マンション購入を検討している方の中には、
- そもそも手付金とは何か
- 手付金の相場について知りたい
- 途中で契約をキャンセルしたら手付金は戻ってくるのか不安
と疑問に思っている方も多いかもしれません。
そこで、本記事では手付金を支払う理由からどのくらい払うのが相場なのか、また途中でキャンセルしたら手付金は戻ってくるのかどうかについてまで紹介していきます。
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マンション購入の手付金とは
マンション購入の手付金とは、売主側に「物件を購入する意思がある」ということを示すために支払う費用です。
不動産売買で必ずしも必要になるわけではありませんが、不動産売買契約を結ぶ際に、買主が売主に購入金額の一部を先払いで支払うのが一般的です。また、必ず現金で支払う必要があるという点に注意しましょう。
また、マンション購入の手付金は売主・買主双方に対して一方的な不動産売買契約の解除を防ぐという役割も持っています。仮に購入者が契約をキャンセルしたら手付金は放棄しなくてはなりませんし、売主がキャンセルしたら手付金の倍額を支払う義務が生じます。
というのも、買主が不動産売買契約を安易にキャンセルできる状態だと、売主側が不利な状況になるのです。つまり、手付金を支払ってもらった売主は通常ポータルサイトへの物件掲載などを終了し、販促活動を終了するのが一般的ですので、仮に手付金なしで契約可能となると売主はキャンセルされるたびに買主を再度探さなくてはならなくなるのです。
このように、マンション購入の手付金とは「契約を守らせる」という役割や「契約が破綻になった際に違約金として支払ってもらう」という役割など複数の意味合いを含んだ言葉です。そのため、マンション購入の際の手付金には3つの意味合いがあることに注意しましょう。
| 手付金の種類 | 手付金の役割 |
|---|---|
| 解約手付 | 解約手付は、売主・買主が一方の意思で契約を解除する権利を保つための役割があり、一方の意思で解約した際に相手方に支払うお金という意味で授受されるものです。 |
| 違約手付 | 違約手付とは、売買契約を結んだ際に債務不履行、つまり契約を守れなかった時には買主側・売主側が違約金として手付金を放棄したり支払わせることを意味するものです。 |
| 証約手付 | 証約手付とは、不動産売買契約が結ばれた証として、買主から売主へ一定の額を支払うことを表す意味合いとしての手付金です。 |
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マンション購入の手付金の相場はいくら？
マンション購入の手付金は、物件価格に対して5～10%の金額を支払うのが相場です。例えば、4,000万円の物件ならマンション購入の手付金として200万~400万円を支払います。支払った手付金は物件価格の一部として充当するので、物件価格自体は4,000万円のままです。
マンション購入の手付金は売主が個人であれ、宅地建物取引業者であれ法律上では下限がないので極端な話「0円」でも問題ありませんが、実際には手付金が安すぎると売主側に契約を解除されるリスクが高まるので、契約を確保するためにも物件価格の5~10%を支払うということが多くあるのです。
新築マンションの手付金相場
新築マンションの手付金相場は物件価格の5%です。というのも、新築マンションのような未完成物件の場合、宅地建物取引業法41条より5%以上の手付金を支払うと業者が万が一倒産したときのために「保全措置」を取ることが義務付けられているからです。
保全措置とは、要するに一定額以上の手付金を買主から受け取った不動産会社が倒産したときに、保証会社などから手付金が支払われる仕組みです。
具体的には、未完成物件の場合5%以上の手付金を受け取った場合「銀行等による保証」「保険事業者による保証保険」「指定保管機関との寄託契約」のいずれかの措置を講じる必要があるのです。
また新築マンションのような売主が宅地建物取引業者である場合は、「手付金は売買代金の20%を超えてはならない」という制限が設けられています。(宅地建物取引業法第39条第1項より)
理由としては、宅地建物取引業者の場合は個人の場合に比べて破産するリスクが高くなるため、手付金を支払った後に宅地建物取引業者が倒産したときに、買主である個人のもとに手付金が戻ってこなくなるからです。
このような背景から、新築マンション購入の際の手付金相場としては物件価格の5%以下とされていることが一般的です。
中古マンションの手付金相場
中古マンションの手付金相場は物件価格の10%程度であることが一般的です。というのも、中古マンションのような完成物件の場合も宅地建物取引業法41条より10%を超える手付金を支払うと、金融機関等に対して保全措置を講じる必要があるからです。
具体的には、「銀行等による保証」「保険事業者による保証保険」「指定保管機関との寄託契約」のいずれかの措置を講じる必要があるのです。
また、中古マンションの場合でもリノベーション物件を不動産会社が販売しているケースなどでは手付金の上限が設けられるケースがありますが、基本的には中古マンションの場合の手付金相場は10%程度です。
【マンション購入の手付金相場】
| マンションの物件価格 | 新築マンションの手付金相場 | 中古マンションの手付金相場 |
|---|---|---|
| 2500万円 | 125万円 | 250万円 |
| 3000万円 | 150万円 | 300万円 |
| 3500万円 | 175万円 | 350万円 |
| 4000万円 | 200万円 | 400万円 |
| 4500万円 | 225万円 | 450万円 |
| 5000万円 | 250万円 | 500万円 |
| 5500万円 | 275万円 | 550万円 |
| 6000万円 | 300万円 | 600万円 |
| 6500万円 | 325万円 | 650万円 |
| 7000万円 | 350万円 | 700万円 |
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マンション購入の手付金は売主との交渉で決める
マンション購入の手付金相場は5~10%ですが、売主との交渉次第で安くしたり高くしたりすることも可能です。というのも、不動産会社によっては手付金を意図的に少なくしている業者や事故物件などを売ろとしている売主は手付金を取らないというケースもあるからです。
したがって、マンション購入の際に「できるだけ手付金を抑えたい」と考えている方は交渉次第で手付金を抑えることも可能です。
マンション購入の手付金を抑える方法としては、手付金の値下げ交渉をするために住宅ローンの仮審査を複数の金融機関で済ませておくということです。また、頻繁に売り手と連絡を取り合って購入意志の強さをアピールするのも良いでしょう。
ただし、やはり手付金は購入意志の強さを売り手に示して不動産売買契約に合意してもらうためのものなので、あまりに少ないと売買契約が不安定なものとなります。どちらにせよ手付金は頭金の一部になるので出来るだけ物件価格の5%以上は用意するようにしましょう。
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マンション購入の手付金を用意できない時の対処法
マンション購入の手付金が用意できない時の対処法としては、
- 手付金の安い不動産会社を探す
- 親や親せきから贈与してもらう
- 金融機関から借り入れる
という方法があります。具体的な対処方法について以下で解説していきます。
手付金の安い不動産会社を探す
手付金が用意できない時の対処法として挙げられるのが、手付金の安い不動産会社を探すという方法です。マンション購入の手付金は下限が設けられていないため、法律上は0円でも問題ないため手付金0円の不動産会社や物件価格の5~10%に満たない物件価格で契約できる不動産会社も増えています。
一方で、手付金があまりにも安いと万が一売主に契約をキャンセルされた場合に手付金の倍額を支払ってもらえないというデメリットがあります。したがって、売主からすると条件の良い買い手が他に現れた場合に違約金ゼロでキャンセルできるので、決まったと思った契約が突然キャンセルされるというデメリットも生じます。
また、後程解説しますが手付金を支払わずに買主側の事情で契約をキャンセルした場合は違約金を支払わないといけなくなるケースもあります。したがって、手付金が安い不動産会社と契約する場合は契約時にキャンセルした場合の違約金がどうなるのかなどについて入念にチェックしておきましょう。
親や親せきから贈与してもらう
マンション購入の手付金が足りない場合の対処法として挙げられる方法に、親や親せきから贈与してもらうという方法があります。住宅取得等資金贈与の非課税の特例を適用することによって最大で1,500万円まで非課税となるため、手付金が足りない場合は親や親せきからの贈与も検討しましょう。
また、たとえ貸主が身内でもトラブルとなった時のために借用書を作成して贈与を受けることが重要です。
なお、特例を適用するための条件を満たしている必要があるので、手付金を贈与してもらうことを検討している場合は条件をよく確認しておきましょう。条件については詳しくは、国税庁「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」
金融機関から借り入れる
マンション購入の手付金が用意できない時の対処法としてカードローンなどを通じて金融機関から借り入れるという方法もあります。どうしても用意できない場合は借入も検討しましょう。
すぐに金額を用意できる一方で、金融機関から手付金を借り入れると住宅ローンの審査のタイミングで不利になる可能性があります。というのも、住宅ローンの返済負担率には住宅ローンの借り入れ総額だけではなく、自動車ローンやカードローンなどの借入額も含めて計算されるので返済負担率がネックになることがあるのです。
したがって、マンション購入の手付金が用意できない場合の金融機関からの借り入れは最終的な手段として考えておきましょう。
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マンション購入の手付金はキャンセルしたら戻ってくる？
第3章では、仮に自分が購入しようと思ったマンション以外に好条件の物件が出てきたときや、売主側の事情でキャンセルされた時などに、支払った手付金が戻ってくるのかどうかについて解説していきます。
ここでは、戻ってくるケースと戻ってこないケースに分けて解説していきますので、どこまでが限度となるのか確認しておきましょう。
手付金が戻ってこないケース
手付金が戻ってこないケースは買主が買主自身の一方的な都合で売買契約をキャンセルした場合です。
不動産売買契約には、買主には「契約した不動産の購入代金を支払う義務」を、売主には「契約した不動産を引き渡す義務」を負うことになるので、
- 「他に良い物件が見つかった」
- 「転勤があると思っていたけど無くなった」
- 「やっぱり気が変わった」
などの一方的な都合でキャンセルする時は手付金は戻ってきません。ちなみに、買主が自己都合で売買契約をキャンセルすることを、手付金を放棄する代わりに売買契約をキャンセルする「手付金流し」と言います。
また、不動産の売買においてはキャンセルするタイミングによっては手付金の放棄に加えて、違約金の支払いが求められることもあります。具体的には「契約の履行に着手した場合」と言われていますが、詳しくは以下の記事に手解説しています。
住宅購入の契約後にキャンセルはできる？違約金と解除方法を徹底解説
手付金が戻ってくるケース
次に、手付金が戻ってくるケースについて紹介します。手付金が戻ってくるのは、①売主が売買契約をキャンセルしたケース②特約付きの契約をしているケースの2つとなります。
売主が売買契約をキャンセルしたケース
まず1つ目のケースとしては、売主側が自己都合で売買契約をキャンセルしたケースです。
このケースでは、買主は支払った手付金を100%返金してもらうことに加えて、売主側は支払ってもらった手付金を倍にして買主に支払う義務が発生します。これを売主の「手付倍返し」と言います。
こちらのケースにおいても、買主が不動産の移転登記に向けて動き出している場合など「契約の履行に着手」している場合には、手付金倍返しに加えて違約手付という形で違約金を支払う必要があります。
したがって、不動産の取引ではほとんどのケースで売買契約時に双方合意のうえで手付解約ができる期間を定めておくことが一般的なこととなっています。
特約付きの契約をしているケース
買主からすると、不動産売買契約後の住宅ローンの本審査に落ちたから売買契約をキャンセルしたいという理由も多くあると思います。
そこで、不動産売買契約時に住宅ローン特約や買い替え特約などをつけている場合は契約キャンセルを申し出ても手付金放棄をしなくとも契約を白紙に戻すことができます。
住宅ローン特約とは、買主が住宅ローンの本審査に通らなかった場合に、無条件で契約を解除することができる特約です。
買い替え特約とは、住宅の買い替えを検討している買主が、所有する家が売れる前に新居の購入契約を結ぶ際につける特約のことで、「〇月〇日までに○○万円以上で所有物件が売却できない場合は、購入契約を白紙に戻すことができる」という特約です。
物件が売れるかどうか心配だが、買い替えをしたいという方は必ず不動産売買契約時につけておくようにしましょう。
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マンション購入の手付金における注意点
第5章では、マンション購入時の手付金と頭金・申込証拠金の違いや手付金を支払うタイミングについて解説していきます。
手付金と申込証拠金、頭金の違いは？
手付金以外にも、マンション購入で支払うお金に「申込証拠金」「頭金」といった費用があります。それぞれどのように違っているのでしょうか。
| 申込証拠金 | 手付金 | 頭金 | |
|---|---|---|---|
| 用途 | 冷やかしを防ぐために、購入の意思を示すために支払う費用 | 売買契約を売主と合意するための支払う費用 | 住宅ローン借入額を少なくするために支払う費用 |
| 相場 | 5~10万円 | 物件価格の5~10%(※後述) | 購入者によって異なる。上限はない。 |
| キャンセルした場合の返金 | 全額返金される | 売買契約内容とキャンセル事由によって異なる(※後述) | 返金されない |
相場やキャンセルした場合の返金については第2,3段落で紹介していきますが、手付金の支払い以降は本格的に契約が進んでいくため、支払額なども増えてきていることがわかります。
また、物件購入時の頭金について知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
マンション購入時に頭金が必要な理由とは？頭金の目安についても解説
マンション購入は頭金なしでも組める？最低でも用意すべき費用
手付金を支払うタイミング
次に、手付金を支払うタイミングとしては売買契約の最後のタイミングとなります。
不動産売買契約時には、重要事項説明や契約説明の後に各書面に記名・押印します。この書面への記名・押印の後のタイミングで手付金は支払います。また、手付金は現金・振込で売主に支払う必要があるので、ローンに組み込んだりすることはできません。
また、頭金を支払うタイミングと混同しがちですが、頭金は契約から引き渡しを受ける融資実行までの期間であればいつでも支払うことができますので、間違わないように気を付けましょう。
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マンション購入の手付金の確認は入念に
住宅購入のためには手付金をはじめ、登記費用や司法書士費用などの諸費用が別途現金でかかってくるほか、住宅ローン控除などの専門的な知識をベースに資金計画を立てないと損をする可能性があります。
そのため、住宅ローンを組む際は住宅購入のプロに相談しながら資金計画を立てることが必要不可欠です。住宅ローン控除やすまい給付金など、知らなきゃ損をする控除制度についての情報収集としても使えるでしょう。
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