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不動産の売却活動をしている時に「不動産売却益」という単語を耳にしたことがある方もいると思います。
この不動産売却益は、不動産が売れた価格のことではなく複雑な計算で算出され、税金の計算にも使用する重要なものです。
不動産売却にかかる税金は知識がないとわかりにくいため、「不動産売却で利益が出たのに、税金が予想よりも多く課税されてしまった」という方が多くいます。
今回は、不動産売却にかかる税金を計算するときに必要な不動産売却益の求め方と節税方法について徹底解説します。
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不動産売却益の計算方法
不動産売却益ってそもそも何を指しているのかご存じない人も多いのではないでしょうか。まずは不動産売却益について解説します。
不動産売却益とは
不動産売却益とは、不動産を売却した際に発生した利益のことで、売却価格のことを指しているわけではありません。
売却価格から不動産の取得時にかかった費用と売却時にかかった費用を差し引いた差額が不動産売却益となります。例えば、不動産を500万円で売却するとします。費用の合計が600万円だったら、金額はマイナスになってしまうので売却益はありませんが、費用の合計が400万円だったら売却益は100万円となるわけです。
売却価格500万円－費用600万円＝－100万円<0…売却益なし
売却価格500万円－費用400万円＝100万円>0…売却益あり
不動産を売却して売却益がでた場合には所得税の課税対象になります。
10種類の所得区分がある所得税の中でも、土地や建物などの資産を譲渡することによって生ずる所得は譲渡所得に分類されています。
そして、土地や建物の譲渡による所得は給与所得といったほかの所得と合計しない分離課税制度となっています。
不動産売却益の求め方
それでは実際に不動産売却益を計算してみましょう。
不動産売却益は以下の計算式で算出することができます。
算式の各項目の意味は以下の通りです。
| 譲渡価額 | 不動産を譲渡した際の金額 |
| 取得費 | 譲渡する不動産を購入した際にかかった金額 |
| 譲渡費用 | 不動産を譲渡する際にかかった費用 |
| 特別控除 | 一定の条件を満たすと特例として受けられる特別控除額 |
譲渡価額、取得費、譲渡費用、特別控除については、以下の見出しでそれぞれ詳しく説明していきます。
譲渡価額
譲渡価額とは、不動産を譲渡した際の金額のことです。つまり、不動産の売却価格になります。
たとえば、所有しているマンションを2,000万円で売却した場合、この2,000万円が譲渡価額です。
正確な譲渡価額は、譲渡する不動産の売買契約書などで確認できます。
取得費
取得費とは、譲渡する不動産を購入した際にかかった金額のことです。
取得費には以下のようなものが含まれます。
- 譲渡する不動産の購入代金
- 建築代金
- 購入時に支払った仲介手数料
- 売買契約書の印紙税
- 登録免許税
- 司法書士への報酬
- 不動産取得税
- 譲渡する不動産のリフォーム代金
不動産の購入代金だけでなく、購入時に支払った仲介手数料や印紙税、登録免許税、不動産取得税、リフォーム代なども含まれるのがポイントです。
これらの金額は、譲渡する不動産を購入したときの売買契約書や領収書などで確認できます。購入金額が多いほど、譲渡所得を減額できるので節税につながります。不動産売却を予定している場合は、購入価額を確認できる書類が保管されているかを必ず確認しておきましょう。
取得費の詳細が知りたい方は、国税庁のタックスアンサーNo.3223 「取得費となるもの」にてご確認ください。
減価償却費とは
譲渡する不動産の取得費を計算するときは、所有期間に応じた減価償却費を計算して購入価額から差し引きます。
減価償却とは、資産の購入金額を取得時に全額必要経費とせず、使用可能期間（法定耐用年数）にわたり分割して必要経費として配分していく手続きのことです。
不動産は「土地」と「建物」で構成されており、税金計算上は「建物は長く使用するほど古くなるため、価値が少しずつ減少していく」と考えます。
不動産売却益を正しくに計算するには、取得費を求めるときに譲渡する不動産の減価償却費を計算して、購入価額から差し引く必要があります。
減価償却費の計算方法
譲渡する不動産の減価償却費は、以下の算式で求められます。
| 構造 | 用途 | 耐用年数 | 償却率 |
|---|---|---|---|
| 鉄筋コンクリート造（RC造） 鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造） |
非事業用（マイホーム） | 70年 | 0.015 |
| 事業用（賃貸用） | 47年 | 0.022 | |
| 木造 | 非事業用（マイホーム） | 33年 | 0.031 |
| 事業用（賃貸用） | 22年 | 0.046 |
たとえば、3,000万円で購入した鉄筋コンクリート造のマンション（マイホーム）を10年間所有した場合、減価償却費は405万円（3,000万円×0.9×0.015×10年）となります。
このように、建物の構造や用途によって使用する償却率が異なるため、譲渡する不動産について調べたうえで計算することが大切です。
譲渡費用
譲渡費用とは、不動産会社へ支払う仲介手数料や売買契約書の印紙税など、不動産を譲渡する際にかかる費用のことです。
譲渡費用には以下のようなものが含まれます。
- 不動産を売却するために支払った仲介手数料
- 印紙税
- 立退料
- 土地を売るためにその上の建物を取り壊した時の取り壊し費用と建物の損失額
- 既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金
- 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など
譲渡費用は、不動産を譲渡する際の書類（売買契約書など）から確認できます。譲渡費用を正確に把握するために、不動産の譲渡にかかる書類は必ず保管しておきましょう。
譲渡費用の詳細が知りたい方は、国税庁のタックスアンサーNo.3255 「譲渡費用となるもの」にてご確認ください。
減価償却をはじめとした不動産売却時の計算では、正確な情報把握と、法律や税にかかわる専門知識が必要不可欠です。個人での計算が難しいのであれば、イエウールの一括査定を利用して、信頼できる不動産会社に相談するのがよいでしょう。
特別控除
一定の要件を満たせば、建物価格から取得費と譲渡費用を差し引いた上で、さらに特別控除を差し引くことが出来ます。
この特別控除を差し引き、不動産売却益を減らすことで節税することができます。
特別控除はこの後の2章で詳しく解説します。
不動産売却益を計算するには包括的な理解が必要
不動産売却益を計算するには、紹介した内容について包括的に理解する必要があります。
不動産売却益がプラスになる場合は課税されますが、取得費の計算を工夫したり、特別控除を適用したりすることで節税が可能です。
また、不動産売却益がマイナスになる場合は税金がかかりませんが、損益通算や繰越控除によってさらに節税できる可能性があります。
不動産売却益の計算の仕組みをざっくりと理解しておくと、売却時に節税効果が得られているのか把握できるようになるでしょう。不動産売却を手続きを行う際、詳しい税金の計算や特例の適用などは一般的に不動産会社が行ってくれます。イエウールの一括査定を使って、税に詳しく、信頼できる不動産会社を見つけましょう。
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不動産売却益にかかる税金
不動産を売却するときに売却益だけでなく税金がいくらかかるのか気になっている人も多いと思います。
ここからは、不動産売却益にかかる譲渡所得税について解説していきます。
不動産譲渡所得税
不動産売却益を計算して売却益がでたら不動産譲渡所得税を納めることになります。
不動産譲渡所得税とは、不動産売却益に対して課税される税金のことです。
不動産売却益に所得税率と住民税率をかけて税金を計算するため、不動産売却益が大きくなるほど税金負担は重くなります。
不動産譲渡所得税は以下の算式で計算されます。
この所得税と住民税の税率は所有期間によって異なります。
長期譲渡所得と短期譲渡所得
総合課税分の所得は収入に応じて税金が上がる累進課税制度が取り入れられていますが、不動産の譲渡所得に関しては所得がいくらになろうと税率は変わりません。
代わりに、所有期間に応じて税率が変わる 仕組みになっています。
税率は、不動産を売却した年の1月1日時点において、譲渡する不動産の所有期間が5年以下である場合には 「短期譲渡所得」、所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」の税率が適用されます。
長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は以下の通りです。
| 短期譲渡所得（5年以下） | 長期譲渡所得（5年超） | |
|---|---|---|
| 所得税 | 30.63％ | 15.315％ |
| 住民税 | 9％ | 5％ |
| 合計 | 39.63% | 20.315% |
なお、所得税率には復興特別所得税（所得税に対して2.1％課税）も含まれています。
短期譲渡所得か長期譲渡所得かで2倍に近い税率の違いがありますが、所有期間の判断基準が、売却した年の1月1日時点となっているため、間違えないようにしましょう。
不動産譲渡所得税の節税方法
不動産譲渡所得税を節税する方法として特別控除を使用するという方法があります。
先ほどお伝えしたように、不動産譲渡所得税は不動産売却益に税率をかけて計算するものです。つまり不動産売却益が高額であればあるほど納税額も高額になり、負担が大きくなるということです。
ですが、今からご紹介する特別控除を差し引き、不動産売却益を減らすことによって不動産譲渡所得税を節税することができます。
自分が使用できる特別控除があるか確認してみましょう。
マイホームを売った人が使える特例
マイホーム（居住用財産）を売ったときに、所有期間の長短に関係なく譲渡所得（不動産売却益）から最高3000万円まで控除ができる特例のことを、居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例と言います。
この特例を受けるための適用条件には以下のようなものがあります。
- 自分が住んでいた家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。以前に住んでいた家屋や敷地等の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
- 売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。※「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。
- 売った年、その前年及び前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。
- 売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
- 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
- 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
なお、
- この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
- 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
- 別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋
に該当するマイホームは特例の対象となりませんのでご注意ください。
マイホームの買い換えをした人が使える特例
特定のマイホーム(居住用財産)を、令和3年12月31日までに売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができる特例を、特定の居住用財産の買換えの特例といいます。
特定居住用財産の買い換え特例の適用を受けると、買い換え代金の内、譲渡所得分までに関する部分は課税が繰り延べられ、それ以上の部分に関しては通常通り税金が課されます。
本特約は、課税を繰り延べることで、繰り延べた分の税金は0円となりますが、なくなったわけではなく、次に売却する時に上乗せする必要があるため注意が必要です。
なお、特例居住用財産の買い換え特例は居住用財産の3,000万円特別控除と併用することは出来ません。
この特例を受けるための適用条件には以下のようなものがあります。
- 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
- 売った年、その前年及び前々年にマイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例又はマイホームを売ったときの軽減税率の特例若しくはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。また、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けないこと。※被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例を除きます。
- 日本国内に売ったマイホームと買い換えたマイホームがあること。
- 売却代金が1億円以下であること。
- 売った人の居住期間が10年以上で、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること。
- 買い換える建物の床面積が50平方メートル以上のものであり、買い換える土地の面積が500平方メートル以下のものであること。
- マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること。
- 買い換えるマイホームが、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、又は一定の耐震基準を満たすものであること。
- 買い換えるマイホームが、耐火建築物以外の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、又は、取得期限までに一定の耐震基準を満たすものであること。
- 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
所有期間10年を超えたマイホームを売却した人が使える特例
自分が住んでいたマイホーム(居住用財産)を売って、適用条件に当てはまるときは、長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算できる特例をマイホームを売ったときの軽減税率の特例と言います。
通常の長期譲渡所得税では税率として20.315%をかけますが、軽減税率の特例を適用すると、以下の表の税率になります。
| 不動産売却益 | 税額 |
|---|---|
| 6,000万円以下 | 不動産売却益×10％ |
| 6,000万円超 | （不動産売却益-6,000万円）×15％+600万円 |
この特例を受けるための適用条件には以下のようなものがあります。
- 日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
- 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。
- 売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。
- 売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。ただし、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。
- 親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないこと。
収用によって土地や建物を売った人が使える特例
土地収用法やその他の法律で収用権が認められている公共事業のために土地建物を売った場合に受けられる特例のことを、収用等により土地建物を売ったときの特例と言います。
この特例を受けるには以下の要件すべてに当てはまることが必要です。
- 売った土地建物は固定資産であること。
- その年に公共事業のために売った資産の全部について収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例を受けていないこと。
- 最初に買取り等の申出があった日から6か月を経過した日までに土地建物を売っていること。
- 公共事業の施行者から最初に買取り等の申し出を受けた者（その者の死亡に伴い相続又は遺贈により当該資産を取得した者を含みます。）が譲渡していること。
この特例を使うことで不動産売却益から5000万円差し引くことができます。
平成21年もしくは22年に取得した土地を売却した人が使える特例
平成21年に取得した国内にある土地または土地の上に存する権利を平成27年以降に売却した場合、もしくは平成22年中に取得した土地または土地の上に存する権利を平成28年以降に売却した場合には、その土地にかかる譲渡所得（不動産売却益）の金額から1000万円を控除することができる特例を、平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除と言います。
譲渡所得の金額が1000万円に満たない場合には譲渡所得（不動産売却益）の金額が控除額となります。
この特例を受けるための適用条件には以下のようなものがあります。
- 平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に土地等を取得していること。
- 平成21年に取得した土地等は平成27年以降に譲渡すること、また、平成22年に取得した土地等は平成28年以降に譲渡すること。
- 親子や夫婦など特別な間柄にある者から取得した土地等ではないこと。
- 相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済及び所有権移転外リース取引により取得した土地等ではないこと。
- 譲渡した土地等について、収用等の場合の特別控除や事業用資産を買い換えた場合の課税の繰延べなど他の譲渡所得の特例を受けないこと。
こちらの特例を使うためには、売却する土地が平成21年もしくは22年に取得されたものだと証明できる書類が必要になります。売買契約書等で確認してみましょう。
相続した土地を売却した人が使える特例
相続した土地に使える特例は2つあります。
まず1つ目は、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例です。
この特例は、相続または遺贈により取得した土地、建物などの財産を一定期間内に売却した場合に、相続税額のうち一定額を譲渡資産の取得費に加算することができる、というものです。
この特例を受けることで、取得費が増え不動産売却益を抑えることができるため譲渡所得税を節税できます。
この特例を受けるための適用条件には以下のようなものがあります。
- 相続や遺贈により財産を取得した者であること。
- その財産を取得した人に相続税が課税されていること。
- その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。
2つ目は、被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例です。
この特例は、相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売り、適用要件に当てはまるときは、譲渡所得（不動産売却益）の金額から最高3000万円まで控除することができる、というものです。
居住用敷地とは、居住用家屋を建てるために使われていた土地、または土地の権利のことを指します。
この特例を受けるための適用条件には以下のようなものがあります。
- 相続開始時に被相続人の居住用家屋であったこと
- 昭和56年3月31日以前に建築された家屋であること
- 相続の開始直前に被相続人(亡くなった方)以外に居住していないこと
- 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡しているもの
- 譲渡の対価の額が1億円以下のもの
相続した土地の売却について詳しく知りたい方は「【相続した土地の売却】税金はいくらかかる？売却の手順や節税方法を解説！」という記事もご覧ください。
マイホームを売って損益が発生した人が使える特例
マイホーム（旧住宅）を令和3年12月31日までに売却して新たにマイホーム（新住宅）を購入した場合に、旧住宅の売却による損失（譲渡損失）が発生した場合は、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得などほかの所得から控除（損益通算）することができる特例を、マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例と言います。
この損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、売却した年の翌年以後3年内に繰り越して控除することができます。
この特例を受けるための適用条件には以下のようなものがあります。
- 自分が住んでいるマイホームを譲渡すること。なお、以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること。
- 譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える資産(旧居宅)で日本国内にあるものの譲渡であること。
- 災害によって滅失した家屋で当該家屋を引き続き所有していたとしたら、譲渡の年の1月1日において所有期間が5年を超える家屋の敷地の場合は、その敷地を災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで（住まなくなった家屋が災害により滅失した場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで）に売ること。
- 譲渡の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に日本国内にある資産(新居宅)で家屋の床面積が50平方メートル以上であるものを取得すること。
- 換資産(新居宅)を取得した年の翌年12月31日までの間に居住の用に供すること又は供する見込みであること。
- 買換資産(新居宅)を取得した年の12月31日において買換資産について償還期間10年以上の住宅ローンを有すること。
マイホームの売却で損益が出たとしても、確定申告の際にこの特例を使うことで譲渡所得税を減らし節税することができます。
ここまで譲渡所得税についての解説をしてきました。不動産売却時には多くの費用がかかります。少しでも不動産売却益を減らし譲渡所得税を節税して負担を減らしていきましょう。
不動産売却時の税金について詳しく知りたい方は「不動産売却で税金はいくらかかる？税金の種類や譲渡所得税の計算方法を解説」という記事もご覧ください。
不動産売却したときにかかる税金
不動産を売却したときは不動産譲渡所得税のほかにも印紙税と登録免許税を支払う必要があります。
譲渡所得税は売却益が発生した場合のみ納税しますが、印紙税と登録免許税は売却益の有無に関係なくかかる税金です。
それぞれどのような税金なのか解説していきます。
印紙税
契約書や手形、株券など文書を作ってお金のやり取りなどをする際に発生するのが印紙税です。
印紙税は売買する不動産の額によって納税額が異なり、税額分の収入印紙を購入して売買契約が成立したタイミングで文書に貼り付けて納税します。不動産の売買契約を結ぶ際は、買主と売主がそれぞれ1通分の印紙税を負担します
不動産売却に必要な印紙税は以下の通りです。平成32年（2020年）3月31日までの間に作成される売買契約書については軽減措置が適用され、軽減後の税率欄の税額になります。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減後の税率 |
|---|---|---|
| 10万円超 50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超 100万円以下 | 1千円 | 500円 |
| 100万円超 500万円以下 | 2千円 | 1千円 |
| 500万円超 1千万円以下 | 1万円 | 5千円 |
| 1千万円超 5千万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5千万円超 1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超 5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円超 10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 10億円超 50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
| 50億円超 | 60万円 | 48万円 |
たとえば、不動産を3,000万円で売却する場合は契約金額「1千万円超 5千万円以下」になるので、1万円の収入印紙を用意する必要があります。ただし、売主は売買契約書の原本ではなく、コピーを控えにして印紙税を節約することも可能です。
登録免許税
売却する不動産に抵当権が設定されている場合に、抵当権抹消登記の登録免許税が2,000円（土地・建物）かかります。
また、不動産売却時の名義変更（所有権移転に伴う不動産登記）も必要ですが、買主が負担するのが慣例になっています。
所有権移転の登録免許税の額は、土地が固定資産評価額の1,000分の15、建物が固定資産評価額の1,000分の3です（平成31年3月31日まで軽減税率適用）。
所有権移転の登録免許税については、念のため、不動産会社に確認しておくとよいでしょう。
まとめ
不動産譲渡所得税は、特例が多いため節税方法が数多く考えられますが、特例を受けるための条件を満たすかなど、入念な調査や確認が必要です。
税金や不動産売却の知識がない個人が、適切な節税方法を判断するのは難しいでしょう。
不動産売却にかかる税金を節税するには、節税に強い不動産会社に協力を依頼することが大切です。
信頼できる不動産会社を見つけることができれば、節税についてのアドバイスから、不動産の節税に強い税理士の紹介までサポートしてもらえます。
節税に強い不動産会社を探すなら、イエウールの一括査定を利用するのがおすすめです。売却したい不動産情報と基本情報を入力するだけで、全国の実績豊富な不動産業者へ一括査定依頼できるので、信頼できる不動産会社を簡単に見つけられます。