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マンションの買い替えは「買い先行」で売却を有利に!その理由とは


出産、転勤、定年などライフイベントをきっかけに、マンションを買い換えれられる方は少なくありません。

しかし、マンションの買い替えは購入と売却のいずれも行わなくてはならず、どちらを最初に行うべきか迷うところでしょう。

売りが先か買いが先か…どちらも1つ1つは同じことを行いますが、順番が変わることでメリットやデメリットが異なります。

マンションを買い替えるのなら、買いを先行するのがおすすめ。 購入を先にすることで、売却にもメリットがあります。

この記事ではその理由と購入を先にする際の注意点などを解説します。

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1.マンションを買い替える際の売り先行と買い先行の違いとは

マンションを買い替える際に新居探し(買い)とマンションを手放す(売り)のを同時にできれば問題ありませんが、購入と売却のタイミングが合うことはそうそうありません。どちらを先行して行うべきか選択する必要が出てきます。

まずは売りが先行の場合と買いが先行の場合、それぞれの違いを見てみましょう。いずれも行うことは同じですが、順番が違うことでメリット・デメリットなどに違いが出てきます。

1.1.売り先行の場合


不動産売却の流れ
マンション買い替えにおける売却の流れ
メリット
資金計画が立てやすい
納得のいく価格で売りやすい
デメリット
2回引っ越しをしなくてはいけない場合がある

売りが先行の場合のメリットは、資金計画の立てやすさ です。先に売却額が分かるので、残っている住宅ローンを売却額で完済できるのか新居の頭金にはいくら用意できるのかなどが分かるでしょう。

また、新居と現在住んでいる家のダブルローンになる心配もないので、期限を気にすることなく買主と価格交渉ができます。言い値に近い買主を探すことも可能なので、希望する売却額に近い価格で売る可能性が高まります。



ただし、家が売れたら買主と決めた期限には家を明け渡さなくてはいけません。 期限までに家が見つからない場合は、賃貸で仮住まいを見つけ新居が決まり次第再度引っ越しをしなくてはいけないでしょう。

1.2.買い先行の場合


不動産購入の流れ
マンション買い替えにおける購入の流れ
メリット
気に入った新居をじっくり探せる
買い替えの費用を抑えられる
デメリット
売却額だけでは足りない場合がある

買いを先行で行う場合のメリットは、新居をじっくり探せる点です。 すぐに条件に合った家が見つかるといったことは少なく、多くの場合は何件も内覧に行ったり条件に合う物件が出てくるのを待ちます。買い先行なら、家を明け渡す期日が決まっていないので、立地や間取り、予算など条件に合った家をじっくり探せるのです。

また、マンションを売ったり買ったりする際の費用はいずれが先行しても変わりませんが、買い替えることで発生する引っ越し費用やハウスクリーニングの費用は買い先行の方が一度で済む場合が多く、売り先行より費用を抑えやすい です。



しかし、売り先行と同様、買い先行にもデメリットはあります。それは売却額がいくらになるか分からないこと。多くの人はマンションの売却額でローンの残りを返済し、残りを新居購入の足しにします。

おおよその売却額は査定で分かりますが、実際に家を売った金額とは異なるもの。査定額より安く売れてしまい、自己資金が多く必要になることもあるでしょう。

2.マンションを買い替えるなら買いを先にするべき理由

マンションを買い替えるのなら、購入を先にするべきです。その理由はマンションが売却しやすくなるから。マンションの売却を後にすることで以下の点が良くなります。

2.1.空室はメンテナンスしやすい

中古マンションの購入を検討している多くの方は部屋の劣化具合を気にします。部屋に清潔感があるか臭いはしないか…内覧の時にチェックされるポイントの1つです。

新居を先に購入し売却したいマンションを空室にしておけば、部屋にハウスクリーニングを入れられます。 ハウスクリーニングとは、家をプロに清掃してもらうこと。専用の機材や洗剤を使っての清掃になるので、市販の洗剤などを使った清掃とは異なり仕上がりになります。臭い対策や使用感を感じさせにくくなるので、買主に好印象を与えられます。

印象が良くなるので、買主が見つかりやすくなったり、売却額の値引き交渉時に価格が大きく下がるのを防げます。

2.2.内覧に有利になる

空室にしておくということは内覧時も有利です。住んでいるままだと売主が不在の時に内覧はできませんが、空室なら不動産会社に鍵を預けられるので、平日の日中などでも内覧が可能に。

内覧が多ければ多いほど家は売れやすくなる ので、空室の方が有利と言えるでしょう。



また、空室であるということは物がない分、部屋が広く明るく見えます。買主も遠慮なくクローゼットなどを開けられるので、納得いくまで内覧を行ってもらえるでしょう。

2.3.買主の気持ちが分かる

先に新居を購入するということは、自分も買主を経験する ということです。内覧の時に部屋のどんな所が気になるのか、最終的に選ぶ際は何を決め手にするのか。

買主の気持ちが分かるので、自分のマンションを売却する際にどのような部分をアピールすれば良いか、念入りに掃除すべき場所はどこか分かるでしょう。

3.買いを先にしてローンは組めるの?

現在住んでいるマンションのローンを完済していれば問題ありませんが住宅ローンが残っている場合、金融機関によっては二重にローンが組めない場合があります。二重ローンが受け入れられない場合、どのようにすれば良いのでしょうか。



3.1.つなぎ融資を借り入れる

現在の住宅ローンの返済を金融機関に求められたのなら、つなぎ融資という選択もあります。つなぎ融資とは、購入と売却のタイミングがずれるためそのつなぎの間に借り入れられる融資制度です。まず融資を受けて新居を購入し、前の家が売れたらその売却金で融資額を一括返済するという流れになります。融資の期間は6か月~1年以内が基本です。



注意点としては、買い替えローンよりも金利が高く(通常3.00%前後)、手数料や保証料などの諸費用がかかります。また多くの場合、つなぎ融資は不動産会社との買取保証制度とセットになっているので、期日までに買い手が現れない場合、不動産会社が査定価格の80%程度で買取ることになります。


買取金額が安くなってしまうというデメリットもあるので、利用する場合は慎重に検討しましょう。


3.2.担当者に交渉してもらう

できれば新居を購入する際にも金利の安い住宅ローンを組みたいところ。しかし、売主だけで金融機関に交渉してもなかなか了承してもらえません。

そんな時に頼れるのが、不動産会社の担当者です。 できる不動産会社の担当者は金融機関との信頼関係もあり、売却予定のマンションのローン完済期限を決めるのを条件に住宅ローンを組んでくれる場合もあります。

良い担当者を見つけることで失敗しない買い替えをできる でしょう。



良い担当者を見つけるには、担当者を比較するのが1番です。売却したいマンションの査定を複数社に依頼して、多くの担当者に出会いましょう。内覧よりやり取りの回数が多い査定はより担当者を見極めやすいです。

購入を先にする場合でもマンション査定を先に行い、優秀な担当者に出会えたらそのまま購入も担当してもらうのも手です。

売りも買いも担当できるのであれば、担当者はより親身になって買い替えを手伝ってくれるでしょう。

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4. 必要な費用はどのくらい?

マンションの買い替えで重要なのは、売却を前提として、資金の目安を確定させることです。その際注意すべきは今住んでいるマンションの売却金額が全て新居の購入費用に使えないという点です。マンションの売却と購入には諸費用や税金がかかってくるので、どの程度の費用がかかるのかを把握しておきましょう。


4.1.諸費用の相場は?

買い替えに必要な費用の詳細をお伝えする前に、まず一般的な相場を紹介していきます。
売却にかかる諸費用はマンション売却額の5~7%、購入にかかる諸費用は5~8%程です。

例えば、今住んでいるマンションを2000万円で売却したら諸費用は120万円程度、新居を3500万円で購入したら諸費用は254万円程度かかります。この例の場合は、合計で350万円程度費用がかかります。

  1. こんなに費用がかかるんだね!
  2. ローンの残高に費用の計算を忘れるなよ!

それでは何にどれだけ費用がかかるのか詳しく見ていきましょう。


4.2.売却時に必要な費用

売却費用の内訳は以下の通りです。

項目 費用の目安
仲介手数料 (売却額×3%)+ 6万円 + 消費税
抵当権抹消費用 司法書士へ依頼するとして5,000~2万円程
ローンを一括返済するための費用 一括繰り上げ返済にかかる金融機関への手数料1~3万円
印紙税 1,000円〜6万円 ※売却金額により異なる
譲渡所得税・住民税・復興特別所得税 保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63%
保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315%

それでは1つずつ見ていきましょう。


不動産会社へ支払う仲介手数料

仲介手数料とは、不動産売却の仲介を不動産会社に依頼する場合に掛かる費用のことで、「宅地建物取引業法」によって定められています。計算式は以下の通りです。

  • (売却額×3%)+ 6万円 + 消費税

また、目安として代表的な売却価格に対する手数料も示しておきます。

売却価格 仲介手数料(税抜) 消費税10%
仲介手数料(税)
1,000万円の場合 36万円 39万6,000円
3,000万円の場合 96万円 105万6,000円
5,000万円の場合 156万円 171万6,000円
1億円の場合 306万円 336万6,000円

消費税については、2019年10月から増税となりましたので、計算の際には注意が必要です。



ローンの残債を返済するための費用

マンションのローンが残っており、一括で返済するという場合には金融機関に対して手数料がかかります。目安の金額としては、5,000円~2万円程と考えておきましょう。実際にかかる手数料は、利用する金融機関や手続きの方法(インターネットか店頭かなど)によって異なりますので、各金融機関に問い合わせをする必要があります。

また、手続きの方法については、金融機関によってインターネットから申し込みができる場合と、窓口からの問い合わせのみできる場合と分かれますので、まずはホームページの「よくある質問」などで検索してみるか、直接最寄りの店舗に行ってみると良いでしょう。


抵当権抹消費用と司法書士に支払う手数料

また、ローンを完済した際は抵当権の抹消をする必要があります。目安の金額としては、依頼する司法書士の方への手数料も含めて5,000円~2万円と考えておきましょう。


なお、もしも個人で抵当権の抹消を行う場合、1不動産あたり1,000円で済ませることも可能です。ただし、難しく、重要な手続きのため基本的には司法書士の方へ依頼することをオススメします。


売買契約に必要な印紙税

印紙税とは、不動産を売却する際に売主と買主との間で交わす不動産売買契約書に対し、その売買価格に応じた印紙を貼るために納める税金のことです。

平成26年4月1日から平成32年3月31日までの間に作成された不動産売買契約書に貼り付ける印紙は軽減税率の適用を受けることができます。

軽減税率を受けた際の印紙税は以下のようになっています。

記載された契約金額 税額
10万円を超え 50万円以下 200円
50万円を超え 100万円以下 500円
100万円を超え 500万円以下 1千円
500万円を超え 1,000万円以下 5千円
1,000万円を超え 5,000万円以下 1万円
5,000万円を超え 1億円以下 3万円

例えば、売買契約書に記載の売買価格が3,000万円であれば、貼り付ける印紙は1万円です。

印紙を貼る必要があるのに貼っていなかった場合、3倍の額の過怠税が課され、また印紙を貼った後は所定の方法で消印する必要がありますが、消印されていない場合は印紙の額と同額の税金を納める必要があります。



確定申告時に支払う税金

確定申告時には、下記3つの税金を支払う必要があります。


  • 譲渡所得税
  • 住民税
  • 復興特別所得税

また、譲渡所得税と住民税は物件を所有していた期間により、短期譲渡所得長期譲渡所得に分けられ、長期譲渡所得の方が税率が安くなります。具体的には、以下の通りです。

項目 所有期間 所得税 住民税 復興特別所得税 合計
短期譲渡所得 5年以下
の場合
30% 9% 0.63% 39.63%
長期譲渡所得 5年超
の場合
15% 5% 0.315% 20.315%

なお、不動産の譲渡所得に用いる所有期間は、売却した年の1月1日時点を判断基準とすることが特徴であり、その点に注意して計算しなければなりません。

4.3. 頭金は必要? 購入時に必要な費用

続いて、マンション購入に関する諸費用の内訳は以下の通りです。

項目 費用の目安
仲介手数料 (売却額×3%)+ 6万円 + 消費税
印紙税 1,000円〜6万円 ※購入金額により異なる。
住宅ローン関連費用 融資事務手数料として3~5万円、もしくは融資額の1~2%前後
保険料 火災保険や地震保険などの費用※費用は保険会社による

マンション売却時と同様、仲介料や印紙税などが発生します。また、頭金も通常通り必要になるので、新居を先に購入する場合は準備しておきましょう
購入に必要な費用について知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

参考:新築マンション購入の初期費用ってどれぐらい?


4.4.その他かかる可能性がある費用

場合によって、上記以外にもお金が必要になることもあります。

補修、ハウスクリーニング費用

大規模なリフォームは必要ありませんが、壁紙やフローリングに目立つ汚れ・傷などがある場合は売りに出す前に補修しておいた方が良いかもしれません。
中古物件とはいえ、やはり綺麗な状態の方が買い手も嬉しいもの。補修はホームセンターで売っている道具などで簡単に行えます。


また、浴室や洗面台といった水回りの汚れはハウスクリーニングを依頼するという手段もあります。料金は箇所にもよりますが、1か所あたり6000円~2万円ほど。家の状態によってはこうした費用がかかってくることも頭に置いておきましょう。



5.マンションを買い替えても住宅ローン控除は使える?

ローン残高に応じた金額が引かれ減税措置を受けられる住宅ローン控除。現在住んでいるマンションを購入する際に利用されている方も多いのではないでしょうか。

住宅ローン控除はマンションを買い替える際にも利用できるのでしょうか

5.1.住宅ローン控除は再度使える?

結論から言うと住宅ローン控除は使えます。ただし、買い替え後の家でも利用するには以下の条件を満たしている必要があります。

新築住宅の場合の条件
新築または取得の日から6ヶ月以内に住み、各年の12月31日まで引き続き住んでいること。
控除を受ける年の所得金額の合計が3000万円以下である。
床面積が50㎡以上で、床面積の2分の1以上が居住用である。
住宅ローンの返済機関が10年以上。
住み始めた年とその前後2年(計5年)の間に長期譲渡所得の課税の特例などを受けていない。


購入を予定している家が中古物件の場合は新築住宅の条件に加えて、以下の条件を満たす必要があります。



中古住宅の場合の条件
マンションなど耐火建築物の場合は取得時点で築25年以内である。
耐火建築物以外の場合は取得時点で築20年以内、もしくは一定の耐震基準をクリアしている。
生計を一緒にする親族などからの購入ではない。
贈与された住宅ではない。

条件を満たすために注意をしたいのは長期譲渡所得の課税の特例などを受けていないことです。

長期譲渡所得の課税などは家を売却した時に使える特例です。買いを先行している場合、うっかり使ってしまうことはないかと思いますが、住宅ローン控除と売却時に使う特例のいずれを使うと良いのか不動産会社に相談しておくと良いでしょう。

5年以内に利用していると住宅ローン控除を受けられない特例は、長期譲渡所得の課税以外には以下になります。


特定居住用財産の買い換え特例

居住用財産の3000万円の特別控除の特例



また、買い替える家がマンションの場合、床面積に含まれるのは専有スペースのみ。また、専有スペースも壁の中心からの床面積となる壁心(へきしん)ではなく、壁の内側からの床面積となる内法(うちのり)が対象になるので、注意しましょう。販売資料などには壁心が書かれていることが多いです。

そのほかにもバルコニーやエントランスなどは床面積の対象外となるので、こちらも不動産会社の担当者に確認すると良いでしょう。



5.2.住宅ローン控除は今お得

住宅ローン控除は居住開始から10年間の適用となっていますが、消費税増税に伴い令和元年10月1日~令和2年12月31日までの間に入居した場合は控除期間が3年延長されます。

最大控除額も適用期間外と比べると400万円から480万円に上がっています。ただし、各年の控除限度額は通年同じではなく、1~10年目は40万円になり11~13年目は26万6600円となるので、注意してください。

住宅ローン控除の利用を希望する場合は、3年延長期間まであまり時間がないので、やはり買い先行を選ぶと良いでしょう。

6.まとめ

マンションの買い替えは買い先行が最も良い選択です。今後何年も住む家は急かされて決めるのではなく、納得いくまで検討して購入しないと、住み始めてから後悔してしまうでしょう。

また、購入を先にすることで、マンションの売却を有利に進められます。マンションの売却は今後のローン返済など生活に影響するものなので、失敗のないように進めていきましょう。

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