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【マンション売却にかかる税金はいくら?】かかる税金やその他の費用を紹介



マンションを売却する際、税金を支払う必要があるという知識はなんとなく持っているものの、具体的に何に、どのくらい、いつ税金がかかるかについては詳しく知らないものですよね。

この記事では、マンションを売却する際にかかる税金について、様々な疑問についてお答えしていきたいと思います。

こんな悩みの人にピッタリ
  • マンションを売却する予定だが、どのくらい税金がかかるかについて知りたい人
  • 税金を少しでも安く抑えるためのコツについて知りたい人
先読み!この記事の結論
  • マンションの売却時には譲渡所得税をはじめ「5種類」の税金が課税される。
  • 特例や控除を活用することで節税対策をすることが可能。

「まずはマンション売却の費用全体を知りたい」という方は下記記事がオススメです。



1. マンション売却時にはどんな税金がかかるのか?

マンションを売る際にかかる税金は、扱う金額が大きいだけに「どのくらいかかる」か気になりますよね。覚えておくべきポイントとしては、利益が出た場合に高い税金がかかるということです。

売却によって得られた利益は、収入として見なされるため給与などと同じように税金を支払う義務が発生します。また、給与から差し引かれる税金の場合、個人事業主の方や経理の方でも無い限り具体的に何にどのくらい税金がかかって、いつどのように納めるかなど、実はわからないことがほとんどかと思います。

しかし、マンションや家など不動産の売却の場合には、ご自身で確定申告をしたり、納税をしたりする必要があり、事前知識をしっかりとつけておかないとなりません。

そこでまずは、マンションを売却する際「何に税金がかかるのか」について見ていきたいと思います。差し当たって、マンションの売却では5種類の税金を把握しておけば問題ありません。

項目 何に対しての税金か?
譲渡所得税 売却で得た利益に対してかかる。
住民税
復興特別税
登録免許税 ローン残債がある場合の抵当権抹消にかかる。
印紙税 売買契約時に貼り付けする収入印紙にかかる。

なお、表をご覧いただいてわかります通り、多くの税金は利益が出た場合に発生するため、利益が出ない場合はほとんど税金がかからないというケースもあります。また、税控除することができる様々な制度もありますので、この後の章を読んでいただき、しっかりと知識をつけていきましょう。




2. 利益が出た場合にかかる税金とその計算方法

先に、利益が出た場合に発生する税金をご紹介していきたいと思います。利益が出た場合の税金は、以下の3つがあります。


  • 譲渡所得税
  • 住民税
  • 復興特別税

2.1. 譲渡所得税とは?

譲渡所得税とは、マンションの売却で得た利益に対してかかる税金です。マンションが購入時より高い価格で売却できた場合は、確定申告にて所得税を納税する必要があります。マンションを5年以上所有していた場合(長期所有)の税率は30%、5年未満の場合(短期所有)は15%の税率がかかります。

なお、譲渡所得税は、確定申告の際に住民税と復興特別税と同時に支払うことが通常のため、計算方法について2-4でまとめてご紹介したいと思います。


2.2. 住民税とは?

住民税とは、譲渡所得税と同様に不動産の売却益に対して課せられます。ただし、所得税の確定申告をしていれば合わせて納税することが可能です。税率は長期所有で9%、短期所有で5%となります。


2.3. 復興特別税とは?

復興特別税とは、東日本大震災の復興財源を確保するための税金です。上記の所得税額に税率2.1%を課して納税します。譲渡所得にそのまま2.1%を乗じるというよくある間違いがありますが、あくまで「譲渡所得に課税される所得税額」に対して2.1%を乗じるのが正解です。


2.4. 売却益の計算方法とかかる税率

売却益が出た際に支払う必要がある「譲渡所得税」「住民税」「復興特別税」の3つについて、まとめて計算方法をご紹介していきたいと思います。

はじめに重要なことをご説明します。それは、売却益が出たとはどういうことか、ということです。意外と知らない計算方法について見ていきましょう。


売却益の計算方法とは?

売却益は、以下の計算方法で算出します。

  • 売却益(譲渡所得)
    = 物件の売却価格(譲渡価格)
    - [物件の購入価格から減価償却費を引いた価格 + 購入時の諸費用](取得費用)
    - 売却時の諸費用(譲渡費用)

売却価格から購入時の価格を差し引くだけでなく、諸費用についても差し引くことができます。「諸費用を差し引く」と何が良いかというと、税金は売却益が出た分だけ多くかかるため、売却益を抑えることで節税対策になるからです。

なお、「諸費用」には、下記の項目を含めることができます。



  • 購入時の諸費用:仲介手数料や測量費
  • 売却時の諸費用:仲介手数料、印紙税、立退料、解体費用、etc...


また、購入価格を算出するためには、減価償却費を求める必要があります。減価償却費とは、購入時の価格に対し、経年劣化によって下落する分の価格を表した費用です。購入してから10年、20年が経過すると価値が徐々に下がっていきます。その下がった分の価格を表すのが減価償却費です。マイホームとして利用しているマンションの減価償却費の計算方法は下記の通りです。

  • 減価償却費 = 物件の購入価格 × 0.9 × 0.015 × 経過年数

ここまでで売却益の計算ができました。もし、売却益が出た場合には確定申告で税金の支払いが必要です。反対に、売却益が出なかった場合は確定申告の必要はありません。ただし、売却益が出なかった場合でも、確定申告をすることによるメリットがあるため、基本的には確定申告をしたほうが良いです。

確定申告をすることによるメリットは、以下の記事でご紹介しています。


譲渡所得税・住民税・復興特別税の計算方法

それでは、売却益が出た場合の税金の計算方法について見ていきましょう。「譲渡所得税」と「住民税」は、不動産を所有していた期間によって税率が異なり、長く保有していた方が税金が安くなります。

項目 所有期間 所得税 住民税 復興特別所得税 合計
短期譲渡所得 5年以下
の場合
30% 9% 0.63% 39.63%
長期譲渡所得 5年超
の場合
15% 5% 0.315% 20.315%

なお、不動産の譲渡所得に用いる所有期間は、売却した年の1月1日時点を判断基準とすることが特徴であり、その点に注意して計算しなければなりません。

例えば、平成25年4月1日に購入した不動産を平成30年4月1日に売却した場合、平成30年1月1日時点の所有期間は4年なので短期譲渡所得となります。短期と長期では、税額が倍程変わりますので、注意して売却時期を見定めるようにしましょう。




3. 利益が出なくても必ず発生する税金がある

  1. なんだか税金の計算って大変だね....
  2. そうじゃな。もっと詳しく知りたいという場合には、税務署や税理士に相談するとよいぞ。
  3. わかった!それじゃあ、まずは残りの2つについても確認しよう!

利益が出ていない場合にも発生する税金が実はあります。この章では、以下の2つについてご紹介していきます。


  • 登録免許税
  • 収入印紙税

3.1. 登録免許税

登録免許税とは、物件の所有者が変わる際に登録にかかる税金です。なお、法律では、売買の際は売主と買主の双方で連帯して納税義務を負うとしており、慣例として「所有権移転や抵当権設定時の登記費用」を買主が、「ローン残債がある際の抵当権抹消登記費用」を売主が納めることが習わしとなっています。

抵当権抹消のための費用は、下記となっています。

抵当権抹消登記の登録免許税
不動産ひとつ 1,000円

なお、抵当権抹消については、司法書士に依頼をすることが一般的であり、その場合は手数料も含めて1~2万円程かかることを覚えておきましょう。


3.2. 収入印紙税

収入印紙税とは、売買契約時に貼付する収入印紙のことです。収入印紙を購入して契約書等に貼付することで間接的に納税しているということになりますが、売主と買主で1通ずつ契約書を作成する場合は2枚、どちらから原本を所有してもう一方がコピーを保有する場合は1枚というのが慣習となっています。

印紙税の費用は下記の通りです。収入印紙税には、2020年3月31日まで軽減税率が適用されており、期限を過ぎると印紙税の額が高くなる可能性があります。

収入印紙税
契約金額 本則税率 軽減税率
100万~500万円以下 2,000円 1,000円
500万~1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万~5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万~1億円以下 60,000円 30,000円
1億円~5億円以下 100,000円 60,000円

契約金額によって値段が異なるということを覚えておきましょう。




4. どのくらいの税金がかかる?簡易シミュレーション

マンションに売却際して、税金が何にかかるかを見た後は、税金がどのくらいかかるかについて見ていきたいと思います。下記の条件でシミュレーションしていきましょう。
(※一部、簡略化しております。)



  • 新築マンションを購入
  • 居住期間:4年
  • 売却額:4,000万円
  • 購入額:3,000万円
  • 購入時の諸費用:150万円(購入額の5%と仮定)
  • 譲渡費用:200万円(売却額の5%と仮定)


まずは、マンションの減価償却費について計算をしてみましょう。

  • 3,000万円 × 0.9 × 0.015 × 4 = 162万円

つまり、減価償却費を差し引いたマンションの購入額は、3,000万円 - 162万円 = 2,838万円となります。

続いて、税額について計算していきましょう。

  • 譲渡所得税・住民税・復興特別税(短期)
    :(4,000万円 - (2,838万円 + 150万円)- 200万円) × 39.63% = 328万円
  • 抵当権抹消登記の登録免許税:1,000円
  • 収入印紙税:1万円
  • 計: 329万1千円

いかがでしょうか。ご自身のマンションの条件に合わせて是非一度シミュレーションしてみていただければと思います。次の章からは、税金を抑えるための方法について見ていきたいと思います。




5. 少しでも税金を安く抑えるための方法

先程のシミュレーションでは、税金が300万円程かかるということが分かりました。価格が大きいだけに、少しでも安くできる方法があれば知りたいですよね。マンションを売却する際には、様々な節税対策の方法がありますので、解説していきたいと思います。


5.1 長く住むほど、税額は安くなる

先程のシュミレーションでは、譲渡所得税・住民税・復興特別税が最も大きな税額でした。先程は、居住期間が4年のため「短期譲渡所得」として計算しましたが、所有期間が5年を超えると「長期譲渡所得」の扱いとなるため、税額がおよそ半分になります。

また、所有期間が10年を超えると更に税額が安くなる、マイホームを売ったときの軽減税率の特例という制度があります。こちらの特例を利用できる場合の税率は下記の通りです。

項目 所有期間 所得税 住民税 復興特別所得税 合計
長期譲渡所得
※10年超の場合
6,000万円以下の部分 10% 4% 0.21% 14.21%
 〃 6,000万円超の部分 15% 5% 0.315% 20.315%

売却額が6,000万円以内の部分については、10年以内の長期譲渡所得と比較して約6%程度税金が安くなります。実際の節税効果など、もっと詳しく知りたいという方は、以下の記事をご覧ください。


5.2 3,000万円控除の特例について

マイホームを売ったときの譲渡所得から、3,000万円を控除できる特例があります。「自分で住んでいる家」「売主と買主が親族ではないこと」「過去3年間に同様の特例の適用を受けていないこと」などの条件を満たしていれば、譲渡所得税を計算する際の売却益となる部分から3000万円を控除することができます。

2章のシミュレーションでも、課税対象から3,000万円が控除されると税金はゼロになります。マンションを売却する際には、是非活用すべき特例になります。詳しく知りたい場合には、以下の記事をご覧ください。




6. 各種税金の納付期限と納付方法

売却の際にかかる税金について、計算方法や節税対策の方法を解説してきました。この章では、税金をいつ支払う必要があるのかについてご紹介していきます。

税金の種類 納税時期 納税方法
譲渡所得税 売却した翌年の2月16日~3月15日 確定申告時に納税
(実際は指定金融機関にて納税)
住民税 毎年4~5月頃 納付書により一括、若しくは分割納付
復興特別税 確定申告時 納付書により一括、若しくは分割納付
仲介手数料等の消費税 売買契約時 売買契約後の代金決済
登録免許税(抵当権抹消登記) ローン完済後、法務局で抹消手続きをする際 法務局での手続き
収入印紙税 売買契約時 売買契約書に印紙を添付

税金によって、支払いタイミングが異なるため、忘れずに納税するように注意しましょう。また、前章でご紹介した2つの節税方法についても「譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)」と「売却したマンションと土地の持分の登記事項証明書」を用意して確定申告時に申請する必要があるので覚えておきましょう。



7. その他にかかる費用には何があるか?

ここまで、マンションを売却した際にかかる税金についてご紹介をしてきましたが、売却の際にかかる費用は税金だけではありません。そのため、この章では税金以外に発生する費用についてもご紹介をしていきたいと思います。


7.1. 仲介手数料

仲介手数料とは、マンション売却の仲介を不動産会社に依頼する場合に掛かる費用のことで、「宅地建物取引業法」によって定められています。計算式は以下の通りです。

  • (売却額×3%)+6万円

また、目安として代表的な売却価格に対する手数料も示しておきます。

売却価格 仲介手数料(税抜)
1,000万円の場合 36万円
3,000万円の場合 96万円
5,000万円の場合 156万円
1億円の場合 306万円

なお、売却価格が400万円以下の場合には計算式が異なるので注意が必要です。詳しくは、以下の記事にてご紹介しておりますので、ご確認ください。



7.2. ローンの残債を返済するための費用

ローンの残債が残っている場合には、残債を返済する必要があります。得られた売却益で返済する方もいらっしゃるかと思いますし、手元資金で返済する方もいらっしゃるかと思います。また、住み替えの場合には、ローンの組み換えという選択肢もあります。

ローンについては、別の記事を用意しておりますので詳しく知りたいという方は以下の記事をご覧ください。


7.3 その他

代表的な費用としては、ご紹介した2つの費用がありますが、マンションを売却する際には細かな出費がいくつか出ます。具体的には、以下のような費用が発生します。


  • 引っ越し費用
  • 住所変更登記の費用
  • ハウスクリーニングに掛かる費用

居住しているマンションを売却する際には引っ越しの費用がかかったり、住所登記を変更する必要があります。また、購入者を見つけるためには、マンションの内覧をする必要がありますので、そのためにはハウスクリーニングなどで部屋の中をキレイにする必要があります。

細かい費用についても事前に確認をしておき、不足がないよう準備しておきましょう。




8. マンション売却に関するよくある質問

最後に、よくある様々な疑問にについて紹介をしていきたいと思います。


8.1 マンションの売却に際して消費税はかかるか?

皆さんご存知かと思いますが、2019年10月には消費税増税があります。マンションの売却に際しては、どの程度影響があるでしょうか。

覚えておきたいことは、マンションを売る際の消費税は「仲介手数料」に対してのみかかるということです。つまり、建物自体の売却価格に消費税はかかりません。

では、簡単に計算をしてみましょう。4,000万円のマンションを売却する場合、仲介手数料は3%+6万円という計算となるため、手数料は126万円です。消費税が8%と10%だと、金額は以下のように異なります。

消費税率 金額
8% 10万800円
10% 12万6千円
差分: 2万5,200円

売却の場合、手数料に対して消費税がかかりますが、増税だからといって早く動くよりも焦らずじっくりタイミングを見定めると良いでしょう。


8.2 住み替えを行うときに知っておいたほうが良いことはあるか?

今住んでいるマンションを売却し、新しい住居に引っ越しをするという場合、3章でご紹介した特例以外にも、優遇措置があるのでご紹介をさせていただきます。


買い換え特例制度で課税を繰り延べることができる

自宅を売却して買い替えた場合、譲渡所得のうち住み替え先の住宅代金相当額までは、課税を繰り延べすることが可能です。こちらは、あくまでも「繰り延べる」だけであり、税金自体がなくなるわけではないということに注意が必要です。

条件として、今年の1月1日時点で所有期間10年超であり、売却価格が1億円以下の場合で、床面積50㎡以上、土地面積500㎡以上が対象となります。また、買い換え特例と3,000万円控除は併用することができませんので注意が必要です。


住宅ローンの減税制度について

住宅ローンを借りて住宅を取得する場合には、住宅ローン減税の制度があります。住み替えを考えている方にとっては、是非利用したい制度かと思います。なお、住宅ローン減税を受けるためには、いくつかの条件がありますが、その一つとして、先程ご紹介した3,000万円特別控除との併用ができないという点があります。売却価格によって、3,000万円特別控除を利用したほうが良いか、住宅ローン減税を利用すべきかが異なります。住宅ローン減税については、詳細を別記事にてご紹介しておりますので、気になる方はご確認ください。


8.3 相続の場合に考えるべきこと

 

相続税対策の一環として、タワーマンションを購入されている方もいらっしゃるかと思います。相続で引き受けたマンションを売却する際、考えておくべきことはあるでしょうか。


相続した不動産も、売却益が出れば「譲渡所得税」と「住民税」がかかる

当たり前と言えば当たり前ですが、相続の場合も、利益が出た際には「譲渡所得税」と「住民税」を支払う必要があります。

また、相続の場合には特に2点覚えておくべきことがあります。1点目に、相続した不動産の所有期間は、相続を受けてからの期間ではなく被相続人(元の所有者)が所有していた期間になります。そのため、相続してから5年以下という場合でも、被相続人が5年超保有していた場合には長期譲渡所得が適用されます。

また、2点目として、売却益(譲渡所得)を計算する際の「取得価格」や「取得時諸費用」についても、被相続人が購入した際の金額を適用することが可能です。相続したマンションを売却する場合、取得時の価格について明らかにしておくことがとても重要です。取得価格がわからない場合、売却した価格がそのまま課税対象となる可能性が高いので注意が必要です。譲渡所得税や住民税は金額的に非常に大きいため、取得価格を明確にしておくようにしましょう。


「取得加算の特例」を活用することで節税対策が可能

また、「取得価格がどうしてもわからない」という方にも朗報です。相続から3年10カ月以内に手放すことで、条件に合えば特例を受けることができます。

「取得加算の特例」とは、「取得費に相続税額を加算してもよい」という制度です。取得費に相続税額を加算することで、課税対象額を減らすことができ、かかる税金を抑えることができます。なお、取得費加算の特例は相続税を支払っている人のみ使える特例になりますので注意点が必要です。

参考:相続財産を譲渡した場合の取得費の特例|国税庁




9. まとめ

本来、マンション売却においては区分所有となる部屋だけでなく、各戸の所有者に割り当てられた土地の持分についてまで考慮して細かな計算が必要となります。この記事では、計算式やシミュレーションを分かりやすくするために、マンションの土地の持分については考慮しませんでした。

マンション売却にかかる税金の算出のため、必要な情報の取得や計算式を理解することは非常に大変です。税金に詳しいプロに相談する方が、より正確かつ短時間で納税額を知ることができます。

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