住宅ローンを滞納するとどうなる?滞納した、滞納しそうになった場合の対処法

住宅ローンを滞納するとどうなる?滞納した、滞納しそうになった場合の対処法
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「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、家を売る記事をご覧ください。

住宅ローンを滞納した場合の流れ

まずは住宅ローンを滞納すると、どのような流れで物事が進んでいくのかを知っておきましょう。ローン滞納後の流れは次の5つであり、滞納した期間によってどのステップまで進むかが異なります。

  1. 督促状が届く
  2. 期限の利益の喪失
  3. 競売開始決定の通知
  4. 競売入札期間の通知
  5. 立ち退き

督促状が届く

金融機関によって異なりますが、住宅ローン滞納から3カ月以上経過すると、金融機関から督促状が届くことが多いです。

督促状には滞納分の支払いをいつまでに求めるといった内容が記載されており、この期限を過ぎてしまうと、分割返済ができなくなります。

期限超過後は金額に関係なくローン残債が一括でしか支払えなくなってしまうので、注意しましょう。分割払いで、少しでも金銭的な負担を減らしたい場合は、この時点で支払いをしておかなければなりません。

期限の利益の喪失

滞納から6カ月が経過すると、期限の利益損失通知という書類が届きます。これは住宅ローンの支払い方法が、分割から一括のみに変更されたことを知らせるものです。

この通知書が届くと、以降はローンの分割払いが不可能となり、一括払いのみになってしまうことを覚えておきましょう。

競売開始決定の通知

競売になることが決まったという内容の告知書である、競売開始決定通知書が届きます。この段階であれば、後で解説する「任意売却」に切り替えることもできます。

この段階で、競売にかけるために必要な情報を得るために、不動産鑑定士や裁判所の執行官が物件調査を行い、価格を算出します。その際、室内の設備などの確認で立ち合いを求められることもあります。

競売入札期間の通知

競売物件には入札できる期間が決められています。この段階で、「この期間まで入札します」という内容の競売入札期間の通知がきます。

その期間に、落札希望者が希望の価格を入札し、一番高い金額を入札した人がその物件を購入することになります。

このタイミングを逃すと、「任意売却」に切り替えることはできなくなり、競売以外の手段はなくなります。

立ち退き

現況調査によって状況を知り、不動産の評価などが決まったら、情報が公開され入札が開始されます。入札によって買主が決まると審査を行い、審査に通り次第引き渡し、売却は終了です。

落札されると、自動的に所有権が落札した人に移り、不法滞在している立場になってしまいます。

その後は新しい所有者との立ち退き交渉が行われることになり、条件を交渉した場合もあまり多くは望めません。交渉がまとまらなければ、強制執行で追い出される形になってしまいます。

 

 

家の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の家がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。

そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分の家に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。

まずは、自分の物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう!査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒で完了します。

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住宅ローンを滞納すると何が起こる?

住宅ローンには必ず返済期日があり、それを過ぎてしまうと借主の義務を果たせなかったとして債務不履行となります。

しかし、住宅ローンを滞納するいくつかの理由があります。本当にお金がなくて支払いができない場合や、うっかり支払いを忘れてしまうケースなど様々です。

一度でも滞納してしまうと…

住宅ローンを一度でも滞納してしまうと、通常通りの支払いに加えて損害遅延金というペナルティも課せられてしまいます。罰金、損害賠償金のようなものと考えてください。

遅延損害金の利率は、多くの場合遅延している返済額の元金に対し14%前後で設定されています。(1年を365日とし、日割りで計算)損害遅延金がいくらかかるかについては、以下の計算式で求めることができます。

借入残高 × 遅延損害金利率(年率) ÷ 365 × 延滞日数

例えば残りのローンが2000万円で、支払いを100日滞納してしまったとすると…

2000万円×14.6%÷365日×100日=8,021,918

80万円程度の遅延損害金が発生してしまいます。

一度の滞納で連絡は来ない

実は、住宅ローンの支払いは数回程度忘れてしまってもすぐに対応すれば大きな問題にはなりません。

住宅ローンを滞納してしまうと、まず金融機関から請求書が届きます。しかし、滞納してから1日、2日後にすぐに書類が届くわけではありません。

書類が届くには、1カ月~3カ月程度かかる場合があります。支払い方法を口座引落に設定している場合は口座引落だと万が一引落ができていなくても通帳記帳をしないと気づかないため、特に注意が必要です。

滞納し続けるとどうなる?

うっかり支払いを忘れ続けてしまったり、お金がなくてなかなか支払いが思う通りにいかないということがあるでしょう。

2カ月、3カ月と滞納を続けるとどうなるのでしょうか。

信用情報機関の事故情報リストに載る

あなたも「支払いが遅れるとブラックリスト入りする」「信用情報に傷がつく」というのを聞いたことがあるでしょう。

しかし、厳密には、金融機関の中でブラックリストというリストは存在しません。

通常、クレジットカードを作ったり、金融機関から融資を受ける場合、顧客情報が「信用情報機関」に登録されています。

ブラックリスト入りする、というのは住宅ローンの返済が滞ったり、万が一破産したりした場合、信用情報機関に「事故情報」が登録されてしまうということです。

信用情報機関とは、加盟する会員から登録された信用情報を管理し、その情報を会員に提供することで、消費者と会員の取引を健全に行えるようにする機関です。

以下の3つが代表的な個人信用情報機関です。

  • JICC(株式会社日本信用情報機構)
  • CIC(株式会社シー・アイ・シー)
  • JBA(一般社団法人全国銀行協会)

消費者が融資を受ける際などに、会員である会社は消費者の信用力を判断するためこの信用情報を確認しています。

事故情報はその他にも延滞情報、ネガティブ情報ともよばれます。この情報が、所謂「ブラックリスト」とよばれているものです。

競売にかけられる

住宅ローンを滞納し続けると、債権者(金融機関)が地方裁判所に申し立てることによって、ローンを組む際に担保にしていた家を競売にかけることができます。

ここでいう競売とは地方裁判所が行うオークション形式の販売方法のことですが、金融機関と裁判所が事務的にどんどん手続きを進められてしまいます。

競売のデメリットとしては、売却価格が安くなる点があげられます。物件によって異なりますが、相場価格の60~70%程度になる場合が多いです。

つまり、通常の不動産売却よりも価格は安くなり、売却価格によってローンを減らしづらい点は大きなデメリットといえます。売却後もローンは残ってしまい、この負担が大きくなることも少なくありません。

経済的な痛手だけでなく、精神的な苦痛も多大です。裁判所が家が競売にかけられていることや家の所有者の情報を広く公開するのに加えて、不動産会社が家まできて現地調査をすることもあります。

家族や親族にも影響をおよぼすものなので、住宅ローンの滞納から競売にかけられることはくれぐれも避けるように早めの行動を心掛けましょう。

家を手放しても返済義務は残る

手放す際の売却価格が残債を上回っていれば、そこで返済終了になります。しかし、残債を下回った場合は残債の返済を続けないといけません。

住宅ローンを滞納して任意売却や競売で家を手放すことになっても、住宅ローンの返済義務は残るということです。

特に、住宅ローンを新築で組んだ場合、中古住宅の売却になるので、残債より高い金額で売却できるほうが稀なことです。残債の金額にもよりますが、基本的には競売・任意売却のみで住宅ローンを完済するのは難しく、返済はその後も続くと考えておきましょう。

住宅ローンを滞納しそうになった場合の対処法

競売にかけられた不動産は高い確率で売却されます。よって、競売にかけられた場合は半強制的に市場価格よりも安い価格で売却に出され、家を失うことになると考えておいてよいでしょう。

滞納履歴は少なければ少ないほど、予防策や選択肢は多くなります。競売を避けるための方法をご紹介します。

金融機関に相談する

住宅ローンを滞納してしまった、あるいは支払いが厳しくなりそうだと予兆を感じたら、融資元の金融機関に相談しましょう。

支払日のリスケジュール

をすることができます。リスケジュールとは、契約当初に決めた返済スケジュールを見直し、支払い金額や期間などの調整をしてもらうことです。

現実的に支払いが可能な返済内容に変更してもらえるので、滞納分を支払いやすくなり、競売にかけて不動産を失うというリスクを回避しやすくなります。

月々の返済額を減額してもらうと返済期間は長くなり、利息分を考えるなら結果的に支払いの総額は増えてしまいますが、リスケジュールをすることで無理なく支払いできるようになります。

支払いが苦しくなってきたのなら、金融機関に相談して調整を依頼してみるのもおすすめです。

任意売却を検討する

ローン返済中の不動産を売却する際にはローンの残債を一括返済するのが原則ですが、ローンを返済するために家を売却する場合任意売却という方法もあります。

任意売却とは金融機関に許可をもらい、不動産を売却。売却額でローンを返済し、残債が残れば残債を月々返済していくというもの。

任意売却は個人の買主を探して売却するので、競売よりも高値で売りやすいのが特徴です。

競売は一般的な市場相場の65%前後で落札されてしまうのに加え、債権回収会社や保証会社が裁判所に納付する競売費用(平均80万円前後)が住宅ローンに加算されるなど、任意売却よりも経済的な負担が大きくなります。

また、裁判所の職員によって訪問調査が行われたり、官報やインターネット上に競売物件として掲載されることがないので、近隣の人にローンを滞納して売却したことが知られてしまうこともすくないでしょう。

住宅ローンの支払いが厳しくなったら

住宅ローンを滞納することにはさまざまなリスクがあります。滞納を防ぐために、住宅ローンの支払いが厳しくなったと感じた段階で対策を練りましょう。

ローンの借り換えを検討する

今の住宅ローンの金利が高い場合、借入額の大きさに比例して金利の影響を受けることになります。

借入額がまだ大きい方向けの対処法ですが、延滞が長引く前に金利の低い金融機関で住宅ローンを借り換えることで、月々の支払額を抑える方法も検討しましょう。

借り換え時には、契約時に融資手数料や登録免許税、司法書士報酬など新たに諸費用がかかってしまいます。

それによって一時的に生活が困窮することもあるでしょう。しかし、延滞が続いて競売にかけられる危険性があるなら、一度金利の低いローンへの借り換えを検討する必要があります。

早めの段階で仲介での売却を検討する

まだ滞納が何カ月も続いていなければ、仲介での売却もできるかもしれません。今の家を売り、収入に合った借り入れ額で購入できる家に住み替えるのもひとつの手です。

そのためには、まずは家の査定をする必要があります。

不動産会社に査定を依頼する

まずは、今の家の市場価値を知っておきましょう。想定よりも高くても低くても、現状を正しく把握することが重要です。

不動産会社に査定を依頼することで、不動産がいくらくらいで売れそうかという査定価格を出してもらうことができます。

査定結果は家の状況や土地の価格はもちろんのこと、近くに駅やスーパー、学校があるかなど周辺環境も加味されたものになり、最も売却相場に近い価格となります。

また、査定は無料でできるので、住宅ローンを滞納していてコスト面で不安がある人でも、心配なく利用できるでしょう。

一括査定サービスを利用する

同じ不動産でも、査定を行う不動産会社によって査定結果は異なります。

そのため、より好条件で売却するには複数社から査定を受けてその内容を比較することが大切。ここでおすすめなのが一括査定サービスです。

一括査定サービスは、ネット上で物件情報を登録すると、一度に複数社から無料で査定を受けらるサービスです。

査定結果を効率的に比較しやすく、不動産会社1件ずつに査定を依頼するよりもスムーズに業者の見極めができるでしょう。

一括査定サービスはイエウールがおすすめ

不動産の一括査定サービス自体はさまざまありますが、特におすすめなのはイエウールです。

イエウールは一度の登録で、最大6社から査定を受けられます。同時査定数が多いことで、効率的に業者ごとの条件を比較でき、よりスムーズに不動産会社の選定ができるでしょう。

住宅ローンの滞納に関するQ&A

住宅ローン滞納時の対処法や、発生する問題についてさらに理解を深めるには、よくある疑問とその答えを知っておくことが大切です。

  • Q1. 怪我や病気が原因で払えなくなった場合は?
  • Q2. コロナで収入が減って滞納になった場合は?

これら2つの質問に対する回答を知って、住宅ローンの滞納に関する理解をさらに深めていきましょう。

怪我や病気が原因で払えなくなった場合は?

もし、ローン契約者が怪我や病気などが原因で支払いができなくなった場合は、ローン契約時に加入している、あるいは別途自分で契約した保険を確認しましょう。

加入している保険で怪我や病気に対応しているものはないか、公的な制度を使って補助を受けられないかなどをチェックしておくことが大切です。保険や公的な制度が使えることで、金銭的なサポートを受けられる場合があり、万が一の際にもローンを滞納することなく支払うことができます。

コロナで収入が減って滞納になった場合は?

2020年現在では、新型コロナウイルスの影響によって、仕事に支障が出ている人も増えています。特にコロナの影響で収入が減ってしまい、住宅ローンを滞納してしまうということもあるでしょう。

コロナが原因で収入減となり、住宅ローンを滞納してしまう場合は、まずは金融機関の窓口にて支払いについての相談をしてみましょう。コロナによる収入減は世間で広く起きていることであり、この問題を解決するために、金融庁は各金融機関に対して、ローンの支払い条件などの変更に応じるよう要請しています。

相談してみることで、月々の返済額を引き下げられたり、返済期間の猶予をもらえたりできるケースがあります。交渉次第で、ローンの滞納を防げる可能性があります。

まとめ

住宅ローンは、契約時に無理のない返済計画を立てておくことが大切であり、基本的には滞納しないように毎月支払わなければなりません。しかし、万が一滞納してしまった場合に備えて、準備や対策をしておくことも大切です。

少しでも支払いが厳しいと感じたら、金融機関に相談して条件の変更を求めることがおすすめといえます。また、売却も視野に入れて、現金化することで一括返済できないか検討してみることも1つの方法です。

滞納しないように早めから注意深く行動し、滞納しそうな状況に陥った場合は、臨機応変に対処していきましょう。
他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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