こんにちは、イエウール編集部です。親からの相続などで、「空き家」を引き継ぐケースは年々増えています。引き継いだは良いものの、どう処分していいのかわからない。そんな人も多いのではないでしょうか？ 今回は空き家を適切に処分、売却、活用する方法について紹介します。
- 空き家を放置し続けると、毎年の固定資産税や保守管理などで負担が掛かる
- 解体し更地にすると固定資産税が上がるものの、管理しきれなければ手放すことも視野に入れよう
「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
空き家は放置すると損をする可能性が
相続で、親の家を引き継ぐ40代が増えています。とはいえ、この世代はすでに自分のマイホームを持っていることも多いので、相続した実家は空き家状態のまま放置してしまうことも珍しくありません。しかし、空き家を放置し続けると、さまざまなデメリットがあります。具体的にどんなデメリットがあるのかを紹介しましょう。
建物の傷みが進行する
一般的に「家は呼吸する」とも言われており、ずっと閉め切った状態で放置しておけば、室内に湿気がこもり、カビの発生や木材の腐食など、建物の傷みが進行します。対策としては、定期的な換気や清掃を行うのが望ましいのですが、自宅から遠いと難しいこともあるでしょう。無駄に固定資産税を払い続けることになる
不動産の所有者には固定資産税を支払う義務が発生します。すでにマイホームがある人は、自宅と空き家の両方について固定資産税を払うことになります。空き家自体の資産価値が低ければ、支払う固定資産税額は大きな負担とはなりませんが、それでも無駄な出費が延々と続くことには変わりありません。
被災リスクを抱えることになる
日本が地震大国であることは今さら説明不要でしょう。さらに近年は豪雨や台風などの自然災害も数多く発生しています。不動産を所有するということは、こうしたさまざまなリスクを負うことでもあります。こうしたリスクを保険でカバーする考え方もありますが、これも空き家にコストをかけることを意味します。近隣からのクレームが発生する
自然災害があなたの空き家を襲い、台風で飛ばされた瓦が隣家に直撃したり、通行人に当たって怪我をさせてしまったりしたら、空き家の所有者は損害賠償を請求されます。それ以外にも、庭木や雑草が伸びて隣地や道路に飛び出してしまったり、害獣や害虫の巣ができてしまったりした場合も、近隣の迷惑となりますし、クレームの原因にもなります。
場合によっては行政からの指導も
住民感情として、放置された空き家は治安の面で不安要素になります。例えば、管理されてない空き家には不審者が出入りするようになったり、ゴミの不法投棄の温床になり、放火されてしまったりする可能性もあります。このように空き家を適切に管理せず放置しておくと、さまざまな問題を引き起こす要因となります。それは近隣住宅の資産価値を下げることも意味するのです。例えば、あなたが家を探す立場だったとして、気に入った家の隣が、ボロボロのまま放置されゴミが溢れた空き家で、そこにネズミが出入りしている姿を見たら、購入を見送るのではないでしょうか。
これは少々極端な例ですが、空き家は地域社会に影を落とし、自分の家の資産価値を下げるのではと、近隣住民が関心を持つことは間違いありません。
空き家を放置し続けると行政から「特定空家」と認定され、指導が入るケースもあります。
「空家対策特別措置法」とは
空き家の社会問題化を背景に、平成27年「空家等対策の推進に関する特別措置法」（通称：空家等対策特別措置法）が施行されました。これまではたとえ行政であっても、所有者の許可なく私有地に立ち入ることはできませんでしたが、空家等対策特別措置法により、敷地内への立ち入り調査や、住民票や戸籍、固定資産税台帳から所有者を参照することが可能となりました。倒壊の恐れや、衛生上有害となり得る「特定空家」に対する行政の対応は、助言→指導→勧告→命令の段階を踏みます。したがって、いきなり強制的に空き家が解体されるようなことはありませんが、行政からの命令を無視し続けると、最終的に行政が強制的解体やゴミの撤去などを行う「行政代執行」の対象になります。行政代執行の費用は所有者に請求されるので注意が必要です。
行政代執行による空き家の解体事例
ここで、都内で実際にあった行政代執行による空き家解体事例を見てみましょう。
2014年、大田区で十数年に渡り近隣住民を悩ませてきた古いアパートが、「大田区空き家の適正管理に関する条例」に基づく行政代執行で解体されました。長年放置され続けたアパートは、屋根には大きな穴が空き、外の共同廊下は崩落し、いつ建物が倒壊してもおかしくない危険な状態でした。
地域住民からは「台風や強風の日になると隣のアパートからトタン屋根が飛んでくるような状態だった。実際にアパートからの飛来物で自家用車の屋根が破損する事故があって、その時は修理費用が30万円近くかかった」といった声もありました。
大田区では度重なる区民からの陳情を受けて、所有者の自宅へ赴き何度も粘り強く指導や改善の勧告を行ってきたものの、所有者の男性が応じなかったため、最終的に行政代執行による建物解体が行われ、解体費用の500万円は所有者の男性に請求されました。
通常、空き家の所有者の大半が行政からの指導に素直に応じるでしょうから、行政代執行による解体はあくまで最終手段です。なので、これは極めて稀なケースといえます。しかし、空き家を放置することで、地域社会に深刻な影響を与える面があることは忘れてはなりません。
まずは査定で空き家の価値を把握しよう
家の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の家がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。
そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分の家に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。
まずは、自分の物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう！査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒で完了します。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
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「空き家は解体する」だけが選択肢じゃない
このように空き家を放置し続けることは、さまざまなデメリットがあり、多くの人に迷惑をかけてしまう可能性もあります。こうした問題を発生させない対処法のひとつとして、使わなくなった建物を解体してしまうことが挙げられます。しかし、安易に解体を決断すると思わぬ結果を招くかもしれません。
空き家を解体するという選択肢を選ぶ前におさえておきたいポイントを紹介していきます。
解体費用は100万単位
まず、空き家を解体する費用を工面できるのか、という問題があります。一般的な木造住宅を解体するのには、100万円〜200万円ほどかかると言われています。空き家の解体相場は、三鷹市で木造2階建て延べ床面積37坪の家屋の解体費用が133万円、付帯工事で25万円、合計158万円ほど、杉並区で木造2階建て延べ床面積22.5坪の家の解体費用が106万円、付帯工事で12万円、合計118万円といった実例が見つかりました。
もちろん、地域や、建物の大きさ・構造で解体費用は変わりますが、やはり解体費用の相場としては100万円以上かかると見ておいたほうが良さそうです。普段の生活のなかで急に100万円単位の出費が発生するのは、なかなか厳しいという印象を持つ方もいるのではないでしょうか。
土地の固定資産税の優遇措置もなくなる
もうひとつ、建物を解体すると固定資産税・都市計画税の優遇措置が受けられなくなるのもデメリットです。不動産には通常1.4％の固定資産税がかかりますが、住宅用地は税負担の軽減を図るため、「住宅用地の特例」により、住宅用地の固定資産税は1/6、都市計画税が1/3まで最大で減額される優遇措置がとられています。税率を表にまとめると以下のとおりです。| 区分 | 固定資産税 | 都市計画税 | |
|---|---|---|---|
| 空き地（更地） | 何も建物が無い状態 | 課税標準の1.4% | 課税標準の0.3% |
| 小規模住宅用地 | 住宅1戸につき200平方メートルまで | 課税標準 × 1/6 | 課税標準 × 1/3 |
| 一般住宅用地 | 住宅1戸につき200平方メートルを超えた部分 | 課税標準 × 1/3 | 課税標準 × 2/3 |
このように建物（住宅）が建っていると、更地にしておくより固定資産税が優遇されます。裏を返せば、お金をかけて空き家を解体すると毎年の税金が上がってしまうのです！
こう聞くと「空き家を解体したら固定資産税などが上がるなら、今の状態で放置しよう」と考える所有者もいるかもしれません。しかし、行政から「特定空家」に認定されると、優遇措置の対象から外れます。つまり、適正な管理をせずに空き家を放置して「特定空家」になってしまうと、固定資産税・都市計画税が跳ね上がることになるのです。
これはあくまで「特定空家」が対象なので、すべての空き家の固定資産税がいきなり6倍になるわけではありませんが、空き家所有者としては他人事ではないでしょう。
いずれにせよ空き家の所有者は、放置の選択肢はなく、解体して更地にする、売却する、活用するなどの方向を検討する必要があります。
ちなみに、固定資産税の優遇を受けるための申請はどのようにすれば良いのでしょうか。親の実家を相続した場合など、すでに固定資産税の優遇措置を受けているケースが多いと考えられます。しかし、なかには役所の課税ミスにより軽減措置を受けてない場合があるかもしれません。また、古い家を耐震補強したり、省エネ改修したりする場合、被災した場合も固定資産税の減免が受けられるので知っておいて損のない知識です。
住宅地の固定資産税の軽減措置を受けるには、「固定資産税の住宅用地等申告書」を提出する必要があります。申告書の提出先は物件所在地の区にある都税事務所（23区の場合）、市町村役場の資産課税に関する部署などになります。詳しくは最寄りの自治体にご確認ください。優遇措置は自分で申告する必要があります。
なお、申告期限は、申告が必要になる事由が生じた年の翌年1月31日まで（1月1日申告の場合はその年）となっています。
不動産業者に判断を仰ごう
固定資産税の考え方は複雑ですし、期間限定の特例などもあります。我々の普段の生活に馴染みがない制度なので、戸惑うこともあるでしょう。また、慣れない申請は難しく感じることもあります。そんなときは、税理士、または身近な不動産業者が頼りになるかもしれません。相続した空き家の活用方法を考えるにしても、素人では良いアイデアは浮かばないでしょうから、不動産のプロのアドバイスが役立つ可能性は十分考えられます。/
「空き家をどうにかする」ための解決法は主に3つ
空き家をどうにかしたいけど、解体費用は思ったよりかかるな、、と考えている方への解決法が他にもあります。この章では、解決方法の3つのオプションについて紹介します。
- 空き家を売却する
- 空き家を買い取ってもらう
- 空き家を処分せず、活用する
空き家を売却する
ここまで、空き家を解体するという選択肢を検討しましたが、それにはデメリットもあることを解説しました。もし、空き家の解体費用を負担に感じるのなら、現況のままで売却してしまうのもひとつの手です。
耐用年数を過ぎていてもしっかり手入れされている家なら「そのまま住みたい」という買い手が現れる可能性もありますし、そのままでは住めない家の場合、買い主側の負担で解体することを前提とした「古家付きの土地」として売却処分する方法もあります。
空き家を売却の方向で検討する場合は、まずは、不動産一括査定で自分の空き家にいくらの価値があるのか査定してもらいましょう。
最大のメリットは、最小限の手間で複数社からの相見積もりが取れる点です。一括査定で複数社から査定を取れば、空き家の市場価値を簡単に把握できます。
もし空き家の売却を検討中で、一括査定を利用するのであれば、国内最大級の利用実績を誇る一括査定サイト『イエウール』をご利用ください。
買い取りのメリットとデメリット
前述した一括査定サイトの場合、買い手として想定されるのは一般消費者となります。一方、買い手としては、プロの買い取り業者に買い取り依頼する選択肢もあります。ここでは双方のメリット・デメリットを比較してみましょう。
| 業者が買う | 消費者が買う | |
|---|---|---|
| 価格 | ×安い | ○高い |
| 融資 or 現金 | ○現金決済 | ×ローンを使う |
| 決済スピード | ○早い | ×時間がかかる |
| 瑕疵担保 | ○不要 | ×必要（特約で回避可） |
| 仲介手数料 | ○不要 | ×必要 |
| プライバシー | ○秘密裏に売却可能 | ×ご近所に知られるかも |
業者に買い取ってもらうメリットは、スピーディーさと現金買い取りにあります。エンドの買い手は住宅ローンの利用が前提なので、融資審査などに時間を要し決済までに日数が必要となります。しかし、万が一融資審査に通らなければ、売却活動は振り出しに戻ります。
売却期間中は物件の内覧や広告掲載、近隣へのポスティングなどで、ご近所に家を売却していることが知られてしまいます。そのため、内緒で売却したい場合は、業者買い取りを選択するとよいでしょう。
反面、買い取り業者が提示する価格は相場よりシビアであることが多くなります（買い取り後、転売や建売などで利益を確保するため）。空き家を売却するのであれば、安くても今すぐ現金化したいのか、あるいは時間はかかってもなるべく高く売りたいのか。各々適したチャネルを選択しましょう。
空き家を処分せずに活用する
ここまで、空き家を売却処分する方向で選択肢を検討しましたが、空き家を賃貸物件として運用するという選択肢もあります。賃貸物件として運用した場合のメリット・デメリットを検討してみましょう。
メリット：資産（不動産）を保有し続けられる
親から相続した家の場合、住宅ローンを払い終わっているケースが多いでしょうから、残債のない土地建物が保有できるのがメリットです。無抵当の土地は立派な資産ですので、銀行借り入れの担保としても活用できます。
また、先祖伝来の土地、自分が育った思い出の家を手放したくないという方は、保有を選択することが多いです。
メリット：賃貸経営による家賃収入も見込める
放置すると1円にもならないどころか固定資産税を支払い続けることになる空き家。しかし、賃貸住宅として活用すれば家賃収入が手に入ります。例えば、一軒家を数部屋のアパートメントに改装し、個々に賃貸することが可能です。これには、リフォームにかかる初期投資が必要ですが、長期的に見れば安定した家賃収入が見込めます。また、地域によっては高齢者や学生向けの住宅需要が高いため、ターゲット市場を絞ることも重要です。副収入が得られるのは魅力的ですし、老後の年金代わりとしても期待できるかもしれません。
メリット：広めの家ならシェアハウスとして貸し出す
シェアハウスは、特に若者や単身者に人気の住居形態です。共有スペースを設け、個室を提供することで、コミュニティを形成しやすくなります。
シェアハウスは、住居としての機能だけでなく、交流の場としても機能します。このため、デザインや内装に工夫を凝らし、居心地の良い空間を作ることが成功の鍵です。
賃貸として貸し出す中でもシェアルームは、より収入が見込めるでしょう。
メリット：イベントスペースとして貸出も可能
住居として貸し出す方法の他にも、空き家をイベントスペースに変えることで、地域の文化活動やコミュニティイベントの場として活用できます。例えば、アート展示、ワークショップ、地域集会など多目的に使用できるスペースを提供することが可能です。
このような活用は、地域コミュニティの活性化にも寄与し、空き家の存在が地域に新たな価値をもたらすことになります。
空き家をただの「空きスペース」から、価値ある資産へと変貌させることができるのです。
デメリット：維持管理に手間とコストがかかる
空き家を貸しに出せば、たとえ1戸でも立派な大家さんです。賃貸経営をしていると、設備の故障や、騒音、ゴミ出しマナー、家賃滞納といったトラブルに対応する必要があります。ときには近隣からのクレームもあるかもしれません。賃貸物件の維持管理には手間とコストがつきものなのです。ですが、これはあくまで物件を自主管理した場合の話です。管理手数料を払って管理会社に運営を任せることで煩わしい対応をアウトソーシングすることも可能です。
デメリット：賃貸経営をする場合、手間とコストもかかる
賃貸経営では前述した以外にも何かと突発的な出費がかかるものです。設備が故障すれば修理が必要ですし、退去が発生したら原状回復や清掃が必要です。入居者を見つけるためには不動産会社に仲介手数料や広告費を支払う必要があります。空き家の多くは、その古さから現在の賃貸ニーズを満たしておらず、そのままでは入居者が付かないことが多いです。そこで大掛かりなリフォーム・リノベーションが必要となれば、工事費用として数百万円〜1,000万円超のお金が必要となります。
ほかにも毎月の家賃収入や経費を記帳して確定申告に備える必要があります。「家賃収入」と聞くと不労所得で左団扇のように思いがちですが、実際には多くの手間とコストがかかっているのが現実です。
実際の空き家活用例
ここで、実際に空き家を活用して家賃収入を得ている事例を見てみましょう。ケース1：会社員のFさん（40代）は千葉県にある実家を相続して、その活用方法に頭を悩ませていました。当初はそのまま賃貸に出すことを考えましたが、家が広すぎて核家族のニーズを満たしておらず、建物や水回りも老朽化して賃貸需要が弱いと判断して、建物は解体することに。一度更地にした敷地に、新たに戸建2棟を建てました。2棟とも賃貸に出して、上場企業の転勤族をターゲットに入居者を募集。狙い通りの入居者が入り、地域の賃料相場よりも高い賃料で貸しに出せました。建設にかかった費用は賃料で回収し、将来的には自分で住むことも視野に入れています。
ケース2：会社員のHさん（40代）はWebサイトで見つけた23区内の空き家を投資目的で購入。再建築不可の物件だったため融資付けに苦労したものの、周辺相場より安く購入できました。Hさんは物件価格以上のリフォーム予算を投じて5LDKの空き家をシェアハウスに全面改装。管理が大変そうなイメージのあるシェアハウスですが、社員寮として使いたい法人に一棟貸ししているので手間はほとんどかかりません。リフォームの過程や家具家電の設置では苦労もあったようですが、現在は満足のいく収益を得られています。
ケース3：神奈川県在住のSさん（30代）は、かつて祖父母が住んでいた戸建てを改修して住んでいます。一人暮らしをするには広すぎる戸建てに対して、Kさんはリノベーションで2階を自宅に、1階をイベントスペースにコンバージョンすることにしました。イベントスペースはスペースマッチングサイトを通じて貸しに出したり、知り合いによるさまざまなイベントが企画されたり、一人暮らしでありながら賑やかな週末を過ごしています。
こうした活用事例を見てみると、ある程度賃貸需要が見込めるエリアの空き家や、過去にリフォームした履歴があって比較的小規模なリフォームで貸し出せるような空き家であれば、賃貸経営の収支が合う可能性は高いと言えます。一方で、賃料相場が安いエリア、つまり田舎の空き家は賃貸経営の難易度が高くなります。また、大規模なリフォームを要する空き家は、投資額を毎月の家賃で回収する視点が不可欠です。
つまり、「立地が良い」「投資が少額ですむ」「投資費用が家賃で回収できる見込みがある」という空き家は保有し、反対に「立地が良くない」「改修に莫大な費用がかかる」「家賃相場が安すぎる」「将来の賃貸需要に不安がある」といった空き家は、売却で処分するのが無難です。
まとめ
「相続した空き家を放置することはだめと分かったが、保有して活用するか、処分するか」非常に悩ましい問題ですが、このページではそれぞれ候補となる選択肢について検討してみました。もう一度ポイントをおさらいしましょう。空き家が収益物件になるのはごく一部
不労所得とも言うべき家賃収入は非常に魅力的ですが、すべての空き家が立地や費用の条件をクリアできるわけではありません。空き家を収益物件にするには多額なリフォーム費用が必要となります。また、せっかく費用をかけて改修しても、その地域に賃貸需要がなかったり家賃が安すぎたりすると無駄な投資で終わってしまいます。解体費用は現実的でないときも
木造家屋の解体には通常100万円から200万円ほどかかると言われています。解体費用を捻出するのに苦労する、あるいはわざわざ費用をかけて解体することに意義を見出せない人もいるかもしれません。
なお、駐車場としての需要が見込めれば、費用をかけて解体しても収支が合う場合もあるので、やはり不動産は立地が重要と言えます。
管理が大変になる前に、売却も要検討
空き家は定期的な管理やメンテナンスが必須で、そのまま放置しているとトラブルやクレームも発生します。空き家を管理し続けるのが負担に感じるようなら売却を検討すべきでしょう。売却を考えるなら、一括査定
空き家に限らず、不動産の売却を考える人が、一括査定サイトを利用するケースが増えていることをご存知でしょうか。一括査定では、簡易査定と訪問査定がある
一括査定サイトでは2種類の査定方法を用意しているので、おさらいしておきましょう。Webで完結する「簡易査定」と、実際に現地を訪問して査定する「訪問査定」の2種類があります。とりあえずいくらで売れるか知りたい方は簡易査定を、具体的に売却することが決まっている場合は訪問査定と使い分けましょう。
見積もりをたくさん取って相場観を知る
一括査定サイトのメリットは、最小限の手間で複数の会社から査定結果が得られる点です。相見積もりを取ることで、おおよその相場価格が把握できます。相場がわかれば不当に安い価格で手放してしまう可能性を減らせます。ぜひ、一括査定サイトで見積もりしてみてください。あなたの不動産、
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