、償却率については建物の構造によって異なるため、詳しくは以下の記事をご覧ください。

所有期間によって変わる税率

「所得税」と「住民税」の税率は、不動産を所有していた期間によって異なり、長く保有していた方が税金が安くなります。

項目 所有期間 所得税 住民税 復興特別所得税 合計
短期譲渡所得 5年以下
の場合
30% 9% 0.63% 39.63%
長期譲渡所得 5年超
の場合
15% 5% 0.315% 20.315%

また、不動産の譲渡所得に用いる所有期間は、売却した年の1月1日時点を判断基準とすることが特徴であり、その点に注意して計算しなければなりません。

例えば、平成25年4月1日に購入した不動産を平成30年4月1日に売却した場合、平成30年1月1日時点の所有期間は4年なので短期譲渡所得となります。短期と長期では、税額が倍程変わりますので、注意して売却時期を見定めるようにしましょう。

年までは復興特別税もかかる

復興特別税は、2011年の東日本大震災からの復興のために必要な財源を確保する目的で課されることになった税金です。2013年1月1日から25年間にわたって、所得税に対して上乗せした形で徴収されます。

【計算例】4,000万円の家を売却したときの税金は?

では、「3,000万円で購入したいえを4,000万円で売却したとき」の税金はいくらかかるでしょうか?シミュレーションしてみましょう。
(※一部簡略化しています。)

  • 新築で購入したマンションを売却した場合
  • 居住期間:4年間
  • 売却額:4,000万円
  • 購入額:3,000万円
  • 購入時の諸費用:150万円(購入額の5%と仮定)
  • 譲渡費用:200万円(売却額の5%と仮定)

まずは、マンションの減価償却費について計算をしてみましょう。計算式は下のようになります。

  • 3,000万円 × 0.9 × 0.015 × 4 = 162万円
つまり、減価償却費を差し引いたマンションの購入額は、3,000万円 – 162万円 = 2,838万円となります。

続いて、税額について計算していきましょう。

  • 譲渡所得税・住民税・復興特別税(短期)
  • :(4,000万円 – (2,838万円 + 150万円)- 200万円) × 39.63% = 328万円
  • 抵当権抹消登記の登録免許税:1,000円
  • 収入印紙税:1万円
  • 計: 329万1千円

 

家を売却したときにかかる税金

家を売却したときの税金

利益が出ても出なくても必ずかかる税金としては、不動産登記の名義変更の際にかかる「登録免許税」や収入印紙に支払う「印紙税」などがあります。それぞれの税金に対して詳しくご紹介していきましょう。

印紙税

印紙税とは、売買契約書に貼付する際に必要となる収入印紙にかかる税金です。契約金額によって異なりますが、2020年3月31日までに作成された契約書には印紙税の軽減措置が適用され、通常よりも安い税率となっています。

例えば、500万~1000万円の契約金額の場合は通常1万円の印紙税ですが、軽減措置が適用されると5000円になります。

印紙税について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。
不動産売却の時に掛かる印紙税って何?費用や軽減措置を紹介

登録免許税

家を売却するということは、その不動産の所有権が売主から買主に変更になるということです。そのため、不動産登記の名義変更が必要ですが、手続きに登録免許税がかかります。

通常、売却して所有権が移転する場合にかかる登録免許税は固定資産税評価額×2.0%です。

【節税対策】税金を安く抑えるために使える特別控除

家売却における節税対策

家を売った際にかかる税金を節約するためには、譲渡所得に関する特別控除の特例を理解しておく必要があります。建物の売却に関する特別控除には、どのような種類があるのでしょうか。

マイホームを売った際の「3,000万円の控除」

マイホームを売った際には、所有期間に関わらず最大3,000万円の控除が受けられます。自分が住んでいる家を売る場合に適用されますが、現在住んでいる家でなくても構いません。住まなくなってから3年目の年末までに売却すれば、この特例の適用対象となります。

ただし、売却した年の前年または前々年にこの特例の適用を受けている場合、特例を利用することはできません。また、マイホームの買い替え特例や住宅ローン控除と併用することはできないので注意しましょう。マイホームを売ったときの特例は、次に紹介する軽減税率の特例のみ、併用が可能です。
3,000万円特別控除について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。
3,000万円の特別控除とはどのような制度?条件や必要書類を紹介

【所有期間が10年を超えている場合】軽減税率特例

マイホームを売却したとき、一定の要件を満たした場合、軽減税率の特例を受けることができます。譲渡した年の1月1日で、家屋と土地の所有期間がともに10年を超えていることなどが条件です。

この特例が適用されると、課税譲渡所得金額が6,000万円以下の場合、通常15%の税率が10%になります。また、6,000万円を超える場合には、6,000万円を超える部分は通常どおり15%の税率となります。

詳しくは、国税庁HPをご覧ください。
No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

【売却損が出た場合】損益通算の特例

家を売ったとき、必ずしも利益が出るというわけではりません。購入金額よりも売値が低くなり、売却損が出てしまったとしても、特例を利用することで税金を安く抑えることができます。

売却損が出た場合は、所定の手続きを実施して所得税・住民税の軽減措置を申請します。「損益通算」と言って、不動産取引において生じた売却損を別の課税所得から相殺することでトータルの税額を減額する、という仕組みになっています。

詳しくは、国税庁HPをご覧ください。

No.3203 不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合

相続した家を売却する際の税金

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相続が理由で家を売却する必要があるという方も多いかと思います。相続した家を売却する場合には、何か特別なことを考える必要はあるのでしょうか?

売却益が出れば「譲渡所得税」と「住民税」がかかる

当たり前と言えば当たり前ですが、相続した家であっても利益が出た際には課税対象となるため、「譲渡所得税」と「住民税」を支払う必要があります。

相続の場合、2つ注意点があります。1点目に、相続した不動産の所有期間は、相続を受けてからの期間ではなく被相続人(元の所有者)が所有していた期間になります。そのため、相続してから5年以下という場合でも、被相続人が5年超保有していた場合には長期譲渡所得が適用されます。

2点目は、売却益(譲渡所得)を計算する際の「取得価格」や「取得時諸費用」についても、被相続人が購入した際の金額を適用することが可能です。相続した家を売却する場合、取得時の価格について明らかにしておくことがとても重要です。取得価格がわからない場合、売却した価格がそのまま課税対象になる可能性が高いので注意が必要です。

「取得加算の特例」を活用することで節税対策が可能

「取得価格がどうしてもわからない」という方にも朗報です。

相続から3年10カ月以内に手放すことで、条件に合えば特例を受けることができます。「取得加算の特例」とは、取得費に相続税額を加算してもよいという制度です。取得費に相続税額を加算することで、課税対象額を減らすことができ、かかる税金を抑えることができます。

なお、取得費加算の特例は相続税を支払っている人のみ使える特例になりますので注意点が必要です。

参考:相続財産を譲渡した場合の取得費の特例|国税庁

【コラム】相続した遠方の家を賢く売却する方法

相続した家が今住んでいる所と同じなら良いのですが、遠く離れた地元の家を相続する場合もあるでしょう。

この時問題になるのが今住んでいる場所からどうやって家を売却するか。内覧がある度に地元に帰っていては時間もお金もかかってしまいます。

そんな時、便利なのがイエウールです。イエウールは一括査定サービスで、一度の申込みで複数の不動産会社に査定依頼を出すことができます。申し込みはネット上で行うので、どこにいても、何時でも申込みが可能

遠方にある不動産でも査定してもらえるので、不動産を売却するのに地元へ行く回数を最小限に抑えることができます。相続した遠方の家は訪れるのに時間がかかってしまい、売却を後回しにしてしまいがち。

しかし、後回して時間が経った分だけ固定資産税を払わなくてはならないので、このようなサービスを使ってできるだけ早めに売却してしまいましょう。

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空き家を売却するときの注意点

空き家を売却した場合であっても、売却益が出れば「譲渡所得税」と「住民税」がかかります。基本的には「相続した家を売却したときにかかる税金」と同様ですが、注意が必要な点をお伝えします。

特別控除は「相続した空き家」のみ対象

ある住宅が空き家になるにはいくつか理由が考えられますが、大きく分けると「自分たちが住んでいたが、引っ越したため空き家になった」か「両親などが住んでおり空き家として相続した」のどちらかに分類されるでしょう。

空き家の増加は社会問題とも言われておりますが、実際空き家が生じる理由としては相続をきっかけに空き家になったケースが多いようです。そのため、空き家を売却しやすくするための特別控除も相続した空き家のみが対象であることをまずは覚えておきましょう。

空き家に使える「3,000万円の特別控除」

マイホームを売却した場合は3,000万円控除の特例を受けることができますが、相続した家は通常控除の対象外となります。

しかし、相続で受けた空き家を更地として売却する場合には、特定の条件下で3,000万円特別控除を受けることが可能です。条件については、被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例|国税庁の「2 特例を受けるための適用要件」にてご確認ください。

もし、空き家を相続した場合には積極的に活用すると良いでしょう。

まとめ

家を売る場合には、税金をはじめさまざまな費用が必要です。譲渡によって利益が出れば税金もかかりますが、特例が適用されれば、税金を支払う必要がなくなったり、減税になったりします。

節税対策も頭に入れつつ、まずはより高く家を売ることが重要です。あなたの家を高く売ってくれる不動産会社を見つけるなら、インターネット上で複数の不動産会社に査定依頼ができる一括査定サイト「イエウール」がおすすめです。

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