住宅ローン控除は中古マンションでも可能!仕組みや手続きの基本

人生で大きな買い物のひとつでもあるマイホームの購入には、住宅ローンを借り入れる方がほとんどでしょう。
そこで「住宅ローン控除」を使えば、毎年の所得税から控除を受けることができ、節税に繋がります。

そんなマイホーム購入をお考えの方には嬉しい「住宅ローン控除」ですが、実は中古マンションも対象となります。

しかし、いまいち仕組みや手続きがわからないという方に向けて、住宅ローン控除について詳しく解説していきます。

査定で分かるのは、価格だけじゃない
査定で分かるのは、価格だけじゃない

あなたの不動産、
売ったら いくら?

あなたの不動産、
売ったら いくら?

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目

※家を買いたい方必見!スマホで完結!無料会員登録で未公開含む優良物件情報が届きます。

住宅ローン控除は中古マンションでも可能か

まずは住宅ローン控除とは何かをご説明していきます。
似たような言葉で住宅ローン減税がありますが、これらは同意義で、正しくは「住宅借入金等特別控除」と言います。

個人が住宅ローンを借り入れて家を購入した場合、その年の住宅ローンの年末残高に応じた金額が一定期間の間、所得税額から差し引かれるという制度です。

場合によっては一部、翌年の住民税から控除されることもあります。

控除を受けられる期間は原則、入居してから10年間ですが、消費税率が10%にアップされたことに伴う政府の特例措置により、2019年10月1日~2020年12月31日の期間に消費税10%で住宅を購入し入居した場合は、3年間延長され、最長13年間となっています。

また、新型コロナウイルスの影響で多数の入居遅れが発生したため、特例の期間が見直され「注文住宅:2020年10月1日~2021年9月30日までに契約」「分譲住宅や中古住宅:2020年12月1日~2021年11月30日までに契約」の条件を満たす場合は、2022年12月31日までの入居でも、控除期間13年の対象となります。

1年あたりの控除額は原則としてローン残高の1%で、残高の上限が4,000万円です。
つまり1年に控除できる金額は最高で40万円となります。

これが原則、入居から10年間にわたって続くので、トータルで最高400万円の節税が可能です。

ただし誰もが400万円の控除を受けられるわけではありません。
年40万円の控除を受けるためには、ローン残高が4,000万円以上ある必要があります。

10年以内にローン残高が4,000万円を下回れば、その年以降の控除額も減額していきます。
また、控除額は基本的に所得税から差し引かれるので、ローン残高の1%が所得税よりも大きく控除しきれない場合は、住民税から控除されることになります。

なお住民税から控除される金額は前年の課税所得の7%で上限が13万6,500円となります。
また、特例措置が適用される場合11年目~13年目の控除額は、年末のローン残高の1%か建物取得価格(上限4,000万円)×2%÷3のいずれか少ない方の金額です。

このように節税効果によってメリットを得られる住宅ローン控除ですが、一定の条件を満たさなければ対象となりません。
逆に条件を満たしていれば、新築物件の購入時だけでなく、中古マンションの購入時や増改築(工事費が100万円を超える場合)の際にも活用できます。

ただし売り主の大半が個人である中古マンションの場合は、個人間の売買になり消費税が非課税となり、毎年の控除額の上限は20万円になるということも理解しておきましょう。

住宅ローン控除の適用条件

住宅ローン控除の適用条件は、住宅ローンを借り入れて家を購入していることが大前提です。
ここでいう家とは自宅のことであり、別荘や投資用の家は住宅ローン控除の対象とはなりません

そして一定の条件を満たしておく必要があります。
この条件は取得する住宅が新築なのか中古なのか、増改築のようなリフォームなのかによって異なります。

それでは、各々の条件を見ていきましょう。

新築住宅購入の場合の適用条件

● 減税を受けようとする人自身が、住宅の引渡し日から6ヵ月以内に居住し、控除を受ける年の12月31日まで引き続き入居していること
● 特別控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること
● 対象となる住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上が自身の居住用であること
● 対象となる住宅に対して10年以上にわたるローンがあること
● 居住用にした年とその年の前後2年ずつを合わせた計5年間に、居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の課税の特例といった適用を受けていないこと

リフォーム、増築の場合の適用条件

リフォームや増築の場合は新築住宅の適用条件の他に、次のいずれかの工事に該当している必要があります。

● 増改築、建築基準法に規定する大規模な修繕または大規模な模様替え(壁・柱・床・はり、屋根または階段のいずれか1つ以上)の工事
● マンションの専有部分の床、階段または壁の過半についておこなう一定の修繕・模様替えの工事
● 家屋、マンションの専有部分のうちリビング、キッチン、浴室、トイレ、洗面所、納戸、玄関または廊下の一室の床、または壁の全部についておこなう修繕・模様替えの工事
● 耐震改修工事(現行の耐震基準への適合)
● 一定のバリアフリー改修工事
● 一定の省エネ改修工事

なお、これらの工事費が100万円を超えているというのも条件の一つです。
住宅ローン控除を受けるための工事に関してであれば、設置費用や設備機器などの費用も、この100万円以上の中に含めることができます。

また、住宅ローン控除の対象となる借り入れるローンにも一定の条件があります。
これら全ての条件を満たす必要があるので確認しておきましょう。

● 適用を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること
● 自己居住用の住宅とその敷地取得のための借入れで、一体として借入れられたものであること
● 返済期間が10年以上あること
● 借入れは次の6つのいずれかからのものであること
1. 銀行
2. 農協・信用金庫・信用組合
3. 住宅金融支援機構
4. 地方公共団体
5. 各種公務員共済組合
6. 勤務先(市場金利を換算して定められた0.2%以上の金利、2016年12月31日以前に居住用とした場合は1%以上)

ただし、親族や知人などの個人、親族の会社や自身が役員となっている企業からの借入金は対象となりません

住宅ローン控除が受けられない中古マンション

中古住宅の場合、いつ建築されたかによっては現行の耐震基準を満たしていない場合もあります。
そのため中古住宅で住宅ローン控除を受けるためには新築住宅の適用条件に加え、「一定の耐震基準を満たしていること」が条件となり、次のいずれかをクリアしていなければなりません。

【中古住宅購入の場合の適用条件】
● 住宅性能評価書(耐震等級1以上)を取得していること
● 耐震基準適合証明書を取得していること
● 既存住宅売買瑕疵保険に加入していること
● 築年数が一定年数以下であること(木造の場合は20年以下、耐火建築物の場合は25年以下)

中古マンションの場合は耐火建築物にあたるので、築25年を超えていたら住宅ローン控除を受けられないということになります
しかし、この築年数を超えていても入居までに耐震改修工事などを行い上記の他の基準を満たしていれば、控除を受けることができます

中古マンション購入で住宅ローン控除を受けるため手続き

住宅ローン控除を受けるには、住宅を購入し入居した翌年に必要書類を揃えて確定申告を行う必要があります

住宅ローン控除を受ける際の流れ

確定申告は給与所得者にはなじみがないかもしれませんが、その年の所得にかかる所得税を確定させるために、翌年の2月~3月に行われる手続きです。

住宅ローン控除のを受けた1年目は確定申告が必要ですが、会社員などの給与所得者の場合、2年目以降は勤務先の年末調整で手続きできます。
一方、源泉徴収の対象とならない自営業者などは、2年目以降も確定申告の際に住宅ローン控除の申請に必要な書類を提出しなければなりません。

また会社員でも「年収が2,000万円以上」「給与所得や退職金以外の所得が年間20万円以上」などの場合は、2年目以降も確定申告を行います。

住宅ローン控除の申請に必要な書類

住宅ローン控除を受けるために必要な書類は以下です。

● 源泉徴収票
● 金融機関等からの住宅ローン年末残高証明書(写し)
● 土地・建物の登記事項証明書
● 土地・建物の売買契約書(写し)
● 工事請負契約書(写し)
● マイナンバーの本人確認書類(写し)
● 確定申告書A・B
● 住宅借入金等特別控除額の計算明細書

また、中古住宅で築年数が一定年数以上である場合は耐震基準を満たしていることを証明するために以下のいずれか1つの書類が必要です。

● 耐震基準適合証明書
● 既存住宅性能評価書(写し)
● 既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書

これらの書類を揃え居住地を管轄する税務署に提出します。
会社員が2年目以降、年末調整で手続きを行う場合は、金融機関等からの住宅ローン年末残高証明書に加え、税務署から送付される「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書」と「給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」を勤務先に提出する必要があります。

中古マンションで住宅ローン控除を利用する際の注意点

中古マンションで住宅ローン控除を受けるためには、制限が生じてしまうことがあるということを理解しておきましょう。
先ほど解説した住宅ローン控除を受けるための適用条件を踏まえると、中古マンションで控除を受けるためには「対象となる住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上が自身の居住用であって、かつ築年数25年以内」の物件を探さなければなりません。

築年数25年以上で気に入った物件があった場合は、他の条件を満たすことで控除を受けることができますが、中古で気に入った物件の床面積が50平方メートル以下だと控除は受けられません。

ローン控除を受けたいばかりに物件選びの幅が狭まってしまうのは非常にもったいないです。
仮に時間がかかって控除を受けられたとしても、その分現在の賃貸物件の家賃もかかるわけですから、控除額を相殺してしまうことになりかねません。
そうなっては本末転倒です。

また、住宅ローン控除の適用条件でもお伝えしましたが、買い替えなどの場合、居住した年とその前後2年間の計5年間で、前の自宅で特定居住用財産の買い替え特例や売却に伴い3,000万円の特別控除を受けている場合は、住宅ローン控除を利用できません。

ただし買い替え時の売却で損失が生じた場合の譲渡損失の繰越控除と住宅ローン控除は併用することができます。

その他、給与所得者が住宅ローン控除を受ける場合は不慣れな確定申告を行わなければならず、忘れてしまうこともあるかもしれません。
通常確定申告の期間は2月16日~3月15日までとされていますが、会社員は期日を過ぎても「還付申告」で手続きを行えます。

還付申告とは、確定申告の義務がない人が税金を多く払ってしまった場合に行う手続きです。
住宅ローンなど還付を受けるためだけに確定申告をする場合、確定申告期間に限らず翌年1月1日から5年間いつでも申告できるので、焦らずとも大丈夫です。

住宅ローン控除の仕組みを知っておこう

住宅ローン控除を賢く利用すれば、お得に住宅を購入することができます。
しかし、同控除を受けるためにはさまざまな条件がありますし、借り入れによるローン残高や所得税額により、誰しもが満額控除を受けられるわけではありません。

また、中古マンションになると、控除を受けるためには制限もかかってきます。
控除が受けられる期間を過ぎたあとは、一括返済で支払い利息の負担を抑えるほか、ローン返済しつつ余剰資金を運用に充てる方法もあります。

ご自身のライフプランを見直しつつ、控除を受けるための住まい探しではなく、自分たちが希望する住まいを見つけることも念頭におきましょう。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

マンションを売る

あなたの不動産、
売ったら いくら?

あなたの不動産、
売ったら いくら?

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目
完全無料
【完全無料】うちの価格いくら?