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空き家と更地で固定資産税は最大6倍変わる?空き家対策特別法を徹底解説

【更新日】

こんにちは、イエウール編集部です。

現在空き家を所有している人にとって、空き家と土地の管理方法は大きな問題のひとつです。また、できるだけ固定資産税を節約しようと考えているにも関わらず、特定空き家に指定されることで、固定資産税が跳ね上がってしまうことをご存知でしょうか。

この記事では、特定空き家に指定されるとどうなるのか、固定資産税が上がることを防ぐためにはどうすれば良いのか、といった具体的知識と対策について解説していきます。

先読み!この記事の結論
  • 現在の特例が適応外となることで従来の固定資産税に戻るため、上がるわけではない
  • 特定空き家に指定されないために空き家の有効活用が求められる

目次

「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

特定空き家に指定されると固定資産税が6倍になる可能性も?

「更地にすると固定資産税が上がる」といった話を耳にしたことがある人も多いことでしょう。しかし実際は上がるのではなく、「現在の特例が適応外となることで本来の固定資産税に戻る」というのが正しい言い方です。

まずは、建物と固定資産税の関係について確認していきましょう。

住宅用地の軽減措置特例

通常、住宅用地には固定資産税と都市計画税の2つの税金が課されています。しかし、ここに「住宅用地の軽減措置特例」が適用されることで、各税金が減額されいるのです。

固定資産税 都市計画税
更地 減額なし 減額なし
敷地面積200㎡まで 1/6まで減額 1/3まで減額
200㎡を越える部分 1/3まで減額 2/3まで減額

上記の表からわかるように、更地よりも建物を建てておく方が、固定資産税や都市計画税の減額につながります。

そのため、空き家の数は年々増加し続けてきました。国土交通省発表のデータによると、1983年に448万戸あった空き家は、20年間で820万戸、約1.8倍にまで増加しているのです。

空家対策特別措置法

少子高齢化の影響により、今後、より一層空き家が増えることが想像されます。その対策として、2016年5月「空家対策特別措置法」が施行されました。

この法律が定義する「空き家」「特定空き家」とは何か。また、特定空き家に指定されるとどうなってしまうのか。次はその内容を説明します。

空き家と特定空き家の違い

最初に、空家対策特別措置法が定める空き家の定義について確認しておきましょう。 空き家の定義とは、以下の2点を満たすことです。

  • 建築物又はこれに附属する工作物、敷地(立木など、土地に定着するものを含む)
  • 常に居住その他の使用が行われていないこと

もちろん、現在所有者が管理している空き家は法律の対象外となっており、法律が施行されても変更点はありません。

問題となるのは、「特定空き家」に指定された場合です。以下の4つのいずれかに当てはまる場合、特定空き家となります。

  • 倒壊が著しく保安上のおそれのある状態
    古くなり破損している建物、門や看板、屋根瓦など倒壊のおそれがある建物など

  • 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
    ゴミや汚物の放置による異臭がある、異臭により害獣が発生、繁殖するなどして衛生上有害となるおそれがある建物など

  • 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
    落書きやツタ、立木の繁殖、ゴミ等が放置され景観を損なっている状態。周辺との景観が著しく不調和である状態

  • その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
    立木の散乱や倒壊、動物が住み着くことでの鳴き声や糞尿の臭気、雪落の危険性、不審者の侵入など、近隣住民の生活に危険や悪影響を与えている状態

つまり、特定空き家は「放置されており危険な状況になっている空き家」「周囲を不安、不快にさせている空き家」のことと言えるでしょう。

特定空き家に指定されると、住宅用地の軽減措置特例の対象から外れる

それでは、特定空き家に指定されると何が変わるのでしょうか。所有者にとって最も大きなデメリットは、特定空き家に指定されることで住宅用地の軽減措置特例対象外となる点です。特定空き家として指定されてしまうと、固定資産税が現在の6倍近くなるケースも。

固定資産税の起算日は、翌年1月1日です。例えば、2018年10月に特定空き家と指定され、そのまま放置していた場合、2019年1月1日の時点で住宅用地の軽減措置特例から外れてしまうのです。

こうした諸条件を満たしているかどうか、個人で判断するのは難しいかもしれません。その際は、イエウールの一括査定で信頼できる不動産会社に相談してみましょう。

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家屋は解体して更地にすべき?節税効果は条件次第

特定空き家に指定されることで、固定資産税は跳ね上がることがあると説明しました。しかし、「それならば家屋を解体し、更地にすれば良いのでは?」と思う方もいるかもしれません。

確かに、更地にすると建物自体がなくなるため、特定空き家かどうかを気にする必要がなくなります。しかし、固定資産税に関してのみ考えた場合、節税効果をもたらすかどうかは、ケース・バイ・ケースです。ここからは、更地にした場合の税金について、そして解体費用に関する内容をご紹介します。

更地にすると、家屋の課税がなくなり土地の税金が増える

更地にするかどうかを考えるポイントは3つあります。キーワードは「建物の固定資産税」「地域の地価」「所有する土地の広さ」の3つです。

それでは、具体例と共に見ていきましょう。

建物の固定資産税の額が高い

敷地面積200m2以内の場合、土地(建物あり)の課税額の計算式は、以下のようになります。

一方、土地(更地)の場合は、以下のようになります。

具体的な数字に当てはめていきます。

建物あり
価格 固定資産税
土地 5.000,000円 11,200円
建物 2,000,000円 28,000円
固定資産税合計 39,200円
建物なし
価格 固定資産税
土地 5.000,000円 49,000円

更地にしたことで、住宅用地の軽減措置特例対象外となる一方、今まで建物に支払っていた固定資産税や都市計画税が不要となります。

上記の表の場合、更地にすることで固定資産税が上がっています。一方、現在の家の固定資産税が土地の固定資産税の3.2倍以上であれば、トータルの固定資産税は上がりません。

一方、敷地面積200㎡を超える場合、少し計算が複雑になるため注意が必要です。

家の固定資産税の計算方法は変わりませんが、土地の固定資産税に関しては、200㎡以内は特例適用により1/6、200㎡を超える分は1/3の軽減となり、個別の計算が必要です。

具体例として、上記と同じく土地価格500万、ただし土地の面積が500㎡の場合について、計算してみましょう。

固定資産税額
200㎡以内 200万×1/6×1.4%=4,480円
200㎡を超える分 300万×1/3×1.4%=13,860円
合計 18,340円

所有する土地の評価額が同じ500万であっても、所有する土地が広い場合、固定資産税が高いことがわかります。

ただしこの場合も、現在の家の固定資産税が土地の固定資産税の3.2倍以上であれば、更地にした場合、トータルの固定資産税は上がりません。

家の固定資産税が土地の固定資産税の3.2倍以上かどうかは、更地にするかどうかのひとつの基準と言えるでしょう。

地域の地価

一方、地価が高い地域ほど、現在の固定資産税・都市計画税の内訳が「土地>建物」となっているケースが多く、更地にすることで特例の対象外となります。

しかし、特例がなくなったとしても、更地の固定資産税は評価額の7割と定められているため、単純に6倍になるわけではありません。200㎡以内であれば4.2倍、200㎡を超える部分に対しては2.1倍になります。

地価が高い地域であるほど、更地にした際に固定資産税が上がる可能性は高まります。

土地の広さ

一方、特例といっても、所有する全ての範囲に適用されているわけではありません。床面積の10倍までという定めがあるため、現在所有する土地が広ければ広いほど、すでに特例外の部分が多いと考えてください。

200㎡を超える敷地を更地にした場合は、200㎡以下の土地に比べ、固定資産税の上昇率はゆるやかになります。

行政による解体補助

「特定空き家に指定される可能性が高い」「更地にすることで固定資産税の削減につながる」などのケースに該当する場合は、解体を検討することもひとつの方法です。ただ、解体費用は決して安価ではないため、二の足を踏む人も少なくありません。しかし、空き家対策特別措置法には、解体費用に関する内容が盛り込まれています。自治体によって差はあるものの、30万〜100万ほどの支援が見込めます。

空き家の解体費用に関しては、建物の立地や規模、構造等により、大きく異なります。そのため、お持ちの空き家の解体費用を踏まえた上で、空き家のまま維持するのか、それとも更地にするのか、検討することをおすすめします。

固定資産税を払わなかったらどうなる?自治体からの通告

前述したように、特定空き家に指定されることで、固定資産税が上がります。その上で放置した場合どうなるのか、具体的な流れについて説明します。

立ち入り調査と助言、指導

特定空き家に指定された場合、まず自治体の立ち入り調査が入ります。この調査は拒否することができません。次に、所有者に対して自治体からの改善要望が届きます。この段階で所有者側が修繕や解体などの行動をとろうとした際には、助言や指導なども受けることができます。また、改善が認められれば「特定空き家」指定から解除されます。

勧告、命令

要望や指導に従わない場合は、猶予期間を設けた上で、勧告が出されることになります。即刻「住宅用地の特例」からも外されるため、固定資産税の増額は避けられません。

勧告には強制力はありませんが、勧告に従わなければ、改善命令が出されます。この段階で、法的な強制力が発生します。所有者に対しても、意見書の提出が求められるほか、意見聴取などが行われることが一般的です。

強制対処

改善命令にも従わず、猶予期間が過ぎても空き家を放置していた場合は、強制対処となります。強制対処とは、所有者の代わりに強制的に空き家を解体撤去することです。この際にかかった費用に関しては、全額所有者に請求されます。つまり、特定空き家に指定された場合、放置しておいて良いことは何ひとつないということです。

解体撤去などの費用が出せないなどの理由がある場合も、無視したりせず、話し合う姿勢が大切になるでしょう。こうした事態に発展する前に、イエウールの一括査定を使って信頼できる不動産会社に相談してみるのがよいでしょう。

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特定空き家に指定されないための対策

同じ空き家であっても、特定空き家に指定されることで、色々と問題が生じることになります。こういった事態を防ぐためには、現在所有している空き家を、特定空き家に指定されないための対策が必要です。

ここからは、特定空き家指定を防ぐための3つの対策をご紹介します。

誰かが住む

空き家の定義のひとつに「常に居住その他の使用が行われていないこと」があります。つまり、誰かが住んでいる状態であれば、空き家とはみなされないということです。

住む人がいなくなった家は、劣化が早くなります。特別なことをしなくても、人が住み、窓を開けたり日々の掃除をしたりするだけでメンテナンスになります。親戚や友人、知人など、心あたりのある人に尋ねてみるのも良いでしょう。

賃貸物件にする

「家に特別な思い入れがある」「更地にすることに対して家族が反対している」などの理由がある場合は、賃貸物件にする方法もあります。

住宅として貸すほか、市街化調整区域外の場所であれば、古民家カフェなどの店舗としてのニーズが見込めるケースも想定できます。賃貸物件にすることで、建物の固定資産税自体は持続しますが、家賃収入が見込める、家を維持できるといったメリットが挙げられます。

売却する

「空き家になってから、すでに長い年月が経っている」「特に家に思い入れがない」「遠方に住んでいるため、定期的に空き家の管理をするのは難しい」などの状態であれば、売却する方法もあります。

特に家自体の劣化が激しい場合は、維持やリフォームに多額の費用が必要となるケースも少なくありません。地域や現状により異なるものの、リフォームよりも、更地にすることで、売却しやすくなることもあります。

また、空き家を売却し現金に変えることで、兄弟姉妹間での相続がスムーズに進む点や今度の維持管理費用が不要になる点も、売却の大きなメリットと言えるでしょう。

売却する際には、できるだけ高く売る方法を!

空き家を売却する際には、できるだけ高く売ることが大切です。そのためにはまず、所有する不動産の価値を知る必要があります。相場や価値を知らなければ、不動産会社と交渉することもできないからです。

正しい価値を知るためには、一社だけの査定ではなく、複数の不動産会社に査定を依頼することが鉄則と言えるでしょう。

まとめ

固定資産税の計算は、翌年の1月1日を起算日としているため、対策は早めにとりましょう。もし「特定空き家」に指定されたとしても、翌年の1月1日までに対策をとり、指定を解除してもらうことができれば、固定資産税の優遇措置を受け続けることができます。

「手続きが複雑で理解できない」「空き家はあるけれど、何からすべきかわからない」といった場合は、全国 1600 社以上の厳選された不動産会社が対応してくれるイエウールの一括査定を利用し、信頼できる不動産会社に相談することをおすすめします。

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