マンション購入にかかる諸費用はいくら?目安まで徹底解説!

大石 泉
監修者:大石 泉(おおいし いずみ)
株式会社NIE.Eカレッジ 代表取締役。
キャリアコンサルタント、ファイナンシャル・プランナーCFP®、宅地建物取引士。
株式会社リクルートにて週刊住宅情報(現SUUMO)の編集、企画等約15年担当した後、個人のファインナンシャル・プランニングの必要性を感じて起業。将来の家計に負担をかけない「自分予算🄬プランニング」を提唱する。ライフプランや資産形成をテーマに講演や個別相談を行う他、「新聞による経済教育」を全国で展開。功績が認められ「2014年度金融知識普及功績者」として金融庁と日本銀行より表彰される。著書「女性のためのマンション選びとお金の本/平凡社」他。

マンション購入を控えている人がぶつかる数多くの疑問の一つに、物件価格以外にかかる諸費用の存在があります。

「不動産会社から物件価格の一割が必要と言われたが、本当に妥当な金額か?」

「できるだけ費用は抑えたいけど、節約できる諸費用はある?」

「購入にあたって、どのタイミングでどのくらい現金を用意したらいい?」

などなど、諸費用の内訳以外にも気になることがたくさんあると思います。

そこで、本記事では、マンション購入にかかる諸費用の相場から実際にかかる金額のシミュレーション、また節約方法に至るまで徹底解説していきます。

「欲しいマンションを買うにしてもできるだけ費用は抑えたい」という方はぜひ一読してみてください。

マンション購入
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マンション購入にかかる諸費用をシミュレーション

第1章では、新築マンション・中古マンションそれぞれの場合でどのような費用が掛かるのかシミュレーションしてみたいと思います。

最終的にいくら支払うことになるのかに加えて、いつ払うのかということについても解説していきますので、購入を控えている方は是非ご覧ください。

新築マンションの諸費用をシミュレーション

まず最初に新築マンション購入時にどのくらいの諸費用が掛かるのか以下の条件をもとにシミュレーションしていきます。

【設定条件】

築年数:新築

物件価格:4,000万円(建物代が2,000万円、土地代が2,000万円)

住宅ローン借り入れ費用:3,400万円

【シミュレーション結果と払うタイミング】

項目

新築マンション

いつ払う?

印紙税 2万円 売買契約時と住宅ローンの契約時
登記費用・登録免許税 29.8万円 決済・引き渡しのタイミング
司法書士依頼費用 10万円 不動産の引き渡しの2週間ほど前に依頼する
住宅ローン関連費用 95万円 決済・引き渡しのタイミング
管理費・修繕積立金 30万円 決済・引き渡しのタイミング
申込証拠金 10万円 購入申し込みのタイミング
引っ越し・家具購入費用 20万円 引っ越しのタイミング
合計金額 196.8万円
物件価格に対する割合 4.9%

まず、最初にかかる費用として印紙税があります。物件価格が1,000万円から5,000万円の時は1万円かかるので、今回は合計して2万円必要です。

次にかかるのが登記費用ですが、それぞれ「固定資産税評価額」という自治体が税金の計算のために独自に算出した評価額に税率をかけることで算出することができます。実際の取引価格×0.8でおおよその固定資産税評価額が出せるため、今回はそちらの計算方法で算出します。

また、登記は基本的には司法書士に依頼して行うため、司法書士依頼費用として10万円ほど必要になります。

次に住宅ローン関連費用があります。金融機関によっても変わるためあくまでも相場観となりますが、融資手数料の相場は3~5万円、次に保証料の大まかな相場は物件価格の2%で、今回なら80万円です。火災・地震保険は内容によっても変わりますが、今回は10万円として計算しましょう。

新築マンションのみにかかる費用として、申込証拠金があります。相場としては、1~10万円程度です。

新築マンションのみでかかる費用として、管理費・修繕積立金があります。基本的には毎月支払う費用ですが、購入時には当月分と翌月分を前払いで支払いますので、30万円は見積もっておきましょう。

管理費について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
マンション管理組合の役割や管理会社との関係など詳しく紹介

最後に忘れがちな引っ越し・家具購入費用です。家族構成や家具の購入額によって変わりますが、今回は20万円として計算しておきましょう。

中古マンションの諸費用をシミュレーション

まず、新築ではかからず中古マンションでのみかかる諸費用としては、仲介手数料と固定資産税・都市計画税があります。また登記費用も税率が変わるため、中古マンションの場合少し高くつくことを覚えておきましょう。

【設定条件】

築年数:10年

物件価格:3,000万円(建物代が1,000万円、土地代が2,000万円)

住宅ローン借り入れ費用:2,500万円

【シミュレーション結果と払うタイミング】

項目

中古マンション

いつ払う?

仲介手数料 99万円  2回に分けて支払います。1回目は売買契約時のタイミング、2回目は住宅ローンの手続きと引き渡しのタイミング。
固定資産税・都市計画税 10万円  決済・引き渡しのタイミング
印紙税(売買・ローン契約時) 2万円 売買契約時と住宅ローンの契約時
登記費用・登録免許税(保存・所有・抵当権) 45.7万円 決済・引き渡しのタイミング
司法書士依頼費用 10万円 不動産の引き渡しの二週間ほど前に依頼する
住宅ローン関連費用 95万円 決済・引き渡しのタイミング
管理費・修繕積立金・一時金(基金) 30万円 決済・引き渡しのタイミング
引っ越し・家具購入費用 20万円 引っ越しのタイミング
合計金額 311.7万円
物件価格に対する割合 10.3%

まず中古マンションを買ったときにかかるのが仲介手数料です。仲介手数料は、「取引物件価格×3%+消費税」が上限と法律で定められており、基本的にはこちらの計算式で計算します。

次に登記費用は、新築と同じくかかりますが建物の所有権移転登記をする際の税率が異なります。新築マンションの場合0.15%でしたが、中古マンションの場合0.3%かかってくるため、登記費用が高くなることに注意しましょう。

また、新築の場合は購入の翌年からかかってくる固定資産税・都市計画税も中古マンションの場合は日割りで売主に支払うことが一般的です。取得時期によって異なるため、今回はいったん10万円として計算します。

マンションでかかる固定資産税について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
マンションにかかる固定資産税とは?計算方法や支払いについて解説


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マンション購入にかかる諸費用の目安は?

マンション購入にかかる諸費用はいくら?

マンションの購入時にかかる諸費用は、実は新築マンションと中古マンションで少し変わります。

新築マンションにかかる諸費用の目安は、物件価格の3~5%、中古マンションにかかる諸費用の目安は6~10%です。例えば、物件価格が3000万円の場合は、新築マンション購入の諸費用は90~180万円、中古マンション購入の諸費用は180~300万円かかります。

物件価格

新築マンションの相場

中古マンションの相場

3000万円

90~180万円 180~300万円
3500万円 105~210万円 210~350万円
4000万円 120~240万円 240~400万円
4500万円 135~270万円 270~450万円
5000万円 150~300万円 300~500万円
5500万円 165~330万円 330~550万円
6000万円 180~360万円 360~600万円

新築マンションの場合、不動産会社に支払う仲介手数料などがかからないため、諸費用の価格に対する割合は中古マンションより低くなります。一方、申込み証拠金など、新築マンションにのみかかる費用もあり、諸費用の中身を確認することが大切です。

また、個人が売主となる中古マンションにかかる諸費用として不動産会社に支払う仲介手数料があります。仲介手数料とは、不動産会社に売買の仲介を依頼して、無事成約したときに支払う成功報酬のことです。

新築マンション・中古マンションでかかる費用が異なるため、相場もおのずと変わってきます。第二章ではシミュレーションを通じて、具体的にどんな費用がどのくらいかかるのかを解説していきます。

諸費用はできれば現金で用意しよう

マンション購入にかかる諸費用の中には、住宅ローンの保証料など、住宅ローンに組み込んで分割で支払うことができる諸費用ローンもありますが、基本的にはすべて現金で支払うことを想定して試算してみましょう。

というのも、諸費用をローンで支払う場合は、当然に諸費用分にも金利が掛かってくるため最終的な支払金額が増えてしまうからです。

そのため、現金で用意するのが難しい場合は、親などからの贈与や借入も選択肢のひとつです。

また、支払のタイミングは、大きく売買契約締結時と引き渡し・融資実行の二つのタイミングがあります。支払い先は、不動産会社や金融機関、行政機関など異なるため、支払先や万が一キャンセルとなった場合の対応なども事前に確認しておきましょう。


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マンション購入時の諸費用を節約するには

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ここまでマンション購入時にかかる諸費用、そしてローン融資実行・引き渡し日に支払う諸費用について紹介してきましたが、それらの費用を節約する方法はないのでしょうか。

本章では、これらの費用を節約する4つの方法を紹介します。ぜひご覧ください。

登記を自分で行う

登記は司法書士などの専門家でないとできないというイメージがあるか思いますが、自分で行うこともできます。

しかし、ローンとの兼ね合いもありますので、司法書士に依頼する必要性が出てくるケースが多いです。部分的に自分でやるだけでも司法書士に支払う金額は節約できますので、チャレンジしてみるのも良いでしょう。

営業マンから提携ローンを聞く

住宅ローンには、特定の不動産会社やハウスメーカーを通じて申し込むことで、金利や手数料の面で優遇される「提携ローン」と呼ばれるローンが存在します

一方で、提携ローンと知らずに自分で申し込んでしまうと、優遇を受けることができないため、住宅ローンを検討している際は必ず営業マンに提携ローンがあるかどうか聞いてみましょう。

とはいえ、「提携ローンを使うこと」は最優先事項ではありません。自分で調べた複数の住宅ローンと比較してみましょう。提携ローンが必ずしも最適で最安だとは限りません。かえってコストが高くなるケースもあります。自分に適した住宅ローンであることが重要です。

火災保険は必要なものだけに絞る

火災保険料は補償の範囲によって保険料も変わってきます。というのも、火災保険には火災だけでなく、水災、風災、落雷の自然災害や盗難などの人的被害の補償が含まれた商品もあるからです。

このように広い範囲をカバーしてくれる保険は心強いのですが、たとえば「ハザードマップを確認したら洪水のリスクはほとんどなかった」「治安はすごく良いから盗難は大丈夫そう」などと、自分が納得して安心できるオプションだけに絞り込んでみましょう。

火災保険は、自宅マンションに起こるリスクと支払う金額のバランスを見極めて選ぶことがポイントです。

仲介手数料を値引く

中古マンションを購入する際の仲介手数料は決して安い金額ではありません。実は、交渉次第では値引くことも可能です。

理想的なタイミングとしては、購入を検討し始めた最初のタイミングで聞くことをお勧めします。値引きはなかなか簡単ではありません。というのも、仲介手数料は不動産会社の直接のもうけとなるため、営業マンも値引きしたくないのが本音です。

そこで、チャレンジしたいのは仲介手数料ではなく、物件価格の値引き交渉です。

例えば、マンションの価格には「3,980万円」など10の位が「80万円」という数字が多いのに気が付くと思いますが、この80万円という数字に大きな意味はないため、値引くことができるケースがほとんどです。

さらに、物件のウィークポイントを理由に値引き交渉をすれば、値引くことができるケースも多いはずです。

物件費用について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
コンパクトマンションとは?その魅力やおすすめの人・注意点
低層マンションならではの魅力や購入時に注意することを解説

税金の軽減措置を利用する

また、諸費用としてかかる税金は条件を満たせば軽減することができます。

ここでは、登録免許税、不動産取得税、固定資産税・都市計画税の軽減措置を紹介します。

条件を満たしていれば、基本的には適用された軽減税率で計算されるため、今回は購入を検討しているマンションが条件を満たしているか確認しましょう。

登録免許税の軽減措置

不動産登記を行う際の登録免許税は適用期間内に取得し、一定の条件を満たした場合は以下の軽減税率を適用することができます。

【住宅の特例税率】(2022年3月31日までに取得)

項目

本則税率

軽減税率

不動産保存登記 0.4% 0.15%
不動産移転登記 2.0% 0.3%
抵当権設定登記 0.4% 0.1%

適用までの流れとしては、登録免許税の軽減措置は物件の引き渡しと支払いを終えた後のタイミングで、司法書士が軽減措置を適用して登記を行うのが普通なため、特に注意は必要ありません。

そのため、実際に軽減措置が受けられているかは司法書士から渡される書類などを確認しましょう。

不動産取得税の軽減措置

不動産を取得した際に課税される不動産取得税にも実は軽減措置があります。

軽減措置の内容としては、「固定資産税評価額×4%」で本来計算する不動産取得税を固定資産税評価額×3%の軽減税率を適用することができます。

さらに、それぞれ建物の状態によって固定資産税評価額から基礎控除を受けられる場合があり、それぞれ条件が異なりますので、以下の表をご覧ください。

項目

軽減措置

新築物件 固定資産税評価額から1200万円控除される
耐震基準に適合する中古物件 固定資産税評価額から100万円~1200万円控除される。
※物件の建築時期により異なる
耐震基準に適合しない中古物件 固定資産税評価額から3万~12万6千円控除される。※物件の建築時期により異なる
土地部分 4万5千円または「土地1㎡当たりの価格×住宅の床面積の2倍」のいずれか高い金額を税額から軽減する。

以上の軽減措置を受けるためには、自ら自治体の申請窓口に申告する必要があります。手続きには「不動産の売買契約書」や「登記事項証明書」などの書類が必要となるため、もれなく準備しておくようにしましょう。

固定資産税・都市計画税の軽減措置

マンション購入後に毎年かかる固定資産税・都市計画税額も軽減措置を適用することで節税することができます。

具体的には、建物部分の固定資産税の軽減内容と土地部分の軽減内容が若干異なりますので、まず最初に建物部分の軽減内容から紹介していきます。

通常、固定資産税は「固定資産税評価額×1.4%」で計算しますが、軽減措置を適用した場合、数年間に渡り「固定資産税評価額×1.4%×1/2」で計算することとなります。

具体的な軽減内容は以下の通りです。

項目

軽減措置

戸建て住宅 3年間、固定資産税額の1/2を税額

※都市計画税の軽減措置はなし

マンション等

※3階建て以上の耐火・準耐火建造物

5年間、固定資産税額の1/2を税額

※都市計画税の軽減措置はなし

次に土地部分の軽減措置は、最終的に算出された税金額から1/2するのではなく、おおもとの固定資産税評価額を1/6または1/3することによって軽減するものとなります。

具体的な軽減内容は以下の通りです。

項目

軽減措置

小規模住宅用地

※住宅用地で住戸一戸につき200㎡までの部分

・固定資産税を(固定資産税評価額×1/6)×1.4%で計算できる

・都市計画税を(固定資産税評価額×1/3)×0.3%で計算できる

一般住宅用地

※小規模受託用地以外の住宅用地

同上

軽減措置を受ける方法としては、各市町村の担当部署に自ら申告手続きを行わないといけません。申告期限は、翌年の1月31日までとなっているので、期限切れとならないように早めの手続きを行いましょう。


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マンション購入後にかかる諸費用

また、マンション購入後の諸費用もかなりの金額となるため注意しましょう。

以下に、第一章と同じ新築4000万円のマンションを購入したと想定し、一年間の金額をシミュレーションしてみました。

費用項目

概要

費用相場(4000万円の新築マンションの場合)

不動産取得税 本則4%。2024.3.31まで3%。その上で、住宅取得は土地・建物ともに特別控除があります。 84万円(軽減措置適用後)
固定資産税・都市計画税 マンション購入後は毎年1月1日時点のマンション所有者に課せられる。固定資産税評価額の0.3%を支払う。 19万6千円(軽減措置の適用後、かつ毎年かかる費用)
管理費用 共用部分の維持管理のための費用。 12~24万円
修繕積立金 マンションの大規模修繕のために毎月積み立てておく費用。 6~18万円
駐車場代 車を持っている方で、駐車場を契約する場合に必要な費用。 6~12万円

税金関連費用

購入後にかかる税金は大きく分けて、購入後に一度支払う不動産取得税と毎年払う固定資産税・都市計画税の2種類あります。

まず、不動産取得税とは不動産を取得した際に支払う税金で、税額は固定資産税評価額の税率を乗じて計算されます。本則の税率は4%ですが、標準税率3%の特例が2024年3月31日まで適用されています。

こちらは不動産の取得時に課税されるもので1度きりの徴収ですが、不動産を取得して約6か月後に請求が来るので忘れないように購入時にしっかり頭に入れておきましょう。

次に固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点のマンションの所有者に課せられる税金です。

固定資産税・都市計画税は住んでいる市町村に支払うものなので、道路や公園など身近なものに使われています。

具体的な税額は、固定資産税は固定資産税評価額に1.4%をかけた額、都市計画税は固定資産税評価額に0.3%をかけた金額の請求がありますが、基本的に控除が利用できるため、実際には軽減税率の適用後の金額での請求があります。

管理費・修繕積立費用

マンションの購入後に毎年支払う費用として、管理費・修繕積立費用があります。

管理費は、マンションの共用部分の清掃や、設備の管理などに充てられています。金額は物件によって異なりますが、毎月10,000円~20,000円台が目安となっています。

次に修繕積立金は、マンションの大規模修繕に備えて毎月積み立てるお金で、毎月5,000円~15,000円が目安です。一定期間ごとに上昇していくことが通常です。

築20年以上など築年数の古い中古マンションの場合はもう少し高い傾向にあり、プールされた積立金で賄えない修繕を行った場合には、住民に追加費用が請求されるケースもあります。

中古マンションを購入する際は、管理費や修繕積立金の滞納が無いか、十分に資金が確保されているか、などもチェックポイントです。ちなみに、売主が滞納していた管理費等は買主へ請求されるの通常です。滞納の有無と規約を確認しておきましょう。

その他の費用

その他にかかる費用として、車を持っている方で駐車場を契約する場合には別に駐車場代が必要です。マンションの形態により異なりますが、毎月数万円支払う事になるでしょう。

また、中古マンションなどを購入した場合はリフォーム費用などが別途かかってくる可能性がありますので、注意しましょう。


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信頼できる不動産業者を選ぼう

マンションの諸経費はいろいろかかり、総額は相当な金額になります。諸費用の購入時の支払や毎月の支払で家計が破綻してしまっては元も子も有りません。購入費用の10%~15%程度は初期費用として確保しておきましょう。費用を安く抑える事も可能ですが、サービスの質が落ちるなどは避けたいです。

いろいろな不動産業者と話をして、物件を見る事でマンションの価格の相場が解るはずです。マンションの価格によって費用もかなり変わってくるため、信頼できる不動産業者を選ぶ事が大事です。このような不動産業者と出会うためには一括査定サイトを利用していろいろと話を聞いてみるのもよいでしょう。

条件通りの中古マンションが見つからないという方はこちらの記事もご覧ください。
中古マンションの効率的な探し方は?失敗しないコツを紹介!

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当イエウールなら全国の厳選された不動産業者からご自宅の査定も一括ででき、マンション購入の計画も立てやすくなります。諸経費を考えて余裕をもって資金計画を立ててマンションの購入をしてみましょう。

また、マンションの購入を検討している方はこちらの記事もご覧ください。
「マンションの間取りの理想は?基礎知識から間取りの選び方まで解説」
中古マンション購入で失敗して後悔しないために!12個の失敗例と対策

初心者でもわかる!
記事のおさらい

マンション購入にかかる諸費用はどのくらいですか?
新築マンションで物件価格が4,000万円だった場合、合計かかる諸費用は196.8万円となりました。物件価格に対する割合としては、4.9%となります。マンション購入にかかる諸費用をシミュレーションをご覧ください。

マンション購入にかかる諸費用の目安はどのくらいですか?
マンションの購入時にかかる諸費用は、実は新築マンションと中古マンションで少し変わります。新築マンションにかかる諸費用の目安は、物件価格の3~5%、中古マンションにかかる諸費用の目安は6~10%です。例えば、物件価格が3000万円の場合は、新築マンション購入の諸費用は90~180万円、中古マンション購入の諸費用は180~300万円かかります。マンション購入にかかる諸費用の目安は?をご覧ください。

マンション購入時の諸費用を節約するにはどうしたらいいですか?
登記を自分で行う、営業マンから提携ローンを聞く、火災保険は必要なものだけに絞る、仲介手数料を値引く、税金の軽減措置を利用するなどの方法があります。マンション購入時の諸費用を節約するにはをご覧ください。

マンションの購入後にかかる諸費用としてはどのような費用が掛かりますか?
不動産取得税や固定資産税、また駐車場代などの費用が掛かります。マンション購入後にかかる諸費用をご覧ください。

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