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不動産の売却活動をしている時に「不動産売却益」という単語を耳にしたことがある方もいると思います。
この不動産売却益は、不動産が売れた価格のことではなく複雑な計算で算出され、税金の計算にも使用する重要なものです。
不動産売却にかかる税金は知識がないとわかりにくいため、「不動産売却で利益が出たのに、税金が予想よりも多く課税されてしまった」という方が多くいます。
今回は、不動産売却にかかる税金を計算するときに必要な不動産売却益の求め方と節税方法について徹底解説します。
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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、不動産売却の記事をご覧ください。
不動産売却益はいくら？まずはシミュレーションしよう
不動産売却益は、売却価格から不動産の取得時と売却時にかかった費用を差し引いた差額のことを指します。どのくらいの税金や費用がかかるのかシミュレーションして不動産売却益がいくらになるか確認してみましょう。
おおよその「売却価格」と不動産の「所有期間」と「取得費（取得時にかかった費用：購入価格）」と「諸経費」を入力すると、手取り金額が分かります。また、手取り金額の他にも、仲介手数料や印紙税・譲渡所得税などがそれぞれいくらかかるか分かります。
未記入（不明）の場合は5%で自動試算
未記入（不明）の場合は5%で自動試算
売却価格
0万円
仲介手数料
0万円
諸経費
0万円
印紙税
0万円
譲渡税
0万円
手取り金額
0万円
※このシミュレーション結果はあくまでも概算になります。
| 売却価格 | - | 0万円 |
| 仲介手数料 | - | 0万円 |
| 諸経費 | - | 0万円 |
| 印紙税 | - | 0万円 |
| 譲渡税 | - | 0万円 |
| 手取り金額 | 0万円 |
※このシミュレーション結果はあくまでも概算になります。
売却価格－(取得費＋仲介手数料＋諸経費＋印紙税)＝譲渡益(譲渡所得)
0－(0＋0＋0＋0)＝0万円
(譲渡益－特別控除) ×税率 (所得税＋住民税)＝譲渡税
(0-0) × 0% [0%＋0%]＝0万円
※上記所得税の税率には、復興特別所得税として所得税の2.1%相当が上乗せされています。
不動産売却益の詳しい計算方法
不動産売却益とは、不動産を売却した際に発生した利益のことで、売却価格のことを指しているわけではありません。
売却価格から不動産の取得時にかかった費用と売却時にかかった費用を差し引いた差額が不動産売却益となります。
例えば、不動産を500万円で売却するとします。費用の合計が600万円だったら、金額はマイナスになってしまうので売却益はありませんが、費用の合計が400万円だったら売却益は100万円となるわけです。
売却価格500万円－費用600万円＝－100万円<0…売却益なし
売却価格500万円－費用400万円＝100万円>0…売却益あり
不動産を売却して売却益がでた場合には所得税の課税対象になります。
10種類の所得区分がある所得税の中でも、土地や建物などの資産を譲渡することによって生ずる所得は譲渡所得に分類されています。
そして、土地や建物といった不動産の譲渡による所得は給与所得といったほかの所得と合計しない分離課税制度となっています。
まずは不動産売却益の計算式を知ろう
不動産売却益は以下の計算式で算出することができます。
算式の各項目の意味は以下の通りです。
| 譲渡価格 | 不動産を譲渡した際の金額 |
| 取得費 | 譲渡する不動産を購入した際にかかった金額 |
| 譲渡費用 | 不動産を譲渡する際にかかった費用 |
| 特別控除 | 一定の条件を満たすと特例として受けられる特別控除額 |
このように不動産売却益は譲渡価格から多くの費用を差し引くことで計算できます。
ここからは各項目の内容を確認しながら計算方法を解説していきます。
譲渡価格を確認する
譲渡価格とは、不動産を譲渡した際の金額のことです。つまり、不動産の売却価格になります。
たとえば、所有しているマンションを2,000万円で売却した場合、この2,000万円が譲渡価格です。
譲渡価格は不動産を売却した際に作成した不動産売買契約書に記載してあります。
正確な譲渡価格を把握するためにも売買契約書を確認してみましょう。
取得費を計算する
取得費とは譲渡する不動産を購入した際にかかった金額のことです。
取得費には以下のようなものが含まれます。
- 譲渡する不動産の購入代金
- 建築代金
- 購入時に支払った仲介手数料
- 売買契約書の印紙税
- 登録免許税
- 司法書士への報酬
- 不動産取得税
- 譲渡する不動産のリフォーム代金
不動産の購入代金だけでなく、購入時に支払った仲介手数料や印紙税、登録免許税、不動産取得税、リフォーム代なども取得費に含まれることがポイントです。
これらの金額は、譲渡する不動産を購入したときの売買契約書や領収書などで確認できます。購入金額が多いほど、譲渡所得（不動産売却益）を減額できるので節税につながります。
不動産売却を予定している場合は、購入価額を確認できる書類が保管されているかを必ず確認しておきましょう。
取得費の詳細が知りたい方は、国税庁のタックスアンサーNo.3223 「取得費となるもの」にてご確認ください。
取得費が分からない場合の計算方法
昔に購入した不動産や相続した不動産を売却し不動産売却益を計算する際に、取得費が分からないということもあるかと思います。
取得費が分からない場合は、不動産の譲渡価格の5％相当を取得費として計算するようになっています。この計算は取得費が分からない場合だけでなく、実際の取得費が譲渡価格の5％相当額を下回る場合も売った金額の5％相当額を取得費とすることができます。
取得費が分かれば不動産売却益から差し引くことができ、不動産の売却にかかる税金の節税になります。可能な限り取得費が分かる書類を探し出して取得費を差し引けるようにしましょう。
減価償却費も忘れずに計算する
譲渡する不動産の取得費を計算するときは、所有期間に応じた減価償却費を計算して購入価額から差し引きます。
減価償却とは、資産の購入金額を取得時に全額必要経費とせず、使用可能期間（法定耐用年数）にわたり分割して必要経費として配分していく手続きのことです。
不動産は「土地」と「建物」で構成されており、税金計算上は「建物は長く使用するほど古くなるため、価値が少しずつ減少していく」と考えます。
不動産売却益を正しくに計算するには、取得費を求めるときに譲渡する不動産の減価償却費を計算して、購入価額から差し引く必要があります。
減価償却費の計算方法
譲渡する不動産の減価償却費は、以下の算式で求められます。
償却率（耐用年数）は、建物の構造や用途によって国が定めています。主な償却率は以下の通りです。
| 構造 | 用途 | 耐用年数 | 償却率 |
|---|---|---|---|
| 鉄筋コンクリート造（RC造） 鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造） |
非事業用（マイホーム） | 70年 | 0.015 |
| 事業用（賃貸用） | 47年 | 0.022 | |
| 木造 | 非事業用（マイホーム） | 33年 | 0.031 |
| 事業用（賃貸用） | 22年 | 0.046 |
たとえば、3,000万円で購入した鉄筋コンクリート造のマンション（マイホーム）を10年間所有した場合、減価償却費は405万円（3,000万円×0.9×0.015×10年）となります。
このように、建物の構造や用途によって使用する償却率が異なるため、譲渡する不動産について調べたうえで計算することが大切です。
譲渡費用を計算する
譲渡費用とは、不動産会社へ支払う仲介手数料や売買契約書の印紙税など、不動産を譲渡する際にかかる費用のことです。
譲渡費用には以下のようなものが含まれます。
- 不動産を売却するために支払った仲介手数料
- 印紙税
- 立退料
- 土地を売るためにその上の建物を取り壊した時の取り壊し費用と建物の損失額
- 既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金
- 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など
譲渡費用は、不動産を譲渡する際の書類（売買契約書など）から確認できます。譲渡費用を正確に把握するために、不動産の譲渡にかかる書類は必ず保管しておきましょう。
譲渡費用の詳細が知りたい方は、国税庁のタックスアンサーNo.3255 「譲渡費用となるもの」にてご確認ください。
減価償却をはじめとした不動産売却時の計算では、正確な情報把握と、法律や税にかかわる専門知識が必要不可欠です。個人での計算が難しいのであれば、イエウールの一括査定を利用して、信頼できる不動産会社に相談するのがよいでしょう。
特別控除を使用する
一定の要件を満たせば、建物価格から取得費と譲渡費用を差し引いた上で、さらに特別控除を差し引くことが出来ます。
この特別控除は節税に大きく関係します。控除にはいくつか種類がありそれぞれ適用条件も違います。どの控除を使用することができるのか事前に調べておきましょう。
詳しい特例控除の内容は後ほどの章で解説します。
1000万円で売却したときの不動産売却益のシミュレーション
ここまで不動産売却益の計算式について詳しく解説してきました。
では実際に不動産売却益を計算してみるといくらになるでしょうか。今回は1000万円で不動産を売却した場合の不動産売却益を計算してみましょう。
条件は以下の通りです。
- 売却日 平成30年10月1日
- 譲渡価格 1,000万円
- 取得価格 500万円
- 取得時諸費用 100万円
- 譲渡費用 150万円
上記で紹介した計算式を使って不動産売却益を算出してみましょう。
今回は不動産の購入代金や取得時の費用、譲渡費用まで明確に分かっているので譲渡価格から各項目を差し引くだけで不動産売却益を求めることができました。
不動産売却益を計算するには包括的な理解が必要
不動産売却益を計算するには、紹介した内容について包括的に理解する必要があります。
不動産売却益がプラスになる場合は課税されますが、取得費の計算を工夫したり、特別控除を適用したりすることで節税が可能です。
また、不動産売却益がマイナスになる場合は税金がかかりませんが、損益通算や繰越控除によってさらに節税できる可能性があります。
不動産売却益の計算の仕組みをざっくりと理解しておくと、売却時に節税効果が得られているのか把握できるようになるでしょう。不動産売却を手続きを行う際、詳しい税金の計算や特例の適用などは一般的に不動産会社が行ってくれます。イエウールの一括査定を使って、税に詳しく、信頼できる不動産会社を見つけましょう。
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不動産売却益にかかる税金
不動産を売却するときに売却益だけでなく税金がいくらかかるのか気になっている人も多いと思います。
ここからは、不動産売却益にかかる譲渡所得税について解説していきます。
不動産譲渡所得税
不動産売却益を計算して売却益がでたら不動産譲渡所得税を納めることになります。
不動産譲渡所得税とは、不動産売却益に対して課税される税金のことです。
不動産売却益に所得税率と住民税率をかけて税金を計算するため、不動産売却益が大きくなるほど税金負担は重くなります。
不動産譲渡所得税は以下の算式で計算されます。
この所得税と住民税の税率は所有期間によって異なります。
長期譲渡所得と短期譲渡所得
総合課税分の所得は収入に応じて税金が上がる累進課税制度が取り入れられていますが、不動産の譲渡所得に関しては所得がいくらになろうと税率は変わりません。
代わりに、所有期間に応じて税率が変わる 仕組みになっています。
税率は、不動産を売却した年の1月1日時点において、譲渡する不動産の所有期間が5年以下である場合には 「短期譲渡所得」、所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」の税率が適用されます。
長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は以下の通りです。
| 短期譲渡所得（5年以下） | 長期譲渡所得（5年超） | |
|---|---|---|
| 所得税 | 30.63％ | 15.315％ |
| 住民税 | 9％ | 5％ |
| 合計 | 39.63% | 20.315% |
なお、所得税率には復興特別所得税（所得税に対して2.1％課税）も含まれています。
所有期間の判断基準は売却した日ではなく、売却した年の1月1日時点となっているため間違えないようにしましょう。
不動産売却にかかる税金について、詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。
⇒【不動産売却にかかる税金はいくら？】計算方法と節税に使える5つの特例
不動産売却益にかかる税金に使用できる控除
不動産を売却した際にかかる税金は少しでも抑えたいもの。しかし不動産売却をしたときに節税できるものは不動産売却益にかかる譲渡所得税のみです。
不動産売却益にかかる譲渡所得税を節税するおすすめの方法は控除を使用することです。この控除を使用することで不動産売却益を抑えることができ、節税に繋がるのです。
しかし控除には多くの適用要件があります。自分が適用できる控除は何があるかよく確認して節税していきましょう。
マイホームを売った際に使える特例
マイホームを売ったときに、所有期間の長短に関係なく譲渡所得（不動産売却益）から最高3000万円まで控除ができる特例のことを、居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例と言います。
この特例を受けるための適用条件には以下のようなものがあります。
- 自分が住んでいたマイホームを売るか、マイホームとともにその敷地や借地権を売ること。
- 以前に住んでいたマイホームや敷地等の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
- 売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
- 売った年、その前年及び前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。
- 売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
- 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
- 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
- この特例を受けることだけを目的として入居したマイホームでないこと
- 新築期間中だけの仮住まいといったい一時的な目的のマイホームでないこと
- 別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有するマイホームではなく、生活の拠点となっている建物であること
このように多くの適用条件があります。このマイホームを売った際に使える特例は不動産売却益が3000万円以下であれば譲渡所得税の課税対象から外れることのできる特例です。しかし併用できない特例もあるため前年に不動産を売却していて他の特例を受けた方はこの特例が適用されるか事前に確認しておきましょう。
マイホームの買い換えをした人が使える特例
特定のマイホームを、令和3年12月31日までに売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができる特例を、特定の居住用財産の買換えの特例といいます。
特定居住用財産の買い換え特例の適用を受けると、買い換え代金の内、譲渡所得分までに関する部分は課税が繰り延べられ、それ以上の部分に関しては通常通り税金が課されます。
この特例は課税を繰り延べることで、繰り延べた分の税金は0円となりますが、なくなったわけではなく、次に売却する時に上乗せする必要があるため注意が必要です。
この特例を受けるための適用条件には以下のようなものがあります。
- 自分が住んでいるマイホームを売却するかマイホームとともにその敷地や借地権を売ること。
- 以前に住んでいたマイホームや敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
- 売った年、その前年及び前々年に下記の特例の適用を受けていないこと
- マイホームを売却した際の3,000万円の特別控除の特例
- マイホームを売ったときの軽減税率の特例
- マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例
- 収用等の場合の特別控除の特例
- 日本国内に売ったマイホームと買い換えたマイホームがあること。
- 売却代金が1億円以下であること。
- 売った人の居住期間が10年以上で、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること。
- 買い換える建物の床面積が50平方メートル以上のものであり、買い換える土地の面積が500平方メートル以下のものであること。
- マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること。
- 買い換えるマイホームが、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、又は一定の耐震基準を満たすものであること。
- 買い換えるマイホームが、耐火建築物以外の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、又は、取得期限までに一定の耐震基準を満たすものであること。
- 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
適用条件にもなっていますが、この特例は先ほど解説したマイホームを売却した際の3000万円特別控除をはじめとする多くの特例と併用することは出来ません。どの特例を使用すると1番節税ができるのか分からない場合は不動産会社に相談すると良いでしょう。
所有期間10年を超えたマイホームを売却した人が使える特例
自分が住んでいたマイホームを売って、適用条件に当てはまるときは、長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算できる特例をマイホームを売ったときの軽減税率の特例と言います。
通常の長期譲渡所得税では税率として20.315%をかけますが、軽減税率の特例を適用すると、以下の表の税率になります。
| 不動産売却益 | 税額 |
|---|---|
| 6,000万円以下 | 不動産売却益×10％ |
| 6,000万円超 | （不動産売却益-6,000万円）×15％+600万円 |
この特例を受けるための適用条件には以下のようなものがあります。
- 日本国内にある自分が住んでいるマイホームを売るか、マイホームとともにその敷地を売却すること
- 以前に住んでいたマイホームや敷地の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 売った年の1月1日において売ったマイホームや敷地の所有期間がともに10年を超えていること。
- 売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。
- 売ったマイホームや敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。ただし、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。
- 親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないこと。
この特例はマイホームの買換え特例は使用することができませんが、マイホームを売却した際の3000万円特別控除の特例とは併用することができます。
相続した不動産の取得費に使える特例
相続した土地を売却する際に使える特例は2つあります。
まず1つ目は、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例です。
この特例は、相続または遺贈により取得した土地、建物などの財産を一定期間内に売却した場合に、相続税額のうち一定額を譲渡資産の取得費に加算することができる、というものです。
この特例を受けることで、取得費が増え不動産売却益を抑えることができるため譲渡所得税を節税できます。
この特例を受けるための適用条件には以下のようなものがあります。
- 相続や遺贈により財産を取得した個人であること。
- その財産を取得した個人に相続税が課税されていること。
- その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。
この特例は一定期間内に売却しなければ控除を受けることができないことがポイントです。「相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日」とは具体的に3年10か月以内に売却するということです。この期間を過ぎて売却をしてしまうと控除の適用要件から外れてしまうので注意しましょう。
相続した空き家を売却した際に使える控除
相続した不動産に使える控除2つ目は、被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例です。
この特例は、相続または遺贈により取得した被相続人の家または土地や土地の権利を、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売り、適用要件に当てはまるときは、不動産売却益から最高3000万円まで控除することができる、というものです。
この特例を受けるための適用条件には以下のようなものがあります。
- 相続開始時に被相続人の家であったこと
- 昭和56年3月31日以前に建築された家屋であること
- 相続の開始直前に被相続人(亡くなった方)以外に居住していないこと
- 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡しているもの
- 売却額が1億円以下のもの
この特例も一定の期間以内に売却しなければ控除の適用要件から外れてしまいます。相続した不動産は放置せずになるべく早く売却すると良いでしょう。
相続した土地の売却について詳しく知りたい方は「【相続した土地の売却】税金はいくらかかる？売却の手順や節税方法を解説！」という記事もご覧ください。
マイホームを買い替えて損益が発生した人が使える特例
マイホーム（旧住宅）を令和3年12月31日までに売却して新たにマイホーム（新住宅）を購入した場合に、旧住宅の売却によって損失が発生した場合、一定の要件を満たせばその損失をその年の給与所得や事業所得などほかの所得から控除（損益通算）することができる特例を、マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例と言います。
この損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、売却した年の翌年以後3年内に繰り越して控除することができます。
この特例を受けるための適用条件には以下のようなものがあります。
- 自分が住んでいるマイホームを売却すること。
- 以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
- 売却した年の1月1日における所有期間が5年を超える資産(旧居宅)で日本国内にあるものを売却したこと
- 災害によって滅失した家屋で当該家屋を引き続き所有していたとしたら、売却した年の1月1日において所有期間が5年を超える家屋の敷地の場合は、その敷地を災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで（住まなくなった家屋が災害により滅失した場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで）に売ること。
- 売却した年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に日本国内にある資産(新居宅)で家屋の床面積が50平方メートル以上であるものを取得すること。
- 換資産(新居宅)を取得した年の翌年12月31日までの間に居住の用に供すること又は供する見込みであること。
- 買換資産(新居宅)を取得した年の12月31日において買換資産について償還期間10年以上の住宅ローンを有すること。
マイホームの買い換えで損益が出たとしても、確定申告の際にこの特例を使うことで譲渡所得税を減らし節税することができます。
住宅ローンが残っているマイホームの売却で損益が発生したときに使用する控除
住宅ローンが残っているマイホームを住宅ローン残債より低い価格で売却して損益が発生した場合に一定の要件を満たせばその譲渡損失をその年の給与所得や事業所得といったほかの所得から控除して損益通算することができる特例を、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除の特例と言います。
この特例を使い損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失に関しては売却した年の翌年以後3年間繰越控除することができます。
この特例の適用条件には以下のものがあります。
- 自分が住んでいるマイホームを売却すること。
- 以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること。
- 売却した年の1月1日における所有期間が5年を超えるマイホームで日本国内にあるものを売却していること。
- 災害によって滅失した家屋で当該家屋を引き続き所有していたとしたら、売却した年の1月1日において所有期間が5年を超える家屋の敷地の場合は、その敷地を災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで（住まなくなった家屋が災害により滅失した場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで）に売ること。
- 売却したマイホームの売買契約日の前日において、そのマイホームに係る償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること。
- マイホームの売却価格が住宅ローン残債を下回っていること。
なお合計所得金額が3000万円を超える年は繰越控除を適用することができません。
この特例は新しいマイホームを購入しない場合でも適用できる特例となっています。
低未利用地を売ったときの特例
低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除とは、都市計画区域内にある空き地や空き家といった使われていない土地や建物等（低未利用地）を売却した場合に不動産売却益から100万円を控除することができるという特例です。
この特例を受けるためには、
- 売却した土地等が、都市計画区域内にある低未利用土地等であること
- 売却した年の1月1日において、所有期間が5年を超えている
- 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと
- 低未利用土地等の上にある建物等の対価を含めて売却価格が500万円以下であること。
- 売った後に、その低未利用土地等の利用がされること。
- この特例の適用を受けようとする低未利用土地等と一筆であった土地から前年又は前々年に分筆された土地又はその土地の上に存する権利について、前年又は前々年にこの特例を受けていないこと。
- 売った土地等について、収用等の場合の特別控除や事業用資産を買い換えた場合の課税の繰延べなど、他の譲渡所得の課税の特例を受けないこと。
といった適用条件を満たしている必要があります。
この特例もほかの特例との併用ができなくなっているため、どの特例を使うと節税ができるのかよく確認しましょう。
収用によって土地や建物を売った人が使える特例
土地収用法やその他の法律で収用権が認められている公共事業のために土地建物を売った場合に受けられる特例のことを、収用等により土地建物を売ったときの特例と言います。
この特例を受けるには以下の要件すべてに当てはまることが必要です。
- 売った土地建物は固定資産であること。
- その年に公共事業のために売った資産の全部について収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例を受けていないこと。
- 最初に買取り等の申出があった日から6か月を経過した日までに土地建物を売っていること。
- 公共事業の施行者から最初に買取り等の申し出を受けた者（その者の死亡に伴い相続又は遺贈により当該資産を取得した者を含みます。）が譲渡していること。
この特例を使うことで不動産売却益から5000万円差し引くことができます。
平成21年もしくは22年に取得した土地を売却した人が使える特例
平成21年に取得した国内にある土地または土地の上に存する権利を平成27年以降に売却した場合、もしくは平成22年中に取得した土地または土地の上に存する権利を平成28年以降に売却した場合には、その土地にかかる譲渡所得（不動産売却益）の金額から1000万円を控除することができる特例を、平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除と言います。
譲渡所得の金額が1000万円に満たない場合には譲渡所得（不動産売却益）の金額が控除額となります。
この特例を受けるための適用条件には以下のようなものがあります。
- 平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に土地等を取得していること。
- 平成21年に取得した土地等は平成27年以降に譲渡すること、また、平成22年に取得した土地等は平成28年以降に譲渡すること。
- 親子や夫婦など特別な間柄にある者から取得した土地等ではないこと。
- 相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済及び所有権移転外リース取引により取得した土地等ではないこと。
- 譲渡した土地等について、収用等の場合の特別控除や事業用資産を買い換えた場合の課税の繰延べなど他の譲渡所得の特例を受けないこと。
こちらの特例を使うためには、売却する土地が平成21年もしくは22年に取得されたものだと証明できる書類が必要になります。売買契約書等で確認してみましょう。
ここまで譲渡所得税についての解説をしてきました。不動産売却時には多くの費用がかかります。少しでも不動産売却益を減らし譲渡所得税を節税して負担を減らしていきましょう。
不動産売却時の税金について詳しく知りたい方は「不動産売却で税金はいくらかかる？税金の種類や譲渡所得税の計算方法を解説」という記事もご覧ください。
不動産売却後の確定申告
不動産を売却した後は確定申告をする必要があります。この確定申告は不動産を売却した人全員が必ずしなければいけないのでしょうか。
実は確定申告が必要かどうかは不動産売却益の金額によって変わってくるのです。
不動産売却益があるなら確定申告が必要
不動産を売却して不動産売却益が発生した場合は、確定申告をして譲渡所得税を納める必要があります。土地や建物といった不動産の売却による所得は分類課税制度となっているため給与所得や事業所得とは分けて税額を計算する必要があります。これは投資用不動産を売却したときに限らずマイホームなどを売却した場合でも同じです。
確定申告を忘れた場合は申告によって納める税金の他に無申告加算税が課されることになります。不動産売却益が発生した場合は忘れずに確定申告を行いましょう。
不動産売却益がマイナスでも確定申告をすると節税できる
では不動産売却益を計算してマイナスになった場合はどうなるでしょうか。
不動産を売却して損失が出てしまった場合は、原則として確定申告の必要はありませんが、確定申告をすることで節税することができる場合もあるため、確定申告をすることをおすすめします。
不動産売却益の損失が出た場合にほかの黒字の所得から差し引いて損益を相殺することを損益通算と言います。
損益通算をすることで所得税と住民税を減らすことができ、節税になるということです。
このように不動産売却益がマイナスであっても節税することができるため積極的に確定申告を行いましょう。
確定申告をする際は使える控除があるかよく確認する
不動産を売却した場合、多くの方が不動産売却益が発生し確定申告を行うことになると思います。
確定申告時には使える控除があるかよく確認してから行うようにしましょう。不動産売却をした際に使える控除は確定申告時に必要書類を提出することで使用することができます。
例えば、先ほどご紹介したマイホームを売却した場合に使用できる3000万円の特別控除を使用すると、不動産売却益が3000万円を超えていなければ、不動産売却益にかかる譲渡所得税を払う必要がなくなります。
このように節税をするためには控除の使用は欠かせません。確定申告をする際は使用できる控除をよく確認して行うようにしましょう。
確定申告の方法
確定申告は不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に行います。
確定申告に必要な書類を集めて、必要事項を記入した確定申告書を提出することで確定申告を行うことができます。
もし確定申告書を作成する中で分からないことがあれば、税務署に持参することで税務署員に質問したりすることができます。確定申告の時期は税務署がとても込み合うため余裕をもって提出するようにしましょう。
また確定申告は税理士に依頼することもできます。
税理士は税金のプロです。必要な書類に不備があった場合や節税で悩んでいることがある場合にも頼ることができます。確定申告に慣れていない、時間に余裕がない場合は税理士に依頼することも検討してみてはいかがでしょうか。
不動産売却時の確定申告について詳しく知りたい方は「【不動産売却時の確定申告】流れや必要書類を徹底解説！」という記事もご覧ください。
まとめ
不動産譲渡所得税は、特例が多いため節税方法が数多く考えられますが、特例を受けるための条件を満たすかなど、入念な調査や確認が必要です。
税金や不動産売却の知識がない個人が、適切な節税方法を判断するのは難しいでしょう。
不動産売却にかかる税金を節税するには、節税に強い不動産会社に協力を依頼することが大切です。
信頼できる不動産会社を見つけることができれば、節税についてのアドバイスから、不動産の節税に強い税理士の紹介までサポートしてもらえます。
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他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。