中古マンションの住み替え|選ぶポイントとタイミングをチェック

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現在、住み替えを検討されている方に、中古マンションも選択肢の一つとしてはいかがですか。住み替えとなると、いまの住居が持ち家であれば、同時に売却することも考えなければなりません。大きな買い物になるので、失敗はしたくありません。

この記事では、中古マンションへ住み替えるメリットや、マンションを選ぶ際のポイント、住み替えにかかる費用などについて取り上げてまいります。あなたの住み替えが満足のいくものになるように、一緒によい方法を確認していきましょう。

先読み!この記事の結論
  • 住み替えは、まずは今の家がいくらくらになるかから検討しよう
  • 立地など失敗しないように新しい住居を探そう

「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1. 中古マンションへの住み替えのメリット

できることなら、設備が新しい新築のマンションのほうがよいですが、さまざまな理由から中古マンションの購入を検討しているという人も少なくありません。

誰も住んだことがない新築の物件は魅力的ですが、現在では中古マンションの人気も高まっています。ここでは、中古マンションへ住み替えた際には、どのようなメリットがあるのか確認していきましょう。

1.1. 新築マンションより格安

中古マンションの一番の魅力と言えば、なんと言っても、新築マンションよりも格安で購入できるという点です。先々の支払いを考慮すると、新築マンションの購入は難しいという場合でも、中古であれば手が届く価格であることも少なくありません。

また、中古マンションの購入時には、大抵の場合は消費税がかからないこともメリットと言えます。マンションを購入するとなると、その費用は多大な金額になり、当然ながら消費税がかからないのは助かります。さらに、新築物件に比べて物件数が多いので、立地条件や間取りなど、あなたの希望に近い物件が見つかる可能性も高くなります。

1.2. 実際の物件や周囲の環境が見られる

新築マンションの場合は、気になる物件が見つかったら、まずはモデルルームを見学することになります。当然、間取りや周辺環境などは確認できますが、あくまでもモデルルームなので、実際に住むことになる部屋とは、さまざまな条件が異なることがあります。

対して中古マンションであれば、実際の物件を見て、日当たりや採光はどうかなどもチェックできます。そのため、購入後に「こんなはずではなかった」ということにならずに済むでしょう。

1.3. 自分好みにリフォームできる

中古マンションを購入し、設備や壁紙などを自分の好みに合わせ、リフォームする人も増えています。新築の場合は、始めから全てが真新しくて気持ちの良いものですが、色合いやデザインなど好みでなかったとしても、そのまま住むことになります。

中古なら、マンションの購入費用も割安なので、その分をカスタマイズ費用に充てられます。壁紙やフローリングから、余裕があればキッチンなどの水回りまで、自分好みに変えられることもメリットと言えるでしょう。

1.4. 資産価値が急落する心配がない

マンションの資産価値というのは、新築時から急激に下落しますが購入直後に、10?30%下がると言われています。その後、15~20年で下落率は緩やかになり、価格はほぼ横ばいに推移していきます。つまり中古マンションは購入時と比べても、それほど資産価値が急落する恐れはないので、損をしにくいと言えます。

  • なんと言っても格安
  • カスタマイズ可能
  • 資産価値が維持

2. 中古マンションの住み替え手順とタイミング

中古マンションへ住み替える場合、購入をする前に住んでいる物件を売却する必要があり、複雑な手続きを踏む必要があります。ここでは、住み替えの手順について、ひとつずつ見ていきます。

2.1. 売却の手順

中古マンションへ住み替える際には、まずは現在の物件を売却してから、次の住居を探すことが理想です。ここでは、住み替えをするときの売却の手順を見ていきます。

売却する手順としては、「価格査定」→「売却活動」→「契約」というのがおおまかな流れになります。価格査定は不動産会社に依頼することになりますが、査定を依頼する前に、自分の目で相場を確認しておくことも大切です。

査定が済んだら、価格を決めたり内覧の準備をしたり、価格交渉をしたりなど売却活動を始めます。その結果、無事に買い主が見つかって条件の合意をしたら、はれて売買契約を結んでマンションを引き渡します。

2.2. 購入の手順

中古マンションを購入する手順を、おおまかに説明しますと、「物件探し」→「売買契約」→「ローンの手続き」→「残金の支払い」→「引き渡し」という流れになります。この中でも時間を要するのが、物件探しやローンの手続きです。それぞれ1カ月程度見込んでおけばよいでしょう。

マンションを購入する前に、現在の住宅の売却が済んでいない場合は、一時的に二重にローンを組まなければならない必要性も出てきます。その際には、住宅ローンの審査はより厳しくなることが想定されます。

2.3. 売却を先にすると資金計画が立てやすい

物件の買い替えを行う場合には、先に現在の物件を売却する「売却先行」と、まずは住み替える物件を購入する「購入先行」の2通りの方法があります。売却先行にすれば、売却代金を新しい物件の購入資金に充てられるため、資金計画が立てやすくなります。

しかし、売却を先行させることで一番のネックになるのが、新居の引き渡しまでは仮の住まいが必要になること。引っ越し費用や家賃などの費用がかさむだけでなく、なん度も引っ越さなければならずに労力もかかってしまいます。

2.4. 資金に余裕があるなら購入が先でも良い

マンションを住み替える際は、基本的には売却先行で行うことが理想的です。しかし、すでに住宅ローンの残債がなく、資金に余裕があるという場合には、購入先行でも良いでしょう。

売却先行の場合は、物件が売れてから新居が決まるまでの期間、仮住まいが必要になります。まずは売れなければ新しい物件を購入できないため、気に入った物件を購入するチャンスを逃す可能性もあります。ところが、購入を先にすることで、これらのリスクがなくなるため、不安要素が軽減されます。

ただし、購入先行がおすすめなのは、あくまでも資金に余裕がある場合です。とくにローン残債があれば、二重ローンになる可能性も出てくるので注意が必要です。

2.5. 売却には時間がかかるので注意

マンションを売却するには、通常であれば3カ月~半年はかかるとみておきましょう。長ければそれ以上かかることも珍しくありません。

住み替えを予定していると、「早く売って新居の購入を」と焦りがちですが、売り急ぎをすることになりかねないので注意が必要です。あまりにも長期間に渡って買い手がつかないようであれば、価格を見直す必要があります。

しかし、適性価格に設定されているようであれば、あらかじめ「売却には少なくとも3カ月はかかる」と理解しておくことで、慌てて安く売ってしまうということを防げるでしょう。

長期戦になることを見込んで、査定だけでも早めに依頼しておいてもよいかもしれません。その場合、複数の不動産会社に依頼することで、適正な価格を把握しましょう。イエウールならネットで簡単に依頼ができ、最大で6社の査定価格を出してもらえます。

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3. 後悔しない中古マンション選びとは

中古マンションと言っても、高価な買い物であることは間違いありません。あとでこんなはずではなかったと後悔しないように、選ぶ際に押さえておくべきポイントを確認しておきます。

3.1. 立地が良い

中古マンションを選ぶ時には、いずれは売却することを念頭に置いて、資産価値の高い良い物件を購入するようにしたいです。良い物件の第一条件として挙げられるのが、生活をしていくうえで重要となる立地の良さでしょう。

好立地の条件は、交通や生活の利便性が優れているかがポイントになります。例えば、駅から最低でも徒歩で10分以内であること、最寄り駅は通勤エリアまでのアクセスのしやすさも重要です。また、生活の利便性として、近くに学校や病院、銀行、スーパーなどがあるかも考慮すべきです。

3.2. 耐震性を確認

大地震や大型台風などが多発しているいま、中古マンションの耐震性をチェックすることも重要なポイントです。注目すべきは、1981年(昭和56年)6月以前に建てられたマンションか、それ以降に建てられたものかという点です。1981年6月以前では旧耐震基準、それ以降は新耐震基準によって建てられています。

双方の違いは以下の通り。

ちなみに、1981年6月以降に竣工したのではなく、それ以降に建築確認を受けた建物であるという点も覚えておいてください。

しかし、必ずしも新・旧耐震基準だけで判断できるものではありません。旧耐震基準時代の建物の中には、建築基準法改正後に、新耐震基準に見合った補強工事が行われたマンションもあります。建設の時期はあくまで一つの基準として考え、不動産会社に確認するようにしてください。

3.3. 管理が行き届いている

マンションは、大勢の人が生活の場として共有してる部分があります。エントランスやエレベーター、廊下などの共有箇所に関しても、きちんと管理が行き届いているかも確認が必要です。

物件を見に行く際には、こうした共有部分が清潔に保たれているかチェックしましょう。もしも問題あある場合は、管理会社や管理人が仕事を怠っているだけでなく、住民のコミュニティがきちんと形成されていない可能性もあります。これから先、安心して快適に生活していくために、管理がしっかりされているかどうかも見極める必要があります。

3.4. 建物の状態築年数

中古マンションを購入する際には、築年数も迷うポイントです。年数が少なければなるほど魅力に感じますが、マンションの価格は築15年~20年を目安に大幅に下がり、その後は価格が安定します。つまり、築15年~20年を経過したマンションは、購入するにも割安感があり、資産価値の下落率も低くなります。ただし築15年以上となると、劣化の度合いも増しています。

チェックするポイントとしては、キッチンや洗面台などで水を流した場合の排水具合はどうか、ガスコンロなどの設備が新築当時のままのものかどうか。手すりなどの共用部分が劣化していないか、細かい部分にも目を向けしっかり確認しましょう。

3.5. リフォーム前の物件である

中古マンションへの住み替えを検討している人の中には、リフォームを考えている人もいるでしょう。リフォームの予定がある場合は、リフォームが行われていない物件を選ぶようにしてください。築年数がある程度経過しているマンションの場合、あらかじめリフォームしてきれいな状態で売りに出されるケースも少なくありません。しかし、その分価格も上乗せされてしまいます。

リフォームを考えているなら、リフォーム前の物件をできるだけ安く購入し、自分の好みに合わせてきれいに手直ししたほうがよいでしょう。

3.6. 修繕計画について問題がないか確認

マンションに住むとなると、さまざまな管理費がかかります。中でも修繕積立金に注意してください。修繕積立金は、将来的に修繕工事に必要となる金額を、マンションの所有者で積み立てていくものです。毎月定額を積み立てる方法と、所定の時期にまとまった金額を払う方法があります。

万が一、大規模な工事が必要となった時のために、必要な費用を満たせる金額である必要があります。したがって、中古マンション選びの際には、修繕計画について問題がないかをチェックすることも重要です。その場合は、マンションの管理人や管理組合に「長期修繕計画書」を開示してもらい、しっかり確認しましょう。

  • 立地や耐震性を確認
  • 築年数も重要
  • 修繕計画はOKか

4. 住み替えに必要な費用と注意点

新しい住居に住み替える際には、売却時と購入時にダブルで費用がかかってくる他、税金に関しても考えておく必要があります。それぞれどのような費用がかかるのかご紹介します。

4.1. 住み替えにかかる費用

住み替えるにかかる費用を売却時と購入時に分けてまとめてみました。

売却時にかかる費用

購入時にかかる費用

4.2. 住み替えにかかる税金

住み替えの時には、売買時にかかる費用の他にも税金がかかってきます。例えば、不動産を取得すると不動産取得税が発生します。引き渡し後半年~1年半以内に、各都道府県から納税通知書が届きます。不動産取得税の計算方法は、以下の通りです。

土地・建物の税額 = 固定資産税評価額 × 4%

また、住宅を売却した際に利益が出た場合は「譲渡所得」となり、後で所得税や住民税が課税されます。譲渡所得は、次の計算式で算出されます。

収入金額 - (取得費 + 譲渡費用)-特別控除額 = 課税譲渡所得金額

さらに、所得税は以下のように建物を所有していた期間によって、税率が異なります。

・長期譲渡所得(5年以上):?課税長期譲渡所得金額×15%
・短期譲渡所得(5年以下):?課税短期譲渡所得金額×30%

4.3. 住宅ローン控除や税金の軽減措置

住み替えをすると、さまざまな出費がかさみ、出ていくお金は莫大な金額になります。しかし、住宅ローン控除や不動産取得税の軽減措置などの制度もあるので、その点に関してはメリットと言えます。

住宅ローン控除は、住宅を取得してから10年間、所得税が年末のローン残高の1%分控除される制度です。毎年40万円が還付され、10年とすると最大400万円が戻ってくる計算になります。

また、「課税床面積」が50㎡以上240㎡以下の場合は、不動産取得税の軽減措置が適用されます。通常であれば、税額は(固定資産税評価額×3%)で算出します。しかし、中古住宅の軽減税額は(不動産取得税 = (固定資産税評価額-控除額)×3%)となります。

ちなみに、軽減措置の控除額は各都道府県によって異なるため、不動産所在の各都道府県税事務所に問い合わせる必要があります。

4.4. ローンに関する注意点

住み替えにおいては、どのくらいの返済額にするか、期間はなん年に設定するのかなど、ローンの返済計画をきちんと立てることも重要です。売却した金額でローンを返済し、残債がない場合は、新居のためのローンを組んで返済していくことになります。

一般的なローンの場合、借り過ぎないようにすることと、返済期間を延ばさないようにすることが大切です。一方、残債がある場合には、残債と新規ローンの金額を合算する住み替えローンか、現在のローンの他に新たなローンを組む二重ローンを組むことになります。

どちらも審査に通ることは難しく、審査に通ったとしても、月々の返済金額が高くなったり支払えなくなったりする危険性もあります。

  • 売買時に費用が必要
  • 控除と税金の軽減
  • ローンは慎重に

 

5. 住み替えは売却と購入のタイミングが重要

住み替えをするためには、売却と購入をいつにするのか、タイミングも重要になってきます。売却を先にすれば、その売却費用を新居の購入資金に充てられるので安心です。

スムーズに売却計画を進めるためにも、不動産会社選びは大切。どこの会社がよいか迷ったら、全国1,600もの優良不動産会社が登録されている、イエウールを活用してみませんか

5.1. 住み替えの相談は厳選された不動産会社が揃う「イエウール」へ

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