- 「マンションを売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を
- 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
- 業界No.1の「イエウール」なら、実績のある不動産会社に出会える
マンションを売却するなら、損なく売りたいもの。そこで、この記事では売却の基礎と合わせて、売却時に気をつけたい注意点を合わせて解説します。
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マンションを売却する流れ
マンションを売却するにはどのようなことをすれば良いのでしょうか。マンションを売却する際の流れは以下の通りになります。
多くの工程がありますが、1つ1つ行えば問題ないので、まずは何をするのか把握することから始めてみましょう。
【ステップ1】査定を受ける
事前準備が整ったら、マンションがいくらで売れそうか査定を受けましょう。
マンションの価格を調べる方法は一物五価といって、いくつかありますが、売却相場を調べるのなら不動産会社の査定です。
不動産会社の査定は「いくらで売れるか」といった視点でマンションを査定してくれるので、売却相場に最も近くなります。不動産会社に査定依頼をし、今のマンションの価格や状態などを見てもらいましょう。
戸数が多いマンションと言えど、状態や部屋の位置などによって価格が変わります。不動産には同じ物件は１つとしてありません。査定を受ける際は机上査定より詳細に調べてくれる訪問査定を選ぶと良いでしょう。
査定を依頼するなら一括査定のイエウールを利用するのが便利。
不動産会社の査定には明確なルールがなく、1社の査定結果を見ただけでは査定価格が高いか安いかも分かりません。
イエウールなら、一度の申込みで複数社に査定依頼ができるので、何度も面倒な質問に回答する必要がありません。
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【ステップ2】不動産会社を選ぶ
マンションがいくらで売れるのか検討がついたら、不動産会社を選びます。
ここで選んだ不動産会社が売却活動を行う時のサポーターとなり、売却活動を行う際に重要となってきますので、できるだけ優秀な不動産会社を選ぶようにしましょう。
優秀な不動産会社、担当者であれば不明点があったり悩んだ時にアドバイスをもらえますし、買主にマンションをアピールしてもらえます。
質問をした際にすぐ回答がきたり、連絡が早い担当者だと優秀な担当者といえるでしょう。
【ステップ3】不動産会社と契約する
売却活動を任せたい不動産会社を見つけたら媒介契約を結びます。
媒介契約とはマンションを売却する手伝い（仲介）を依頼する契約のこと。媒介契約を締結したら不動産会社は本格的に売却活動を行います。
契約期間は不動産会社によりますが、一般的には3ヶ月程度。売却活動がそれ以上続くようであれば、契約を更新します。
一度契約をしてしまったら、契約期間中に契約を解除することは難しく、先方の契約違反などがない限り契約解除はできません。ただし、契約が切れた段階で別の不動産会社と契約するは問題ないので、変更したい場合は更新のタイミングで変更するようにしましょう。
【ステップ4】マンションの売り出し価格を決める
一緒に売却活動を行う不動産会社が決まったら、売り出すマンションの価格を決めます。
査定額＝売り出し価格と思われている方は多いですが、実は売り出し価格を決めるのは売主です。
売り出し価格は査定結果や同じマンション内で売り出されている物件の価格、自身の希望する売却希望額などを参考に決めると良いでしょう。
マンションの販売価格は値下げするなど、途中で価格を変更することはできますが、初めてマンションを市場に出す際の価格、売り出し価格は一度しか設定できません。不安な場合は媒介契約を結んだ不動産会社に相談してみると良いでしょう。
【ステップ5】売却活動を開始する
マンションの売り出しが始まればいよいよ売却活動が本格的にスタートします。マンションが市場に出たら内覧が開始するでしょう。
内覧とは売主候補がマンションの家を見に来ることで、リビングはもちろんお風呂場やベランダ、クローゼットの中なども見て、部屋の様子や状態などを確認します。
売主が既に新居に引っ越している場合は特に問題ありませんが、住みながら売却活動を行う場合は家に買主候補が来るので、立ち会いが必要となるでしょう。
内覧は買主の意思決定に大きな影響を与えます。買主もさまざまな中古住宅の内覧へ行っている場合が多いので、他の物件よりも悪い印象とならないように注意しましょう。
アピールポイントなどついつい話したくなってしまいますが、買主が見ている際はあえて何も話しかけずにじっくりマンションを見てもらうのも手です。
【ステップ6】売買契約を結ぶ
マンションを購入したいという買主が現れたら、売買契約を交わします。
売買契約書とはマンションを売り買いする際に売主と買主で買う際に決めた取り決めなどを記載した契約書のこと。
売却価格や売買するマンションの状態はもちろん、残りの固定資産税はどちらが払うのか、引き渡しまでにハウスクリーニングを入れるなど細かい取り決めも記載します。
売買契約書は売主と買主が同じ内容のものをそれぞれ1冊づつ保管。売買契約書に問題がなれけば、サインをすることで、売買契約が完了となります。
それぞれの売買契約書には印紙税が発生し、書類に適切な額の収入印紙を貼ることで、納付となります。
【ステップ7】引き渡し
売買契約書を交わしたら、契約書内に定めた日付に引き渡しを行います。
引き渡しの際に行うのは買主に家の鍵を渡す程度。しかし、当日は売主・買主・双方の不動産会社、銀行員などが一堂に会し、売却代金のやり取りやローンが残っている場合はローン完済の手続きなどを行います。
引き渡し当日に物件の名義変更を行わなくてはならないので、司法書士が同席し売却額の受け渡しなどが終わった後、必要な書類を持って代理で名義変更を行いに法務局へ向かいます。
法務局は平時の17時ごろまでしか窓口が開いていないので、引き渡しは平日の二中に行われることが多いでしょう。
【ステップ8】確定申告をする
家は引き渡しだけで終わりではありません。確定申告も終わらせるようにしましょう。
家を売却したら、売却額を得ることになるので確定申告が必要になります。
確定申告は家を売却した年の翌年2月16日～3月15日までの間に申告が必要。マンションを上半期に売却してしまうと、申告日までの期間が長く忘れてしまう可能性があるので、注意しましょう。
確定申告は税務署のほか、e-Taxを利用してインターネット上からも申告が可能です。
マンションを売却する流れでの注意点
マンションを売る手順を知り全体像が分かったところで、進めるにあたり知っておきたい注意点を解説します。
売却時期は2月3月がベスト
マンションを売れやすくしたいのなら、売却時期は2月か3月が良いでしょう。
実は、1年を通して最も不動産が売れる時期は新生活が始まる前の2月3月です。この時期は4月に新生活が始められるように買主の動きが活発になりますし、購入を決断される方も多いです。
需要が高まる時期なので、購入を希望する買主が複数現れれば高く売りやすくもなるでしょう。
逆に売れづらいのは1月や8月です。1月は新年で仕事始めなどで何かと忙しいですし、8月は酷暑で内覧数の数が減ります。そのため、マンションが成約する機会も減ってしまうというわけです。
マンションの売り時を調べる
マンションが今高く売れるのか否かチェックするのも大事です。
毎年土地の価格は変化し不動産の価格も変化します。マンションの価格も変化しているので、売却したい年が売り時であるか否かを調べておきましょう。
ちなみに、今年2022年はマンションの売り時と言えそうです。国土交通省が公開している不動産価格指数を見てみると、2013年からマンションの価格は右肩上がり。
新築マンションの価格はバブル期とほぼ同じと言われており、世帯年収が1000万円を超えないと難しいとも言われています。そのため、中古マンションの需要も高まっており、中古マンションの価格も右肩上がり。
レインズが公開しているマーケットデータを見ても、今年の方が去年よりも売却されたマンションの平均㎡単価が値上がっていることが分かります。
| 1月 | 2月 | 3月 | 4月 | 5月 | 6月 | 7月 | 8月 | 9月 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 成約㎡単価（万円） | 64.18 | 62.51 | 65.4 | 68.72 | 65.61 | 66.99 | 68.51 | 67.29 | 69.1 |
| 前年同月比（％） | 11.5 | 8.4 | 10.8 | 16.3 | 12 | 12.8 | 12.9 | 13.7 | 11.2 |
不動産価格の予測は難しく、今後も値上がっていくかは分かりませんが、大きく下がる心配は少ない様子。マンションは売り時だと言えるでしょう。
マンション売却にかかる費用
マンションの売却を検討する際に重要な費用。マンションを売るとなると手数料や税金などさまざまな費用が必要になります。
| 費用項目 | 費用の目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | （売却額×3％）＋ 6万円 + 消費税 |
| 印紙税（契約書など貼付する印紙） | 1,000円〜6万円 ※売却金額により異なる |
| 登記費用 | ・抵当権抹消費用 ・所有権移転登記他 司法書士へ依頼するとして5,000~2万円程 |
| ローンを一括返済するための費用（金融機関による） | 一括繰り上げ返済にかかる金融機関への手数料1~3万円 |
| 譲渡所得税・住民税・復興特別所得税 | 売却で得た利益に対してかかる費用 売却した年の1月1日での保有期間によって異なる ・保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63% ・保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315% |
| その他費用 | 引っ越し費用、ハウスクリーニング代など ※費用項目より異なる |
マンションを売却した際に発生する費用は売主によって異なりますが、主にかかるお金と注意点を解説します。
仲介手数料
仲介手数料とは不動産会社に仲介業務をお願いした際に発生する費用のこと。売却額の数％という設定がされているので、支払う費用が高額になりやすいです。
仲介手数料はマンションが売れた際に発生する費用なので、マンションが売れない限り発生しません。また、支払う際に設定されるパーセンテージの上限は法律で決められています。そのため、下がることはあっても仲介手数料だけで上限以上の金額を請求されることはありません。
| 売買価格 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売買価格の5%＋消費税 |
| 200万円を超えて400万円以下の部分 | 売買価格の4%＋消費税 |
| 400万円を超える部分 | 売買価格の3%＋消費税 |
仲介手数料の計算式は複雑で間違えやすいので、自分でいくらになるのか調べてみる際には速算式を使うと良いでしょう。
仲介手数料＝（売却価格×3％＋6万円）＋消費税
ハウスクリーニング代
ハウスクリーニングとはプロが行う部屋の清掃のこと。
掃除の手間が省けるのはもちろんのこと、プロ専用の洗剤や機材を使って清掃を行ってくれるので、市販の洗剤では落ちない汚れやニオイが取れたり、仕上がりが格段に良くなります。
ハウスクリーニングを行いたい場所は買主が気にしやすい水回りや部屋の使用状況が良く見えるフローリング。ニオイや細かい傷が少なくなるので、買主の印象が良くなり売れやすくなります。
住みながら売却する場合でも、引き渡しまでの間にハウスクリーニングを済ませるという契約を買主とする場合もあるので、発生する費用として考えておくと良いでしょう。
ハウスクリーニングにかかる費用は業者によって異なるので一概には言えませんが、気になる水回りなどのおおよその費用は以下になります。
| エアコン（1台あたり） | 10,000円前後 |
| トイレ | 10,000円前後 |
| 浴室 | 15,000円前後 |
| キッチン | 20,000円前後 |
| 換気扇・レンジフード | 10,000円前後 |
| 洗面所 | 8,000円前後 |
部屋の使用感が少なく感じられるワックスがけの費用はおおよそ以下のような値段になります。
| 床のワックスがけ（6畳あたり） | 10,000円～15,000円 |
| 畳の張替え（1畳あたり） | 5,000円～7,000円 |
| 畳の表替え（1畳あたり） | 3,500～5,000円 |
| 襖の張替え（1枚あたり） | 3,000～4,500円 |
| クロスの張替え（1平方メートル） | 800円～1,200円 |
| フローリングの張替え（6畳あたり） | 80,000円～12万円 |
司法書士依頼費用
マンションを売却した際に発生する手続きを司法書士に依頼することあり、費用がかかる可能性が高いでしょう。
売主が司法書士を利用する可能性が高いのは抵当権抹消の手続きです。抵当権抹消の手続きとは住宅ローンを借り入れた際に銀行が購入するマンションに設定した抵当権（担保）を取り消す手続きのこと。
すでに住宅ローンの支払いを終えており、抵当権抹消の手続きをしているのであれば再度行う必要はありません。しかし、住宅ローンが残っている場合は、買主へマンションを引き渡すまでにローンの完済と抵当権抹消の手続きが必要になります。抵当権抹消手続きは自分で行うことも可能ですが、司法書士に依頼するのが一般的。
司法書士にかかる費用は報酬と経費になり、おおよその金額は以下になります。
| 登録免許税 | 2,000円 |
|---|---|
| 司法書士報酬 | 5,000円～10,000円 |
| 事前調査費用 | 1,200円（登記簿謄本2部） |
| 事後謄本の取得費用 | 1,200円（登記簿謄本2部） |
また、売主から買主にマンションの名義人を変更する際にも司法書士に依頼するのが一般的。こちらの支払いは買主が支払うことが多いですが、決まっているわけではないので売買契約時などに確認しておいた方が良いでしょう。
マンション売却の費用に関する注意点
マンションを売却する際にかかる費用や安く売らないための注意点を確認しておきましょう。
マンションが高く売れても、費用が多くかかってしまうと手元に残るお金が少なくなってしまいます。
かかる費用はなるべく抑える
マンションを売却する際にかかる費用はなるべく抑えるようにしましょう。
マンションを売却する際にかかる費用が高くなればなるほど、手元に残る売却額は少なくなってしまいます。つまり、どんなに高く売っても費用で損をしてしまうということです。
そのために必要最低限の費用のみにしましょう。マンションを売却する際、オプションの広告を打つと仲介手数料とは別途費用が発生する可能性があります。チラシなどの広告を打つ際は料金を不動産会社に確認しましょう。
また、古いマンションの場合リフォームは不要です。リフォーム費用は数十万～数百万かかるような費用にも関わらず、リフォーム費用をそのまま上乗せした価格で売却をするのは難しいので、費用を回収できない恐れがあります。
同じマンションの部屋同士で争わない
同じマンション内の別の部屋が売りに出されていても無理に争わないようにしましょう。
築年数が経っているマンションや戸数が多い大型のマンションだと、別の部屋も同時期に売りに出されていることがあります。同じマンション内となると、築年数や駅までの距離は同じに条件はほぼ変わりません。
そうなると、買主が選びやすいのは安い価格や最も値引いてくれる売主の部屋。そのため、マンション内で価格競争になりやすくなってしまいます。
高く売りたい場合、この価格競争に巻き込まれてしまうと、売却額が安くなってしまうので注意しましょう。一旦販売活動をやめて、落ち着いたら再度売りたいマンションを市場に出すというのも手です。
ローンが完済できない際の方法を知っておく
売却方法を検討する際にはローン完済できない際の選択肢は任意売却だけではないことを覚えておきましょう。
ローンが完済できなくても不動産を売却できる方法である任意売却ですが、任意売却を行うとなると金融機関の許可が必要だったり、売却額をすべてローンの返済に充てなくてはならないといった条件での売却になります。
住宅ローンを完済する際にはマンションの売却額を使うことが可能ですし、マンション売却後に新しい不動産を購入するのであれば、住み替えローンという選択肢もあります。
オプションを利用する際は価格を確認する
契約した不動産会社によっては一部の売却活動がオプションである場合があります。
SUUMOなどのポータルサイトに掲載する料金は仲介手数料に含まれていても、折込チラシなどに仏家を掲載する場合はオプションとなり、料金が発生する場合があります。
オプションの料金は仲介手数料と異なり、マンションが売れても売れなくても支払いが発生する料金になるので、注意しましょう。
利用する際に不動産会社から説明があると思いますが、報告忘れや聞いたが忘れているという可能性もあります。必ず、オプションなど通常とは異なることを不動産会社に依頼する際は、オプション料金が発生するか否か確認しましょう。
売り出し価格は少し高めに設定する
マンションを市場を出す際に決める売り出し価格は少し高めに設定すると良いでしょう。
マンションを含む不動産は多くの場合、売買契約を結ぶ前に買主から値下げの価格交渉が入ります。この価格交渉、全てを承諾する必要はありませんが多少なりとも値下げをするのが一般的。
つまり、売り出し価格を売却希望額に設定してしまうと、最終的な売却額が希望額を下回ってしまう可能性が高いということです。
さらに、万が一マンションがなかなか売れない場合、一度販売を止め価格を下げて再度販売するということもありえます。そうなった時に最初の売り出し価格が低いと最終的に受け取る金額はさらに下がってしまうので、損しないためにも売り出し価格は少し高めに設定をし、価格に余裕を持たせておいた方が良いでしょう。
売却益が出た際には控除を使う
マンションを売って利益が出た場合は、控除を使うと良いでしょう。
もし、マンションの売却額が購入金額よりも上回った場合は、マンションを売って利益を得たとして譲渡所得税が発生します。譲渡所得税とは住民税・所得税・復興特別所得税からなる税金。マンションを売った際にも税金の支払いが発生します。
しかし、譲渡所得税にはいくつかの条件を満たせば使える控除がいくつかあります。最も代表的なのは居住用財産3000万円特別控除の特例。今まで居住用として利用していたマンションを売却した際、売却益が出てもふと3000万円以内なら譲渡所得税を控除してくれるという特例です。
もし、売却益が3000万円以内であれば、譲渡所得税の支払いは不要になるということです。現在、中古マンションの売却額は年々値上がっています。税金の支払いで手元に残る売却額が少なくなってしまわないように、事前に控除は使えるか調べておいた方が良いでしょう。
居住用財産3000万円特別控除の特例を使うのに必要な主な条件は以下になります。
| 適用条件 |
|---|
| 土地譲渡契約が建物の取り壊し日から1年以内に締結されていること |
| 居住しなくなって、3年経過後の属する年の12月31日までの譲渡であること |
| 取り壊し後、譲渡契約締結日まで貸付その他業務の用に供していないこと |
査定額＝売却額ではない
査定額は売却額ではないことを知っておきましょう。
査定額は不動産会社がいくらで売れそうかを提示した価格になります。一方、売却額は最終的にマンションが売れた価格になります。
よく査定額が高くつかないと高く売れないと思われている方がいらっしゃいますが、査定額はあくまでも参考価格。売り出し価格や買主の値引き交渉を受けるか否かなどで変わってくるので、査定額を上げるためにハウスクリーニングを事前に入れておくなどの必要はありません。
また、売却額も最終的に手に入る金額ではありません。売却額から仲介手数料などの諸費用が引かれるので、手元に残る額は売却額よりさらに少なくなる可能性が高いでしょう。
マンション売却にかかる時間
マンションを売却する際にかかる時間はマンションにより異なりますが、大まかな時間の流れは以下になります。
| ステップ | 期間の目安 |
|---|---|
| マンション売却の事前準備をする | 数時間~数日 |
| マンションの売却相場を調べる | |
| マンションの机上（簡易）査定を依頼する | |
| 不動産会社を絞り訪問査定をしてもらう | 1週間~10日程度 |
| 選んだ不動産会社と媒介契約を結ぶ | 約1週間 |
| 売り出し価格を決めマンションを売り出す | |
| マンションの売却活動を行う | 買主が見つかるまで（目安3~4ヶ月） |
| 条件交渉をまとめ売買契約を結ぶ | 約1週間～1ヶ月 |
| マンションの引渡し・決済を行う | 約1ヵ月～2ヵ月 |
| 確定申告をして納税する | ※売却した翌年 |
マンションの売却にかかる時間は一般的に3ヶ月～6ヶ月。表を見ると分かるように、準備や相場を調べて査定を依頼するのにできれば数日で終わらせることができれば理想です。マンション売却は始めにスピード感を持ってスタートすることがポイントです。
詳しく知りたい方は、マンション売却の流れの記事やマンションの売却期間についての記事をご覧ください。
マンション売却にかかる時間の注意点
マンションの売却にかかる時間やマンションを購入してから売るまでの時間（期間）を知っていることで、マンションを売った際に損しづらくなります。
事前に時間に関する注意点を知っておくと良いでしょう。
売却期間には余裕を持つ
マンション売却では、時間に余裕がないために焦って売却をしてしまうケースがよくあります。
例えば、3000万円で売り出しているマンションに対して、「2500万円ならすぐ購入します」という買主が現れた場合はどうでしょう？売却期間に余裕があれば価格交渉や提案を断り、新しい買主が現れるのを待つことができます。しかし、売却するための時間に余裕がないなら、この条件を受け入れる可能性が高くなります。
マンションは売り出してから売却完了まで6カ月程の期間がかかると言われています。
こうした売り急ぎによる失敗を避けるために、売却を完了させたい時期の6か月以上前から売却準備を始めるべきです。「売り急いでいない」「売る予定はまだ先」と考えている方は、売却する際には、時間に余裕を持った計画を立て、早めに不動産会社に相談しておきましょう。
マンションは購入してから5年以上経ってから売る
売却するマンションの情報を整理したら、所有して5年以上経っているか確認しておきましょう。
マンションを購入してから5年以内に売却をすると、売却時に発生した利益に対して課せられる税金が高くなります。
不動産売却で利益が発生した場合、その利益に対して、所有期間が5年以下なのか、5年超かによって違いがあります。具体的には、以下のように税率が異なります。
なお、不動産の譲渡所得に用いる所有期間の算定は、売却した年の1月1日時点を判断基準とすることが特徴であり、その点に注意して所有期間を確認しなければなりません。
| 項目 | 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 の場合 | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 の場合 | 15% | 5% | 0.315% | 20.315% |
近年マンション価格が高騰しているため、利益も視野に入れて5年以内にマンションを売却しようと考えている人は多いようですが、上記の課税となることを知らなかったばかりに「あと1年売却を待っておけば、余計な税金を払わなくてよかったのに・・」と後悔する人もいます。
このような後悔をしないためにも、所有期間の短期と長期では、税額が倍程変わることを頭に入れて、注意して売却時期を決めるようにしましょう。
詳しく知りたい方は、短期譲渡所得と長期譲渡所得の違いについての記事をご覧ください。
マンションの売却方法
中古マンションを売却する際には主に仲介・買取・任意売却の3つの方法があります。
| 仲介 | 買取 | 任意売却 | |
|---|---|---|---|
| 売却額 | 高く売りやすい | 売却相場の70％～80％ | 金融機関と相談 |
| 許可 | 不要 | 不要 | 金融機関に必要 |
| 売却期間 | 3ヶ月～6ヶ月 | 1ヶ月～3ヶ月 | 3ヶ月～6ヶ月 |
| 依頼先 | 不動産会社 | 不動産会社・買取業者 | 不動産会社・専門業者 |
| 手数料 | 必要 | 不要※場合によっては必要 | 必要 |
それぞれにメリット・デメリットがあるので、売却したいマンションや売却で優先したいことに合わせて、売却方法を選ぶと良いでしょう。
仲介
仲介とは不動産会社に仲介業務を依頼してマンションを売る方法です。
マンションを売却する際に最も一般的な売却方法で、不動産会社に買主を探してもらったり、交渉をしてもらうなど売却のサポートを行ってもらいながら売却活動を進めます。
仲介は自由度が高く、売り出し価格も売り出し時期も自分で自由に決められるので、最も高く売りやすいのがメリットです。
しかし、売却相場やそれよりも高い価格で売り出すこと、多くのマンションが仲介で売り出しているので、築浅物件などがライバルになるので、売却までに時間がかかる可能性があります。
買主が見つかれば売却できるので、一概には言えませんが売却相場より高い価格だと売れづらくはなるので、時間がかかる可能性は高いでしょう。
買取
買取とは不動産会社にマンションを買い取ってもらう方法です。
仲介では買主が主に個人となり、不動産会社に買主を探してもらい売却しますが、買取の場合は不動産会社が買主になり、マンションを買ってもらいます。
そのため、買主を探す時間が必要なく、通常3ヶ月～6ヶ月かかると言われているマンションの売却期間も記記事に二機内strong>1ヶ月～3ヶ月程度で売却が可能です。
転勤や引っ越しの都合などで早くマンションを売却したい方に向いているでぃよう。
しかし、デメリットもあります。それは、買取価格が売却相場の70％～80％程度になってしまうこと。不動産会社は買い取った後にそのまま売却するのではなく、クリーニングや修繕をしてマンションを売りに出します。そのため、売主から買い取る際は売却相場より安くなってしまうのです。
任意売却
任意売却とは条件付きで金融機関に許可をもらい売却する方法です。
通常、ローンが残っている不動産は売却の際にローンを一括返済しなくてはなりません。
ローンを完済して、売却するマンションについている抵当権（ローンを組んだ際の担保）を抹消しないといけないからです。
マンションの売却額や自己資金を使ってローンを完済できれば問題ありませんが、完済できない場合考えたいのが任意売却です。
任意売却はマンションの売却額をすべてローン返済に利用するなどを条件に、金融機関に許可をもらい売却。売れた際には抵当権を抹消してもらい、残った残債は月々返済していくというものです。
住宅ローンを滞納し続けた先に待つ競売よりは高く売れる・周辺に気が付かれることなく売却できるなどがメリットです。
しかし、売却額を自由に使えなかったり、売り出し価格は金融機関に決められてしまうなど制限が多いのがデメリットです。
マンションの売却方法を選ぶ際の注意点
マンションを売却する方法はさまざまで、選択する売却方法によってそれぞれ特徴が異なります。
ここではどの売却方法を選んでも損しないように、不動産会社を選ぶ際に注意したいことを解説します。
査定は複数社受ける
マンションを売却するなら、まず不動産会社へ査定を依頼しましょう。その際1社しか査定を依頼しないと、適正な査定額か分かりません。
もし、査定を依頼した不動産業者がマンション売却の実績が少なく、そのマンションのあるエリアの相場を的確に把握していない場合、もっと高い金額で売却できる可能性があるマンションをより低い査定金額となってしまうことがあるからです。
実際に不動産一括査定サービスのイエウールを使って不動産を売却した方100人を対象に、『不動産を売却する際、何社に査定依頼を出しましたか？』とアンケートを実施したところ、「3社」という回答がもっとも多く全体の27.0%を占めました。
この結果から、不動産の売却に成功した方は平均3社以上に査定依頼を出していることが分かります。
また、1社だけの査定結果を参考にしてしまうと、相場と比べて安く売りだしてしまうことや逆に高く売り出してしまい、なかなか売れないということも起こり得ます。そうしたことがないよう複数の不動産会社に査定を依頼することが得策です。
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契約を種類を知っておく
媒介契約の違いを理解したうえで、自分の売却するときの背景や売却物件に相応しい媒介契約を選べば、不動産会社の勧める契約で依頼しても問題ありません。
「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類の媒介契約は、それぞれ以下の表のような違いがあります。
| 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数業者との契約 | × | × | 〇 明示型：他社へ依頼したことを通知する 非明示型：他社へ依頼したことを通知しない |
| 自己発見取引 | ○ | × | 〇 |
| 契約の有効期間 | 3か月以内 | 3か月以内 | 指定なし |
| 指定流通機構への登録 | 契約締結から7日以内に登録 | 契約締結から5日以内に登録 | 任意 |
| 業務状況の報告義務 | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 | 任意 |
売却したい不動産の情報を広く公開して買主を募りたい、囲い込みされるのを極力なくしたいと考え、複数の不動産会社に依頼するなら「一般媒介契約」を。複数の不動産会社とやり取りするのが面倒、きちんと定期的に報告義務がある方が安心だと考える人は、信頼できる一社と「専任媒介契約」を結ぶことがおすすめです。
3つの媒介契約の違いについて知りたい方は、媒介契約の選び方の記事をご覧ください。
担当者をチェックする
根拠も明確に高額な査定をした会社を選べたとしても、それが正しい選択か安心するのはまだ早いかもしれません。
実際に売却をサポートする担当者が頼りない可能性があるためです。不動産会社自体ももちろんですが、担当者の実力によってもマンション売却の成功は大きく左右されます。
特に、社内の人数が多い大手の不動産会社だけでなくどの会社でも、当然ながら、ベテラン社員と新人社員の差は歴然です。同じ不動産会社に依頼して、同じマンションを売却したとしても、担当者の力量によって、価格や売れるまでのスピードに差が出てしまう恐れがあるため、注意が必要です。
不動産売買のノウハウや経験がある担当者は、説明がうまく、こちらがわからないことを質問しても、丁寧にわかるように答えてくれます。一方、専門用語を使ってごまかすようなら、知識はあっても経験は微妙かもしれません。
また、「宅地建物取引士（宅建士）」の資格を保有しているか確認すれば、知識が最低限はあると判断出来ます。
そのため、対応してくれた担当者に不信感を抱いたり頼りないなと感じたら、遠慮なくどういった点に不満があるのかを伝えたうえで、他の担当者に変更してもらうようにしましょう。
不動産会社を選ぶ際は、マンション売却をするならどこがいいか解説している記事をご覧ください。
住み替える際のコツ
マンションの売却を検討されている方の中には、今住んでいる家を売って新居を購入する住み替えを検討されている方も多くいらっしゃると思います。
ここでは、住み替えを行う際に知っておきたいコツを解説します。
住み替えなら買い先行
マンションを住み替えるなら、買い先行にした方が良いでしょう。
買い先行とはマンションを売却する前に新居を購入する方法。売却を後回しにしてしまうと、売却額が決まっていないので、資金計画が立てづらい・ローンが組みづらいといったデメリットがありますが、先に売ってしまうと、新居を見つけるのに期限が設けられてしまいます。
購入と売却のタイミングが合わないと、最悪仮住まいに引っ越しして新居が見つかり次第引っ越しという二度引っ越しが発生する事態になってしまいます。
転勤などで早く生活を整えないといけない時に二度引っ越しとならないよう、買い先行を行う方が良いでしょう。
ローンが完済できない際の方法
マンションを売却してローン残債が残ってしまった場合、任意売却の他に住み替えローンという方法もあることを覚えておきましょう。
住み替えローンとは、マンションを売却後に新居を購入する住み替えの場合に利用できるローン。新居の購入金額とあわせて、ローン返済に足りないお金も合わせて貸してくれます。
住み替えローンは新居を担保にローン返済に足りない資金も借り入れられるので、自己資金を足してローンを完済できなくても住み替えられるのがメリットです。
しかし、新居の購入資金プラスローン残債となるので、担保となる新居の価値より多い金額を借り入れることになります。その分通常の住宅ローンより金利が高い、審査が厳しいという点があります。
自己資金で返済できるのであれば、できるだけ売却するマンションのローンは完済した方が良いです。しかし、自己資金が足りないからといって、住み替えを諦める必要もありません。
どの控除を利用するか比較する
住み替えで控除を利用する場合はどちらがよりお得か比較しましょう。
マンションを売却して売却益が出た際に使える居住用財産3000万円特別控除の特例とマンションなど不動産を購入した際に利用できる住宅ローン控除は併用できません。
どちらを利用した方が良いかは購入する住宅の金額とマンションを売却した際の売却益によって異なります。よって、売却額と購入金額が決まった段階で、それぞれを比較した方が良いでしょう。
居住用財産3000万円特別控除の特例の申請はマンションを売却した年の翌年の確定申告。
売却のタイミングや次の日などすぐに申請しなくてはいけないわけではないので、よく調べておくと良いでしょう。
まとめ
マンションを売却する際にはやらなくてはならないこと、気をつけないといけないことがいくつもあります。
しかし、すべてを一度にやらなくはいけないわけではありません。
不動産会社にサポートしてもらいマンションの売却に必要なことを1つ1つ行っていきましょう。
他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
- 【マンションを売る】高く・早く売るコツ。売却の手順と注意点とは
- マンションを高く・早く売却するコツをマンション売却の流れにそって解説！
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記事のおさらい
音声 – VOICEVOX:九州そら