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空き家の売却で成功するためには!方法や税金、費用も解説!

こんにちは、イエウールコラム編集部です。
相続などで引き継いだ、空き家の家をどうしようかと悩んでいる方は多いのではないのでしょうか。
住む予定もない空き家は、売った方いいのかどうか、放置するとどういうデメリットがあるのかも知っておきたい方も多いと思います。
この記事では、こんな方に、空き家を持った場合の基礎知識や高く売るためのコツをわかりやすく解説して行きます!

こんな悩みの人にピッタリ!
  • 相続した空き家を放置すると、費用や税金がどうなるか知りたい
  • 空き家の活用方法に悩んでいる
  • 空き家を売却したいので、いい売却方法を知りたい


まず、結論から先に言うと・・・

先読み!この記事の要点
  • 空き家を活かすなら、結局「なるべく早く売却」が一番!
  • 空き家を売るなら、不動産一括査定サービスを使うと、不動産会社がすぐに見つかる
  • 一括査定サービスなら、イエウールがおすすめ


「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1. 【空き家売却のメリット】売却するのが一番!

もし空き家をお持ちでも、「面倒なのでつい放置してしまう」という方が大勢いますが、断言すると、「空き家を放置すると損」です。

空き家を所有している人は、空き家の管理を怠ることによって起こりうる様々なリスクを把握しておかなければなりません。 近頃、よく耳にする機会が多い「空き家問題」ですが、空き家問題の深刻化を改善するために、空き家に関する法律も制定されました。

何も知らずに空き家を管理せずに、そのまま放置してしまうと、最悪の場合、損害賠償を支払わなくてはならない可能性も出てきます。
ここでは、空き家を売却する場合の大きなメリットを説明していきます。

1.1. 【メリット1】無駄な税金を払う必要がなくなる!

売却をすれば毎年、住んでいなくても払わざるを得ない税金を払う必要がなくなり、大きな余剰が生まれます。

それではその税金について詳しく見ていきます。

まず、空き家には固定資産税と都市計画税の2つがかかります。

2種類の税金
  • 固定資産税:土地や建物(有形固定資産とも呼ばれます)にかかる税金(税率は1.4%)
  • 都市計画税:市街化区域の中にある土地や建物にかかる税金(税率は0.3%)

そして、ぞれぞれの税金が、空き家自体と空き家の建っている土地それぞれに課税されることに注意して下さい。

つまり、合計で4つの税金が空き家を持つ場合に課税されます。

合計4つの税金
  • 建物にかかる固定資産税
  • 土地にかかる固定資産税
  • 建物にかかる都市計画税
  • 土地にかかる都市計画税
  1. 住んでいないのに、こんなに課税されるの?
  2. そうなんじゃ。わしも空き家を持っていたが、何もしていないのに税金がかかるから売却したのじゃ
  3. なるほど、、、 実際どれくらいの税金がかかるか具体例か何かで教えてくれる?
  4. ええぞ 下に目安としてまとめてみたぞ!
前提
  • 建物:築6年、評価額900万円
  • 土地:200平米の住宅地、評価額2,100万円
固定資産税・都市計画税の見積もり
税金の種類 税金の対象 評価額の例 課税標準額 税率 税額
評価額が参入される割合 金額
固定資産税 家屋 900万円 評価額の100% 900万円 1.4% 12.6万円
土地 2,100万円 評価額の1/6 350万円 4.9万円
都市計画税 家屋 固定資産税の家屋の評価額と同じ 評価額の100% 900万円 0.7% 2.7万円
土地 固定資産税の土地の評価額と同じ 評価額の1/3 700万円 2.1万円
合計 22.3万円

このように、住んでいなくても毎年22.3万円の税金を払う必要があるのです。

1.2. 【メリット2】売ることで収入を得られる!

まず、家というのは想像以上に、時間が経過するとともにどんどんと価値が下がって行くものなのです。
実際、空き家でなくとも、建物の価値は購入価格の3年で70%、10年で50%、25年で0円になる、というのが不動産業界の一般論です。

そして、空き家の場合、放置すると家はどんどん傷んでいき、資産価値が更に下がっていきます。特に、4年以上放置されると、資産価値がほぼないに等しくなると見ておいた方がよいでしょう。

つまり、空き家を持った場合は、何かにすぐ活用する場合を除いて、なるべく早く売却しないと利益すら出ないどころか、どんどん維持費用や税金を食うお荷物になってしまうのです。

したがって、空き家を所有した場合は価値がなくなる前に早く売ることが重要です。

以下に空き家を放置した場合に傷む具体的な箇所や説明を載せておきます。
気になる方は参照してみて下さい。

空き家を放置した場合の傷む箇所とその内容
傷む箇所 傷みの内容
設備の傷み 漏水・漏電などの傷みが発生します。配管内部の水がなくなり、家のなかに下水のにおいが充満するという影響もあります。
インテリアの
傷み
床や家具にほこりがたまる、ねずみがフンをするなどで、消えない汚れが残ってしまいます。 掃除をしても臭いが消えないこともあります
外壁・屋根・庭の痛み 屋根からの雨漏りや、外壁がひび割れるなどが生じます。 また、外壁から建物に水が浸入すると、躯体も傷む原因となります。
躯体の傷み(柱、梁、構造壁など) シロアリに柱が食い荒らされ耐震性が低下するなど、建物の強度が下がります

設備の傷み

空き家の場合、水道や湯沸かし器などの設備を使うことはまずありません。誰かが住んでいる家であれば漏電や水漏れなどに気づいたり、早めに直すことで安く直すことができます。

しかし、空き家の場合は設備の劣化にすぐ気づけることはまずなく、パーツ交換で済むところが機器全体の交換が必要となるなど、補修費が大きく増える傾向があります。

また、水道管は3年程度使わなくなると、中の水も抜けてしまい、メンテナンスしないと使えない状態になることが多いものです。買う側からすれば高い値段はつけられませんし、自分で直すにしても出費がかさみます。

インテリアの傷み

空き家の屋内では、当然ほこりがたまりやすくなります。そして頑固な汚れはなかなか落とすことができず、変色などの原因になります。

また、ネズミやゴキブリなども退治する人がいなくなり繁殖するため、フン害や壁紙などを食い散らかされ、資産価値は落ちてしまいます。

外壁・屋根・庭の痛み

外壁のひび割れや屋根からの水漏れは、早く対処するほど被害が少なくなるものです。屋根からの雨漏りや、外壁の僅かなひび割れから水が入るだけでも、カビの繁殖や外壁表面の汚れにつながることがあります。

躯体の痛み(柱、梁、構造壁など)

雨漏りやシロアリの被害などに気づかず長期間放置してしまうと、建物を支える部材(躯体)にもダメージが加わります。その結果、建物の老朽化が進むだけでなく、劣化した建物が崩落する危険が出てきます。

以上のように、家が空き家になると、設備・インテリア・外部・躯体が劣化するため、資産価値がどんどん下がってしまいます。

この章のまとめ!
  • 空き家はすぐに売却するのが一番良い!
  • 売却をすると、無駄な税金を払わなくて済むようになる!
  • 売却をすると、大きな収入を得ることができる!

空き家の資産価値は、時間が経つにつれて落ちていってしまいます。
では、そんな空き家でもなるべく高く売る方法はないのでしょうか?次の章では売却のコツを紹介します。

2. 空き家を高く売却するためのコツとは?!

今までの説明で、空き家を売却しない場合のデメリット、つまり売却した方がずっとメリットがあるということが分かったかと思います。

この章では、実際にどのようにするとより高く売却できるかのポイントをお伝えしていきます。

2.1. 相場以上の高額売却も期待できる、空き家売却のコツとは?

高く売るためには、まず不動産会社に相談して、空き家と空き家が建つ土地を査定してもらうことが重要です。

なぜなら査定結果が、実際の売却の際の価格に影響することがあり、 高い査定を受けることができれば、相場以上の価格で売却することができるのです。

  1. でも、出来るだけ高く査定してもらうにはどうしたらいいの?

2.2. 高く査定してもらうには、一括査定サービスを利用しよう!

出来るだけ高く査定してもらうには、より多くの不動産会社に査定をしてもらって査定額を比較することが重要です。

  1. それは分かるけど、いくつもの不動産会社に連絡するのは忙しいし、めんどうくさいなぁ、、、
  2. 大丈夫じゃ!そんな時にオススメなのが、不動産一括査定サービスじゃ!


不動産一括査定サービスを使うと、わざわざ1社1社不動産会社を探す必要がなく、一度に複数の不動産会社に査定依頼ができます。査定依頼はもちろん無料です。

また、自動であなたの売却したいエリアを得意とする不動産会社を選んでくれるので、自分で不動産会社を探すよりも手間なく、高い価格で売却してくれる不動産会社を見つけることができます。

  1. これで複数の不動産会社に査定依頼が簡単にできるんだね!
  2. そうじゃ!しかも無料でできるから、使わない理由はないのじゃ!
  3. 確かに!具体的にオススメの不動産一括査定サービスってあったりする?

2.3. オススメの一括査定サービスはイエウール!

一括査定で一番オススメするのは、イエウールというサービスです。

なぜかと言うと、、提携している不動産会社が1700社と業界No1の数であるため、
「大手」「中手」の不動産会社だけでなく「地域密着」の不動産会社にも査定依頼を出すことができるからです。

「とりあえずまずは、一番良い不動産会社に相談してみたいな」という方はイエウールを使って査定結果を調べてみて下さい。

この章のまとめ
  • 家を高く売るなら、必ず複数の不動産会社に査定してもらおう
  • やる気と販売力が高い不動産会社を見つけるなら、「イエウールイエウール」がおすすめ

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不動産一括査定サービスを使うことで、査定額が上がり、高く売ることにつながることをご説明しました。
とはいえ、家を売ることに抵抗がある方もいるかもしれません。

そこで、次の章では、家を売らない場合のデメリットをご紹介いたします。

3. 売却しない場合のデメリットは?

今まで、売却する場合のメリットを述べてきましたが、売却するかどうかをまだ悩んでいる方もいらっしゃるでしょう。

この章では、逆に、売却しない場合にはどんなデメリットがあるのかを説明していきたいと思います。

3.1. 【デメリット1】近隣住民とのトラブルや、損害賠償につながる可能性がある

空き家を売却せずに放置すると、近隣住民とのトラブルや、犯罪に発展する可能性があります。代表的な例としては、以下のようなものが挙げられます。

近隣住民とのトラブルや犯罪に発展する具体例
  • 空き家への放火
  • 老朽化による建物倒壊
  • 草木の隣家への越境
  • 無人による不法侵入者の不法占有(犯罪者のたまり場になる可能性も)
  • ゴミの不法投棄による異臭・害虫の発生
  • 野良猫やネズミなどの繁殖

空き家を維持・管理するのは所有者の法的な責任であるため、上記のようなことが起こらないように管理していく必要があります。

万が一、火災・崩壊などで近隣の住宅に損害を与えてしまった場合には、損害賠償の責任を負う可能性もあります。そのため、防災面・防犯面・衛生面・景観面など問題を起こさないように注意することが大切です。

3.2. 【デメリット2】税金だけじゃない!?維持費用も大きな負担になる

記事冒頭のメリットで、税金を払う必要がなくなると説明しましたが、水道光熱費といった固定費の支払いもあることを忘れてはいけません。

空き家の維持にかかる費用は、概ね以下のようになります。詳しく見ていきましょう。

住宅の維持費の目安
内訳 金額の目安
維持費
  • 管理委託費
  • 水道光熱費
  • 修繕積立金(マンションのみ)
25万円前後

上の表にある通り、空き家の維持には、

  • 管理費
  • 水道光熱費
  • 修繕積立金(マンションのみ)

の3つが主にかかります。

管理費は、毎年20万円程度かかる

管理費は、不動産経済研究所の2012年の調査によると、マンションでは1平米あたり月額216.43円となっています。
仮に80平米のマンションだとすると、毎月17,300円、年間で207,772円となります。

一方、戸建ての場合は建物と庭の維持費がかかります。
建物については、老朽化の具合にもよりますが、おおむね毎年10万円前後とみておけば良いと思います。10年に一度、設備の修理や交換などで100万円程度かかるため、毎年この金額を見込んでおく必要があります。

定期点検だけなら、例えば(株)日本戸建管理が提供する一戸建て住宅管理サービス「家ドック」では月額1,000円(年額12,000円、税別)ですが、工事費は含まれないため、実際に払う金額はもっと高くなることに注意して下さい。

庭については、2名の職人さんに毎年2回来てもらうと、人件費で4~5万円かかります。また、ごみ処理などの費用でも同程度の金額がかかるとすると、庭の維持費は8~10万円となります。

したがって、戸建ての維持費も毎年20万円前後かかることになります。

水道光熱費は、年間5万円程度

空き家の様子を見に行ったり、設備が壊れてないかをチェックするためには、電気・ガス・水道を使えるようにしておくことが多いでしょう。それぞれ毎月1,000~2,000円かかるとすると、月額4,000~5,000円、年間で5万円前後かかるといえます。

マンションでは、修繕積立金

マンションでは、修繕積立金も必要になります。
国土交通省のガイドラインを参考にすると、1平米あたり月額200円前後になりますので、80平米のマンションであれば月額1.6万円、年間では19.2万円になります。

なお、戸建ての場合は「修繕積立金」という費用は発生しませんが、先ほど書いたように、年間10万円程度の工事費(修繕費)がかかることは見込んでおく必要があります。

3.3. 【デメリット3】特定空き家に指定されると、税金が最大で6倍になってしまう!?

現在、日本全国では空き家が年々増えており、空き家問題が深刻化しています。そのため、国は空き家による近隣地域への悪影響を禁止するために「空き家対策特別措置法」という法律を制定しました。

この法律は、倒壊の危険性もしくは保安上危険があると判断された空き家を「特定空家等」と定め、行政が措置できる法律です。

特定空家等の疑いがある場合には、自治体が措置のために空き家に立ち入り検査を行えます。検査結果によっては、所有者に改善の指導をし、改善されていない場合には「勧告」となり固定資産税の減免が無くなります。

それでも放置していると「命令」となり期間内に改善されない場合には、行政が代わりに取り壊しなどの処置をする「行政代執行」が可能となります。この場合の費用は全額所有者が負担しなくてはなりません。

また、「特定空家に認定された場合、土地に対する固定資産税・都市計画税の控除がなくなるので、先ほどの例では指定前の7万円→指定後は35.7万円と、5倍以上に増えてしまいます。

3.4. 【まとめ】やっぱり空き家は売却するのが一番おすすめ!

この章では、売却しない場合のデメリット、つまり売却しないとどうなるかを説明してきました。

こういったことを考えると、やはり売却することが良いをオススメします。

この章のまとめ
  • 空き家は、近隣住民とのトラブルや犯罪の温床になる
  • 空き家の維持費も毎年発生する
  • 空き家を放置すると、固定資産税が6倍になることも

ここまでご説明してきたように、お持ちの家が空き家の場合は、資産価値が残っているうちに手放したほうが得策です。

2章でご説明したように、空き家を相場以上の価格で売ることを目指すなら、不動産一括査定サービスで、複数の不動産会社に査定してもらうことが不可欠です。

特に、業界最大手のイエウールで、全国1,700社以上の不動産会社から、あなたの空き家を「ぜひ売りたい」と考える不動産会社を探しましょう。

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次の章では、「売却以外の空き家の活用方法ってないの?」という疑問について解説いたします。

4. 【全部解説!】空き家の2つの売却方法と注意点

この章では、空き家の2つの売却方法を中心に、売却せずに他の用途で活用する方法も含めた全体像をご説明します。相続も前提に入れると、空き家のおもな活用方法は10個あります。

先に言うと、おすすめの活用方法は、空き家を「古家つき土地」として売却する方法と、家を解体して更地にしてから売却する方法の2つです。

ただ、それ以外の活用方法も知っておきたいと思います。そこで、ここでは、それぞれのメリットとデメリットをご説明していきます。

よく理解して決定すれば、失敗や後悔をすることはないでしょう。

空き家の主な活用方法 10選
活用方法 難しさ 利益 おすすめ
相続する 売却する 1)「古家つき土地」として売る 簡単 おすすめ(1)
2) リフォームして売る やや簡単
3) 更地にして売る やや簡単 おすすめ(2)
貸す 4)「古家つき土地」として貸す 簡単 ?
5) リフォームして貸す やや簡単 ?
6) 更地にして貸す やや簡単 ?
7) 解体して、別の建物を建てて貸す とても難しい ??
8) 寄付する とても難しい ?
9) 自分で使う 難しい
10) 相続しない 簡単 ?

4.1. 【おすすめの売却方法1】手を加えず「古家つき土地」として売却する

古家つき土地で売る方法は、空き家をそのままの状態で売却する方法です。解体などの手間や費用がかからず、時間とお金を費やすことなく売却できます

また、この方法は、買い手にもメリットがある方法です。一見、「リフォームしないで家が売れるの?」と思いがちですが、実は逆です。リフォームしたほうが買い手が少なる可能性さえあります。

せっかく家を買うなら、自分の好みにぴったりの家が欲しいものですが、既にリフォームされた家は、必ずしも自分の好みのものとは限りません。また、少し価格が上乗せされているため、リフォームに割けるお金が減ってしまいます。

したがって、買い手が自分の好みを実現しやすい古家つき土地として売る方法は、買い手・売り手の両方にメリットがある方法と言えます。

4.2. 【おすすめの売却方法2】更地にして売却

空き家を解体して更地にしてから売却する方法です。建物をそのままにしての売却よりも早く買い手が見つかったり、高値で売れたりする可能性があるのがメリットです。

もし立地がよい物件であれば、更地を探している不動産会社や、新築を建てるために土地を探している個人などが多くいるため、空き家付きの土地よりも更地のニーズのほうが高い傾向があります。

また、買い手が見つかるまでの間も、家を解体しているので、空き家管理の手間や老朽化のリスクがありません。

ただし、この方法には気を付けるべき点もあります。解体費用がかかる点と、条件によっては税金を多く支払わなければならなくなる点です。

解体費用は、家の構造(木造・鉄筋造など)によっても費用が変わりますが、30坪の木造住宅であれば150万円前後が目安です。

更地にする場合は、タイミングに注意しましょう。更地のほうは固定資産税が高くなりますが、その基準は毎年1月1日に更地だったかどうかです。年末近くに解体を考えている場合は、年明け1月2日以降に解体できないかを検討しましょう。

4.3. 【注意点 1】賃貸経営は考えないほうが無難

活用方法の中でおすすめしないのが、誰かに貸すことです。

確かに、継続的な収入を得られる魅力や、親・親戚から受け継いだ土地を手放したくないという気持ちは分かります。ですが、賃貸経営はそんなに甘いものではありません。
相当よい立地でもない限り、まず失敗すると考えておいたほうが良いでしょう。

なぜかというと、賃貸経営は相当の出費がかさむため、かなり稼働率を高くしないと赤字になって、毎年かなりの額の支出を強いられることになるのです。

賃貸経営をした場合、定期的なチェックや清掃・管理の費用は持ち主が負担します。更に、何年かに一度発生する設備の修理・交換費用も自分で負担するのです。新築でさえ大変な出費になるため、空き家の場合はもっと費用がかさむことは明らかです。

したがって、家賃収入が十分稼げるような稼働率と、家賃の水準のどちらかに少しでも不安があれば、まず賃貸経営のことは考えないのがおすすめです。

4.4. 【注意点 2】リフォームはしないか、極力抑えるべき

「リフォームしないと売れない」と考えていらっしゃるかもしれませんが、さきほどお伝えした通り、買い手が望むのは「自分の好み通りの家」で、「あなたのリフォーム」ではありません。

建築会社や、建築会社につながりのある不動産会社は、工事費や手数料を稼ぐためにリフォームを進める場合もあるので、信じないほうが得策です。

もし貸しに出すなら、「DIY型賃貸借」という、改修を自由にする条件での契約を検討するとよいでしょう。

借り手は自分好みに改装できるし、あなたはリフォーム費を払う必要はないし、しかも借り手が長く定着してくれるという三拍子揃った契約の方法です。
もしご興味あれば、国土交通省の「DIY型賃貸借に関する契約書式例とガイドブックについて」を読んでみて下さい。

4.5. 【注意点 3】自分で使う・別の建物を建てて貸す・寄付のどれも難しい

親の家を自分で使うことは現実的ではありません。

生活圏が親と自分で離れていると、自分の生活が不便になるリスクがあります。また、たびたび実家に帰ることが考えられるとしても、ホテルに泊まったほうが結果的に出費が少なく済むでしょう。

新しく建物を建てて貸すのもおすすめできません。建物を建てるには融資や、事業計画が必要でしょう。もし賃貸経営の経験がなければ説得力のある事業計画は作れないでしょうし、融資も難しいと思います。もし銀行の担当者などが積極的に開発を勧めてきたら、騙されている可能性も考えておいたほうが良いでしょう。

寄付は、一見簡単に感じられますが、かなり狭き門と言えます。受け取る側にも「どういう用途で使うのか」「メリットがあるのか」「思わぬリスクを背負うことにならないか」などが確認されないと、受け取ってくれません。

この章のまとめ
  • 賃貸経営も、リフォームも、寄付も、あまりおすすめできない
  • 古屋つき土地として売却するか、更地にして売却するのがおすすめ

ここまでの説明で、売却の方針が見えてきたかと思います。
次の章では、その方針を実現する方法として、売却までの流れを解説していきます。

5. 売却までの流れを知ろう

では、空き家の売却はどうすればいいの?どういう流れで進んでいくの?ということにお答えします。まずは、空き家の査定から引き渡しまでの売却の流れと、注意点について解説します。

売却は、実はそんなに難しいことではありません。簡単に説明すると、以下のような流れになります。

タイミング やること 詳細
売る前 1) 不動産会社に査定依頼 複数の不動産会社に、空き家が売れそうな値段を試算してもらう
2) 不動産会社と媒介契約 空き家を売ってくれる不動産会社を選んで媒介契約を結ぶ
売り出し中 3) 空き家を売りに出す 売り出し価格を決め、空き家を売り出す
4) 広告活動・内覧対応 不動産会社に、買い手の候補を集めて家を見てもらう
5) 価格交渉・契約 家を買いたい方と条件を交渉し、売買契約を結ぶ
売ったあと 6) 決済・引き渡し 売買代金を払ってもらい、家を引き渡す

では、詳しく見ていきましょう。

5.1. 不動産会社を探して、査定依頼

売却の第一歩は、不動産会社に査定をしてもらうことです。

不動産を売るときに、相場を読み間違えると致命的です。売れ残ったり、本来売れるよりも大幅に値下げして売らないといけなくなることがあります。

相続や空き家の売却が得意な会社を選ぼう

不動産会社は、それぞれ得意な分野があります。マンションなどの売買に強い会社や賃貸に強い会社、新築の売買に強い会社など様々です。そのため、相続による空き家の売買を多く取り扱う不動産会社を選ぶようにしましょう。

不動産会社のホームページを閲覧すれば、どういった分野が得意なのかがわかります。扱う物件の多くが、自分が売りたい物件のタイプと似ている会社などがねらい目です。電話でこれまでの実績等について確認するのも良いでしょう。

不動産会社は、大手不動産会社と地域密着型の会社を組み合わせよう

売却したい空き家のタイプに合わせて不動産会社を選ぶことが大切です。空き家が人気のある場所に立地している場合には、大手不動産会社がおすすめです。大手不動産会社ならば独自の全国ネットワークによって、より多くの購入希望者を集められます。

一方で、売却したい空き家が地方にある場合や、古い戸建ての場合には物件に近い地元の不動産会社がおすすめです。地方の物件価格は、地元の不動産会社の方がその地域に関して熟知しているので、より正確に査定してくれます。

特に、物件に近い不動産会社ならば、その地域の相場やインフラ整備などの周囲の環境、過去のその地域での取引データなどを把握しています。売却価格の設定も、適正な価格をアドバイスしてくれるでしょう。

大手不動産業者に比べると、広告運用の範囲が制限されてしまいますが、地方の中古戸建ての買主は「この地域に建てたい」とピンポイントで探している人が多いので、全国的に広告運用をしなくても買主が見つかる場合があります。

複数の不動産会社に、査定を依頼しよう

自分で探した不動産会社がいくら良さそうでも、必ず複数の会社に査定を依頼することをおすすめします。

期待ほど売買実績がなかったこともあれば、担当者の知識が少ないこともあります。

査定結果についても、あまりに他とかけはなれた金額を提示する会社は客引き目的の可能性があり、信頼できません。騙されないためにも、ぜひ複数の会社に依頼しましょう。

簡単に査定依頼するなら、一括査定サービスがおすすめ!

なお、インターネットで「一括査定サービス」を使うのが便利です。

一括査定サービスには、全国の不動産会社が登録されており、会社の種類も大手不動産や地域密着型などさまざまです。空き家の情報を1回入力すれば、複数の不動産会社から査定を出してもらえます。

査定価格を比較して、相場を知るためにも役立ちますし、複数の不動産会社の査定額を比較したい人にもとても便利です。

イエウールであれば、全国1,600社から、あなたの条件に合う不動産会社をたった1回で選ぶことができるので、ぜひ検討してみて下さい。

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5.2. 不動産会社を選んで、媒介契約

信頼できる不動産会社が決まったら、不動産会社と媒介契約をします。不動産会社との媒介契約には下記の3つの種類があります。

不動産会社を決める時には、大手不動産会社だから安心・査定価格が高いという理由だけで決めてはいけません。売り手側に立って、誠実に対応してくれる不動産会社を選びましょう。

不動産会社との契約方法は3つあり、それぞれに一長一短があります。

契約内容 一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
契約有効期間 原則無し 3カ月以内 3カ月以内
自分で買い手を見つけること 不可
依頼主への報告義務 無し 2週間に1回 1週間に1回
REINSへの登録義務 無し 7日以内に登録し、登録後は登録済証を交付する 5日以内に登録し、登録後は登録済証を交付する

一般媒介契約以外は、他の不動産会社と同時に登録できません。信頼できる不動産会社が見つからなかった場合などは、一般媒介契約をして複数の不動産業者にお願いするのも1つの方法です。

REINS(レインズ)とは、「不動産流通標準情報システム」のことで、不動産のデータベースです。レインズに登録することで、どの不動産会社も物件の情報を得られますので、売れるチャンスが増えることになります。

5.3. 空き家を売りに出す

不動産会社と媒介契約を交わしたら、売却価格を設定します。売却価格は、相場の価格を基にします。売却価格を相場よりも高く設定してしまうと、なかなか売れずに空き家の維持費を長く払い続けることになります。
逆に売却価格を安く設定すると、早く売れても損をしてしまう可能性が高いです。売却価格は、不動産会社にアドバイスをもらいながら決めましょう。

5.4. 広告活動・内覧対応

不動産会社は、物件が売れるように広告を使います。具体的にどんな広告運用をしてくれるのかを事前に確認して、販売力がある会社かどうかをチェックしましょう。主な広告運用は下記のとおりです。
新聞などの折り込みチラシやポスティングは、目にすることも多いでしょう。しかし、インターネットの利用者が多い時代ですから、インターネット広告や不動産ポータルサイト(スーモやアットホーム等)に登録することも重要です。
様々な広告運用をしてくれる不動産会社を選ぶようにしましょう。

  • 新聞などの折り込みチラシやポスティング
  • 現地看板
  • インターネット広告
  • ポータルサイトへの登録

5.5. 買い主との価格交渉

不動産を購入する場合、買い手側は値下げの価格交渉をしてきます。値下げの幅は場合によって異なりますが、例えば3480万円で売り出した場合には80万円を切り捨て、もしくは売却価格の1割程度の値引きなどを要求されることが多いです。

一切値引きをしないという選択肢もあります。しかし、多少でも値引きに応じることで、契約がスムーズに行える可能性も高くなります。

価格交渉は不動産会社を通して行いますが、最終的に値段を決めるのは売り手自身です。そのため、あらかじめ値引き交渉を考慮した売り出し価格を設定しておきましょう。

5.6. 決済、引き渡し

契約を終え、空き家を引き渡す前までに完了させておかなければならないことがあります。引き渡し時までに以下の点を完了させているかチェックしましょう。

  • 引っ越しを完了する
  • 電気・ガス・水道などのライフラインを解約する
  • 火災保険を解約する
  • 清掃する

引き渡しは決済後に行います。遠方の空き家の場合は、司法書士に委託することで現地に行かなくても決済することができますので、相談してみて下さい。

引き渡し時には、家の中を空にしておかなければなりません。しかし、カーテン・照明・コンロ等の日用品に関しては、買主側がとりあえず使いたい意思がある場合に、置いておくというケースもあります。

不用品を置いておくことができれば、売主側は処分する手間や費用が省けますので、事前に買主側に日用品に関して確認をしておきましょう。

この章のまとめ
  • 家を売る前は、不動産会社の査定&媒介契約の締結
  • 家を売り出すときには、売り出し価格や期限を決め、不動産会社を選ぶ
  • 家を売ってからも、決済や引き渡しのステップがある

ここまでで、売却の流れや高く売るコツをお伝えしました。

では、空き家売却の費用はどの程度かかるのでしょうか?

6. 空き家売却に関わる税金・費用

さて、空き家を売る際の、気になる税金や費用についても解説していきます。

せっかく空き家が売れても、手元に何も残らなかった!ということが無いように、税金やその他の必要な費用について理解しておきましょう。

6.1. 税金

空き家の売却によって利益(譲渡所得)が出る場合には、所得税と住民税の支払いが必要です。相続によって得た空き家を売却した際に支払う税金は、通常の物件を売却した際に支払う税金とは計算が少し異なります。
相続によって得た空き家を売却した際に支払う税金の種類や、具体的な計算方法を解説しますので参考にしてください。

1) 相続税、譲渡所得、印紙税などの税金

家を売却して売却益が出た場合には、譲渡所得として見られるため、住民税や所得税を支払う義務が発生します。譲渡所得は、以下のように計算されます。

課税譲渡所得金額 = 譲渡価額 -( 取得費用 + 譲渡費用 )- 特別控除額

取得費用には、相続により不動産を取得した際に課税された相続税や、相続時にかかった登録費用などが加算できるのが、通常の物件を売却する際とは異なる点です。
また不動産を売却する際には、売買契約書を作成しなくてはなりません。売買契約書にかかる税金である印紙税も必要です。記載金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日から平成32年3月31日までの間に作成される契約書は、軽減措置の対象となっています。印紙税は、売買契約書の記載金額によって以下のように定められています。
記載金額が5億円を超えると印紙税が急激に高くなり、16万~48万円になります。

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円を超え 50万円以下のもの 400円 200円
50万円を超え 100万円以下のもの 1千円 500円
100万円を超え 500万円以下のもの 2千円 1千円
500万円を超え 1千万円以下のもの 1万円 5千円
1千万円を超え 5千万円以下のもの 2万円 1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの 6万円 3万円
1億円を超え 5億円以下のもの 10万円 6万円
5億円を超え 10億円以下のもの 20万円 16万円
10億円を超え 50億円以下のもの 40万円 32万円
50億円を超えるもの 60万円 48万円

2) 更地にする場合は固定資産税や都市計画税

家が建っている場合には、200平方メートル以下の小規模住宅用地では固定資産税が1/6、都市計画税が1/3に減額されます。
200平方メートルを超える部分は一般住宅用地となり、固定資産税が1/3、都市計画税が2/3に減額されます。
しかし空き家を解体して更地にする場合には、住宅用地ではなくなります。そのため、上記のような固定資産税や都市計画税の減免が無くなってしまい、税金が高くなります。

3) 3000万円特別控除について

空き家を相続してから一定期間内に売却すると、譲渡所得から3000万円を控除できる特例を受けられる場合があります。つまり

譲渡所得 = 売却価格 - 取得費用 - 譲渡費用 -3000万円

となり、譲渡所得を少なくできます。

これを「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例 」というもので、適応するには下記の条件などを満たしている必要があります。

売却する際には、耐震リフォームが施工されていない場合は行う、もしくは更地にするかのいずれかを行います。

築年 昭和56年5月31日までに建てられた一戸建て
使用者 相続開始直前まで被相続人(親など)が自宅として1人で使っていた家である
利用状況 相続してから,空き家の状態であること(賃貸などの使用履歴がある場合はNG)
売却額 売却額が1億円未満
売却時期 平成28年4月1日~平成31年12月31日までの売却
相続を開始した日~3年後の12月31日までの売却
その他 行政から要件を満たしたことの証明書が発行されている

6.2. 税金以外に必要な費用

空き家売却時に関わる税金について説明しましたが、税金以外にも必要な費用があります。たとえば、登記関連の費用や維持費、売却手数料などです。

空き家の状態にもよりますが、相続した空き家は築30年以上経過した家が多いため、そのままの状態で売却しようとしても買い手を見つけるのが難しいのが現状です。

また空き家を解体して、更地にしてから売却する場合には、解体費用も発生します。税金以外にも必要となる費用について解説します。

1) 登記関連の費用

不動産を売買して所有者が変更する場合には登記が必要です。登記には、先に紹介した印紙税のほか、所有権移転登記と抵当権抹消登記があり、これらの登記を司法書士に代行を頼む場合には、司法書士への手数料も発生します。

2) 所有権移転登記

所有権移転登記には、登録免許税がかかります。不動産の売買による登録免許税は、固定資産税評価額の2%です。

ちなみに空き家を相続する際にも所有権の移転登記が必要で、この場合の登録免許税は、固定資産税評価額の0.4%です。

つまり、空き家を相続する時と売却する時の両方に所有権移転登記の費用が必要ということです。

3) 抵当権抹消登記

抵当権抹消登記とは、住宅ローンなどに関する抵当権を抹消する手続きのことです。この抵当権抹消登記を行わないと、不動産の売買が行えません。
抵当権抹消登記にかかる費用は、登録免許税・司法書士手数料・事前調査費用・事後謄本の取得費用などです。

  • 登録免許税は、不動産件数×1000円なので、一般的な空き家の場合には土地と家の2件×1000円=2000円となります。
  • 司法書士費用は、1万~3万円が相場です。
  • 事前調査費用とは、不動産の登記情報を参照する際に必要な費用のことで、司法書士事務所によって異なりますが、500円程度かかります。
  • 事後謄本の取得費用とは、抵当権が抹消されていることを確かめるために謄本を取得する時の費用で、これも500円程度を目安としましょう。

4) 売却までの維持管理費

空き家を売りに出して、すぐに買い手が見つかればいいのですが、なかなか売れない場合には、空き家の清掃や修繕、税金などの維持管理費が必要です。

5) 管理費や交通費

空き家が遠方にある場合や、自分で管理をできない場合には、不動産管理会社などに管理を頼む必要があります。
また、自分で管理をする場合にも、往復の交通費がかかり、売れない期間が長ければ長いほど、負担が大きくなります。

6) 解体/リフォームの費用

空き家を解体し、更地で売却する場合には、解体費用がかかります。解体業者によっても、価格は大きく異なるため、いくつかの解体業者に見積もりを出してもらいましょう。家の構造によっても価格は変化します。

建物構造別に1坪あたりの解費用の目安をまとめると下記のようになります。

建物の構造 1坪あたりの解体費用相場
木造 2.5~5万円 × 延床坪数 + その他工事費用
鉄骨造 3.0~6.5万円 × 延床坪数 + その他工事費用
鉄筋コンクリート造 3.5~7万円 × 延床坪数 + その他工事費用

また、このほかにも、地下に浄化槽がある場合などには、浄化槽の撤去に60万~70万円程かかります。

解体業者に見積もりを出してもらった際には、見積内容をしっかりと確認しておきましょう。

建物の老朽化が進んでいない場合には、水回りや壁紙等のリフォームをすることで売れやすくなります。ただしリフォームする範囲によっては、多額の費用が必要です。

7) 売却手数料

買い手を見つけてくれた不動産会社には、売却手数料(仲介手数料)を支払います。売却手数料とは、お礼金(成功報酬)なので、売買契約が成立するまでは支払う必要はありません。

売却手数料は、売買契約締結時に50%、物件引き渡し時に残りの50%を支払うのが一般的です。売却手数料の上限は、売却価格の値段ごとに、以下のような上限が法律で定められています。

消費税を含まない売却価格で手数料を計算しますが、売却手数料には別途消費税がかかります。

売却価格 仲介手数料の上限
200万以下の部分 5%
200万超400万以下の部分 4%
400万超の部分 3%

6.3. 費用以外にも、時間的なコストも考えておこう

空き家売却には費用がかかるのはもちろん、時間的なコストもかかります。

主な時間的なコストとして挙げられるのは、売却までの時間・物件までの移動時間等です。それ以外にも、不動産会社とのやり取りなどこまごまとした時間的なコストは、トータルしていくとかなり大きくなります。

また、買主が見つからない限り、売却時の時間的コストは増え続けてしまいます。空き家売却には、時間的なコストをそれなりに負担する覚悟が必要です。

1) 時間的なコストがかかるデメリット

空き家を売却する場合の時間的なコストとは、空き家を売りに出してから、買い手が見つかるまでの時間や、売買に必要な書類を用意する時間のことです。売れるまでの間は、空き家の維持管理にも時間的なコストがかかります。

時は金なりという言葉もあるように、時間を奪われるということは、自分の労力を費やすということなので1つのデメリットです。また、建物が老朽化して売れにくくなり、価値が下がるというデメリットもあります。

空き家は、立地条件が良い場合や建物自体があまり古くない場合には売れるまでにあまり時間がかかりませんが、一般的に相続で受け取った空き家は建物が古く、都心部から離れている物件が多いため、売れるまで時間がかかります。

2) 東京在住で遠隔の空き家を売却するケース

東京に住んでいて、東京から遠く離れた空き家を売却するケースはとても多いです。地方から上京してきた人が実家を相続した場合などがこのケースに当てはまります。

遠隔にある空き家を訪れることなくして、空き家の売却はできません。まず、現地を訪れて空き家の状態を確認し、不動産会社を探さなくてはならないからです。

不動産会社を見つけた後も、現地に訪れる必要があります。それは、売買契約時と、最終的な残金決済時です。最終的な残金決済時には現地を訪れて、立ち会わなければなりません。

遠ければ遠いほど、交通費だけでなく移動時間もかかってしまいます。

7. まとめ:一括査定サービスを使って、空き家売却を手早く進めよう

長くなりましたが、この記事では空き家を有利に活用する方法や、売却するときの流れやコツをお伝えしてきました。

今回の記事のポイント
  • 空き家は持てば持つほど損をする
  • 空き家ならまず売却を念頭において、複数の不動産会社に査定を依頼すべき
  • 一括査定サービスを使って、空き家売却が得意な不動産会社を手早く見つけよう
  • 査定を依頼するなら、利用者数実績No1のイエウールがオススメ

この時点で1つの不動産会社に決める必要はありません。いくつかの不動産会社と連絡を取り、担当者がより親身に相談に乗ってくれて、誠実な対応をしてくれる不動産会社に決めるようにしましょう。

ぜひこの機会に、不動産一括査定サービスを使ってみて下さい。

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