マンション売却時の税金はいくら?使える控除と知るべき譲渡所得とは

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マンションを売却する際、税金を支払う必要があるという知識はなんとなく持っているものの、具体的に何に、どのくらい、いつ税金がかかるかについては詳しく知らないものですよね。

国税庁でも土地や建物を売ったときで解説していますがなかなか難しいもの。
この記事では、マンションを売却する際にかかる税金について分かりやすく解説していきたいと思います。

こんな悩みの人にピッタリ
  • マンションを売却する予定だが、どのくらい税金がかかるかについて知りたい人
  • 税金を少しでも安く抑えるためのコツについて知りたい人
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「まずはマンション売却の基礎知識を知りたい」という方は、マンション売却の記事マンションを売る記事をご覧ください。

先読み!この記事の結論
  • マンションの売却時には譲渡所得税をはじめ「5種類」の税金が課税される。
  • 特例や控除を活用することで節税対策をすることが可能。
「まずはマンション売却の費用全体を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

マンションを売却した際に使える控除

マンション売却で使える控除

マンションに関わらず、不動産を売却した際には税金の支払が発生します。売却額を少しでも多く手元に残すには、税金も控除や特例を使って支払い額を抑えたいですよね。

マンションを売却した際に使える主な控除はこちらになります。

控除名 控除内容
居住用財産の3000万円の特別控除 譲渡益から3000万円が控除される
居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除 売却時の損失分を他の所得と通算できる
被相続人居住用3000万円特別控除 譲渡益から3000万円が控除される
特定の居住用財産の買換え特例 譲渡益が次回売却時に繰越される

居住用財産3000万円特別控除の特例

マイホームを売却した際に利益が3000万円までなら控除される特例。

家やマンションなど住んでいる不動産を売却する際に使用できる控除で、不動産売却時に使える控除として有名な特例です。

使用するには生活の拠点である建物を売却することなどの条件を満たす必要があり、基本は戸建てやマンションを売却した人用ですが、土地でも使えないわけでありません

基本の条件と合わせて以下の条件も満たしていれば使用が可能です。

適用条件
土地譲渡契約が建物の取り壊し日から1年以内に締結されていること
居住しなくなって、3年経過後の属する年の12月31日までの譲渡であること
取り壊し後、譲渡契約締結日まで貸付その他業務の用に供していないこと

とちを売却して利益が3000万円以内だった場合、譲渡所得税は支払わなくて良いので、まだ家を解体していないといった場合は、条件に当てはまるように売却を進めていくと良いでしょう。

特定居住用財産の譲渡損失と繰越控除

土地を売却し利益が出なかった損をしてしまった時に使える特例もあります。

所有期間が5年を超える居住用財産(土地・家屋含む)を売却し損をしてしまった場合は、土地を売却した年の給与などその他の所得と合算をすることができます。

つまり、給与の所得がマイナスとなるので税金の払いすぎとなり、翌年の確定申告で所得税の還付を受けられるのです。これを損益通算といいます

この損益通算、1度の確定申告で控除しきれなかった場合、翌年以降3年間繰り返し行うことが可能です。

損益通算を行うために必要な主な条件は以下になります。

適用条件
売却した土地が居住用に供している土地であること
売却した年の以前3年以内に損益通算の適用を受けていないこと
繰越控除の適用を受ける年は合計所得が3000万円以下であること。(売却した年には所得要件なし)

被相続人居住用3000万円特別控除の特例

もし、土地を相続で取得している場合なら、被相続人居住用3000万円特別控除の特例が使用できます。

控除内容は前段で解説した3000万円控除と変わらず、土地を売却して出た利益から最高3000万円まで控除できるというのも。
相続から3年以内の売却という条件はありますが、居住用財産3000万円特別控除の特例のように家屋を取り壊してから1年以内というルールはないので、少し余裕をもって土地を売却することができます。

ただし、直前まで被相続人(亡くなった方)が住んでいたことや相続人以外が住んでいなかったことなどが条件となります。主な条件は以下となります。

適用条件
相続開始直前において被相続人の居住用に供されていた家屋および敷地であること
相続時から売却までの間に事業用・貸付用・居住用に使われていないこと
譲渡代金が1億円以下であること

特定の居住用財産の買換え特例

所有期間が10年を超えるマンションを売却した場合、譲渡益の課税を将来に繰り延べできる特例です。

居住用財産の買換え特例は一定条件を満たし、住宅を買い替えた際に使える特例。マンションを売却して売却益が出た場合は出た分だけ税金がかかりますがこの買換えの特例を使うと、この時課税されません。

ただし、この時買い替えた住宅を次に売却する際にはマンションを売却して発生した税金分の支払いも必要となります。つまり、税金は支払いが免除されたのではなく次回売却時に繰越されたということです。

家の買い替えは何かとお金がかかるので、現在支払うのは難しいという場合には使うのも手です。

特定の居住用財産の買換え特例を使うために必要な主な条件は以下になります。

適用条件
マンションを売却した年に所有期間が10年以上であること
居住期間が10年以上であること
売却した年の前後1年以内に新しい家を取得(または見込み)であること
同時に居住用財産の3000万円の特別控除の特例などを受けていないこと

マンションを売却した際の控除の選び方

控除が分かったところで、悩ましいのはどの控除が使えるのか選ぶことです。そこで、ここでは控除の選び方などを解説していきます。

まずはこちらのチャートを使って、ざっくりどの控除が使えるのかチェックしてみましょう。

売却時に使える控除

売却時の控除と住宅ローン控除は併用不可?

売却時に控除を使用すると住宅ローン控除が使えない場合があります。

居住用財産3000万円特別控除の特例と特定の居住用財産の買換え特例は住宅ローン控除と併用不可となっています。マンションを売却し、新しい物件を購入予定の方はどちらを利用するべきか検討する必要があります。

住宅ローン控除は年末に残るローン残高の1%の金額がその年の所得税から戻るという控除で、年間最大で40万円(長期優良住宅・低炭素住宅なら最大50万円)の控除を10年間受けることができます。

住宅ローン控除か売却時の控除いずれを使うべきか迷った際は、それぞれを計算し控除額が多い方を選ぶと良いでしょう。

住宅ローン控除も売却時に使用する控除も申請は住宅を売却した・購入した翌年の確定申告なので、売却額や購入金額が確定した後に検討できます。

ただし、ここで気をつけたいのはマンションの売却と新しい住宅の購入が1年以上空いてしまうといずれかの確定申告の期限が来てしまいます。

なるべく、家の売却と購入は期間を空けないようにすると控除の検討もしやすいでしょう。

条件が細かすぎて分からないなら

控除を利用したいけど条件が細かくて分からない、判断に迷うといった時は不動産会社に相談すると良いでしょう。

不動産会社は不動産売買に関するノウハウだけでなく、住宅ローンや控除などの売買時に必要な知識も豊富です。マンション売買を一緒に行った不動産会社なら状況もよく理解しているので、話も早く相談しやすいでしょう。

しかし、すべての不動産会社が控除の相談に乗れるわけではありません。不動産売却に関する幅広い知識を持ち、頼れる不動産会社でなくてはこのような相談も難しいです。

マンション売却をする際はこのような相談をすることも見越して不動産会社を選ぶようにしましょう。

頼れる不動産会社を探すには、複数社を比較するのが1番です。複数の不動産会社を比較すれば、良し悪しを比べやすいので、不動産会社とのやり取りが少ない方でも判断しやすいのです。

不動産会社を比較するチャンスは不動産会社と媒介契約を結ぶ前の査定時です。査定依頼を複数社に出し、各社の対応や知識が豊富であるかを見比べましょう。

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譲渡所得税を知ろう

マンションを売却する際に知っておきたい税金は譲渡所得税です。

控除のほとんどは譲渡所得税に関係するものです。控除を使うべきか否か判断するためにも、譲渡所得税について知っておきましょう。

譲渡所得税とは

譲渡所得税とは、マンションを売却して利益が出た時に支払う税金のこと。

マンションを売却するすべての方が支払う税金ではないですが、マンションを売却した際に最も納税額が高くなる可能性がある税金です。

譲渡所得税は通称で、正式には所得税・住民税・復興特別所得税からなります。会社などに勤めている方は給与明細に所得税が記載されていることもあるかと思いますが、不動産を売却し利益が出た際にも支払いが必要となります。

復興特別所得税は2037年まで所得税に対して徴収される税金。2011年の東日本大震災における被災者支援を目的とした税金で、税率2.1%が所得税に課税されます。

譲渡所得税を支払うのはマンションを売却した翌年の確定申告のタイミングになります。

譲渡所得税は税率が変わる

譲渡所得税は不動産を所有している期間で税率が変わります

不動産の所有期間の境目は5年。所有期間が5年以上となる場合は長期譲渡所得となり、5年以下の場合は短期譲渡所得となります。

長期と短期では所得税が約倍異なるので、売却予定のマンションが購入してから4年という方はあと1年待つのも手でしょう。

所得税 住民税 復興特別所得税 合計
長期譲渡所得(5年超) 15% 5% 0.315% 20.315%
短期譲渡所得(5年以内) 30% 9% 0.63% 39.63%

具体的には、次のようになります。
短期保有と長期保有の解説図

  • (ア)は、2012年6月1日に不動産を取得して、2017年7月1日に売却しています。
  • この場合、所有期間は5年1ヶ月ですが、2017年1月1日時点で4年7ヶ月経過ですので、短期譲渡となります。
  • (イ)は、2012年6月1日に不動産を取得して、2018年2月1日に売却しています。
  • この場合、所有期間は5年9ヶ月であり、2018年1月1日時点で5年7ヶ月経過ですので、長期譲渡となります。

譲渡所得とは

譲渡所得税がいくらになるのか調べるには譲渡所得がいくらになるのか調べる必要があります。

譲渡所得とはマンションを売却した際に得た所得のこと。マンションを購入した額と売却した際にかかった費用を合算し、売却額から差し引いたものになります。

ここでは譲渡所得について詳しく解説していきます。

取得費とは

取得費とはマンションの購入代金や購入時の手数料などのこと。

購入時にかかった費用のほかに、設備費やリフォームなど増改築を行った際にかかった費用なども取得費となります。

購入金額や購入時にかかった手数料などは、購入時の領収書や売買契約書などに記載されているので、購入時の書類を確認すると良いでしょう。

取得費の主な対象は以下になります。

取得費

対象 詳細
建物の取得費 購入代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額
不動産取得税・特別土地保有税・印紙税・登録免許税 土地・建物を購入した時に納めた税金
造成費用 土地の埋立てや地ならしをするための費用
測量費 土地の取得の際の費用
解体費用 土地の利用目的で土地を購入し、おおむね1年以内に建物を取壊した際の費用

購入額は土地と建物の価格に分ける

土地と建物がセットになって売られているマンションや戸建てを購入した場合、土地と建物を分けて取得費の計算をする必要があります。

土地と建物の価格がそれぞれ分からない場合は、購入代金から建物の代金を引いて土地の価格を求めます。

では、建物の価格はどのように求めるのかと言いますと、建物の標準的な建築価額表|国税庁にアクセスし、1㎡あたりの価格を調べます。

1㎡あたりの価格が分かったら、後は以下の公式に当てはめて計算します。

建物の価格=専有面積×建物価格額

後は購入金額から建物価格を引けば土地の価格が分かります。

土地の価格=購入金額-建物価格

建物の価格はさらに減価償却

取得費に購入額を含めるには、建物の価格にさらなる補正、減価償却が必要です。

減価償却とは車や建物など長く使える物の費用を購入した年に一括で計上せずに、毎年一定の金額を所得から差し引くことを言います。

しかし、取得費を求める際には築年数が経ち建物が劣化した分だけ購入金額から一定の金額を引き、より正確な価格となるように設定します。

事業で使われていない自宅を売却する場合は、建物の耐用年数の1.5倍の年数(1年未満の端数は切り捨て)に対応する旧定額法の償却率で求めた1年あたりの減価償却費相当額にマンションを買ってから売却するまでの年数をかけて計算します。

減価償却の図説

減価償却の計算式は以下になります。

減価償却=建物の購入金額×0.9×償却率×売却するまでの年数

償却率は国税庁が公表している以下を使って求めます。住んでいるマンションが何でできているか、事前に調べておくと計算が楽でしょう。

構造 木造 木骨モルタル (鉄骨)鉄筋コンクリート 金属造① 金属造②
償却率 0.031 0.034 0.015 0.036 0.025

減価償却率でマンションを現在の築年数の価格にすることができたら、後は先程出した土地の価格と合算することで、マンションの購入価格として取得費に含むことができます。

より減価償却について詳しく確認したい場合は、以下の記事をご確認ください。

譲渡費用とは

譲渡費用とはマンションを売却した際にかかった費用のこと。

マンションを売却するために不動産会社に支払った仲介手数料などを譲渡費用として計上することができます。

譲渡費用の対象となる主な項目は以下になります。

対象 詳細
仲介手数料 土地や建物を売る際に支払った費用
印紙税 売り主が負担した費用
立ち退き料 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらった場合の費用
解体費用・損失額 土地を売るため、建物を取壊した費用とその建物の損失額
名義書換料 借地権を売る時に地主に承諾をもらうために支払った費用

譲渡費用は取得費ほど複雑でなく、単に譲渡費用として認められる費用を合算すれば問題ありません。譲渡費用に計上できるものはいくつかあるので、売却時から金額を証明できるものは集めておくようにしましょう。

取得費が分からない場合は計算で出す

売買契約書を無くしてしまった、相続したマンションなのでいくらで購入したか分からないといった場合は計算して取得費を出す方法があります。

これはこのような場合を想定して国が定めたもので、取得費=譲渡所得×5%となります。

しかし、5%で計算すると取得費が大きく下がり譲渡益が多く出やすくなります。支払う譲渡所得税も高額になってしまうので、できるだけ5%の計算でなく本当にかかった取得費を利用するようにしましょう。

確定申告をする時は書類が必要

前段でも解説した通り、譲渡所得税を支払う際には確定申告が必要になります。この確定申告をする際には取得費などを証明する書類が必要なるので注意しましょう。

取得費や譲渡費用の証明書となるのは売買契約書領収書などが必要となります。

万が一いずれも所有していない場合は、別の書類でも可能な場合があるので覚えておくと良いでしょう。

    • 購入価格と支払い額が明らかに証明できる通帳

 

    • 住宅ローンを借りた際の金銭消費貸借契約書のコピー

 

    不動産価格が記載されている不動産会社のパンフレットなど

不動産を購入した際の不動産会社に売買をした際の記録などがないか確認してみるのも手かもしれません。

マンションを売却した時の計算方法

マンションを売却した際、譲渡所得と譲渡所得税はどれくらになるのでしょうか。ここでは譲渡所得と譲渡所得税の計算方法を解説します。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得を調べる際には以下のような計算方法で調べることができます。
  • 譲渡所得= 物件の売却価格- (物件の購入価格から減価償却費を引いた価格 + 購入時の諸費用)-売却時の諸費用

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得が分かればあとは税率をかけるだけで譲渡所得税が分かります。

譲渡所得税の計算式は以下の通り。

  • 譲渡所得税=譲渡所得×対象税率

対象税率は前段で解説した通りの税額をかけましょう。

所得税 住民税 復興特別所得税 合計
長期譲渡所得(5年超) 15% 5% 0.315% 20.315%
短期譲渡所得(5年以内) 30% 9% 0.63% 39.63%

譲渡所得税の計算は簡単ですが、難しいのは譲渡所得の求め方。どこまでが譲渡所得の対象となるのか、証明する書類として何を出していいか分からないという時は、マンションの売却をサポートしてくれた不動産会社に相談すると良いでしょう。

ただし、売買からあまりに期間が空いてしまうと対応してもらえない場合もあります。売買が終わった後、なるべく早めに相談すると良いでしょう。

どのくらいの税金がかかる?簡易シミュレーション

マンションに売却際して、税金が何にかかるかを見た後は、税金がどのくらいかかるかについて見ていきたいと思います。下記の条件でシミュレーションしていきましょう。
(※一部、簡略化しております。)
  • 新築マンションを購入
  • 居住期間:4年
  • 売却額:4,000万円
  • 購入額:3,000万円
  • 購入時の諸費用:150万円(購入額の5%と仮定)
  • 譲渡費用:200万円(売却額の5%と仮定)

まずは、マンションの減価償却費について計算をしてみましょう。

  • 3,000万円 × 0.9 × 0.015 × 4 = 162万円
つまり、減価償却費を差し引いたマンションの購入額は、3,000万円 – 162万円 = 2,838万円となります。

続いて、税額について計算していきましょう。

  • 譲渡所得税・住民税・復興特別税(短期)
  • :(4,000万円 – (2,838万円 + 150万円)- 200万円) × 39.63% = 328万円
  • 抵当権抹消登記の登録免許税:1,000円
  • 収入印紙税:1万円
  • 計: 329万1千円
いかがでしょうか。ご自身のマンションの条件に合わせて是非一度シミュレーションしてみていただければと思います。次の章からは、税金を抑えるための方法について見ていきたいと思います。

マンション売却時にかかるその他の税金

マンション売却にかかる税金
マンションを売却した際にかかる税金は譲渡所得税だけではありません。その他にも支払いが発生する場合がある税金があるので、確認しておきましょう。

マンション売却にかかる税金のすべてはこちら。

項目 何に対しての税金か?
所得税 売却で得た利益に対してかかる。
住民税
復興特別税
登録免許税 ローン残債がある場合の抵当権抹消にかかる。
印紙税 売買契約時に貼り付けする収入印紙にかかる。

前段で解説した譲渡所得税に関わる税金を除き、ここでは登録免許税と印紙税について解説します。

登録免許税

登録免許税とは、物件の所有者が変わる際に登録にかかる税金です。なお、法律では、売買の際は売主と買主の双方で連帯して納税義務を負うとしており、慣例として「所有権移転や抵当権設定時の登記費用」を買主が、「ローン残債がある際の抵当権抹消登記費用」を売主が納めることが習わしとなっています。

抵当権抹消のための費用は、下記となっています。

抵当権抹消登記の登録免許税
不動産ひとつ 1,000円

なお、抵当権抹消については、司法書士に依頼をすることが一般的であり、その場合は手数料も含めて1~2万円程かかることを覚えておきましょう。

収入印紙税

収入印紙税とは、売買契約時に貼付する収入印紙のことです。収入印紙を購入して契約書等に貼付することで間接的に納税しているということになりますが、売主と買主で1通ずつ契約書を作成する場合は2枚、どちらから原本を所有してもう一方がコピーを保有する場合は1枚というのが慣習となっています。

印紙税の費用は下記の通りです。収入印紙税には、2020年3月31日まで軽減税率が適用されており、期限を過ぎると印紙税の額が高くなる可能性があります。

収入印紙税
契約金額 本則税率 軽減税率
100万~500万円以下 2,000円 1,000円
500万~1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万~5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万~1億円以下 60,000円 30,000円
1億円~5億円以下 100,000円 60,000円

契約金額によって値段が異なるということを覚えておきましょう。

各種税金の納付期限と納付方法

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売却の際にかかる税金について、計算方法や節税対策の方法を解説してきました。この章では、税金をいつ支払う必要があるのかについてご紹介していきます。

税金の種類 納税時期 納税方法
譲渡所得税 売却した翌年の2月16日~3月15日 確定申告時に納税
(実際は指定金融機関にて納税)
住民税 毎年4~5月頃 納付書により一括、若しくは分割納付
復興特別税 確定申告時 納付書により一括、若しくは分割納付
仲介手数料等の消費税 売買契約時 売買契約後の代金決済
登録免許税(抵当権抹消登記) ローン完済後、法務局で抹消手続きをする際 法務局での手続き
収入印紙税 売買契約時 売買契約書に印紙を添付

税金によって、支払いタイミングが異なるため、忘れずに納税するように注意しましょう。また、前章でご紹介した2つの節税方法についても「譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)」と「売却したマンションと土地の持分の登記事項証明書」を用意して確定申告時に申請する必要があるので覚えておきましょう。

まとめ

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本来、マンション売却においては区分所有となる部屋だけでなく、各戸の所有者に割り当てられた土地の持分についてまで考慮して細かな計算が必要となります。この記事では、計算式やシミュレーションを分かりやすくするために、マンションの土地の持分については考慮しませんでした。

マンション売却にかかる税金の算出のため、必要な情報の取得や計算式を理解することは非常に大変です。税金に詳しいプロに相談する方が、より正確かつ短時間で納税額を知ることができます。

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記事のおさらい
マンション売却時にはどんな税金がかかるの?
マンションの売却では譲渡所得税、住民税、復興特別税、登録免許税、印紙税の5種類です。利益が出た場合には高い税金がかかります。詳しくはこちらをご覧ください。
3,000万円で購入した新築マンションを売却する際の税金をシミュレーションしたいです。
どのくらいの税金がかかるかこちらで実際にシミュレーションしています。ご自身のマンションの条件に合わせてぜひ参考にしてください。
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