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ローン残債があるマンションの買い替え方法|必要費用も徹底解説

こんにちは。イエウールコラム編集部です。

出産、転勤、定年などライフイベントをきっかけに買い替えを検討される方は少なくありません。しかし、「ローンが残っていても買い替えはできるの?」「今住んでいるマンションの売却と新居の購入でどの程度お金が必要なの?」と不安を持っている方は多いでしょう。
この記事では、買い替えを検討し始めた方が抱く不安を解消するためローンが残ってるマンションの売却方法買い替えに必要な費用を紹介してきます。


先読み!この記事の要点
  • マンションを売却する際は不動産会社がサポートする
  • 不動産を高く売ってくれる不動産会社は、不動産一括査定で見つける

1. ローンが残っている場合の買い替え方法

まずは多くの方が不安に気にしている「ローンが残っていても買い替えできるの?」という疑問に答えてきます。

1.1.売却するには抵当権を消す必要がある

住宅ローン返済中のマンションに住んでいる場合、抵当権を抹消すればその物件を売却できます。 抵当権とは、お金を貸した人(債権者)がお金を借りた人(債務者)に対して行使できる権利です。債務者が万が一お金を返せなくなった場合の保険として、債権者が債務者の土地・建物などを担保にすることを指します。

マンション購入時、ほとんどの人は住宅ローンを組んでいます。住宅ローンを組んで購入した物件には、必ず抵当権が設定されています。不動産を売却すると、不動産の名義人が変わりますが、売却物件に抵当権が設定されている限り、不動産の名義を変更することができません。抵当権は、借りたお金を全額払い終えれば外されるため、売却代金がローン残債を上回っているときは、マンションの売却に問題はありません。

そのため多くの方が「今のマンションを売ったお金でローンを完済し、新居を購入」という流れで買い替えを行っています。

1.2.売却価格でローンを完済できない場合の対処法

マンションを売ったお金と貯蓄を使ってもローンを完済できない場合でも、「買替えローン」を利用できれば買い替えは可能です。買い替えローンは、返しきれないローン残額を新しい物件の代金に上乗せして融資してくれる制度です。


例えば、ローン残債が2,000万円、マンションの売却価格が1,700万円、新たに購入する住まいの住宅ローンが3,000万円だったとすると、売却価格の1,700万円をローン残債の返済に充て、残りの300万円を新たに組むローンの3,000万円と合わせて、別の金融機関で借り入れるのが買い替えローンです。

買い替えローンの注意点とは

現状よりも借入額が増えるので、ローンの審査が通常よりも厳しくなります。審査に通ったとしても総返済額は多くなるので、返済期間が長く設定してしまいがちです。老後のことも考えて返済期間と借入額は慎重に検討が必要です。

また買い替えローンを利用する場合、現居住物件のローン完済と新居購入の融資を同時に行うことが条件です。そのため、売却・購入のタイミングを確実に合わせて同じ日に行なわなければなりません。

  1. すぐに売り手が見つからない場合に利用できるローンはないの?
  2. そんな時はつなぎ融資が便利じゃ!

1.3.買いを先行したいなら「つなぎ融資」

つなぎ融資とは、購入と売却のタイミングがずれるためそのつなぎの間に借り入れられる融資制度です。まず融資を受けて新居を購入し、前の家が売れたらその売却金で融資額を一括返済するという流れになります。融資の期間は6か月~1年以内が基本です。


注意点としては、買い替えローンよりも金利が高く(通常3.00%前後)、手数料や保証料などの諸費用がかかります。また多くの場合、つなぎ融資は不動産会社との買取保証制度とセットになっているので、期日までに買い手が現れない場合、不動産会社が査定価格の80%程度で買取ることになります。

このように買取金額が安くなるというデメリットもあるので、利用する場合は慎重に検討しましょう。



以上がローンが残っている状況でも買い替えをする方法です。きちんと返済計画が立てられるのであれば、買い替えローンを利用し、買い替えを実現できます。


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2. 買い替えに必要な費用とは

マンションの買い替えの第一歩となるのは、売却を前提として、資金の目安を確定させることです。その際注意すべきは今住んでいるマンションの売却金額が全て新居の購入費用に使えないという点です。マンションの売却と購入には諸費用や税金がかかってくるので、どの程度の費用がかかるのかを把握しておきましょう。


2.1.諸費用の相場は?

買い替えに必要な費用の詳細をお伝えする前に、まず一般的な相場を紹介していきます。
売却にかかる諸費用はマンション売却額の5~7%、購入にかかる諸費用は5~8%程です。

例えば、今住んでいるマンションを2000万円で売却したら諸費用は120万円程度、新居を3500万円で購入したら諸費用は254万円程度かかります。この例の場合は、合計で350万円程度費用がかかります。

  1. こんなに費用がかかるんだね!
  2. ローンの残高に費用の計算を忘れるなよ!

それでは費用の何にどれだけ費用がかかるのか詳しく見ていきましょう。


2.2.売却時に必要な費用

売却費用の内訳は以下の通りです。

項目 費用の目安
仲介手数料 (売却額×3%)+ 6万円 + 消費税
抵当権抹消費用 司法書士へ依頼するとして5,000~2万円程
ローンを一括返済するための費用 一括繰り上げ返済にかかる金融機関への手数料1~3万円
印紙税 1,000円〜6万円 ※売却金額により異なる。
譲渡所得税・住民税・復興特別所得税 保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63%
保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315%

それでは1つずつ見ていきましょう


不動産会社へ支払う仲介手数料

仲介手数料とは、不動産売却の仲介を不動産会社に依頼する場合に掛かる費用のことで、「宅地建物取引業法」によって定められています。計算式は以下の通りです。

  • (売却額×3%)+ 6万円 + 消費税

また、目安として代表的な売却価格に対する手数料も示しておきます。

売却価格 仲介手数料(税抜) 消費税8%
仲介手数料(税)
消費税10%
仲介手数料(税)
1,000万円の場合 36万円 38万8,800円 39万6,000円
3,000万円の場合 96万円 103万6,800円 105万6,000円
5,000万円の場合 156万円 168万4,800円 171万6,000円
1億円の場合 306万円 330万4,800円 336万6,000円

消費税については、2019年10月から増税となりますので、計算の際には注意が必要です。



ローンの残債を返済するための費用

マンションのローンが残っており、一括で返済するという場合には金融機関に対して手数料がかかります。目安の金額としては、5,000円~2万円程と考えておきましょう。実際にかかる手数料は、利用する金融機関や手続きの方法(インターネットか店頭かなど)によって異なりますので、各金融機関に問い合わせをする必要があります。

また、手続きの方法については、金融機関によってインターネットから申し込みができる場合と、窓口からの問い合わせのみできる場合と分かれますので、まずはホームページの「よくある質問」などで検索してみるか、直接最寄りの店舗に行ってみると良いでしょう。



抵当権抹消費用と司法書士に支払う手数料

また、ローンを完済した際は抵当権の抹消をする必要があります。目安の金額としては、依頼する司法書士の方への手数料も含めて5,000円~2万円と考えておきましょう。



なお、もしも個人で抵当権の抹消を行う場合、1不動産あたり1,000円で済ませることも可能です。ただし、難しく、重要な手続きのため基本的には司法書士の方へ依頼することをオススメします。


売買契約に必要な印紙税

印紙税とは、不動産を売却する際に売主と買主との間で交わす不動産売買契約書に対し、その売買価格に応じた印紙を貼るために納める税金のことです。

平成26年4月1日から平成32年3月31日までの間に作成された不動産売買契約書に貼り付ける印紙は軽減税率の適用を受けることができます。

軽減税率を受けた際の印紙税は以下のようになっています。


記載された契約金額 税額
10万円を超え 50万円以下 200円
50万円を超え 100万円以下 500円
100万円を超え 500万円以下 1千円
500万円を超え 1,000万円以下 5千円
1,000万円を超え 5,000万円以下 1万円
5,000万円を超え 1億円以下 3万円

例えば、売買契約書に記載の売買価格が3,000万円であれば、貼り付ける印紙は1万円です。

印紙を貼る必要があるのに貼っていなかった場合、3倍の額の過怠税が課され、また印紙を貼った後は所定の方法で消印する必要がありますが、消印されていない場合は印紙の額と同額の税金を納める必要があります。



確定申告時に支払う税金

確定申告時には、下記3つの税金を支払う必要があります。


  • 譲渡所得税
  • 住民税
  • 復興特別所得税

また、譲渡所得税と住民税は物件を所有していた期間により、短期譲渡所得長期譲渡所得に分けられ、長期譲渡所得の方が税率が安くなります。具体的には、以下の通りです。

項目 所有期間 所得税 住民税 復興特別所得税 合計
短期譲渡所得 5年以下
の場合
30% 9% 0.63% 39.63%
長期譲渡所得 5年超
の場合
15% 5% 0.315% 20.315%

なお、不動産の譲渡所得に用いる所有期間は、売却した年の1月1日時点を判断基準とすることが特徴であり、その点に注意して計算しなければなりません。


2.2. 購入時に必要な費用

続いて、マンション購入に関する諸費用の内訳は以下の通りです。

項目 費用の目安
仲介手数料 (売却額×3%)+ 6万円 + 消費税
印紙税 1,000円〜6万円 ※購入金額により異なる。
住宅ローン関連費用 融資事務手数料として3~5万円、もしくは融資額の1~2%前後
保険料 火災保険や地震保険などの費用※費用は保険会社による

マンション売却時と同様に仲介料や印紙税などが発生します。購入に必要な費用について知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

参考:新築マンション購入の初期費用ってどれぐらい?

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3.買い替えで得する減税措置を知ろう!

買い替えでは税金を減税措置が利用できます。動くお金が大きいだけに減税措置を利用すると、実は3000万円ほど節税することも可能です。


3.1 売却益が出た場合

住んでいたマンションが買った価格よりも高く売れて売却益が出た場合には譲渡所得税などが掛かりますが、自宅であれば「3,000万円特別控除」を利用することが可能です。「3,000万円特別控除」とは、売却益(譲渡所得)から課税対象を3,000万円まで控除できる制度のことです。また「3,000万円特別控除」を受ける場合は確定申告が必要です。


もっと詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

参考:【不動産売却】3000万円控除ってどういう制度?手続き方法は?


3.2 売却損が出た場合

逆に住んでいたマンションが買った価格よりも安く売れて売却損が出た場合にも、所得税や住民税を抑えることができます。具体的には「損益通算」とよばれる措置によって取引が生じた年度のその他の利益などを合算し、譲渡損失を相殺することができます。

単年度の損益通算では譲渡損失がカバーしきれなかった場合は最長4年間(売買のあった年度を含む)の利益を合算することができ、この特例制度によって多くの場合、譲渡損失を相殺することができます。「損益通算」を受ける場合にも確定申告が必要です。


もっと詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

参考:不動産の売却損を軽減する方法について仕組みから解説


3.3 住宅ローンを組んでいる場合

住宅ローンを組んでマンションを購入した場合、ローン残高4,000万円を上限として、ローン残高の1%が10年間所得税から控除出来る「住宅ローン控除」が使えます。しかしこの措置は「3,000万円特別控除」と「損益通算」の併用はできません。よってあなたの状況に合わせて節税措置を使い分けましょう。

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