空き家の固定資産税・維持費はいくら?値上がる恐れと調べる方法とは

空き家の固定資産税・維持費はいくら?値上がる恐れと調べる方法とは
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こんにちはイエウール編集部です。

祖父母が亡くなって家が空き家になってしまった、両親から空き家を相続してしまった…という方もいらっしゃるのではないでしょうか。

思いがけず手に入れてしまった空き家、実はそのままにしておくとお金ばかりかかり資産を減らしてしまう原因に…。

空き家にかかる固定資産税と税金が高くなる危険を解説します。使わない空き家を持っているなら、なるべく早めの売却をおすすめします。

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「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、家を売る記事をご覧ください。

空き家には税金がかかる

空き家は持っているだけで税金がかかります。ここでは空き家に関連して発生する税金を解説します。

【空き家を所有するなら】固定資産税と都市計画税

空き家も他の住宅と変わらず、所有しているだけで固定資産税と都市計画税(地方税)が発生します。

納税額は固定資産税が課税標準額×1.4%(標準税率)になります。都市計画税は課税標準額×上限0.3%となります。

固定資産税 都市計画税
更地 課税標準額×1.4% 課税標準額×0.3%
敷地面積200㎡まで 課税標準額×1/6×1.4% 課税標準額×1/3×0.3%
200㎡を越える部分 課税標準額×1/3×1.4% 課税標準額×2/3×0.3%

都市計画税は土地・建物を所有している全ての人が支払うわけではなく、自治体が定める区域に不動産を持つ場合のみ支払いが必要になります。

しかし、空き家を含む住宅には税金の支払いが減額される住宅用地の軽減措置特例があります。

家が建っている土地に対する特例で固定資産税・都市計画税ともに減額されます。

なお、住宅が存在しない場合は減税の対象になりません。つまり、家を建てる前の土地はもちろんのこと、家を取り壊して更地にしてしまった場合も適用外になるということです。

固定資産税 都市計画税
更地 減額なし 減額なし
敷地面積200㎡まで 1/6まで減額 1/3まで減額
200㎡を越える部分 1/3まで減額 2/3まで減額

【空き家を相続するなら】相続税・登録免許税

空き家を所有する理由として最も多いと言われているのが相続。空き家を相続で取得する際には相続税と登録免許税が発生します。

相続税

相続税とは遺産を相続した人が支払う税金のこと。相続税は1つ1つの遺産にかかるのではなく、遺産の総額にかかる税金です。

そのため、空き家だけにかかる税金ではありませんが、空き家(土地)は高額で遺産総額を押し上げ相続税を高くする可能性があります。一定条件が満たせるようであれば小規模宅地等の特例などを利用して、相続税の支払いを抑えられるようにすると良いでしょう。詳しくはこちらの記事にて解説します。

登録免許税

空き家を相続した場合、相続登記をしなくてはなりません。不動産の名義人を変更するのです。この時名義変更の際に発生する税金が登録免許税です。

登録免許税の税率は不動産価格の0.4%。土地と建物いずれもかかります。不動産価格などが不明な場合は相続登記のプロのである司法書士などに依頼して、相続登記の申請から支払いまでを代理で行ってもらうと良いでしょう。

【空き家を売却するなら】譲渡所得税

空き家を売却した際、空き家の入手額より売却額の方が高い場合、利益を得たとして発生する税金です。

譲渡所得税は所得税と住民税からなっており、不動産を売却した翌年の確定申告時に支払います。譲渡所得税は空き家を所有している期間が5年以上か否かで税率が異なります。税率は以下の通りです。

短期譲渡所得(5年以下) 長期譲渡所得(5年超)
譲渡所得税 30.63% 15.315%
住民税 9% 5%
合計 39.63% 20.315%

 

家の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の家がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。

そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分の家に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。

まずは、自分の物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう!査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒で完了します。

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空き家の固定資産税が6倍になる!?

空き家の固定資産税は6倍になるという話を聞いたことがある方もいるのではないでしょうか。確かに空き家によっては固定資産税が現状より高くなってしまう場合があります。

ここでは、固定資産税が最大6倍になってしまう理由と防ぐ方法を解説します。

固定資産税が6倍になるって本当?

空き家の固定資産税は最大6倍になる恐れがあります。

しかし、これはすべての空き家の固定資産税が6倍になるというものではありません。空き家には大きく分けて2種類あり、通常の空き家と特定空き家があります。

通常の空き家ならば一般的な住宅と変わりませんが、特定空き家になってしまうと固定資産税が最大6倍になってしまうのです。

特定空き家に指定されてしまう恐れがあるのは以下のような空き家です。

  • そのまま放置すれば、倒壊の危険性がある
  • そのまま放置すれば、衛生上有害となる恐れがある
  • 適切な管理がされておらず、周囲の景観を損なう
  • その他周囲の生活環境を保つために、不適切な状態である

具体的には、家の一部が損壊していたり、ゴミなどが敷地内にあり害虫や野良猫などの住処になってしまっている状態。そのほかには、塀に落書きがされていたり犯罪に使われてしまうような恐れがある空き家も対象になるでしょう。

このような状態が続き、特定空き家に指定されてしまうと、家が建っていることで受けられる固定資産税の減税の対象外に。そのため、固定資産税が最大で6倍になってしまうということなのです。

これは、平成26年11月に成立した空家対策特別措置法という法律によるもの。今までは近隣住民に迷惑となる空き家があっても、個人の所有物なので勝手に敷地内に入ることもできませんでしたが、昨今の空き家問題を解決すべく制定されました。

ちなみに、特定空き家に指定され市区町村からの指導も無視していると、最終的には行政執行に。強制的に空き家を解体され、その費用は所有者が支払うこととなります。

空き家行政執行までの流れ
※空き家が調査されてから、行政執行までの流れ

特定空き家の指定を防ぐ方法

特定空き家に指定されないようにするには空き家を適切に管理することです。

空き家に倒壊の恐れやゴミが溜まってるような状態ではなく、管理されている状態であれば市区町村の目に止まることもないので、特定空き家に指定されないのはもちろんのこと指導が入ることもないでしょう。

適切な管理とは具体的に言うと定期的に空き家を整備すること。空き家によってさまざまですが、主な整備は以下のようなものになります。

  • 空き家の窓を開けて換気
  • 郵便物の回収
  • 建物にひび割れなどがないかチェック
  • 庭の草むしりや野良猫のフンの除去
  • ゴミの処分(不法投棄等があれば)

家は締め切りにしてしまうと湿気がたまり劣化が進みますし、郵便受けもすぐいっぱいになってしまいます。可能であれば、月に1回は空き家に赴き上記のような整備をするのが望ましいでしょう。

毎月行くのが難しい場合は専門の管理会社に依頼するという方法も。空き家がある場所や整備内容などにもよりますが、1ヶ月1万円で対応してくれる会社もあります。

ただし、この整備は空き家を持ち続ける限り必要になります。また、家の劣化が激しいと管理の委託も難しくなるのは覚えておきましょう。

空き家にかかる固定資産税を調べる方法

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空き家にかかる税金が分かったところで、気になるのは自身の持つ空き家の固定資産税ですよね。計算式や税率は解説しましたが、ここでは詳しく調べ方を見ていきましょう。

納税通知書を確認する

最も簡単に空き家の固定資産税を調べる方法は納税通知書を確認することです。

納税通知書とは毎年4~6月あたりに各自治体から届くもので、固定資産税と都市計画税の年間額が記載されています。

空き家をその年の1月1日時点に所有している方の基に納税通知書が届きます。特別な申請をしていない場合、所有者は登記簿に名前が記載されている方になるので、まだ名義変更を行っていない場合などは先の所有者に確認しましょう。

亡くなっている場合は生前暮らされていた自宅などに届いている場合が多いです。

路線価から固定資産税を計算する

納税通知書が見つからない、手元に書類はないが知りたいという場合は固定資産税を計算で導き出しましょう

固定資産税を計算する際は先で解説した計算式で分かります。

固定資産税=課税標準額×1.4%

しかし、ここで厄介なのは課税標準額(固定資産税評価額)です。課税標準額は自身で調べないとわかりません。土地だけならインターネットで調べられますが、空き家の場合家屋も入っていることが多いので以下の書類を使って調べましょう。

課税明細書を使う

課税明細書は納税通知書と合わせて送られてくる書類です。納税通知書と同じ封筒に入っていることが多いので、合わせて手元にないこともあると思いますが、確認してみましょう。

各自治体によって記載欄などが異なるので、一概には言えませんが固定資産税課税標準額と記載されている欄を見ることで、空き家の評価額が分かります。

固定資産課税台帳を閲覧する

いずれの書類も無い場合は固定資産課税台帳を閲覧する方法もあります。固定資産課税台帳には空き家の所有者・所在・評価額が記載されています。

ただし、閲覧できるのは所有者・相続人・借地人などに限られ、閲覧する際には本人確認書類と手数料が必要となります。

他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
戸建てとマンションの維持費をシミュレーションから徹底比較!

固定資産税以外にかかる空き家の費用

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空き家には固定資産税や都市計画税などの税金以外にも維持費がかかります。ここではどのような費用が発生するのか解説します。

光熱費

誰も住まない状態でも電気や水道などが必要となり光熱費が発生します。

空き家を所有するということは、定期的に空き家を訪れ掃除や換気など整備をしなくてはなりません。その時のために、電気や水道が必要となります。

まず、電気の場合地域や契約内容によりますが、使用量が少ない30Aの基本料金は858円(東京電力エナジーパートナーの場合)1kWh使う度に19円88銭。ざっくり計算すると以下以上の費用のが必要となります。

877円×12ヶ月=10524円

次に水道代も東京の料金を例に考えてみると、最も使用量が少ない場合でも、水道料金が1892円、下水道料金が1232円となるので、以下のような計算に。

(1892円+1232円)×12ヶ月=37488円

2つを足すと、最も安い場合でも48012円の支払いが年間で必要になります。

保険料

放火の被害などにも合いやすい空き家には火災保険の加入も必要です。

一般的な住宅の火災保険料は最も安い場合で年間1万5000円以内というものもありますが、これは人が住んでいる場合。通常の火災保険では空き家は保証対象外になっていることがほとんどです。

空き家も対象となる火災保険となると、その費用は値上がってしまいます。空き家にも対応する保険の場合、安くても2万5000円以上に値上がってしまいます。

地震保険もつけるとなると、火災保険の倍以上の費用が年間必要になってしまいます。

管理費

空き家は誰も住まない場合でも清掃などの管理が必要となり、管理費が必要となるでしょう。

自分で管理を行う場合は、空き家に向かうまでの往復の交通費、ゴミ袋や清掃用具など備品代などが発生します。空き家の管理は専用の管理会社に依頼することも可能ですが、その場合は依頼料が発生してしまいます。

依頼する業者により価格は異なりますが、空き家に来ている郵便物の回収や見回りなど最も簡単な管理の場合で月1万円程度。月に1回行ったとしても年間12万円の費用が必要となります。

売る・持つ空き家はどっちがお得

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空き家を持ち続ける際に発生する費用をこれまで解説してきましたが、結局のところ空き家は持ち続けるのと売却するのとどちらがお得なのでしょうか。

それは、空き家の状態や立地などにより異なります。

地方にある空き家は売却がお得

空き家が地方にある、その地域に住まない場合は売却がお得です。

持っていれば資産となっていた昔と異なり、人気のない土地は売りたくても売れないというのが現状。需要の少ない土地周辺に公共交通機関などがなくて不便な土地にある空き家は、地価の上昇が期待できないでしょう。

また、家(建物)は築年数を重ねるほど価格は下がってしまいます。そうなると、持ち続ける分修繕費などが発生してしまいまい維持費ばかりがかさんでしまう結果に。

売れない土地を持ち続け出費ばかりの空き家は早々に売ってしまった方がお得でしょう。

立地の良い空き家は持ち続けるがお得

立地の良い空き家は持ち続けるのがお得でしょう。
前段でも解説しましたが、不動産の価値を高めるものは需要です。空き家が住宅街の中にあったり都心部などにアクセスが良い場所にあったとすれば、地価は下がりづらいですし、売却したいと思った時にも買手がつかないという自体になりづらいです。

またそのような地域なら、自身が空き家に住まなくても賃貸するという方法も可能です。賃料で維持費が賄えるのなら、持ってもいても自己資金が減ることはないので、持っていてお得と言えるでしょう。

ただし、需要のある地域は地価が高くなり、その分固定資産税が高くなります。また賃貸も人が借りていない時期は収入がゼロとなり、維持費の支払いで足りない分は自己資金で補わなくてはならないことも覚えておきましょう。

空き家は迷ったら売却が確実

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もし、空き家を売るべきか持ち続けるべきか迷っているなら売却が確実です。

売却してしまえば空き家の管理は必要なくなりますし、放火や不法投棄といったトラブルに巻き込まれる心配もありません。では、空き家を売る際にはどのような方法や控除などがあるのでしょうか。

空き家の売却方法

売却する方法は大きく分けて3つ。それぞれの売却方法に特徴があるので、空き家に合った売却方法を選ぶと良いでしょう。

中古住宅として売却

空き家の築年数が浅ければ、一般的な中古住宅と同じように売却できます。不動産会社に仲介業務を依頼し、買主を探してもらいましょう。建物と土地いずれも価値のある形で販売できるので、最も高く売却できます。

明確な決まりはなく家の状態にもよりますが、一般的に戸建ての場合築20年を過ぎると古い家と呼ばるようになります。築20年以内の空き家なら、中古住宅として販売できるでしょう。

古家付き土地として売却

空き家が古く建物に価値をつけにくい場合は古家付き土地として販売です。古家付き土地とは、土地をメインにして売却する方法で、中古住宅とは異なり主に土地だけの価格での売却となります。

古家付き土地での販売なら家を解体する費用がかからず、家購入希望者と土地購入希望者いずれもターゲットにできます。売却期間中の固定資産税も値上がることがないので、空き家にかかる費用を抑えることができるでしょう。

更地として売却

空き家が倒壊しそう、とにかく早く売りたい場合は更地で売却活用をすると良いでしょう。更地はその名の通り、空き家を解体し土地に何もない状態で販売をします。更地は買主が解体をする必要がなく、すぐ新築の建設にとりかかれるので人気があり、売れやすいです。

解体費用は販売時に上乗せすることが可能ですが、販売期間中に発生する固定資産税はね上がってしまうので注意しましょう。

まずは一括査定で現在の価格を知ろう

空き家の売却を検討しているなら、まずは今の物件価値を知ることが大切です。

インターネット上から複数の不動産会社に査定してもらえる「イエウール」なら、完全無料で家の売却価格を知ることができます。複数の査定価格を比較することで市場相場を把握しやすいのもポイント。

中古住宅として値がつくのか、古家付き土地として売却した方が売り手がつきやすいのかなども不動産会社にアドバイスをもらうことで適切な販売戦略を決めていきましょう

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空き家を手放すなら控除・補助金が出る

空き家を解体したり売却する際には行政が資金を控除してくれたり、補助金を出してくれるなどの制度もあります。
空き家を手放したいと考えている方はこのような制度を使うと出費を抑えることができるので、チェックしておきましょう。

売却したら使える控除

空き家を売却すれば、被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例が利用できます。

この控除は空き家を売却し譲渡所得税が出た場合、最大3000万円まで特別控除を受けられるというもの。つまり、空き家を打って得られた利益が3000万円以下だった場合、この控除を使えば譲渡所得税を支払わなくて良いということです。

3000万円以上の利益が出たとしても、3000万円を引いた額に税金が発生となるので、その場合も節税ができます。

こちらの控除を使う際には以下の条件が必要になるので、確認しておきましょう。

築年 昭和56年5月31日までに建てられた一戸建て
使用者 相続開始直前まで被相続人(親など)が自宅として1人で使っていた家である
利用状況 相続してから,空き家の状態であること(賃貸などの使用履歴がある場合はNG)
売却額 売却額が1億円未満
売却時期 平成28年4月1日~平成31年12月31日までの売却
相続を開始した日~3年後の12月31日までの売却
その他 行政から要件を満たしたことの証明書が発行されている

空き家を解体する際に使える補助金

自治体によっては独自で補助金を出しているところもあります。

空き家に対する補助金はさまざまなものがありますが、最も多いのが空き家の解体費用の一部を補助するというもの。

各市区町村によって、条件や補助金額、募集期間などが異なりますが、一度空き家が所在する市区町村に補助金などがないか、役所に問い合わせてみると良いでしょう。

役所とコミュニケーションを取ることで、特定空き家にならないためにはどうすれば良いかなどのアドバイスを貰えることもあります。

まとめ

固定資産税の計算は、翌年の1月1日を起算日としているため、早めに対策をとりましょう。もし「特定空き家」に指定されたとしても、翌年の1月1日までに対策をとり、指定を解除してもらうことができれば、固定資産税の優遇措置を受け続けられます。

「手続きが複雑で理解できない」「空き家はあるけれど、何からすべきかわからない」といった場合は、全国 1600 社以上の厳選された不動産会社が対応してくれるイエウールの一括査定を利用し、信頼できる不動産会社に相談することをおすすめします。
他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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