マンション買い替えは買い先行!タイミングと売る・買う際の注意点とは

マンション買い替えは買い先行!タイミングと売る・買う際の注意点とは

出産、転勤、定年などライフイベントをきっかけに、マンションを買い換えれられる方は少なくありません。

しかし、マンションの買い替えは購入と売却のいずれも行わなくてはならず、どちらを最初に行うべきか迷うところでしょう。

売りが先か買いが先か…どちらも1つ1つは同じことを行いますが、順番が変わることでメリットやデメリットが異なります。

マンションを買い替えるのなら、買いを先行するのがおすすめ。 購入を先にすることで、売却にもメリットがあります。

この記事ではその理由と購入を先にする際の注意点などを解説します。

9・10月はおうちの価格を調べるチャンス。今なら秋の不動産売買シーズンです。 一括査定サービス「イエウール」なら完全無料でマンションの価格がわかります。

査定で分かるのは、価格だけじゃない
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「まずはマンション売却の基礎知識を知りたい」という方は、マンション売却の記事マンションを売る記事をご覧ください。

マンションの買い替えはいつする?

そろそろマンションが狭くなってきた、マンションが古くなってきたと感じた時に買い替えを検討される方は多いのではないでしょうか。

そんな時に気になるマンションの買い替えのタイミングはいつなのか、住宅ローンは残っていても良いかなどを解説します。

マンションを買い替えるタイミング

マンションを買い替えるのに適したタイミングはいつなのでしょうか。検討するタイミングをさまざまな角度から解説していきたいと思います。

年齢

マンションの買い替えを行っている人の平均年齢は57歳~58歳ごろのようです。

国土交通省が公表している令和元年 住宅市場動向調査によると、買い替えの際に現在住んでいる物件種別と同じものを比較検討している世帯が多い様子。

つまり、現在マンションに住んでいる方は新築の分譲マンションか中古マンションを検討している方が多いということ。

その情報を踏まえて、住宅の取得が2回目以上になる世帯主の年齢をまとめたグラフのマンション部分を見てみると、分譲マンションの平均年齢は57.8歳。中古マンションは58.2歳
ということが分かりました。

買い替えた人の年齢

平均で約60歳。最も多く占めている世代も60歳以上が多いことが分かりました。子供が独立し、定年を迎えた段階で交通の便が良く、コンパクトで住みやすいマンションを選んでいる方が多いのではないかと考えられます。

築年数

マンションの築年数からも買い替えのタイミングを検討できます。マンションの買い替えタイミングは築9年や築40年以上でしょう。

マンションに住んでいると毎月ローンの返済以外に発生するのが管理費と修繕積立金です。この修繕積立金、マンションの場合築年数が経ち修繕工事が大規模になっていくほど毎月の積立金も値上がっていきます。

値上がりのタイミングは何度かありますが、その1回目が築10年です。築10年になると大幅に上がることも多いので毎月の支払いを高く感じている方は、築10年になる前に買い替えるのも手でしょう。

また、構造によっても異なりますが、多くのマンションの法定耐用年数は築47年です。47年を過ぎると住めなくなるというわけではありませんが、法定耐用年数を過ぎると建物の資産価値はほぼゼロになると言われています。

戸建ての資産価値は土地と建物の価値が含まれますが、マンションの場合資産価値のほとんどが建物です。つまり、建物の資産価値がほぼゼロになってしまったら、マンションの資産価値もとても低くなるということ。

資産価値が低いマンションは売れづらくなるので、買い替えを検討しているなら築47年になる前に売り出しを行った方が良いでしょう。ただし、古いマンションは売却にも時間がかかります。

築47年ギリギリで始めるのではなく、築40年を過ぎたあたりから検討を始めた方が良いでしょう。

不動産市場

マンションを含む不動産の価格は時価。その年の経済状況や不動産の需要などによって価格は変わります。2021年はどちらかというと、買い替え時でしょう。

マンションの価格は2013年からずっと右肩上がり。新型コロナウイルスの感染拡大に伴う経済の影響で一時期は買い控えなども起きていましたが、今現在(2021年4月)中古マンション市場は好調で売却価格も毎月上昇しています。

レインズのマーケットデータによると、2月度は以下のような結果に。

マンション

令和3年2月 前年同月比
件数 3,587 -4.3%
㎡単価 57.67万円 5.3%
価格 3775万円 5.7%
専有面積 65.46㎡ 0.3%
築後年数 21.94年 21.71年

つまり、マンションは高く売れやすいということ。マンションが高く売れれば売却額で次に購入するマンションの頭金も用意できるので、買いやすくなります。

ただし、高く売れやすいということは購入するマンションも値上がっているということです。マンションのローン残債が少ない、すでに完済しているという方は売却の使える額も増えるので値上がっているマンションも購入しやすいかもしれませんが、自由に使える売却額が少ない場合は控えた方が良い場合もあるでしょう。

不動産の市況についての詳細はこちらの記事でご確認ください。

ローンが残っていても買い替えできる?

マンションの買い替えを検討されている方の中には、売却を検討しているマンションにローンがまだ残っていることもあるでしょう。

ローンが残っているマンションは買い替えが可能なのか、詳細を解説していきます。

住宅ローンがあってもマンションは売れる

結論から言うと住宅ローンが残っていても、マンションは売却が可能です。

住宅ローンが残っていても、マンションの売却活動を始めることはできます。ただし、マンションを売却するということは、住宅ローンの担保となっている物件が人のものになってしまうということなので、売却後も住宅ローンを毎月払い続けるということはできず、住宅ローンの残債は一括返済となります。

住宅ローンの返済は買主に家を引き渡すまでの間となり、マンションを売って得た売却額をローン返済にあてることも可能です。

万が一マンションの売却額でローンを完済できない場合は自己資金での補填が必要となります。

ローンが完済できなら住み替えローン

売却額や自己資金でも足りず、住宅ローンを完済しなくてならない場合は住み替えローンといった手もあります。

住み替えローンとはローン残債額と新居購入のための資金を合わせて借りるローンのこと。自己資金がなくても買い替えが可能なので、引っ越し費用などに資金を残しておくことが可能です。

ただし、通常のマンション購入資金に前の家のローン返済額も乗っているので、借入額は大きくなり毎月の返済額も高くなります。

新しく担保となる新居のマンションの価格よりも多いお金を銀行から借りることになるので、ローンの審査も厳しくなることでしょう。

住み替えローンの詳細に関してはこちらの記事をご確認ください。

 

 

マンションの売却を少しでも検討しているのであれば、「自分のマンションがいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。

そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分のマンションに適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。

まずは、自分の物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう!査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒で完了します。

あなたの不動産、
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マンションを買い替えるなら買い先行にすべき

マンションを買い替えるなら、買い先行にすべきです。

ここでは、マンションを買い替える際、売り先行と買い先行でどのような違いがあるのか、なぜ買い先行にすべきなのかを解説します。

売り先行の場合

不動産売却の流れ
マンション買い替えにおける売却の流れ

メリット
資金計画が立てやすい
納得のいく価格で売りやすい
デメリット
2回引っ越しをしなくてはいけない場合がある

売りが先行の場合のメリットは、資金計画の立てやすさ です。先に売却額が分かるので、残っている住宅ローンを売却額で完済できるのか新居の頭金にはいくら用意できるのかなどが分かるでしょう。

また、新居と現在住んでいる家のダブルローンになる心配もないので、期限を気にすることなく買主と価格交渉ができます。言い値に近い買主を探すことも可能なので、希望する売却額に近い価格で売る可能性が高まります。

ただし、家が売れたら買主と決めた期限には家を明け渡さなくてはいけません。 期限までに家が見つからない場合は、賃貸で仮住まいを見つけ新居が決まり次第再度引っ越しをしなくてはいけないでしょう。

買い先行の場合

不動産購入の流れ
マンション買い替えにおける購入の流れ

メリット
気に入った新居をじっくり探せる
買い替えの費用を抑えられる
デメリット
売却額だけでは足りない場合がある

買いを先行で行う場合のメリットは、新居をじっくり探せる点です。 すぐに条件に合った家が見つかるといったことは少なく、多くの場合は何件も内覧に行ったり条件に合う物件が出てくるのを待ちます。買い先行なら、家を明け渡す期日が決まっていないので、立地や間取り、予算など条件に合った家をじっくり探せるのです。

また、マンションを売ったり買ったりする際の費用はいずれが先行しても変わりませんが、買い替えることで発生する引っ越し費用やハウスクリーニングの費用は買い先行の方が一度で済む場合が多く、売り先行より費用を抑えやすい です。

しかし、売り先行と同様、買い先行にもデメリットはあります。それは売却額がいくらになるか分からないこと。多くの人はマンションの売却額でローンの残りを返済し、残りを新居購入の足しにします。

おおよその売却額は査定で分かりますが、実際に家を売った金額とは異なるもの。査定額より安く売れてしまい、自己資金が多く必要になることもあるでしょう。

買い先行にすべき理由

マンションを買い替えるのなら、購入を先にするべきです。その理由はマンションが売却しやすくなるから。マンションの売却を後にすることで以下の点が良くなります。

空室はメンテナンスしやすい

中古マンションの購入を検討している多くの方は部屋の劣化具合を気にします。部屋に清潔感があるか臭いはしないか…内覧の時にチェックされるポイントの1つです。

新居を先に購入し売却したいマンションを空室にしておけば、部屋にハウスクリーニングを入れられます。 ハウスクリーニングとは、家をプロに清掃してもらうこと。専用の機材や洗剤を使っての清掃になるので、市販の洗剤などを使った清掃とは異なり仕上がりになります。臭い対策や使用感を感じさせにくくなるので、買主に好印象を与えられます。

印象が良くなるので、買主が見つかりやすくなったり、売却額の値引き交渉時に価格が大きく下がるのを防げます。

内覧に有利になる

空室にしておくということは内覧時も有利です。住んでいるままだと売主が不在の時に内覧はできませんが、空室なら不動産会社に鍵を預けられるので、平日の日中などでも内覧が可能に。

内覧が多ければ多いほど家は売れやすくなる

ので、空室の方が有利と言えるでしょう。

また、空室であるということは物がない分、部屋が広く明るく見えます。買主も遠慮なくクローゼットなどを開けられるので、納得いくまで内覧を行ってもらえるでしょう。

買主の気持ちが分かる

先に新居を購入するということは、自分も買主を経験する ということです。内覧の時に部屋のどんな所が気になるのか、最終的に選ぶ際は何を決め手にするのか。

買主の気持ちが分かるので、自分のマンションを売却する際にどのような部分をアピールすれば良いか、念入りに掃除すべき場所はどこか分かるでしょう。

他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
住宅購入の相談はFPにできる?メリット・デメリットを徹底解説

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【アンケート実施】買い替えた人の声とは

マンションは大きな資産なため、買い替えて良いのか迷う方も多いかと思います。そこで、実際にマンションを買い替えた方の声をイエウールが行ったアンケート調査(2020年10月頃・2021年4月頃)を基にご紹介します。

買い替えは10年以内に行った人が最も多い

買い替えのために売却した物件の築年数を伺ったところ6~10年と回答した方が最も多い結果となりました。

売った家の築年数

6~10年で売却した方が約24%、次いで多いのが20%となった5年以内に売却した方。買い替えを行った方の約44%が築10年以内に買い替えていることが分かりました。

買い替え理由は人によりさまざまですが、中古物件は築10年以内が売却しやすいと言われています。そのため、10年以内に買い替えを行った方が多くなる結果となったのかもしれません。

買い替えの際に困ったこと・苦労したこと

買い替えを行った際に困ったところ・苦労したところを記述式で聞いたところ、さまざまな意見が伺えました。ここでは一部をご紹介します。

戸建てからマンションへの買い替えで荷物を大量に処分した(60代・男性)

買い替え時に荷物の量に苦労する方は少なくなく、他にも荷物が思った以上にあり苦労した(30代・女性)売買契約から引き渡しの間にすべて物を動かすのが大変だった(40代・男性)という声も聞かれました。

売買契約から引き渡しまでの期間は1ヶ月が一般的。新居に住むための手続きや荷造りなどをしているとあっという間に1ヶ月は過ぎてしまいます。売買契約を結ぶちょっと前から少しづつ荷物整理を進めておくと良いでしょう。

売却が決まるまで住宅ローンが二重になった(40代・男性)

買い先行となると、売却のタイミングによっては以前住んでいたいたマンションと現在住んでいる家といずれの住宅ローンも支払わないとならない場合があります。引っ越し直後で何かと出費が多いタイミングで住宅ローンが二重になるのは厳しいでしょう。

買い替えを行った方の中には他にも売却と購入のタイミングが合わずに苦労された方も。入居より引き渡し日が早くなってしまったため、一時的にマンスリーマンションに住むことになった(40代・男性)という方もいらっしゃいました。

買い替え先の立地を選ぶ際に重視したもの

新居を探す際、立地で最も重視されたのは商業施設が多く、買い物がしやすいことでした。

買い替え先の立地で重視したもの

アンケートの回答によると、結局は周りの便利さを選んでしまった(50代・女性)バス停やスーパーが近いなどを重視していました(40代・女性)という声がありました。

ちなみに、商業施設が多く買い物がしやすいことを選択した男女比率は男性55.1%・女性44.9%とさほど大差ない結果に。男女問わず新居には買い物のしやすさを求めていることが分かりました。

その他、立地に求めるものは2位に街として価値が高いこと、3位駅沿線の使いやさとなりました。

1位、3位の内容から立地に利便性を求める声は多く、家族や実際の生活を考えて新居を選んでいる方が多いようです。

住み替え先の物件で重視したもの

住み替え先の物件を選ぶ際に最も重視されたのは日当たりでした。

買い替え先の物件で優先したもの

日当たりを重視する買主は多く、特に洗濯を干すバルコニーや庭、家族が集まる居間の日当たりを気にする買主多いです。売却活動をする際にも部屋の日当たりはアピールポイントとなり、同じマンション内で複数部屋が売りに出されている際には、他の部屋と差別化を図る際によく使われます。

アンケートの回答によると、その他に駅からの距離や耐震性などを物件選びの際に重視することが分かりました。

また、利便性や安全面の他に各自のプライベートスペースとなる仕事部屋や子供部屋を重視する声もあり、生活が変化するタイミングで買い替え行っているのではないでしょうか。

マンションを売る際の注意点

マンションを売る際にはどのようなことを注意すると良いのでしょうか。マンションを売却した後に後悔しないよう、主に以下の注意点を気をつけましょう。

不動産会社は比較して決める

不動産会社を選ぶ際は適当に決めず、比較して決めるようにしましょう。

不動産会社はマンションの売却活動を手伝ってくれる重要な存在。不動産会社か優秀であるか否かで売却価格や売れるスピードが変わると言っても過言ではありません。

特に不動産売買の経験が少ない方は不動産会社に頼る機会も増えるので、より優秀な不動産会社を選んだ方売却活動が失敗しづらくなります。

優秀な不動産会社をみ見極める際のポイントは対応の速さ知識量相性。査定を受ける際にはこれらのポイントもチェックしておきます。

日付調整の返信や電話がすぐ来るか、何か質問をした際にその場ですぐわかりやすく回答が来るかなどで判断します。

相性は人により重視する点が異なるので明確な判断基準はありませんが、話しやすい・言動が気にならない担当者は相性が合いやすいでしょう。

売り出し価格ちょっと高めに設定する

マンションの価格設定は少し高めに設定して売り出すのが良いでしょう。

査定額=売り出し価格と思われている方も多いですが、実は査定額は参考でしかなく最終的に売り出し価格を決めるのは売主です。

売り出し価格は査定額や希望売却額を基につけていきますが、この時売却希望額よりも少し高めに設定するのが大切です。

マンションに関わらず不動産の売買の場合、買主は最後に値引き交渉を行います。この時、売主側は対象なりとも値引きを受け入れるのが一般的。つまり、最初から売却希望額で売ってしまうと、最終的な売却価格は希望額より少なくなってしまうということです。

他にも、万が一売れない場合は値引きして再度販売活動を行うということもあるので、最初は価格を高めに設定しておくのが良いでしょう。

内覧時の清掃は完璧に

内覧の前の清掃はできるだけ完璧に行うようにしましょう。

内覧は買主の購入決定を左右する大事なポイント。特に同じマンション内で別部屋が売りに出される可能性があるマンションは室内の状態の良さが決め手になることもあります。

通常の清掃はもちろん、いらない物などはなるべく処分して部屋をスッキリとさせると良いでしょう。来客程度ならクローゼットに物を閉まってしまえば良いのですが、内覧の場合だとクローゼットを開けて中まで確認します。

また、忘れがちですがベランダもチェックする買主は多いです。排水溝にたまった枯れ葉や置きっぱなしにしているゴミなども捨てておくようにしましょう。

すでに引っ越しをしており空室の状態で内覧が可能であれば合わせてハウスクリーニングを行っておくと良いでしょう。業者の行う清掃なら、一般的な洗剤では落ちない汚れなども落とせるので臭い対策にもなります。

水回りの清掃やフローリングの磨きなどを依頼すると良いでしょう。

その他、売却時に気をつけた方が良い注意点は以下の記事を参考にしてください。

マンションを買う際の注意点

マンションを買い替える際には売るだけでなく、新居の購入もしなくてはなりません。購入する家はその後もずっと住むので、毎日後悔を感じながら暮らさないように以下の点を注意しましょう。

耐震性を確認する

ヴィンテージマンションの購入を検討しているのなら耐震性を確認してから購入しましょう。

現在建物を建てる際には新耐震基準を守る必要があり、新耐震基準を守っている家であれば震度6強~7程度の揺れでも倒壊しないように設計されています。

しかし、新耐震基準が適用される前の旧耐震基準の場合は震度5強程度の揺れでも建物が倒壊しない設計。もちろん、旧耐震基準のものでも震度6に耐えられるものもありますが、新耐震基準の方が安心して暮らせるでしょう。

新耐震基準は1981年6月1日以降に建てられているもの。購入を検討する物件は価格だけでなく、建築された年なども調べておきましょう。

ホームインスペクションをプロに依頼する

購入を本格的に検討している物件があるのなら、ホームインスペクションをプロに依頼にするのも手でしょう。

ホームインスペクションとは住宅に欠損などがないか目視で行う調査のこと。プロである住宅診断士が第三者の立場から物件の調査を行います。

ホームインスペクションを行えば内覧などは見つけられない屋根裏の状態や給湯器など設備の確認も行ってくれるので、より安心して購入できるでしょう。

不動産会社や売主によっては事前にホームインスペクションを行っている場合もありますが、そうでない物件も多くあります。マンションは共用部分となると管理組合の許可も必要となりますが、不動産会社に依頼するなどして交渉してみましょう。

マンションならおよそ2時間程度でおこなうことが可能です。ただし、プロに依頼すると約5万円程度の費用が発生します。本当に購入したいと思った物件のみで行うようにした方が良いでしょう。

値引き交渉は行う

マンションに限らず不動産を購入する際は値引き交渉は忘れずに行うようにしましょう。

前段でも解説しましたが不動産の売買を行う際に価格交渉を行うのは一般的。売主も販売価格には値引きする分上乗せしてマンションを販売しています。

すでに販売価格が購入する予算内でも不動産会社と相談して値引き交渉を行うと良いでしょう。

交渉する価格通りに値引いてくれるとは限りませんが値引いてくれる可能性は多いにありますし、値引き交渉に承諾するのが難しい分、他の費用は持ってくれるということもあります。

その他、マンションを買う際の注意点は以下の記事をご覧ください。

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必要な費用はどのくらい?

マンションの買い替えで重要なのは、売却を前提として、資金の目安を確定させることです。その際注意すべきは今住んでいるマンションの売却金額が全て新居の購入費用に使えないという点です。マンションの売却と購入には諸費用や税金がかかってくるので、どの程度の費用がかかるのかを把握しておきましょう。

諸費用の相場は?

買い替えに必要な費用の詳細をお伝えする前に、まず一般的な相場を紹介していきます。
売却にかかる諸費用はマンション売却額の5~7%、購入にかかる諸費用は5~8%程です。

例えば、今住んでいるマンションを2000万円で売却したら諸費用は120万円程度、新居を3500万円で購入したら諸費用は254万円程度かかります。この例の場合は、合計で350万円程度費用がかかります。

  1. こんなに費用がかかるんだね!
  2. ローンの残高に費用の計算を忘れるなよ!

それでは何にどれだけ費用がかかるのか詳しく見ていきましょう。

売却時に必要な費用

売却費用の内訳は以下の通りです。

項目 費用の目安
仲介手数料 (売却額×3%)+ 6万円 + 消費税
抵当権抹消費用 司法書士へ依頼するとして5,000~2万円程
ローンを一括返済するための費用 一括繰り上げ返済にかかる金融機関への手数料1~3万円
印紙税 1,000円〜6万円 ※売却金額により異なる
譲渡所得税・住民税・復興特別所得税 保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63%
保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315%

それでは1つずつ見ていきましょう。

不動産会社へ支払う仲介手数料

仲介手数料とは、不動産売却の仲介を不動産会社に依頼する場合に掛かる費用のことで、「宅地建物取引業法」によって定められています。計算式は以下の通りです。

  • (売却額×3%)+ 6万円 + 消費税

また、目安として代表的な売却価格に対する手数料も示しておきます。

売却価格 仲介手数料(税抜) 消費税10%
仲介手数料(税)
1,000万円の場合 36万円 39万6,000円
3,000万円の場合 96万円 105万6,000円
5,000万円の場合 156万円 171万6,000円
1億円の場合 306万円 336万6,000円

消費税については、2019年10月から増税となりましたので、計算の際には注意が必要です。

ローンの残債を返済するための費用

マンションのローンが残っており、一括で返済するという場合には金融機関に対して手数料がかかります。目安の金額としては、5,000円~2万円程と考えておきましょう。実際にかかる手数料は、利用する金融機関や手続きの方法(インターネットか店頭かなど)によって異なりますので、各金融機関に問い合わせをする必要があります。

また、手続きの方法については、金融機関によってインターネットから申し込みができる場合と、窓口からの問い合わせのみできる場合と分かれますので、まずはホームページの「よくある質問」などで検索してみるか、直接最寄りの店舗に行ってみると良いでしょう。

抵当権抹消費用と司法書士に支払う手数料

また、ローンを完済した際は抵当権の抹消をする必要があります。目安の金額としては、依頼する司法書士の方への手数料も含めて5,000円~2万円と考えておきましょう。
なお、もしも個人で抵当権の抹消を行う場合、1不動産あたり1,000円で済ませることも可能です。ただし、難しく、重要な手続きのため基本的には司法書士の方へ依頼することをオススメします。

売買契約に必要な印紙税

印紙税とは、不動産を売却する際に売主と買主との間で交わす不動産売買契約書に対し、その売買価格に応じた印紙を貼るために納める税金のことです。

平成26年4月1日から平成32年3月31日までの間に作成された不動産売買契約書に貼り付ける印紙は軽減税率の適用を受けることができます。

軽減税率を受けた際の印紙税は以下のようになっています。

記載された契約金額 税額
10万円を超え 50万円以下 200円
50万円を超え 100万円以下 500円
100万円を超え 500万円以下 1千円
500万円を超え 1,000万円以下 5千円
1,000万円を超え 5,000万円以下 1万円
5,000万円を超え 1億円以下 3万円

例えば、売買契約書に記載の売買価格が3,000万円であれば、貼り付ける印紙は1万円です。

印紙を貼る必要があるのに貼っていなかった場合、3倍の額の過怠税が課され、また印紙を貼った後は所定の方法で消印する必要がありますが、消印されていない場合は印紙の額と同額の税金を納める必要があります。

確定申告時に支払う税金

確定申告時には、下記3つの税金を支払う必要があります。

  • 譲渡所得税
  • 住民税
  • 復興特別所得税

また、譲渡所得税と住民税は物件を所有していた期間により、短期譲渡所得長期譲渡所得に分けられ、長期譲渡所得の方が税率が安くなります。具体的には、以下の通りです。

項目 所有期間 所得税 住民税 復興特別所得税 合計
短期譲渡所得 5年以下
の場合
30% 9% 0.63% 39.63%
長期譲渡所得 5年超
の場合
15% 5% 0.315% 20.315%

なお、不動産の譲渡所得に用いる所有期間は、売却した年の1月1日時点を判断基準とすることが特徴であり、その点に注意して計算しなければなりません。

頭金は必要? 購入時に必要な費用

続いて、マンション購入に関する諸費用の内訳は以下の通りです。

項目 費用の目安
仲介手数料 (売却額×3%)+ 6万円 + 消費税
印紙税 1,000円〜6万円 ※購入金額により異なる。
住宅ローン関連費用 融資事務手数料として3~5万円、もしくは融資額の1~2%前後
保険料 火災保険や地震保険などの費用※費用は保険会社による

マンション売却時と同様、仲介料や印紙税などが発生します。また、頭金も通常通り必要になるので、新居を先に購入する場合は準備しておきましょう

購入に必要な費用について知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
参考:新築マンション購入の初期費用ってどれぐらい?

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その他かかる可能性がある費用

場合によって、上記以外にもお金が必要になることもあります。

補修、ハウスクリーニング費用

大規模なリフォームは必要ありませんが、壁紙やフローリングに目立つ汚れ・傷などがある場合は売りに出す前に補修しておいた方が良いかもしれません。

中古物件とはいえ、やはり綺麗な状態の方が買い手も嬉しいもの。補修はホームセンターで売っている道具などで簡単に行えます。

また、浴室や洗面台といった水回りの汚れはハウスクリーニングを依頼するという手段もあります。料金は箇所にもよりますが、1か所あたり6000円~2万円ほど。家の状態によってはこうした費用がかかってくることも頭に置いておきましょう。

マンションの買い替えにかかる費用・手数料のシミュレーション

マンションの買い替えには売却時も購入時も多くの費用がかかることが分かりました。マンションの売却時にかかる費用をシミュレーションして手取り金額がいくらになるか事前に把握しておきましょう。

おおよその「売却価格」とマンションの「所有期間」と「取得費(取得時にかかった費用:購入価格)」と「諸経費」を入力すると、手取り金額が分かります。また、手取り金額の他にも、仲介手数料や印紙税・譲渡所得税などがそれぞれいくらかかるか分かります。

条件を入力する
万円
万円

未記入(不明)の場合は5%で自動試算

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万円
万円
シミュレーション結果
手取り金額0万円

売却価格

0万円

仲介手数料

0万円

+

諸経費

0万円

+

印紙代

0万円

-

譲渡税

0万円

=

手取り金額

0万円

※このシミュレーション結果はあくまでも概算になります。

売却価格 0万円
仲介手数料 - 0万円
諸経費 - 0万円
印紙代 - 0万円
譲渡税 - 0万円
手取り金額 0万円
手取り金額 内訳

売却価格-( 仲介手数料+諸経費+印紙税)-譲渡税=手取り金額

0-(000)-00万円

※このシミュレーション結果はあくまでも概算になります。

その他 内訳

売却価格-(取得費+仲介手数料+諸経費+印紙税)=譲渡益(譲渡所得)

0-(0000)=0万円


(譲渡益-特別控除) ×税率 (所得税+住民税)=譲渡税

(0-0) × 0% [0%+0%]0万円

※上記所得税の税率には、復興特別所得税として所得税の2.1%相当が上乗せされています。

買い替え費用を安くするコツ

マンションを買い替える際に安くできるコツはいくつかあります。費用を安く抑えることで、支払える頭金が増えたり新居に引っ越せる日付を希望どおりにできたりするので、賢く費用を抑えていきましょう。

【売る】マンション売却時の税金は控除を使う

マンションを売却した時に発生する税金は控除が使える場合があります。

使える控除は主に以下の3つです。

控除名 控除内容
居住用財産の3000万円の特別控除 譲渡益から3000万円が控除される
居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除 売却時の損失分を他の所得と通算できる
特定の居住用財産の買換え特例 譲渡益が次回売却時に繰越される

居住用財産3000万円特別控除の特例

マンションを売却し、購入金額より売却額が上回った場合、譲渡所得税が発生します。譲渡所得税が発生した時に使える控除。利益が3000万円以内であれば控除され、譲渡所得税を支払う必要がありません。

特定居住用財産の譲渡損失と繰越控除

マンションを売却して、売却額が購入金額より下回った場合は譲渡損失が使用できます。マンションを売却した所得とその年の給与など他の所得を合算することができ、マイナスとなった分は翌年の確定申告で所得税の還付を受けられます。損益通算といい、1年で控除しきれない場合は3年間繰り返し行うことができます。

特定の居住用財産の買換え特例

マンションを売却して譲渡所得税が発生した場合、その課税を将来に繰り延べできる特例です。今回の買い替えで新しく取得した物件を今後売却した際、繰り延べとなった税金を支払います。

使用したい控除によっては、新しくマンションを購入する際に使用するかもしれない住宅ローン控除と併用が不可なものがあります。控除を利用する際は、どの控除を利用するのが最も節税となるのか計算して利用するようにしましょう。

使える控除と住宅ローン控除との併用不可の詳細に関しては、以下の記事をご確認ください。

【売る】ハウスクリーニングは同じ業者に依頼

もし、ハウスクリーニングを行うのなら、新居と売却物件同じ業者に依頼するようにしましょう。

マンションを買い替える際、売却するマンションにハウスクリーニングを入れる方は多いかと思いますが、場合によっては自分で購入した新居にもハウスクリーニングを入れることがあるかと思います。そんな時は同じ業者に依頼して、値引き交渉をしてみましょう。

業者によりますが、2件分依頼することで総額代金から多少なりとも値引きしてくれる可能性が高いです。

また、ハウスクリーニングを依頼する際には部屋に何もない状態で依頼するのが良いでしょう。何もない状態で依頼すると作業がしやすくなり、このような場合も値引きを行ってくれる場合があります。

引っ越しで荷物を移動させるタイミングを見計らって、ハウスクリーニングを依頼すると良いでしょう。

【買う】使える軽減措置はないか確認する

新居を購入する際にも使える可能性がある軽減措置があります

主な軽減措置は以下の通り。使えるものがないか不動産会社などに相談すると良いでしょう。

制度名 内容
住宅ローン控除 毎年末の住宅ローンの残高の金額1%を10年に渡り所得税から控除される。
すまい給付金制度 消費税引き上げによる負担を軽減するため、現金が給付される。
長期優良住宅の軽減措置 耐震性や劣化対策などの条件を満たし、長期優良住宅に認定されると、さまざまな税金が優遇される。
低炭素住宅の軽減措置 二酸化炭素の排出を抑えるために対策が取られた住宅であると認定を受けると住宅ローン控除などが優遇される。

多くの方が対象となるのが住宅ローン控除すまい給付金制度です。

現在住んでいるマンションを購入した際に見住宅ローン控除を使っている場合でも、再度購入する際に条件を満たせば利用可能です。

    家屋の床面積が50㎡以上である
    取得後6ヶ月以内に住み始めている
    合計所得金額が3000万円以下である

などの条件を満たしていれば利用できる可能性が高いので確認してみると良いでしょう。ただし、前段でも解説しましたが売却時に利用した控除によっては利用できない場合もあります。組み合わせを考えていずれを利用するのが良いのか検討した方が良いでしょう。

すまい給付金とは住宅ローン控除では負担軽減が十分ではない人に対して、消費税引き上げによる負担軽減を図る制度。

年収に応じて支給される給付金は異なり、最大で50万円が給付されます。ただし、対象となるのは令和3年12月31日までに契約をした場合まで。

期間限定の制度となっているので、購入を近くに検討されている方は購入時期を調整するのも手でしょう。

【買う】火災保険は必要なものだけにする

新居に火災保険をつける際にはむやみにオプションをつけないようにしましょう。

戸建ての場合は建物や土地のすべてが自分の管理となるのでオプションが必要な場合もありますが、新居がマンションの場合、管理組合の火災保険が適用となるものもあります。

バルコニーや窓ガラスなどは共有部分となることもあるので、風災は必要ないこともあるでしょう。また、部屋が高層階にある場合、洪水の被害を受ける可能性は低いので水災に関しても不要ではないでしょうか。

火災保険に加入する際は管理組合が加入している火災保険などを確認し、よく精査してからオプションを検討すると良いでしょう。

また、火災保険によっては、10年間を一括払いにすることで支払う保険料の総額を減らすことも可能です。支払い方法と支払い額の違いも細かく確認しておくと良いでしょう。

まとめ

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マンションの買い替えは買い先行が最も良い選択です。今後何年も住む家は急かされて決めるのではなく、納得いくまで検討して購入しないと、住み始めてから後悔してしまうでしょう。

また、購入を先にすることで、マンションの売却を有利に進められます。マンションの売却は今後のローン返済など生活に影響するものなので、失敗のないように進めていきましょう。

関連記事:マンション買い替えの流れからタイミングまで解説!理想の新居に引っ越すには
他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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