ローン中の家を最短で売る!不足額の補い方、離婚時の注意点、貸す方法も

ローン中の家を最短で売る!不足額の補い方、離婚時の注意点、貸す方法も

離婚、転勤、子供の成長など、ローン中の家を売りたいと考えたときに、本当に売れるのか不安になると思います。

結論、住宅ローン支払い中の家でも売る事ができます。ただし、住宅ローン中の家はお金を貸している金融機関がその家を担保にする権利である抵当権が設定されていますので、ローンを完済できない場合は家を売る事は困難となります。

この記事では、事情がありローン中の家をできるだけ速く売りたい方のために、ローン中の家を最短で売るためにどうすればよいかをお伝えします。

特に離婚によって家を売ることになった方は注意すべき点があるので、しっかり押さえて不安を解消しておきましょう。

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家を売るにはどうすればいい?売却手順や注意点を一から解説!

ローン中の家を最短で売る①まずは「完済可能か」確認する

ローンが残っている家でも売ることは可能です。ただし、ローン中の家を売るためには、いくつかの重要なステップと考慮すべき点があります。

家を売りタイミングで得られる売却資金でローンを完済できればよいのですが、それだけだと返済ができない場合は他の方法を使って完済する必要があります。

そのため、ローン中の家を最短で売るためには、まずはじめに家の売却価格でローン残債を支払えるかどうかを判断する必要があります。

「ローン残債を確認する」「売りたい家の売却予想価格を確認する」「住宅ローン残債と売却予想価格を比較する」の手順でご自身の状況を確認しましょう。

もし売却価格が残債を下回る場合(オーバーローン)は売却価格以外で補うことができれば完済できますので、安心してくださいね。

ステップ①|住宅ローン残債を確認する

住宅ローン中の家を売るためには、まず初めにご自身の住宅ローンがいくら残っているのかを確認しましょう。

住宅ローンの残債は金融機関から送られてくる書類やWebサイトで確認できます。

住宅ローン残債を確認する方法

  • 金融機関から毎年郵送される残高証明書を確認する
  • ローン契約時の返済予定表(再発行可能)を確認する
  • 金融機関のインターネットバンキングを確認する

住宅ローン残債を把握する上で注意点は、現在の正確な残債額を把握することが必須です。金融機関から最新の残債明細を取得し、返済計画を確認してください。もし、既に資料を持っているのでしたら、あなたが、持っているその資料は最新のものかもう一度確認してください。

住宅ローンの残高はいくら?確認方法とタイミング・その理由について解説

ステップ②|売りたい家の売却予想価格を確認する

住宅ローンがどのくらい残っているのかを正確に把握することができたら、次に売りたい家の売却予想価格を確認します。

ここでは可能な限り正確に家の売却相場価格を把握すること大切ですので、複数の不動産会社に実際の家の査定を依頼して、結果を比較するのが最も有効な手段になります。

不動産一括査定サイトの「イエウール」なら、物件情報と連絡に必要な情報の入力だけで複数社にネット上で査定依頼が出来ます。あなたと相性の良い優良不動産会社を厳選して査定してもらえるので、是非利用してみてください。

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まだ会社に依頼するのは控えたい、という方は地域の市場価格と類似物件家の売却価格を調査しましょう。また、査定シミュレーション機能を利用して大まかな価格を把握するという選択肢もあります。

【2024年最新】家売却相場はいくら?売出価格の設定方法も解説

ステップ③|住宅ローン残債と売却予想価格を比較する

住宅ローン残高と売却予想価格が分かったら、比較してローンが一括返済出来るかどうか確認しましょう。

住宅ローン残債 ー 家の売却相場価格

  • 注意:家の売却には仲介手数料や引っ越し代、登記費用が別途かかります

家の売却価格が住宅ローン残債を上回るか下回るかによって、「アンダーローン」「オーバーローン」どちらの状態か判断しましょう。

オーバーローン

  • 家の売却価格が住宅ローン残債を下回るケース(売却代金以外の何らかの方法を使って補えば売ることができる)

アンダーローン

  • 家の売却価格が住宅ローン残債を上回るケース(売却代金だけで一括返済できるので、そのまま売ることができる)

オーバーローンとアンダーローン

ローン中の家を最短で売る②オーバーローンは不足額を補う方法を選ぶ

アンダーローンの場合は売却で得たお金で問題なくローンを返済することができますが、オーバーローンの場合は売却だけでは支払うことができない分の残債を他の方法で返済しないと家を売ることはできません。

そのため、売却価格だけではローンが完済できないという方は、不足額を補う方法を選びましょう。不足額を補う方法には、以下4つの選択肢があります。

オーバーローンの返済方法

  • 方法1:売却代金+自己資金で残債を一括返済
  • 方法2:住み替えローンで残債を一括返済
  • 方法3:無担保ローンで残債を一括返済
  • 方法4:金融機関と交渉して任意売却

ローンを完済するための方法を選んだら、後の手順はアンダーローン同じになります。

それぞれの方法について詳細が知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

家を売る際のオーバーローンで後悔?売る方法や返済負担を減らすコツを解説!

ローン中の家を最短で売る③売り先行でとにかく速く売る

ローン中の家を売るとき、今の家を売って次の新居を買う流れには「売り先行」「買い先行」の2つあります。

オーバーローン、アンダーローンどちらであっても、同じようにこの2つから売り方を選ぶことができますが、とにかく速く売るためには先に家を売る「売り先行」を選びましょう。

今の家を売ってから新居を探す「売り先行」

  • ローン中の家は売るまでローンの支払いが続きますので、自己資金に余裕がない場合もおすすめ
  • 新居を購入する前に売ってしまうため、同時に2つの住宅ローンを負担する「二重ローンの回避」が可能になる

新居を探してから今の家を売る「買い先行」

  • アンダーローンの場合も、買い先行なら購入も売却もスムーズではありますが、それは自己資金に余裕がある場合に限った話になります。
  • 買い先行をして、もしローン中の家がなかなか売れなかった場合は予想外に資金が必要になる可能性もあるため注意が必要です。

売り先行は新居探しより先に自分の家を売る方法になりますので、新居が見つからずに結果として売るまでの期間が長くなってしまったという後悔を避けられます。

引っ越し先は賃貸にするという場合でも、売りたい家の買い手が見つかっていれば安心して新居探しをすることができますよ。

ローン中の家を売り先行で売る流れ

ローン中の家を売り先行で売るまでの流れは、細かく以下7工程です。

ローン中の家を売る流れ
  1. 自宅の査定をする
  2. 資金計画を立てる
  3. 販売活動開始・内見対応
  4. 条件交渉
  5. 売買契約・手付金受取り
  6. 残金受取り・ローン完済・抵当権抹消
  7. 引渡し

ローン中の家の場合に特に注意が必要なのが「7.残金受取り・ローン完済・抵当権抹消」の工程です。

買い手から売却代金を全額受け取ったら、司法書士に同席してもらい金融機関にローンを完済しましょう。完済が終わったら抵当権抹消の手続を行い、抵当権を外すことができます。ここまで済んだら最後に鍵と家を買主に引渡して、売却完了です。

速く売るコツ①|不動産会社は複数社を比較して選ぶ

ここからは、ローン中の家をできるだけ速く売るためのコツや注意点を紹介していきます。

コツの1つ目は、不動産会社は複数社を比較したうえで選ぶというものです。家を売る際に最も鍵となるのは、家を売り出してくれる不動産会社の存在です。そのため、どの不動産会社と契約して売り出すかという選択は非常に重要な要素となります。

まずは、複数の不動産会社を比較し、信頼性や実績、提供サービスや担当者との相性を確認しましょう。特にポイントとなるのは、自分の家の種別での売却実績がある不動産会社を選ぶことです。

売りたい家が一戸建ての場合は一戸建ての実績を、マンションの場合はマンション売却に関する実績がある会社を選ぶことができれば、買い手が付きやすくなり、速く売る事ができますよ。

速く売るコツ②|媒介契約の種類は専任媒介契約を選ぶ

仲介をお願いする不動産会社と結ぶ媒介契約には、「一般媒介契約」「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」の3種類があります。

ローン中の家を早く売りたい場合は、専任媒介契約を選びましょう。専任媒介契約では、一定期間内に特定の不動産会社に集中して販売活動をしてもらうことができるだけでなく、自分でも買い手を探すことができます。

ただし、専任媒介契約は専属専任媒介契約よりも活動報告頻度が低くなります。自分から不動産会社にまめに連絡することで、優先度を上げてもらいましょう

速く売るコツ③|買取サービスを利用する

少し安くなってでも確実に速く売りたいという方は、不動産の買取サービスを利用するのも一つの方法です。

買取サービスは、不動産会社や専門の買取業者が家を直接購入してくれるというものです。

仲介で売る場合は最低3か月から半年を要することになり、買い手が見つからなければ数年売れないこともあります。これに比べて、買取は買い手を見つける手間や時間を大きく削減することができますので、1週間から1か月ほどで売却が完了します。

ただし、買取サービスは市場価格の7割程度の価格での取引が一般的ですので、安くなるとローン完済が難しくなる場合は注意が必要です。

ローン中の家を売ったら節税対策も忘れずに

ローン中の家を売った後に忘れてはいけないのが節税対策です。できる限り出ていくお金を抑えるために、ご自身のケースで利用できるものを確認しましょう。

オーバーローンの場合に使える税金特例や控除には2種類あります。

一定の条件を満たす場合に使用できる、居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除いう特例を使うことができます。

ダブルローンとは?基礎知識とメリット・デメリットを解説

アンダーローンの場合も2種類の税金特例や控除があります。

1つ目に、住んでいる家を売る場合居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例を利用できます。これは、所有期間に関係なく譲渡所得から3,000万円を控除することができるというものです。

譲渡所得とは家を売って得た所得(=利益)のことになりますので、例えば譲渡所得が3,000万円までの場合は税金がかからないことになります。ただし、この特例の適用を受けるためには満たさなくてはならない条件があります。

2つ目に紹介したい特例は、所有開始から売り渡した年の1月1日の期間が期間が10年以上のマイホームを売った場合に利用できる10年超所有軽減税率の特例です。これは譲渡所得6,000万円以下の部分については、本来20.315%である税率が更に低い税率にかわる軽減税率を適用できるというものです。

また、前記の3,000万円の特別控除と併せて適用ができるため、譲渡益が出た場合に有利な特例です。他に満たさなければならない適用条件は3,000万円特別控除と同じになります。

詳しくはこちらをご覧ください。

居住用財産の3000万円特別控除【まとめ】利用条件から必要書類まで紹介

家を売るならアンダーローンでないと無理?オーバーローンの場合の対処法6選

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離婚の場合は財産分与や連帯保証人制度に注意しよう

ローンが完済できることが分かったとしても、自分の状況に応じた注意点を押さえておかなければ思いがけない後悔やトラブルにつながる可能性があります。

特に住宅ローンを返済中に離婚をした場合は、財産分与に伴い注意すべきことがあります。

名義や連帯保証人制度などの知識がなければ家を売ることに失敗する可能性が高くなりますので、ここで説明する4点は必ず押さえておきましょう。

注意①離婚してもローン中は連帯保証人から外れることはできない

例えば夫がローンの名義人で妻がその連帯保証人になっている場合、金融機関にとっては離婚の是非は関係ないため、離婚してもローンの連帯保証人から外れることは困難になります。

この場合、離婚した夫がローンを滞納した場合に妻に支払いが要求される可能性があります。

連帯保証人には要求を拒む権利はありませんので、離婚したにも関わらず重たい責任を背負わなければならなくなるでしょう。

このようなトラブルを避けるためにも、ローン中の家であればなおさら財産分与の際に売ってしまうことがおすすめです。

注意②共有名義の場合は売却に全員の同意が必要となる

婚姻関係問わず、共有名義で買った家を売る際には名義人全員の同意が必要になります。

離婚時は後のトラブルを防ぐために家を売って現金または負債を分けることがおすすめですが、どちらかが不都合に思い売却に賛同しない場合は売る事ができません。

そのため、離婚時に家を売りたい場合は共有名義の相手とあらかじめすり合わせておくと安心でしょう。

注意③婚姻中に購入した家は名義に関係なく財産分与の対象になる

婚姻中に購入した不動産は名義に関係なく全て財産分与の対象になります。財産分与とは、夫婦が婚姻中に築いてきた財産を離婚時に分ける手続きのことです。

特にローン中の家の場合は、負債であるローンも二人で分け合うものとして財産分与の対象として扱われます。

財産は基本的に1/2ずつに分けられますので、ローン中の家の場合は以下のいずれかの方法をとる必要があります。

  • 売却して残った現金またはローンを分ける
  • 一方が家の評価額の半分を現金で受け取る
  • 一方が家と同等の他財産を受け取る

家は名義人でないと売る権利を持ちませんので、先のトラブルを防ぎ新たなスタートを切るためにも1つ目の方法がおすすめです。

【FP監修】離婚時に家を財産分与する方法は?注意点までまるごと解説

注意④婚姻中に相続や贈与で手にした家は財産分与の対象外になる

婚姻期間中であっても、家を相続や贈与で得た場合は財産分与の対象外となります。

相続や贈与、独身時代に築いた財産など、配偶者の協力なしで形成されたものは特有財産と呼ばれ、原則財産分与の対象外として扱われます。

ただし、以下のようなケースは配偶者の貢献があったものとみなされ、財産分与の対象となる場合があります。

  • 相続した家を共有の貯金で修繕した場合
  • 配偶者が相続した家を一緒に経営していた場合

共有財産とみなされるかどうかはその資産価値の維持や向上のための貢献度が問われますので、もし配偶者が相続した家に住んでいても対象外となります。

相続した遺産は財産分与の対象になる?事例とともに解説します

ローン中の家を売るのが難しいときは貸すことを検討しよう

住宅ローン中の家を手放す必要があるのに売却が難しい方は、家を賃貸に切り替えることも検討できます

ここでは、住宅ローン中の物件を賃貸に切り替える際の基本の流れを紹介していきます。計画を立て、専門家のアドバイスを取り入れてスムーズに移行しましょう。

また、ローン中の家を賃貸する場合は金融機関に相談する必要がありますが、ここの交渉が難航した場合は賃貸用のローンに切り替えることになります。

ローンを借り換える必要がある場合の注意点についても説明します。

ローン中の家を賃貸に切り替える基本の流れ

ローン中の家を賃貸に切り替える人は多くはないため、適切な手順を追うようにしましょう。

①金融機関と相談する

まずは住宅ローンを提供してくれている金融機関に相談しましょう。家を賃貸に切り替える際は金融機関の承認が必要になりますので、同意が得られるかどうかや、必要な手続きについて確認しましょう。円滑なコミュニケーションが後の手続きをスムーズに進めるのに役立ちます。

提供者との相談が必要な理由は、住宅ローン契約には物件の利用条件や制約が含まれている可能性があるからです。住宅ローン契約が家の所有者である提供者との取り決めであり、その物件が賃貸に利用される場合、提供者の同意が必要です。提供者との相談を通じて、契約違反を防ぎ、迅速かつ円滑な移行を促進します。

②専門家に法律に関するアドバイスをもらう

次に、不動産や法律の専門家に相談して、法的な側面を確認します。

住宅ローン契約や地元の不動産法、契約法にはいくつかの規定や成約がありますので、専門家のアドバイスを得ることで問題を回避することができます。

例えば、住宅ローン契約や地方の不動産規制によっては物件の利用に関する条件や期間が規定されていることがあります。

これらの法的な要件を守っていないと契約違反や罰則の可能性があるため必ず一度相談してみるようにしましょう。

③家を貸す相手を見つけて賃貸契約を結ぶ

最後に、家を貸す相手(借主)を決めて通常の賃貸契約手続きを進めます。契約書の条件や借主の責務を確認し、契約を進めます。これにより、円滑で透明な賃貸関係が築けます。

賃貸契約書は、家を貸す人(貸主)と借主の両者にとって重要な文書ですので、借主と貸主の権利・義務を規定し、両社の権利を保護するようにしましょう。

ローンを賃貸用に借り換える場合は先に借主を決める

住宅ローンは本来家を購入するために提供される融資になりますので、家を貸したい場合は賃貸用のローンに切り替える必要がある場合もあります。

ローンを組んでいる金融機関に賃貸用の住宅ローンの取り扱いがあればよいのですが、ない場合は他の金融機関で借り換えを行い、賃貸用のローンを新たに組む必要があります。

賃貸用のローンは購入用のローンに比べて金利が高くなります。賃貸にした場合は家賃収入でローンを返しつつ残りを収入とすることで余裕ある返済ができますので、借り換える必要がある場合は借主を決めてからにするのがおすすめです。

もし新たにローンを組み、返済し続けることは苦しいというのであれば、売却を選ぶようにしましょう。

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ここまで住宅ローン返済中の家を売る方法や注意点、進め方などについて丁寧に解説してきました。

今回のまとめとして、ローン返済中の家の売るために売却活動を行うことはできますが、売却する際には住宅ローンを完済し抵当権を抹消する必要があります。

住宅ローンを完済するためには、家を売却できる不動産会社と媒介契約を結ぶ、売却にかかる費用や税金を抑えることを意識して行うようにしましょう。

もし住宅ローンを完済できない場合は、自己資金住み替えローン、最後の手段として任意売却を利用することでローン返済中の家を売ることが可能です。

家の売却をするためにまずは不動産会社に査定を依頼し家がいくらで売れるのか確認しましょう!

  1. ローン中の家を売るのが初めての方はこちらの動画解説も参考にしてください

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