空き家は売却できる!知っておきたい基礎知識と売却方法の選び方とは

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  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
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こんにちはイエウール編集部です。

相続で空き家を取得し、売った方が良いのは分かっているんだけど、なかなか売却に踏み出せない…。という方は多いのではないでしょうか。

空き家は持っているだけで何かと損をしやすい不動産です。空き家で資産をマイナスにしたりトラブルに巻き込まれる前に売ってしまいましょう!

この記事では空き家を売却するための基礎知識や売却する際にかかる費用を抑えるコツなどを解説します。

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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

空き家の売却方法とは

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空き家の売却方法は大きく分けて3つです。それぞれにメリットデメリットがあり、売却活動の際に行うことも変わってきます。まずはどのような選択肢があるのか、確認していきましょう。

古家付き土地で売却

古家付き土地とは、建物がついている土地として売却する方法です。解体をしないので出費費用を抑えて販売できるので高く 売れるでしょう。

土地や建材の値上がりにより新築の価格が値上がっている今、古い家を購入し自分でリフォームをしたいと考える買主も多くいます。古家付き土地で販売すればそのような買主に検討してもらえるのです。

しかし、古家付き土地がいつ売れるかは分かりません 。建物の状態が悪い場合は、売却活動中に一部が損壊してしまったり、空き家に不審者が入ってしまうといったリスクも考えられます。

空き家に不審者が入ったり、今以上に劣化しないように定期的な管理が必要になるでしょう。

更地にして売却

空き家を解体し土地を更地の状態で売却する方法です。更地は買主が解体費用を追加で支払わなくて良い、土地を取得してからすぐに家を建てられるなどのメリットがあるので、古家付き土地より買主が見つかりやすい と言われています。

古い家を解体してしまうので、空き家が原因でトラブルに巻き込まれる心配もなく、必要以上のメンテナンスを必要としません。

しかし、土地を更地にするにはお金がかかります。家の建築方法や建材などによって異なりますが、相場は100万円以上。さらに、土地は家が建っていると最大1/6固定資産税が安くなりますが、更地の場合そのような減額がありません。 売却期間が長くなれば負担も大きくなるでしょう。

不動産会社に買取ってもらう

古家付き土地や更地は不動産会社を通して買主を探す仲介という方法ですが、家を早めに売却したいのであれば買取という方法もあります。

買取とは不動産会社に買主を探してもらうのではなく、不動産会社に不動産を買取ってもらう 方法のこと。通常家を売却するには3~6ヶ月程度かかると言われていますが、買取なら1~2ヶ月程度で売却が完了します。

ただし、不動産の買取価格は低く相場価格の約7割程度 。また、どこの空き家でも買取ってもらえるわけではなく、需要の少ないエリアなど買取った不動産の再販が難しいと判断された場合は買取を断られることもあるでしょう。

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空き家別!売却方法の選び方

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空き家を売却する選択肢を確認したら、次は売却したい空き家に合った売却方法を選びましょう。空き家の状況によって売却方法を選ぶのがおすすめです。

築20年以内なら中古住宅で販売

空き家の築年数が20年以内なら中古住宅として販売すると良いでしょう。

築年数が経っておらず、リフォームなど必要なく今すぐ住める場合は空き家としてでなく中古住宅として販売することが可能です。土地だけでなく建物にも価値をつけて販売することができるので、土地だけで売るよりも高く売れます。

明確な決まりはありませんが、家が古家と呼ばれるのは築20年を過ぎたら。よって、築20年を超えるまでは中古物件として売却できる可能性が高いでしょう。

築年数によって資産価値は変わりますし、築20年以内でないと原則住宅ローン減税を受けられないこともあり、築年数は浅ければ浅いほど高く・売れやすくなります。

築10年以内で探す買主は多いので、現在築9年目の空き家の場合はなるべく早く売却活動を始めた方が良いでしょう。

築20年以上なら古家付き土地で販売

築20年以上経ってしまい、古家となってしまったら古家付き土地として販売するのが良いでしょう。

前段でも解説しましたが、築20年以上経過してしまうと建物の価値はほぼゼロになってしまうことが多く、中古物件として販売してもライバルの中古物件に負けてしまう可能性が高くなります。

中古物件として販売してもライバルに勝てず売れ残り、築年数を重ねてしまうばかりになっては余計売れなくなってしまう可能性が高いので、最初から土地をメインとした古家付き土地として売却するのです。

ただし、築20年以上でも家の中をリフォームなどしている場合は、そのまま中古物件として販売できる可能性が高いです。築20年になってしまったばかりの家は古家付き土地で売るのか中古物件で売るのか判断が難しいところ。早めに不動産会社に相談して、どちらの販売方法にするのか相談した方が良いでしょう。

家の劣化が激しいのなら更地にして販売

家の劣化が激しく、倒壊の恐れやリフォームに多額の費用が必要になるような空き家は更地にして販売 するのが良いでしょう。

一部損壊している、劣化が激しい家をそのままにしておくと倒壊の恐れがあり、売却活動中に行政から指導が入る可能性があります。また、劣化の激しい家や草木が伸び放題の庭は買主に良い印象を与えられません。

劣化の激しい空き家は更地にしてしまい、売却期間が長引かないようにしましょう。解体費用はかかってしまいますが、更地の売却価格に上乗せすることは可能です。

家を解体する際は事前に再建築不可の土地でないか確認をしましょう。古い家が建っている土地の場合、昔の法律では家が建てられたのに、今の法律では家を建てることができない土地というものがあります。

そのような土地の場合、家を壊してしまうと新しく建物を建てられないので、土地の価格が大きく下がってしまいます。空き家が所在する地域の役所へ行けば調べられるので、解体する前にまずは役所に相談してみましょう。

とにかく早く売りたいのなら買取

空き家をとにかく早く売りたいのなら不動産会社に買取を相談 すると良いでしょう。

相続人に現金を分配しなくてはいけない、来年の固定資産税の支払いが確定する前に…などといった理由で早く空き家を手放したい場合には、買取での売却が最も早いです。

ただし、不動産の買取はどんな土地や家でも可能なわけではなく、不動産会社が買取をすると決めた不動産だけです。不動産会社は在庫を抱えるわけですから、自社が売れると思った不動産のみ買取を受付けます。

空き家を買取ってもらえるのか…という不安がある方もいらっしゃるかもしれませんが、多くの不動産会社は買取をする不動産を空き家であるかどうかでは判断しません。不動産会社は立地や家の状態で買取か否かを判断します。

よって、徒歩圏内に公共交通機関や商店などがある場所にある空き家は買取の相談に応じてもらえる可能性が高いですが、交通の便が悪い空き家や倒壊寸前の空き家などは買取ってもらえない場合もあります。

買取ってもらえるか否かは不動産会社によっても異なるので、何社かに相談をすると良いでしょう。

空き家はいつまでに売却するべきか

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空き家はすぐ売却すべきです。

多くの方は空き家を相続で取得します。この相続をする段階で空き家に住む予定がないのなら、すぐ売ってしまいましょう。空き家は持っているだけで維持費がかかりますし、管理の義務が発生します。使わない空き家は持っている時間が長ければ長いほど費用がかさんでしまうのです。

もし、相続をしてすでに1年以上経ってしまっている場合は3年以内の売却を目指しましょう。不動産を相続する際に相続税を支払っている場合、被相続人(亡くなった方)が死亡した日から3年10ヶ月以内に不動産を売却すると取得費加算の特例が使え、売却時に発生する税金を安く抑えられる場合があります。

空き家の売却は不動産会社を味方につける

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空き家を売却するのは「やることが多くて大変そう」「売却なんてやったことなくて難しそう」なんて思って売却に踏み出せない方もいらっしゃるでしょう。

そんな方は早くに不動産会社を味方につけてしまうのがおすすめです。

不動産会社に頼れば売却が楽になる

不動産会社は売却活動のパートナーです。早めに頼って売却を助けてもらいましょう。

空き家など不動産の売却が初めての場合、不動産会社のいいようにされてしまうのでは…と不安に思われる方もいますが、それは大きな勘違い。不動産会社は売却額の数%を手数料としてもらうことで利益を得るのが主です。

つまり、売主と一緒に売却活動をし、空き家を高く売れば売るほど不動産会社も大きな利益を偉るということ。不動産会社は売主の売却をサポートし、より良い売却活動にすることで利益を多く得られるのです。

そのため、売主が分からないといえば教えてくれますし、売却方法に迷った時は相談にのってくれます。分からないことを自分で調べたりするのはとても骨が折れる作業です。

早めに不動産会社に相談をし、プロの知恵を借りた方が空き家の売却を楽に進めることができるでしょう。

信頼できる不動産会社を探すのが重要

不動産会社は頼れる存在ですが、どこでも良いというわけではありません。信頼できる不動産会社を探し出すが重要です。

残念ながら不動産会社のすべてが頼れるというわけではありません。街を見渡しても分かるように、不動産会社は数多く存在します。この中から信頼できる不動産会社を探し出しましょう。

不動産会社の力量を調べられるのは査定です。不動産会社に査定依頼を申し込んだ際にすぐ動いてくれるか・査定結果の理由を明確に伝えられるか担当者や不動産会社の対応をチェックしましょう。

空き家は一般の中古住宅より年月が経っている場合も多く、築5年などの家に比べたら売るのが難しく利益も出しづらい案件です。

そのような物件にも素早く対応してくれるということは、その後の売却活動中も真摯に対応してくれる可能性が高いでしょう。

より良い不動産会社を見つけるのなら、不動産会社を比較することが有効です。比較すれば不動産会社会社の良し悪しが普段不動産会社に接していない方でも分かりやすいからです。

不動産一括査定サービスを使っていくつかの不動産会社に査定を依頼し、不動産会社を比較してみると良いでしょう。

空き家の売却時にかかる費用とは

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空き家を売却するためには、税金諸費用があります。空き家にはどのようなお金がいくらかかるのか把握しておきましょう。

売却した際に発生する税金

空き家は売る際にも税金が発生します。空き家を売却する際に発生する税金は印紙税譲渡所得税の2つ。

印紙税は売買契約書に収入印紙を貼る形で納税します。

譲渡所得税は空き家の売却額が取得金額より上回り利益が出た時に発生する税金。支払う金額は利益に税率をかけて算出しますが、税率は空き家を所有(相続の場合、空き家を購入してから)してから5年以上の場合は(長期所有)税率15%、5年未満の場合(短期所有)なら30%となります。

所得税 住民税 復興特別税 合計
長期譲渡所得(5年超) 15.315% 5% 0.63% 39.63%
短期譲渡所得(5年以内) 30.63% 9% 0.315% 20.315%

売却した際にかかる費用

空き家や売却方法によって発生する費用は異なります。すべてかかる費用ではありませんが、古家付き土地・更地いずれで売却してもかかる場合があるのは仲介手数料です。額も大きいので、売却時には発生するものと思い把握しておきましょう。

相続登記

もし、空き家を相続した後に自身の名義に変更していない場合は、相続登記が必要になります。

相続登記とは不動産の名義人を変更するもので、法務局に必要書類を提出して申請します。物件の売却をできるのは、基本的に物件の名義人のみとなるので、売却活動の前に相続登記の手続きが必要になるのです。

相続登記に必要な費用は書類の取得費・登録免許税・司法書士への依頼料です。各種費用は以下の通りになります。

書類取得費 5000円~2万円
登録免許税 固定資産税評価額の0.4%
司法書士への依頼料 5~8万円

仲介手数料

仲介手数料とは不動産会社に仲介で物件の販売を依頼し、売買が成立した際に払う報酬のこと。

仲介手数料は売却額に以下の表のパーセンテージをかけたもの。パーセンテージの上限は法律で定められており、多くの不動産会社が上限で請求します。場合によっては値引きしてくれることもありますが、基本は表通りに仲介手数料が発生すると考えておきましょう。

売却価格 仲介手数料の上限
400万以下の部分 18万円以内
400万超の部分 3%

※売主にのみ適用。不動産会社側は事前に売主に説明して合意を得ておく必要があり。

解体費用

その他に発生すると考えられる費用は空き家の解体費用です。空き家の解体費用は家の広さや建材、周辺環境などによって変わるため一概には言えませんが、戸建てに多い木造建築で3~4万円/坪が相場。

その他に塀や庭の木などの撤去、住宅が密集した場所なら防音シートの設置費用などが発生し、100万円以上はかかるでしょう。

解体費用の詳細に関しては以下の記事をご確認ください。

空き家の売却にかかる費用を抑えるコツ

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空き家を売却する際には、なるべく費用をかからないようにすることで、自己資金を持ち出さないようにすることができます。空き家の売却金額で売る際にかかる費用をまかなえるようにし、自己資産がマイナスにならないように気をつけましょう。

ここでは売却時の費用を抑えるコツを紹介します。

税金控除や補助金を使う

空き家の売却時に支払う税金には控除があり、解体をする際には補助金が出る場合があります。空き家売却の際に使えないか事前にチェックしておきましょう。

空き家の売却時に使える控除

空き家を売却し空き家の取得金額より売却金額が上回った場合、利益を得たということになり、譲渡所得税の支払いが発生します。この時、利用できる控除が被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例です。

この特例を利用すれば、譲渡所得を最大3000万円までが特別控除となります。つまり、3000万円以下の利益は譲渡所得税を支払う必要がなくなり、3000万円以上でも3000万円を引いた額に税金が発生するので節税になるのです。

具体的な計算式は以下になります。

譲渡所得 = 売却価格 - 取得費用 - 譲渡費用 -3000万円

ただし、この特例を利用するには、下記の条件などを満たしている必要があります。

売却する際には、耐震リフォームが施工されていない場合は行う、もしくは更地にするかのいずれかを行います。

築年 昭和56年5月31日までに建てられた一戸建て
使用者 相続開始直前まで被相続人(親など)が自宅として1人で使っていた家である
利用状況 相続してから,空き家の状態であること(賃貸などの使用履歴がある場合はNG)
売却額 売却額が1億円未満
売却時期 平成28年4月1日~平成31年12月31日までの売却
相続を開始した日~3年後の12月31日までの売却
その他 行政から要件を満たしたことの証明書が発行されている

空き家を解体する際に利用できる補助金

空き家の状態が悪い、なるべく管理の手間を減らしたいなどの理由で空き家を解体しての売却を検討している方もいるでしょう。その時、調べておきたいのが空き家解体の補助金です。

各市区町村によりますが、空き家を解体する際、条件を満たせば解体費用の一部に補助金を出してくれるところがあります。空き家が所在する地域にそのような制度がないか、事前に調べておきましょう。

方法としては直接役所に連絡をするか、インターネットを利用し「市区町村名 空き家 解体補助金」などで検索すると調べられます。

解体をする時はなるべく家の中の物を処分する

空き家を解体し更地での売却を検討している人もいるでしょう。空き家を解体する際にはできるだけ家財道具などは解体前に処分しておきましょう。

よく、解体してしまうのだから家の中に物を残しておいても良いだろうと考える人がいますが、解体した後のガレキが多いほど解体費用は上がってしまいます

カーテンやエアコンなどは自身で処分した方が安上がりなので、事前に処分しておくと良いでしょう。まだ動く家電や状態のいい家具などはリサイクルショップなどに引き取ってもらう方法もあります。

なかには大きな木製の家具など自身で処分するより一緒に解体してもらった方がお得な物もある ので、事前に解体業者に聞いておくと良いでしょう。

空き家はリフォームしない

空き家や古い家を売却する際、多くの人が「リフォームした方が良いのでは…」と考えますがリフォームの必要はありません

リフォームをするとなると、フルリフォームで数百万円の費用が必要となりますが、リフォーム代をそのまま家の販売額に上乗せすることは難しいです。なぜなら、全額上乗せしてしまうと、相場額から大きくずれてしまい買手がほとんどつかないからです。最初は高値で販売したとしても、なかなか売れず値下げをしなくてはいけなくなってしまうでしょう。

また、前段でも解説した通り、古い家や空き家などの購入を検討している人のなかには購入後、自身でのリフォームを考えています。その人達にとってみれば、購入前にリフォーム済であっても魅力的にはうつりませんし、その分販売価格が値上がっていると思えば手を出す人は少ないです。

無駄にリフォームをして買主候補を減らしてしまうのなら何もしない方が良い でしょう。

空き家を売却する際の注意点

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空き家を売却する際には、いくつか注意しておきたいことがあります。場合によっては空き家の売却ができないこともあるので、スムーズに行うためにも確認しておきましょう。

空き家の名義変更ができているか確認を

空き家の名義人が自分になっているか確認を行いましょう。

空き家を含む不動産を売却する場合、売却できるのは名義人である本人だけ です。空き家の名義人が被相続人(亡くなった方)のままだと、空き家の売却が行えません。

もし、まだ空き家の名義人になってない場合は名義変更を行いましょう。名義変更を行う場合は、必要な書類と登録時に発生する税金、登録免許税を持って、法務局で申請をします。

法務局の申請は平日のみで、書類の記入や準備には手間がかかります。確実に終わらせたいという場合は司法書士に依頼すると良いでしょう。

価格を設定する時は少し高めに

空き家の販売価格を決める際は少し高めに設定しましょう。

家の売却額が決まる際、買主は必ず値下交渉をしてきます。売主はこの値下げ交渉に多少なりとも対応するのが一般的。つまり、この価格交渉に対応しても損をしないように、最初から販売価格は少し高めに設定しておくのです。

また、空き家や古い家などの場合はなかなか売れないことも多く、一度販売を辞め価格を下げて再度売り出す場合もあります。そんな時にも価格を少し高めに設定しておけば、すぐ値下げに踏み切れます。

最終的にかかる仲介手数料や税金、諸経費などを考えると空き家といえどあまり安く売ってしまうのは得策ではありません。売却額で手数料などを補い、自己資金を出さなくても良いようにしておきましょう。

空き家を売却するには時間がかかることを覚悟する

空き家は売却には時間がかかるものと考えておきましょう。

元空き家という印象は買主にとってあまり良くないですし、古い家ならば建物に劣化が見られるのでなかなか買主は見つかりづらいです。

通常、家が売れる期間は3~6ヶ月と言われていますが、空き家の場合はそれ以上かかると考えておきましょう。地方の場合でも時間をかければ売れる可能性はあります。売れない期間の固定資産税や維持費をなるべくかけないように対策だけはしておき、焦らず売却活動を行いましょう。

まとめ

空き家は持っているだけ損です。住む予定がないのなら、なるべく早めに売却を行いましょう。

空き家となってから日が経てば経つほどに空き家は劣化していき売却も難しくなります。多くの場合は築年数が数十年経った家だと思いますが、まだ十数年しか経っていないのなら、中古住宅としての販売も可能で売却がしやすくなる可能性が高いです。

売却が面倒…という理由で売るのを先延ばしにし、後々で売却活動が大変にならないように注意しましょう。


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【記事のおさらい】

初心者でもわかる!記事のおさらい

空き家はいつまでに売ればいいですか?

空き家に住む予定がないのなら、すぐ売却してしまいましょう。空き家は持っている時間が長いだけお金がかかります。すでに空き家を取得して時間が経っている場合は、次に気をつけたい期限があります。詳しくは空き家はいつまでに売却すればいい?を確認してください。

空き家の売却を1人でやるのは不安です。

家の売却が初めて、1人でやるのが不安…という方は不動産会社を味方につけてしまいましょう。不動産会社に家を安く買い叩かれるのでは…と思う方も多いのですが、それは大きな間違い。不動産会社は家を高く売ることで利益をより得られます。詳しくは空き家の売却は不動産会社を味方につけるで解説します。

空き家を売却する際にかかるお金を安く抑えたい。

不動産は買う時も売る時もお金がかかります。しかし、空き家を売却する際に控除や補助金を使うなど費用を抑える方法はあります。費用を抑えるコツは空き家の売却にかかる費用を抑えるコツをご確認ください。

空き家を売る方法を知りたい。

空き家は売却する方法は大きく分けて3つ。古家付き土地で売却・更地にして売却・買取を利用するです。それぞれの売却方法にメリットデメリットがあるので、売りたい空き家の状況などに合った方法を選ぶと良いでしょう。それぞれの特徴は空き家に有効な売却方法3つ
をチェックしてください。

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