家を購入するほとんどの方が利用する住宅ローンですが、中古住宅にも使えるのかどうか疑問に思っている方は少なくないと思います。
そこで本記事では、中古住宅でも住宅ローンが利用できるのかや中古住宅でローンを組む時の制限について解説していきたいと思います。
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中古住宅でも住宅ローンは組める？
結論から言うと中古住宅でも住宅ローンを組むことはできます。ただし、新築住宅とは違って築年数による経年劣化などを背景に借入金額や返済期間に制限がかかる可能性もあります。
というのも、仮に住宅ローンを借りた人が金融機関に住宅ローンを支払えなくなった時(貸し倒れ)には、まず金融機関は物件を競売にかけて貸した金額を回収します。その際に、新築であれば高い金額で売れると評価することができますが、中古物件であれば新築と違い高い金額で売れずに貸した金額を回収できないリスクがあります。
そこで、あらかじめ金融機関は住宅ローンを貸すタイミングで、「担保評価額」という不動産の評価金額を参考にして融資額を決めます。結果的に、新築と比べて担保評価額が低い中古住宅は融資額が少なくなる場合もあるのです。
中古住宅の場合は建物代＋土地代の合計が物件価格となっていることがほとんなので、築古で建物代がほぼ0円になっているような物件であれば土地代しか融資金額が下りないという可能性もあります。
したがって、担保評価額にもよりますが、新築と違って頭金なしで全額住宅ローンを借り入れる「フルローン」は比較的難しいと言えるでしょう。
- 担保評価額とは、住宅ローンなどの融資の際の不動産の評価金額を指します。担保評価額の出し方としては、「不動産の時価」×「掛目」(金融機関によって異なる)を書けることで算出します。 時価をそのまま評価額としないのは、今後経年劣化で資産価値が下がっていくことが見込まれるからです
住宅ローンの借り方やメリットについて詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
中古住宅の住宅ローンにおける制限①借入金額
中古住宅で住宅ローンを組む時はまず借入金額の制限がかかることは上に述べた通りですが、借入金額について考える際に参考となる数字が法定耐用年数です。
法定耐用年数とは、建物が徐々に経年劣化していき価値が0円になるまでの年数を法的に定めたもので、中古住宅などの木造一戸建ての建物は22年、マンションなどの耐火性の鉄筋コンクリート造の建物は47年と定められています。中古住宅は築22年を境に建物価値は0円となるため、22年を過ぎると土地代のみしか資産価値はないこととなります。(もちろん、法定耐用年数が過ぎても住めなくなるわけではありません。)
したがって、築22年を境に土地代を上限に融資金額を制限する金融機関もあります。
一方で、近年のリフォームやリノベーションなどの建物寿命の長期化を背景に、耐震工事がなされている物件や購入と同時にリフォーム・リノベーションをする予定の住宅であれば担保評価額にも影響する可能性があるので融資を受けられる可能性もあります。
住宅ローンの融資金額は、債務者の年収や家族構成などの返済能力にも影響を受けるので一概には言えませんが、法定耐用年数を境に担保評価額が土地代のみとなるので、融資金額も土地代と同程度しか借り入れられないというのが一般的でしょう。
自分の年収でどのくらい住宅ローンを借り入れできるのか詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
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中古住宅の住宅ローンにおける制限②返済期間
住宅ローンの返済期間の最長は35年であることがほとんどですが、中古住宅の場合は返済期間にも制限がかかる可能性があることに注意しましょう。
具体的に制限される年数としては、「法定耐用年数ー現在の築年数」で制限されていることが多いです。理由としては、物件に寄りますが土地の資産価値も低かった場合に、法定耐用年数を過ぎてしまうとほぼ不動産の価値がなくなるので、住宅ローンを払えなくなった時に金額の改修ができなくなるリスクが高まるのです。
したがって、法定耐用年数を迎える前に住宅ローンを完済してほしいという狙いから返済期間の制限がされているケースも少なくありません。
一方で、借入金額と同様に金融機関によっては、法定耐用年数以上の年数を返済期間として設定出来たりすることもあるので検討している金融機関の場合は築年数の制限があるかどうかを確認しておきましょう。
中古住宅の築年数について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
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中古住宅で住宅ローンに通りづらい物件はある？
ここまで中古住宅で住宅ローンを借りる際の制限について解説してきましたが、それぞれの物件によって上記の理由とは別にローンの借り入れに制限がかかることがあります。
そこで第4章では、住宅ローンに通りづらい中古住宅の特徴について解説していきます。
旧耐震基準の物件
旧耐震基準とは、1981（昭和56）年6月1日以前に建築確認された物件を指します。震度5程度の揺れでも建物が倒壊しない基準で建てられているものの、多くの住宅ローンでは「不動産は、建築基準法およびその他法令の定めに合致していることが必要です。」という形で、現行の建築基準法に則っていることを必要条件としています。
旧耐震基準の物件について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
再建築不可物件
再建築不可物件とは、建て替えや増改築ができなかったり、建て替えたとしても現状より小さい建物しかできなかったりする物件のことを指し、都市計画区域内にあり、敷地の接道義務を果たしていない物件などを指します。
具体的には、
- 前面道路が建築基準法上の道路（基本的に公道などの幅員4m以上の道路）ではない
- 接道（敷地が道路に接している部分）が2m未満
などの物件が再建築不可物件にあたります。
再建築不可物件に関しても通常の住宅と比較すると資産価値が低く見積もられるため、住宅ローンに通りづらかったり借入金額・返済期間の制限がかけられることがあることに注意しましょう。
再建築不可物件について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
借地権のついている物件
借地権のついている物件とは、他人の土地を借りてその上に建物を建てている物件のことを指します。当然土地は建物の所有者とは別の所有者が持つこととなるので、担保評価額が下がることも多くあります。
購入のタイミングで物件の購入費用を抑えられるのがメリットの借地権ですが、住宅ローンに関しては制限がかけられることがある点に注意しましょう。
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中古住宅では住宅ローン控除が使えないことがあることに注意
また、住宅ローン以外にも中古住宅の場合は住宅ローン控除が使えない可能性があることに注意しましょう。
住宅ローン控除とは、個人が住宅ローンを借り入れて住宅を購入した際に、その年の住宅ローン年末残高の1%が最大で13年間にわたって所得税・住民税から控除されるという制度です。
住宅ローン控除には様々な条件がありますが、中でも築年数や借入額の条件を満たない可能性があることに注意しましょう。
具体的には、家屋の条件として「築年数20年(マンションなどの耐火建築物は25年)以下であること。そうでないときは耐震性能証明が必要」という条件があり、築21年以上の場合は以下の3つの耐震基準の内一つを満たしておく必要があることに注意しましょう。
- 住宅性能評価書（耐震等級1以上）を取得していること
- 耐震基準適合証明書を取得していること
- 既存住宅売買瑕疵保険に加入していること
また、借入金額の制限として「10年以上の返済期間があること」という条件も付されているので、中古住宅を購入する際は住宅ローン控除の適用範囲内にあるかどうかを確認しておきましょう。
詳しい住宅ローン控除の適用条件については、国税庁「No.1214 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」をご覧ください。
中古住宅でも住宅ローンを利用して購入を検討しよう
ここまで、中古住宅の住宅ローンには、築年数が関係していることや注意点、住宅ローン控除も関わっていることをお伝えしました。
基本的には、築年数が経過している中古住宅でも住宅ローンが組めます。さらに諸費用、リノベーションやリフォームまで含めた住宅ローンを組むことが出来る金融機関も増えてきました。
また、中古マンションの場合は住宅ローンにおいて、一部の金融機関では築年数による制限や築年数が20年、25年以上経過している場合には、住宅ローン控除が受けられないこともあります。その際は、耐震基準に関する書類を準備して上手く住宅ローン控除を使うことをお勧めします。
また、住宅ローンを組む際は住宅購入のプロに相談しながら資金計画を立てるのもポイントです。住宅ローン控除やすまい給付金など、知らなきゃ損をする控除制度についての情報収集としても使えるでしょう。
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