不動産売却でトラブルに遭わないために。事例とその対処法

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マンションや一戸建てなどの不動産を売却しようと考えている方に気をつけてほしいのが、売却のプロセス中に起きやすい買主や不動産会社とのトラブル。不動産の売却では大きな金額が動くため、トラブルも起きやすくなってしまいます。
今回は不動産売却をする際に起きやすいトラブルの事例とその対処法・トラブルに遭わないための対策を紹介していきます。複雑な法律や知らない情報など、初めて売却を考えている方は戸惑うことも多いため、売却を考える前にトラブルの対処法について知っておくことが大事です。
先読み!この記事の結論
  • トラブルを防ぐために書面上でやるようにしよう
  • 引き渡し条件なども書面で残しておくようにしよう

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不動産売却で起こりやすいトラブルとトラブルが起きた際の対処法

不動産の売却では大きな金額のお金が動いてくるため、お金や売却条件などさまざまなトラブルが起きやすくなってきます。不動産売却のプロセスで起きやすいトラブルとその対処法を見ていきましょう。

口頭の約束と売買契約書の内容が違った

不動産売却のプロセスで起きやすいトラブルの一つとして、不動産会社に最初に口頭で提示された条件と実際の売買契約書の内容が異なるという事があります。多くの場合、契約書には口頭で伝えられなかった売り主にとって不利な条件が足されていたりするため、契約書に署名捺印をする前によく確認をしておきましょう。
また、口頭での約束は法的な効力を持たないため、不動産会社や買主との売却における相談や話し合いは口頭ではなく、必ず書面上でやり取りをし約束をしておく事が大事です。

仲介手数料について不動産会社と揉める

不動産会社とのトラブルとして起きやすいのが、仲介手数料の金額についてです。不動産の売却を行う際に不動産会社を利用して売却すると、通常は手数料がかかります。業者によって手数料は異なりますが、中には「法律で決まっている」といって多額の仲介手数料を請求する業者もいます。
この時に覚えておきたいのが、法律で決まっているのは仲介手数料の上限だけであり、明確な値段は決まっていないと言う事。後々多額の仲介手数料を請求されないよう、仲介契約を交わす際に金額を確認し、契約書面上ではっきりと金額を取り決めておきましょう。
仲介手数料の法律上の上限は以下の通りで、これ以上の金額をこれ以外の金額を不動産会社は請求する事はできません。(ただし依頼者の意思によって広告が出された場合を除きます。)また仲介手数料が発生するのは売買契約が成立した時にはじめて発生するものであって、売買契約が成立しないのに費用が発生する事はおかしいので注意しましょう。

仲介手数料の上限
200万円以下の部分 5%+消費税
200万円超え400万円以下部分 4%+消費税
400万円超えの部分 3%+消費税

ただし平成30年1月1日の宅建業法一部改訂により、400万円以下の不動産売買の仲介手数料の上限が18万円となりました。

契約をキャンセルされた

買主とのトラブルで多いのが、既に同意された契約をキャンセルされたと言うものです。一度書面上で締結された売却契約をキャンセルされた場合、違約金を請求することが可能なため覚えておきましょう。
中には違約金さえ支払いたくないという買主もいるため、契約を交わす前にキャンセルをした場合の違約金について確認しておきましょう。こちらも口頭だけの情報共有だけでなく、しっかりと書面上で行うことが大事です。言った言わないの話にならないようにするべきでしょう。

登記簿上の土地と差異があった事が判明

戸建てを売却したいと考えている方が気をつけておきたいのが、登記簿上の記載と実際の土地に差異があった場合のトラブルです。隣の戸建てや土地との境界が登記簿上と実際の土地で違う場合、売却の契約がうまく進まなくなってしまいます。
このトラブルの一番の対処法は、売却を考える前に登記簿を確認して近隣との境界を確定しておく事です。登記簿は売却の際に初めて見るという方が多いためよく起こりやすいトラブルとして挙げられますが、事前に確認しておく事で対処できます。
また、マンションを売却したいと考えている方は、建設時に既にディベロッパーなどが既に境界を明確にしているため、心配はいりません。どちらかと言うと一戸建ての取り引きに多く発生する事例です。

買主からの支払いがされない事例も

買主との間で起きやすいトラブルの一つに、契約を交わしたのにも関わらず買主からの支払いがされないという事例もあります。手付金が支払われ契約が締結した後でも、買主が銀行などでローンを組んで支払いを行おうと考えている場合、ローンの審査を待つ事になります。そのため、ローンの審査に通らず支払いがされないという可能性が出てきてしまうのです。
ローンの審査には過去の年金の滞納や、クレジットカードの契約状況なども関わってくるため、実際には簡単に判断する事はできません。ローン特約については売り手側にはメリットが一切ないもので、資金計画が大幅に狂う事が予測されます。
ローンの審査に通らなかったため、売却契約を解除したいというトラブルは少なくありません。契約解除のトラブルが起きないように、手付金を受け取る前にローンの審査について買主と情報を共有しておき、キャンセル料などについても話し合っておきましょう。

不動産売却においてトラブルに遭わないためには?

不動産を売却するプロセスの中でトラブルが起きてしまう可能性は十分にあります。そんなトラブルに遭わないようにするために気を付けておきたいことを見ていきましょう。

まずは信頼できる不動産会社を探そう

不動産の売却を初めてするという方に一番有効なトラブル対処法は、売却契約の仲介について信頼できる不動産会社を探すことです。トラブルの多くは、売主と買主の情報共有の欠如や認識の違いから起きてしまいます。そのため、仲介をスムーズに行ってくれる不動産会社を頼ればトラブルを未然に防ぐ事ができるでしょう。
信頼できる不動産会社かを見極める方法として、契約を無理に迫ってこない・手数料を明確にしている・対応がスムーズ・高圧的な態度でないなどの点をチェックすると良いでしょう。親身になって売却を助けてくれる不動産会社に仲介を頼んでおけば、もし買主とのトラブルが起きてしまったときでも、事後対応をしっかりと行ってくれるはずです。
不動産売却・査定をネットで依頼できるイエウールでは、全国各地で実績のある優良不動産会社だけをピックアップして依頼者に紹介しているため、安心して仲介を任せられる不動産会社を見つける事ができるはずです。

瑕疵担保責任について良く勉強しておこう

不動産の売却を行う際に、売主が覚えておきたいのが「瑕疵(かし)担保責任」。これは、住宅を売却する際に売主が気づいていなかった物件の破損や不具合などがあった場合、買主が売主に対して補償を請求したり契約を解除することができるというものです。

雨漏りや白アリ被害・排水管設備の不具合などもこの瑕疵担保責任に含まれるため、売却を考えている際は物件の隅から隅までチェックを行い判明した全てのマイナス点を買主に伝え、納得したうえで契約を結ぶ事が好ましいでしょう。場合によって不安な点がある時は、専門家に見てもらう事をおすすめします。

ちなみに仲介ではなく買取の場合、瑕疵担保責任は免責されます。内装の状態があまりに悪い場合は買取を検討してみても良いでしょう。

※追記

2020年4月の民法改正により「契約不適合責任」に変更。

売り主が破損や不具合に気づいていなかったかどうかは論点にはならず、契約時に伝えられていた内容と異なる点があった場合に買主から売主に損害賠償等を請求できるようになりました。

瑕疵担保責任(契約不適合責任)について、詳しくは法務省の説明資料をご確認ください。

民法(債権関係)の改正に関する説明資料(法務省民事局)

契約解除についても予め確認しておこう

一度売却が決まった契約でも解除を行うことが可能なため、契約を解除した場合の違約金や対応についても、契約をする前に買主と不動産会社に確認をしておきましょう。契約前に解除をした場合の対応をしっかりと明確に情報を共有しておく事で、トラブルを未然に防ぐ事が可能です。
契約から売却までスムーズに進むケースが多いものの、契約解除をされる事も珍しくありません。不動産の売却が初めてで契約解除についてよく知らないという場合は、仲介を頼んだ不動産会社にどのような場合に契約解除が行われるのかを書面上で確認し、買主にもその旨を伝えておくようにお願いすると良いでしょう。

自分だけでは解決できないことは専門家に相談しよう

不動産の売却には大きなお金や、さまざまな複雑な法律が関わってきます。そのため、自分たちの知識や経験だけではトラブルを対処することができないと言う事もあるはずです。そんな時は、全日本不動産協会や全国宅地建物取引業協会などの専門家に相談してみる事をおすすめします。仲介を依頼した不動産会社が所属している協会に相談をするとスムーズにいくでしょう。
また、不動産売却の法律の専門家である弁護士や登記簿の専門家である司法書士などに相談してみるのも手です。各分野の専門家がいるため、トラブルに合わせてそれぞれの専門家に相談する事で解決できる可能性が高くなってくるはずです。

トラブルを予防する不動産会社の選び方

トラブルを予防する不動産会社の選び方を見ておき、不動産会社選択の参考にしたいです。

会社の清掃状態をチェックする

会社の清掃状態や従業員の身なりなどはしっかりしていないと、それは取り扱う物件に対しても現れます。つまり会社の清掃状態がしっかりしている不動産会社は、物件の管理についてもしっかりと行ってくれる事を示しているもの。電話だけで済ます事も忙しいあなたはあるかも知れませんが、出来るだけ不動産会社に来店し、チェックをしてから不動産会社を選択する事をおすすめします。

話をきいてくれるかチェックする

良い不動産会社はとにかく話を聞いてくれ、細かい要望などもそれでチェックしています。不動産売却のトラブルの多くは、認識不足や伝達不足などが原因ですから、この点に手を抜かない不動産会社を選びたいです。

悩みや希望を聞いてくれるかチェックする

不動産会社に対しては物件のマイナスポイントを必ず伝えておきましょう。また他に不動産会社を利用して、上手くいかなかった時などの経緯は話しておく事がよりトラブルを予防するコツです。またこういった細かい点までチェックしてくれる不動産会社はある程度希望も聞いてくれます。

買い手側の目線になってチェックしてみる

買い手側の目線になってみてチェックしてみる方法もあります。例えば購入希望と称して不動産会社を訪ねてみるとかの方法です。売り手と買い手を繋ぐ不動産会社にはどちらの目線からも良い印象を与える事が求められています。

一括査定サイトを利用していろいろな業者を知ろう

一括査定サイトを利用していろいろな業者を知って話をする事で良い不動産会社を選ぶ目ができます。簡単にマッチングできるサイトを利用していくつかの不動産会社を巡ってみましょう。そして比較をしていろいろな相談などをしてみる事。信頼できる不動産会社を選ぶ目を作ってみましょう。

対処法を知ってトラブルを未然に回避しよう

大きな金額と複雑な法律が関わってくる不動産売却では、さまざまなトラブルが起こってしまう可能性が高いです。トラブルが起きてしまうと解決するまでに時間と労力がかかり、ストレスがたまってしまう事もあります。そのため、トラブルが起きてしまう前にそれぞれの原因や対処法を知っておき、未然に回避する事がおすすめです。

実績と信頼のある不動産業者の紹介ならイエウール

今回紹介したトラブルの事例が実際に起こってしまわないようにするためには、信頼できる不動産会社に依頼することが重要です。
どの不動産会社を選んでよいのか分からないという方におすすめなのが、オンラインで全国各地の不動産会社に売却の査定を行い契約の締結まで手伝ってくれるイエウール。60秒ほどの簡単登録を行うだけで、簡単に複数の不動産会社から査定価格が届くため、初めて売却を行いたい方にぴったりです。
イエウールが紹介している不動産会社はどれも信頼のおける企業のため、安心して売却仲介を依頼する事ができます。事前に売却価格や手数料も明確にしてから契約に進むことができるため、今回紹介したようなトラブルを未然に防ぐことができるでしょう。
不動産売却についての基礎知識やコラムも掲載しているため、不動産の売却を考えている方はぜひチェックしてみてください。

被害状況 再建方法 複数世帯 単独世帯
全壊 建設、購入 300 225
解体 補修 200 150
長期避難 賃貸 150 112.5
大規模半壊? ? 建設、購入 250 187.5
補修 150 112.5
賃貸 100? ?? 75

(※金額の単位:万円)
全壊・解体・長期避難とリフォーム可能の半壊では金額に違いが出ます。申請手続きは別で、申請時期も別になります。それぞれに申請を行いますので、忘れずに手続きを行いましょう。

支援金の申請方法

申請には期間が設けられてあり、基礎支援金は災害発生日から13カ月以内の申請、加算支援金は災害発生日から37カ月以内となっていますので、必ず期間内に手続きするように気をつけましょう。災害の規模によっては申請期限にも違いがあります。市区町村の公式ホームページを確認してください。

支援法適用

国、支援法人、市町村に適用報告、公示

羅漢証明書の交付

支援金支給申請

市区町村で受付、都道府県でとりまとめ支援法人に提出

支援法人より被災世帯に支援金の支給

支援法人から国に補助金申請

支援法人から国に補助金申請

国から支援法人に補助金交付

申請して、支援金が配布されるまでの流れは上記の通りです。災害を受けた市区町村だけではなく国からの補助も加わるので安心して申請してください。

必要な申請書類

高額な支援金を支給されるので、申請に必要な書類も多くなります。心身ともに不安な時期ではありますが、丁寧に書類を揃えましょう。

基礎支援金

まずは被災者生活再建支援金支給申請書を用意しましょう。市役所にて配布されています。次に罹災証明証。こちらも市役所にて発行されます。災害時の世帯全員の住民票の写しも必要です。災害時に住民票があったのか否かを確かめるために確認します。いつの時点のものが必要なのか、ホームページにて確認しましょう。
申請者(世帯主)の振込口座の通帳のコピーも必須です。これは、支援金を入金するために必要なアイテムです。災害の影響で通帳が紛失している場合は、今後のこともありますので、新たに口座を開設するか、金融機関に問い合わせてみましょう。
住宅が半壊した取り壊しを行った場合は、法務局で閉鎖事項証明書(滅失登記簿謄本)を発行してもらいましょう。住宅ではなく敷地内が被害を受け、住宅を取り壊してしまった場合も同じように、閉鎖事項証明書(滅失登記簿謄本)を用意しておきましょう。敷地内被害を証明する書類(敷地修復工事に係る契約書のコピー及び復旧地の工事前後の写真)も用意しましょう。

  全ての世帯が用意するもの  ?
1 被災者生活再建支援金支給申請書 市役所にて
2 り災証明書 市役所にて
3 世帯全員の住民票の写し 市役所にて
4 申請者の振込口座の通帳のコピー 金融機関
半壊でやむおえず解体したもの
5 閉鎖事項証明書(滅失登記簿謄本) 法務局にて
敷地に被害を受けやむおえず住宅を解体したもの
5 閉鎖事項証明書(滅失登記簿謄本) 法務局にて
敷地被害を証明する書類
(敷地修復工事に係る契約書のコピー及び復旧地の工事前後の写真)
今時関係者にて

加算支援金

加算支援金の場合、住宅の購入の際の契約書が必要です。被災者生活再建支援制度の支援をうけたいとハウスメーカーや不動産会社に相談して、契約書をもらっておきましょう。加算支援金の申請には、さきほど基礎支援金について確認した上記の1?6までに加えて改めて契約書など準備しましょう。

予想されている災害が起こった際の財源に不安の声

前項で説明したとおり、この被災者生活再生再建支援制度の財源は都道府県や市町村がその財源から支給するわけではなく、半分を相互扶助の観点より拠出した基金と国が半分ずつ支給を行います。
しかし、今後発生が予想されている南海トラフ地震や首都直下型地震などの大規模災害において、被災者全世帯にこの被災者生活再生再建支援制度の財源が国にあるのかなど、議論になることもあります。例えば、首都直下型地震が起きた際の必要支援金は3兆円の概算となっており、心配は残っています。

被災者生活再建支援制度を理解した不動産管理

阪神・淡路大震災の後、被災者の生活再建のための施策として1999年に被災者生活再建支援制度が誕生しました。当時の義援金は数十万円程度でしたが、2007年11月に改正案が成立しました。この改正により、住宅の解体撤去費や住宅ローンの利子に関する支出も認められて上限が300万円まで引き上げられました。
支援法の適用で新たに住宅を構え、新しい生活を送っている被災者の方にとって、ありがたい制度です。このような自然災害が頻繁に起こることは嬉しくないニュースですが、少しでもこの制度を利用して、生きてく希望を見いだせるようになりたいですね。

被災地を買い取ってもらうこともできる

東日本大震災のときの原発事故の被害に遭った地域など、物理的に住めない土地を除き、被災した土地自体を売却できることもあります。建物はこわれていても土地はまだまだ、買い取ってもらうことも可能ですし、これから家を建てたい人にとって嬉しいかもしれません。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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