不動産売却益の節税方法や計算方法を分かりやすく解説

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こんにちは、イエウール編集部です。
不動産売却の予定があるときに、どのくらい税金がかかるかわからないと不安になりますよね。
不動産売却にかかる税金は知識がないとわかりにくいため、「不動産売却で利益が出たのに、税金が予想よりも多く課税されてしまった」という方が多くいます。
しかし、不動産売却にかかる税金計算の基本的な仕組みを理解し、さまざまな節税方法があることを知れば、支払う税金を抑えることは可能です。また、少しでも節税するためには、売却する不動産について入念な調査や確認が必要になるため、節税に強い不動産会社に相談することも大切です。
今回は、不動産売却にかかる税金を計算するときに必要な不動産売却益の求め方と節税方法について徹底解説します。

先読み!この記事の結論
  • マンションの売却益を算定する際には課税される金額を必ず考えておく
  • 一般的な賃貸マンションは47年で税法上の価値がゼロになる

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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

課税対象になる不動産売却益の求め方

不動産売却にかかる税金は、不動産売却益に所有期間に応じた税率をかけて計算します。まずは、課税対象になる不動産売却益に求め方について確認していきましょう。

課税譲渡所得金額の求め方

マンションや戸建てなどの不動産を売却する際は、「課税譲渡所得金額(不動産売却益に)」に対して税金がかかります。課税譲渡所得金額は、以下の算式で計算されます。
課税譲渡所得金額=譲渡価額−取得費−譲渡費用−特別控除(ある場合)
算式の各項目の意味は以下の通りです。

譲渡価額 不動産を譲渡した際の金額
取得費 譲渡する不動産を購入した際にかかった金額
譲渡費用 不動産を譲渡する際にかかった費用
特別控除 一定の条件を満たすと特例として受けられる特別控除額

つまり、不動産の売却金額から、その不動産の取得費や売却にかかる費用、特別控除を差し引いた売却益に対して課税されるのです。
「譲渡価額(売却金額)」や「固定資産税評価額」に課税されると勘違いしている方が多くいますが、実際には課税譲渡所得金額に課税されるのでご注意ください
譲渡価額、取得費、譲渡費用、特別控除については、以下の見出しでそれぞれ詳しく説明していきます。

譲渡価額

譲渡価額とは、不動産を譲渡した際の金額のことです。つまり、不動産の売却価格になります。
たとえば、所有しているマンションを2,000万円で売却した場合、この2,000万円が譲渡価額です。
正確な譲渡価額は、譲渡する不動産の売買契約書などで確認できます。

取得費

取得費とは、譲渡する不動産を購入した際にかかった金額のことで、以下の算式で計算されます。
取得費=購入価額−減価償却費
譲渡する不動産の購入価額から、所有期間に応じた減価償却費を差し引いた金額が取得費になります。

購入価額

譲渡する不動産の購入価額には、以下のようなものが含まれます。

  • 譲渡する不動産の購入代金
  • 購入時に支払った仲介手数料
  • 売買契約書の印紙税
  • 登録免許税
  • 司法書士への報酬
  • 不動産取得税
  • 譲渡する不動産のリフォーム代金

不動産の購入代金だけでなく、購入時に支払った仲介手数料や印紙税、登録免許税、不動産取得税、リフォーム代なども含まれるのがポイントです。
これらの金額は、譲渡する不動産を購入したときの売買契約書や領収書などで確認できます。購入金額が多いほど、課税譲渡所得金額を減額できるので節税につながります。不動産売却を予定している場合は、購入価額を確認できる書類が保管されているかを必ず確認しておきましょう。

減価償却とは

譲渡する不動産の取得費を計算するときは、所有期間に応じた減価償却費を計算して購入価額から差し引きます。
減価償却とは、資産の購入金額を取得時に全額必要経費とせず、使用可能期間(法定耐用年数)にわたり分割して必要経費として配分していく手続きのことです。
不動産は「土地」と「建物」で構成されており、税金計算上は「建物は長く使用するほど古くなるため、価値が少しずつ減少していく」と考えます。
課税譲渡所得金額を正しくに計算するには、取得費を求めるときに譲渡する不動産の減価償却費を計算して、購入価額から差し引く必要があります。
減価償却費の計算方法
譲渡する不動産の減価償却費は、以下の算式で求められます。
減価償却費=建物購入代金×0.9×償却率×経過年数
償却率(耐用年数)は、建物の構造や用途によって国が定めています。主な償却率は以下の通りです。

構造 用途 耐用年数 償却率
鉄筋コンクリート造(RC造)
鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)
非事業用(マイホーム) 70年 0.015
事業用(賃貸用) 47年 0.022
木造 非事業用(マイホーム) 33年 0.031
事業用(賃貸用) 22年 0.046

たとえば、3,000万円で購入した鉄筋コンクリート造のマンション(マイホーム)を10年間所有した場合、減価償却費は405万円(3,000万円×0.9×0.015×10年)となります。
このように、建物の構造や用途によって使用する償却率が異なるため、譲渡する不動産について調べたうえで計算することが大切です。

概算取得費

概算取得費は、購入時の書類を紛失してしまったなどの理由で不動産の取得費が明確にわからない場合に、譲渡価額の5%を取得費にできる制度のことです。
たとえば、所有不動産を1,000万円で売却する場合、取得費が不明であれば50万円(1,000万円×5%)を取得費とすることができます。取得費が正確にわからない場合だけでなく、実際の取得費が譲渡価額の5%に満たないときも、譲渡価額の5%を取得費とすることが可能です。
ただし、概算取得費は不利になる可能性が高いので、少しでも節税できるように、売買契約書などの書類はきちんと保管しておきましょう。

譲渡費用

譲渡費用とは、不動産会社へ支払う仲介手数料や売買契約書の印紙税など、不動産を譲渡する際にかかる費用のことです。
譲渡費用は、不動産を譲渡する際の書類(売買契約書など)から確認できます。譲渡費用を正確に把握するために、不動産の譲渡にかかる書類は必ず保管しておきましょう。
減価償却をはじめとした不動産売却時の計算では、正確な情報把握と、法律や税にかかわる専門知識が必要不可欠です。個人での計算が難しいのであれば、イエウールの一括査定を利用して、信頼できる不動産会社に相談するのがよいでしょう。

特別控除

不動産を売却するときに用途や所有期間などの条件を満たすと、特例として特別控除を受けられる場合があります。
特別控除の特例を受けられると、課税譲渡所得金額を計算する際に譲渡価額から一定の金額を差し引けるので、節税につながります。特別控除の特例はさまざまな種類があるので、譲渡する不動産が特別控除の特例を受けられるかどうかは慎重に判断する必要があります。
ここでは、不動産(土地建物)を売却したときに受けられる特別控除を6つ紹介します。

公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例

国に収用権が認められている公共事業などのために土地建物を売却した場合に、以下の要件をすべて満たすと、課税譲渡所得金額から最高5,000万円まで控除できる特例です。

  • 売った土地建物は固定資産であること
  • その年に公共事業のために売った資産の全部について収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例を受けていないこと
  • 買取り等の申出があった日から6か月を経過した日までに土地建物を売っていること
  • 公共事業の施行者から最初に買取り等の申し出を受けた者が譲渡していること

特別控除の適用を受けるには、確定申告書に公共事業の施行者から受けた買取りについての証明書を添付する必要があります。
公共事業などで国に土地建物を売却するときには、特別控除を受けられることを覚えておきましょう。

マイホーム(居住用財産)を売った場合の3,000万円の特別控除の特例

マイホームを売却する場合は以下の要件を満たすと、所有期間に関係なく、課税譲渡所得金額から最高3,000万円まで控除できる特例です。

  • 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること
  • 売った年の前年及び前々年にこの特例の適用を受けていないこと
  • マイホームの買換えやマイホームの交換の特例などの適用を受けていないこと
  • 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
  • 売り手と買い手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと

マイホームを売却するときの課税譲渡所得金額が3,000万円を超えていなければ、3,000万円の特別控除の適用を受けると税金がかからなくなります。
特別控除の適用を受けるには「売買契約日前日の住民票」など、売却するマイホームに住んでいたことを証明できる書類を添付する必要があります。
平均的なマイホームの売却で課税譲渡所得金額が3,000万円を超えるケースは少ないので、マイホームを売却するなら、3,000万円の特別控除が受けられるかを検討しましょう。
ただし、マイホームを売却して買い換える場合に3,000万円の特別控除を受けると、新居の「住宅ローン控除」を受けられなくなります。そのため、マイホーム売却の課税譲渡所得金額が少ない場合は3,000万円の特別控除よりも、新居で住宅ローン控除の適用を受けるほうが有利になる可能性もあります。
マイホームを売却し、ローンを利用して新居を購入するときは、3,000万円の特別控除と住宅ローン控除のどちらを選択するべきか、不動産会社や税理士とよく相談しましょう。

特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例

特定土地区画整理事業のために、国や地方公共団体などに土地を売却した場合、課税譲渡所得金額から最高2,000万円まで控除できる特例です。
特定土地計画整理事業とは、大都市圏の市街地再開発事業や住宅街整備事業などが含まれます。特別控除の適用を受けるには、確定申告書に特定土地計画整理事業にかかる売却であることを証明する書類を添付する必要があります。

特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例

特定住宅地造成事業などのために地方公共団体などに土地を売却した場合、課税譲渡所得金額から最高1,500万円まで控除できる特例です。
特定住宅地造成事業とは、地方公共団体や独立行政法人中小企業基盤整備機構などが住宅の建設や宅地の造成を行う事業のことです。
特別控除の適用を受けるには、確定申告書に特定住宅地造成事業にかかる売却であることを証明する書類を添付する必要があります。

平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除の特例

個人が平成21年に取得した国内にある土地を平成27年以降に譲渡した場合、または平成22年中に取得した土地を平成28年以降に譲渡した場合に、その土地にかかる課税譲渡所得金額から最高1,000万円を控除できる特例です。
特例を受けるための要件は以下の通りです。

  • 親子や夫婦など特別な間柄にあるものから取得した土地ではないこと
  • 相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済及び所有権移転外リース取引により取得した土地ではないこと
  • 譲渡した土地について、他の譲渡所得の特例を受けないこと

特別控除の適用を受けるには、確定申告書に譲渡した土地が平成21年または平成22年に取得されたものであることを証明する書類などを添付する必要があります。

農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除の特例

個人が所有する土地(農地)を農地保有の合理化などのために、農業委員会の斡旋で認定農業者などに売却すると、課税譲渡所得金額から最高800万円を控除できる特例です。
農地を保有している人が対象の特例なので、誰にでも当てはまるわけではありませんが、農地を売却する場合は、特例を受けられるかどうかを検討しましょう。

マイホーム(居住用財産)を売却する場合のその他の特例

マイホームを売却する場合は3,000万円の特別控除の他に、軽減税率や損益通算、繰越控除などの特例を受けることも可能です。
ここでは、マイホーム売却で譲渡益や譲渡損失があるときに受けられるその他の特例を4つ紹介します。

軽減税率の特例(譲渡益がある場合)

軽減税率の特例とは、所有期間が10年を超えるマイホームを売却する場合に、課税譲渡所得金額について軽減税率が適用される特例です。
軽減税率の特例を受けるには、以下の5つの要件すべてを満たす必要があります。

  • 日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること
  • 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること
  • 売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと
  • 売った家屋や敷地についてマイホームの買換えなど他の特例を受けていないこと
  • 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと

また、適用される軽減税率は以下の通りです。

課税譲渡所得金額 税率
6,000万円以下 所得税10.21% 住民税4%
6,000万円超の部分 所得税15.315% 住民税5%

なお、所得税には復興特別所得税(所得税に対して2.1%課税)も含まれています。
軽減税率の特例は3,000万円の特別控除との併用が可能です。課税譲渡所得金額が3,000万円を超える場合は、軽減税率の特例の利用を検討するとよいでしょう。

買換え特例(譲渡益がある場合)

買換え特例とは、マイホームを売却して買い換える場合に、課税譲渡所得金額にかかる税金を、新居を売却するまで繰り延べる(先送りする)ことができる制度です。
買換え特例を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。

  • 売却した年の1月1日時点の所有期間が10年超で、居住期間10年以上のマイホームを売ること
  • 売却価格が1億円以下であること
  • 新たに床面積が50㎡以上のマイホームを買うこと

支払う税金が減るわけではありませんが、買換えの時点では税金を支払う必要はなくなります。
ただし、買換え特例は3,000万円の特別控除や軽減税率の特例とは併用できないので注意が必要です。

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除(譲渡損失がある場合)

売却した年の1月1日時点で所有期間5年超のマイホームを売却し、譲渡損失がある場合に適用される特例です。
住宅ローンを利用して新居を購入し、年末において新居の住宅ローン残高がある場合は、一定の要件を満たすと、売却したマイホームの譲渡損失の金額について損益通算及び繰越控除ができます。
損益通算は譲渡所得以外の所得を減らす効果、繰越控除は翌年以降の所得を減らす効果があるので節税につながります。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除(譲渡損失がある場合)

居住用財産の買換え等の場合と同じく、売却した年の1月1日時点で所有期間5年超のマイホームを売却し、譲渡損失がある場合に適用される特例です。
マイホームの売買契約締結日の前日において住宅ローン残高があるマイホームを売却する場合、一定の要件を満たすと、売却したマイホームの譲渡損失の金額について損益通算及び繰越控除ができます。
マイホーム売却で譲渡損失があって税金がかからない場合でも、譲渡損失の損益通算及び繰越控除が適用されると節税につながります。 譲渡損失がある場合も少しでも節税できるように、マイホームを売却する前に不動産会社や税理士に相談しましょう。

課税譲渡所得金額を計算するには包括的な理解が必要

課税譲渡所得金額を計算するには、紹介した内容について包括的に理解する必要があります。
課税譲渡所得金額がプラスになる場合は課税されますが、取得費の計算を工夫したり、特別控除を適用したりすることで節税が可能です。
また、課税譲渡所得金額がマイナスになる場合は税金がかかりませんが、損益通算や繰越控除によってさらに節税できる可能性があります。
課税譲渡所得金額の計算の仕組みをざっくりと理解しておくと、売却時に節税効果が得られているのか把握できるようになるでしょう。不動産売却を手続きを行う際、詳しい税金の計算や特例の適用などは一般的に不動産会社が行ってくれます。イエウールの一括査定を使って、税に詳しく、信頼できる不動産会社を見つけましょう。

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不動産売却益にかかわる税金

次に、不動産売却益にかかわる税金について説明します。不動産を売却するときは、不動産売却益(課税譲渡所得金額)に対して税金がかかり、税率は所有期間によって異なります。

不動産譲渡所得税とは

不動産譲渡所得税とは、課税譲渡所得金額に対して課税される税金のことで、以下の算式で計算されます。
不動産譲渡所得税=課税譲渡所得金額×(所得税率+住民税率)
課税譲渡所得金額に所得税率と住民税率をかけて税金を計算するため、課税譲渡所得金額が大きくなるほど税金負担は重くなります。
また、所得税率と住民税率は譲渡する不動産の所有期間によって異なり、所有期間が5年を超えると税率は優遇されて税金負担は軽くなります。

税率の種類

不動産譲渡所得税の計算では、譲渡する不動産の所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わります。ここでは、長期譲渡所得と短期譲渡所得の違いについて解説します。

長期譲渡所得と短期譲渡所得

不動産譲渡所得税の計算では、譲渡する不動産の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」の税率が適用されます。
長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は以下の通りです。

所得の種類 所有期間 所得税率 住民税率 税率合計
長期譲渡所得 5年超 15.315% 5% 20.315%
短期譲渡所得 5年以下 30.63% 9% 39.63%

なお、所得税率には復興特別所得税(所得税に対して2.1%課税)も含まれています。
長期譲渡所得のほうが大幅に税率は下がるので、できれば5年超保有してから売却するほうが節税につながります。

売却のタイミングに注意する

所有期間が5年前後の不動産を売却するときは、売却のタイミングに注意する必要があります。長期譲渡所得の「所有期間5年超」は不動産の購入日ではなく、「1月1日」を基準に判断するからです。
たとえば、2013年7月1日に購入した不動産を売却する場合、長期譲渡所得を適用するには2018年7月1日以降ではなく、「2019年1月1日以降」に売却しなくてはなりません。
「購入してから1月1日を5回経過する必要がある」と覚えておくとわかりやすいでしょう。
長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は2倍近い差があるので、売却のタイミングには十分に注意してください。

売却時にかかる税金

不動産売却時にかかる税金は、不動産譲渡所得税の他に印紙税、登録免許税があります。印紙税と登録免許税は、売却益(課税譲渡所得金額)の有無に関係なくかかる税金です。

印紙税

印紙税は、不動産売却時に売買契約書に収入印紙を貼るために必要になります。
不動産売却に必要な印紙税は以下の通りです。平成32年(2020年)3月31日までの間に作成される売買契約書については軽減措置が適用され、軽減後の税率欄の税額になります。

契約金額 本則税率 軽減後の税率
10万円超 50万円以下 400円 200円
50万円超 100万円以下 1千円 500円
100万円超 500万円以下 2千円 1千円
500万円超 1千万円以下 1万円 5千円
1千万円超 5千万円以下 2万円 1万円
5千万円超 1億円以下 6万円 3万円
1億円超 5億円以下 10万円 6万円
5億円超 10億円以下 20万円 16万円
10億円超 50億円以下 40万円 32万円
50億円超 60万円 48万円

たとえば、不動産を3,000万円で売却する場合は契約金額「1千万円超 5千万円以下」になるので、1万円の収入印紙を用意する必要があります。ただし、売主は売買契約書の原本ではなく、コピーを控えにして印紙税を節約することも可能です。

登録免許税

売却する不動産に抵当権が設定されている場合に、抵当権抹消登記の登録免許税が2,000円(土地・建物)かかります。
また、不動産売却時の名義変更(所有権移転に伴う不動産登記)も必要ですが、買主が負担するのが慣例になっています。
所有権移転の登録免許税の額は、土地が固定資産評価額の1,000分の15建物が固定資産評価額の1,000分の3です(平成31年3月31日まで軽減税率適用)。
所有権移転の登録免許税については、念のため、不動産会社に確認しておくとよいでしょう。

不動産譲渡所得税の節税方法

不動産譲渡所得税を節税するには、どのようなことに注意すればよいのでしょうか。最後に、不動産譲渡所得税の節税方法について解説します。

取得費を正確に計算する

不動産譲渡所得税を節税するには、取得費を正確に計算することが大切です。
不動産の取得費が明確にわからない場合は、譲渡価額の5%を概算取得費として処理できますが、概算取得費は損になるケースが多くなります。正しい取得費を把握するためにも、取得時の書類は紛失しないように最大限注意しましょう。
ただし、取得費が多くなれば節税できますが、不動産売却益も少なくなります。マイホームの売却なら問題ありませんが、事業用不動産の売却では利益が少ないと事業に悪影響を及ぼす可能性もあるので、税金と利益のバランスを考慮する必要があります。

所有期間が長ければ税率が低くなる

不動産を売却する場合、所有期間が長ければ不動産譲渡所得税の税率が低くなります。
たとえば、不動産売却で3,000万円の売却益(課税譲渡所得金額)が出たと仮定して、長期譲渡所得(所有期間5年超)と短期譲渡所得(所有期間5年以下)の税額を計算すると、以下のようになります。
長期譲渡所得:3,000万円×20.315%=6,094,500円
短期譲渡所得:3,000万円×39.63%=11,889,000円
差額:11,889,000円-6,094,500円=5,794,500円
長期譲渡所得と短期譲渡所得で、約580万円も税金が変わることがわかります。また、マイホームの場合は所有期間が10年を超えると、軽減税率の特例を使うことも可能です。
このように、不動産譲渡所得税は所有期間が長ければ税率が低くなるので、最低でも5年超、できれば10年超保有してから売却するのがおすすめです。

譲渡損失が出た場合は損益通算や繰越控除を行う

不動産は所有期間が長くなるほど価値が下がるため、多くのケースでは譲渡損失が発生します。譲渡損失が発生した場合は、確定申告で損益通算や繰越控除を行うことで所得税や住民税の節税につながります。 たとえば、個人がマイホームの売却で譲渡損失が出た場合、「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を受けられます。
そのため、不動産売却では利益の有無にかかわらず、確定申告を行うようにしましょう。

その他の控除や特例も最大限活用する

この記事では、節税につながる特別控除などの特例を数多く紹介しましたが、上記で解説した特例の他にも活用できる控除や特例があります。

住宅ローン控除

住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)とは、住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合に、住宅ローン年末残高の1%の金額について税額控除を受けられる制度です。
年間控除額は最高40万円(自分が支払う所得税・住民税の範囲内)で、控除期間は10年です。
マイホームを売却し、住宅ローンを利用して新居を購入する場合は住宅ローン控除を利用することで所得税と住民税の節税が可能です。ただし、売却する不動産について3,000万円の特別控除を受ける場合は、住宅ローン控除が利用できなくなるので注意が必要です。
マイホームを買い換える際は、3,000万円の特別控除と住宅ローン控除のどちらを選ぶのが得になるか、不動産会社や税理士に相談しましょう。

相続した空き家を売ったときの特例

相続した空き家を売却する場合、相続税を支払っていれば「取得費加算の特例」を受けられます。相続から3年以内に空き家を売却すれば、課税譲渡所得金額の計算時に支払った相続税を取得費に加算できるので節税につながります。
相続した不動産を売却する際は、「取得費加算の特例」を受けられるかどうか検討しましょう。

節税に強い不動産会社に協力を依頼する

不動産譲渡所得税は、特例が多いため節税方法が数多く考えられますが、特例を受けるための条件を満たすかなど、入念な調査や確認が必要です。税金や不動産売却の知識がない個人が、適切な節税方法を判断するのは難しいでしょう。
不動産売却にかかる税金を節税するには、節税に強い不動産会社に協力を依頼することが大切です。
信頼できる不動産会社を見つけることができれば、節税についてのアドバイスから、不動産の節税に強い税理士の紹介までサポートしてもらえます。
節税に強い不動産会社を探すなら、イエウールの一括査定を利用するのがおすすめです。売却したい不動産情報と基本情報を入力するだけで、全国の実績豊富な不動産業者へ一括査定依頼できるので、信頼できる不動産会社を簡単に見つけられます。

まとめ

不動産売却にかかる税金を節税するために、不動産譲渡所得税の計算や特別控除などについて理解を深めましょう。不動産売却の節税方法は数多く存在し、入念な調査や専門的な知識が必要になるため、節税に強い不動産会社に相談することも大切です。
節税に強い不動産会社に相談すれば、適切な節税方法の提案や不動産に強い税理士の紹介までサポートしてくれるので、安心して不動産を売却できます。
信頼できる不動産会社を見つけるために、カンタン 60 秒で不動産の無料一括査定できるイエウールを利用して、複数の不動産会社を比較することから始めましょう。

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