マンションの修繕積立金とは?管理費との違いや相場の目安を解説!

マンションを購入するとき、毎月のローンに加えて「修繕積立金」を支払う必要があります。ローンの支払いとは違って修繕積立金は金額の変更ができないため、「支払う必要があるの?」「もう少し安くできないだろうか」と疑問をお持ちの人も多いでしょう。

本記事では、修繕積立金の相場や管理費との違いについて解説します。中古マンションを購入するときにチェックしておきたいポイントもお伝えするので、マンション選びの際に参考にしてみてください。

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マンションの修繕積立金とは?

マンションの修繕積立金とは、長期修繕計画の費用のために積み立てられる修繕費のことです。長期修繕計画と聞くと少しわかりにくいかもしれませんが、要は外壁塗装や屋上の防水工事、給排水管の取替えなどを行うための工事予定のことを指します。

近年、建築技術の向上でマンションの耐用年数は50年、100年と言われることも増えてきました。しかし、どれほど耐久性が高い物件であっても、長期間使用していれば設備の劣化は防げません。部屋の内部は各住人それぞれがメンテナンスすればいいですが、エレベーターや外壁といった共用部分は、住人みんなで修繕費を負担して管理する必要があるのです。

通常、こういった大規模な修繕工事は12年周期で行われ、そのたびに数千万円単位の費用がかかります。工事を行うときの費用に困らないよう、毎月少しずつ住人のみんなでお金を貯めておくのが、修繕積立金なのです。

マンション管理費と修繕積立金の違い

修繕積立金と管理費は管理組合に納入することは同じですが、それぞれの使用目的に違いがあります。以下の表はマンションの修繕積立金と管理費の使い道の表です。マンション購入後にトラブルにならないよう区別して覚えておきましょう。

マンションの管理費と修繕積立金の違い

修繕積立金の使い道 屋根防水や外壁塗装
鉄部のメンテナンス
玄関や窓サッシ、郵便受けなどの建具の交換
管理人室やエントランスなど共用部分
給排水・ガス・電気設備
電話・インターネット設備
消防設備
駐車場設備
自転車置き場やゴミ置き場などの外構・附属設備
管理費の使い道 管理人室やエレベーターなど、共用部分の水道光熱費
共用部分の電球などの交換代
エレベーターや消防設備などの点検
管理組合の運営費
小規模な植栽の剪定など
管理人の人件費や清掃代など、管理会社への委託費

マンションの修繕積立金は基本的に住人が共用で使用する設備全般のメンテナンス・修繕に使われます。さらに、修繕積立金はエントランスの自動ドア化や宅配ボックスの設置、バリアフリー化などの設備機能の向上に使われることもあります。

一方、マンションの管理費とはマンションを快適な環境に維持するための日常的な出費に対して使われる費用です。軽微な修繕や環境維持に必要な経費も管理費から支払われます。

修繕積立金は建物の大規模な修繕費であり、管理費は日々マンションを維持するための費用で、どちらもマンションに住むうえで欠かせない費用であるため、しっかりと支払っていきましょう。

マンションの修繕積立金の相場

マンションの修繕積立金の金額は物件や延床面積、階数によって異なります。以下の表は国土交通省が発表した「平成30年度 マンション総合調査」です。マンション完成年次による修繕積立金の相場の目安を知ることができます。

築年数でみた修繕積立金の相場

完成年次 月/戸当たり修繕積立金の額
~昭和59年 11,673
~平成元年 12,154
~平成6年 12,760
~平成11年 13,447
~平成16年 12,649
~平成21年 12,386
~平成26年 9,846
平成27年~ 6,928
全体平均 12,268

 出典元:国土交通省「平成30年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状」

国土交通省の調査でわかるように平成21年以前に建てられた物件では11,000円以上、平成22年以降に建てられた物件では8,351円程度の修繕積立金がかかっていることがわかります。

つまり、マンションの修繕積立金は築年数が浅いほど修繕積立金も安くなる傾向にあります。築年数が浅いマンションがなぜ修繕積立金が低いのかというと、近年建てたられたマンションは性能が高くて修繕にかかる金額が少ないからです。

また、マンションを販売しやすいよう修繕積立金を低く設定しているとこもあります。一方、築年数が古いマンションは建物の老朽化によって修繕に必要な費用が明確になっているため修繕積立金が高く設定されていると考えられます。

また、下記の表は戸数別の修繕積立金の相場です。マンションを購入する際に参考にしてみてください。

戸数別の修繕積立金の相場

総戸数 修繕積立金の相場
20戸以下 16,809
21~30戸 12,144
31~50戸 12,952
51~75戸 10,581
76~100戸 11,535
101~150戸 10,775
151~200戸 12,698
201~300戸 12,883
301~500戸 14,496
501戸以上 13,719

出典元:国土交通省「平成30年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状」

総戸数が20戸以下と総戸数が多いマンションは修繕積立金が高く設定される傾向があります。

総戸数が少ないマンションの場合は戸数が少ないことから共用部分にかかる修繕費が高くなってしまうのです。大規模なマンションは共用部分が多くあるため、修繕費が高くなってしまいます。

特に設備が充実している大規模なマンションは、一般的なマンションと比べ修繕費が高く設定されています。

マンションの修繕積立金の適正金額

マンションの修繕積立金の適正金額を知る方法として、国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」で目安を確認することができます。修繕積立金の適正金額の計算方法は以下のとおりです。

購入予定のマンションの修繕積立金の額の目安=専有床面積当たりの修繕積立金の額×購入予定のマンションの専有床面積(+機械式駐車場がある場合の加算額)

専有床面積当たりの修繕積立金の額は、「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」によると以下のように定められています。

■専有床面積当たりの修繕積立金の額

階数/建築延床面積 平均値 事例の 3分の 2 が包含される幅
15階未満 5,000 ㎡未満 218 円/㎡・月 165 円~250 円/㎡・月
5,000~10,000㎡ 202 円/㎡・月 140 円~265 円/㎡・月
10,000㎡以上 178 円/㎡・月 135 円~220 円/㎡・月
20階以上 206 円/㎡・月 170 円~245 円/㎡・月

出典元:国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」

上記の計算式を参考に修繕積立金の目安を計算していきます。例えば、15階建ての延床面積が5,000㎡のマンションで、部屋の大きさが50㎡とした場合の修繕積立金の目安は以下のとおりです。また、今回は機械駐車場がない場合で計算します。

修繕積立金の目安=50㎡×202/㎡・月=10,100円

「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では修繕積立金の目安を確認することはできますが、新築時は段階的に修繕積立金が値上げしていく可能性もあるので、あくまで目安として考えておくようにしましょう。

マンションの修繕積立金が値上がりする理由

マンションの修繕積立金は年々増加傾向で、老朽化とともに金額が増額される可能性があります。

それでは、どうして修繕積立金は値上がりしてしまうのでしょうか。その理由については以下の4つが挙げられます。

●初期の設定金額が低すぎた
●段階増額方式を採用している
●修繕費の相場が上がった
●予定にない修繕が必要になった

初期の設定金額が低すぎた

修繕積立金が値上がりする原因のひとつとして、初期の設定金額が低すぎたことが考えられます。

修繕積立金については、2008年に「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」が設定されましたが、それ以前は金額の妥当性を判断できるガイドラインがありませんでした。したがって過去の修繕積立金には、基準よりも安い金額に設定されていたケースも存在するのです。

ガイドラインに当てはめたときに安すぎる金額が設定されていたときは、見直しによって値上げされることがあります。

段階増額方式を採用している

将来的な値上げが確定されている段階増額方式を採用しているマンションでは、次第に金額が値上がりしていきます。マンションの修繕費の積立方式は「段階増額方式」と「均等積立方式」のどちらかが採用されています。

均等積立方式とは毎月同じ金額を支払う方法なので、期間中は修繕積立金が増額することはありません。段階増額方式は修繕積立金を10年等の単位で徴収する方式です。

実際、新築物件を含め多くのマンションが段階増額方式を採用しています。マンションにおいて、設備などの維持管理費は老朽化とともに増加していくため、段階増額方式は理にかなった積立の仕組みだといえるでしょう。

段階増額方式の場合、最初は支払う金額が安くてお得感があるかもしれません。しかし、建物の老朽化とともに住人が老いたとき、年金生活で収入が減ることに加えて修繕積立金が値上がりしてしまえば、生活が大きく圧迫されてしまう危険性があります。

段階増額方式のメリット・デメリットを理解して資金計画を立てておきましょう。

修繕費の相場が上がった

修繕にかかる工事費や人件費の相場が上がってしまうことも、修繕積立金の値上がりにつながることがあります。

高齢化による労働人口の減少や物価の上昇により、工事にかかる費用は以前より高くなる可能性があります。実際に修繕費が増えたことで、すでに金額を増額しているマンションもすでに存在しているかもしれません。

将来修繕費の相場が上がるリスクを見越して、今のうちから修繕積立金を多めに集めるマンションもあるでしょう。

予定にない修繕が必要になった

基本的に大規模な修繕は「長期修繕計画」に沿って行われますが、計画にない修繕が必要になることもあります。

いきなり水道管が破裂してしまった、エレベーターが動かなくなってしまったなど、予想外の不具合が生じてしまったとき、その費用は修繕積立金から捻出されます。予定外の出費で出ていってしまった修繕費を補うためには、毎月の修繕積立金を少し値上げする必要があるのです。

マンション購入時に確認しておくべき修繕積立金

中古マンションを購入するときは、修繕積立金についてしっかりと確認しておくことが、物件選びに失敗しないコツです。最後に、中古マンションにおける修繕積立金のチェックポイントを紹介します。

毎月支払っていける金額かどうか

第一に確認しておきたいのが、修繕積立金が毎月支払える無理のない金額かどうかというポイントです。

築年数や総戸数が同じようなマンションでも、設備によって修繕積立金は異なります。たとえば、ジムや共用のゲストルーム、ディスポーザーなどの設備がついている物件では、その分維持費や修繕費がかかるため、ほかのマンションよりも金額は高くなります。

こういった特別な設備の修繕積立金は、先述した国土交通省の平均額には含まれていないため、水準よりも高額な金額がかかってしまうケースも珍しくありません。

共働きの収入では支払うことができる金額でも、出産して妻が仕事を休んでいる期間や年金暮らしになった老後など、ライフステージが変わったときに家計を圧迫してしまう大きな出費になる可能性もあります。毎月支払い続けられる金額であるか、しっかりとシミュレーションをしてみることが大切です。

設備に対して安すぎないか

毎月支払い続けられる修繕積立金の物件を選ぶことは大切ですが、その一方で安すぎる修繕積立金にも注意が必要です。金額が極端に少ない場合、建物の老朽家が進んだときに資金不足で工事ができない可能性があるためです。

実際に国土交通省の調査によると、マンションの34.8%が当初の計画よりも修繕積立金が不足していることがわかっています。[注1]必要な工事費が足りないときは、高額な一時金を支払わなければいけなくなるケースもあるため、十分に注意しましょう。

[注1]国土交通省:平成30年度 マンション総合調査[PDF]

現在の残高

修繕積立金の現在の残高を確認しておくことも、中古マンションの購入時には大切です。残高については、管理組合の収支決算書で確認することが可能です。また、必要な金額について明記している長期修繕計画も確認できるとなおいいでしょう。

「修繕工事に必要な費用を計画的通りに集められているか」「このさき修繕費が不足することはないか」というポイントをチェックできると、赤字か黒字かを判断できます。

過去の修繕実績と予定

過去の修繕実績と今後の予定についてもしっかりと確認してください。「必要な修繕を先延ばしにしていないか」「修繕積立金が正しい用途で使用されるか」など、マンションの適正運営について判断するときに便利です。

大規模修繕が行われている物件では、残高が極端に少ないケースもあります。この場合は、残高が少なくても住人が過ごしやすいように設備のメンテナンスされているマンションであるため、安心して購入できるでしょう。

マンションの修繕積立金は資産価値を向上させる

修繕積立金は、マンションの修繕や資産価値向上のために行う工事の費用を、住人がみんなで出し合う積立金のことを指します。設備の維持だけではなく、より過ごしやすい環境にする役割を果たすので、マンションで暮らすうえでは欠かせない大切な費用です。

修繕積立金の平均金額は11,243円ですが、建てられた年数や設備によって金額はさまざまです。マンション購入の際は、長期修繕計画の内容や残高について吟味し、金額が妥当かどうかをしっかりと見極めていきましょう。

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