この記事では、マンション売却を始める前に抑えておくべきポイントとして、流れ、注意点、費用について解説します。
「まずはマンション売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
マンション売却の流れ
まずはマンション売却の流れを確認しましょう。
事前準備
マンションを売却する事前準備のポイントは次の3つです。
- いくらで売りたいかを考える
- いつまでに売りたいかを決める
- 必要な書類を確認する
マンションを売却する第一歩は、「いくらで売りたいか」を考えることです。
「いくらで売りたいか」を考えるときは、「新しい家に住むにはいくらかかりそうか」から逆算するとよいです。
新しい家に住むには、新しい家を購入する費用や、引っ越し費用がかかります。
ご自身のお財布事情も踏まえて、新しい家に住めるような金額でマンションを売りましょう。
次に、「いつまでに売りたいか」を決めましょう。
マンション売却には3ヶ月～6ヶ月かかるといわれています。
売りたい期日から逆算して売却計画を立てましょう。
最後に、必要書類もチェックしておきましょう。
事前に書類を準備しておくと、この後の査定や売却がスムーズに進みます。
必要書類はこちらのシミュレーターで「マンション」を選んで、質問に答えていくと必要書類を確認できますよ。
| タイミング | 重要度 | 書類 | 内容 | 取得方法 |
|---|
査定依頼
マンション売却の準備が整ったら、不動産会社に依頼して査定を受けましょう。
マンションの査定には、「匿名査定（AI査定）」「机上査定（簡易査定）」「訪問査定」の3種類の方法があります。
匿名査定（AI査定）
もっとも気軽に利用できるのが、匿名査定（AI査定）です。
匿名査定は、ご自身のマンションの情報と、ご自身のマンションに似ているマンションの成約情報をもとに、AIが査定価格を出す査定方法です。
匿名査定は個人情報の入力が必要ないため、完全匿名で瞬時に査定結果を知ることができます。
ただし注意点として、不動産会社の担当者が査定する机上査定や訪問査定よりも精度は低いです。
匿名査定の利用をオススメできるのは、マンション売却をまだ検討中で、価格を参考に検討を進めたい方です。
匿名査定はこちらのシミュレーターにマンション名を入力すれば利用できます。
机上査定（簡易査定）
机上査定（簡易査定）は、不動産会社の担当者が査定結果を出しますが、担当者が現地を訪問することはありません。机上査定では、物件情報や市場での成約情報と、ご自身が提供した情報をもとに、担当者が査定価格を出します。
当日から3日後と、短期間で査定結果がわかりますが、精度は訪問査定に劣ります。
AI査定よりもさらに正確な査定結果を知って売却するかどうかを決めたい方には机上査定がオススメです。
訪問査定
訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に現地を訪問して、建物の状態や周辺の状態など、詳細に調査して査定価格を出す査定方法です。データからはわからない部分を専門家が調査してくれるので、結果が出るまでに1週間ほどかかりますが、3つの査定方法の中で最も精度が高いです。
建物の構造の状態や、敷地の形といった売却価格に影響するポイントを詳細に調査してもらえるので、より実際の売却価格に近い価格を知ることができます。
最終的にマンションを売り出すには訪問査定が必須なので、マンションを売却しようと決めている方には訪問査定がオススメです。
また、正確な査定結果を知って、結果次第で売却を進めていきたい方にも訪問査定はオススメできます。
訪問査定を受ける場合は、査定結果は不動産会社によって幅がありますので、不動産一括査定サービスのイエウールを利用して複数の不動産会社に査定を依頼し、相場感を掴みましょう。
イエウールは、日本で1番、家を売りたい方に選ばれている売却査定サイトです。
イエウールは、2600社を超える不動産会社からあなたにぴったりの不動産会社をご紹介。だから、あなたのおうちの売却相場が分かります。
利用者数No.1！！
イエウールの
年間20万件突破！！
＼ かんたん60秒入力 ／
査定スタート媒介契約
査定を受けた会社の中からお気に入りの会社が決まったら、不動産会社と媒介契約を結びましょう。
媒介契約とはマンションを売却する手伝い（仲介）を依頼する契約のことです。
マンション売却の契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。
「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類の媒介契約は、それぞれ以下の表のような違いがあります。
| 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数の不動産会社と契約できる | × | × | 〇 |
| 自分で買い手を見つけて直接取引できる | ○ | × | 〇 |
| 契約の有効期間がある | 〇（3か月以内） | 〇（3か月以内） | × |
| 指定流通機構への登録義務がある | 〇（契約締結から7日以内） | 〇（契約締結から5日以内） | △（任意） |
| 業務状況の報告義務がある | 〇（2週間に1回以上） | 〇（1週間に1回以上） | △（任意） |
売却活動
不動産会社と媒介契約を結んだら、売却活動が始まります。
売却活動は基本的に不動産会社が主導して進めてマンションの買い手を探します。
ただし、内覧にはご自身も立ち会う必要がある点には注意が必要です。
また、内覧にあたっては入念な掃除が必要となる点にも要注意です。
売買契約
マンションの売買契約の際は、買主と売主が書類を確認した上で、売買契約を結び、手付金の支払いが行われます。
売買契約は基本的には不動産会社が主導してくれます。
引渡し・決済
売買契約の際に買主と日程をあわせて、引渡しと決済を行います。
決済と引渡しが終わったら、マンションの売却は一通り完了します。
決済・引渡しの際には次を行います。
- 登記変更手続き
- 物件の引渡し
- 代金の決済
確定申告
マンションを売却して利益が発生した場合、マンションを売却した翌年の2月～3月に確定申告を行うことになります。
マンション売却体験談
東京都品川区のT.Y.さんは、マンションを購入時よりも2,480万円も高く売却しました！
テレワークが増えたことで、利便性よりも眺望の良いマンションに住み替えたいようと売却を開始。
マンション売却相場の高騰により、査定価格は購入価格よりも2,280万円高値でした。
実際に査定を受けたのは2社でしたが、より高い査定結果を出してくれた不動産会社のほうが、根拠をもって丁寧に説明してくれて、営業の方の誠意が感じられたため、こちらの不動産会社を選びました。
部屋の状態が良いことを踏まえて査定価格よりもさらに200万円高く売り出したところ、あっという間に買い手がついて売却を終えることができました。
物件情報
| 築年数 | 20年以内 |
| 間取り | 3K/3DK/3LDK |
| 購入価格 | 4,000万円 |
| 査定価格 | 6,280万円 |
| 売却価格 | 6,480万円 |
| 売却益 | 2,480万円 |
| 売却期間 | 4ヶ月 |
マンション売却にかかる費用
マンション売却にかかる費用は、およそ売却価格の約5%ほどです。
たとえば、売却価格が7,000万円であれば350万円ほどの費用がかかるイメージです。
マンション売却にかかる費用・税金の種類と相場の目安は以下の通りです。
| 項目 | 費用の目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格 × 3.3％ ＋ 6.6万円 |
| 印紙税 | 売却価格が1000万円～5000万円の場合で1万円 |
| 抵当権抹消費用 | 登録免許税：不動産1つにつき1,000円 司法書士への報酬：2万円ほど |
| 住宅ローン一括返済手数料 | 2万円ほど |
譲渡所得税 | 保有期間5年以下：売却益×39.63% 保有期間5年超：売却益×20.315% |
仲介手数料
仲介手数料は、不動産会社への成功報酬です。
仲介手数料の支払いは、売買契約を結ぶ時に仲介手数料の総額の50%、決済・引き渡しの時に残りの50%を、いずれも現金で支払います。
仲介手数料の金額は、売買価格×3.3％＋6.6万円で計算することができます。
印紙税
印紙税は、不動産売買契約書に書類に貼り付ける収入印紙の取得にかかる税金です。
印紙税の金額は売却金額に応じて決まり、2027年3月31日までは軽減税率が適用されています。
金額は次の表の通りです。
| 売却価格 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 500万円～1,000万円 | 1万円 | 5千円 |
| 1,000万円～5,000万円 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円～1億円 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円～5億円 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円～10億円 | 20万円 | 16万円 |
抵当権抹消費用
住宅ローンが残っているマンションを売却する場合、抵当権抹消費用として、登録免許税と司法書士への報酬がかかります。
登録免許税は不動産1つにつき1,000円かかります。
マンションを売却する場合には、土地と建物それぞれに1,000円ずつ、合計2,000円がかかります。
抵当権抹消手続きを司法書士に依頼した場合は、別途司法書士への報酬が2万円ほどかかります。
住宅ローン一括返済手数料
住宅ローンを一括返済する場合には手数料がかかります。
手数料の金額は金融機関や返済方法によって異なりますが、2万円ほどかかる場合が多いようです。
譲渡所得税
マンションを売却して利益が出た際にかかる所得税や住民税、復興特別所得税などをまとめて譲渡所得税と呼びます。
譲渡所得税は、売却益×税率で計算できます。
税率は、保有期間が5年以下の場合で39.63%、5年以上の場合で20.315%です。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
あなたの不動産、
売ったらいくら？
マンション売却前の注意点
さて、ここからはマンション売却前の注意点を見ていきましょう。
2月～3月に向けて売り出す
マンションを売却するタイミングは、2月～3月に向けて売り出せるように設定しましょう。
この時期は、1年の中で最もマンションの取引数が多く、マンションが売れやすい時期です。
2月から3月にかけては、4月からの転勤や進学に向けて新生活の準備を進めている人も多く、買い手が多い時期です。
買い手が多い時期であれば高く売れる可能性も高まります。
逆に売れづらいのは1月や8月です。
1月や8月は、1年の中で最も買い手が少ない時期なので、せっかくマンションを売り出してもうまく買い手がみつかならない可能性が高いです。
売却相場に近い価格で売り出す
マンションを売り出す場合には、売却相場に近い価格で売り出しましょう。
売却相場よりも極端に高く売り出すと買い手がつきにくいですし、売却相場よりも安く売り出すとマンションを安売りすることになってしまいます。
マンションを売り出す際には、できれば相場よりも少し高めで売り出すことをオススメします。
売主から価格交渉を受ける可能性を見越して、少し高めに売出価格を設定しておくことで、損せずスムーズにマンションを売却できる可能性が高いです。
適切な売出価格を設定するためにも、マンションを売り出す前に複数の不動産会社の査定を受けるなどして、売却相場を正確に把握しておくことが大切です。
また、ご自身で売却相場を調べるのであれば、「レインズマーケットインフォメーション」でご自身のマンションに似た物件の過去の成約情報を調べておくこともオススメです。
余裕をもった売却計画を立てる
マンションを売却する際には、余裕を持った売却契約を立てましょう。
マンションを売り出したからといってすぐにマンションを売却できるわけではなく、売却には平均で3ヶ月～6ヶ月の期間がかかります。
特に、売却活動は買い手が見つかるまで続くので、なかなか買い手がみつからず、1年以上売却活動を続けることになってしまうケースもあります。
売却には時間がかかるからこそ、「この日までに売却したい」という期日を見積もっておくことが大切です。
期日に余裕をもって売却計画を立て、早めにマンションの売却に向けて動き出しましょう。
また、買主にマンションを引渡す前には引っ越しが必要になるので、新居をいつ買うのかも検討しておきましょう。
瑕疵は正直に伝える
マンションを売却する際には、マンションの瑕疵を正直に伝えましょう。
マンションの瑕疵とは、マンションのネガティブな要素を差します。
具体的には、物件の劣化や欠陥、傷・故障、過去の事故・事件情報はいずれも瑕疵にあたります。
瑕疵を買主に正確に伝えることは法律で義務付けられています。もし瑕疵を伝えなかった場合、「契約不適合責任」として法的責任が問われ、損害賠償請求や契約解除、追完請求、代金減額請求といった法的措置が行われる場合もあります。
契約不動産会社や買主には正確な情報を伝えることを心がけましょう。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
あなたの不動産、
売ったらいくら？
リフォームは控える
マンション売却前のリフォームは控えましょう。リフォームを施したとしても、リフォーム費用分以上に高く売れるケースは少なく、むしろリフォーム費用の元が取れないケースも少なくありません。
築年数が経過したマンションだとしても、リフォームなしで十分買い手が見つかる可能性は高いです。
状態が悪くそのままでは買い手が見つかりそうにない場合には、まずは不動産会社に相談して、本当にリフォームが必要か、リフォームしなければいけないとしたらどこをリフォームすべきかをアドバイスしてもらいましょう。
確定申告を忘れない
マンション売却で利益が出た場合には、必ず確定申告しなければいけません。
利益が出た場合、利益に対して課税される譲渡所得税を節税できる特例があるので、必ずチェックしておきましょう。
また、売却で損失が発生した場合でも、確定申告することで、特例を利用して節税することができます。
確定申告の期間は、マンションを売却した翌年の2月16日～3月15日です。
確定申告の際に利用できる特例は次のとおりです。
| 損失が出た場合に利用できる特例 | 利益が出た場合に利用できる特例 |
|
|
あなたの不動産、
売ったらいくら？
あなたの不動産、
売ったらいくら？