相続したまま放置してきた空き家の売却を検討し始めたけど、どこから手をつけていいか分からない。そんなお悩みありませんか？
持っているだけで毎年税金がかかってしまう空き家ですが、売却すれば現金化することができます。
この記事では、空き家の売却方法と、実際に売却する際に必要な費用や税金についても触れていきます。ぜひ参考にしてください。
「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
空き家を売却する方法
空き家を売却する場合には、売却方法は大きく分けて2種類、「空き家をそのまま売却する」方法と「解体する」方法があります、
どちらの売却方法でもメリット・デメリットが存在するため、売却方法を決める上で自分が特に何を重視するかによって選択が変わってきます。
空き家をそのまま売却する方法のメリット・デメリット
空き家をそのまま売却する場合、解体費用がかからないことが大きなメリットとなりますが、なかなか買ってもらえない可能性がある点には注意が必要です。
| 項目 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 売却価格 | 建物に価値がつく可能性がある | 築年数が古いと売却価格が安くなる |
| 売却までの早さ | 解体を待たずに売却を進められる | 買い手がつきにくいことがある |
| 手間と費用 | 解体費用がかからない | 老朽化が進んでいる場合、修繕費用がかかる |
| 買主の選択肢 | 買主が自分でリフォームできる | 状態の悪い家が敬遠され買主が見つかりにくい |
解体して更地として売却する方法のメリット・デメリット
解体して更地として売却する場合、更地は用途が広いため、高く早く売れやすいことがメリットですが、解体に費用も時間もかかることが大きなデメリットとなります。
| 項目 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 売却価格 | 用途が広いため、高く売れやすい | 解体費用の分、手取りが減る |
| 売却までの早さ | 売り出せば買主が見つかりやすい | 建物の解体に時間がかかる |
| 手間と費用 | 建物の管理がいらない | 解体費用がかかる |
| 買主の選択肢 | 幅広い用途に利用できる | すぐに住むことはできない |
空き家の売却方法１：そのまま売却する方法
空き家をそのまま売却する方法は次の3つです。
- 中古住宅として売却する方法
- 古家付き土地として売却する方法
- 買取で売却する方法
空き家をそのまま売却する場合、築20年以内なら中古住宅、築20年以上なら古家付き土地として売却するのがおすすめです。また、早く売りたい場合は買取で売却するのも手です。
そのまま売却する方法なら解体費用がかからないため、家の状態が悪くないのであれば基本的にはそのまま売却するのがおすすめです。
方法①中古住宅として売却する方法
空き家の築年数が20年以内なら中古住宅として販売しましょう。家の状態が良好で、リフォームせずともすぐ住める家なら、空き家ではなく中古住宅として販売できます。
土地の価値に建物の価値を上乗せして売却できるので、土地として売却するよりも高く売れます。
一般的に、築20年を過ぎた家は価値がほぼゼロになります。
そのため、築20年を超えるまでは中古物件として売却できる可能性が高いです。
築年数によって資産価値は変わりますし、築20年以内でないと原則住宅ローン減税を受けられないこともあり、築年数は浅ければ浅いほど高く・売れやすくなります。
税理士 萱谷有香
その空き家が、木造戸建ての一軒家であれば、築年数が20年以下でないと次の買主が住宅ローン控除の適用を受けられないのですが、鉄筋コンクリートのマンションの一室であれば、築年数が25年以下という条件に変わります。
方法②古家付き土地として売却する方法
築20年以上の家は古家付き土地として販売しましょう。「古家付き土地」は家自体の価値はゼロとして土地部分の価値のみで売り出す方法で、家ではなく土地をメインに売り出す方法です。
築20年以上経過してしまうと建物の価値がゼロになってしまい、「住宅」として販売するのが難しいケースが多いです。
古家付き土地は住宅よりも割安での売却となりますが、その分、割安で住宅を購入したい人に人気が出やすい方法です。
税理士 萱谷有香
一般的に、古家付き土地の購入や売却の際には、古家の状態や価値、解体の必要性などを考慮する必要があります。特に、次の買主が購入後に解体を予定している場合、解体費だけでなくアスベストの有無まで考慮することが多いです。
方法③不動産買取を依頼する方法
「不動産買取」は不動産会社に直接家を買い取ってもらう方法です。買取は、空き家を早く手放したい方にオススメできる方法です。
仲介だと売却に平均で半年程度かかりますが、買取なら最短1ヶ月で空き家を手放せます。
買取は売却価格が割安になる傾向があり、一般的には仲介で売却する場合の7割程度の買取価格となることが多いです。
これは不動産会社が買取後に自社でリフォームすることを見越して、リフォーム費用の分を価格から差し引いているからです。
税理士 萱谷有香
空き家の買取を検討する理由として多いのは、①管理や維持が難しい、②相続や離婚などの理由で所有者が複数いる、③空き家の老朽化や倒壊のリスク、になります。スピーディーに売却したいならお勧めの手段です。
家の売却を少しでも検討しているのであれば、まずは「自分の家がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。
そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。
まずは、自分の物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう！[査定依頼に必要な情報入力は最短60秒で完了します。
あなたの一戸建て、
売ったらいくら？
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空き家の売却方法２：空き家を解体して更地として売却する方法
空き家を売却するもう一つの方法は、空き家を解体し土地を更地の状態で売却する方法です。空き家の中でも、一部損壊している家や、劣化が激しい空き家はそのまま売却することが難しいため、解体してから更地として売却することをオススメします。劣化した空き家は、倒壊リスクがあるため、行政から指導が入る可能性があります。また、行政指導を受けた場合、固定資産税が高くなってしまうリスクもあります。
解体費用はかかってしまいますが、劣化の激しい空き家は更地にしてから売却することをオススメします。
空き家の解体費用は家の広さや建材、周辺環境などによって変わりますが、一般的にいうと、戸建ての解体費用は3万円～4万円/坪、合計で100万円以上が相場です。
税理士 萱谷有香
解体工事に付随して、アスベストの除去費用が発生する可能性もあります。アスベストの除去費用の目安は、建物の構造やアスベストの使用箇所、量、施工方法によって異なりますが、一般的には小規模な建物（木造住宅など）：約50万円〜150万円、中規模・大型建物：200万円〜500万円以上となっています。
オススメな人：確実に売りたい人
更地にして売却する方法は確実に売りたい人におすすめです。古家付き土地に比べて更地にはメリットが多く、「買主が解体費用を追加で支払わなくて良い」「土地を取得してからすぐに家を建てられる」といったメリットがあるため、古家付き土地より買主が見つかりやすいと言われています。
そのため、空き家を確実に売却したい場合には、家を解体してから売却することをオススメします。
オススメできない人：家への愛着が強い人
更地にして売却するデメリットは、家に愛着がある場合、慣れ親しんだ家の取り壊しに対して精神的な苦痛を感じやすいことです。たとえば長年住んだ実家など、家を解体することに対する精神的負担が大きい場合には、解体はあまりおすすめできません。
思い入れのある家を解体したい場合には、売却前に写真を撮りためておくことをおすすめします。
再建築できる土地か事前に確認が必要
家を解体する際は、事前に「再建築不可」の土地でないか確認をしましょう。古い家が建っている土地の中には、昔の法律では家が建てられたものの、今の法律では家を建てることができない「再建築不可」の土地があります。
再建築不可の場合、家を解体しても新しく建物を建てられないので、土地の価格が大きく下がってしまいます。
再建築の可否は空き家の所在地の役所で確認できます。
空き家売却にかかる費用と税金
空き家を売却するときでも費用や税金はかかります。
ざっくりと空き家を売却するまでにかかる費用・税金を知りたい場合、出費の総額は一般的に売却価格の4%～6%です。
譲渡所得にかかる税金
空き家を売却して利益が出た場合には税金がかかります。
支払う金額は譲渡所得に税率をかけて算出します。
税率は保有期間によって次の表のように異なります。
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 5年超（長期譲渡所得） | 15.315% | 5% | 0.63% | 39.63% |
| 5年以内（短期譲渡所得） | 30.63% | 9% | 0.315% | 20.315% |
税理士 萱谷有香
短期譲渡所得か長期譲渡所得かの判定では、実際の所有期間ではなく、売却した年の1月1日を基準日とすることに注意してください。実際の所有期間は5年超でも、売却年の1月1日時点では4年10カ月のように短期譲渡所得になるケースもあります。
相続登記費用
物件の売却をできるのは、基本的に物件の名義だけなので、空き家を相続したものの名義人がご自身でない場合には、相続登記が必要です。
相続登記とは不動産の名義人を変更するための登記で、法務局で書類を提出して申請します。
2024年4月1日以降、法改正により相続登記が義務化されました。
3年以内の登記が義務化され、違反したものは10万円以下の罰金が課せられます。
3年以内の猶予期間がありますが、不動産を相続したら早めに登記の申請を行いましょう。
相続登記に必要な費用は、書類の取得費・登録免許税・司法書士への依頼料がかかります。
相続登記費用は次の表のとおりです。
| 書類取得費 | 5000円～2万円 |
|---|---|
| 登録免許税 | 固定資産税評価額の0.4％ |
| 司法書士への依頼料 | 5万円～8万円 |
仲介手数料
仲介手数料とは不動産会社に仲介で物件の販売を依頼し、売買が成立した際に払う報酬のことです。
仲介手数料の上限は法律で定められており、一般的には、仲介手数料は次の表の通りの上限額に設定されることが多いです。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売買価格の5%＋消費税 |
| 200万円を超えて400万円以下の部分 | 売買価格の4%＋消費税 |
| 400万円を超える部分 | 売買価格の3%＋消費税 |
※低廉な空き家等（物件価格が800万円以下の宅地建物）の場合、仲介手数料の上限額が30万円（税抜）となります。
※売主にのみ適用。不動産会社側は事前に売主に説明して合意を得ておく必要があります。
空き家の売却で費用を抑えるコツ
空き家を売却する際には、収支がマイナスになってしまうことも多いです。
できるだけ売却にかかる費用を抑えることで、空き家の売却代金で売る際にかかる費用をまかなうことを目指しましょう。
空き家の売却費用を抑えるコツを見ていきましょう。
「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を利用する
「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」は、亡くなった人（被相続人）が居住していた家屋が空き家となり、空き家を相続した相続人が、耐震改修が行われた空き家と土地、または空き家を解体した土地を2024年1月1日から2027年12月31日までの間に売却した場合、家屋または土地の譲渡所得から3,000万円を特別控除できるものです。
空き家を売却して利益を得た場合、譲渡所得に対して税金が課されますが、この特例を利用すれば、譲渡所得を最大3000万円まで控除し、3000万円以下の部分の利益を課税対象外として、節税することができます。
特例を利用した場合の譲渡所得の金額は次の式で計算できます。
ただし、この特例を利用するには、下記の条件を満たすことが必要です。
| 築年 | 昭和56年5月31日までに建てられた一戸建て |
|---|---|
| 使用者 | 相続開始直前まで被相続人（親など）が自宅として1人で使っていた家である |
| 利用状況 | 相続して以降空き家の状態であること(賃貸などの使用履歴がある場合はNG) |
| 売却額 | 売却額が1億円以下 |
| 売却時期 | 平成28年4月1日～令和9年12月31日までの売却 |
| 相続を開始した日～3年後の12月31日までの売却 | |
| その他 | 行政から要件を満たしたことの証明書、登記事項証明書その他の書類等を申告書に添付すること |
参照：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁
税理士 萱谷有香
この特例は、空き家問題が取り上げられるようになるにつれて認知度が高まってきました。2023年度の税制改正で適用要件が緩和され、使いやすさもアップしていますので、まずは適用要件を満たすことができるかどうか確認してください。
【相続した場合】相続から3年以内に売却する
空き家を相続した場合、相続開始日の翌日から3年10か月以内の売却を目指しましょう。
不動産を相続する際に相続税を支払っている場合、被相続人（亡くなった方）が死亡した日の翌日から3年10ヶ月以内に不動産を売却すると「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を利用して節税できる場合があります。
参照：No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例｜国税庁
税理士 萱谷有香
空き家の売却により売却益が発生した場合、上記2つの特例は節税効果がありますが、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」と「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」は併用して使うことができませんので、注意してください！
【解体する場合】補助金を利用する
空き家の状態が悪い、なるべく管理の手間を減らしたいなどの理由で空き家を解体しての売却を検討している方もいるでしょう。その時、調べておきたいのが空き家解体の補助金です。
各市区町村によりますが、空き家を解体する際、条件を満たせば解体費用の一部に補助金を出してくれるところがあります。空き家が所在する地域にそのような制度がないか、事前に調べておきましょう。
補助金を調べる方法は、「役所に直接連絡する方法」と、インターネットで「○○市 空き家 解体補助金」「○○県 空き家 解体補助金」と検索する方法があります。
【解体する場合】不要物を処分しておく
空き家を解体する場合は、解体の前にできるだけ家財道具や不要物を処分しておきましょう。
解体した後のガレキが多いほど解体費用が高くなってしまうため、カーテンやエアコンなど、簡単に処分できるものはできるだけご自身で事前に処分しておきましょう。
まだ動く家電や状態のいい家具はリサイクルショップなどに引き取ってもらう方法もあります。
空き家を売却する際の注意点
空き家を売却する際には、いくつか注意しておきたいポイントがあります。
空き家の名義人を確認する
空き家を売却する前には、まず空き家の名義人が自分になっているか確認しましょう。
空き家を含め、不動産を売却できるのは名義人だけです。
空き家の名義人が他の方のままだと、空き家の売却が行えません。
ご自身が空き家の名義人ではない場合には、相続登記が必要となります。。
相続登記を行う場合は、必要な書類と登録時に発生する税金、登録免許税を持って、法務局で申請をします。
法務局の申請は平日のみで、書類の記入や準備には手間がかかるため、司法書士に相続登記の代行を依頼するのも手です。
空き家売却には時間がかかることを見越しておく
空き家は売却には時間がかかるものと考えておきましょう。
元空き家という印象は買主にとってあまり良くないですし、特に劣化の多い家だと買主は見つかりづらいです。
通常、家が売れる期間は3ヶ月～6ヶ月と言われていますが、空き家の場合はそれ以上かかると考えておきましょう。
地方の空き家でも、時間をかければ売れる可能性はあります。
売れない期間の固定資産税や維持費をなるべくかけないように対策だけはしておき、焦らず売却活動を行いましょう。
税理士 萱谷有香
空き家の売却に時間がかかる理由としては以下の点が挙げられます。①買い手の見つかりにくさ：空き家は住む人や投資目的の買い手が限られるため、需要が少ない場合がある。②物件の状態や立地：老朽化やリフォームが必要な場合、買い手が慎重になることがある。③市場の状況：不動産市場の動向や地域の需要供給バランスも影響する。
空き家売却は早めに不動産会社に相談しよう
空き家を売却するのは「やることが多くて大変そう」「売却なんてやったことなくて難しそう」なんて思って売却に踏み出せない方もいらっしゃるでしょう。
そんな方は早くに不動産会社に相談しサポートしてもらうのがおすすめです。不動産会社は売却活動のパートナーです。早めに頼って手助けしてもらいましょう。
空き家の売却を成功させられるかどうかは、いい不動産会社に依頼できているかどうかによって変わると言っても過言ではありません。
不動産会社は頼れる存在ですが、残念ながら不動産会社ならどこでも信頼できるというわけではありません。数多くの不動産会社の中から信頼できる不動産会社を探し出すことになります。
不動産会社を探す際は不動産一括査定サービスのご利用がおすすめです。
不動産一括査定で複数の不動産会社に査定を依頼し、不動産会社の査定結果やサポート体制などから不動産会社を比較しましょう。
不動産会社に査定依頼を申し込んだ際にすぐ動いてくれるか・査定結果の理由を明確に伝えられるか担当者や不動産会社の対応をチェックしましょう。
空き家は一般の中古住宅より年月が経っている場合も多く、築5年などの家に比べたら売るのが難しく利益も出しづらい案件です。そのような物件にも素早く対応してくれるということは、その後の売却活動中も真摯に対応してくれる可能性が高いでしょう。
より良い不動産会社を見つけるのなら、不動産会社を比較することが有効です。比較すれば不動産会社の良し悪しが普段不動産会社に接していない方でも分かりやすいです。
