マンションを少しでも高く売るためにやっておくべき工夫

「家を売りたい」と考えている方へ
  • 「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を
  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
  • 業界No.1の「イエウール」なら、実績のある不動産会社に出会える

せっかく手に入れたマンションでも、転勤や家庭の事情などにより引っ越さなくてはいけないケースも出てきます。
思い入れの強い我が家だけに「よい人に買ってもらいたい」「そしてなるべく高い値段で売りたい」という願望は当然のことでしょう。

しかし、高額で取引きされる不動産は、洋服や雑貨、小物のようにフリマアプリやオークションサイトを介して気軽に出品できるものではありません。
住み替えや買い替えを考えると、できるだけ高く売却したい……。
そのためには実績のある不動産会社を選び抜き、ニーズが合致する購入希望者とマッチングすることが必須です。
そのため、「不動産会社選び」はとても重要な要素になり、マンション売却の成否を握ります。
今回は、不動産売却のパートナーとなる正しい不動産会社選びについて、そして少しでも高く売るためにできること、高く売れる物件の共通項などについて説明します。

先読み!この記事の結論
  • ハウスクリーニングなどで価値を高めておく
  • 内覧希望者にも丁寧な対応で住んでもらいたいと思わせることが重要

「イエウール」で価格を比較した方の2人に1人が、平均342.5万円高く売れています。不動産の売却を考えているなら、まずはおうちの価格を調べてみませんか?

あなたの不動産、
売ったら いくら?

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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

マンションを高く売るのは決して不可能ではない!

結論から言うと、マンションを高く売るのは決して不可能なことではありません。

「一般社団法人 不動産流通経営協会」が発表した「不動産流通業に関する消費者動向調査(2017年度)」によると、自己所有住宅から住み替え(買い替え)を行った際の売却差額(自己所有住宅の売却時の価格から購入時の価格を差し引いた額)がマイナス査定になった世帯は60.6%で、プラス査定となった世帯が31.7%という結果が出ています。

この数字だけ見れば、住み替えによって黒字よりも赤字となるケースが多いことがわかります。しかし、プラス査定は前年度と比較して2.3%増加しており、逆にマイナス査定は5.8%減っています。

住み替えや買い替えの場合、一定の期間の中で新しい住居を探し、今現在の住居を売却しなければなりません。そのため売買を業者任せにしてしまい、売主本人が市況や自己の不動産の価値をきちんと把握しないまま、そして物件自体が適正な評価がなされないまま取引が成立してしまうこともめずらしくありません。

中古マンションの価格は、景気や築年数、立地条件などによって大きく左右されるものですが、一部の売主は自己の不動産の価値を正しく知り、信頼できる不動産会社を選定して“賢く”物件を売っているのです。

それではどういったマンションが高く売れるのか一緒に考えてみましょう。

高く売れているマンションの特徴とは?

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では、マンションを高く売る方法にどのようなものがあるのでしょうか?まず大事なのは、自身が保有している物件の実力を知ることです。
どの物件にも弱みはあります。物件の強みをどう伝え、弱みにどう手を打つかが大切です。

では、高く売れているマンションの特長を紹介していきます。
マンションの価値は、様々な観点から評価されます。

立地条件

一般的にマイホーム購入を考える人の中で、 戸建てよりもマンションを選ぶ人の多くが、交通の利便性を最重視します。
そのため敷地の広さや閑静な住環境よりも、とにかく都心部に近く、さらに自宅から最寄り駅の距離を重視して探す傾向にあります。

近年、日本社会の特長として、 単身者またはDINKS(子どもを持たず夫婦のみで生活する世帯)が増えていることもあり、そういった方々のニーズもでもやはり通勤の利便性を最重視しています。

目安として駅から徒歩5~7分圏内にあるマンションは人気で、中古市場でもニーズが髙いです。

駅についても、 急行・快速電車の停車駅や始発駅(毎朝電車に座って移動できる)は人気があり、こういった細かな部分もプラス査定に反映されます。

もちろん徒歩7分以上かかる物件でも、後述するような付加価値が魅力的であれば高く査定されます。
マンションから駅まで住民を輸送するシャトルバスを運行しているマンションもあるので、そういったサービスの有無も付加価値としてきちんと把握しておくようにしましょう。

築年数が大きく影響する

新しいマンションほど資産価値が高く、 築年数が経つにつれその価値は下落していきます。また古くなれば外壁や共用部分の修繕に費用がかかるため、毎月支払うマンションの管理費も高くなるケースが多いのです。同時に室内についても部分的に修繕が必要となりますが、 特に水回りの劣化は顕著に現れます

中古マンションの購入希望者は、キッチンや風呂場などを内覧時に利便性は高いか、清潔に保たれているかを重点的にチェックします。もともと価格の安い中古マンションに絞って、リノベーションをして使用することを目的としている層もいますが、そういった方々も多額の修繕費用の負担を考慮してか、極端に古いマンションは避けられる傾向にあります。

高層階で南向き・角部屋

郊外のマンションでは、豊かな住環境を重視した庭付きの低層階マンションが流行っていますが、 一般的にマンションは低層階(1・2階)よりも高層階(3階以上)の方が資産価値は高くなります。低層階はセキュリティやプライバシーの保護が難しく、居住者としても人の目線や騒音が気になってしまうという理由があるからです。
方角で言えば、 日当たりのよい南向きの部屋は人気があります。西向きも採光性はよいと言えますが、 特に真夏は強い西日が差し込むため冷房が欠かせなくなります。その結果、光熱費がかさむため、日中人が家にいる世帯では敬遠されることもあります。
また売り出し時に「南向き」と表記していても、実際は高層のマンションが隣接しているなど採光が悪い場合もあります。逆に北向きでも採光が良い環境があるので、後述する不動産会社とよく広告戦略を練る必要があります。
また退去後、次の居住者が決まらず 空室のまま日数が経ってしまった場合、適切な養生をしておかないと西日によってクロスやフローリングが変色するリスクがあります。内覧時や売買交渉時にダメージを理由に値下げ交渉の材料ともなるため、こちらも資産価値に影響を及ぼします。
角部屋も、やはり人気が高くなります。窓が多く採光が取りやすくなるほか、隣人の話し声や生活音も軽減できるからです。

管理・修繕が徹底されているか? 施工会社・販売会社の信頼度は?

マンションの共用部にメンテナンスがきちんと行き届いているかもマンション価格を左右する要素です。(エントランス、エレベーター、廊下、駐輪所など)
室内(専有部)については所有者個人の管理範囲になりますが、共用部については基本的に指定の管理会社が管理します。共用部の管理状態が悪いと実際に売りに出すタイミングになったとき、訪問に来る不動産鑑定士の印象が悪くなったり内見に来る人の購入意欲が失われたりすることもあるでしょう。
またマンションの管理組合が機能しているかも、大きなポイントとなります。
マンションは10~12年ごとに大規模修繕工事を行います。修繕積立金は居住者から徴収しますが、管理組合が機能していない場合は、修繕積立金が溜まっていないというケースも存在します。その建物を建設した建築会社(ゼネコン)や販売会社が有名な企業の場合、こちらも査定額が高めになることがあります。
特に老後に備えセカンドホームを購入するシニア層の世代では、こういった企業のネームバリューに安心感を覚える傾向があります。

生活に便利なインフラが整備されている

最寄り駅までのアクセスと同時に重要なのが周辺環境の充実度です。
病院、スーパーマーケット、コンビニ、郵便局、学校などがマンションの近くに林立している場合、その物件の資産価値を左右します。特に高齢者が暮らす世帯の場合、自宅からの徒歩圏内にこういった商業施設や公共サービスの窓口があることは大きなメリットになります。

「新耐震基準」である

建物自体が「新耐震基準」であるか否かも不動産価値に大きな影響を与えます。耐震基準とは、地震によってどの程度までの揺れならば建物が倒壊しないかを定めた基準値となります。
新耐震基準は「震度6強~7程度の揺れでも倒壊しないような構造基準」と定められており、1981(昭和56)年6月1日以降に建築許可が下りた建物が適用となります。
ここで「1981年」以前か以降かが大きなターニングポイントになってくるように思えますが、注意してほしいのがあくまで“建築許可が下りたタイミング”であって、竣工年ではないということ。
どうしても手持ちのマンションの耐震基準がわからない場合、管理会社を通じて調べてもらうようにしましょう。
マンション売却時に価格が高くなる要素を見ていきましたが、それぞれの要素が当てはまっているかどうかよりも、物件の弱みをどう打ち出して、強みをどう伝えるかが重要と言えるでしょう。
購入希望者にも予算があり、生活スタイルや求めるポイントも異なるので、例え上記で弱みになる点を購入時にさほど気にしないターゲット層にアピールすることが大切になります。では、次に物件自体の価値を高める方法を見ていきたいと思います。

物件自体の価値を高める方法は色々ある

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保有する物件の価値を高める方法は多様に存在します。とは言え、あれもこれもとやみくもに手を付けてしまうのは危険。費用を回収できる保証はありませんし、手間をかかるため、売却時期を逃してしまうリスクもあります。ここでは効果的な手段を紹介していきます。

ハウスクリーニングやリフォームで魅力を高める

室内でダメージや汚れがひどいがひどい部分は値下げの対象にもなりますし、内覧時に購入希望者の意欲を削ぐ結果となってしまうので、室内で極力きれいな状態に保っておくことがポイントになります。その手段は2つ考えられます。
ハウスクリーニング」と「リフォーム」です。
「ハウスクリーニング」に関しては、独力で掃除をしてきれいにできる場所ではない部分を、プロに依頼するのが良いでしょう。例えば、キッチンまわりと浴室、トイレなどの水回りは、カビや油汚れなどは、時間をかけても落ちきらないこともあります。
また購入希望者の印象を大きく左右する部分が 水回りでもあります。もう1点、おすすめする場所はエントランス、玄関部分です。内覧時い最初に見られる玄関部分が、その日の内覧の結果を握っていると言っても過言ではありません。汚れが目立ったり、修繕が必要な場合は対応することをおすすめします。
「ハウスクリーニング」ですと業者にもよりますが、そこまで費用がかからないので、大きな効果を期待することができます。
一方、「リフォーム」はどうでしょうか? 結論から言うと、“査定前”にやる必要はありません。「リフォーム」は「ハウスクリーニング」と比較すると、費用が高いためより慎重に決断しなくてはいけません。専門的な知識と豊富な経験を持つ不動産会社やホームインスペクターにアドバイスを貰いながら、進めるが良いでしょう。

ホームインスペクションなどで買主の不安をなくす

上記のハウスクリーニングやリフォームをどの程度行えばよいのか、どのくらいの費用がかかるのか、といった判断はプロの知見を借りなくてはいけません。
まだ日本では一般的ではありませんが、アメリカでは中古物件の売買の際に常識となりつつあるのが、 ホームインスペクション(住宅診断)です。
ホームインスペクションとは、ホームインスペクター(住宅診断士)が、第三者の立場から住宅の劣化状況や欠陥の有無、改修が必要な箇所やその時期、おおよその費用などを建物のコンディションを把握することです。ホームインスペクションを行うことによって、買主も第三者が診断した住宅の状況を知ることができるため、適正な価格で安心した取引ができるようになります。
なお、こういった検査はホームインスペクションだけではありません。

  • ホームインスペクション以外の検査にどのようなものがあるか
  • 買主にどういうメリットがあるのか
  • どういった証明書が発行されるのか

といった点を見ていきましょう。

耐震基準適合証明の検査

物件が新耐震基準を満たしていることを表す書類を 耐震設計基準適合証明書といい、これを事前に取得していることで買主に安心を与えることができます。耐震設計基準適合証明があることによって、買主が税制での優遇措置を受けられるのです。
例えば、中古マンションを購入した場合でも、住宅ローン減税を受けることができますが、条件のなかに「築後年数要件」があります。

  • 耐火構造(マンションなどコンクリート造)……築25年以内
  • 非耐火住宅(木造住宅)……築20年以内

上記の要件を満たしていないと住宅ローン減税を受けられませんが、耐震設計基準適合証明書があれば、上記の要件を満たしていなくても住宅ローン減税を受けることができます。また、登録免許税や不動産取得税も減税の対象となります。
取得する方法としては、引き渡し前に売主が診断し、取得しておくことで買主に安心感を与えることができます。検査と発行手数料がかかりますが、買主に与えるメリットが大きいため、あるとなしでは大きな差が出てきます。

既存住宅売買瑕疵保険の検査

少しなじみが薄い言葉がならびますので、まず「瑕疵(かし)」について説明します。
「瑕疵(かし)」とは、隠れた欠陥や傷のことを指し、通常備わっている機能がなかったり、あるべき機能や性質が欠けていることです。中古物件の場合は、売買契約書に欠陥などがある場合は、明記して買主に告示する必要がありますが、隠れた欠陥である瑕疵(かし)があった場合には、個人でその費用を負担しなくてはいけません。
売主が既存住宅売買瑕疵保険の検査を行い、買主に対して保証を行います。(被保険者は検査事業者となります)
万が一、瑕疵(かし)が見つかった場合は、保険が適用されるため、買主の負担はなくなります。こちらの保険に加入することで、住宅ローン減税の恩恵を受けることもできます。耐震設計基準適合証明書と同様に、築25年以内のマンションですとそのまま適用されますが、築25年超のマンションの場合、瑕疵保険に加入することで住宅ローン減税の要件を満たすことができます。

フラット35適合証明の検査

他の住宅ローンと比べると長期間にわたり、固定金利で借りることができる「フラット35」。
多くの住宅ローンが、借りる人の収入や勤続年数などを将来も払い続けられるかどうかを重点的にチェックされますが、「フラット35」は、将来的にもその住宅が価値を保っていられるかが重要視されます。そのため、適合審査を受け、適合証明書を発行してもらう必要があります。

検討基準は以下よりご確認ください。
フラット35公式WEBサイト「中古住宅の技術基準の概要」
買主の心境を考えると、住宅ローンで「フラット35」を選べるのは大きなメリット。
適合しているか、していないかで競合に差をつけることができます。しかし、適合証明書が必要ない場合もあります。新築分譲時に施工主が「フラット35」の基準を満たしており、登録しているケースもあります。
下記のURLより簡単に検索することが可能です。

中古マンションらくらくフラット35検索

物件写真の撮り方を変え、印象をよくする

物件写真の撮り方も非常に重要です。
せっかくの良物件であっても、その魅力をインターネット上や広告で伝えきれなくては、内覧希望者が増えません。
物件写真はどのように撮影するのが良いのか、見ていきましょう。

外観写真

晴れの日に撮影するようにしましょう。
玄関は正面から撮影し、エントランスのセキュリティ面など設備のディテールもアピールする場合は抑えておきましょう。大規模マンションでは全体像を撮影するのは難しいですが、できるだけ外観をきれいに撮りつつ、周辺もわかるようにするのがポイントです。

室内写真

居住している場合は、原則的に室内の写真は掲載されませんが、居住していない場合は、撮影前に徹底的に掃除をしてから臨みましょう。また家具などが場合は、写真映えがするレイアウトに工夫すると効果的です。
特にキッチンシンクや洗面台、トイレ、浴室などの水回りの設備はディテールをしっかりと押さえましょう。リビングは広く見えるよう、そして採光を意識して撮影するのがポイントになります。

マンションを高く売るには、良い不動産会社との出会いが不可欠

不動産価値を決めるポイントを押さえたら、次はいよいよ皆さんの不動産売買を代行してくれる不動産会社を選ぶことになります。すぐにでも売りたい人もいれば、じっくりと機を見て売却を検討している人もいます。いずれにしろ実際に売りに出されてから契約、引渡しが終わるまで不動産会社とは長い付き合いになります。
不動産に対する深い知識はもちろん、本当に親身になって売主のことを考えて取り扱ってくれる不動産会社を見極める必要があります

なぜ、良い不動産会社を見つける必要があるのか?

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これまで見てきたとおり、マンションをできるだけ高く売るには多種多様な側面が存在します。とは言え、そのすべてに費用をかけて、対策をしてもかけた費用分が売却価格に上乗せされるわけではありません。適切な対策を打たないと、高く売るどころか、損をしてしまう可能性が高くなってしまいます。
まずあなたの物件周囲にはどういうニーズが存在するのか、その層が望んでいる物件条件はどのようなものなのか、競合物件と比較するとどうか……など様々な検討材料が必要で、統合的な判断が求められます。
そのためには地域のこと深く知り、売却実績が豊富な不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。プロの視点から物件を客観的に判断してもらい、買主のニーズにマッチする対策を打ち、売出しをするのが不可欠なのです。

まずは、一括査定で不動産会社を賢く選ぼう

不動産売却となれば、今住んでいるマンションの適正価格について即答できる人はほとんどいないことでしょう。そのため、まずはインターネットから手軽に申し込める「一括査定」で相場を知ることをおすすめします。
「一括査定」とは、WEB上で住まい(売却したいマンション)の所在地、間取り、規模や築年数など基本的な情報を入力しエントリーすることで、複数の不動産会社から見積もりを得られる査定システムのことです。基本情報から物件に合った不動産会社が複数エントリーされ、連絡がきます。
複数社に査定をしてもらっても無料ですので、査定や相談、対応などを通して、自身の物件を任せる不動産会社を選ぶことができます。

複数の不動産会社とコンタクトを取るメリットとは?

不動産業者は、売却に強いところもあれば逆に買付けを得意としているところもあります。また大手独特のネットワークを利用した広い宣伝効果を期待できる不動産会社もあれば、地場の不動産会社には地域の特性を大手以上に深く理解しているという面もあります。
つまり各社ともこれまでに培われた独自のノウハウがあるので、いろいろな不動産会社の意見に耳を傾けることはとても重要なことです。
一括査定で査定できるのは、最大6社前後です。さすがにすべての業者と付き合っていくことは時間的にも体力的にも限界がある感じられると思いますが、ここで「いくつもの業者とやりとりするのは面倒だから」と言って、1社に絞るのは危険です。

信頼できる業者の選び方

比較対象と言っても、やはりエリアや建物の規模によって相場があるため、各社の提示金額にはあまり大きな開きは生まれにくいかもしれません。それではそういった不動産会社の中から、どうやって比較対象とする業者を選ぶのが吉なのでしょうか?

査定額の根拠をしっかりと示せるか

まずは「査定額の根拠」をきちんと明示できるかです。物件によってプラスまたはマイナス査定となるポイントがあるはずです。納得がいかない部分、疑問に思った部分を担当営業にぶつけてみましょう。
そのエリアや建物を熟知している担当者ならば、デメリットになる面も包み隠さず話してくれるはずです。
逆に回答に戸惑っているようでは、恐らくその物件の適正価格をきちんと把握していない可能性があります。
また根拠もないのに契約をしたいためだけに、高い査定価格を提示してくる不動産会社もありますので、注意しましょう。

類似物件の売却実績があるか

次に「過去の販売実績」に注目してみましょう。
特に大規模なマンションの場合、同じ物件をいくつも仲介した実績のある不動産会社が複数あるはずです。
営業担当者とコンタクトを取った際には、同じマンションの販売実績(契約件数やその価格)をヒアリングしてみてください。
取引件数が多く、そのうえ高い価格で売買が成立しているようならば信頼できる会社と考えてもよいでしょう。
また大規模マンションではなくても、類似物件の売却実績がある不動産会社が良いでしょう。

地域に強い不動産会社であるか

そして、あなたの保有する物件の地域に強い不動産会社であるかどうかも非常に重要なポイントとなります。
各地域によって生活スタイルや住人のニーズは異なってくるので、売出しのアピールポイントも当然変化します。
せっかくニーズがある物件を保有していても、販売戦略やターゲット層を間違ってしまうと、売れ残ってしまうリスクがあります。
しかし、その地域に精通している不動産会社であれば、安心して任せることができるはずです。

繰り返しにはなりますが、逆に避けるようにしたいのが極端に高い金額を提示してくる業者です。
こういった業者は、早く契約を取りつけたいために相場以上の高い金額をわざと提示している可能性があります。
また、担当営業との会話でも「他社はいくらでしたか?」「ウチはそれより高い金額で買わせていただきます!」といった安易なセールストークを口に出す業者も疑ってかかった方がよいでしょう。

内覧で購入希望者に良いイメージをもってもらうためのポイント

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仲介をしてくれる不動会社が決まると、次にやるべきことは内覧時の対策です。
購入を希望している人を実際に自宅に招き、部屋の中を見てもらいます。
もしここで与える印象が悪ければ購買意欲が失せ、なかなか買主が見つからないかもしれません。
初めて部屋を訪れる人に好印象を持ってもらえるよう日ごろからのメンテナンスは重要です。

普段からきれいに使う

普段から清掃を心がけ、設備は大切に傷つけないよう使いましょう。
特に落ちにくい汚れやカビ、退色はキッチンやバスルーム、洗面所といった水回りで発生します。
また悪臭の主な原因となるのも水回りです。
特にこういった箇所を厳しくチェックする方も多く、気が抜けません。
不動産会社と相談の上、ハウスクリーニングした場合は、とくに注意深く清潔に保ってください。

においにも注意

臭いと言えばタバコも要注意です。
公共の場でも禁煙の場所が急激に増えていることからタバコの臭いに敏感な人も多く、非常に嫌悪されます。
居室でタバコを吸えば、その臭いはなかなか落ちずクロスの毛やひっかき傷の修繕が必要な場合もあります。

内覧時の対応について

内覧がある場合は、まず玄関を徹底的にきれいにして整理整頓をしましょう。
またメインで対応するのは女性が望ましいです。
買い物や学校、病院などの周辺施設については女性の方が詳しく、購入希望者の質問に的確に答えられることが多く、水回りの設備のアピールもしやすいからです。どういう点が便利なのかをしっかりとアピールをして、質問に対しては的確に対応できるようにしておきましょう。

買主にしっかりと見てもらうことで高く売る

マンションの売却について、より早く売買契約をして、少しでも高い値段で売りたいと思うのは自然のことでしょう。しかし、無理に高い金額にしてしまうと、不動産会社にとっても“売りづらい”物件になり、多少グレードや条件が落ちても、より値段の安い、似たような物件に購買者が流れてしまう可能性が高いのです。
まずは売主自らが、所有物件の魅力をしっかりと把握したうえで、たくさんの人に周知してもらえるよう、不動産会社と二人三脚で販売展開していくことが求められるのです
また前述してきたように高く売却するためのポイントも多く存在しますが、適切な手を打たないと逆に損をしてしまう可能性もあります。

不動産一括査定でマンションを高く売る

不動産一括査定を使って複数の不動産業者から一括見積をしましょう。そうすることで、どこの会社良いかを比べることができます。検討しているなら一度トライしてみましょう。
マンション売却成功の第一歩は、信頼できる不動産会社選びです。 まずは一括査定サイトに登録してみましょう!

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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