中古マンションの手付金相場について基本から分かりやすく解説

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「そもそも手付金とは何なのか」「中古マンションの手付金相場について知りたい」「手付金を減らすことは出来るのか教えてほしい」と疑問に思っている方も多かもしれません。
手付金とは買主から売主へ売買契約が結ばれた際に支払うお金のことで、相場としては5~10%であることが多いです。しかし、交渉の際に工夫することで手付金の額を減らすことは可能です。 この記事では、この他に手付金の保全措置について等、詳しく解説していきます。手付金の基本をしっかりと理解でき、手付金を少額に抑えながら中古マンションを購入することが出来ます。

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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

そもそも手付金とは?

不動産を購入する時には、これに合わせて手付金と呼ばれるお金を支払う、もしくは受け取ることで契約が成立したことになります。しかし、この手付金とは何であるのか、またどれぐらい払うのか良く分からないこともあるでしょう。
ここでは、手付金のより詳しい情報やどのぐらい支払えばいいのか、また、解除することができるのか詳しく解説していきます。

買主から売主へ売買契約が結ばれた際に支払うお金

不動産を購入する、もしくは売却する時には売買契約を結んで手付金を支払うことで契約が完了します。しかし、その契約を買主と売主の双方がしっかりと履行するとは限りません。 当然ながら契約を守らずに一方的破棄する行為ややむを得ない事情から破棄せざるを得ないこともあります。また、契約を結んだ時に解約する権利を双方に認めることは、契約を平等に結ばせるために必要となります つまり、上記の様な場合や権利を認め、契約を結んだことを意味するために、双方に対して契約を守らせる、もしくは契約までの時間や手間を金銭で補償するのが手付金と呼ばれる物です。この手付金には詳しくは「証約手付」、「解約手付」、「違約手付」の3つの種類と意味があります。なお、多くは解約手付としてされていることが多いです。

証約手付

証約とは、言葉通りの意味で契約を結んだ証と言う意味です。不動産売買契約が結ばれた証として、買主から売主へ一定の額を支払うことを表す意味合いとしての手付金です。
実際の取引では、契約書に署名して、この証約手付を行うことで不動産の売買が結ばれたと始めて言えます。

解約手付

こちらは、いわゆる解約権のことで手付金を支払う、もしくは受け取った際に一方が契約を解約する手付解除を認める物です。ただし、買主と売主によって手付解除の際の手続きは異なります。また、手付解除できる期間は決まっていますが、これについては下で詳しくは後述します。

違約手付

売買契約を結んだ際に債務不履行、つまり契約を守れなかった時には買主側、もしくは売主側が違約金として手付金を放棄したり、支払わせることを意味するものです。契約を一方的に破棄させず、履行させるために手付金があることを意味しています。
なお、契約解除は場合によっては、損害賠償請求などが行われることがありますが、違約手付はこれとは別になっています。

契約を解除する手付解除、および手付解除可能期間

買主と売主の立場を平等にするためにも解約権を認めることは必要なことです。しかし、一方で契約を解除された売主、買主にとっては、それまでの時間や手間が無駄になってしまうので、その場合には手付金を違約金として扱います。 買主側が解約する時には俗に言う手付流しを行い、売主側が解約する時には俗に言う手付倍返しを行います。ただし、これらは共に手付解除できる期間が定まっており、その期間を過ぎてしまうと手付解除が出来ません。

手付流し

こちらは、買主側が契約を解約する時に行われる物です。手付け流しとも呼ばれ、手付金を放棄することで解約が出来ます。つまり、買主側が支払った手付金が違約金として売主に支払われます

手付倍返し

こちらは、上とは逆に売主側が契約を解約する時に行われます。売主側が預かっていた手付金、およびその同額を加えた金額を支払います。つまり買主には手付金として支払った額が返還され、且つ売主から手付金と同額の違約金が支払われます。

手付解除が出来る期間とは

手付解除は上記の様に手付金を支払うなどすれば出来ますが、出来る期間が法律によって定められています。民法では、当事者の一方が契約の履行に着手するまで、とされていますがトラブルを避けるためにも、あらかじめ期間を定めておくことが大切です。

民法では当事者の一方が契約の履行に着手するまで

具体的には、買主なら中間金という物件引き渡し前に支払う手付金の一部、残高金と言う物件引き渡し後に支払う残金を支払った時などです。一方で売主なら、売主が所有権移転登記、つまり所有権が買主の物になったと登記することを手続きをした時などです。
この様な時に契約の履行に着手したと言いますが、曖昧な点もあるので訴訟沙汰になることもあります。トラブルを避けたいなら下のように対処してください。

あらかじめ期間を定めておく

曖昧な点もあるためトラブルを避けるためにも契約時に手付解除の期間を定めておくことが大切です。そうすればより具体的になるので、買主と売主の双方にとってメリットとなります。
ただし、どちらの立場であっても相手と合意して期間を定めることが必要です。

最終的な手付金の扱いについて

解説した様に、手付金は売買契約を結んだことを表すために支払われるものです。そのため最終的に売買代金を全て支払う時には返金されます。
ただし、その様な手続きを行っていると余計な時間と手間が掛かってしまうので、多くは売買代金へ充てられます。なお、手付金がどうなるのか確認したい場合には契約書を書くときに確認してください。
  • 手付金は3つある
  • 手付金は違約金
  • 期間は決めておく
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購入者を守る手付金の保全措置

手付金は契約を結んだことを表し、多くは売買代金に充てられると解説しましたが、実はこの手付金にはリスクがあります。そのリスクとは、場合によっては手付金は返金されません。
このリスクを避けるために不動産業界では、手付金の保全措置を行って、万が一の場合でも手付金が返金されるようにしています。ここでは、どんなリスクが考えられるのかや手付金の保全措置とは何なのか。また、具体的な方法について解説していきます。

手付金が返金されないリスクとは

不動産会社を通して購入する場合には、2つのリスクが考えられます。まず、契約後の不動産の引き渡し前に売主の不動産会社等が倒産するという不幸に見舞われるリスク。次に、不動産売買では、売買契約後に銀行のローン審査を行いますが、この審査に通らないリスク
あなたがこの2つの様な状況に陥れば、対策を講じていなければ手付金は返金されません。

手付金の保全措置とは

上記の様な2つのリスクを避けるために不動産業界としても対策を講じています。それが手付金の保全措置です。こちらは法律で決まっており買主が支払った手付金等を保証する、購入者を守る物です。
ただし、状況によって安全措置が必要な場合と必要ない場合があります。

法律で決まっている買主が支払った手付金等を保証する制限

売主が不動産会社、買主が不動産会社以外の時という前提条件が付きますが、支払った手付金等を保証してくれます。また、この保全措置自体は宅地建物取引業法という、不動産会社の法律で義務付けられています。これによって不動産を購入しようとしている人を保護します。
なお、対象の不動産が完成しているのかや未完成なのか、代金額に対して手付金の割合がいくらなのかなどによって、保護措置が必要なのか変わってきます。

保全措置が必要な場合

保全措置が必要な条件としては、不動産の所有権登記が買主に移転されておらず、下のようになっている時には手付金等の保全措置が必要となります。

  • 不動産が未完成の場合 手付金が売買代金の5%を超えている、もしくは1,000万円以上
  • 不動産が完成の場合 手付金が売買代金の10%を超えている、もしくは1,000万円以上

保全措置が不要な場合

保全措置が必要な条件を満たしておらず、例えば3万円等の非常に低い手付金の額で売買契約を結んだ際には必要ありません。あくまでも一定額を手付金として支払った時に必要となる措置です。
なお、実際に手付金の保全措置が必要なのか分かりやすいように例を提示します。例えばあなたが売買代金が6,000万円の完成している不動産を購入して、900万円を手付金として支払ったとします。
この場合は登記が移転されていなければ、10%を超えているので保全措置が必要となりますが、移転されていれば必要はありません。

3つの手付金の保全措置の方法

具体的な手付金の保全措置の方法としては、銀行や保険事業者、もしくは宅地建物取引業者等と保証委託契約や手付金等寄託契約を結びます。そして、何事も無ければ手続きを踏んで返金してもらい、何かあれば保証書などから申請を行って代金を業者に支払わせたり、質権を行使して手付金を取り戻します。 なお、宅地建物取引業者等と契約を結ぶときには完成している不動産のみで保護措置が行えます。このようにして不動産を購入したい人を保護します。
  • 2つのリスクがある
  • いくつか条件がある
  • 必要ない時もある
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中古マンション購入時の手付金の相場は?

新築と違って中古のマンションではどの位の額を手付金として払えば良いのか気になるという人もいるでしょう。実際の中古マンション相場の平均としては5%~10%が手付金の相場になります。
しかし、手付金のメリットとデメリットを考えると5%以下の方が良いこともあります。

おおよそ5%~10%と見て良い

基本的には、売買代金に対して5~10%の金額を手付金として支払うことが多いです。ただし、宅地建物取引業者という、いわゆる不動産会社を通した時には上限が20%となっているので、実際には5%~20%の範囲が手付金となることもあります。

手付金の額のメリットとデメリットとは

手付金額が上記の様な5~10%の時には手付金の保全措置が受けられる等のメリットがある一方で、資金が拘束される等のデメリットもあります。したがって、中古マンションを購入するためのあなたの資金力と売主の不動産会社の大きさ等によって手付金額を考えることが大切です。

手付金額が5~10%以上の時のメリット

手付金額が10%を超えたり、1,000万円以上であれば上記で説明した手付金の保全措置を受けることが出来ます。これによって万が一が合ったときのリスクを回避することが出来ます。 また、一定額を手付金として支払っているので売主側から解約することが少なくなるでしょう。つまり、相手方からの債務不履行を避けることが出来ます。このようなメリットが考えられます。

手付金額が5~10%以上の時のデメリット

資金が豊富にあれば問題ありませんが、それほど資金が無い状態で手付金をこの額支払えば、手元にあるお金が少なくなってしまいます。また、より良い不動産に出会ったとしてもある程度の額を支払っているので、解除しづらくなります。 さらに、相手が大手の不動産会社であれば、そもそも手付金の保全措置をする必要が無いのではないかと言う見方も出来ます。このようなデメリットが考えられます。

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  • 相場は5~10%
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手付金を減らすには?知って得する交渉術

手持ちの資金をしっかりと保持して、良い中古マンションを見つけるためにも手付金を減らすことは1つの手段と言えます。手付金は相手との合意によって額が決まるので、相手の事情を汲み取りながら交渉すること。また、ローンの仮審査を通しておいて、貯金が今は無いことアピールすることも有効です。
ここでは、このような交渉術につい解説していきます。

手付金とは相手との合意によって額が決まる

まず、売主が不動産会社であれば物件を早く売りたいと思っています。したがって、これを汲み取りながら例えば、他社の不動産会社でも相談しており、そちらでは少ない手付金が提示されたと伝える。この様にすると目の前の顧客を逃がさないようにするために手付金を減額してくれる確率が上がります。
次に、売主が個人の場合には減額は難しいと言えます。なぜなら、債務不履行されることを考えれば、手付金を低くすることがしにくいからです。しかし、相手に対して1度聞いてみることはしておいて損は無いでしょうし、もしかするとこちらの事情を加味して減額してくれるかもしれません。 コツとしては、合意してしまえば良いので相手としっかりと話して、相手の事情を汲み取りながら交渉することが大切です。

住宅ローンの仮審査を通しておく

あらかじめ住宅ローンの仮審査を通しておき、売主には仮審査は通っているが今は貯金が無いことを伝えることも有効です。この場合はローンの仮審査は通っているので、審査を受けていない人と比べれば明らかに信用が出来ます。
したがって、現在は支払えないが、引き渡しの際には銀行からしっかりと融資されるので、手付金を減額してくれないかと伝えればもしかすると手付金を減額してくれるかもしれません。
  • 事情を汲み取る
  • ローンの仮審査
  • 上手く交渉する
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可能な限り手付金を少額に抑える努力を

ここまで、中古マンションの手付金の相場に関することについて解説してきました。まず、手付金とは買主から売主へ売買契約が結ばれた際に支払うお金であること。また、手付金の保全措置を受けると不動産会社が倒産する等しても手付金が返金されること。
さらに、実際の中古マンションの手付金の相場は5~10%であることが多いこと。最後に、売主の事情を汲み取って合意するように持っていくこと交渉術等などについて解説しました。
今のあなたなら手付金がどの様なものなのか、相場がどの程なのか理解できているはずです。後は、あなた自身が良い中古マンションを探し出して、解説した様な交渉術を使って努力すれば可能な限り手付金を少額に抑えることが出来ます。あなたが求める最高の中古マンションを購入してください。

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