中古マンションは建て替えがいい?売却がいい?徹底調査

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中古マンションを購入する時、気になるのは建て替えです。マンションの寿命はどのくらいあるのでしょうか。実際、マンションの建て替えは行われているのでしょうか。建て替えに掛かる費用は誰が負担するのか、中古マンションを購入する時、気になることはたくさんあります。編集部では、中古マンションの建て替えや売却について徹底調査してみました。気になるポイントを一つずつ解説します。

先読み!この記事の結論
  • マンションの建て替え実態はデメリットが多いため全体の0.23%しかない
  • 売却の場合は一括査定サイトを利用し、複数の業者から査定してもらおう

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「まずはマンション売却の基礎知識を知りたい」という方は、マンション売却の記事マンションを売る記事をご覧ください。

マンションの寿命

中古マンションを購入しようとする時、いつまで住めるのかということが気になります。そもそもマンションの寿命はどのくらいなのか解説します。

マンションは寿命の前の建て替えられている

マンションは1960年代から普及し始めました。比較的早くからマンションの供給が進んでいた東京都で、老朽化マンション対策が取り上げられたのが2000年前後のことです。この当時の老朽化の目安は築30年でした。これは寿命ということではなく、建て替えられているマンションが建て替えを行った平均的な年数がこのくらいということです。国土交通省が2002年に調査した時は建替工事の着工時期の平均は37年でした。

マンションは100年もつのか

マンションの寿命はコンクリートの寿命が大きく左右します。国土交通省がまとめた「RC造(コンクリート)の寿命に係る既往の研究例」にはいくつかの論文が提出されています。

・「鉄筋コンクリート造建物の物理的寿命を117年と推定」(飯塚裕(1979)「建築の維持管理」鹿島出版会)
・「鉄筋コンクリート部材の効用持続年数として、一般建物(住宅も含まれる)の耐用年数は120年、外装仕上により延命し耐用年数は150年」(大蔵省主税局(1951)「固定資産の耐用年数の算定方式」)
・「固定資産台帳の滅失データを基に(中略)平均寿命を推計した結果、RC系住宅は68年」(小松幸夫(2013)「建物の平均寿命実態調査」)

これらの調査によるとマンションの寿命は100年くらいあると言えるでしょう。マンションの寿命を決める要素はコンクリートと言われますが、これはコンクリートが鉄筋や鉄骨を包んで酸化を防ぐためで、コンクリートが劣化すると割れやひびが出来て中の鉄筋などが錆て痛むことになるからです。
マンションの寿命は鉄筋を包むコンクリートのかぶり厚が大きいほど物理的耐用年数はアップすると言われています。かぶり厚とは鉄筋を包むコンクリートの厚さのことです。

かぶり厚 耐用年数
3cm 65年
4cm 100年

長期優良住宅制度が2009年に施行されていますが、「通常想定される維持管理条件下で、構造躯体の使用継続期間が少なくとも100年程度となる措置」を求められています。長期優良住宅制度は、もともと200年住宅構想」をベースに定められたものです。
最近では200年の耐久性があるコンクリート仕様が確立され、大手ゼネコンでは500年コンクリートの開発も進んでいるようです。
【参考サイト:国土交通省「RC造(コンクリート)の寿命に係る既往の研究例」

マンションの寿命が短いといわれる理由

マンションの寿命は100年と言われているのに、これまでのマンションの寿命が短いと言われているのはなぜなのでしょうか。いくつかの問題点を説明します。

構造上の問題

これまでに建てられたマンションは30年くらいで建て替えられてきたのには理由があります。マンションが建築された頃の法制度や時代背景が大きく関わっています。
まず注目したいのは耐震基準の問題です。旧耐震基準に基づいて建設されたマンションは約106万戸で、そのうち6割〜8割程度は実際に耐震性がないものと言われています。この中で耐震補強工事が実施できたのは約1割で、大半のマンションはそのままになっています。耐震補強をするか、建て替えをするかという選択になっているのですが、2013年4月時点における国土交通省のまとめでは累計で183件(約1万4千戸)です。(被災マンションの建て替えは除外)
この数字を見ると耐震工事も建て替えも出来ないマンションが大半だということがわかります。
耐震基準の問題だけでなく、建物の品質やマンションの仕様の問題もあります。高度成長期(1970年代)には建設ラッシュでマンションだけでなく、民間や公共のビル建設が盛んで、コンクリートの材料になる川砂が不足しました。その時に海砂が多様された時期があったのですが、水洗いが不十分な塩分を含む海砂が使われた建物もありました。これは品質低下に繋がる大きな社会問題になりました。これらは築10数年で雨漏りが相次ぐ問題が生じました。
中古マンションを購入する場合は、致命的な欠陥はなくても、その頃に建設されたマンションが2000年代になり築30年を迎え、比較的早いスピードで劣化が進んでいるものがあるということは意識して物件を選ぶことをおすすめします。

維持管理上の問題

マンションの寿命を延ばす上で重要なのは維持管理や定期的な修繕です。比較的新しいマンションは当初から長期修繕計画が作成され、その費用を確保するために修繕積立金を毎月徴収しているケースがほとんどです。
しかし、1960~70年代のマンションが建設された頃は修繕計画が作成されていない場合が多く、修繕積立金の徴収も行われていないケースも少なくないのです。築年数が進み、建物の劣化が目立ってきて修繕工事費用を徴収しようとしても、1戸当たりの負担も大きく(数百万円~1千万超)居住者の合意が得られず老朽化を放置せざるおえないというケースも多くあります。
また、修繕積立金不足だけでなく居住者自身も高齢化していて、新たな費用負担をすることが困難なだけでなく、マンションを直しても「いつまで生きられるかわからない」と修繕する意欲がわかないということもあるようです。

スクラップアンドビルドが前提

1970年代頃までのマンションは古くなったら取り壊して建て替えるという「スクラップアンドビルド」を前提とした住宅市場のあり方や、社会の価値観も背景にありました。老朽化=建て替えだったので、リノベーションや適切な修繕でマンションの寿命を延ばすと意識はなかったのでしょう。
築年数30年くらいで建て替えが成功しているマンションは、実際に東京都区部の古い公団マンションでは、部屋の広さが40平方メートル程度なのに対し、各戸の土地持分が120〜150平方メートルというケースもありました。容積率にゆとりがあったため、建て替えの時に個数を増やし、増えた住戸を第三者に売却することで工事費用を捻出できたため居住者の負担がなく建て替えが出来きました。

  • 寿命は100年ほど
  • 耐震基準の問題あり
  • 構造上の問題あり

 

マンションの売却を少しでも検討しているのであれば、「自分のマンションがいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。

そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分のマンションに適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。

まずは、自分の物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう!査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒で完了します。

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マンション建て替えはどれくらいで行われるのか

マンション建築後、30年あまりで建て替えられた物件が多い

のですが、これは1960~1970年代のマンションが該当します。マンションの寿命のところで説明したとおり、その時代のマンションにはいくつかの問題点があり老朽化も進んだという背景もありました。この頃のマンションには容積率にもゆとりがあり、戸数を増やして建設費用に充てることが出来たものは建て替えが成功しています。

建て替えをしたマンションはわずか0.23%

しかし、マンションの建て替え実態は、全体の0.23%しかありません。国土交通省「マンション建替えの実施状況(平成28年)」からのデータなのですが、全国のマンションの棟数のデータはありませんが、ストック戸数は平成28年末時点で633万戸超(国土交通省「分譲マンションストック戸数」より)があります。
仮に1棟当たり60戸とすると、マンションの棟数は全国で10万棟になります。建て替えのあったマンションの件数は平成28年4月1日時点で建替準備中および実施中のマンションが25件、工事完了したマンションが227件で、合計しても252件しかありません。
【参考リンク:国土交通省「マンション建替えの実施状況(平成28年)」、「分譲マンションストック戸数」

マンションの建て替えが進まない理由

マンションの建て替えが進まない大きな原因は、区分所有者の4/5以上の賛成が必要ということと建て替え負担金が大きいことです。今後も急激に建て替えが進むというのは考えにくいのが現状です。
マンションの寿命=建て替えまでの年数ではありませんから、維持管理の良いマンションの寿命は延びるので、近年建てられたマンションは建て替えまでの年数を延びていくように推察されます。

  • 建替は全体の0.23%
  • 4/5以上の賛成が必要
  • 建替負担金が大きい

建て替えにかかる費用

マンションの建て替えに掛かる費用は物件によりさまざまです。例をあげて説明しますが、その物件の状況により費用の幅は大きいです。

居住者負担がある場合

マンションの建て替えの時に、戸数を増やせない場合は、居住者が建て替え費用の負担をする必要があります。

建て替え前(築年数38年) 建て替え後 プラン
階数 地上4階 地上5階
戸数 20戸 29戸
居住者負担額 500~1,500万円

この物件は日影規制等の問題からこれ以上高いマンションの建築が難しいことから、床面積を減らして戸数を増やすプランを立てました。9戸増やしただけでは、建て替え費用は賄えず、居住者の負担は避けられず、500~1,500万円の負担金が必要でした。このことから合意出来ず、建て替えは実現していません。

持ち出し金なしで出来る場合

居住者の持ち出し金なしで建て替えが出来る場合もあります。例を見て見ましょう。

建て替え前(築年数45年) 建て替え後
階数 地上5階地下1 地上5階地下1
戸数 60戸 96戸
居住者負担額 負担なし

この物件は、居住者の床面積は44㎡ほどだったが、各戸の延床面積は100㎡超えもあり、36戸増やして建て替えることができました。この36戸分を第三者に売却して、居住者は建て替え前と同じ床面積の部屋に負担金無しで入居できました。追加費用を支払えば、現在より広い部屋へ移ることも可能にしました。

容積率によって負担金が0になる

前項の例を見て気づいた方もいると思いますが、居住者の負担金なしでマンションを建て替えるポイントは、いかに戸数が増やせるのか、ということが大変重要です。
戸数を増やせるかどうかは周辺環境と、その土地の容積率の影響が大きいです。実際の例のように居住者負担が0で建て替え出来るケースは少なく、場合によっては負担金が数千万円というケースもあり建て替えを断念せざるおえない物件も多いと言われています。

容積率

容積率というのは、その土地の面積に対して建設可能な延床面積のことです。容積率が大きければ建て替え前のマンションより戸数を増やすことが可能なので、増えた戸数分を第三者に売却することで居住者の負担額が少なくなるので建て替えの可能性が高まります。
例えば、敷地面積が600坪(2000㎡)で容積率が300%という場合、下記のような計算になります。

  • 敷地面積600坪(2000㎡)×容積率300%=1800坪(6000㎡)

これを見ると、各階600坪(2000㎡)で3階建てまで立てられるの、と考えるかもしれませんが実際にはそうできません。建物には容積率の他に「建ぺい率」という敷地に対する建物の割合を定めたものもあり、これは広くてもせいぜい60%が良いところです。
建ぺい率も考慮して、計算してみます。

  • 600坪 × 建ぺい率60% = 360坪
    360坪 × 容積率300% = 1080坪(3,564㎡)
    1080坪 ÷ 360坪 = 3階建て

計算上、3,564㎡の3階建てのマンションを建てることが出来ます。共有スペースを無視して住戸だけで考えれば各階12~15戸くらいは作れます。実際には、共有廊下や階段、エレベーター、ゴミ集積所、エントランス、集合ポストなどに必要な面積もあるので、戸数はもっと少なくなります。

負担金が0になるのか

どのくらいの戸数のマンションを建てることが可能なのかがわかったら、現在居住している世帯数と比較して戸数は増えるのか減るのかを確認します。また、増加した分は1戸いくらで販売すれば建築費用を賄えるのか、その価格は周辺の物件の相場に対して妥当なものかということを検討し、計画を立てることで、ようやく建て替え費用の負担が無しで入居出来るかどうかがわかります。
マンションの建て替え費用はよりさまざまなため、具体的に建て替え費用はいくらと提示することは難しいですが、こうしたシュミレーションを作ることで負担額が0になるのか高額になるのかを想定することは可能です。
中古マンションを購入する場合は、建て替えの時の負担金が少ない物件を選ぶことをおすすめします。

修繕積立金は建て替え費用につけるのか

マンションによっては修繕積立金を設定していない古いマンションもありますが、比較的新しいマンションでは修繕計画が作られ、毎月修繕積立金を集めています。毎月の金額はマンションによってもバラつきはありますが、5,000~10,000円程度ですから、年額は12万円くらいです。各階10戸3階建てのマンションとすると年間360万円積み立てられます。
この修繕積立金をまったく使わずに60年を迎えるのであれば2憶円以上になりますから建て替え費用に充当するなら頼りになりそうです。ただし、これはまったく使用しなかった場合のことです。実際は、毎月、毎年の点検や修繕に使用されているので、60年経ったとしてもそんなにうまく積み立てられていることはないでしょう。
しかも、建て替えの時に修繕積立金を使用する事は原則で許されていないのです。これは、国土交通省で参考とすべきとされている「標準管理規約」では、建て替えに修繕積立金を使用する事は原則で許されていないためです。
多くのマンションの規約は、この標準管理規約に則って作成されているでしょう。法律で修繕積立金を使ってはいけないと定めているわけではありませんから、修繕積立金を建て替え費用に活用するために管理規約の変更をすれば可能かもしれません。これには、専門家や弁護士に相談してみると良いでしょう。

  • 居住者の負担金が大
  • 負担金0のケースも
  • 修繕積立金の利用
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建て替えと売却はどっちが良いか?

中古マンションを購入する場合、建て替えと売却はどちらがよいか、これも一概に判断するのは難しいです。

建て替えを前提に購入する時

中古マンションを購入する場合、いずれやってくる建て替えの時期を想定しておきましょう。どの物件でも長く居住していれば、いつかは建て替え時期がやってきます。購入する前に、建て替え時に負担額が少ないマンションを選ぶようにしましょう。
建て替えの時、負担金が少ないマンションは、こんなマンションです。

・建物の大きさに対して、敷地が広い(容積率に余裕がある)
・人気のエリアにある・立地が良い

容積率に余裕のあるマンションを選べば、建て替えの時に戸数を増やすことが可能です。人気のエリアで立地がよければ、増えた戸数分に買手も付きやすいでしょう。立地がよければ価格も高めなので、居住者の負担金額が0になることもあります。

建て替えに賛同したいが資金がない時

中古マンションを購入したものの建て替えが決まり、賛同したいが費用を捻出が難しい場合どうすればいいでしょうか。

買い取り請求をする

建替費用を払えない場合は、買い取り請求をして持ち分を買い取ってもらい、マンションを出ることになります。この時の買い取り価格は時価を基準に協議をして決めます。どうしても折り合いがつかない場合は裁判になります。

住宅金融公庫の返済特例制度を利用する

これは60歳以上の方が対象です。この返済特例制度は「まちづくり融資(高齢者向け返済特例)」といい「毎月の返済は利息分のみでOK」という高齢者向けのローンで最大1000万円まで借入可能です。元本は、契約者本人(連帯債務者も含む)が亡くなった後(連帯債務者がいる場合はその方も亡くなった後)、相続した人が現金で支払うか、物件を担保処分して一括返済します。
【参考リンク:住宅金融公庫「まちづくり融資(高齢者向け返済特例)」

国や自治体の支援・助成制度を利用する

「まちづくり融資(高齢者向け返済特例)」の他にも、建て替え時の負担金に関する国や自治体の支援や助成制度があります。上手に活用できれば、住み替えするようりも負担を少なく出来る可能性があります。買い取り請求をする前に確認するようにしましょう。
【参考リンク:マンション再生協議会「国や自治体の支援・助成制度についてのリンク集」

売却のメリット・デメリット

中古マンションを購入して、長期に住んでいればいずれは建て替えの時期はやってくるでしょう。建て替えが決まってから買い取り請求をする方法もありますが、それよりも前に、売却して住み替えるという方法もあります。
売却には2つの方法があります

仲介による売却 売却の仲介とは、不動産販売会社が、の売主の依頼を受けて買主を探し、売買契約を成立させる業務のこと。仲介を行うには、宅地建物取引業法で定める免許が必要。仲介の業務には多額の資金を必要としないので、小規模な会社でも仲介業務を行えるので小回りが利き機動力のある会社もある。
買取による売却 買取とは、不動産販売会社が、売主の依頼を受けて自らが買主になりマンションを買い取ること。資金力のある大手の会社しかできない。

2つの売却のメリット・デメリット

2つの売却のメリット、デメリットを見てみましょう。

メリット デメリット 向いているケース
仲介による売却 一般的に買取よりも高額な売却が見込める ・売却までに時間がかかる
・売却時期、金額の見通しができず資金計画が立てられない
・売却していることを秘密にできない
・仲介手数料がかかる
・リフォーム費用がかかる可能性がある
・瑕疵(かし)担保責任に問われる可能性がある
・マンション売却時期がいつでも良くて、余裕がある
・リフォーム費用などの見えない費用の資金が必要になっても問題がない
・居住したまま販売するとき内覧者が来ても苦にならない
・売却していることが分かっても良い
買取による売却 ・売却金額に合意できれば売却までに時間がかからない
・金額に合意できれば、売却時期、金額が確定し、その後資金計画が明確になる
・売却していることを秘密にできる
・仲介手数料やリフォーム費用が不要
・瑕疵(かし)担保責任に問われる可能性がない
・売却金額が仲介より約20%以上安くなる
・仲介より安くなる金額に合意できなければ利用できない
・マンション売却資金の必要時期が確定している
・仲介より売却価格が安くなっても大きな問題がない
・売却にあたって必要になる余分な経費の支払い余裕がない
・売却に至るまでの手間・時間が煩わしい・面倒
・売却しているという事実をあまり知られたくない

仲介と買取を選択する理由がはっきりとしない時、例えば売却資金が必要な時期は確定しているけど半年以上先のときなどでは、まず仲介で売却を進めましょう。資金が必要な時期までに、価格をさげても売却ができなかった時は、買取を利用するのが一般的です。

  • 負担額が小を選ぶ
  • 特例制度を利用
  • 売却も検討する
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中古マンション売却の流れ

マンション売却は、大きく分けると下記の3ステップとなっています
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中古マンションを購入する時と異なり、売却活動においては自ら足を運んで手続きをする機会は少ないです。しかし、1つ1つの決断が成功、失敗を左右します。

価格査定

価格査定をする前に、マンション売却の理由を整理してみましょう。売却後の住み替えのイメージをはっきりさせるといいでしょう。次に、住宅ローンの残債額を確認します。残債が支払えるように売却プランを計画することが重要です。マンションの売却価格 > 住宅ローンの残債額 + 売却にかかる諸費用」となるように売却計画を立てましょう。 そして、必要書類を準備します。特に気をつけたいのは、「権利済証」です。もし紛失してしまった場合は、別途手続きが必要となります。マンションを購入したときの売買契約書なども持っておくとスムーズです。次は、相場の把握です。ポータルサイトなどで、自宅と似たような条件のマンションの売り出し価格を眺めて見ると相場勘が掴めるでしょう。
いくつかの不動産会社に金額査定をしてもらいましょう。査定の根拠などを確認し、信頼のできる不動産会社と仲介契約を結びます。

売却活動

自宅マンションの売却を任せる不動産会社を決めたら、査定金額を基に売値を決めます。販売価格を決めたら、実際に買主候補が来た時の準備をしましょう。まずは掃除です。なるべく要らないものを捨て、少しでも部屋をすっきりみせるようにしたいものです。
実際に売却活動が始まると、見学の依頼が来ます。買主候補が「マンションを見てみたい」といってマンションにやってくるので、徹底的に掃除をし、照明器具を取り替え、全ての部屋を見れるようにし、内覧の前には換気を十分にするようにしましょう。
マンションが気に入った買主は、書面で不動産会社を通して「買付(購入申込書)」を提出します。この買付(購入申込書)には「どんな条件でマンションを購入したいのか」という情報が記載されているので、内容をよく確認することが大切です。

契約・決済

購入申込書を受け取ってから1週間後が契約を行うタイミングの目安です。契約をする前に必ず買主の住宅ローン事前審査が通っているかを確認するようにしましょう。
売買契約に必要なものをそろえておきましょう。

・本人確認書類
・実印
・印鑑証明書
・登記済証(もしくは登記情報識別通知書)
・仲介手数料の半金

売買契約日当日は、必要なものを持っていくのを忘れないよう気をつけましょう。売買契約にかかかる時間は全体で1時間半〜2時間ですが、売主は途中から入ることが一般的なので時間としては1時間弱くらいでしょう。売買契約後、買主は住宅ローンの本審査申込をし、2週間〜1ヶ月後を目安に、買主の本審査通過の連絡が仲介業者を通して来るはずです。
買主が本審査を通過すれば住宅ローンを借りられることが確定ですから、引き渡し日の調整を買主と仲介業者を通して行います。
売却予定のマンションに抵当権が付いている場合(住宅ローンの借入がある場合)、引き渡し日が確定したら住宅ローンを借りている銀行に連絡をして抵当権抹消書類を依頼しましょう。銀行の手続きと並行して引っ越し作業を進めます。引越終了した後、売主・買主・売主側の仲介・買主側の仲介立会いのもと、現地の最終確認を行います。
引き渡し日の手続きは通常、買主が利用する住宅ローンの銀行で行います。店舗を持たないネット銀行の住宅ローンの場合は仲介会社の店舗で行うケースや、仲介会社の店舗で書類手続きを行い、その後銀行窓口に移動するパターンなどもあります。引渡し日に必要なものは下記のものです。

・お部屋の鍵全て(宅配ロッカーも含む)
・身分証明書
・登記済証(登記識別情報通知書)
・印鑑(実印)
・印鑑証明書(3ヶ月以内のもの)
・住民票(登記名義人変更登記が必要な場合のみ)
・振り込み予定の銀行口座の通帳、キャッシュカード
・マンション設備の説明書類、分譲時のパンフレット ※お部屋に置いた状態でも大丈夫です
・仲介手数料の半金(当日、買主からの支払い代金から支払うケースが多いです)
・司法書士への報酬(当日、買主からの支払い代金から支払うケースが多いです)
  • 価格査定
  • 売却活動
  • 契約・決済
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不動産会社の選び方

中古マンションの購入も売却も不動産選びが重要なポイントです。買主、売主のパートナーとして信頼の持てる仕事をしてくれる不動産会社を選びたいものです。数ある不動産会社を一つずつ探すのは骨が折れるので、一括で査定できるサイトなどを利用し、一度に複数の査定が出来るとよいでしょう。

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  • 信頼できる業者選び
  • 一括査定サイトの利用
  • イエウールおすすめ

他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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