「アパート」は不動産投資の商品でもおすすめ度が高く、低コストで投資しやすく、経営次第で長期的な収入の確保も可能です。アパートに投資と考えると、「アパート経営」を考える人が多いでしょうが、実は「経営」だけではなく「売却」も投資の一つです。
特にアパート一棟を丸ごと買い上げる場合は、売却でいかに利益を獲得出来るかを考えることが大切であり、「出口戦略の重要性」は高いでしょう。アパート経営は長期的な収入が見込めるメリットはあるものの、経営に手間がかかり、一度に得られる収益は小さいです。
対して売却の場合は、短期的に大きな収益の獲得が可能です。購入時には売却まで視野に入れておき、利益を最大化するためにも、上手な売却方法を知りましょう。
- 価値が下がる前に売却することが基本
- 売却費用などそれ以外にかかる費用なども考慮して計算することが重要
一棟アパートを売却するための予備知識
不動産投資は「購入」から「経営」、「売却」と流れだけを考えると非常に単純です。しかし、実際の手続きは複雑であり、「購入」と「売却」のプロセスを行うだけでも、手間はかかります。また、売却で必ずしも利益が得られるわけではなく、より好条件で売却出来るよう工夫も必要です。アパートの投資の中でも一棟アパートの売却は規模が大きく、方法次第で得られる利益は変動するため、予備知識を身につけて、損をしないよう備えておきましょう。
不動産の価値が下がる前に売るのが鉄則
一棟アパートは規模が大きいだけに売却を躊躇する人も多いでしょうが、躊躇して売り時を逃すのはよくありません。不動産は価値が下がる前に売るのが鉄則であり、一度価値が減少し始めると、ずるずる下がって売却時に損をする可能性も高まります。得をするのは、購入金額よりも売却金額が高くなった場合であり、売却金額は「不動産の価値」と「家賃収入」を含めます。簡単に言えば、売却時に得られる利益が、購入金額を上回るかどうかが重要です。価値が上がりきらずに売る場合も損をしますが、価値が下がってから売るとさらに損をしやすいため、不動産価値は常に把握しておかなければなりません。
売却に適したタイミングの見極め
不動産投資を成功させるには、売却のタイミングの見極めが重要です。しかし、タイミングの見極めは非常に難しく、儲ける人と損をする人に分かれるのは、これが原因でもあります。地価や不動産価値の変動は一定しているわけではないため、完全に読み切ることは難しいですが、適切な情報を得て分析することで、精度の高い予測を立てることは可能です。売却時のタイミングを見極めるポイントを知って、分析に役立てましょう。アパート立地の環境の変化を読む
不動産の価値は不動産そのものだけではなく、周辺の環境によっても変化します。アパート立地から、周辺の環境が今後どのように変化するか分析することが大切であり、5年後、10年後の姿を考えてみましょう。開発が行われるエリアなら、住環境が良くなるため、将来的に不動産価値が上昇する可能性が高いです。反対に、「周辺施設が潰れる」「過疎化が進む」など、人やモノが離れると不動産価値は減少します。価値の高まりが期待出来る場合は、最大値になるまで待ち、減少が見込まれる場合は早めに売却して、リスクを回避することが大切です。
築20年以内の物件は高めに売れる
アパートは築年数も重要なポイントで、より高く売却しやすいのは「築20年以内」の物件です。築年数は1年経過ごとに価値が少しずつ下がり、築20年までは早いペースで減少し続けます。築20年以降でも価値の減少は進みますが、それ以前に比べると緩やかです。そのため、古すぎる物件なら売却を急がず、様子を見て適切なタイミングを判断してから売るのも一つの手でしょう。対して築20年以内なら、様子を見ている間にも価値はどんどん減少するため、売り時と判断したタイミングで、素早く売却に乗り出すことが大切です。
不動産の相場の目安をあらかじめ調査しておく
適正価格で一棟アパートを売却するには、事前に不動産価値の相場を調査することが大切です。相場を把握していないと、実際の価値以下で手放してしまったり、高い金額を求めすぎて売却交渉が難航したりする可能性があります。不動産の取引価格は、国土交通省が運営する、「不動産情報ライブラリ」で閲覧出来るため、これを参考にしましょう。
また、実際の売却額に近い目安を得たいなら、一括査定のイエウールの活用もおすすめです。イエウールは全国2300以上の不動産会社と連携しており、一度に最大6社の同時査定が出来ます。複数社の査定を比較することで、相場価格も算出しやすくなるため、ぜひ活用してみましょう。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
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売却するにも費用がかかる
不動産売却は契約した金額がそのまま手元に入るわけではありません。売却時には費用も発生するため、それを差し引いた額が、実際の収益になります。儲けを正しく計算するには、売却時の費用も把握しておかなければなりません。必要な費用は複数あるため、何がいくらかかるか知っておきましょう。売買契約に必要な測量費用と印紙税
売買契約では、「測量費用」と「印紙税」が必要です。測量は種類が多く、どのような測量が必要かは物件によって異なります。また、測量の必要性の有無も、不動産の状態や売却方法によって違いますが、基本的には必要だと考えましょう。必要性の有無は、不動産会社に確認するのがおすすめです。費用の相場は30~50万円程度です。
印紙税は売買契約書に張り付ける印紙の購入代金です。契約金額によって印紙の代金は異なり、1万円から10万円以下の取引で200円、1000万円以上5000万円以下もので、20,000円。それ以降金額が契約時の売却価格が上がるごとに印紙の代金も上がります。1億円以上の取引でも10万円であるため、最低限必要な費用と言え、コストは高くありません。
不動産会社へ支払う仲介手数料
不動産会社を利用して売却する場合は、仲介手数料を支払わなければなりません。仲介手数料は物件価格によって異なり、上限は以下のように定められています。| 物件価格 | 手数料の上限 |
|---|---|
| 400万円以下 | 18万円以内 |
※平成30年1月1日の宅建業法一部改訂により、400万円以下の不動産売買の仲介手数料の上限が変更。
※宅建業法は、令和6年7月1日以降「低廉な空き家」においても見直しが行われ、低廉な空き家等の物件価格が800万円以下の不動産取引については、原則による上限を超えて30万円の報酬が受領できる設定になっています。
不動産価格が400万円を超えた場合は、以下の式で計算します。
| 物件金額×3％＋6万円＋消費税 |
取引額に応じて、手数料も高額になりますが、上限が法律で定められている以上、法外な金額を請求されることはありません。また、これは上限金額であり、不動産会社によって上限以内で請求する金額は異なります。場合によっては少額で済むケースもありますが、あまりにも安い場合は注意が必要です。
仲介手数料を安くすることで、不動産会社が売却手続きにほとんど介入せず、必要な手続きは全て自分で行わなければならない場合もあります。仲介手数料が安い＝サービスが悪いとは限りませんが、手数料が安い＝お得とも限らないため、注意が必要です。
住宅ローンに関する費用
住宅ローンを組んでアパートを購入している場合、ローン完済に伴う費用も発生します。ローン物件を売却するには、ローンを完済し、抵当権抹消登記手続きを行わなければなりません。抹消登記の手続きは、不動産1つにつき1,000円かかるため、上物と土地の両方の場合は2,000円かかります。司法書士に手続きを代行してもらうことも可能ですが、代行手数料が発生し、相場は1~10万円程度です。また、不動産の売却に伴い、ローンを一括繰り上げで返済する場合は、手数料が発生します。手数料はローン先の金融機関やローン残債額によって異なるため、これも確認しておきましょう。売却で利益が出た際は譲渡所得に課税される
売却手続きまでに複数の費用が必要ですが、さらに売却によって利益が出た場合も、譲渡所得の課税があります。譲渡所得とは、不動産売却によって得た利益であり、以下の式で計算します。- 譲渡所得＝売却金額－(購入金額＋購入費用＋売却費用)
| 所得税 | 住民税 | |
|---|---|---|
| ５年超え | 15% | 5% |
| ５年以下 | 30% | 9% |
所有期間が5年を超えると、税率は軽減されますが、長期間所有することで売り時を逃す可能性もあります。売却のタイミングが5年ぎりぎりの場合は、税率と売却時期を遅らせることによる金額の差を天秤にかけて考えましょう。
投資用アパートを売却する手順と注意点
投資用のアパート一棟をスムーズに売却するには、手順を把握することが大切です。不動産取引は煩雑な手続きも多いため、売却手続きで難航し、売り時を逃すことも少なくありません。全体の流れを把握することで、いつ動き出せば良いかも分かるため、売り時を逃さずに、利益の最大化を目指せます。また、売却時には注意点もあり、これを理解することも大切です。物件は売れば利益になるわけではなく、ポイントを押さえて、正しい方法で売却しなければなりません。手順と注意点を理解して、アパート売却をスムーズに完了させましょう。
アパートを売却するまでの流れ
アパートを売却するまでの流れは、以下の通りです。
不動産は思い立ってすぐに売却出来るものではないため、事前に念入な売却計画を立てなければなりません。売却契約では「誰に売るのか」「いつ売るのか」「いくら売るのか」を軸に考えます。契約交渉をスムーズに進めるには、不動産価値の相場を知ることも大切なため、価格査定も並行して行いましょう。
契約は不動産会社を介して行うのが一般的のため、媒介契約を結んで、詳細な交渉を行います。お互い条件に合意し、売買契約を締結、書類上の手続きを行い、引き渡しとなります。引き渡しが済めばそれで終了ではなく、確定申告もしなければなりません。
確定申告は当該年の1月1日から12月31日が対象となるため、該当期間に複数の不動産取引があった場合は、その費用や利益も計上しましょう。
不動産会社の選別は慎重に
一棟アパートの売却は、規模が大きいため個人間の売買はほとんどありません。基本的には不動産会社が介入し、業者に直接売却することも多いです。スムーズに売却するには不動産会社の選別も重要であり、利用先の違いによって売却の「手間」や「コスト」、場合によっては「売却金額」も異なります。不動産会社の選別に悩んでいるなら、全国1,600社以上と連携したイエウールの活用がおすすめです。幅広い選択肢から利用する不動産会社を選別出来るため、相性の良い会社も見つけやすいでしょう。最大6社の同時査定で査定額を確認し、最も高値を付けた会社と交渉するのもおすすめです。査定は無料で行えるため、上手に活用して自分に合った不動産会社を見つけましょう。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
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会社の有名さよりも信頼出来る担当者を見つける
利用する不動産会社を選別する際には、「会社の有名さ」よりも「担当者が信頼できるか」が重要です。知名度の高い会社なら、世間的な信用も高いため、安心感はあります。しかし、全ての担当者が信頼出来るとは限らず、中には相性の悪い人もいるでしょう。不動産売却には時間がかかることも多く、担当者とは長期的な付き合いになります。相性が悪いとそれだけでストレスを抱えやすく、交渉もスムーズに進めづらくなるため注意が必要です。上手に売却には「会社」ではなく「人」を見て判断しましょう。
不動産会社との契約は専任媒介契約がオススメ
不動産会社と結ぶことが出来る媒介契約は、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つに分かれます。一棟アパートの売却なら、専任媒介契約がおすすめであり、これは担当者が営業に力を入れやすくなるからです。専任媒介契約を結ぶと、契約先の不動産会社としか取引が出来なくなります。売り手にとっては売却先が限定されるものの、買い手にとっては別の業者に横取りされる心配がないため、営業努力が無駄になりづらく、力を入れやすいのが特徴です。
また、契約した不動産会社以外との交渉は出来ないものの、自身で買主を見つけて交渉することは出来ます。個人間での取引は自由に出来るため、売却先が完全に限定されるわけではありません。一棟アパートは個人間の取引が難しいため、個人売買にも制限が出る専属専任媒介契約を結ぶのも一つの手です。複数の不動産会社と取引可能な一般媒介契約以外なら、一棟アパートの売却には向いているでしょう。
- 売却の流れを知る
- 業者の選別が重要
- 専任媒介契約の利用
売却に向けて知っておきたいポイント
一棟アパートを上手に売却するには、知っておきたいポイントが複数あります。売却は不動産投資の最後のプロセスであり、ここが失敗するとこれまでの努力が全て水の泡です。利益を獲得するためにも、上手に売却するポイントを把握しておきましょう。売却予定のアパートは、買いたい物件か
アパートを売却するには、当然買い手が必要です。どれだけ自分が売りたいと思っても、買い手がつかなければ売却は出来ないため、手持ちの物件は本当に「買いたい」と思えるか確認しておくことが大切です。物件の魅力を再確認してから、売却の手続きを進めましょう。次の買主も不動産投資者の可能性が高い
一棟アパートは、性質上次の買い手も不動産投資者である可能性が高いです。個人か法人化までは分かりませんが、投資家の可能性が濃厚なため、投資家の目線で物件の魅力を考えることが大切です。投資家目線で不動産を見た場合、重要なのは「利益をもたらすかどうか」であるため、いかに利益が獲得出来るかをアピールしましょう。自身も売却している以上、絶対に利益が出ると伝えても信頼性は高くならないため、客観的な目線で物件の価値を説明することが大切です。
空き部屋が多いアパートは売れにくい
アパート経営で利益を得るには、満室状態を維持しなければなりません。そのため、空き部屋が多いアパートは収益が低いと判断され、売れにくくなるため注意が必要です。より好条件で売却するには、稼働率が高いうちに手放すことが大切です。この時に満室なら文句なしですが、多少の空きがあっても、稼働率が高ければ問題ありません。稼働率が高い＝ニーズのある物件と判断出来るため、現時点での入居者が多いなら、多少の空き部屋があっても問題なく売却出来ます。
売却前にはアパートの状態や設備を確認
物件に瑕疵があると売りづらく、売却後にトラブルになる可能性もあるため、事前にアパートの「状態」「設備」は確認しておきましょう。アパートの状態が悪いと、それだけマイナスの要素は強くなり、購入は敬遠されてしまいます。また、設備が十分でないと、入居者のニーズを獲得するための設備投資が必要になり、コストがかかるため投資する魅力が低いと思われます。売却出来ても状態が悪いと、後から故障箇所が見つかってトラブルになる可能性もあるため、故障箇所は事前に直す、あるいは売却時にきちんと伝えておきましょう。
リフォームやリノベーションはするべきか
アパートを売却するなら、出来るだけ綺麗な状態であるに越したことはありませんが、リフォームやリノベーションの必要性は物件によって異なります。これらは「時間」も「お金」もかかり、行ったからといって必ずしも好条件で売れるとは限りません。多少状態が悪くても、手を加えずに売却したほうが、余計なコストを抑えられ、結果的に得になる場合もあります。必要性の有無を素人が判断するのは難しいため、不動産会社に相談して決めると良いでしょう。
押さえておくべき減価償却の仕組み
不動産投資では減価償却は重要な経費であり、税金を考える上で欠かすことが出来ません。減価償却とは、購入したものを数年に分けて計上し、経費にする税務上の手続きです。不動産のように、1年では消費し切れないものが対象であり、アパートなら数十年かけて経費を計上します。減価償却は売却時にも大きく関係するため、正しい理解を持つことが大切です。アパート売却後には確定申告が必要
アパート売却後は確定申告が必要であり、減価償却費はここで登場します。減価償却費の計算式は以下の通りです。- 減価償却費＝建物購入代金×0.9 ×償却率×経過年数
不動産の場合、木造は22年、鉄筋コンクリート造は47年と法定耐用年数が違っているため、減価償却を終えたタイミングで売却するのも一つの手です。
築年数の長いアパートを売れるメリットがある
減価償却は法定耐用年数を過ぎるとなくなりますが、売却した場合は別の計算式で求め、新たに減価償却が可能です。そのため、買い手にも節税の効果があり、築年数の長いアパートでも売りやすくなります。法定耐用年数を過ぎた場合の計算式は、以下の通りです。- 耐用年数＝法定耐用年数×20%
- 耐用年数＝（耐用年数－経過年数）＋経過年数×20%
売却時の様々な控除や特例
売却時には税金や費用がかかりますが、反対に受けられる控除もあります。アパートの売却で利益が出た場合は、譲渡所得となり「所得税」「住民税」が課税されますが、損失が出た場合、これらは控除されます。また、賃貸用不動産、つまり経営用に新たに不動産を購入する場合は、条件に応じて「特定事業用資産の買換え特例」が利用可能です。これは不動産の買い換え時の負担を下げるために、納税を一時的に将来に繰り延べるものです。税負担自体がなくなるわけではありませんが、一時的に免れることができ、譲渡所得にかかる税金を最大で80%まで繰り延べ出来ます。売却時は費用がかかるだけではなく、負担を減らす方法もあるため、これらを上手に活用しましょう。
- 買い手を意識しよう
- 減価償却を知ろう
- 売却時の控除を利用
投資アパートの売却には十分な備えを
投資用に一棟アパートを持っている場合、適切なタイミングでの売却によって、大きな利益が得られます。しかし、売却すれば必ずしも利益が出るとは限らず、場合によっては損失になる可能性もあります。また、次なる投資を目指すなら、資金をしっかり貯めておかなければなりません。
潤沢な資金があると、投資の不安も少なく、積極的にチャレンジしやすくなるため、十分な備えを作り、不安を解消して売却を成功させましょう。