マンション売却で税金はいくらかかるか計算シミュレーション！使える控除と知るべき譲渡所得とは

マンションを売却する際、税金を支払う必要があるという知識はなんとなく持っているものの、具体的に何に、どのくらい、いつ税金がかかるかについては詳しく知らないものですよね。

この記事では、マンションを売却した際にかかる税金について分かりやすく解説していきたいと思います。

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「まずはマンション売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。

マンション売却にかかる税金はいくら？まずはシミュレーションしよう

自分のマンションを売却したら、税金はいくらかかるのでしょうか。まずは、簡単にシミュレーションをしてマンション売却でかかる税金の額を確認してみましょう。

おおよその「売却価格」とマンションの「所有期間」と「取得費（取得時にかかった費用：購入価格）」と「諸経費」を入力すると、手取り金額が分かります。また、手取り金額の他にも、仲介手数料や印紙税・譲渡所得税などがそれぞれいくらかかるか分かります。

後ほど、それぞれの詳しい税金の説明を行います。

マンション売却にかかる税金をプロにシミュレーションしてもらいたい方は「イエウール」から不動産会社に査定を依頼してみましょう。

マンションを売却した際に使える税金控除

マンションに関わらず、不動産を売却した際には税金の支払が発生します。売却したお金を少しでも多く手元に残すには、税金も控除や特例を使って支払い額を抑えたいですよね。

マンションを売却した際に使える主な控除はこちらになります。

居住用財産3000万円特別控除の特例

一戸建てやマンションなど住んでいる不動産を売却する際に利用できる控除で、不動産売却時に使えるポピュラーな特例です。

この控除を利用するには住んでいる建物を売却することなどの条件を満たす必要がありますが、土地の売却の際でも使えないわけでありません。

基本の条件と合わせて以下の条件も満たしていれば使用が可能です。

例えば、土地を売却して利益が3000万円以内だった場合、譲渡所得税は支払わなくて良いので、条件に当てはまるように売却を進めていくと良いでしょう。

特定居住用財産の譲渡損失と繰越控除

所有期間が5年を超える居住用財産（土地・家屋含む）を売却し損をしてしまった場合は、不動産を売却した年の給与などその他の所得と不動産を売却した際の損失を合算（損益通算）することができます。

つまり、給与所得と不動産売却の損失を合算すれば、合計所得金額がマイナスとなって所得税の払いすぎとなり、翌年の確定申告で所得税の還付を受けられるのです。

この損益通算、1度の確定申告で控除しきれなかった場合、翌年以降3年間繰り返し行うことが可能です。

損益通算を行うために必要な主な条件は以下になります。

被相続人居住用3000万円特別控除の特例

控除内容は前段で解説した3000万円控除と変わらず、土地を売却して出た利益から最高3000万円まで控除できるというのも。
相続から3年以内の売却という条件はありますが、居住用財産3000万円特別控除の特例のように家屋を取り壊してから1年以内というルールはないので、少し余裕をもって不動産を売却することができます。

ただし、直前まで被相続人（亡くなった方）が住んでいたことや相続人以外が住んでいなかったことなどが条件となります。主な条件は以下となります。

特定の居住用財産の買換え特例

居住用財産の買換え特例は一定条件を満たし、住宅を買い替えた際に使える特例。不動産を売却して売却益が出た場合はその分だけ税金がかかりますがこの買換えの特例を使うと、この時は課税されません。

ただし、買い替えた住宅を次に売却する際には当初、不動産を売却して発生した税金分の支払いも必要となります。つまり、税金は支払いが免除されたのではなく次回の売却時に繰越されたということです。

家の買い替えは何かとお金がかかるので、現在支払うのは難しいという場合には使うのも手です。

特定の居住用財産の買換え特例を使うために必要な主な条件は以下になります。

マンションを売却した際の控除の選び方

まずはこちらのチャートを使って、ざっくりどの控除が使えるのかチェックしてみましょう。

売却時の控除と住宅ローン控除は併用不可？

居住用財産3000万円特別控除の特例と特定の居住用財産の買換え特例は住宅ローン控除と併用不可となっています。例えば、マンションを売却し、新しい物件を購入予定の方はどちらを利用するべきか検討する必要があります。

住宅ローン控除は年末に残るローン残高の1％の金額がその年の所得税から戻るという控除で、年間最大で40万円（長期優良住宅・低炭素住宅なら最大50万円）の控除を10年間受けることができます。

住宅ローン控除か売却時の控除いずれを使うべきか迷った際は、それぞれを計算し控除額が多い方を選ぶと良いでしょう。

住宅ローン控除も売却時に使用する控除も申請は住宅を売却した・購入した翌年の確定申告なので、売却額や購入金額が確定した後に検討できます。

ただし、ここで気をつけたいのはマンションの売却と新しい住宅の購入が1年以上空いてしまうといずれかの確定申告の期限が来てしまいます。

なるべく、家の売却と購入は期間を空けないようにすると控除の検討もしやすいでしょう。

条件が細かすぎて分からないなら

不動産会社は不動産売買に関するノウハウだけでなく、住宅ローンや控除などの売買時に必要な知識も豊富です。マンション売買を一緒に行った不動産会社なら状況もよく理解しているので、話も早く相談しやすいでしょう。

しかし、すべての不動産会社が控除の相談に乗れるわけではありません。不動産売却に関する幅広い知識を持ち、頼れる不動産会社でなくてはこのような相談も難しいです。

マンション売却をする際はこのような相談をすることも見越して不動産会社を選ぶようにしましょう。

頼れる不動産会社を探すには、複数社を比較するのが1番です。複数の不動産会社を比較すれば、良し悪しを比べやすいので、不動産会社とのやり取りが少ない方でも判断しやすいのです。

不動産会社を比較するチャンスは不動産会社と媒介契約を結ぶ前の査定時です。査定依頼を複数社に出し、各社の対応や知識が豊富であるかを見比べましょう。

譲渡所得税を知ろう

控除のほとんどは譲渡所得税に関係するものです。控除を使うべきか否か判断するためにも、譲渡所得税について知っておきましょう。

譲渡所得税とは

マンションを売却するすべての方が支払う税金ではないですが、マンションを売却した際に最も納税額が高くなる可能性がある税金です。

譲渡所得税は通称で、正式には所得税・住民税・復興特別所得税からなります。会社などに勤めている方は給与明細に所得税が記載されていることもあるかと思いますが、不動産を売却し利益が出た際にも支払いが必要となります。

復興特別所得税は2037年まで所得税に対して徴収される税金。2011年の東日本大震災における被災者支援を目的とした税金で、税率2.1％が所得税に課税されます。

譲渡所得税を支払うのはマンションを売却した翌年の確定申告のタイミングになります。

譲渡所得税は税率が変わる

不動産の所有期間の境目は5年。所有期間が5年以上となる場合は長期譲渡所得となり、5年以下の場合は短期譲渡所得となります。

長期と短期では所得税が約倍異なるので、売却予定のマンションが購入してから4年という方はあと1年待つのも手でしょう。

具体的には、次のようになります。

譲渡所得とは

譲渡所得とはマンションを売却した際に得た所得のこと。マンションを購入した額と売却した際にかかった費用を合算し、売却額から差し引いたものになります。

ここでは譲渡所得について詳しく解説していきます。

取得費とは

購入時にかかった費用のほかに、設備費やリフォームなど増改築を行った際にかかった費用なども取得費となります。

購入金額や購入時にかかった手数料などは、購入時の領収書や売買契約書などに記載されているので、購入時の書類を確認すると良いでしょう。

一般的な取得費の主な対象は以下になります。

取得費

購入額は土地と建物の価格に分ける

土地と建物の価格がそれぞれ分からない場合は、購入代金から建物の代金を引いて土地の価格を求めます。

では、建物の価格はどのように求めるのかと言いますと、建物の標準的な建築価額表｜国税庁にアクセスし、1㎡あたりの価格を調べます。

1㎡あたりの価格が分かったら、後は以下の公式に当てはめて計算します。

後は購入金額から建物価格を引けば土地の価格が分かります。

建物の価格はさらに減価償却

減価償却とは車や建物など長く使える物の費用を購入した年に一括で計上せずに、毎年一定の金額を所得から差し引くことを言います。

しかし、取得費を求める際には築年数が経ち建物が劣化した分だけ購入金額から一定の金額を引き、より正確な価格となるように設定します。

事業で使われていない自宅を売却する場合は、建物の耐用年数の1.5倍の年数（1年未満の端数は切り捨て）に対応する旧定額法の償却率で求めた1年あたりの減価償却費相当額にマンションを買ってから売却するまでの年数をかけて計算します。

減価償却の計算式は以下になります。

償却率は国税庁が公表している以下を使って求めます。住んでいるマンションが何でできているか、事前に調べておくと計算が楽でしょう。

減価償却率でマンションを現在の築年数の価格にすることができたら、あとは先程出した土地の価格と合算することで、マンションの購入価格として取得費に含むことができます。

譲渡費用とは

マンションを売却するために不動産会社に支払った仲介手数料などを譲渡費用として計上することができます。

譲渡費用の対象となる主な項目は以下になります。

譲渡費用は取得費ほど複雑でなく、単に譲渡費用として認められる費用を合算すれば問題ありません。譲渡費用に計上できるものはいくつかあるので、売却時から金額を証明できるものは集めておくようにしましょう。

取得費が分からない場合は計算で出す

これはこのような場合を想定して国が定めたもので、取得費＝譲渡所得×5％となります。

しかし、5％で計算すると取得費が大きく下がり譲渡益が多く出やすくなります。支払う譲渡所得税も高額になってしまうので、できるだけ5％の計算でなく本当にかかった取得費を利用するようにしましょう。

確定申告をする時は書類が必要

取得費や譲渡費用の証明書となるのは売買契約書や領収書などが必要となります。

万が一いずれも所有していない場合は、別の書類でも可能な場合があるので覚えておくと良いでしょう。

• 購入価格と支払い額が明らかに証明できる通帳

• 住宅ローンを借りた際の金銭消費貸借契約書のコピー

不動産価格が記載されている不動産会社のパンフレットなど

不動産を購入した際の不動産会社に売買をした際の記録などがないか確認してみるのも手かもしれません。

マンションを売却した時の計算方法

譲渡所得の計算方法

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税の計算式は以下の通り。

対象税率は前段で解説した通りの税額をかけましょう。

譲渡所得税の計算は簡単ですが、難しいのは譲渡所得の求め方。どこまでが譲渡所得の対象となるのか、証明する書類として何を出していいか分からないという時は、マンションの売却をサポートしてくれた不動産会社に相談すると良いでしょう。

ただし、売買からあまりに期間が空いてしまうと対応してもらえない場合もあります。売買が終わった後、なるべく早めに相談すると良いでしょう。

どのくらいの税金がかかる？簡易シミュレーション

まずは、マンションの減価償却費について計算をしてみましょう。

続いて、税額について計算していきましょう。

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マンション売却時にかかるその他の税金

マンションを売却した際にかかる税金は譲渡所得税だけではありません。その他にも支払いが発生する場合がある税金があるので、確認しておきましょう。

マンション売却にかかる税金のすべてはこちら。

前段で解説した譲渡所得税に関わる税金を除き、ここでは登録免許税と印紙税について解説します。

登録免許税

抵当権抹消のための費用は、下記となっています。

なお、抵当権抹消については、司法書士に依頼をすることが一般的であり、その場合は手数料も含めて1~2万円程かかることを覚えておきましょう。

収入印紙税

印紙税の費用は下記の通りです。収入印紙税には、2020年3月31日まで軽減税率が適用されており、期限を過ぎると印紙税の額が高くなる可能性があります。

契約金額によって値段が異なるということを覚えておきましょう。

各種税金の納付期限と納付方法

税金によって、支払いタイミングが異なるため、忘れずに納税するように注意しましょう。また、前章でご紹介した2つの節税方法についても「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）」と「売却したマンションと土地の持分の登記事項証明書」を用意して確定申告時に申請する必要があるので覚えておきましょう。

まとめ

本来、マンション売却においては区分所有となる部屋だけでなく、各戸の所有者に割り当てられた土地の持分についてまで考慮して細かな計算が必要となります。この記事では、計算式やシミュレーションを分かりやすくするために、マンションの土地の持分については考慮しませんでした。

マンション売却にかかる税金の算出のため、必要な情報の取得や計算式を理解することは非常に大変です。税金に詳しいプロに相談する方が、より正確かつ短時間で納税額を知ることができます。

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