【ローン中の家を売る】状況別の売却方法や高く売るコツを解説!

「家を売りたい」と考えている方へ
  • ローン中の家を売る際には、物件の売却益でローンを完済するのがおすすめです
  • 複数の不動産会社の見積を比較することで、高く売却できる可能性が高まります
  • 提携不動産会社数No.1の「イエウールなら、スマホ1台で実績のある不動産会社に出会える!

家を売却したいと考える理由は「老朽化対策」や「よりよい環境への住み替え」など、人によって様々ですが、中には離婚や収入の減少などといったやむを得ない理由により家を手放したいと考えている方もいるのではないでしょうか。

金銭問題や家族関係など急な事情により家の売却を迫られた場合には住宅ローンも完済できていないことがほとんどだと思いますが、住宅ローンが残っている状態でも家の売却を進めることはできますので安心してください。

本記事では、ローン中の家を売る方法や売却を成功させるコツについて解説していきます。

査定で分かるのは、価格だけじゃない
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あなたの不動産、
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「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、家を売る記事をご覧ください。

ローン中の家を売るためにまずは現状を確認しよう!

住宅ローンがあっても売却活動を進めることは可能ですが、売買契約が完了して新しい買主に物件を引き渡す時には住宅ローンを完済し、抵当権の抹消手続きをしている必要があります。

住宅ローンを貸し出している金融機関としては、ローンを借りた名義人にいかなる理由があろうともローン残債を回収する必要があるため、住宅ローンの返済が行われず滞納が続いた場合にはその物件に設定されている抵当権が行使され、物件の差し押さえが実行されます。

差し押さえられた物件は競売に掛けられてしまうほか、滞納が続けば債務者の個人情報も金融機関のブラックリストに登録され、対象の不良債権を完済してから5年~10年が経過するまで、新しいローンやクレジットカードの審査に通りづらくなることにも注意が必要です。

住宅ローン残債がある状態での不動産売買や物件譲渡には多くの法的リスクが付きまとうため、売買の仲介に立つ不動産会社としてもローン完済前の物件引き渡しを許可することはありません。

そこで、ローン中の家を売る際に重要になるのはローンの完済ができるかどうか確認することです。
そのために必要な確認項目を紹介します。

住宅ローンの残債額を確認する

まずはローンの残額はいくらなのか調べましょう。

ローンの残債額は、借入している金融機関から届く年末残高証明書返済予定表で確認できます。
金融機関によってはインターネットサービスの加入によりWebサイトで確認できる場合もあります。自分の借入先の金融機関は対象かどうか確認してみましょう。

また、手元にローン残額が確認できる書類がない場合は、直接住宅ローンを契約した金融機関の窓口で残高証明書を発行してもらうこともできます。

家の売却費用を把握する

次に、家を売却する際にかかる費用を確認しておきましょう。

家の売却時に発生する費用を把握しておかないと、いざ家が売れた時に想定外の出費が重なり住宅ローンが完済できない……なんてことにもなりかねません。

ローン中の家を売る場合には、以下のような費用が発生します。

費用 金額
仲介手数料
  • 成約価格が200万円以下の場合:成約価格の5%
  • 成約価格が400万円以下の場合:成約価格の4%+2万円
  • 成約価格が401万円以上の場合:成約価格の3%+6万円
印紙税(※1)
  • 成約価格が500万円以下の場合:2,000円(1,000円)
  • 成約価格が1,000万円以下の場合:10,000円(5,000円)
  • 成約価格が5,000万円以下の場合:20,000円(10,000円)
  • 成約価格が1億円以下の場合:60,000円(30,000円)
  • 成約価格が5億円以下の場合:100,000円(60,000円)
抵当権抹消費用
  • 登録免許税(必須):3,000円
  • 不動産登記費用(必須):不動産1つにつき1,000円
  • 司法書士依頼費用(任意):8,000円~12,000円
確定測量費用
  • 600,000円~800,000円
不動産譲渡所得税
  • 不動産所有歴が5年以下の場合:所得税30.93%+住民税9%
  • 不動産所有歴が5年以上の場合:所得税15.315%+住民税5%
住宅ローン残債 残債の額は人それぞれです。実際に売却を行う前に金融機関と連携を取り、住宅ローンの残債を確認しておきましょう。
早期返済手数料 本来の返済スケジュールより早くローンの完済を行う場合、金融機関によっては早期返済手数料を求めてくることがあります。

※1)2022年3月末日までに締結された売買契約に関しては、国税庁「不動産譲渡契約書の印紙税の軽減措置の延長」により、括弧内の印紙税額が適用されます。

また、家を売る場合には「抵当権の抹消」が必須となるため、具体的に売却を考えている場合は抵当権の抹消方法に関する記事も読んでおくのがおすすめです。

上記をもとにおおまかな売却費用を把握したら、次に把握すべきは「自分の物件がどのくらいの値段で売れるのか」という家売却の相場です。

家の売却価格を知る

ローン中の家を売る際は、家の売却額で住宅ローンの残債を完済することが理想です。

事前に調べた住宅ローンの残債額と家の売却額を比べて、差額がどれほどあるのか確認しましょう。

家の売却価格の相場を調べる際には、不動産会社に物件の査定をお願いすることで、最も信ぴょう性の高い価格相場を知ることが可能です。

家売却を検討している方の中には「不動産会社に相談したら絶対に売却しないといけない」と思っている方もいるかもしれません。

ですが不動産会社に査定を依頼しても、必ず家を売却しなければならないわけではないので、まずは楽な気持ちで物件査定をお願いしてみるとよいでしょう。

ただし、1社の査定だけでは査定額が適正かどうかはわかりません。
もう既に本格的に家売却を検討しており、不動産会社に直接査定に来てほしいという方には「不動産売却一括査定サービス」を利用することをおすすめします。

不動産の一括査定ならイエウール

参考:国内利用者数No.1の不動産売却一括査定サービス「イエウール」

このようなサイトではユーザーが登録した情報をもとにユーザーと「ユーザーの要望に合った不動産会社」のマッチングが行われ、目的に適した不動産会社が紹介される仕組み。

上記で紹介したイエウールであれば、スマホ1台完全無料で最大6社の不動産会社に家の査定を依頼することができるため、仕事や家事などが忙しい方でも複数の査定結果を簡単に比較し、自分の家を最も高く売却してくれる不動産会社を見つけていただくことが可能です。

あなたの不動産、
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また、不動産価格の相場調査ツールを使用することでも家の相場を調べることが可能です。

おすすめツール 内容
国土交通省 不動産取引価格情報検索 売りたい家に似た特徴をもつ物件が、過去にどれくらいの金額で売却されているかを調査可能
レインズ・マーケット・インフォメーション 過去実際に行われた不動産取引の成約価格に基づいた「参考売却価格」を確認することが可能

ただしこれらのツールで分かる価格はあくまでも「相場」であり、自分の家の売却価格を明確に表したものではないことに注意しましょう。

以下の記事では家の売却相場を調べる方法や最新の相場動向を紹介しています。

不動産会社に依頼をする前に家相場を知っておきたい…という方には以下の記事もおすすめです。

【パターン1】家の売却額でローンを返済できる場合の売却手順

前章で家の売却額でローンを返済することが理想だとお伝えしました。家の売却額がローン残債額を上回った人もいれば、家の売却額だけではローンを返済できない人もいるでしょう。

ここからはそれぞれの状況別に売却の手順を解説していきます。

まずは家の売却額でローンを返済できた場合です。

家の売却額がローン残債額を上回ることをアンダーローンと言います。

アンダーローンで売却できた場合には譲渡所得の金額に応じて課税が発生するものの、住宅ローンの残っていた家を売却するという目標は達成できているため、問題はありません。

アンダーローンの場合、家の売却時にローンを一括返済してしまいます。この一括返済する際に抵当権の抹消手続きを行います。

では詳しい売却の手順を解説していきます。

手順1:不動産会社と媒介契約を結び売却活動を始める

家の売却額でローンが返済できることを確認できたら、売却を依頼する不動産会社を選び、売却活動を始めましょう。

不動産会社を選ぶ際は複数社に査定してもらい、自分のニーズに合った相性のいい不動産会社を選ぶようにしましょう。

家の売却において不動産会社選びは重要です。査定価格のみで判断しないようにしましょう。

不動産会社の選び方を詳しく知りたい方は「家を売るならどこがいい?良い不動産会社の見分け方や選び方を解説!」という記事もご覧ください。

手順2:買主と売買契約を締結し決済と抵当権抹消の手続きをする

家の買主が見つかり売買契約書の締結が終わったら、売買契約の中で定めた日時で決済と引渡しが行われます。

この引き渡しと同じ日に抵当権の抹消手続きは行います。

引き渡し当日に、売主、買主、不動産会社、売主のローン銀行担当者、買主が利用するローン銀行担当者、司法書士が同席し、手続きを行います。

最初に司法書士が登記申請書類の確認を行い、その後買主の融資が実行され売主の口座に売買代金が振り込まれます。するとその口座からローン残債が一括で引き落とされ、ローンの完済となります。

売主のローン担当者から抵当権の抹消書類が司法書士に手渡され、司法書士はすべての書類を持って法務局へ行き、抵当権抹消登記と所有権移転登記を行ってすべて完了です。

抵当権が抹消された登記書類は、後日郵便で送られてくることが一般的です。

【パターン2】家の売却額でローンを返済できない場合の売却手順

続いて家を売却してもローンを完済できない場合です。

住宅ローンが残っている家を売却した時に、家の売却価格が住宅ローンの残債額を下回ってしまう状態をオーバーローンといいます。

建物価値が築年数に比例して減少していくことを考えると、家の売却を希望する売主全員がアンダーローンで売却できるとは限りません。

家を売った際にオーバーローンになるケースは念のため想定しておいた方がよいでしょう。

では家の売却額でローンを返済できなかった場合の売却手順を解説していきます。

手順1:不動産会社と媒介契約を結び売却活動を始める

家の売却額でローンを返済できた時と同様に、まずは不動産会社を選び媒介契約を結びましょう。

先ほどもお伝えしましたが、不動産会社選びは家の売却を締結させるために重要です。ローンを少しでも返済できるように優秀な不動産会社を見極めて売却を依頼しましょう。

優秀な不動産会社を見極めるために、最低3社以上は査定を依頼しましょう。査定結果は不動産会社によって異なります。家の売却相場を理解している不動産会社か判断するためにも、複数社に査定を依頼してみましょう。

また、不動産会社にも扱う不動産に得意不得意があります。不動産会社のサイトの確認するか担当者に直接聞いて、不動産会社の得意ジャンルを見極めて売却を依頼することが大切です。

家の売却が得意な不動産会社を選んでローン中の家を高く売却しましょう。

手順2:ローンの残債額をどのように完済するか決める

1章で解説したように売買契約が完了して新しい買主に物件を引き渡す時には住宅ローンを完済し、抵当権の抹消手続きをしている必要があります。

住宅ローンを完済する方法には大きく「自己資金による完済」「住み替えローンによる完済」「任意売却による完済」の3種類があり、住宅ローンの残っている家を売却する場合には、これらの方法の中から自分に合った完済方法を選択し、返済を進めていくことになります。

自己資金で残債を完済する

物件を売却した際に、売却益が住宅ローンの残債額に満たないものの、自己資金(個人での貯蓄や扶養家族の収入など)を合わせることで住宅ローンを完済できるケースもあります。

自己資金を充当することで住宅ローンの残債額を解消できる場合には、自己資金も残債に充てて、なんとか住宅ローンの返済を終えるようにしましょう。

住宅ローンの滞納が続き抵当権が行使されれば物件が競売に掛けられることになりますが、競売による売却を行った場合に得られる金額は通常売却を行った場合よりも低いものになるため、多少無理をしてでも自力で住宅ローンを完済するほうが良い状況を期待できます。

住み替えローンを利用する

新しい家を購入する際に、古い家の売却益や自己資金で払いきることができなかった住宅ローン残債(担保割れ)を、新しい家の住宅ローンに合算できるのが住み替えローンです。

住み替えローンの仕組み

住み替えローンを利用する際、金融機関による審査が行われるほか新居を購入しなければならないなどの制約はありますが、それ以上に古い家で払いきれなかったローン残債を新しい住宅ローンに合算できる点が、債務者にとって最大のメリットです。

ローンの支払いを一元化することができれば、それだけ返済計画も立てやすくなりますね。

もしも家を売るだけではなく新居の購入や住み替えを考えているのであれば、住み替えローンの利用も検討してみるのがおすすめです。

最後の手段として任意売却を使用する

任意売却は、オーバーローン時、どうしても家を売らなければならない事情はあるもののどう頑張っても住宅ローンの残債を完済することができない場合に使う「最後の手段」です。

前提として任意売却を使う際には、

  1. 住宅ローンを6ヶ月以上滞納し、
  2. 家の権利が債権回収会社や保証会社に移っている必要がある

ほか、売却益が全額住宅ローンの残債に充当されるため、ローンを完済して余剰金が発生しない限り、物件の売却額は一切手元に残らないといったデメリットがあります。

また、住宅ローンを6ヶ月以上滞納してしまった場合には、債務者の個人情報も金融機関のブラックリストに登録されてしまっていることが予想されるでしょう。

ただし、任意売却を使用することには以下のようなメリットがあります。

  1. ローン残債を分割で返済していける(通常は一括返済)
  2. ローン残債を返済して余ったお金は自分のものになる
  3. 家売却の際にかかる費用は売却額の中から充当できる

物件を競売によって売却する際にはローン残債を一括で返済する必要があるため、残ってしまったローン残債を分割で払っていけるのは債務者にとってかなりのメリットですよね。

現在の家の売却を迫られているものの本当にローンを完済することができず困っている場合には、メリットとデメリットを理解したうえで任意売却の利用を検討してみましょう。

リースバック(セールス&リースバック)

また、任意売却せざるを得ないものの本当はこの家を手放したくないといった場合におすすめしたい手段として、リースバック(セールス&リースバック)をご紹介します。

リースバックとは、任意売却もしくは何かの事情により家を売却する際に親や親戚といった「自分と個人的な繋がりがあり、今後長期的にやり取りを続けることが可能な相手」に家を購入してもらい、住宅ローンの完済を経て、最終的にその物件を買い戻すという手段です。

この手段を利用できる状況はかなり限定されるものの、リースバックが成功すれば中長期的に見て思い出の物件を手放さずに済むというメリットがあります。

ただし、リースバックの売却活動中であっても、裁判所から競売命令が下った場合には強制的にその物件を立ち退きすることになるため、この点には注意しておきましょう。

リースバックの詳細については、こちらの記事でも紹介しています。

手順3:買主と売買契約を締結しそれぞれの方法でローンを返済

買主が見つかったら売買契約を締結します。その際に自分の決めた返済方法でローンを完済します。

ローンを返済できなかった場合、売買が成立しないので注意しましょう。

自己資産でローン残債を完済した場合

家の引き渡しの日に決済が行われ、家の売却代金と一緒に一括返済します。

この際に売主、買主、不動産会社、ローン銀行担当者、司法書士が同席し抵当権抹消の手続きが行われます。

抵当権の抹消手続きは先ほど解説したものと同じように進められます。

住み替えローンを使用した場合

住み替えローンを利用する場合は、現在の自宅のローン完済日と新居の購入日を同日に行います。

新居の購入と自宅の売却を同時進行で行うことになり大変ですが、不動産会社と協力して自宅の売却の日と新居の購入の決済日を合わせましょう。

任意売却をする場合

任意売却をする場合はまず不動産会社に相談しましょう。理由次第では任意売却を許可しない不動産会社もあるので注意が必要です。

買主が見つかり価格の合意などが得られたら、債権者(金融機関など)に購入申し込み書と売買代金配分表を提出し、債権者に許可を得て買主への売却が可能になります。

債権者から許可を得たら、買主と売買契約を結びます。売却額や引き渡し日など問題ないか確認をし、契約書に印を押し、収入印紙を貼れば契約完了です。

 

ローン中の家を高く売るときのコツ

通常の家売却とは異なり、住宅ローンがある家を売却する場合にはただ家を売却するだけでなく「住宅ローン残債と同じかそれ以上の金額」で売却活動を成功させる必要があります。

ここからは家を少しでも高く売るためのコツやローン中の家を売るときに知っておきたいポイントを解説します。

【コツ1】はやめに売る

建物の価値は築年数が経過するにつれて落ちていきます。

中古物件の価格は建物だけでなく土地の価値も含むため、土地の価格が上がっている場合は建物価値が下がっても、物件自体の価格は上がることもありますが、土地価格が下がっている場合は物件価格が大きく下がることになります。

特に土地価格が横ばいまたは下落傾向にあるエリアでは築年数が経過するほど物件価格も下がっていくため、いつか売却する予定がある場合ははやめに売却したほうが得になる可能性があります。

【コツ2】正しく高く査定してもらい、少し高く売り出す

不動産会社に査定をしてもらう際、本当はもっと高く売れる可能性があったのに不動産会社から出された低い査定額をそのまま信じて安く売ってしまったという失敗を聞きます。

このような失敗を避けるために、複数の不動産会社から査定を出してもらい、それぞれの不動産会社に査定額の根拠を説明してもらうようにしましょう。

正しい査定額の中で最も高く売却することが家売却の成功には極めて大切なのです。

【コツ3】販売力の高い不動産会社を選ぶ

不動産会社選びも売却を成功させる重要な要素です。

不動産会社によって集客力、ブランド、エリアでの強さ、抱えている購入希望者、担当者の能力が違います。

売却活動においてずっと付き合っていく相手となりますので、能力が高く相性の良い不会社を見つけられるように不動産会社選びは慎重に行いましょう。

【コツ4】不動産一括査定サービスで相場と不動産会社を調べる

家の売却には「正しく査定してもらうこと」「販売力の高い不動産会社を見つけること」の両方が必要だということが分かりました。

しかし、自分で不動産会社を探して、査定を依頼しつつ、販売力の高い不動産会社を見つけるのはとても大変です。

そこで不動産一括査定サイトを利用して無料で複数の不動産会社に査定してもらうことで、相場を把握でき、査定内容で不動産会社の信頼性や実力も分かるということです。

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高く売るコツを詳しく知りたい方は「自宅を売却したい人必見!高く売るために実践すべき「4つのコツ」」という記事もご覧ください。

【コツ5】住み替えの場合は売り先行がおすすめ

家の住み替えを行う場合、主な手順としては「売り先行」「買い先行」の2つがあります。

住み替えの手順 説明
売り先行 今住んでいる家を先に売却してから、新しい家を購入する
買い先行 新しい家を先に購入してから、今住んでいる家を売却する

上記のうち、住み替えをする場合には売り先行で売却活動を進めることをおすすめします。

先に家の売却を進めることで住宅ローンをスピーディーに返済できるほか、もし売却額が余った場合には、そのお金を新居の購入費用に充てることができます。

ただし先に家を売ってしまえば、その後住み替え先の新居が決まるまではどこか仮住まいを探して生活することになるため注意が必要です。

最も理想的な住み替え活動の進め方は「家の売却活動と新居の購入活動をほぼ同時期に進めていきつつ、物件の売却と新居の購入を同日もしくは数日差のうちに行う」ことでしょう。

【コツ6】税金特例を積極的に利用する

住宅ローンが残っているマイホームを売却する際には、一定の条件を満たした場合に限り、国税庁が設ける税金の優遇や控除の特例を利用することが可能です。

居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例は、家の売却価格がローン残債を下回ってしまった人(オーバーローン)向けの税金特例。

住宅ローン残債のあるマイホームを、2021年12月31日までに住宅ローンの残債に満たない金額で売却して損失が生じた際に、発生した損失をほかの所得から控除できる制度です。

この特例を使用するにあたっては

  1. 住まなくなってから3年以内に当該の物件を譲渡している
  2. 譲渡年の1月1日から遡った物件所有年月が、5年以上である

など複数の条件があるため、家の査定を行い売却価格が住宅ローン残債を下回る(オーバーローンになる)ことが予想される場合には、この特例も検討してみるようにしましょう。

国税庁「損益通算及び繰越控除の特例」に関する詳しい情報をチェックする

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例は、家の売却価格が住宅ローンの残債を上回った人(アンダーローン)向けの税金特例。

内容としては、不動産を売却した際に得られる利益である譲渡所得に対し、3,000万円までの金額を課税対象から除外するといったものです。

たとえば、家を売却して4,000万円の利益が出た場合、3,000万円を差し引いた1,000万円分の譲渡所得にしか課税がされません。

この特例に関しても、使用するにあたっては

  1. 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること
  2. 家屋を取り壊した場合、譲渡契約までの間に、土地を住居以外に使ってないこと
  3. 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと

など複数の条件があるため、家の売却価格が住宅ローン残債を上回る(アンダーローンになる)ことが予想される場合には、前項同様に税金特例の適用を検討するのがよいでしょう。

国税庁「3,000万円の特別控除の特例」に関する詳しい情報をチェックする

【コツ7】ホームステージングを利用し査定時の印象を上げる

ホームステージングとは、家具や小物などのインテリアを利用して住環境をきれいに魅せることで物件の価値を際立たせ、物件の売却や高値での売却を促進する取り組みのことです。

効果が高いホームステージング
  • 照明を明るくする
  • 不要な家具を片付ける
  • キッチンなどの水回りを清潔にする
  • 造園やインテリアペイントを実施する

2011年にHomeGain.comが行った調査によると、

  1. 1%のホームステージング投資により、5%を超える金額のリターンが得られた
  2. ホームステージングの実施により、物件の販売期間が105日から45日に短縮された

という結果も出ているため、これから家の売却を行う方は売却査定の際にホームステージングを意識してみても良いかもしれません。

本記事の振り返り

本記事の振り返り

住宅ローン中の家は売却できる?

住宅ローンが残っていても家の売却活動を進めることは可能です。

ただし、実際に物件の購入者が見つかり、売買契約を締結する際には住宅ローンを完済し、物件に付いている抵当権の抹消登記を終えていなければなりません。

⇒第1章「ローン中の家を売るためにまずは現状を確認しよう!」をもう一度読む

オーバーローンになったらどうする?

住宅ローンを返済する際には「自己資金による完済」「ダブルローンによる完済」「任意売却による完済」の3種類から自分に適した方法を選び、返済を進めていくことになります。

いずれの方法を選択することもなく住宅ローンの支払いが滞った場合には、住んでいる家(厳密には抵当権が付いている家)が競売に掛けられることになるため注意しましょう。

⇒第2章「家を売却してもローンが残ってしまったときはどうする?」をもう一度読む

住宅ローン中の家を売るときのポイントは?

住宅ローンがある家を売却する場合には「住宅ローン残債と同じかそれ以上の金額」で売却活動を成功させる必要があります。

住み替えをする場合には「売り先行」で売却活動を進めることをおすすめします。

また、条件さえ合えば国税庁が設ける税金の優遇や控除の特例を利用することも可能です。

⇒第3章「ローン中の家を売るときのポイント」をもう一度読む

この記事の内容を参考に住宅ローンを完済したあとは、抵当権を抹消することでようやく家の売却ができるようになります。

抵当権を抹消する方法が知りたい方は以下の記事を読み、抵当権の抹消登記に必要な手続きも確認しておくことをおすすめします。

初心者でもわかる!
記事のおさらい

住宅ローン中でも家を売ることはできますか?
住宅ローンがあっても家を売れます。ただし、住宅ローンを完済し、抵当権の抹消手続きをしている必要があります。詳しくは、ローン中の家を売るためにまずは現状を確認しよう!をご覧ください。

家の売却額でローンを返済できません
住宅ローンを完済する方法として①自己資金による完済、②住み替えローンによる完済、③任意売却による完済、の3つの方法があります。詳しくは、【パターン2】家の売却額でローンを返済できない場合の売却手順をご覧ください。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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