「まずはマンション売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
マンション売却の流れ
まずはマンション売却の流れを確認しましょう。
事前準備
マンションを売却する事前準備のポイントは次の3つです。
- いくらで売りたいかを考える
- いつまでに売りたいかを決める
- 必要な書類を確認する
マンションを売却する第一歩は、「いくらで売りたいか」を考えることです。
「いくらで売りたいか」を考えるときは、「新しい家に住むにはいくらかかりそうか」から逆算するとよいです。
新しい家に住むには、新しい家を購入する費用や、引っ越し費用がかかります。
ご自身のお財布事情も踏まえて、新しい家に住めるような金額でマンションを売りましょう。
次に、「いつまでに売りたいか」を決めましょう。
マンション売却には3ヶ月～6ヶ月かかるといわれています。
売りたい期日から逆算して売却計画を立てましょう。
最後に、必要書類もチェックしておきましょう。
事前に書類を準備しておくと、この後の査定や売却がスムーズに進みます。
必要書類はこちらのシミュレーターで「マンション」を選んで、質問に答えていくと必要書類を確認できますよ。
| タイミング | 重要度 | 書類 | 内容 | 取得方法 |
|---|
査定依頼
マンション売却の準備が整ったら、不動産会社に依頼して査定を受けましょう。
マンションの査定には、「匿名査定（AI査定）」「机上査定（簡易査定）」「訪問査定」の3種類の方法があります。
匿名査定（AI査定）
もっとも気軽に利用できるのが、匿名査定（AI査定）です。
匿名査定は、ご自身のマンションの情報と、ご自身のマンションに似ているマンションの成約情報をもとに、AIが査定価格を出す査定方法です。
匿名査定は個人情報の入力が必要ないため、完全匿名で瞬時に査定結果を知ることができます。
ただし注意点として、不動産会社の担当者が査定する机上査定や訪問査定よりも精度は低いです。
匿名査定の利用をオススメできるのは、マンション売却をまだ検討中で、価格を参考に検討を進めたい方です。
匿名査定はこちらのシミュレーターにマンション名を入力すれば利用できます。
机上査定（簡易査定）
机上査定（簡易査定）は、不動産会社の担当者が査定結果を出しますが、担当者が現地を訪問することはありません。机上査定では、物件情報や市場での成約情報と、ご自身が提供した情報をもとに、担当者が査定価格を出します。
当日から3日後と、短期間で査定結果がわかりますが、精度は訪問査定に劣ります。
AI査定よりもさらに正確な査定結果を知って売却するかどうかを決めたい方には机上査定がオススメです。
訪問査定
訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に現地を訪問して、建物の状態や周辺の状態など、詳細に調査して査定価格を出す査定方法です。データからはわからない部分を専門家が調査してくれるので、結果が出るまでに1週間ほどかかりますが、3つの査定方法の中で最も精度が高いです。
建物の構造の状態や、敷地の形といった売却価格に影響するポイントを詳細に調査してもらえるので、より実際の売却価格に近い価格を知ることができます。
最終的にマンションを売り出すには訪問査定が必須なので、マンションを売却しようと決めている方には訪問査定がオススメです。
また、正確な査定結果を知って、結果次第で売却を進めていきたい方にも訪問査定はオススメできます。
訪問査定を受ける場合は、査定結果は不動産会社によって幅がありますので、不動産一括査定サービスのイエウールを利用して複数の不動産会社に査定を依頼し、相場感を掴みましょう。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
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媒介契約
査定を受けた会社の中からお気に入りの会社が決まったら、不動産会社と媒介契約を結びましょう。
媒介契約とはマンションを売却する手伝い（仲介）を依頼する契約のことです。
マンション売却の契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。
「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類の媒介契約は、それぞれ以下の表のような違いがあります。
| 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数業者との契約 | × | × | 〇 明示型：他社へ依頼したことを通知する 非明示型：他社へ依頼したことを通知しない |
| 自己発見取引 | ○ | × | 〇 |
| 契約の有効期間 | 3か月以内 | 3か月以内 | 指定なし |
| 指定流通機構への登録 | 契約締結から7日以内に登録 | 契約締結から5日以内に登録 | 任意 |
| 業務状況の報告義務 | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 | 任意 |
売却活動
不動産会社と媒介契約を結んだら、売却活動が始まります。
売却活動は基本的に不動産会社が主導して進めてマンションの買い手を探します。
ただし、内覧にはご自身も立ち会う必要がある点には注意が必要です。
また、内覧にあたっては入念な掃除が必要となる点にも要注意です。
売買契約
マンションの売買契約の際は、買い主と売主が書類を確認した上で、売買契約を結び、手付金の支払いが行われます。
売買契約は基本的には不動産会社が主導してくれます。
引渡し・決済
売買契約の際に買主と日程をあわせて、引渡しと決済を行います。
決済と引渡しが終わったら、マンションの売却は一通り完了します。
決済・引渡しの際には次を行います。
- 登記変更手続き
- 物件の引渡し
- 代金の決済
確定申告
マンションを売却して利益が発生した場合、マンションを売却した翌年の2月～3月に確定申告を行うことになります。
マンション売却にかかる費用
マンション売却にかかる費用は、およそ売却価格の約5%ほどです。
たとえば、売却価格が7,000万円であれば350万円ほどの費用がかかるイメージです。
マンション売却にかかる費用・税金の種類と相場の目安は以下の通りです。
| 項目 | 費用の目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格 × 3.3％ ＋ 6.6万円 |
| 印紙税 | 売却価格が1000万円～5000万円の場合で1万円 |
| 抵当権抹消費用 | 登録免許税：不動産1つにつき1,000円 司法書士への報酬：2万円ほど |
| 住宅ローン一括返済手数料 | 2万円ほど |
譲渡所得税 | 保有期間5年以下：売却益×39.63% 保有期間5年超：売却益×20.315% |
仲介手数料
仲介手数料は、不動産会社への成功報酬であり、売買契約を結ぶ時に仲介手数料の総額の50%、決済・引き渡しの時に残りの50%を、いずれも現金で支払います。
仲介手数料の金額は、売買価格×3.3％＋6.6万円で計算することができます。
印紙税
印紙税は、不動産売買契約書に書類に貼り付ける収入印紙の取得にかかる税金です。
印紙税の金額は売却金額に応じて決まり、2027年3月31日までは軽減税率が適用されています。
印紙税額は次の通りです。
| 売却価格 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 500万円を超え 1,000万円以下 | 1万円 | 5千円 |
| 1,000万円を超え 5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円を超え 1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超え 5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円を超え 10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
抵当権抹消費用
住宅ローンが残っているマンションを売却する場合、抵当権抹消費用として、登録免許税と司法書士への報酬がかかります。
登録免許税は不動産1つにつき1,000円かかります。
マンションを売却する場合には、土地と建物それぞれに1,000円ずつ、合計2,000円がかかります。
抵当権抹消手続きを司法書士に依頼した場合は、別途司法書士への報酬が2万円ほどかかります。
住宅ローン一括返済手数料
住宅ローンを一括返済する場合には手数料がかかります。
手数料の金額は金融機関や返済方法によって異なりますが、2万円ほどかかる場合が多いようです。
譲渡所得税
マンションを売却して利益が出た際にかかる所得税や住民税、復興特別所得税などをまとめて譲渡所得税と呼びます。
譲渡所得税は、売却益×税率で計算できます。
税率は、保有期間が5年以下の場合で39.63%、5年以上の場合で20.315%です。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
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マンション売却前の注意点
さて、ここからはマンション売却前の注意点を見ていきましょう。
2～3月に向けて売り出す
同じマンション内の別の部屋が売りに出されていても無理に争わないように、マンションの売り出しタイミングにも注意しておきましょう。
築年数が経っているマンションや戸数が多い大型のマンションだと、別の部屋も同時期に売りに出されていることがあります。同じマンション内となると、築年数や駅までの距離は同じに条件はほぼ変わりません。
そうなると、買主が選びやすいのは安い価格や最も値引いてくれる売主の部屋。そのため、マンション内で価格競争になりやすくなってしまいます。
高く売りたい場合、この価格競争に巻き込まれてしまうと、売却額が安くなってしまうので注意しましょう。一旦販売活動をやめて、落ち着いたら再度売りたいマンションを市場に出すというのも手です。
マンションを売れやすくしたいのなら、売却時期は2月か3月のタイミングで売り出すのがおすすめです。
実は、1年を通して最も不動産が売れる時期は新生活が始まる前の2月3月です。この時期は4月に新生活が始められるように買主の動きが活発になりますし、購入を決断される方も多いです。
需要が高まる時期なので、購入を希望する買主が複数現れれば高く売りやすくもなるでしょう。
逆に売れづらいのは1月や8月です。1月は新年で仕事始めなどで何かと忙しいですし、8月は酷暑で内覧数の数が減ります。そのため、マンションが成約する機会も減ってしまうというわけです。
相場価格に近い売り出し価格にする
マンションを少しでも高く売却したいと考えるあまり、高すぎる売り出し価格を設定してしまうケースが非常に多いです。
しかし、相場を大幅に上回る価格でマンションを売り出しても、マンションを探している買い手からは避けられてしまうだけで、結局は値下げを繰り返して、マンションが売却できるまでに必要以上の時間を要したり、結果的に低い価格での売却となってしまう可能性が高いです。
反対に、低すぎる売り出し価格を設定してしまうのも問題です。
マンションを含む不動産は多くの場合、売買契約を結ぶ前に買主から値下げの価格交渉が入ります。
この価格交渉、全てを承諾する必要はありませんが多少なりとも値下げをするのが一般的です。
売り出し価格よりも高く売れるケースはほとんどないばかりか、基本的には売り出し価格を下回る価格での売却となるケースが多いため、低い価格で売り出すとそれだけ損する可能性が高くなってしまうのです。
成功の秘訣 | 希望額よりも少し高い価格に設定する
マンションの売り出し価格で失敗してしまい、マンションの売却で損したり、失敗したりしないためには、相場価格などを基に決めたご自身の売却希望額よりも、少し高めの価格でマンションを売り出すのがポイントです。
最初の売り出し価格が低いと最終的に受け取る金額はさらに下がってしまうので、損しないためにも売り出し価格は少し高めに設定をし、価格に余裕を持たせておいた方が良いでしょう。
余裕のある売却計画を立てる
マンションを売却する際には、余裕を持った売却契約を立てましょう。
特に売りたい期日が迫ってくると、焦って値下げしてしまうケースも少なくありません。
売りたい価格で売るためにも、余裕をもって売却計画を立てておきましょう。
瑕疵は正直に伝える
マンションの売却活動では、ご自身のマンションの瑕疵を絶対に隠さないように注意しておきましょう。
瑕疵とは、物件の劣化や欠陥、傷・故障などのことを指します。
また、過去に何らかの事件や事故などが起こった物件の場合は、これらの事実も瑕疵に含まれます。
つまり、マンションに関わるネガティブな情報・事実などは基本的に瑕疵に含まれると考えておきましょう。
マンションをできるだけ高い価格で売却したいという気持ちは十分理解できますが、これらの瑕疵を隠したまま売買契約を結び、後に瑕疵が発覚した場合には、多額の賠償金を請求されてしまうことになったり、裁判沙汰になってしまったりする可能性もあります。
このような状況に陥らないためにも、ご自身の物件に瑕疵がある場合には、まずは売却活動をサポートしてくれる不動産会社にきちんと伝えておいたり、質問に真摯に答えたりといった対策をしておきましょう。
というのも、実際に何がマンションの瑕疵に該当し、確実に相手に購入者に伝えなければならないのか、反対にどの程度であればこちらからわざわざ全てを伝える必要はないのか、などをご自身で正確に判断することはとても難しいためです。
信頼できる不動産会社の担当者に思い当たるものがあれば伝えておくことで、購入検討者に伝えるべきことは伝えることができたり、わざわざ伝える必要のないことを伝えて交渉が不利になってしまったりといった不安を感じずに、売却活動を進めていけるでしょう。
成功の秘訣 | 内覧対応は清潔感・好印象を与える工夫をする
マンション売却時の内覧対応では、とにかく内覧に来た購入検討者に、清潔感や好印象を持ってもらうことを心がけましょう。
特に、内覧時にマンションの掃除や修繕を行えば良いと思われがちですが、実は物件の持ち主であるご自身の対応や印象も、マンション売却の成否を左右することを忘れてはなりません。
質問には真摯に対応することや、できるだけ内覧に来た購入検討者が落ち着いて内覧を行うための気遣いを忘れないようにしましょう。
あなたの不動産、
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リフォームはできればしない
わざわざリフォームを行う必要はありませんが、必要に応じてハウスクリーニングを実施するなどして、普段は中々手が届かない箇所であっても、掃除・手入れを徹底しておくように注意しましょう。
また、内覧にやってきた購入検討者への対応についてですが、基本的には何も特別なことをする必要はありません。
しかし、内覧にやってきた方からすれば、物件の持ち主であるご自身の印象も極めて大きなポイントなのです。
購入検討者が落ち着いてじっくりと内覧できるように、スリッパを用意しておいたり、聞かれた質問には丁寧に答えてあげるなどの気遣いを心がけましょう。
確定申告を忘れない
確定申告を行うのは、売却した翌年の2月16日～3月15日までとなっています。
事前に確定申告の仕方などを確認しておく必要がありそうですね。
実際に、マンション売却後の確定申告はでは、まず初めに確定申告書を作成し、税務署に提出するという流れになっています。
確定申告書の作成方法については、税務署のHPや申告書作成手引きなどを参考にすれば、初心者の方であっても安心です。
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- マンションの売却が初めての方はこちらの動画解説も参考にしてください