住宅ローンが残っている家でも売却できる?ローン中の家を売る際のポイント

「家を売りたい」と考えている方へ
  • ローン中の家を売る際には、物件の売却益でローンを完済するのがおすすめです
  • 複数の不動産会社の見積を比較することで、高く売却できる可能性が高まります
  • 提携不動産会社数No.1の「イエウールなら、スマホ1台で実績のある不動産会社に出会える!

家を売却したいと考える理由は「老朽化対策」や「よりよい環境への住み替え」など、人によって様々ですが、中には離婚や収入の減少などといったやむを得ない理由により家を手放したいと考えている方もいるのではないでしょうか。

金銭問題や家族関係など急な事情により家の売却を迫られた場合には住宅ローンも完済できていないことがほとんどだと思いますが、住宅ローンが残っている状態でも家の売却を進めることはできますので安心してください。

本記事では、やむを得ない理由により住宅ローンが残っている家を売却する際の方法について解説していきます。

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住宅ローンがあっても家は売却できる?

住宅ローンがあっても売却活動を進めることは可能ですが、売買契約が完了して新しい買主に物件を引き渡す時には住宅ローンを完済し、抵当権の抹消手続きをしている必要があります。

住宅ローンを貸し出している金融機関としては、ローンを借りた名義人にいかなる理由があろうともローン残債を回収する必要があるため、住宅ローンの返済が行われず滞納が続いた場合にはその物件に設定されている抵当権が行使され、物件の差し押さえが実行されます。

差し押さえられた物件は競売に掛けられてしまうほか、滞納が続けば債務者の個人情報も金融機関のブラックリストに登録され、対象の不良債権を完済してから5年~10年が経過するまで、新しいローンやクレジットカードの審査に通りづらくなることにも注意が必要です。

住宅ローン残債がある状態での不動産売買や物件譲渡には多くの法的リスクが付きまとうため、売買の仲介に立つ不動産会社としてもローン完済前の物件引き渡しを許可することはありません。

家を売却する際には住宅ローンを完済し、物件に設定されている抵当権を抹消しましょう。

以下では、収入の減少や離婚等の事情で経済的に余裕がない場合でも、住宅ローンを確実に完済する方法を解説していきます。

住宅ローンを完済する方法

住宅ローンを完済する方法には大きく「売却価格と自己資金による完済」「ダブルローンによる完済」「任意売却による完済」の3種類があり、住宅ローンの残っている家を売却する場合には、これらの方法の中から自分に合った完済方法を選択し、返済を進めていくことになります。

 

 

 

 

自己資金を使い、住宅ローンを完済する

自己資金で住宅ローンを完済することができればスムーズに住宅の住み替えを行うことが可能ですが、ポケットマネーだけで何千万円ものローン残債を完済できる人はまずいません。

売りたい家を新しい物件所有者に引き渡し、その時に支払われたお金(=売却益)を残債に充当することで売却完了と同時に住宅ローンを完済する、というのが一般的な流れです。

家の売却益だけで住宅ローンを完済する

売却益だけで住宅ローンを完済することができれば、それに越したことはありません。

また、住宅ローンの残債額よりも売却益のほうが大きく、住宅ローンを完済しても売却益が残る場合には、そのお金を新居への住み替えや引っ越しの代金に充ててもよいでしょう。

ただし、不動産売却を行った際に譲渡所得が発生した場合には、当該の物件を所持していた期間に応じて所得税、住民税、復興特別所得税(2037年まで)が課税されます。

譲渡所得=(売却益の金額)ー(物件購入時の費用+物件売却時の費用)

譲渡所得の課税額は物件の所有年数に応じて変動するため、物件の査定を不動産会社に依頼した際にある程度の査定額が提示された場合には、課税額の見積りを出しておきましょう。

売却益+貯金で住宅ローンを完済する

物件を売却した際に、売却益が住宅ローンの残債額に満たないものの、自己資金(個人での貯蓄や扶養家族の収入など)を合わせることで住宅ローンを完済できるケースもあります。

不動産の売却益で住宅ローンを返済しきれない状態は「オーバーローン」と呼ばれますが、自己資金を充当することで住宅ローンの残債額を解消できる場合には、自己資金も残債に充てて、なんとか住宅ローンの返済を終えるようにしましょう。

住宅ローンの滞納が続き抵当権が行使されれば物件が競売に掛けられることになりますが、競売による売却を行った場合に得られる金額は通常売却を行った場合よりも低いものになるため、多少無理をしてでも自力で住宅ローンを完済するほうが良い状況を期待できます。

本記事でのちに紹介する「オーバーローン時の対処法」の中でもこれらの単語は頻繁に使われるため、これを機に覚えておくとよいでしょう。

⇒オーバーローン時の対処法を先に読む

新しくローンを組み、現在の住宅ローンを完済する

家を売った際に得られる売却益の金額にあまり希望が持てない場合には、ダブルローンや住み替えローンを利用してローンを完済するまでの資金繰りを調整するのも方法の一つです。

ただし、これらのローンは新しい家を購入して住み替えることが前提の方法です。

ダブルローン

現在の住宅ローンに加えて新しい住宅ローンを契約し、そのお金で新居を購入したのちに両方のローンを返済していくダブルローンですが、あまりおすすめはできません。

というのも、ダブルローンを契約する際にはダブル(二重)のローンを返していけるだけの支払い能力があるかといった名義人の支払い能力が厳しく審査されるほか、

  1. 単純に毎月の返済金額が増えてしまう、
  2. 古い家は賃貸に出すことができず、
  3. 住宅ローン控除などの税金特例も利用することができなくなる

というデメリットがあり、やむを得ない理由により住宅ローンが残っている家を売却したいと考えている方にとっては支払いの面から見て適切な方法ではないという理由があります。

新居を購入するにしても、次項で紹介する“住み替えローン”を利用するのがよいでしょう。

ただし、住み替え時のダブルローンは好きなタイミングでの住み替えができるほか仮住まいの費用がかからず、古い家を売却した後も購入済みの新居に引っ越すだけで良いなどといった多くのメリットがあります。

ダブルローンの利用を検討している場合には、ダブルローンを使用することによるメリットデメリットや、ダブルローンを使用する際に知っておく必要のある基礎知識を解説している以下の記事を併せて読んでみることをおすすめします。

住み替えローン

新しい家を購入する際に、古い家の売却益や自己資金で払いきることができなかった住宅ローン残債(担保割れ)を、新しい家の住宅ローンに合算できるのが住み替えローンです。

住み替えローンの仕組み

住み替えローンを利用する際も、ダブルローン同様に金融機関による審査が行われるほか新居を購入しなければならないなどの制約はありますが、それ以上に古い家で払いきれなかったローン残債を新しい住宅ローンに合算できる点が、債務者にとって最大のメリットです。

ローンの支払いを一元化することができれば、それだけ返済計画も立てやすくなりますね。

もしも家を売るだけではなく新居の購入や住み替えを考えているのであれば、住み替えローンの利用も検討してみるのがおすすめです。

任意売却を利用して、住宅ローンを完済する

また、新居への住み替え等は予定しておらず新しいローンの利用は検討していないものの、売却益と自己資金をかき集めてもローン残債を完済できる見込みが立たない場合(オーバーローンの場合)には、任意売却もしくはリースバックによるローン完済をおすすめします。

オーバーローンとは

そもそもオーバーローンとは、住宅ローンが残っている家を売却した時に、家の売却価格が住宅ローンの残債額を下回ってしまう状態を指します。

反対に、家の売却価格が住宅ローンの残債額を上回る状態はアンダーローンと呼ばれます。

オーバーローン=売却価格<ローン残債額
アンダーローン=売却価格≧ローン残債額

アンダーローンで売却できた場合には譲渡所得の金額に応じて課税が発生するものの、住宅ローンの残っていた家を売却するという目標は達成できているため、問題はありません。

しかし建物価値が築年数に比例して減少していくことを考えると、家の売却を希望する売主全員がアンダーローンで売却できるとは限りません。

家を売った際にオーバーローンになるケースは念のため想定しておいた方がよいでしょう。

任意売却

任意売却は、オーバーローン時、どうしても家を売らなければならない事情はあるもののどう頑張っても住宅ローンの残債を完済することができない場合に使う「最後の手段」です。

前提として任意売却を使う際には、

  1. 住宅ローンを6ヶ月以上滞納し、
  2. 家の権利が債権回収会社や保証会社に移っている必要がある

ほか、売却益が全額住宅ローンの残債に充当されるため、ローンを完済して余剰金が発生しない限り、物件の売却額は一切手元に残らないといったデメリットがあります。

また、住宅ローンを6ヶ月以上滞納してしまった場合には、債務者の個人情報も金融機関のブラックリストに登録されてしまっていることが予想されるでしょう。

ただし、任意売却を使用することには以下のようなメリットがあります。

  1. ローン残債を分割で返済していける(通常は一括返済)
  2. ローン残債を返済して余ったお金は自分のものになる
  3. 家売却の際にかかる費用は売却額の中から充当できる

物件を競売によって売却する際にはローン残債を一括で返済する必要があるため、残ってしまったローン残債を分割で払っていけるのは債務者にとってかなりのメリットですよね。

現在の家の売却を迫られているものの本当にローンを完済することができず困っている場合には、メリットとデメリットを理解したうえで任意売却の利用を検討してみましょう。

リースバック(セールス&リースバック)

また、任意売却せざるを得ないものの本当はこの家を手放したくないといった場合におすすめしたい手段として、リースバック(セールス&リースバック)をご紹介します。

リースバックとは、任意売却もしくは何かの事情により家を売却する際に親や親戚といった「自分と個人的な繋がりがあり、今後長期的にやり取りを続けることが可能な相手」に家を購入してもらい、住宅ローンの完済を経て、最終的にその物件を買い戻すという手段です。

この手段を利用できる状況はかなり限定されるものの、リースバックが成功すれば中長期的に見て思い出の物件を手放さずに済むというメリットがあります。

ただし、リースバックの売却活動中であっても、裁判所から競売命令が下った場合には強制的にその物件を立ち退きすることになるため、この点には注意しておきましょう。

リースバックの詳細については、こちらの記事でも紹介しています。

住宅ローンがある家を売却する時のポイント

通常の家売却とは異なり、住宅ローンがある家を売却する場合にはただ家を売却するだけでなく「住宅ローン残債と同じかそれ以上の金額」で売却活動を成功させる必要があります。

それに伴い、ここでは住宅ローンがある家を売却する時のポイントを解説していきます。

家売却の流れ

まずは家を売却する際の基本的な流れを確認しましょう。
家売却の流れは売出し前~売却後にかけて、以下のように進んでいきます。

不動産売却の流れ

住宅ローンが残っている家を売却するには、ローンの残債額と同じかそれ以上の金額で売却を成功させなければならないため、重視すべきは①情報収集~③媒介契約までの部分です。

特に大事なのが、自分のニーズに合った不動産会社を見つけて売却活動を依頼すること。

不動産会社と一口に言っても得意分野には幅があり、物件を安く買う際の交渉に強みを持つ不動産会社もあれば、物件を高く売るための売却活動に強みを持つ不動産会社もあります。

また、査定価格は査定を担当した不動産会社によってバラつきが出ることがほとんどです。

自分の要望に強みを持った不動産会社に出会えるかどうかで売却価格も変わるため、家の売却額で住宅ローンを完済したいなら、自分に合った不動産会社を見つける必要があります。

以下の記事では、家を売却する際に重要な①情報収集~③媒介契約までの部分でやることを項目別に解説しているので、本記事と併せて内容を確認されるのがよいでしょう。

住み替えの場合は売り先行がおすすめ

家の住み替えを行う場合、主な手順としては「売り先行」「買い先行」の2つがあります。

住み替えの手順 説明
売り先行 今住んでいる家を先に売却してから、新しい家を購入する
買い先行 新しい家を先に購入してから、今住んでいる家を売却する

上記のうち、住み替えをする場合には売り先行で売却活動を進めることをおすすめします。

先に家の売却を進めることで住宅ローンをスピーディーに返済できるほか、もし売却額が余った場合には、そのお金を新居の購入費用に充てることができます。

ただし先に家を売ってしまえば、その後住み替え先の新居が決まるまではどこか仮住まいを探して生活することになるため注意が必要です。

最も理想的な住み替え活動の進め方は「家の売却活動と新居の購入活動をほぼ同時期に進めていきつつ、物件の売却と新居の購入を同日もしくは数日差のうちに行う」ことでしょう。

税金特例を積極的に利用する

住宅ローンが残っているマイホームを売却する際には、一定の条件を満たした場合に限り、国税庁が設ける税金の優遇や控除の特例を利用することが可能です。

居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例は、家の売却価格がローン残債を下回ってしまった人(オーバーローン)向けの税金特例。

住宅ローン残債のあるマイホームを、2021年12月31日までに住宅ローンの残債に満たない金額で売却して損失が生じた際に、発生した損失をほかの所得から控除できる制度です。

この特例を使用するにあたっては

  1. 住まなくなってから3年以内に当該の物件を譲渡している
  2. 譲渡年の1月1日から遡った物件所有年月が、5年以上である

など複数の条件があるため、家の査定を行い売却価格が住宅ローン残債を下回る(オーバーローンになる)ことが予想される場合には、この特例も検討してみるようにしましょう。

国税庁「損益通算及び繰越控除の特例」に関する詳しい情報をチェックする

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例は、家の売却価格が住宅ローンの残債を上回った人(アンダーローン)向けの税金特例。

内容としては、不動産を売却した際に得られる利益である譲渡所得に対し、3,000万円までの金額を課税対象から除外するといったものです。

たとえば、家を売却して4,000万円の利益が出た場合、3,000万円を差し引いた1,000万円分の譲渡所得にしか課税がされません。

この特例に関しても、使用するにあたっては

  1. 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること
  2. 家屋を取り壊した場合、譲渡契約までの間に、土地を住居以外に使ってないこと
  3. 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと

など複数の条件があるため、家の売却価格が住宅ローン残債を上回る(アンダーローンになる)ことが予想される場合には、前項同様に税金特例の適用を検討するのがよいでしょう。

国税庁「3,000万円の特別控除の特例」に関する詳しい情報をチェックする

自分の家の売却価格を調べる方法

ここまでの章では何度か「不動産売却に強みを持つ不動産会社を見つけることが大事」だと書いてきましたが、自分に合った不動産会社を探すのもなかなか大変なことですよね。

  1. 自分の足で不動産会社を探し、
  2. 不動産の状態や希望する売却価格を伝え、
  3. その不動産会社が自分に合っていなければ、また別の不動産会社を探す…

やむを得ない事情でローン中の家を売る必要がある中で、不動産会社を探すことにここまでの手間は掛けられないため、本項では自分で家の売却価格を調べる方法をご紹介します。

家売却の一括査定サービスを利用する

もう既に本格的に家売却を検討しており、不動産会社に直接査定に来てほしいという方には「不動産売却一括査定サービス」を利用することをおすすめします。

不動産の一括査定ならイエウール

参考:国内利用者数No.1の不動産売却一括査定サービス「イエウール」

このようなサイトではユーザーが登録した情報をもとにユーザーと「ユーザーの要望に合った不動産会社」のマッチングが行われ、目的に適した不動産会社が紹介される仕組み。

上記で紹介したイエウールであれば、スマホ1台完全無料で最大6社の不動産会社に家の査定を依頼することができるため、仕事や家事などが忙しい方でも複数の査定結果を簡単に比較し、自分の家を最も高く売却してくれる不動産会社を見つけていただくことが可能です。

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不動産価格の相場調査ツールを使用する

また、不動産価格の相場調査ツールを使用することでも家の相場を調べることが可能です。

おすすめツール 内容
国土交通省 不動産取引価格情報検索 売りたい家に似た特徴をもつ物件が、過去にどれくらいの金額で売却されているかを調査可能
レインズ・マーケット・インフォメーション 過去実際に行われた不動産取引の成約価格に基づいた「参考売却価格」を確認することが可能
東急リバブル 周辺売出相場検索 売却したい物件があるエリア(市区町村)ごとの不動産の平均取引価格を確認することが可能

ただしこれらのツールで分かる価格はあくまでも「相場」であり、自分の家の売却価格を明確に表したものではないことに注意しましょう。

以下の記事では家の売却相場を調べる方法や2020年冬最新の相場動向を紹介しています。

本記事の振り返り

本記事の振り返り

住宅ローンがあっても家売却はできる?

住宅ローンが残っていても家の売却活動を進めることは可能です。

ただし、実際に物件の購入者が見つかり、売買契約を締結する際には住宅ローンを完済し、物件に付いている抵当権の抹消登記を終えていなければなりません。

⇒第1章「住宅ローンがあっても家は売却できる?」をもう一度読む

住宅ローンを完済する方法って?

住宅ローンを返済する際には「自己資金による完済」「ダブルローンによる完済」「任意売却による完済」の3種類から自分に適した方法を選び、返済を進めていくことになります。

いずれの方法を選択することもなく住宅ローンの支払いが滞った場合には、住んでいる家(厳密には抵当権が付いている家)が競売に掛けられることになるため注意しましょう。

⇒第2章「住宅ローンを完済する方法」をもう一度読む

住宅ローンのある家を売却するときのポイントは?

住宅ローンがある家を売却する場合には「住宅ローン残債と同じかそれ以上の金額」で売却活動を成功させる必要があります。

いかに不動産を高く売ることに強みを持つ不動産会社を見つけるかがポイントになるでしょう。

また、条件さえ合えば国税庁が設ける税金の優遇や控除の特例を利用することも可能です。

⇒第3章「住宅ローンがある家を売却する時のポイント」をもう一度読む

自分の家の売却価格を先に知る方法はある?

自分の足で地場の不動産会社を探すのもよいですが、自分の家の売却価格を知りたい場合には「不動産売却の一括査定サービス」を利用するのがおすすめです。

また、相場調査ツールを使用することでも相場調査は可能ですが、これらのツールで分かる価格は相場価格であり、自分の家の売却価格を表したものではないことに注意しましょう。

⇒第4章「自分の家を売却価格を調べる方法」をもう一度読む

この記事の内容を参考に住宅ローンを完済したあとは、抵当権を抹消することでようやく家の売却ができるようになります。

抵当権を抹消する方法が知りたい方は以下の記事を読み、抵当権の抹消登記に必要な手続きも確認しておくことをおすすめします。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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提携数は全国1600社以上

  • 住友林業ホームサービス
  • スターツピタットハウス
  • 三井住友トラスト不動産
  • 大京穴吹不動産
  • 近鉄不動産
  • みずほ信不動産
  • 大成有楽不動産販売
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